2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷B卷含答案

2022-2023年度房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷B卷含答案

单选题（共54题）1、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】C2、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】B3、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C4、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】D5、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶【答案】C6、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】B7、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】D8、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】A9、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B10、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C11、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C12、抵押型REITs主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入B.房地产的增值收入C.房地产出租收入D.抵押贷款的利息收入【答案】D13、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】A14、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A16、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】A17、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】A18、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D19、产生房地产价格泡沫的基础是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】A20、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归【答案】B21、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B22、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【答案】A23、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】D24、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B25、取得开发项目用地所发生的费用为（）。A.用地使用费B.土地费用C.土地转让费D.土地租用费【答案】B26、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】C27、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D28、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B29、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】B30、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C31、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A32、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】B33、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求【答案】C34、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80B.97C.100D.300【答案】D35、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】C36、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业【答案】A37、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S＝f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D38、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】A39、单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】C40、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B41、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A42、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D43、会计的基本职能有会计核算和（）。A.资源配置B.会计监督C.会计决策D.会计控制【答案】B44、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】D45、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】C46、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】C47、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C48、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【答案】D49、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B50、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业B.进入稳定期的优质收益性物业C.未进入稳定期的收益性物业D.机会型房地产投资【答案】B51、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D52、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】A53、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是（）。A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度【答案】C54、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】A多选题（共14题）1、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆±0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.贴现债券B.抵押债券C.附息债券D.担保债券【答案】AD2、成本计划可分解为（）方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】ABC3、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费E勘察费用【答案】AD4、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有()等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E项目管理【答案】ABC5、政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】AB6、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E特定市场营销计划【答案】ABD7、市场营销因素调查包括()。A.消费水平调查B.分销渠道调查、价格调查C.促销策略调查、产品调查D.人口数量调查E产品调查【答案】BC8、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD9、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。A.租金收益B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】BCD10、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】AB11、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量管理的对象【答案】ABCD12、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E投资偏好【答案】ACD13、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】ABD14、物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD大题（共2题）一、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。