2023中国物业管理上市公司研究报告-克而瑞物管-202305

克而瑞副总裁克而瑞副总裁张兆娟中国物业管理上市公司2023年5月2023年5月此文件仅供内部使用，未经克而瑞信息技术有限公司的书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制分析分析分析分析社会责任分析CTENRTS335家南都物业5家南都物业特发服务新大正招商积余中天服务宝龙商业佳兆业美好融创服务烨星集团保利物业建发物业融信服务银城生活服务碧桂园服务建业新生活润华服务远洋服务滨江服务金科服务时代邻里越秀服务德商产投服务金茂服务世茂服务正荣服务德信服务集团金融街物业宋都服务中奥到家第一服务控股京城佳业苏新服务中海物业东原仁知服务朗诗绿色生活万物云中骏商管方圆生活服务领悦服务集团新城悦服务卓越商企服务合景悠活鲁商服务新希望服务和泓服务绿城服务星盛商业弘阳服务浦江中国兴业物联华发物业服务祈福生活服务旭辉永升服务华润万象生活荣万家雅生活服务注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月15日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理社会责任成长能力资本市场表现企业规模指数变动在管面积纳税总额管理面积增速股价变动合约面积吸纳就业人数营业收入增速估值变动营业收入利润增速市值变动创新业务布局经营质量物业服务企业上市公司研究体系营业现金比率净资产收益率利润情况资产负债率全员劳动生产率研发投入强度社会责任成长能力资本市场表现企业规模指数变动在管面积纳税总额管理面积增速股价变动合约面积吸纳就业人数营业收入增速估值变动营业收入利润增速市值变动创新业务布局经营质量物业服务企业上市公司研究体系营业现金比率净资产收益率利润情况资产负债率全员劳动生产率研发投入强度数据来源：1.纳入研究的上市公司的年报数据来源：1.纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；2.CPIC中国物业管理行业决策咨询系统数据库的市场跟踪数据；3.CRIC中国房地产决策咨询系统数据库的市场跟踪数据；4.其他国家官方部门、行业协会发布的公开数据、统计年鉴等经交叉证实的公开渠道信息资源；5.1港币=0.8933人民币，涉及汇率换算均以此计算。犹在2022-10-312022-11-072022-11-142022-11-212022-11-282022-12-052022-12-122022-12-192022-12-262022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-03图：物业板块止跌回升 4,0003,2962022-10-312022-11-072022-11-142022-11-212022-11-282022-12-052022-12-122022-12-192022-12-262022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-03图：物业板块止跌回升 4,0003,2963,0002,5002,000 1,7771,5003,5002022年物业板块相关指数与大盘、地产板块指数对比2022年物业板块相关指数与大盘、地产板块指数对比7,000截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%，同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%5,000200004,000150003,000100002,000恒生物业服务及管理指数最低点出现在2022年10月31日，较2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞内房股领先指数下跌54.6%0恒生物业服务及管理指数克而瑞内房股领先指数恒生指数(右轴)6,0001,000300002500050000662021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-0420.0%-20.0%2021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-0420.0%-20.0%2021-2022年物业板块股价涨跌幅变动情况(按企业属性)40.0%类别2021年股价平均涨跌幅2022年股价平均涨跌幅央国企-2.9%-8.3%-21.1%-34.2%0.0% -40.0%-60.0%-80.0%股价涨跌幅：央国企股价涨跌幅：民企数据来源：克而瑞物管整理注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理7特发服务华润万象生活招商积余万物云新大正中海物业建发物业融信服