深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告

深圳市滨海购物中心有限公司深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告第59页共59页深圳市滨海购物中心项目可行性研究报告深圳市滨海购物中心有限公司目录第一节项目背景………………1第二节项目必要性……………3第三节项目建设………………7一、项目选址……………………7二、项目建设规模………………8三、商铺整合……………………8第四节项目升级改造…………10一、开设购物中心大门…………10二、设立大门内扶梯……………11三、设立第三层滚动扶梯………11四、建立第一栋与第二栋连接…………………11五、拆除第一层商铺商隔………12六、增设空调及通风设备………12七、增设停车场…………………12八、拆除路边直坡………………13九、美化周边环境………………13第五节购物中心各区功区划分………………15一、升级改造后的营业大楼……………………15二、商场各功能区划分…………16第六节市场启动的前期工作…………………19一、组建项目公司………………19二、定购设备……………………19三、商场升及改造………………22第七节购物中心启动策划……………………25一、市场定位……………………25二、经营管理模式………………26三、启动开业……………………26第八节购物中心投资测算……………………28一、土地使用权投资……………28二、房屋建筑物投资……………28三、设备投资……………………30四、土建及设备安装投资………32五、商品投资……………………33第九节购物中心财务分析……………………35一、营业收入……………………35二、营业利润……………………36三、营业费用……………………37四、应缴税金……………………38五、净利润………………………39六、净销售利润率………………39七、投资回收期…………………40第十节购物中心资金筹措……………………42一、自筹资金……………………42二、收入资金……………………42三、借款抵押担保………………43四、还款计划……………………43第十一节购物中心不确定性分析……………45一、盈亏平衡分析………………45二、敏感性分析…………………46第十二节结论…………………48第一节项目背景深圳市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，深圳市经济发展迎来了一个新的高潮。由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，深圳市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。为促进经济均衡发展，经国务院批准，深圳市特区于2010年7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，深圳市政府决定加大在特区外地区的基础设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善特区外地区的城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的激励下，促进特区外地区的经济发展水平。处于深圳市龙岗区葵涌街道的深圳市滨海购物中心项目，位于深圳市东部沿海的大鹏半岛，是深圳市政府重要的菜蓝子工程之一，也是深圳市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在，也是促进深圳东部沿海地区经济发展的重要配套设施之一。深圳市滨海购物中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推进龙岗区葵涌街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理深圳市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使深圳市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。深圳市滨海购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。可见，深圳市滨海购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。第二节项目必要性葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。葵涌街道处于深圳东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有深圳市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市的淡水镇、大亚湾区。葵涌以盐坝高速公路与深圳市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。