呼和浩特老城区核心地块项目投标方案

呼和浩特玉泉项目销售物业建筑方案设计HUHHOTYUQUANPROJECTSALESPROPERTYARCHITECTURALDESIGN项目策略PLANNING

SCHEME本项目痛点:1.

解决日照2.

89㎡户型得房率3.

保证105户型的面宽及舒适度4.

快销和货值的平衡地块价值分析Designconditions

项目户型分布价值分析

地块内部价值最大

次之北侧河景

地块南侧受商业动线影响l地块价值分析Designconditions

项目户型分布价值分析

地块内部价值最大

次之北侧河景

地块南侧受商业动线影响l160㎡105㎡120㎡140㎡89㎡

120㎡

105/89㎡40404040434043

40

40地块东西两侧55米面宽住宅日照情况

西侧日照满足要求，东侧不满足

40

40地块西侧68米面宽住宅日照情况

西侧日照满足要求√√×5568地块日照分析--最佳日照位置选择Plot

layout

analysis

55结论：应充分利用地块西侧先天优质日照条件，把楼面宽做到极致达到充分节地作用地块日照分析--南侧楼高日照影响范围Plot

layout

analysis东西两侧结合日照采用最小高层间距布置建筑地块日照分析--南侧楼高日照影响范围Plot

layout

analysis北侧用足外部景观及地块长度，最大化排楼地块日照分析--南侧楼高日照影响范围Plot

layout

analysis保证日照的基本面下如何南侧应如何设计地块日照分析--南侧楼高日照影响范围Plot

layout

analysis地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数

南侧布置80米高住宅层日照影响范围地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数

南侧布置80米住宅通过方位角采光示意结论：南侧地块若布置80米高层，为保证北侧日照应排布少量高层留出足够的日照方位角地块日照分析--南侧楼高日照影响范围Plot

layout

analysis地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数南侧布置46米高住宅层日照影响范围地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数南侧布置46米住宅通过高度角采光示意结论：经过推算南侧排布46米及以下高层时可更加灵活的布置北侧住宅××

三合一前室轴线面积：52.21㎡

27F-89+89得房率：69%

得房率低27F-105+89+105

得房率：76%

89户型不通透

27F-89+105

得房率：71%

得房率高满足55米限宽要求

√

18F-89+89

得房率：75%

得房率高满足55米限宽要求√

合用前室轴线面积：38.07㎡

分置核心筒轴线面积：77.68㎡√

27F-89+105

得房率：75%

得房率高满足55米限宽要求规划方案PLANNING

SCHEME（27F)快销+中心景观最大化方案一生成方案一生成南侧地块尽量多布置住宅缓解北侧地块日照压力方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成55

27F-89+105得房率：71%得房率高满足55米限宽要求方案一生成总平面图

2#地块技术经济指标编号

1

2其中其中

名称

总用地面积

总建筑面积地上总建筑面积

销售面积

住宅

指标169374.79

567474.5

440374.5

419914.2

392314.2单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

9800.017800.011769.4

8708.1㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

幼儿园

社区用房

文化活动中心

物业管理用房其中

公共厕所

垃圾转运站

医疗卫生服务站

托老所

地下建筑面积

容积率

建筑密度

建筑高度

住宅总套数

住宅总人数

总停车位

地上停车位

地下停车位

3850.0

1761.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0127100.0

2.6

20%

80.0

3522

11271

3885

389

3497㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人辆辆辆图例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡户型配比Unitanalysis

户型配比类型套数套数比任务要求差值高层

89105

602129617.93%38.59%20%

-2.07%40%

-1.41%12014068054020.25%16.08%20%

0.25%15%

1.08%5%2.15%

160合计

2403522

7.15%100.0%鸟瞰图(方案一)Birdview（option

one）日照分析（18F小高+27F大高)快销+中心景观最大化89户型2.5面宽，18F

T2户型方案一生成方案一生成62方案一生成5

318F-89+89得房率：75%得房率高8.7m方案一总平面图

2#地块技术经济指标编号

1

2其中其中

名称

总用地面积

总建筑面积地上总建筑面积

销售面积

住宅

指标169374.79

567474.5

440374.5

419954.0

392314.0单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

9800.017800.011769.4

8651.1㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

幼儿园

社区用房

文化活动中心

物业管理用房其中

公共厕所

垃圾转运站

医疗卫生服务站

托老所

地下建筑面积

容积率

建筑密度

建筑高度

住宅总套数

住宅总人数

总停车位

地上停车位

地下停车位

3850.0

1704.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0127100.0

2.6

21%

80.0

3408

10906

3771

377

3394㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人辆辆辆户型配比Unitanalysis

户型配比类型套数套数比任务要求差值高层8956017.39%20%

-2.61%105129640.25%40%0.25%12014016064848623020.12%15.09%

7.14%20%15%

5%0.12%0.09%2.14%合计3408100.0%图例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡鸟瞰图(方案一)Birdview（option

