【我国房地产企业的盈利能力问题研究（论文）5200字】

我国房地产企业的盈利能力分析—以S房地产有限公司为例目录TOC\o"1-2"\h\u13695摘要 127030一、前言 29034二、盈利能力分析的方法 224946（一）比较分析法 223969（二）比率分析法 37123（三）趋势分析法 31266三、与投资有关的盈利能力分析 427300（一）净资产收益率（ROE） 429134（二）成本费用利润率 58512四、与经营有关的盈利能力分析 615110（一）销售毛利率 720622毛利率和收入是成正比的，从图3-5中可以看出，S房地产近两年的销售毛利率持续上涨，但在2017年呈波动下降趋势，与行业平均值相差甚远。 85597（二）销售净利率 826864五、S房地产盈利能力方面存在的问题 810407（一）净利润增速小于收入 86366（二）公司销售不达预期 827537六、提高S房地产盈利能力的对策及建议 913602（一）顺应政策形势，调整营销策略 920575（二）降低亏损板块业务比重、控制营业成本 98199（三）注重存货管理，加快销售速度 1029027七、结论 10摘要伴随着经济体制改革深入发展，房地产企业有了新的机遇与挑战，一个企业是否可以保持良好的是立足激烈竞争市场的重要因素。在体现公司绩效的财务报表中，一般分为盈利能力、偿债能力、和营运能力，在此之中，盈利能力无疑是首要的，盈利能力指标是一个上市公司经营数据的代表，是公司获利能力的体现，反映当前企业经营质量和今后收益的稳定性与增长性，是投资者与债权人衡量权益的重要工具。各种监管政策接连不断的致力于从根本上遏止由于宽松的货币政策带来的房地产行业的蓬勃发展，在此环境下，房地产行业面临着严峻的挑战，必须要制定新的管理模式，不断创新优化市场战略，才能在此局势下有自己的一席之地。从这个角度来讲，盈利能力强的企业便更有机会获得持续稳定的成长与发展，同样前提是从事各项经营活动并且实现最大限度的利润。本文的切入点就是利用企业近三年的经营指标对该企业的盈利能力方面进行理论概述，并且结合比较分析法、比率分析法、趋势分析法通过S房地产有限公司的盈利能力指标进行分析，从而建立一套完整的评价体系，同时在文中深入探讨和研究了S房地产盈利能力方面存在的问题，并且针对这些问题提出一系列的应对措施和方法。一、前言房地产行业，作为一个近十几年来的新兴产业对国民经济的推动发挥着它不容小嘘的力量。我国GDP值在近两年分别为74.36万亿和82.71亿元，同比增长幅度为6.7%和6.9%，其房地产行业贡献值就约占整体比重的6.5%，毋庸置疑，房地产业不但是拉动国民生产总值的支柱产业，另外还是社会群体住房需求的主要供给来源。与建筑业结合成为推动国民经济发展的中坚力量，与金融行业相结合，被誉为经济发展的温度计，房地产业的经营运作不仅带动木材，电子，室内设计包括漆料等一系列的发展。而且加快了实现城镇化的脚步，支撑着城市现代化的发展。它的发展走势不仅与社会居民的生活水平有关，往往还会受到企业的经营水平与市场情况的影响。进几年房地产行业首先是经历了经济下行压力和库存高、销售环节存在极大的压力的背景，紧接着政府工作会议“因城施策、去库存，限购限贷”等政策的不断出台，下发“坚持房子是用来住的，而不是用来炒的”的政治理念，以控制房价、地价过快增长，遏制投资需求，防范市场风险。金融监管和银行监管的权力以及人民银行规章制度的权威都得到了加强。如此的背景之下，买房的准入和房地产企业入市准入都非常的严格，对房地产企业来说，是投资力量与调控政策之间的“博弈”。在企业经营决策中，企业管理者必须结合当下的形势，预测其未来的发展态势，制定若干个调整方案，帮助企业长期运营与发展。盈利能力的强弱就变成房地产企业能否立足于波动市场的重要标志，而盈利能力分析就能探测企业在此状态下出现各种情况及其影响因素，明确企业发展结构趋利避害，促进有关处理对策的正确实施。二、盈利能力分析的方法（一）比较分析法比较分析，是将同一数据指标在不同时期的财务报表予以排列，相互比较，分析差异和变动幅度的一种方法。