葵涌位置图按照《深圳市城市总体规划(1996－2010)》、《深圳市东部生态组团分区规划(2005-2020)》、《深圳市东部滨海地区发展规划(2002年—2010年)》和《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》，深圳市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：1、本片区发展目标是：加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基础。2、本片区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。3、本片区在《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。4、按照深圳市政府城市建设和发展整体规划，葵涌—大鹏规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。5、经深圳市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆20平方公里的可建设用地，是深圳市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人。现坝光的城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位的服务。葵涌城市规划图深圳市政府对葵涌街道的定位，决定了葵涌是深圳市东南部沿海的政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主。深圳市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入，使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项服务一流的现代化城市。由于历史原因和经济发展水平的制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造。葵涌旧市场处于葵涌城市中心位置，是历史原因自然形成的购物环境，严重影响城市的整体规划和发展；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。葵涌镇政府早在2003年就将旧市场的改造提到了议事日程之中，并规划在现在的葵新北路建设新的综合批发市场；在龙岗区2003年第5次建设用地预审会议项目中，龙岗区政府决定批准商业用地面积12,481.50平方米，建设14,000平方米的农贸综合市场，正式将建设深圳市综合市场以文件的形式确定下来，这就是滨海购物中心的最早雏形。葵涌街道于2005年3月4日下发了“葵街纪[2005]3号”《葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要》，深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加，会议一致同意为促进葵涌基础设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间的一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌的商业要求上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理。深圳市政府2005年4月7日《统一思想、总结经验、真抓实干、加快推进我市农贸市场升级改造工作》指示精神，要求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造。现在葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌5公里范围内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导的支持下，结合葵涌城市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨额资金，启动深圳市滨海购物中心项目，把滨海购物中心建成集休闲、购物为一体的大型综合购物广场，一方面满足葵涌人们日益提高的购物需要，另一方面大大改善城市环境，提高城市综合竞争能力，促进城市全面发展。第三节项目建设一、项目选址根据深圳市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府的批复文件，深圳市滨海购物中心位于葵涌街道葵新北路70号，处于葵新北路一侧，是葵涌的城市中心、商业中心和行政中心位置，周边与葵坪公路、葵兴路、葵政路、福兴路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相连；周边其他配套设施有葵涌镇人民政府、葵涌邮政支局、葵涌人民医院、葵涌戏院、葵涌小学、葵涌中学、葵涌成人文化技术学校、葵涌大酒店、葵涌派出所、农业银行、工商银行、中国银行、亚洲大药房葵涌支店、华康平价药房、葵华商场等。