承租人优先购买权

民事法律制度承租人优先购买权01定义相关法律赔偿范围及举证案例目录030204基本信息承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。定义定义《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。

(1)仅限于房屋租赁场合;(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.赔偿范围及举证赔偿范围及举证法律实务中，承租人所获得的损害赔偿的范围及举证角度如下：一、寻租费用损失寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失，导致承租人不能继续租赁该房屋，承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁，只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同，且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。对于承租人而言，举证方面需要注意以下几个角度：1、向新房屋所有权人发出的限期续租意向书（得到确认）；2、寻租新房屋的中介费用发票；3、其他寻租过程中所花费的费用票据。二、搬迁费用搬迁费用主要指因雇请搬家人员所花费的费用。费用证据主要指费用发票及相关的费用票据。相关法律相关法律最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

第二十一条规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。第二十四条规定具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。（参考《物权法》106条。案例案情评析审判案例案情原告：上海远大学习广场教育科技有限公司（以下简称远大教育公司）。被告：上海泰润房地产开发有限公司（以下简称泰润房产公司）。第三人：严某某。

原告远大教育公司诉称：原、被告曾于2008年3月就国顺路126-3号店铺房屋（以下简称系争商铺）订立租赁合同，约定原告承租该处326.01平方米房屋，租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同时，合同约定，在租赁期内，被告方如需出售该房屋，要提前三个月通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。租赁合同订立后，双方按约履行。2009年7月，被告告知原告，被告已将房屋出售给第三人，以后的房租由新的产权人（即第三人）收取。原告当即提出异议。2009年9月，原告从第三人处取得产权证复印件，明确获知房产已经转让。现原告认为被告未提前三个月向原告征询对系争商铺的买受意见，侵害了原告得优先购买权，故请求判令被告赔偿其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价及2009年7月至判决日止的租金损失。

被告泰润房产公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告曾在出售前口头通知原告欲出售系争商铺和政本路115-117号商场（以下简称政本路商铺）事宜，但原告表示不愿意购买，被告才与第三人签订《备忘录》，将系争商铺和政本路商铺两处打包出售给第三人，因原告在2009年7月三方开协调会之前知道系争房屋出售情况后未提出异议，所以被告没有侵犯原告的优先购买权。审判法院经审理后认为：本案的争议焦点有二：一、对被告是否履行合同约定的通知义务，乃至是否违约侵犯原告优先购买权；二、如确认被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。关于焦点一，租赁合同约定“在租赁期内，被告如需出售该房屋，应提前三个月通知原告，原告在同等条件下有优先购买权。”故考察被告是否侵犯原告优先购买权，关键在于“提前三个月通知”及“同等条件”两个衡量标准。根据查明的事实，被告仅提供员工证明，在2009年3-4月间口头征询过原告意见，原告不予认可，且根据合同约定，被告应该在出售前三个月通知，但被告有确切证据证明的询问均发生在系争商铺产权交易过户之后的，故即使存在口头的通知，被告仍违反合同约定，对被告主张出售前履行了通知义务，法院不予采信。至于被告认为原告曾在系争商铺过户给第三人后，要求出具发票，以此主张原告接受房屋另行出售的事实，并放弃了优先购买权。对此，法院认为，首先，被告未对此节事实提供证据证明，之后三方对于2009年7月协调会的内容也说法不一，不能得出被告主张的结论；其次，即使原告曾准备接受第三人的租金发票，也只能认为原告在该时段得知被告与第三人另行出售系争商铺的事实，不能等同于被告出售前尽到通知义务，及出售后原告放弃主张优先购买权，且事实上，原告也在知晓房屋出售的事实后即提出了要求损失赔偿的诉讼，并未放弃主张。评析本案涉及的主要法律问题是：1、承租人优先购买权的性质；2、出租人是否侵犯承租人优先购买权；3、侵犯优先购买权损害赔偿的计算标准。

一、承租人优先购买权性质承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。关于承租人优先购买权的性质，我国多数学者认为优先购买权属于一种物权或者具有物权效力。台湾学者如王泽鉴先生则认为优先购买权属于形成权性质，即承租人可以依一方意思表示，形成以出租人与第三人同样条件为内容的合同，无须出租人的承诺，只是该权利附有停止条件，只有当出租人出卖房屋给第三人时，才能行使。强制缔约，是指个人或企业负有相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。如果出租人违反此项义务，将租赁房屋出卖给第三人，承租人可以提请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺意思表示。法院认为，首先承租人优先购买权作为一种法定的权利，其成立的前提条件是租赁关系的成立，即租赁关系一经成立，承租人优先购即成立，租赁关系一旦终止承租人的优先购买权即消失，所以属于附随性权利；其次，承租人的优先购买权并不具有支配力，即使具有对抗第