具体而言，可以用实际发生与计划发生做对比，也可以用某一期与基期进行对比，也可以用同行业不同企业同一时期之间进行比较，分为下列几种比较分析法：数字差额分析法：对采取的数据资料中的并列各期项目绝对数值之间进行对比，以观测其增减变化程度。数字增减变动法：不仅并列各期项目的绝对数值，还额外加上各项目数值的增减变化额度。增减百分数法：除并列各期绝对数值和变化程度外，另外将绝对数的增减差额化为基数的百分值或倍数值。（二）比率分析法比率分析法本质上就是将存在内部联系的数据指标予以对比分析、核算相关比率、分析之间的制约关系据以评价该企业的经营程序和财务管理模式。比率分析法只是一种评测的方式，即只能观察和衡量企业的企业平均面貌，不能显示企业各部门或个别项目的变化情况，还必须结合其他分析方法，才能了解事实的全部真相。其具体内容包括:相关比率分析。该方式是指用相邻的两个不同时期并且存在内部关系的数据指标进行对照分析。相关比率分析的使用可以很明确的考察一些相关联的经营程序是否的确可以科学合理地保证企业总体经营活动的良好运营。构成比率分析。或称为结构比率，就是将某项财务板块的包含的某个数据元素与该项指标的总体数据进行比较、查看其所占有的比重。这项分析可以探索总体营运规划和各项经济活动是否协调运行。进一步得出企业财务结构的变动以及管理战略变化等原因。效率比率分析。将某项经营活动产生的成本费用与带来的利润进行得失比照,该分析可以帮助企业评价业绩成果并且协调投入与的产出关系,从不同的角度考察和评价企业的营运管理情况。（三）趋势分析法趋势分析法，就是将企业数据资料的财务信息内以某一期数的项目元素为基期，将其他期数同一性质的各项目指标对基期数据元素进行比较，使项目之间具有趋势性的百分比的方法。从而分析此项目的各期间增长或降低的变化趋势，这种方法能够使其过程简化，提供一个清晰的趋势理论，而且可以通过对以往的探讨和考察，对企业未来的发展方向进行规划。趋势分析法内容分为定基动态比分析和环比动态分析。三、与投资有关的盈利能力分析（一）净资产收益率（ROE）或称为股东权益报酬率，是企业净利润与所有者权益的百分比率，被认为是用以评测企业自有资本利用效益和权衡企业获利质量水平的一项重要指标。也同样是投资者进行投资分析的重要工具，评价所有者权益的收益质量。图3-2图3-2净资产收益率情况作为杜邦分析法的核心的净资产收益率，其指标的大小直接受总资产周转率（营运能力）和销售净利率（盈利能力）以及权益乘数（偿债能力）的影响。从图3-2中可以看出S房地产的净资产收益率发展稳定，在2017年度各个时期都表现良好，持上升趋势，营运能力、偿债能力、盈利能力发展的协调，这为企业的持续运营提供了一个良好的前提环境。（二）成本费用利润率成本费用利润率，是企业生产经营活动下获得的总利润除以产生的成本费用总和的结果，反映每一单位的财务花销与支出下可以收获多大的业绩成果。图3-3成本费用和利润率情况图3-3成本费用和利润率情况图3-42017年三季度各房企的成本利润率图3-42017年三季度各房企的成本利润率从图3-3成本费用利润率图表中，我们可以得知该企业的业绩情况。一般情况下，成本费用利润率代表的是维持经营活动投入的每一项财务成本支出是否能够得到等量或者更多的反馈。指标数值与企业的经营情况成正比。数值越大越好，反之，成本费用利润率越低，反映企业目前的经营策略与获利水平欠佳。它可以从表中我们可以看到，与2015年相比，2016年的成本费用利润率确确实实有着明显的提高，2017年并没有进行大幅度增长保持在6个百分点以上，可是这与整个房地产其他企业相比，这属于一个低水平，拿2017三季度报中的数据来说，图3-4显示S房地产甚至还不及同性质企业成本费用利润率的一半，排名落后，说明S房地产成本投入水平高，成本方面控制偏弱。四、与经营有关的盈利能力分析（一）销售毛利率销售毛利率是衡量企业营销业绩水平的指标，销售收入与其生产活动成本之间的差额占销售收入的比值，用百分数进行表示，反映的是项目活动获得的销售收入减去其成本之后，还会有多少资金可以去保障费用支出和增加利润额度。