one）日照分析（18F小高+27F大高+十字商街)货值+快销方案二总平面图

2#地块技术经济指标编号

1

2其中其中

名称

总用地面积

总建筑面积地上总建筑面积

销售面积

住宅

指标169374.79

567474.5

440374.5

419954.0

385854单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

9800.024300.011769.4

8651.1㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

幼儿园

社区用房

文化活动中心

物业管理用房其中

公共厕所

垃圾转运站

医疗卫生服务站

托老所

地下建筑面积

容积率

建筑密度

建筑高度

住宅总套数

住宅总人数

总停车位

地上停车位

地下停车位

3850.0

1704.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0127100.0

2.6

21%

80.0

3408

10906

3771

377

3394㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人辆辆辆户型配比Unitanalysis

户型配比类型套数套数比任务要

求差值高层8956017.69%20%

-2.31%105129640.93%40%0.93%12064820.47%20%0.47%14043213.64%15%

-1.36%5%2.26%

160合计

2303408

7.26%100.0%图例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡鸟瞰图(方案一)Birdview（option

one）（全27F大高)快销+中心景观最大化连廊方案对比105X6

16F

89户型2.5面宽105X6

16F

89户型3面宽日照不过，切89户型少户数105X6

27F

89户型3面宽

不满足日照，且89户型少户数（105+89）X4

89两面宽

68M

南侧3栋高层，可以

满足日照

满足日照，满足户数方案一生成68分置核心筒轴线面积：77.68㎡

27F-89+105得房率：75%得房率高满足55米限宽要求方案一生成方案一总平面图

呼和浩特万达项目2#地块技术经济指标编号

1

2其中其中

名称

总用地面积

总建筑面积地上总建筑面积

销售面积

住宅

指标169374.79

568801.1

440414.1

419902.0

392202.0单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

幼儿园

9800.017900.011766.1

8746.1

3850.0㎡㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

社区用房

文化活动中心

物业管理用房其中

公共厕所

垃圾转运站

医疗卫生服务站

托老所

地下建筑面积

容积率

建筑密度

建筑高度

住宅总套数

住宅总人数

总停车位

地上停车位

地下停车位

1799.1

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0128387.0

2.6

21%

80.0

3598

11514

3963

396

3566㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人辆辆辆图例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡户型配比Unitanalysis

户型配比高层类型

89

105

套数

7561296

套数比22.22%38.10%任务要求

20%

40%

差值

2.22%-1.90%12014016054054027015.87%15.87%

7.94%20%15%

5%-4.13%

0.87%

2.94%合计3402100.0%鸟瞰图(方案一)Birdview（option

one）日照分析（全27F大高+十字商街)货值+快销方案二总平面图

呼和浩特万达项目2#地块技术经济指标编号

1

2其中其中

名称

总用地面积

总建筑面积地上总建筑面积

销售面积

住宅

指标169374.79

570756.1

440372.6

420052.0

385872.0单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

底商

金街

保障房配套公建

幼儿园

9800.024380.011576.2

8744.5

3850.0㎡㎡㎡㎡㎡

3

4

5

6

7

8

910

社区用房

文化活动中心

物业管理用房其中

公共厕所

垃圾转运站

医疗卫生服务站

托老所

地下建筑面积

容积率

建筑密度

建筑高度

住宅总套数

住宅总人数

总停车位

地上停车位

地下停车位

1797.5

500.0

1737.0

160.0

80.0

270.0

350.0130383.5

2.6

22%

80.0

3595

11504

4024

402

3622㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡

-

-m套人辆辆辆户型配比Unitanalysis

户型配比高层类型

89

105

套数

8641404

套数比25.40%41.27%任务要

求

20%

40%

差值5.40%1.27%12014054032415.87%

9.52%20%

-4.13%15%

-5.48%5%2.94%

160合计

2703402

7.94%100.0%图例

89㎡

105㎡

120㎡

140㎡

160㎡鸟瞰图(方案二)Birdview（option

one）售楼处选址分析Designconditions销售展示中心样板间示范区结合商业布置售楼处选址分析Designconditions结合入口布置示范区较大销售展示中心样板间示范区严格执行条件方案只突破面宽面宽和连廊都突破112

