深圳金海港地产组织管理手册1634129044

金海港房地产开发有限公司组织管理手册文件编号JHG-OM-2009版本/修订2009A金海港房地产开发有限公司组织管理体系文件第15页，共35页受控文件受控文件组织管理手册编制方旭李清风日期2009-07-06审核杨尚进日期2009-07-07批准林忠敏日期2009-07-09深圳市金海港房地产开发有限公司目录第一部分手册说明 3第二部分组织设计基本思路 42.1组织设计的基本原则 42.1.1反映企业战略的原则 42.1.2体现行业特点的原则 42.1.3优化业务流程的原则 42.1.4促进管理绩效的原则 42.1.5提高运作效率的原则 52.1.6权责匹配原则 52.2组织管控模式选择 62.2.1管控模式的定义 62.2.2组织管控模式释义 62.2.3与相关关联企业（商业管理、物业）的管控边界 72.3项目运作管理模式选择 92.3.1运作模式的类型 92.3.2项目的矩阵式管理模式释义 92.3.3金海港地产房地产项目管理方式的选择 10第三部分组织职能概述 113.1组织结构图 113.2管理权责划分 113.2.1管理权责手册 12第四部分部门职责和岗位设置规划设置方案 134.1岗位规划设置方案 134.2公司部门通用职责 164.3公司部门职责 174.3.1战略发展部 174.3.2营销策划部 184.3.3工程技术部 204.3.4项目部 234.3.5成本管理部 254.3.6采购管理部 264.3.7财务管理部 284.3.8人事行政部 304.3.9运营管理部 324.3.10风险控制部 34

第一部分手册说明本手册用以说明金海港房地产开发有限公司的组织关系、管理权责划分、部门职责和岗位配置方案，是公司管理的基本文件。它一共包括四个部分：1）手册说明：简要介绍手册内容。2）组织设计的基本思路：本部分阐明了金海港房地产开发有限公司组织设计的基本思想，包括组织结构选择的思路、运作模式选择的思路、岗位配置的原则等。3）组织职能概述及管理权责划分：本部分是公司组织结构图和项目部组织结构图；公司各部门及管理层管理权责分配，主要通过表格的形式将公司各专业的管理权限进行明确。4）部门职责和岗位规划配置方案：本部分主要阐述公司各部门的使命与目标，主要的职能与职责；结合公司项目开发业务规划岗位配置及方案。本手册是金海港房地产开发有限公司组织管理的基本文件，当组织结构、部门设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。本手册的发布和更新由公司运营管理部负责，解释权归公司运营管理部。

第二部分组织设计基本思路2.1组织设计的基本原则房地产的组织设计目标是建立稳健和高效的组织管理架构，以期达成最优组织管理绩效。组织设计遵循了以下六个基本原则，即战略导向原则，体现行业特点原则，优化业务流程原则，促进管理绩效原则、提高运作效率原则、权责匹配原则等。2.1.1反映企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现金海港地产房地产开发经营业务和企业发展战略的需要，因此组织设计时充分考虑了公司的市场定位、客户价值、核心竞争能力和盈利能力等多项因素。目前金海港房地产开发有限公司正处在企业发展阶段，形成了立足深圳的区域性的投资发展战略，企业已准备迈开本地多项目开发的步伐。因此在组织设计中必须考虑金海港地产目前的管理现状、人力资源结构以及房地产业务的专业化和规模化发展的特点。2.1.2体现行业特点的原则房地产业是一个资源整合型的行业，在整个价值链上有大量的环节是采用外包或借助专业公司的力量来完成，而且它具有项目型的特点，公司的业务运作是由一个个具体的项目组成，同时公司运作时会牵涉到大量资金和其它资源的管理，具有很高的风险，因此在组织设计时要充分考虑这些因素。2.1.3优化业务流程的原则组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅，组织架构是部门职能的集合，部门设计与职能分配时将优先考虑业务流程的顺畅与合理。这一基本原则在从项目决策、项目策划、设计到施工管理、营销管理和服务的各流程中充分体现，尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，需要多方协调的环节尽量减少。2.1.4促进管理绩效的原则组织设计要能促进管理绩效，因此在组织结构的设计上尽可能的追求扁平化，授权充分，减少管理层级，提升管理的绩效，在公司机构设置时基本上采取三层的简单机构；在部门、岗位的职能与职责设计上，追求清晰化和明确化，减少责任重叠，减少多头负责，避免职责的缺失，使部门、岗位职责的划分既不重叠也无空白，最终提升整体管理绩效。2.1.5提高运作效率的原则考虑房地产行业的特点，为提高运作效率，充分考虑房地产行业的风险在价值链前端的特点，组织设计时尽量专业化和清晰化，同时对部门和岗位的职责范围在公司、项目部和各职能部门之间采用分层次授权的方法，包括各类方案的审核批准权限、采购权限、成本管理权限、营销管理权限等，尽量减少责任的重叠，缩短决策的周期，提升整体运作效率。2.1.6权责匹配原则组织设计要能促进管理绩效，因此在部门、岗位的职能与职责设计上尽可能的清晰和专业化，明确权责划分界限，减少多头负责，职权划分做到要有权有责，责权对等，确保目标实现。