可见，购物中心所在地是人们的居住、生活、娱乐的中心地区，且交通便利，极大方便人们的购物和休闲。滨海购物中心位置图二、项目建筑规模深圳市滨海购物中心占地面积12,437.50平方米，是一类国有商业用地，基准地价为每平方米807元，规划容积率为2.0。项目规划建筑面积是14,000平方米，实际建筑面积13,613.99平方米，以及配电室、泵房、公厕等配套设施建筑面积212.65平方米。项目主体建筑分为二栋，靠近葵新路为第二栋，里面为第一栋，其中：第一栋主体建筑两层，层高5.5米至4.5米，建筑面积5,281.11平方米；第二栋主体建筑三层，层高5.5米至5米，建筑面积8332.55平方米。具体建筑情况如下：总建筑面积13,613.69平方米一栋一栋（共二层）建筑面积5281.11平方米其中一层建筑面积2467.59平方米二层建筑面积2813.52平方米二栋二栋（共三层）建筑面积8332.55平方米其中一层建筑面积2630.14平方米二层建筑面积2851.30平方米三层建筑面积2851.14平方米配套建筑配电、水泵、厕所建筑面积212.65平方米三、商铺收购和商场整合滨海购物中心建筑总面积13613平方米，其中：一层建筑面积5097.73平方米，二层建筑面积5664.82平方米，三层建筑面积2851.14平方米。深圳市滨海购物中心有限公司现拥有商场建筑面积9410.53平方米，现已过户到了深圳市滨海购物中心有限公司的两个股东名下，其中：深圳市圣凯隆投资有限公司4454.05平方米，深圳市金联盛世投资有限公司4956.48平方米。过户面积占到商场总面积的70%，其中：一层是部分商铺，建筑面积914.57平方米；二层是全部商铺，建筑面积5664.82平方米；三层是全部商铺，建筑面积2851.14平方米。深圳市滨海购物中心没有拥有所有权的商铺，全部在一层，建筑面积4183.16平方米，权利人是47个自然人。按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下发的“深工商[2004]39号”《印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作的实施方案的通知》，要求商品市场一律由一个有限责任公司开办，未取得法人登记和营业登记的单位，不得从事商品市场的开办工作；通知同时要求促进市场“农改超”和升级换代，鼓励按照“统一进销存”的模式进行管理，以“提高市场效益，增强市场实力”为宗旨积极进行升级换代。所以，一个综合商场的经营与管理，必须以一个整体经营，而不能分散经营。深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其他47个自然人一起统筹策划经营。由于其他47个自然人购买商铺后闲置时间较长，都希望尽快启动市场，均赞成滨海购物中心的启动方案，并愿意全力配合。第四节项目升级改造针对葵涌城市规划和人们日益提高的购物需要，按照大型购物中心的设计理念，经专业策划团队精心策划，报请葵涌政府批准，在保留原有建筑结构和设施的基础上，深圳市滨海购中心有限公司对原建筑间隔、内部设施、外围环境等进行升级改造，具体如下：一、开设购物中心大门深圳市滨海购物中心的大门，设在靠近葵新路的第二栋中间位置，大门总宽度为12米，其中：设有人行通道为宽6米，可以直接通向第一层各精品屋；设有宽3米的滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。滨海购物中心正面图在大门上方的第二层和第三层，设有“滨海购物中心”标示牌。在第二栋最顶层，设有“滨海购物中心”六个字宣传牌，为三米高的铜字，并设有LED射灯、照明灯等，保证晚间的宣传和使用。二、设立大门内扶梯在大门内人行通道的两侧，设有直通第二层销售大厅的二部滚动扶梯，宽度各为三米，共计六米，一部上行，一部下行，方便人们直通二层购物。三、设立第三层滚动扶梯为便于人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三层之间，在原有扶梯的基础上，增设新的大型滚动扶梯，由第二栋第二层直通第二栋第三层，将第二层与第三层连接成为一个整体，使人们在购物时，不自觉地由第二层上到第三层，提升第三层的营业价值。四、建立第一栋与第二栋连接第一栋与第二栋之间，有长100米，宽10米的间隔。在第一栋与第二栋之间，在第二层架设楼板，在第三层架设防雨棚，将第一栋与第二栋连接起来，同时拆除两栋间的玻璃幕墙。这样，就可以将第一栋第二层与第二栋第二层连接成为一个整体，在第二层可扩大营业面积1000平方米。将第一栋与第二栋连接成为一个整体后，第二层就成为一个大型营业大厅，营业面积达到6665平方米。既可扩大营业面积，又能方便商品的布局，同时能方便人们购物。五、增设空调及通风设备深圳市滨海购物中心营业大楼，实行封闭管理，营业大厅内部用空调和通用设备调节温度。大楼每层高最高5.5米，最低5米，便于装饰和铺设通风管道和安装空调管道。根据通风和空调功率，需要在第一栋安装通风设备和空调设备各一台，并铺设通风管道和空调管道，负责第一栋第一层与第二层的通风和空气调节；在第二栋安装通风设备和空调设备各二台，在第一层、第二层和第三层铺设通风管道和空调管道，其中一台负责第一层和第一、二栋连接处的通风和空气调节，另一台负责第二、三层的通风和空气调节。