务绿城服务保利物业德信服务集团和泓服务新城悦服务南都物业德商产投服务朗诗绿色生活力高健康生活中骏商管碧桂园服务滨江服务金茂服务苏新服务中天服务越秀服务星盛商业旭辉永升服务世茂服务金科服务浦江中国宝龙商业华发物业服务正荣服务金融街物业卓越商企服务康桥悦生活银城生活服务烨星集团兴业物联弘阳服务远洋服务雅生活服务建业新生活时代邻里祈福生活服务新希望服务合景悠活京城佳业宋都服务中奥到家奥园健康鑫苑服务鲁商服务东原仁知服务佳源服务荣万家方圆生活服务领悦服务集团彩生活45.040.0注：市盈率(TTM)为2021年12月31日和2022年12月31日数据，剔除异常值；数据来源：克而瑞物管整理特发服务华润万象生活招商积余万物云新大正中海物业建发物业融信服务绿城服务保利物业德信服务集团和泓服务新城悦服务南都物业德商产投服务朗诗绿色生活力高健康生活中骏商管碧桂园服务滨江服务金茂服务苏新服务中天服务越秀服务星盛商业旭辉永升服务世茂服务金科服务浦江中国宝龙商业华发物业服务正荣服务金融街物业卓越商企服务康桥悦生活银城生活服务烨星集团兴业物联弘阳服务远洋服务雅生活服务建业新生活时代邻里祈福生活服务新希望服务合景悠活京城佳业宋都服务中奥到家奥园健康鑫苑服务鲁商服务东原仁知服务佳源服务荣万家方圆生活服务领悦服务集团彩生活45.040.0注：市盈率(TTM)为2021年12月31日和2022年12月31日数据，剔除异常值；数据来源：克而瑞物管整理30.05.025.020.035.0高市盈率企业特征：•央国企背景•聚焦非住赛道0.02022年末上市物企市盈率情况(TTM)899•2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。1.201.000.800.602020年-2022年上市物企每股收益中位数与地产开发板块对比1.030.860.670.400.2700.270.180.110.260.210.200.120.200.070.010.002020年2021年2022年港股:物业A股：物业港股:地产A股：地产注：港股地产企业以港交所分类统计，A股地产企业以证监会分类统计，为避免异常值干扰，选取中位数比较；平均市值：94.2亿元平均市值：71.7亿元数据来源：克而瑞物管整理当前上市物企平均市值同比下降23.9%平均市值：94.2亿元平均市值：71.7亿元数据来源：克而瑞物管整理当前上市物企平均市值同比下降23.9%2年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。10定；增速放缓、市拓提升1212•2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.7亿元。图：图：2022年上市物企梯队图(按营收计)8家企业5家企业27家企业中型物企：10-50亿小型物企：10亿以下梯队梯队TOP3梯队均值梯队中位数梯队TOP3梯队均值梯队中位数86.4亿元62.8亿元64.4亿元-17.0%62.8亿元-20.6%梯队TOP3梯队均值梯队中位数40.3亿元35.3亿元20.2亿元-5.2%9.2%梯队TOP3梯队均值梯队中位数9.6亿元9.2亿元8.9亿元5.6亿元-2.4%5.4亿元-5.2%数据来源：企业年报，克而瑞物管整理头部物企名次变动率为12.5%，整体保持稳定不变8家企业5家企业大型物企名次均发生变动，绝大部分企业名次下滑27家企业中型物企名次变动率为88.9%，近六成企业名次下滑头部物企名次变动率为12.5%，整体保持稳定不变8家企业5家企业大型物企名次均发生变动，绝大部分企业名次下滑27家企业中型物企名次变动率为88.9%，近六成企业名次下滑小型物企名次变动率为68.8%，近六成企业名次保持持平或有所上升注图：2022年上市物企梯队图(按营收计)中型物企：10-50亿小型物企：10亿以下梯队企业名称2022年排序2021年排序头部物企碧桂园服务1万物云2—2雅生活服务3—3绿城服务4—4保利物业5—5招商积余6—6华润万象生活—7中海物业8↑大型物企世茂服务9↓8融创服务10↓9旭辉永升服务新城悦服务12↓金科服务13↓数据来源：企业年报，克而瑞物管整理企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理13141438.8%1433.52072.62475.337.9%41.4%29.5%32.5%32.0%26.6%3.6%3.1%38.8%1433.52072.62475.337.9%41.4%29.5%32.5%32.0%26.6%3.6%3.1%•2022年披露营收总额的56家上市物企营收总额约2475.3亿元，同比增长19.4%，增速较去年同期下滑25.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分别下滑11.9、61.6、34.7和28.8个百分点。