寿光住宅项目营销推广思路1

寿光住宅项目营销推广思路金诺敬呈五二一营销方式建议三项目区位分析客户群特点分析置业需求分析营销媒体接受度分析四项目区位分析Projectlocationanalysis投机炒作现象少，价格泡沫成分少，市场观望现象不明显由于竞争较小，市场上产品供应量偏低，能够满足市场客户的刚性需求房价相对较低，收入与一线城市有着很大的优势，价格在客户的一个预期范围内，易为客户接受优势首先是受政策波动影响较少，一般新政策出台后都需要有几年的过度期才会在三四线城市执行县市区紧俏房源，周边竞品少，最大限度满足刚性需求市场面向窄，难以吸引外来客群，产品很难辐射式拓展，一旦刚性需求达到饱和，将迎来营销瓶颈市场认可度高，加大项目配套力度和产品品质，可以取得很好的效果周边城市市区房价疲软，可能会造成客群丢失客户群特点分析Customerbaseanalysis客户群体一般以本土居民为主，购买动机以刚需和改善居住为主，因此在购买时相对感性，缺乏数次置业的专业度和理性程度，一个好的策划、包装很容易引起市场震动。客群构成分析地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、

专卖店以及批发市场为主。生活消费为主，高档品牌消费较少。对提升生活品质的高端场所需求度不高，对于满足生活基本需求的生活配套及人性化设计较为关注。客群消费习惯住宅交通酒店超市园林根据客群的生活习惯和当地的人文特点，对项目进行进一步准确定位。健身居住中心城市新村生活方式置业需求分析Homedemandanalysis项目客群婚房（刚需）改善居住年轻人置业买房，为了结婚。(夫妻双方共同出资)需求：性价比高，小区环境好，交通状况好，方便上下班父母给孩子买来结婚用(男方父母居多)需求：要敞亮，大方，离自己居住地近中年夫妻改善居住条件而换房(经济状况一般比较好)需求：户型面积大，小区配套要好，停车方便退休人养老所用需求：楼层要低；(带院更佳）社交化需求，有老年健身场地营销媒体分析Marketinganalysisofmedia短信推荐星级：优点：即时性强，一定范围内一对一定点投放，到达率高，阅读率高推广成本低缺点：对客户信息准确性要求高，客群差异化大在一二线城市，短信作为“物美价廉”的推广方式大受欢迎，然而在县市区，由于客户群的特点决定了短信的阅读率和到达率会大大降低，因此，这种媒体方式只可以作为一种辅助宣传手段使用。金诺点评：城市中好的推广方式，在县市区并不适合！报纸广告推荐星级：优点：有助于塑造品牌形象，针对的客群素质相对高，

传达信息较完整，时效性较长缺点：成本高，面向客群小一些大型项目和高品质楼盘在宣传时都相对青睐报纸广告，因为报纸广告在塑造项目形象上有着其他媒体不可比拟的效果。就本项目而言，报纸广告并不是十分合适，原因是受众太小，面向的客群规模比较微弱，而投入成本较高，性价比较低。金诺点评：城市中“造势利器”在县市区将失去优势！某项目开盘报广楼体广告推荐星级：优点：充分利用楼体高度优势，有助于项目知名度提升不针对特定客群，广而告之，范围广

项目信息一目了然，利于客户获得缺点：成本较高，需要建筑进度配合一般的新建项目楼体高度都高于周边建筑，因此在楼体上做广告往往能取得非常好的效果。楼体广告就是在建筑外立面外悬挂的媒体，一般写上项目名称、特点和电话等重要而简短的信息，便于客户记忆。金诺点评：“看得见，摸得着”的东西才能打动县市区客户！某项目楼体广告派单推荐星级：优点：准确地宣传项目，使项目迅速扩大影响；节省大量的广告投入，能够在人口密集的地方有效实施项目传播；

增加与潜在客户沟通的机会；

传达信息较完整，便于保存，时效性长缺点：成本高，面向客群小无论是在一线城市还是乡镇项目，派单都是最常见的外拓方式。好的派单员不只是把DM单发送到客户的手中，同时还可以进行攀谈，传达项目信息。派单能够在短时间内进行传播，集市、购物中心都是合适的场所。金诺点评：人海战术，成本高，战线长，收益慢。围挡推荐星级：优点：充分利用墙体本身的资源，信息保存时间长；对项目周边、工地现场进行美化；

临近项目，能够更直观的向客户传达项目信息；缺点：成本较高，需要定期维护围挡是指为了将建设施工现场与外部环境隔离开来，使施工现场成为一个相对封闭的空间所采取的措施。现在的围挡一举两得，慢慢发展成为一种广告形式，向过路人传达项目信息，起到广告轰炸的效果。金诺点评：原来的高性价比围挡宣传需要符合县市区“国情”！某项目围挡道旗、灯箱推荐星级：优点：设置于道路两旁，提升售楼处氛围，有夹道欢迎的感觉；对项目进行美化，提升业主荣誉感；