该指标是进行销售净利率的基本运算，表示如果没有较大的毛利率便不能维持企业获利能力和盈利空间。表3-3销售毛利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度销售毛利率（%）14.756415.113114.841514.257713.9173营业收入（亿元）2072247258712591803营业成本（亿元）1766209850010801552图3-4毛利率与行业平均值表3-1和表3-3显示2016年度S房地产实现了营业收入和利润总额的双丰收，与2015年相比增长幅度分别为19%和37%；净利润获得94亿元，正在逐渐走出2015年的低谷期，2017年营业收入不断上涨，半年度就已经获得1259亿元收入，政策辅助下有望再次实现2016年度可圈可点般的业绩。毛利率和收入是成正比的，从图3-5中可以看出，S房地产近两年的销售毛利率持续上涨，但在2017年呈波动下降趋势，与行业平均值相差甚远。（二）销售净利率销售净利率是净利润除以营收的结果，该指标反映表示每一单位营业收入背后的实际收益水平，所以说，企业一边在努力获得高额的净利润或较高的销售净利率的同时。另外必须注意增加销售收入额和控制成本费用。表3-5销售净利率年度2015年2016年2017一季度2017半年度2017三季度销售净利率（%）3.56313.80215.12444.95994.7261从表3-5中可以看出，2016年以来S房地产的净利润呈直线上涨，这对于S房地产是很乐观的现象，这主要受益于2016年营改增带给房地产业的优惠，同样为房地产企业的万科地产在2017年三季度中1171亿元的营业收入带来的110亿元的净利润约占营业收入的9.4%，成本费用利润率越低，利润就越小。S房地产自2017年以来，季度报中显示成本利润率一直下滑，不得不说明S房地产在扩大销售的同时，经营管理、成本费用控制方面尚有缺陷。五、S房地产盈利能力方面存在的问题（一）净利润增速小于收入从上述分析结合各年度的财务报表来看，S房地产虽然在主营业务收入方面获得了大幅度的增长，在增速方面却持续下滑。（二）公司销售不达预期S房地产2017年三季度报显示，该企业在前三季度中获得营业总收入xx亿元，同比增长xx，但公司的盈利能力却呈现下降趋势。2017年度全年业绩目标是营业收入和利润额分别要突破xx亿元和xx亿元。但上述表明截止到三季度末，营业收入总额却只达标了绩效目标的60%，获利情况完成了70%，这就表明，四季度的销售收入和利润总额分别要承受xx亿元和xx亿元的压力去弥补与业绩目标的差距。S房地产的单季度利润总额、营业总收入的最高额都诞生于2016年四季度的房地产行业火热景象中，在2017年四季度S房地产的经营成果在营业收入方面承受着极大的压力，未完成年度目标值。六、提高S房地产盈利能力的对策及建议（一）顺应政策形势，调整营销策略从过往的发展来看，中国经济的发展已经进入了“新常态”格局，房地产行业也迎来了新的发展进程，并已经呈现出了别样的状态。首先就是伴随着营业收入的增加净利润不增反而逐渐缩减。自2014年以来，房地产行业持续调整，“限购”、“限贷”导致了购买力转移，企业应该继续实行二手房成交税费减免、降低客户首付款支付比例、降低利息等一系列措施，降低交易成本，提高购房意愿，另外在房地产主业上运营上不能怠慢。未来房地产的发展更多的侧重向服务型模式、互联网模式做出创新改革，已不再是简单的买地、建造、营销的模式，换句话说，在房地产主业上，由于供求关系和市场结构都时时刻刻在发生着变化，企业也应该试着去改革创新。租赁行业在崛起，要把“租”和“售”放在同一个级别对待，正所谓的“租售并举”。（二）降低亏损板块业务比重、控制营业成本S房地产能源业务应该积极调整战略模式，缩减风险较高的业务规模，停止亏损板块运行，继续运转部分稳定和低风险的贸易，石油业务发展方式向零售业务和加油站开发方面拓展。降低能源板块在企业经营规模和发展规划中所存在的比例。调整营销模式，收缩高风险业务规模，转战或保留势态稳定的业务收缩盈利较低的能源