2.2组织管控模式选择2.2.1管控模式的定义所谓管控模式是指一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为基础的动态系统。就本公司而言，它是金海港地产对各职能部门的基本框架，它通常会定义公司与项目部的运作模式、关键的权责分配与重要的管理控制手段。2.2.2管控模式释义目标目标计划监控考核激励流程管理控制系统制度企业战略组织结构组织定位权限划分组织设计部门设置岗位设置管控模式房地产开发企业以项目开发为导向，项目运作方式和组织职能结果决定组织组织管控模式的优化与调整，金海港地产以房地产开发为主业，房地产业固有的高风险等特点决定了金海港地产应首先进一步完善公司治理结构，理顺管理层的管理关系；优化部门设置，合理规划岗位配置，避免交叉管理和多头管理；明确项目管理模式，提升项目部的管理地位，确保项目开发顺利开展，规避项目开发的风险。项目运作方式项目运作方式组织职能结构组织管控模式2.2.3与相关关联企业（商业管理、物业）的管控边界项目项目内容金海港地产商业管理公司物业公司战略规划战略规划制定确定公司发展战略，对战略执行情况进行监控。提出商业管理公司发展战略建议；制定商业公司发展战略。提出物业管理公司发展战略建议；制定物业公司发展战略。年度经营计划制定编制公司年度经营计划；审批商业公司及物业公司年度经营计划。制定并上报商业公司年度经营计划制定并上报商业公司年度经营计划经营计划实施结果考核组织考核商业公司及物业公司实施结果并对高层相关责任者进行奖惩提供客观的经营业绩，并对公司高层以下人员进行奖惩提供客观的经营业绩，并对公司高层以下人员进行奖惩财务管理预算管理组织汇总编制公司年度预算方案，考核和评价商业公司及物业公司预算执行情况。编制商业公司预算并报批，监督公司预算执行效果。编制物业公司预算并报批，监督公司预算执行效果。资金管理批准预算外资金的使用；监控资金使用状况，并监督、审计。预算内资金的使用，预算外资金申请；资金使用计划报备预算内资金的使用，预算外资金申请；资金使用计划报备审计管理组织实施常规审计和专项审计，审计整改意见的落实和监督提供必要的信息和接受审计提供必要的信息和接受审计人力资源管理人力资源规划组织编制公司人力资源规划，批准商业公司及物业公司人力资源计划及规划提出商业公司人力资源需求计划及规划提出物业公司人力资源需求计划及规划中高层管理人员任免和考核任免商业公司及物业公司中高层管理人员，实施对商业公司及物业公司高管的监督考核和奖励提出中高层任免建议，提供业绩评价信息提出中高层任免建议，提供业绩评价信息关键专业人员调配对商业公司及物业公司关键专业人员调配进行备案调配本公司关键专业人员调配本公司关键专业人员组织结构管理制定公司组织结构调整方案；批准商业公司及物业公司组织结构设置方案提出组织结构设计和调整意见提出组织结构设计和调整意见定岗定编制定公司定岗定编方案；审批商业公司及物业公司定岗定编方案提出商业公司定岗定编方案并报批提出物业公司定岗定编方案并报批薪酬总额核定编制公司薪酬方案和薪酬总额预算并控制执行情况；核定商业公司及物业公司薪酬总额。提出薪酬方案调整意见，编制商业公司薪酬总额预算。提出薪酬方案调整意见，编制物业公司薪酬总额预算。薪酬制度制定公司薪酬管理制度；监控商业公司及物业公司薪酬制度的执行情况。对薪酬管理制度提出修改或调整建议对薪酬管理制度提出修改或调整建议绩效管理制定公司绩效管理方案和绩效管理制度；组织实施对公司各部门及商业公司、物业公司高管的绩效考核监督各商业公司及物业公司绩效管理的执行情况。提出绩效管理的建议；组织实施商业公司的绩效考核，汇总考核结果，报地产公司审核。提出绩效管理的建议；组织实施物业公司的绩效考核，汇总考核结果，报地产公司审核。

2.3项目运作管理模式选择2.3.1运作模式的类型房地产公司通常会采用职能制、矩阵制和项目制三种模式来管理房地产项目的运作（见图2-2）。1）职能管理型：项目部只负责现场施工管理，其余的工作由公司完成，公司集中了大部分的职能管理。2）矩阵式管理型：项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体，项目部人员受到双重职权的领导。3）项目管理型：项目部成为项目开发的全部责任主体，公司总部保留少量的职能。2.3.2项目的矩阵式管理模式释义所谓矩阵式管理，即是由纵横两套管理系统交错而成的组织结构。这种组织形式打破了“一个人一个老板”的命令统一原则，使一个员工同时接受两方面的领导：在执行日常工作任务方面，接受原职能部门的垂直领导；在完成特定任务（即这一矩阵式组织的目标）过程中要接受项目负责人的横向指挥。任务一旦完成，组织成员仍回到原部门工作。2.3.3金海港地产房地产项目管理方式的选择根据金海港地产现有的内控建设需求、现阶段人力资源状况和多项目管理的风险控制,以及战略研讨会形成的共识，金海港地产项目管理较适合采用弱矩阵的管理模式。这种矩阵式管理型模式是房地产进行职能部门主要业务流程设计的重要原则。在项目的弱矩阵式管理模式下，公司在保证各项目独立运作的同时，强化房地产对专业资源的整合能力。（见图2-3）。例如，在弱矩阵制的管理模式下，相关专业按照各职能部门展开完成，项目部负责现场施工。项目经理负责项目总体计划的制定与协调，并具相应考核权限。工程技术部门负责对项目部进行质量、进度和安全文明等检查，并提供技术支持。在目前专业能力不足情况下，有利于发挥专业资源的集中优势。结合职能制的优点，有利于培养项目总经理的综合协调和管理能力，为今后多项目开发及异地项目开发培养人才。项目论证、定位策划、营销、设计、采购和成本管理统一由公司负责，项目部经理参与开发全过程。弱矩阵制的项目管理模式要求组织的层级建设到位，特别是副总经理的专业和协调能力都必须兼备。

第三部分组织职能概述3.1组织结构图金海港房地产开发有限公司组织结构图项目部组织架构：项目总经理电气项目总经理电气工程师土建工程师给排水工程师项目文员装修工程师副总经理景观园林工程师项目事务部工程技术部成本管理部营销策划部设计负责人成本负责人营销负责人报建负责人注1：组织结构中公司项目管理副总经理及工程技术副总经理应根据项目开发量配置，3个项目或项目开发面积在20万平方米以下可暂不配置，相关业务由上一级领导直接管理。其他管理岗位如果因某些原因未能配置到位，相关业务由相关领导统一管理。注2：项目部主要负责施工管理，以工程人员为主，采用弱矩阵的管理模式，装修工程师和园林工程师根据项目需要进行配置，若多项目时，可共用。为了便于协调，其他部门的管理人员采取弱矩阵强职能的管理模式，在项目管理上接受项目总经理的统一管理，同时也接受专业部门的管理，在专业上的决策还是走专业线。3.2组织管理权责划分3.2.1管理责权划分手册为了明确划分公司日常经营管理中的权责关系，便于加强协作，提高效率，特划定公司经营管理的基本权责体系包括战略与运营管理、人事与行政管理、财务与资金管理、业务管理4大类220个权责点。