六、增设停车场原设计停车场在购物中心的四周，共计80个车位，其中：购物中心前面为20个车位，左侧为26个车位，后侧为34个车位。由于车位过于分散，不利于统一管理，同时容易造成人车混行状况，增加购物人员的不安全因素，也不符合休闲购物的要求。按照现代商场的要求，深圳市滨海购物中心有限公司决定取销前面20个车位，保留左侧26个车位和后侧34个车位。同时，在滨海购物中心后侧，购买农民楼一栋，面积约800平方米，拆除后，将土地平整改为停车场，停车场面积可达到1000平方米左右，可增加50个车位，从而将车位增加到110个，既美化了购物环境，又可保证购物车辆和货车停放，同时满足了人们休闲购物的需要。七、拆除路边直坡在现在的购物中心与葵新路之间保留一个直坡，最高处达到1.8米，最低处也有0.2米，人们只能通过购物中心的设在道边的门进入，而不能从葵新路边任何一个地方进入，不利于人们休闲购物，也影响了购物中心的美观，大大影响了购物中心的人气。深圳市滨海购物中心有限公司经过慎重考虑，报请葵涌政府同意，决定拆除这一直坡，建设利于人们通行的坡度较缓的台阶，让台阶环绕在购物中心周围，人们从葵新路任何一个地方均可以进入购物中心。而车辆通行的路口设在购物中心左侧，即现在车辆通行的地方，并直通左侧和后侧停车场，只允许购物车辆和送货车辆通过并停放。八、美化周边环境深圳市滨海购物中心有限公司将购物中心建成人们休闲购物的场所，需要对其周边环境进行美化，配备有利于人们休闲的设施，具体如下：1、开发门前休闲广场在滨海购物中心营业楼到葵新路人行台阶的位置，以及营业楼的右侧位置，总面积约5000平方米，开发成为休闲广场，不允许车辆通行和停放，只允许行人通过。在广场内种植观赏性花草树木，增加排椅、遮阳棚、儿童娱乐设施等休闲设施，便于人们散步、休息等。2、植物绿化沿着土地规划红线位置，在停车场和人行道两侧，栽种有利于美化环境的各类植物；在购物中心门前和右侧休闲广场，除栽种用于观赏的植物外，还要摆放各类盆景花草；3、地面设置在购物中心营业楼外地面，铺设观赏性和实用性强的瓷砖地面，达到放松身心，娱乐休闲的目的。4、残疾人专用设施在购物中心内外，都设置专供残疾人用的设施、通道等，各营业人员和服务人员都要明白残疾人的需求，随时为残疾人提供各项服务。第五节购物中心各区功能规划一、升级改造后的营业大楼1、营业面积：深圳市滨海购物中心有限公司对项目升级改造后，第一栋和第二栋的第一层分为87个精品屋，营业面积达到5097平方米。升级改造后的第一栋第二层和第二栋第二层，以及第二栋第三层成为一整个营业厅，总面积为9516平方米，其中：第二层营业厅面积为6,665平方米，第三层营业厅面积为2,851平方米。2、配套公用设备经过升级改造后，第一栋营业楼与第二栋营业楼成为一个整体，各配套设备均可以共用，主要如下：（1）人行通道大门一座，位于购物中心的正前方，面向葵新路；侧门两座，位于购物中心两侧中间位置；后门三座，位于购物中心后侧左、中、右三个方向；（2）电梯、楼梯直通二楼的大型滚动扶梯二部，分别位于购物中心大门两侧；直通二楼的小型扶梯四部，分别位于购物中心中间位置；直通三楼的大型滚动扶梯一部，位于购物中心二楼的中间位置直通三楼的小型扶梯二部，分别位于购物中心二楼的前侧中间位置；直通二楼、三楼的货梯三部，其中：位于购物中心左侧一部，位于购物中心右侧二部；直通二楼、三楼的人行楼梯五部，其中：位于后侧二部，位于购物中心中间位置三部。后门后门后门卫生间楼梯楼梯货梯扶梯扶梯侧楼梯侧门楼梯楼梯门货梯货梯扶梯扶梯卫生间扶梯正门扶梯滨海购物中心一层、二层通道示意图（3）公共卫生间购物中心内部公共卫生间五个，其中：位于一楼左侧前后位置各二个，位于二楼左侧前后位置二个，位于三楼左侧一个。二、商场各功能区划分深圳市滨海购物中心经过多方调查，并经过天虹商场策划部经理现场指导，根据葵涌人员现在和未来状况和购买力分析，将购物中心各层功能区划分为：一层精品类购物区，主要为银行、肯德基、美食街等专业性的购物区；二层食品服装百货类购物区，主要为食品、肉菜蛋类，服装、床上用品类，百货类和珠宝化妆品类；三层家具电器类购物区，主要为家具类，家用电器类，文具类和音像制品类。商场布局时可根据实际需要适度调整，具体划分如下：1、一层购物区功能划分购物中心一层营业面积5097平方米，定位为大型精品屋超市，化分为六个功能区，分别为：（1）银行专区，面积约为200平方米；（2药店专区，面积约为400平方米；（3）肯德基专区，面积约为400平方米；（4）精品专区，面积约为1000平方米；（5）美食专区，面积约1300平方米；（6）杂货专区，面积约1300平方米后门后门后门杂货区杂货区通美食街美食街侧通道侧门门精品区精品区道肯德基药店药店银行扶梯正门扶梯一层功能划分图2、二层购物区功能划分购物中心二层营业面积6600平方米，定位为大型食品、服装、家电、百货超市，化分为六个功能区，分别为：（1）食品专区，面积约为1500平方米；（2）肉菜蛋专区，面积约为1000平方米；（3）服装专区，面积约为2000平方米；（4）床上用品专区，面积约为500平方米；（5）日用百货专区，面积约为1000平方米；（6）珠宝首饰化妆品专区，面积约为600平方米。肉菜蛋专区日

