北京市某商住楼房地产抵押价值评估呈报

北京市某商住楼房地产抵押价值评估报告北京宝信房地产评估咨询有限责任公司报告摘要：本报告估价对象为一座塔楼，地上十八层，地下二层。地下部分主要为车库、设备及人防；地上一层用作商业，二层以上为商品住宅。至估价时点，估价对象主体、外墙已经完工，正在进行公共部位内装修收尾施工。估价对象的土地、规划、销售、竣工验收证件齐备，房屋产权证（大产权证）正在办理之中。本次评估为抵押评估，评估范围为估价对象土地及全部已完成的建筑工程。根据估价对象特点、附近房地产市场及评估目的，选择成本法和市场比较法进行评估，对两种方法计算的结果进行加权确定最终评估价格。致委托方函北京某房地产开发有限责任公司:受贵公司委托，截止至2001年12月15日，我们对贵公司开发建设的位于北京市海淀区某商住楼进行了现值评估。评估工作人员本着客观、准确、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公正的评估原则，以及抵押贷款评估的安全性、确实性和保守性原则，按照科学的评估程序、评估经验及贵公司提供的有关资料，经现场踏勘，采用相应的评估方法，对上述房地产进行了评估。估价对象在估价时点2001年12月15日的评估结果如下：土地使用权面积：5977.5平方米总建筑面积：34185.72平方米其中地上：26186平方米，地下：7999.72平方米可销售面积：26425.2平方米其中住宅：24906.8平方米，配套商业：1518.4平方米估价总结果：23214.7万元（人民币贰亿叁仟贰佰壹拾肆万柒仟元整）顺祝商琪！北京某房地产评估咨询有限责任公司2001年12月22日估价师声明(同房地产估价规范)费千杀贩救料铁辛捡芝础耀照奇狗株东奇估价的约假设和景限制条护件国本报告下评估的羊价格为昌估价对液象在现秧状条件副下、估棒价时点喜为蚕200还1喜年赴1娘2占月助1革5锡日、评示估目的电为办理长房地产洋抵押贷序款手续刘的条件色下的现菌行公开邀市场价朝值。朝评估报素告有效秒期自估没价时点胡起一年阳有效。脖在估价抓结果有秋效期内失，随着订时间的笼推移，桶市场情兆况的变雪化，估钱价结果补需做相高应的调跨整。超泉过一年劝，需重绳新进行料评估。瓣除特殊奥说明，撕估价对凯象不附田带任何绞影响其贯价值的杆限制条缴件。厉本次估挠价对象肠的《房旧屋所有燃权证》甲尚在办槐理之中笨，该项猜目用地优面积系习根据委夜托估价纤方提供营的《国移有土地瑞使用证室》，建晌筑面积粒系根据去委托方棒提供的钳现有资捐料得出爬，最终土面积数押据应以饱房地局次实测为状准。抄委托方各提供的梢所有资跨料，我挂们不负辆责核查到其资料祸的真实时性和合拒法性。藏本报告然未考虑捕委托方派或有负在债因素议短期强锹制处分杰及抵押纺到期清规偿因素络对估价返结果的宽影响，算亦未考潜虑国家蛾宏观经雾济政策偷发生变彼化以及赵遇有自齐然力和猾其它不弦可抗力逃对估价隔对象价息格的影顷响。幅当本次利评估所持遵循的远合法、锤最高最济佳使用展原则等产其它原车则发生魔变化时慨，本估怖价结果寒会失效吼。错本报告颜所涉及哨的估价僚对象范慨围系由紧委托方漆限定，驴所确定怎的房地还产价格快仅供抵游押人与爸抵押权绑人在借跳贷时参奏考，具著体用作善抵押的卵房地产茅范围及买贷款数停额由金腥融机构衰决定。扫计算过我程采用厦静态方嫂式计算督。免本报告振未经估介价机构织书面同腰意，不那得向委笋托方和冷评估报洲告审核沫部门之骆外的单传位或个孩人提供求，报告苹的全部泼或部分扮内容，沉未经许染可不得认发表于跟任何公肾开媒体念上。照房地产定估价结富果报告蜘一、委瓦托方贴委托方范名称：寒某拦住掩阁丹所：北泰京市海都淀区贴某王法人代干表：尾某常联系电糕话：旦某阳联系人贩：排今某晃二、估线价方午估价机叮构全称答：北京目宝信房番地产评慈估咨询海有限责告任公司捎法定代证表人利：宽唐某旺住嚼真所巧：渗蠢某惯估价资栗格等港级帅:歼种房地产游价格评狭估壹级痒资格（晴证书号栽：建房速估证字膛［波200微1廉］完00紧8广号）僻工诚裙垂饥辩土地价题格评估激A胆级资质脖（证书混号离：掏200阅0A0赵1豆5罚）沸三、千估价对婶象吴（一）怨估价对芽象背景边资料除估价对凉象位于讯北京市此海淀区卸北三环粮外，开裤发商为锄北京甩某盒房地产妹开发有巾限责任删公司。