第四部分部门职责和岗位规划设置方案4.1部门岗位规划设置方案金海港地产部门岗位设置是在以精简高效为原则、以加强公司的管控能力为前提条件、以提升专业能力和管理效率为出发点的基础上进行设置的，贯穿了以专业化、职业化为方向，有效减少管理层级的设计思路，职位系列分为管理类和专业类两类职族，管理层级分为公司高管层（包括总经理、常务副总经理、副总经理）、部门总经理（包括副总经理）、主管级（包括专业主管）、职员级（包括专业工程师）四类层级。为了实现公司的现状与未来运作模式的有效衔接，目前，应首先在企业内部合理调配公司需要的技术人才、专业人才和管理人才，并通过规范的流程管理体系的建立和实施，进一步加强员工队伍的专业化建设，逐步建立和完善公司绩效管理体系和薪酬体系，吸引满足岗位需要的外部专业技术人才和管理人才，充分调动员工的积极性，提升企业的核心竞争力，实现公司高效快速、良性健康的发展。序号部门岗位名称岗位编号岗位配置1公司高层董事长JHG-012总经理JHG-023常务副总经理JHG-034董事副总经理（成本、采购、商业公司）JHG-045副总经理（营销、物业公司）JHG-056副总经理（项目）JHG-067副总经理（工程技术）JHG-078战略发展部战略发展部总经理JHG-ZL-019战略发展部副总经理JHG-ZL-0210投资经理JHG-ZL-0311发展经理JHG-ZL-0412报建专员JHG-ZL-0513营销策划部营销策划部总经理JHG-YX-0114营销策划部副总经理JHG-YX-0215营销及品牌经理JHG-YX-0316销售经理JHG-YX-0417客户关系主管JHG-YX-0518营销及品牌主管JHG-YX-0619策划师JHG-YX-0720助理策划师JHG-YX-0821置业顾问JHG-YX-0922工程技术部工程技术部总经理JHG-JS-0123工程技术部副总经理JHG-JS-0224设计经理JHG-JS-0325质监经理JHG-JS-0426建筑设计师JHG-JS-0527结构设计师JHG-JS-0628机电设计师JHG-JS-0729景观园林设计师JHG-JS-0830室内设计师JHG-JS-0931质监工程师JHG-JS-1032设计文员JHG-JS-1133成本管理部成本管理部总经理JHG-CB-0134成本管理部副总经理JHG-CB-0235土建造价工程师JHG-CB-0336安装造价工程师JHG-CB-0437预结算审核工程师JHG-CB-0538合同管理专员JHG-CB-0439采购管理部采购管理部总经理JHG-CG-0140采购管理部副总经理JHG-CG-0241工程采购工程师JHG-CG-0342材料设备采购工程师JHG-CG-0443招标采购文员JHG-CG-0544项目部项目总经理JHG-XM-0145项目副总经理JHG-XM-0246土建工程师JHG-XM-0347电气工程师JHG-XM-0448给排水工程师JHG-XM-0549装修工程师JHG-XM-0650景观园林工程师JHG-XM-0751项目文员JHG-XM-0852运营管理部运营管理部总经理JHG-YY-0153运营管理部副总经理JHG-YY-0254运营经理JHG-YY-0355信息经理JHG-YY-0456计划绩效专员JHG-YY-0557流程内审专员JHG-YY-0658人事行政部人事行政部总经理JHG-RX-0159人事行政部副总经理JHG-RX-0260人力资源经理JHG-RX-0361行政经理JHG-RX-0462招聘培训主管JHG-RX-0563绩效薪酬主管JHG-RX-0664行政事务专员JHG-RX-0765总经理秘书JHG-RX-0866档案管理员JHG-RX-0967后勤事务专员JHG-RX-1068网络管理员JHG-RX-1169驾驶员JHG-RX-1270前台文员JHG-RX-1371保安员JHG-RX-1472风险控制部风险控制部总经理JHG-FX-0173风险控制部副总经理JHG-FX-0274审计主管JHG-FX-0375法律事务主管JHG-FX-0476印章管理员JHG-FX-0577财务管理部财务管理部总经理JHG-CW-0178财务管理部副总经理JHG-CW-0279会计主管JHG-CW-0380融资主管JHG-CW-0481会计员JHG-CW-0582出纳员JHG-CW-06合计82个岗位实际配置人数注：1、岗位配置界定了公司现阶段的标准，更详细的岗位职责，任职资格等在职位说明书中描述；2、岗位配置人数依据公司项目数量、规模、管理的精细化程度和人员能力状况确定。

4.2公司部门通用职责一级职能二级职能部门规划贯彻执行公司及行业有关政策、制度，编制及修订完善本专业管理标准及规章制度，并组织实施；根据公司战略发展规划，编制本部门业务规划及年度和月度工作计划；指导、监督所属岗位的业务工作。日常工作配合完成公司对部门的绩效考核工作；建立本部门所属岗位的关键绩效考核指标；根据公司绩效管理制度及考核指标，开展本部门员工的绩效考评工作；编制部门预算，并按批准的预算组织实施和控制；完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；负责本部门所使用的设施、办公设备的日常维护、管理；提出本部门的培训需求，并协助实施培训；组织本部门员工的内部日常业务培训和岗位培训；承担与本部门有关的文件资料的起草和归档整理工作。行政事务配合开展防火、防盗、保卫等工作；协助进行危机管理和危机处理；完成各级领导交派的其它临时性任务。