30002500200050002020年-2022年上市物企营收及增速情况(亿元)营收总额(亿元)整体增速44.6%119.4%2022202250.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%70%60%50%40%30%20%10%0%2020年-2022年上市物企营收增速情况(分梯队)头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速64.5%64.6%43.4%8.8%20222022数据来源：企业年报，克而瑞物管整理151570%60%50%40%30%20%0%注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；70%60%50%40%30%20%0%注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；•2022年披露在管面积的51家上市物企总在管面积约64.3亿㎡，同比增长19.2%，增速较去年同期下滑34.3个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为21.1%、14.8%、18.6%和20.0%，增速同比分别下滑24.1、44.1、52.6和12.9个百分点。2020年-2022年上市物企在管面积及增速情况(亿㎡)总在管面积(亿㎡)整体增速60.0%80%2020年-2022年上市物企在管面积增速情况(分梯队)头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速74.5%71.2%58.9%45.2%39.7%32.7%328.7%20.0%18.6%14.8%20202020161635.2%52.64202015.5%注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；35.2%52.64202015.5%注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；•2022年披露合约面积的46家上市物企总合约面积约84.9亿㎡，同比增长15.5%，增速较去年同期下滑24.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为17.7%、8.5%、17.6%和10.9%，增速同比分别下滑20.3、31.4、26.3和19.8个百分点。908070605040302002020年-2022年上市物企合约面积情况(亿㎡)总合约面积(亿㎡)整体增速90%80%90%80%70%60%50%40%30%20%0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%84.9273.573.5222020年-2022年上市物企合约面积增速情况(分梯队)头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速83.8%43.9%39.39.9%38.0%30.7%39.7%26.8%17.6%10.9%17.6%202020201717•2022年百强房企操盘面积和新增土地面积大幅下降，其中新增土储约1.4亿㎡，同比下降近八成；受此影响，披露完整数据的32家上市物企来自关联方在管面积占比下降0.8个百分点至39.8%；分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企关联方在管面积占比分别为40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分别下滑0.9、0.5、0.9和1.0个百分点。2020年-2022年上市物企关联方在管面积占比情况(分梯队)2020-2022年百强房企操盘面积/新增土地建面(亿平方米)整体关联方占比头部物企关联方占比2020-2022年百强房企操盘面积/新增土地建面(亿平方米)中型物企关联方占比小型物企关联方占比987658.4987658.455%53%51%49%47%45%43%41%39%37%35%7.652.…51.2%51.4%51.2%50.9%5.350.5%5.347.7%4341.5%40.6%40.6%39.8%40.6%139.4%339.4%37.0%39.9%37.9%20222022操盘面积新增土地建面20222022数据来源：《2022年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》；《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》；企业年报，克而瑞物管整理数据来源：1185353•2022年，物业资本市场回归理性，上市物企收并购扩张趋向谨慎。