能直观地向客户传达项目信息；缺点：成本较高，道旗、灯箱都需定制，需要定期维护道旗、户外灯箱起到引导客户的作用，有助于提升项目的热销氛围，彰显项目形象，增加客户进入售楼处咨询的可能性，辨识度大大提高。金诺点评：道旗、灯箱宣传需要因地制宜某项目道旗宣传车推荐星级：优点：营销成本较低，能快速扩大项目知名度

在县市区更容易实现，缺点：对业务拓展能力要求高与当地企业、工厂进行联谊活动，根据企业、工厂的不同情况，针对性的推出优惠政策，对联谊企业、工厂员工购买给予团购价格优惠。金诺点评：县市区营销需要低成本推广方式常态化！某项目宣传车营销路演推荐星级：优点：充分吸引眼球，对项目进行热场；在营销节点能起到非常重要的作用；

临近项目，能够更直观的向客户传达项目信息；缺点：对活动策划能力要求高路演，就是在马路或超市门口、购物中心进行秀场表演，不仅被企业成功地移用，其概念和内涵也已改变和延伸，成为包括产品发布会、产品展示、优惠热卖、现场咨询、填表抽奖、礼品派送、有奖问答、卡拉ok比赛、文艺表演、游戏比赛等多项内容的现场活动。如今很多项目都开始积极采用路演的形式，通过和消费者面对面的交流来宣传推广产品。金诺点评：尊重客户的接受习惯很重要。某项目开盘典礼现场电视广告推荐星级：优点：潜在客群大，针对面广；在营销节点可以起到重要的宣传作用；缺点：成本较高，不合适长期推广尽管互联网的普及稳步上升，在过去几年中，电视仍然是大多数家庭的主要媒介。平均而言，一般人每天花4个半小时在电视机前，收看电视制作的最常见的现代休闲活动之一。金诺点评：电视广告成为县市区楼盘最强大的造势形式之一！老带新推荐星级：优点：节约营销成本，扩大项目知名度；树立项目口碑效应，提升项目在客群中的影响；

增加客户忠诚度。缺点：奖励政策成本较高老带新政策，是房地产营销模式里一种高级营销方式，也可以成为关系营销、人脉营销，通过这种方式获得的客户购买诚意一般都比较高，带来的新客户与老客户的收入水平、素质也较为接近。老带新的成功运作，能够为项目积累好的口碑和客户基础，为项目营销和开发商后期新项目的运营建设大有裨益。金诺点评：信任是一项重要营销目标！某项目老带新宣传易拉宝联谊活动推荐星级：优点：营销成本较低，容易取得明显的效果

能够有针对性的扩大客户群，有的放矢；增加项目知名度，能起到四两拨千斤的作用；缺点：对业务拓展能力要求高与当地企业、工厂进行联谊活动，根据企业、工厂的不同情况，针对性的推出优惠政策，对联谊企业、工厂员工购买给予团购价格优惠。金诺点评：本土的优质企业往往具有强大的号召力！异业联盟推荐星级：优点：营销成本较低，能快速扩大项目知名度

在县市区更容易实现，缺点：对业务拓展能力要求高与二手房中介，汽车、保险、直销、金融等行业进行资源共享，从业人员加入销售，节省自己人员管理成本，最大的享用各方资源，市场覆盖广，见效快。金诺点评：县市区营销需要低成本推广方式常态化！营销方式建议Marketingsuggestions首先，重新审视项目自身，核对潜在购买群体，对症下药。其次，宣传并推广宏观市场预期，给客户准确的趋势资讯，有效做好“历史营销”宣传。最后，统一说辞，加强销售人员的培训，提升整体素质，促进

楼盘成交效益。

项目营销推广策略1、塑造高品质，卖一般价格

2、充分利用羊群效应，大肆炒做

3、给潜在客户一定的小恩小惠，特别是重要客户

4、低成本营销活动常态化，如派单、宣传车等

5、报纸等少做，增加横幅、户外看板等

6、充分的利用老客户资讯和信任度小县城的操盘模式1、公开造势活动配合派报和小礼品

2、电视台发布图文广告

3、城镇街道横幅广告

4、乡镇定期派报、特别是集市时间

5、老客户保养，也就是口碑营销

6、开盘活动大气、实惠亲民

7、结合商场、社区做一些表演活动项目营销方式第1阶段：平房向楼房的升华

核心攻击：居住理念的改变 第2阶段：现房盛大发售 核心攻击：现房样板间开放