4.3公司部门职责4.3.1战略发展部部门名称战略发展部部门岗位编制人部门负责人职务战略发展部总经理直接上级总经理部门使命：负责公司负责战略管理，制定集团战略规划；负责项目拓展及论证。根据公司发展战略，开展房地产项目的投资可行性研究、项目前期开发策划，获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作；开展市场研究和项目投资分析管理；配合公司领导开展公共关系管理与实施；开展公司旧城改造项目的相关事务的管理。负责项目的报批报建工作；负责与政府部门公共关系的维护；参与重大项目的对外投资谈判。岗位配置图1人1人1人1人1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能战略管理负责宏观经济和主要区域经济发展研究；负责制定和调整公司三年滚动战略规划；分解战略目标，指导其它职能部门制定业务目标和计划；根据执行情况提出执行改善建议或战略规划调整建议。土地市场信息收集与研究寻找目标地块信息，建立信息库；与目标客户联系，进行前期沟通和协商；收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态；进行城市发展、总体规划及土地相关政策等信息的研究；配合营销策划部开展项目的产品定位工作，提出新项目的具体定位建议。项目拓展拟定和完善公司项目拓展管理制度和工作流程；负责根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划；收集土地信息，建立土地资源信息库；寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地；主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署；负责组织公司经营区域竞争对手研究，包括土地储备、开发楼盘、销售管理状况等；负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调工作；组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议；组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进行竞标工作；跟进和监督土地或项目转让合同的履行，配合合同款的支付工作和补充协议的签订工作。协助公司做好收购股权、合作建房、旧(城)改造前期谈判工作及负责前期手续办理工作；项目可行性研究进行项目初选，提出初选建议；提出项目可研计划与可研小组建议名单；组织项目可行性研究，提出初步产品定位，组织相关部门编制项目可行性研究报告；组织项目可行性研究的评审会，为项目投资决策提供信息，形成项目论证结论。策划项目获取方式根据公司市场开发策略和市场可行性分析提出商务谈判方案，确定商务条件，负责与相关各方的商务谈判工作；开展项目前期准备工作，进行项目前期策划，编制项目主要节点进度计划；根据公司项目成本控制要求，拟定项目拓展费用计划，控制拓展成本；拟定和完善公司项目拓展管理制度和工作流程。报批报建负责对相关报批报建政策的收集、分析；负责项目的报批报建工作；组织拆迁安置等工作；负责项目部分专项验收工作；负责与报批报建主管办理机构的沟通和公共关系维护。公共关系管理政府、合作方及客户的日常联系，协调沟通和建立与外部组织及个人的良好关系。其它完成公司安排的其它工作。4.3.2营销策划部部门名称营销策划部部门岗位编制8+N人部门负责人职务营销策划部总经理直接上级副总经理部门使命：负责公司品牌管理、项目定位管理，组织营销策划方案、销售策划计划的编制和执行；负责销控管理，营销合同管理及销售广告投放；负责公司销售现场客户投诉接待和处理；负责项目的现场销售管理及销售协议、合同、按揭办理工作，确保实现销售目标。负责公司的客户投诉接待和处理，开展客户满意度调查，组织客户活动；负责与物业管理公司的衔接；负责项目的小产权证办理及客户入伙管理、资料管理工作。岗位配置图11人11人1人11人1人1人11人NN人1人1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能策划定位负责进行市场分析、制定项目定位、产品定位，协助制订平面规划方案，主持拟订项目总体策划；负责对项目产品策划、营销策划、广告策划、品牌策划等各环节工作进行综合协调。营销策划根据市场分析和项目定位，负责进行项目的整体营销策划工作，制定项目营销策划方案并组织执行；负责收集、分析和整理市场信息，供决策层参考；组织价格策略和价格表的制定的确定；组织项目报纸广告的定版；项目广告推广、现场包装。销售控制负责营销供应商的评价，监督代理商的销售工作；负责销售团队的建设和管理，提高销售人员业务技能和素质；配合销售面积的测量；负责组织内部验楼；根据公司要求编制项目销售回款计划，监控销售活动按计划执行；负责对销售各环节进行监控和管理；对销售情况进行汇总、分析、总结；配合业主入伙及相关手续的办理；负责对营销活动的实施效果进行监控；负责协助自有商业和带租约销售商业的招商工作；负责组织催收客户缴款事项；跟踪处理业主逾期按揭贷款。权证管理配合办理销售许可证；配合面积测绘工作，制作项目房屋装户表以及业权份额统计表；负责项目销售合同、按揭办理并配合办理房产证。公共关系管理负责维护与媒体的公共关系。品牌管理负责制定公司的品牌战略，制定统一的VI规范，并监督执行；开展项目和公司形象推广工作；组织制定公司品牌管理体系，根据公司品牌推广战略，开展公司形象的全方位宣传的维护及推广工作策划；组织、实施品牌推广活动；负责公司宣传册管理：包括提供素材、审定设计方案等。