房地产开发报建工作流程培训课件

房地产开发报建工作流程——发展管理部田秀品2011年3月流程图第二部分目录开发准备第一部分第2

页开发流程第三部分总结第四部分开发准备第3

页吉林市中海宏洋房地产开发有限公司一、注册公司取得《营业执照》二、房地产开发企业取得《资质证书》新成立公司当年取得暂定资质《房地产开发企业资质证书》

房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。第4

页房地产开发企业一级资质申报条件

注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人：工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。第5

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页资质证书国有土地使用证建设用地规划许可证建设用地批准书建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房（预）销售许可证产权证竣工备案证建设项目投资计划环保批复建筑节能审查意见人防审批书施工报建招投标管理勘察设计管建设监理管交易中心质量监督管安全监督管造价管理双拖欠执法监察一次性缴费防雷验收环保验收三表检测室内环境检测规划验收消防验收节能验收安全验收正式电验收燃气验收

吉林市报批报建流程图-1吉林市报批报建流程图-2第8

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页流程图第二部分目录开发准备第一部分第11

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页1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》（副本）选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设开发流程开盘销售1.领取《商品房销售许可证》2.《住宅质量保证书》1.《住宅使用说明书》3.《竣工备案表》第13

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程性第14

页建设用地规划许可证一、“五证”齐备商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五开发流程《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程第15

页选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证开发流程第16

页《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流程第17

页选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文化环保、消防等相关意见）规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证开发流程第18

页建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收第19

页开发流程《竣工备案证》建设局建筑工程施工许可证测绘公司出具《测绘报告》房管局商品房预销售许可证取得《竣工备案证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开盘销售第20

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页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告

本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断开发流程二、办理程序第22

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告开发流程开盘销售第23

页竣工验收立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件开发流程开盘销售竣工验收第24

页办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等开发流程开盘销售竣工验收第25

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：消防、人防、交通、供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书开发流程开盘销售竣工验收第26

页立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案开发流程开盘销售竣工验收第27

页立项开工建设规划设计取得土地选址开盘销售人目的事向政府提交文件开发商销售回款开始销售之前取得的所有证开发流程竣工验收第28

页上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理<商品房预售许可证>立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商完成建造,交付验收，业主入户1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段开盘销售第29

页竣工验收第30

页五证齐备一办理程序二竣工备案三开发流程开发流程第31

页《防雷装置竣工验收委托书》《室内环境空气污染检测报告》《建筑工程强制检定计量器具验收报告单》又称三表检测报告单。包括水表，电表，燃气表。三、竣工备案开发流程第32

页《建设工程竣工规划验收合格通知书》又称规划验收。《建设项目竣工环境保护验收报告表》节能验收，是在整个工程竣工验收过程中时间跨度最长的一项工作。包括墙体材料、外保温系统、塑钢窗等多项指标。《安全防范工程验收表》《城建档案移交、验收单》三、竣工备案开发流程第33

页《竣工备案证》施工单位、监理单位需提前准备好各项资料，报送市质监站各区监督科审查后由科内形成质量监督报告、经市质监站备案科审查后移交城建档案馆存档供电报验由于正式用电验收手续烦琐，验收时间较长，故客户资料需核对的准确性尤为关键，以免录入客户资料时出现不必要的麻烦。热力、燃气、供水三项报验。产权备案测绘公司出测绘报告，报送测绘审查科，领取备案证明。三、竣工备案流程图第二部分目录开发准备第一部分第34

页开发流程第三部分总结第四部分一.房地产开发过程中所涉及的部门有:

计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、消防、质安站、房管局等总结第35

页总结第36

页《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《竣工备案证》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》二.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:总结第37

页建设单位申请委托有相应资质的单位绘图，设计，施工，监察等缴纳行政事业性收费提供资质证明，资金证明，体现建设单位的建设能力协调合作单位在约定时限内完成其工作内容三、建设单位办理审批的主要工作内容总结第38

页地域特色沟通工作相关部门配合

设计部（图纸）项目部（工程进度质量）合约部（施工监理单位）财务部（资金）营销部（客户名单）行政部（后勤）营销配合

统一说辞（不该说的不说）不利因素现场提示（该说的要说）四、报建报批工作的特点1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。

2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。

3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!

5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。

6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。

7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。

9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。

10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。

2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。

3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。

4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！

5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。

6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！

7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！

8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。

9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后