始该项目漠为一座俯地浸上领1榆8剑层塔楼典，用途仓为住宅疏及配套悉商业，搬具体为肚地上一俊层配套气商业、劝二至十色八层为箩住宅，拉地下共看二层董，券为人防膊、设备亿及车库委。截止事至估价晋时点，厉已完成皮估价对医象主体卡工程、蹦外墙及尖内部公皱共走廊策装修，秩室内达贼到粗装查修程度授，室外当绿化尚针未进行峰。委托霉方（即起开发商丝）拟以狠估价对普象胃为抵押蔑物，向弊银行申英请贷款蛛，本次询评估据帆此进行障。随（二）储估价对绸象的位装置旋估价对绸象位于较北京市鼓海淀区啦，北三驴环以外丧。拳对外交陵通可依腔靠万泉扭河路等萍，进而专与北三酒环和北捉四环相恶连。堂公共交爬通主要忧有妈90姻4弊路冷、者30莲2造路售、限33盟2亦路等十言余条公匀交线路辟，出行复较方便伐。估价偷对象周墙边医院丝、文体势设施、东中学、侧小学等潮配套生反活设施清完备，洒居住十段分方便纪。估价笑对象临梨近中关棒村科技钻园区及导著名学告府北京甲大学、观中国人煤民大学咬，文化须气息浓融厚，人车文环境服良好。梨随着中秘关村科敏技园区蚕及万柳谜地区建宇设步伐芦的加快坐，该区沃域投资罗环境将纵得到更哲进一步语的改善冶。酸（三）红估价对各象的范距围球估价对蜘象为包鸦括土地依及建筑黎物的整丽体，具苏体范围笋为土地役使用权持面骑积类597行7.5杠0既平方米岸，总建门筑面散积始341敢85.弟7陷2条平方米栏，其中叨地上建太筑面隔积问261亭8脚6悉平方米塞，地下油建筑面四积芳799须9.7茶2蛮平方米批，可销削售建筑胆面积吊264抬25.宝2慧平方米惠，其中旨住宅怜249圾06.研80扶平方米榴，商业轿151意8.4泛0嫁平方米驾。黄（四）钟估价对妇象概况躁根据委衡托方提橡供的资很料及估椒价人员溉现场踏察勘：估跃价对象候地侍上盆1堵8军层，地案下销2纽层，建金筑高笔度吊49.突9定5哄米，结团构类型缎为现浇赢框架。碑地斗上滥1范层为配轰套商业陷，间2-1魂8陆层为住咱宅，地联下两层害为人防紫、设备秒及车库糟。地下旦车踢位繁15反0无个。住福宅诱有贼1疗4捷种户型遵，包括迫一室两绝厅一卫差到三室那两厅两思卫，建谋筑面积乘从诊76.言0装4丰平方米诸至铃150定.5烂7格平方米望不等，邻主力户叼型为三颤居室。到根据委蹦托方提患供的《正北京市牺建设工飘程竣工滔验收备要案表》沙及估价尖人员踏锣勘，截弊止至估躁价时点影，估价仙对象主策体工程玻及外墙仇装修、惊大堂地献面及墙浮面、各师楼层公罚共走廊袭地面的曲装修已顽经完成赛，室内撕达到初咬装修水军平。疗装修情屑况详情腥如下：茄项目烂内清摇温之慕容赵外墙番一层、翅二层及废三层局笑部大理蒸石贴面艰，其余渴部分黄袄色外墙侨砖。骄公共组部分旺大堂添花岗岩饼地面、办大理石舒墙面、柿天花板泄为石膏像吊顶。伐走廊坚地面铺为地砖，遥墙面刷惑白（待先装修）辜。杯室内铁水泥地养面抹平降，内墙谷刮腻子如，铝合阔金双层雨推拉玻平璃窗。储各套住势宅户门汤安装防矿盗门。喷配炒套禽设甚备夫采暖系喇统事分户式握天然气农壁挂采标暖炉，僚普通铸疫铁暖气肤片。季消防系露统佩每层设骡消防栓隐，烟感坊、喷淋宴。这电视系候统巡闭路电办视系统夕、有限畅电视，剪所有房保间预留卷电视插忆孔。店供电系军统眯双路供蝶电，每屠户独立播IC障卡电表染。碌通讯系糟统泊每户预停留电话冤插孔。界电既颤催梯全配三部薄东芝电平梯。脉安全系膨统转安全监饼控系统穗，楼道吗安装应响急灯。欺估价对肌象外部辽市政已傍经达劈到妻“泥七跟通裕”浑，即通举路、通饼上下水煌、通电负、通电模讯、通描燃气、陡通热力爬，基础到设施状俯况良好常。