营销费用管理编制项目营销费用计划；配合财务部门进行销售成本的核算；制定销售人员佣金与提成等费用计划；对营销费用进行过程控制。营销合同管理负责拟订各项目的销售合同文本及相关合同；负责营销业务范围内的合同签订及销售后续（合同备案等）服务工作。营销供应商管理提供营销供应商信息，参与营销供应商的谈判及招标工作；负责对广告及营销活动的市场效果进行评估。样板房管理对样板房的设计方案提出要求；监控样板房的装修和包装；负责销售过程中样板房物品的管理。客户服务体系建设建立公司客服管理体系；收集公司现有客户资源，建立公司客户资源库。客户关系管理建立和完善公司客户服务流程、标准和规范，提高服务效率；按照服务标准进行各界面的服务质量检查和抽查；策划、组织和实施客户活动；组织开展公司客户满意度调查及调查结果分析，提出相应的整改措施建议；策划成立客户会，创建客户刊物和客户网站，增进客户对企业的沟通、了解与认知；负责售后客户的档案建立、更新和管理工作；负责与物业公司的衔接和对物业公司服务的监督、反馈及跟踪处理结果。其它完成公司安排的其它工作。4.3.3工程技术部部门名称工程技术部部门岗位编制部门负责人职务工程技术部总经理直接上级副总经理部门使命：负责公司的产品研究、设计管理和工程品质管理；它通过产品研究策划、方案设计、初步设计、跟踪施工图设计和产品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位；负责项目技术支持及质量监督，定期开展项目联检。岗位配置图1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能可行性研究参与项目立项研究，负责对市调报告和立项报告提出专业建议；负责在项目可行性论证和策划阶段提出产品设计原则、要点和草案，并就有关设计思路与可研咨询单位沟通、评估。产品标准研究负责建立、健全公司产品标准体系；收集和分析产品设计资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究；总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题,拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准；负责产品标准的推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。设计与勘察单位选择与管理负责办理地质灾害评估并取得相关报告；负责建立设计与地质勘察相关供方（设计单位、设计监理、外部专家、勘察单位）资源库，建立设计合作伙伴信息库；参加设计单位的考察、资格审查、技术标书编制、合同谈判与招标/邀标工作；负责办理政策、法规规定的设计单位招标备案手续；负责与设计单位的协作、联络、绩效评估与费用管理等工作。概念与方案设计管理负责设计单位信息收集，筛选设计单位，参与对设计单位的评选；负责设计合同技术条款以及设计合同履行监督工作；负责编制和组织对概念和方案设计任务书的评审；负责组织对概念设计和方案设计的评审；协调和监督设计计划按期完成；对设计供方的设计质量、服务、时效等做出评估。初步设计与施工图设计管理负责设计单位信息收集，筛选设计单位，参与对设计单位的评选；负责设计合同技术条款以及设计合同履行监督工作；负责编制和组织对初步设计、施工图设计任务书的评审；负责组织对初步设计、施工图设计的评审；组织项目初步设计的考察和研究，组织确定产品技术方案、系统档次和配置，提供品牌建议，为分项招标提供技术条件；编制项目的初步设计任务书并组织评审；负责项目的景观、室内（精装修房/样板房/售楼处/会所等）和照明的初步设计；负责开展对设计单位设计质量、进度的管理以及限额设计的控制；对设计单位的设计质量、服务、时效等做出评估；组织项目施工图的交底。装修设计管理负责设计单位信息收集，初步筛选设计单位，参与对设计单位的评选；负责装修设计合同技术条款以及设计合同履行监督工作；负责编制和组织装修设计任务书的评审；负责组织对装修设计的评审；负责开展对设计单位设计质量、进度的管理以及限额设计的控制；组织销售示范区及样板房的设计和装修施工技术指导；对设计供方的设计质量、服务、时效等做出评估。景观园林设计管理负责设计单位信息收集，参与对设计单位的评选；负责设计合同技术条款以及设计合同履行监督工作；负责编制和组织对园林景观设计任务书的评审；负责组织对园林景观设计成果的评审；负责开展对设计单位设计质量、进度的管理以及限额设计的控制；对设计供方的设计质量、服务、时效等做出评估；组织施工图的技术交底。设计变更管理负责设计变更的审核管理；参与建安成本变更的评审。技术资料管理收集和管理设计技术资料、文件，负责技术文件及图纸的发放和回收；检查和督促项目技术资料的归类、归档管理；审核项目完成后的归档资料。参与概、预算及成本管理根据开发项目的配置情况，参与拟订和调整成本控制计划工作；拟订产品研究开发和设计费用计划，控制研究开发及设计费用；在目标成本控制范围内进行设计成本的管理；监控设计变更的成本，确保满足目标成本的要求；协助预、结算工作。施工技术支持及品质管理组织设计单位参加施工图纸交底；建立设计单位和施工单位的联络渠道，负责设计变更图纸的发放和解释；开展现场服务，协调解决项目施工过程中的技术问题；组织开展项目品质管理，定期开展项目联合检查。材料选型封样及材料设备采购拟定公司产品及材料的性能和品质标准；负责审定设计院提供的主要项目材料清单及设备参数，参与主要设备的招标采购和工程招标；主持公司材料和设备的选型和封样；配合相关业务部门进行招投标，包括技术标准的拟定、相关的技术咨询和答疑、对技术标进行评判等。营销支持负责测绘查丈，提供查丈相关成果；审核签约户型法律文件；审核销售承诺；审核销售效果图和模型的成果；配合制定销售合同范本；配合编制业主手册和各种使用手册；配合对销售人员进行培训。其它负责项目设计后评估；完成公司安排的其它工作。