全年上市物企录得66宗收并购事项，总交易对价约119.3亿元，与2021年的53宗、355.9亿加，但总交易金额下滑约2/3。4003503002502005002018年-2022年上市物企披露的并购交易金额、数量情况交易金额(亿元)交易数量66355.95355.93594.364.0201820192020202120227060504030200企业简称标的企业收购权益占比收购对价 (亿元)24.8567%5.3665%4.3680%93.76%4.0050%0.874.502.028%0.80数据来源：企业公告，企业年报，克而瑞物管整理华润万象生活保利物业雅生活服务中海物业碧桂园服务新城悦服务旭辉永升服务远洋服务世茂服务东原仁知服务和泓服务建业新生活招商积余融创服务滨江服务金科服务时代邻里合景悠活银城生活服务弘阳服务新希望服务建发物业京城佳业朗诗绿色生活德信服务集团佳兆业美好金融街物业华发物业服务荣万家领悦服务集团烨星集团95.1%91.5%84.4%73.5%73.1%74.3%72.1%72.6%71.3%66.6%55.5%53.8%73.749.7%47.8%50.232.0%29.7%30.726.5%33.429.912.0%8.79.87.97.96.26.26.03.92.6数据来源：企业年报，克而瑞物管整理80604020094.9%88.2%84.5%华润万象生活保利物业雅生活服务中海物业碧桂园服务新城悦服务旭辉永升服务远洋服务世茂服务东原仁知服务和泓服务建业新生活招商积余融创服务滨江服务金科服务时代邻里合景悠活银城生活服务弘阳服务新希望服务建发物业京城佳业朗诗绿色生活德信服务集团佳兆业美好金融街物业华发物业服务荣万家领悦服务集团烨星集团95.1%91.5%84.4%73.5%73.1%74.3%72.1%72.6%71.3%66.6%55.5%53.8%73.749.7%47.8%50.232.0%29.7%30.726.5%33.429.912.0%8.79.87.97.96.26.26.03.92.6数据来源：企业年报，克而瑞物管整理80604020094.9%88.2%84.5%79.8%72.0%66.9%60.1%51.8%48.0% 39.3%33.8%23.5%28.914.5%8.64.21.01.00.50.40.3100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%•2022年披露完整数据的31家上市物企共获取独立第三方项目约5.43亿㎡，占其总新增在管面积的64.2%。2022年上市物企新增市拓面积及占比情况(百万㎡)19经营风险增加212122.1%20%19.1%22.1%20%19.1%•2022年56家上市物企毛利润均值9.2亿元，同比微降0.4%；净利润均值2.7亿元，同比下滑42.9%。头部、大型、中型和小型物企毛利润和净利润均值分别为、0.5亿元。•2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1个百分点；净利率6.0%，分别为•2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1个百分点；净利率6.0%，分别为19.1%、22.1%、24.3%、25.4%和7.6%、-6.6%、8.7%、9.5%。2020年-2022年上市物企平均毛利率情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企2020年-2022年上市物企平均净利率情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企32.4%32.4%32%30.1%30.0%30.1%30.0%30%28.9%28%28.9%28%26%27.5%28.1%25.4%24%24.3%22.2%22%22.1%18%202020212022数据来源：企业年报，克而瑞物管整理222•2022年56家上市物企平均营业成本率78.6%，同比提升头部、大型、中型和小型物企营业成本率分别为80.4%、77.9%、75.7%和74.6%，同比分别提升3.2、7.9、3.8和3.5个百分点。•受商誉及其他无形资产、金融及合同资产减值影响，2022年45家上市物企资产减值计提均值2.45亿元，同比提升349.1%。头部、大型、中型和小型物企资产减值计提均值分别为5.59亿元、10.93亿元、0.91亿元和0.18亿元，同比分别增长388.2%、597.9%、167.8%和155.1%。