住宅产品力最好，89小高2.5面宽宽厅

2住宅产品力较好，增加十字街商铺6500㎡

货值最大化

（全27F大高)

快销+中心景观最大化（全27F大高+十字商街)

货值+快销

(27F大高)快销+中心景观最大化产品设计PRODUCTS

DESIGNSITE亿利澜庭容积率：2.19产品：板楼，高层，小高层呼和浩特亿利生态城容积率：2.8产品：板塔结合，高层天福·九熙府容积率：3.5产品：多层，高层金地江山风华容积率：2.6产品：洋房，高层，叠拼金地名京容积率：2.6产品：洋房，高层，叠拼永泰城御景二期容积率：2.99产品：板楼，高层竞品分析ProductsAnalysis

6.8m89㎡

2房2厅1卫

金地江山风华竞品分析ProductsAnalysis

6.9m87㎡

2房2厅1卫

天福九熙府

6.9m88㎡

2房2厅1卫永泰城御景二期89㎡

市场竞品均为两面宽，南向最大面宽6.9米

连廊/T4竞品分析ProductsAnalysis

10.2m105㎡

3房2厅1卫

金地江山风华

9.9m100㎡

3房2厅1卫

亿利生态城

9.9m108㎡

2.5房2厅2卫

永泰城御景二期105㎡

市场竞品以三面宽为主，南向最大面宽10.2米

连廊/T4竞品分析ProductsAnalysis

10.2m125㎡

3房2厅2卫

金地名京

10.1m120㎡

3房2厅2卫

金地江山风华120-130㎡

市场竞品以三面宽为主，南向最大面宽10.2米

连廊居多，也有T2

9.9m133㎡

3房2厅2卫

亿利生态城竞品分析ProductsAnalysis

11.1m140㎡

3房2厅2卫

金地名京

10.9m120㎡

3房2厅2卫

金地江山风华140-144㎡

市场竞品以三面宽为主，南向最大面宽11.1米

T2为主

10.5m142㎡

3房2厅2卫

亿利生态城竞品分析ProductsAnalysis

13.5m165㎡4+1房2厅2卫

融创瀚海壹号160-165㎡

市场竞品以四面宽为主，南向最大面宽14米

全部为T2产品

11.75142㎡

3房2厅2卫

亿利生态城××产品选型Productselection

三合一前室轴线面积：52.21㎡

27F-89+89得房率：69%

得房率低27F-105+89+105

得房率：76%

89户型不通透

27F-89+105

得房率：71%

得房率高满足55米限宽要求

√

18F-89+89

得房率：75%

得房率高满足55米限宽要求√

合用前室轴线面积：38.07㎡

分置核心筒轴线面积：77.68㎡√

27F-89+105

得房率：75%

得房率高满足55米限宽要求18F-2.5面宽标准层平面TypicalPlans【89㎡】

2.5房2厅1卫

建筑面积：88.98㎡

套内面积：67.09㎡

得房率：75%【89㎡】

2.5房2厅1卫产品特点得房率高南向宽厅，X空间客餐通厅，南北通透独立玄关明卫，干湿分离飘窗赠送面积：6.66㎡产品对标ProductsComparison6.9m8.7m55米总面宽标准层平面TypicalPlans【89㎡】2房2厅1卫建筑面积：85.56㎡套内面积：60.75㎡得房率：71%【105㎡】

3房2厅1卫建筑面积：107.70㎡套内面积：76.47㎡得房率：71%【105㎡】

3房2厅1卫产品对标ProductsComparison

产品特点

南向三面宽，南北通透

独立玄关，L型收纳

明卫，独立家政间

公共空间居中，节省走道

飘窗赠送面积：7.92㎡

9.9m108㎡

2.5房2厅2卫

永泰城御景二期

10.2m标准层平面TypicalPlans61米总面宽标准层平面TypicalPlans【105㎡】