4.3.4项目部部门名称项目部部门岗位编制部门负责人职务项目总经理直接上级副总经理部门使命：全面负责项目施工阶段的进度、质量和安全文明施工，配合造价控制，协助实施材料和设备的采购和现场管理，保质保量、按期完成项目建设。岗位配置图2人2人项目副总电气工程师土建工程师给排水工程师项目文员装修工程师副总经理景观园林工程师战略发展部工程技术部成本管理部营销策划部设计负责人成本负责人营销负责人报建负责人1人1人1人1人1人项目总经理1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能项目前期管理参与项目可行性论证及产品策划及定位工作；配合勘察测绘、规划设计、施工图设计工作；负责编制项目总体进度计划；组织编制项目管理方案并负责落实；参与选择设计单位，并参与项目设计的评审；负责现场七通一平及各种市政设施接驳。组织总包单位施工组织设计的评审。项目进度管理负责指导总包单位，根据项目总体开发计划制定施工总进度计划；监控项目施工进度计划的实施情况，分析进度调整原因并提出解决方案；协调相关部门配合项目施工。项目质量管理针对工程特点编制项目管理方案，明确职责权限，监督实施；审核施工组织设计，施工方案及专项技术措施并监督执行；审核监理规划及监理细则，对监理工作进行考核；审核关键工序、关键部位的施工方案；参与隐蔽工程的验收；组织分部工程验收及竣工验收；负责质量通病的预防和消除；对工程质量情况进行定期的检查、分析，形成质量分析报告，对于典型问题，形成案例。负责协调处理质量事故，编制事故处理方案；负责采购材料（设备）的质量验收。项目施工成本管理负责项目现场设计变更、签证的工程量核实和签认；审核项目施工阶段相关费用的支出，参与项目竣工决算；提出施工图、施工工艺的改进意见。项目安全文明管理负责项目现场的安全文明施工管理；定期进行项目现场安全文明施工检查，编制检查报告；负责项目现场安全事故的报告、协调处理。项目材料管理批准施工单位编制的材料及设备进场计划，跟踪、督促计划的执行；负责组织材料设备的验收；编制甲供材料设备进场计划；参与进场材料的送检和现场管理；参与材料的选型和封样；参与材料的定商定价；负责对施工单位材料进度报量的审核。项目现场技术管理负责沟通、协调施工过程中现场技术问题；与设计单位联系，解决施工中出现的问题；负责签证审核，跟踪落实签证项目；负责设计变更执行的现场监督、跟踪及反馈；对工程技术部下发的文件进行确认并向相关单位下发；督导总包单位对工程进行标准化管理，包括工程管理制度的建立和完善。项目验收负责组织施工过程的分阶段分项、分部验收和竣工验收，配合办理竣工备案手续；配合物业的移交、入伙工作；负责项目验收后的质量维保工作；负责合同执行情况的监督并办理付款。招标采购配合编制甲供材料和甲分包工程进场计划；提出招标申请，配合招标采购编制相关招标文件；参与供方的资质审核和实地考察；参与技术标的评审；负责保存材料和设备的质量证明文件和相关资料，并办理归档手续；组织甲供材料设备的现场验收；负责甲分包工程的进度、质量、成本的管理；协助材料设备的退换货事宜；配合对施工单位、监理单位、材料设备供应单位的评价。技术资料管理收集和管理项目施工图、设计变更和现场签证等技术资料、文件；负责项目技术、施工资料的归类、归档管理；负责项目完成后的归档资料。报批报建配合工程施工过程中的报批报建工作。其它完成公司安排的其它工作。4.3.5成本管理部部门名称成本管理部部门岗位编制部门负责人职务成本管理部总经理直接上级副总经理部门使命：负责公司成本管理体系的策划、建立、实施和动态管理，负责成本分析与改进，负责项目预结算管理及采购价格审核及管理，确保目标成本的实现。负责公司合同管理与跟踪，监督合同的执行。岗位配置图11人11人1人1人1人1人1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能成本管理体系的建立建立和完善公司成本管理体系；负责公司项目成本战略的策划、制订和实施；建立项目目标成本责任体系，组织落实；实施动态成本管理，建立成本监控预警机制。目标成本管理参与项目拓展阶段的相关工作，在项目论证阶段进行成本估算；负责方案设计后的成本测算；负责对公司目标成本的监控与调整；参与对建筑方案设计、初步设计的经济性评审，按要求编制《目标成本》并监控执行；将目标成本通过责任成本分解的手段，落实到具体部门，并为考核提供意见；通过目标成本推动限额设计；动态成本管理汇总、分析各成本责任部门的变更情况，测算成本变化，形成成本动态信息月报；协助决策层对项目重大成本变更的申请进行审核，为决策提供成本分析意见；指导、监督各项目部建立动态成本信息台账；对目标成本控制范围内的重大支出进行会签，避免目标成本的非预期超支；负责对成本增加和预计增加内容及时通报，分析可行性以及可采取的纠偏措施；对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；参与施工图的经济评审，确保符合限额设计的要求；收集录入项目动态成本并分析，提出目标成本调整建议；对项目设计变更、工程变更进行测算和审核，提出成本控制意见；审核工程付款申请，确保付款进度符合合同约定并与实际进度相符；结合公司现有的成本管理软件，对动态成本进行管理。材料设备价格管理定期进行市场材料价格调查，建立材料设备价格信息库，并对招标材料报价进行复核和确认；负责对直接采购的材料进行价格审核；负责工程材料、设备采购的数量、规格审核及限价的复核工作。预结算管理根据施工图、定额（或消耗量标准）、价格信息、计价办法等对拟建项目编制施工图预算；参与竣工验收，对施工合同中规定的施工范围和内容、工程量进行确认；监控项目部对施工单位材料进度报量的审核；如果预结算外包，则负责推荐外包公司，参与外包方的招投标和合同谈判，并审核咨询公司编织的预结算；参与项目竣工验收，对施工合同中规定的施工范围和内容、工程量进行确认；依据合同条款审核施工方报送的预结算，办理结算相关手续。