2020年-2022年上市物企平均资产减值计提增速情况(分梯队)2020年-2022年上市物企平均资产减值计提增速情况(分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企头部物企大型物企中型物企小型物企82%80%82%80%78%76%74%72%70%68%66%700%600%500%400%300%200%100%0%597.9%77.0%77.9%458.2%77.0%77.9%77.2%75.7%77.2%75.7%71.9%74.6%256.9%71.9%74.6%256.9%69.9%70.0%90.0%67.6%70.0%90.0%67.6%28.8%46.3%3.1%145.9%20202022202020222020数据来源：企业年报，克而瑞物管整理2323•2022年56家上市物企ROE均值7.7%，较去年同期下降13.4个百分点；房地产企业ROE均值-18.0%，较去年同期下降14.2个百分点。房企ROE均值持续低于物企ROE均值，2022年低于物企25.8个百分点。•2022年头部、大型、中型和小型物企ROE均值•2022年头部、大型、中型和小型物企ROE均值分别为14.5%、-3.5%、3.9%、14.3%。48.2%下滑至2022年14.3%。2020年-2022年上市物企ROE均值及房地产企业平均ROE情况2020年-2022年上市物企ROE均值及房地产企业平均ROE情况物业企业房地产企业头部物企大型物企中型物企小型物企60%35.0%4060%35.0%50%50%40%30%20%10%0%-10%48.2%34.6%48.2%34.6%21.1%21.9%20.0%7.7%22.3%21.9%20.0%7.7%22.3%18.0%3.0%14.5%3.0%-3.8%21.6%-3.8%21.6%14.3%-3.5%2022220223.9%-3.9%202022020-18.0%--18.0%注：净资产收益率=归属母公司股东净利润/ (期注：净资产收益率=归属母公司股东净利润/2424•2022年56家上市物企资产负债率均值47.0%，较去年同期微升0.01个百分点；房地产企业资产负债率均值68.2%，较去年同期上升2.4个百分点。房企资产负债率均值高于物企，2022年较物企高21.3个百分点。•2022年头部、大型、中型和小型物企资产负债率均值分别为48.0%、41.7%、48.6%、45.3%。四个梯队的企业资产负债率均值整体较平稳，其中，头部、大型物企分别较2021年微升0.9个百分点、1.8个百分点；中型和小型物企分别微降0.4个百分点、0.3个百分点。2020年-2022年上市物企及房地产企业平均资产负债率情况2020年-2022年上市物企平均资产负债率情况(分梯队)物业企业房地产企业头部物企大型物企中型物企小型物企75%65.7%65.8%70%70%65.7%65.8%68.2%68.2%73.0%60%56.6%60%55%53.6%50%47.0%50%55%53.6%50%47.0%50%47.5%47.2%49.0%48.0%45%48.6%47.0%39.9%45.3%40%40%34.2%45.6%35%30%30%40%40%34.2%45.6%35%202020212022202020212022数据来源：企业年报，克而瑞物管整理2525•2020年、2021年、2022年上市物企经营性现金流量净额分别为240.9亿元、248.7亿元、140.2亿元，同比增长率分别为56.1%、3.2%、-43.6%。•2022年头部、大型、中型和小型物企营业现金比率分别为7.4%、-4.5%、7.4%、1.6%。四个梯队的营业现金流比率均值整体呈现下滑趋势，其中，头部、大型、中型和小型物企分别较2021年下降9.2个百分点、19.7个百分点、9.8个百分点和20.0个百分点。2020年-2022年上市物企经营性现金流量净额及增速2020年-2022年上市物企营业现金比率(分梯队)增速头部物企大型物企中增速头部物企大型物企中型物企小型物企25%3008025%30056.1%20%15%10% 5%20%15%10% 5% 0%-5%-10%%15.2%6%25014.6%2007.4%6.5%3.2%248.71.6%240.940%20%0%7.4%6.5%6.5%40.2-4.5%40.220205022020502022-43.6%0-60%020222022注：营业现金比率=经营性现金流量净额/营业收入；数据来源：企业年报，克而瑞物管整理2626886.998.334.9%39.8%88.083.667.5907058.575.069.750886.998.334.9%39.8%88.083.667.5907058.575.069.750•56家上市物企应收账款总额2020年、2021年、2022年分别达341.0亿元、634.4亿元、886.9亿元；应收账款总额连续三年高速增长，三年分别同比增长34.9%、86.0%、39.8%。•2022年56家上市物企应收账款周转天数陡峭上升，2020年均值为2021年均值为85.9天，2022年均值为112.2天，同比增长30.6%。