由(抓五墨)徐估价对脖象权利张状况尺根据委英托方提境供的葛某口号《国励有土地碰使用证狮》，估凯价对象刮使用范淡围内的译土地所伤有权属究国家所昏有，土庄地使用壳权由委姻托方以柄有偿出健让的方阔式取得赵，土地泪用途为晕住宅及晚配套商客业，住受宅终止烟日期膛为蹄207袍0尸年气5猎月系1细7虑日，配茎套商业询的终止悉日期痰为郑204俊0皇年葡5亦月山1峰7丛日，地殿号为蹲某炎。目前会该项目宁的《房显屋所有茎权证》琴正在办狮理之中辽。据委限托估价僵方介绍绪，至估截价时点碗估价对输象未有姜权属纠趴纷，未合设置他慈项权利哪。正四、估淋价目的缴委托方化拟以估该价对象尼即海淀酬区妥某免商住楼捉为抵押予物，向乎银行贷庄款。本尝次评估厚系据此坊进行，拾以提供寨上述房马地产的族参考现年值。粒五、估栽价时点基200貌1浑年吓1森2南月特1词5妥日念六、价灭值定义布本报告快中估价适结果是祥为抵押贞目的服额务的住毙宅及配漆套商业陆房地产饭价格。振其价格装为房地救产在估本价时点撒条件下丽、土地欢为出让堡性质的阿公开市怒场价值叼。愁七、拉估价依多据戚本次评聚估依据鉴国务院摘、建设乐部、国羊土资源嫁部、北仓京市人艘民政府笼及其有钢关部门预颁布的习法律规钥定和政突策性文箩件以及卡评估房宾地产的罚具体资泻料，主垮要有：夜《中华色人民共江和国城亭市房地忍产管理夫法》；迫《中华话人民共苏和国国墙家标准纷《房地棍产估价孙规范》佣；蹲委托方判提供的惨资料（赏略）；乎（四）丈评估机罩构现场荐踏勘获途得的资秃料及掌申握的市闷场资料揪。纯八、估婶价原则稀此次估驶价在独边立性、剥客观性祖、科学罚性的工壶作原则购及房地求产估价宏合法原序则、估洁价时点滔等经济映性原则遵指导下兰进行，衬主要遵汗循如下沸操作性阿原则进件行评估那：脏（一）包合法原酿则才估价对步象房地乎产符合毯城市规椒划对土萌地用途墨、容积杏率、覆奥盖率、贿建筑高岂度、建翅筑风格傻的要求鬼，即应张以估价创对象合努法使用扒、合法堵处分为堪前提进倚行。睡（二）伯最高最开佳使用殖原则凯在合法凉前提下锦的最高妥最佳使劲用是能读使该房毛地产获炊利最大碧的使用弄方式。夕房地产摊价格受嗓土地与崇建筑物摧组合状迅态的影诞响，两淹者的配童合适当爹均衡时蓬，房地猾产的效工用便能烦高度发屈挥，达崭到最高驴最佳使袜用状态燕。估价走对象土阅地规划炕用途为敬住宅及严配套商猪业，估杀价对象溪实际用隶途亦为酒住宅及捞配套商辜业，我买们认为旱保持现采状用途跪最为有羞利，并居以此为柱前提估店价。肤（三）块替代性及原则放根据经锻济学原愁理，在队同一个种市场内馋效用相椒同的商高品的价会格将趋珠于一致问，这一良原理同侦样适用知于房地挡产市场炊。本次登评估中咸采用市咏场比较搭法进行迁价格测炎算时，烤即是依爱据该原匪则。通妙过调查型取得估备价对象颗附近地到区与估女价对象秀类野似的房土地产叠作为参盖照实例朱，以近码期内成定交的价所格作为苍客观价坑格，确崭定估价团对象在猜评估时溜点的价从格取值的依据。贫（四）冲估价时彻点原则税由于房乘地产市铅场是不沙断变化闭的，因茶此在不龙同估价治时点，脆同一项宣房地产诉往往具悼有不同复的价格暴水平。马本次评歪估对房打地产的劲市场情保况及其市自身情茄况的界粗定，均演以其在翻估价时张点的状宴况为准垄。添九、估胞价方法己根据评思估对象新的特点纵和估价绿目的以座及估价勤人员对翁邻近地页区市场艳状况的恒调查和锄对评估者对象的赶实地勘蓄察，并扒遵循房申地产价靠格评估皱方法的姑确定原革则，选市取成本池法和市边场比较镜法作为翅本次评愈估的基与本方法衔。同成本法丛是以开铃发或建凳造估价卵对象房铸地产或泛类似房笛地产所顶需的各贫项必要镰成本费茫用之和瓣为基础召，再加隔上正常烦的利润鸡和应纳窜税金，斤并进行睡相应折色旧修正忌后，得欺出估价典对象房猾地产价魄格的一披种估价贪方法。脉市场比拔较法是纵将估价站对象房渐地产与葵在近期贴已经发秀生了交桶易的类绸似房地甚产加以京比较，怠从已经宋发生了衔交易的页类似房眼地产的务价格，击修正得另出估价跃对象房投地产价扇格的一然种估价帐方法。层十、估乓价结果颠评估人针员根据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