成本分析及效益评估负责在项目策划阶段提供成本分析意见；负责项目后成本分析评价及效益评估；根据项目的结算历史数据及行业相关数据，完善公司成本测算体系。合同管理组织开展项目合约体系规划工作；负责建立公司合同台账，并根据合同的修订、变更情况及时更新台账；负责合同中经济性条款的拟定、谈判、解释及管理；负责检查合同履约情况，监督合同的执行；负责对合同签定中出现的问题进行分析整理，形成月度分析报告；负责合同的登记、保管、结案和合同文本的存档保管工作。招标采购配合制作标底（根据招标需要编制工程量清单）或提出成本预算建议和意见；参与招投标工作；负责标书中经济条款的编写；参与讨论确定重大招标项目的发包方式；负责对各投标单位的经济标书进行分析评价。其它对造价咨询机构进行评估和管理；完成公司安排的其它工作。4.3.6采购管理部部门名称采购管理部部门岗位编制部门负责人职务采购管理部总经理直接上级副总经理部门使命：负责供应商管理、招标采购管理。掌握工程、材料和设备价格；组织工程、材料、设备的招标；组织拟定工程合同、组织合同的评审和洽商和签订；评估履约情况；确保质优价廉供应链的建立。岗位配置图11人11人1人11人1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能供应商管理负责收集供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信息库；负责建立对战略采购供应商的评价流程，并定期组织评价，建立和维护合格供应商清单；组织成本管理部、项目部等部门、人员对工程供方进行资质预审；负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改；招标管理及零星工程采购负责各项招标组织工作，制定招标工作计划和组织招标活动，包括制定标书、评分标准和评分表，组织发标、答疑、开标、评标等工作；审核投标单位提供的相关资料，组织相关部门及相关领导对投标单位进行考察；组织供方的资质预审和评价；组织入围单位的确定；组织安排说明会、答疑会；参与项目拓展阶段的项目可行性论证分析；组织零星工程及免招标施工单位的选择与评价工作；材料、设备、部品、土建物资的采购负责确定材料、设备、部品、土建物资的采购方式；组织编制公司战略采购计划，各项目材料和设备采购计划，并组织实施，接受成本管理部的价格监督；负责对授权范围内的直接采购活动的监督；负责市场信息的调研，建立材料、设备价格信息库；参与项目部所组织的大型设备或重要材料的现场验收；负责不合格材料、设备、部品、土建物资的退货管理工作；组织材料、设备、部品、土建物资的定商定价；负责对施工单位材料进度报量的审核；参与项目材料、设备的入库管理。材料、设备、部品、土建物资采购价格监控负责对采购的材料、设备、部品、土建物资的市场信息进行调研，建立材料、设备、部品、土建物资信息库；负责对材料、设备、部品、土建物资的价格审核；定期进行市场价格调查，并对招标材料、设备、部品、土建物资的报价进行复核和确认；负责材料、设备、部品、土建物资的采购数量、规格审核及限价的复核工作。招标采购合同管理组织编制合同文本库的建设，配合成本管理部开展合约规划，组织招标采购合同的签订工作；拟定合同商务条款；参与评估合同履约情况。其它完成公司安排的其它工作。4.3.7财务管理部部门名称财务管理部部门岗位编制部门负责人职务财务管理部总经理直接上级总经理部门使命：负责公司财务管理工作，开展公司融资渠道开拓及融资业务的办理，通过财务预算、计划、控制、分析和审核等方法，有效利用各项资产，提高财务资产的运作效率，参与公司成本的管理，对开发项目收支情况进行监控管理，为企业运行提供有效财务支持，并获取最大经济效益；负责公司融资管理工作，负责融资渠道开拓及融资业务的计划与办理，为企业运营提供资金支持。岗位配置图11人11人1人1人1人11人11人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能财务预、决算管理组织编制公司年度、季度、月度财务预算；对财务预算执行情况进行指导、监控、考核；编制项目决算报告及投资预、决算分析报告；参与公司投资决策；配合项目后评估，对项目进行经济评价。税务筹划依照税法完成各项税款申报上缴工作；办理各项税务事宜；根据公司的营业范围和实际经营情况，办理税收减免和退税的申请；负责办理资金的缴、拔业务；了解掌握最新税收政策，为公司资金和财务管理的持续发展提供良好的外部环境；会计核算依据会计法负责会计核算工作；制订成本核算方法，正确分摊成本费用，并按规定进行项目成本核算；参与公司的成本管理；整理会计原始单据，编制会计凭证，登记会计账簿；定期编制年、季、月度各类财务会计报表，搞好年度会计决算工作；分析公司财务状况，提出建议和意见；处理会计核算和会计报告方面的问题；配合各部门做好各项财务数据的查询。财务合同负责财务业务范围内的合同签订，审核各种合同和协议。资金管理组织制定公司年度、季度、月度的资金计划；编制实际资金使用情况报表，统筹安排资金支付；负责流动资金的管理，合理地、有计划地调度资金；负责登记现金和银行存款日记账，保管库存现金，保证资金的安全；负责收取售房款，核对应收及已收房款明细表,确保资金及时入账；负责清理各项往来款项及债务事项；负责办理现金收支和银行结算业务；负责向公司领导提供公司的资金流动状况及经营状况信息；建立内部财务信息系统，为公司决策层提供完整的财务信息。资产管理负责公司固定资产财务管理，建立财务台账，配合资产盘点和财产清查工作；合理利用闲置资金进行投资，降低资金成本，提高公司资产收益；对拟实施的对外投资进行投资可行性分析，并提供财务建议；对现有长期投资进行监督，负责投资后的业绩评估。会计档案管理负责收据、发票的领用、核销及保管；安排专人管理印章，负责印章使用签批登记；完整、完好地保存会计档案，并随时备查。