2020年-2022年上市物企应收账款周转天数(分梯队)22020年-2022年上市物企应收账款周转天数(分梯队)头部物企大型物企中型物企头部物企大型物企中型物企小型物企.990%80%70%60%50%40%30%20%0%0%900800700600500400300200086.0%6634.42020202220202020202220202022注：周转天数统一根据365/应收账款周转率计算；数据来源：企业年报，克而瑞物管整理2727-30.6%5369.5-30.6%5369.5•51家上市物企人均管理面积2020年、2021年、2022年分别达5369.5㎡、6161.3㎡、6842.0㎡；人均管理面积近三年表现平稳，2020年同比下降30.6%，2021年、2022年分别同比增长14.7%、11.0%。•56家上市物企人均净利润2020年、2021年、2022年分别达2.6万元、2.9万元、.2%，2022年同比下降52.1%。2020年-2022年上市物企人均管理面积及增速人均管理面积(㎡)增速7,00020%7,00020%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%35%6842.06842.06,5006,0005,50055000202020212022年2020年-2022年上市物企人均净利润及增速人均净利润(万元)增速3.02.52.00.50.0-22.9%2.6-22.9%2.6-52.1%10.2%2.9202020222020202220%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%数据来源：企业年报，克而瑞物管整理2828银城生活服务京城佳业保利物业雅生活服务世茂服务中海物业华润万象生活旭辉永升服务绿城服务合景悠活中奥到家正荣服务佳兆业美好金科服务越秀服务时代邻里和泓服务新城悦服务荣万家新大正远洋服务卓越商企服务新希望服务东原仁知服务德信服务集团金茂服务弘阳服务朗诗绿色生活建发物业烨星集团领悦服务集团华发物业服务15.6%2.08.6%6.1%3.9%-1.4%-6.6%0.90.80.80.80.80.80.80.70.7银城生活服务京城佳业保利物业雅生活服务世茂服务中海物业华润万象生活旭辉永升服务绿城服务合景悠活中奥到家正荣服务佳兆业美好金科服务越秀服务时代邻里和泓服务新城悦服务荣万家新大正远洋服务卓越商企服务新希望服务东原仁知服务德信服务集团金茂服务弘阳服务朗诗绿色生活建发物业烨星集团领悦服务集团华发物业服务15.6%2.08.6%6.1%3.9%-1.4%-6.6%0.90.80.80.80.80.80.80.70.7•2022年披露布局城市数量的37家上市物企单城市在管面积均值为1.53百万㎡，较去年同期的1.36百万㎡同比增长12.6%。2022年上市物企单城市在管面积及增速情况(百万㎡)2022年单城市管理面积(百万㎡)增速452.5%5452.5% 3.035.7%3.02.831.2%32.728.9%32.831.2%32.728.9% 2.42.320.6%19.9%2.42.320.6%19.9%2.216.3%2.216.3%8.4%8.28.4%8.2%22.8%5.1%1.31.22.8%5.1%1.31.2-9.1%-9.1%10.6-23.0%060.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%数据来源：企业年报，克而瑞物管整理292902030203001万物云完成更多业态方案的封装及迭代，实现在多个新赛道中的落地，最终实现以科技驱动业务，改变空间服务效率绿城服务以“平台+管家+共治”的县域治理模式，打造了全国领先的新型城镇化全域工作平台；以“物业+科技”的服务运营模式，打造了省级城乡风貌和未来社区建设的双样板项目中海物业基于星启物联网中台技术打造星启端脑、星启云屏等一系列软硬体产品，以中台技术为内核，助力实现建筑内智能设备的高效率部署，提升建筑运维效率和管理效能招商积余2022年，公司加大数字化入开展创新业务，数字化运营效果显著保利物业一是持续推动业务与信息化的二是推动管理与信息化的充分融合，实现项目全週期线上化管理雅生活服务持续建设组织共享平台，包括上线与钉钉(中国)共同打造的组织在线沟通和协同平台，覆盖生产运营、市场管理、合同管理、线上办公、资源管理、客户服务等模块系统，有效提升集团跨组织沟通协同管控效率和数字化运营能力信息来源：企业年报，克而瑞物管整理增值高潜能、商管服务高毛利、城市服务高增长313161.3%57.1%54.2%828.8579.461.3%57.1%54.2%828.8579.4•2022年37家上市物管企业基础物管服务营收总额1117.7亿元，同比增长34.9%。