销售配合负责公司销售发票的领用、发放、核销工作；监控销售代理销售状况，登记客户应收、已收款项情况，按月编制销售台账明细表；定期与销售代理商核对应收及已收房款明细表，并及时报送应收款项催缴明细表；完善销售数据，编制销售收款日报表，编制销售会计凭证；负责公司楼款的收缴、变更退款；做好销售后期的面积补差和代收费用的收缴工作；配合办理小产权证；做好销售后其它各项的查询等事务管理；协助营销策划部开展销售和客服工作；协助风险控制部处理相关纠纷。按揭管理配合办理销售按揭工作；负责按揭保证金的跟踪管理和回收；负责办理与银行有关的抵押及注销登记的管理；负责银行贷后档案的管理；配合营销策划部做好业主按揭欠款的管理工作。审计管理提出修改内部审计制度的建议；按年度计划，根据内审制度协助风险控制部开展例行审计及各项专项审计；和外部财务审计单位保持良好的合作关系，协助做好公司法定的外部审计工作；协助其它部门做好内部财务控制。融资管理根据公司财务预算，制定公司年度、季度、月度的融资计划，拓展融资渠道，筹措公司经营计划所需资金；配合银行完成贷前、贷中、贷后管理工作，协调公司与银行的关系；负责组织融资所需的财务资料的编制和收集；决策支持参与公司经济分析，提出公司财务相关分析意见与改进建议，减少公司经营的财务及税务风险；组织开展公司经济指标分析与经济效益测算，为公司决策提供依据；参与公司经营决策，统筹处理财务工作中出现的问题。其它完成公司安排的其它工作。4.3.8人事行政部部门名称人事行政部部门岗位编制部门负责人职务人事行政部总经理直接上级常务副总经理部门使命：负责公司人力资源管理，为公司的发展提供人力资源保障；负责公共关系管理、档案管理、后勤管理及车辆管理，处理行政事务，办理各类证照的年审，发挥督办、协调、管理和服务功能，促进公司各项经营管理措施的顺利推进与执行，保障公司的正常运行。岗位配置图11人11人11人11人1人1人1人1人11人1人1人1人1人1人1人1人1人部门主要职责及岗位规划说明一级职能二级职能组织管理根据运营管理部提出的组织架构设置与岗位设置规划，编制公司人员配置方案；组织公司的人员配置方案的评审；组织编制员工手册组织公司职位说明书的编制和维护工作；人力资源规划提出公司人力资源政策组织年度的人力资源需求预测与分析，制定公司人力资源规划，并组织实施；完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；根据公司经营和发展需要，提出优化机构设置、部门职能和人员编制的方案。人员招聘和选派负责建立与完善招聘制度与流程，拟定并申请年度招聘费用；负责招聘供应商的选定与管理；建立员工素质模型，拟定招聘策略，制定招聘计划和组织招聘及录用考核工作，满足公司对人力资源的需求；根据公司的发展需要，拟订员工职业生涯规划，选拔和培养后备管理人员。培训管理健全和完善员工培训制度，拟定员工培训计划并组织实施；负责建立公司内部培训师资源库，拟定培训费用，并进行控制；负责相关培训供应商的选定及管理；负责公司员工培训工作的管理；评价培训效果和督促各部门的内部培训工作。薪酬管理收集同行业薪酬水平的相关资料，拟订或调整公司薪酬管理制度和薪酬方案；负责薪酬总额的预算、控制与员工工资的结算；执行公司制定的薪酬制度，办理员工定级、调薪等薪酬事务。绩效管理根据公司发展的需要，健全和完善员工绩效考核体系，建立绩效考核流程和制度；负责组织开展员工绩效考核；监督绩效考核过程，对考核结果进行汇总、调整和分析。人事管理与劳动关系管理执行政府有关劳动关系管理和福利方面的政策、法规，建立员工福利制度并实施；负责员工劳动合同管理，管理公司人员的劳动关系；负责办理员工相应社会保险、医疗保险等事务；负责员工的入职、转正、调岗、调薪、考勤、调动、晋升、辞退、离职等手续的办理；负责员工档案的建立和维护；负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。负责进行劳动局、人事局年审；组织公司员工体检、福利费用申请、证件办理、劳动就业登记。员工关系管理完善员工沟通制度，拓展沟通渠道，建立内部良好的沟通氛围；了解和掌握员工的思想动态并妥善处理，采取有效措施保持员工队伍的稳定；负责调解和处理员工提出的申诉意见；组织员工满意度调研工作。企业文化建设根据公司经营战略，编制企业文化建设规划，并组织实施；负责提炼、建立、维护公司的理念文化、行为文化；负责企业文化活动的策划与组织实施。高管事务管理负责公司高管事务管理及事务安排；负责公司高管来访人员的接待管理；跟进公司高管的工作日程管理、高层往来文件的处理记录。行政管理负责公司行政管理制度的健全和完善工作，推动公司制度化、规范化建设,定期评价制度的有效性；负责公司各类会议的筹备和组织工作，负责会务管理工作；监督和检查行政管理制度执行情况，对违反规章制度的行为进行处理；负责公司各部门之间的工作协调，做好上传下达及横向联络工作；接待来访人员和对外公共关系的协调及联络工作；负责公司各种证、照年审事宜；负责公司办公纪律管理。文件档案管理负责拟定公司档案管理制度，并组织对各部门的档案进行检查、监督指导；负责公司文件资料、图书资料档案的归档、立卷、借阅和保管工作；负责公司各类文件的行文、流转、文件登记、处理、存档和上呈及下发等工作；负责档案接受和归档；负责档案借阅、复印；负责档案鉴定和销毁。后勤管理负责公司办公场所的办公用品采购、发放和保管；负责公司后勤物资供应；负责公司绿化和租摆植物、办公楼的卫生保洁；负责公司办公室水电供应管理，中央空调运行管理，监控系统运行管理，报警系统运营管理，电梯运行状态管理；负责公司食堂冰箱、电视机、微波炉、空调等电器设备管理，保洁用品的管理，公司和食堂饮用水管理；负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；处理公司日常电脑和网络故障，提供技术服务；负责打印机、复印机、电话机以及相关设备的