受外部疫情、地产等环境影响，基础物管服务占营收的比重大幅提升，占营收的•头部、大型、中型和小型物企基础物管服务收入均值分别为107.3亿元、42.6亿元、12.2亿元和4.2亿元，占各梯队营收的比重分别为59.2%、66.1%、61.9%和2020年-2022年上市物企基础物管服务收入及占营收的比重基础物管收入(亿元)占营收比重2020年-2022年上市物企基础物管服务收入占营收比重 (分梯队)0080060040020002020202062%60%58%56%54%52%50%75%70%65%60%55%50%45%40%头部物企大型物企中型物企小型物企70.1%61.9% 66.1%61.9%59.2%59.7%52.3%59.7%52.3%58.6%58.6%558.6%58.6%55.6%52.3%252.3%2020数据来源：企业年报，克而瑞物管整理3232220.417.6%220.417.6%值服务营收总额220.4亿元，同比下降18.2%，占营收的比重为12.1%，同比下降5.5个百分点。•头部、大型、中型和小型物企基础物管服务收入均值分别为19.5亿元、7.0亿元、3.2亿元和1.2亿元，占各梯队营收的比重分别为10.8%、10.8%、16.1%和19.9%，同比分别下降3.2、9.2、6.8和10.0个百分点。3002502005002020年-2022年上市物企非业主增值服务收入及占营收的比重非业主增值收入(亿元)占营收比重19.4%269.6269.6202020222020202220%8%6%4%2%0%2020年-2022年上市物企非业主增值服务收入占营收比重 (分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企30%31.2%29.8%22.8%25%25.3%31.2%29.8%22.8%25%23.9%19.9%20%20.0%15%14.7%10.8%110.8%10.8%20202020数据来源：企业年报，克而瑞物管整理3333257.6246.9257.6246.9•2022年37家上市物企社区增值服务营收总额，同比上涨4.3%，占营收的比重为14.1%，同比下降2.0个百分点。其中，社区增值服务排名前五的企业分别为：对应社区增值服务收入分别为•头部、大型、中型和小型物企社区增值服务收入均值分别为占各梯队营收的比重分别为同比分别下降3002502005002020年-2022年上市物企社区增值服务收入及占营收的比重社区增值收入(亿元)占营收比重114.3%.52020202022%20%18%16%14%12%10% 8%6%2020年-2022年上市物企社区增值服务收入占营收比重 (分梯队)头部物企大型物企中型物企小型物企20.9%16.6%17.3%16.6%17.9% 15.2%14.8% 15.2%13.9%113.9%9.7%9.7%20202020数据来源：企业年报，克而瑞物管整理34341.5833.7%26.4043.0%36.1%26.9%21.5%27.9%27.0%25.2%67.7654.83164.221.5833.7%26.4043.0%36.1%26.9%21.5%27.9%27.0%25.2%67.7654.83164.22•2022年披露完整数据的36家上市物企非住物业在管面积均值为48.0百万㎡，同比小型物企非住物业在管面积均值分别为占比分别为2020年-2022年上市物企非住物业管理均值及占比情况非住物业管理均值(百万㎡)占比2020年-2022年上市物企非住物业管理均值及占比情况 (分梯队)504540353025205036.8%335.5%47.972022202237.0%36.5%36.0%35.5%35.0%34.5%34.0%33.5%33.0%32.5%32.0%806040200头部物企头部物企占比大型物企大型物企占比中型物企中型物企占比小型物企小型物企占比40.4%140.65102.9433.2%29.0102.9419.7%9.229.223.363.042020202045.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%数据来源：企业年报，克而瑞物管整理353550.0%32.7%41.6%2538.9%68.9%50.0%32.7%41.6%2538.9%68.9%•就单独披露商管服务营收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服务营收92.2亿元，同比增长12.7%，其中碧桂园服务、华润万象生活、越秀服务增速最快，分别为96.5%、18.2%和10.5%。•商管服务2022年，整体商管物业的毛利率为47.5%，其中建业新生活、融创服务和华润万象生活毛利率最高，分别为77.3%、68.9%和50.7%。22年上市物企商管业务营收及毛利率情况营收毛利率77.3%4577.3%4070.0%3560.0%50.7%3034.5%35.5%34.5%35.5%40.0%30.0%20.0%510.0%42.120.612.9