用

百

货

专

区床上用品专区食品专区服装专区珠宝化妆品二层功能划分图3、三层购物区功能划分购物中心三层营业面积2800平方米，定位为大型家俱、家用电器、文具、书藉超市，化分为四个功能区，分别为：（1）家俱专区，面积约为1000平方米；（2）家用电器专区，面积约1000平方米（3）文具、会计用品专区，面积约为400平方米；（4）书藉、音像制品专区，面积约为400平方米。书藉音像制品专区文具

会计用品专区家

具

专

区家用电器专区.三层功能划分图第六节市场启动的前期工作滨海购物中心启动开业前的准备工作，包括组建项目公司、商场升级改造，定购安装各类设备，定购各专区商品、招聘管理人员和员工等。一、组建项目公司1、项目公司名称：深圳市滨海购物中心有限公司；2、项目公司地址：深圳市龙岗区葵涌街道葵新路70号；3、项目公司注册资本：1000万元；4、项目公司法定代表人：罗永标―――清华大学研究生5、项目公司出资人：深圳市金联盛世投资有限公司实物出资500万元，占股权的50%；深圳市圣凯隆投资有限公司实物出资500万元，占股权的50%。6、项目公司经营范围：经营管理商场、国内外贸易、进出口业务等；二、定购设备滨海购物中心定购的设备，分为升级改造设备和经营管理设备，是购物中心升级改造和经营管理所必须的设备，全部属于购物中心所有，并投入到购物中心经营中使用。1、升级改造设备（1）滚动扶梯三部，如下图：深圳市宏达电梯有限公司提供的滚动式自动扶梯，梯级宽度600mm，最大倾斜角度30°至35°，最大提升高度7米，完全可以满足购物中心需要。（2）空调、通风设备三部广州艺宁制冷设备有限公司提供的集制冷、通风一体的空调、通风设备，一台设备可为6000平方米的商场提供制冷和通风，滨海购物中心营业面积15000多平方米，需要空调、通风设备三台。（3）给排水设备购物中心的供水系统设备，包括上水设备、下水设备、卫生设备，以及各类水泵等。（4）消防设备按照消防部门要求设立的消防泵、消防栓、灭火器等。（5）电器设备根据商场需要配备的高低压配电柜、层面照明柜、镭射照明灯具、动力柜等（6）弱电设备购物中心的弱电设备包括消防报警系统、楼宇自控系统、程控系统、监控系统等。（7）休闲设备购物中心用于免费提供给人们使用的排椅20个、遮阳伞15把、儿童娱乐设备等。（8）绿化植物购物中心占地面积长约125米，宽约100米，四周种植绿化植物总长度约为450延长米，需要种植绿化植物200棵。购物中心提供给人们的休闲广场约5000平方米，需要摆放大型盆景100盆，中小型盆景300盆。2、经营管理设备经营管理设备是购物中心在经营管理过程中需要的各类设备，包括陈列设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等。（1）陈列展示设备购物中心经营需要的各类展示用设备，包括超市货架、多媒体广告设备、展示架、手推车、展示柜、展示台、冷藏柜、冷冻柜、熟食柜、点菜柜、恒温箱、生鲜设备、置物架、货架配件、散装柜等；（2）加工设备购物中心经营需要的加工设备，包括绞肉机、锯骨机、搅拌机、切割机、制冰机、蒸煮设备、油炸设备、清洗设备等；（3）包装设备购物中心经营中需要的包装设备，包括条码枪、条码打印机、开锁器、保鲜膜包装机、扎口机、灌装机、封口机、捆扎机等；（4）计量设备购物中心经营中需要的计量设备，包括电子秤、条码电子称、电子计价秤、条码收银秤、电子磅秤、数据采集器等；（5）照明设备购物中心经营中需要的照明设备，包括无影灯、装饰灯、壁灯、展柜射灯、吊顶灯、泛光灯等；（6）收银设备购物中心经营中需要的收银设备，包括保险箱、收款机、POS机、收银台、验钞机、点钞机、小票打印机、条码扫描器、磁卡读卡器、磁卡写卡器、磁卡查询机、条码刷卡器等。（7）安防设备购物中心安防设备，包括解码器、监控录像设备、对讲机、报警器、灭火器等。8、办公清洁设备购物中心办公设备：办公桌椅10套、电脑8台，复印机1台，打印机1台，传真机1台，档案柜6套等。购物中心清洁设备：打蜡机3台，吸尘器5台等三、商场升级改造滨海购物中心的升级改造，包括土建改造和设备安装两部分，是商场硬件设施改造的主要部分。1、土建改造（1）开立购物中心大门购物中心大门设立在葵新路一侧、购物中心二栋中间位置，大门总宽12米，其中：人行通道宽6米，两部滚动扶梯各宽3米，共计6米。购物中心大门配备大型卷帘门，便于晚上封闭。（2）开设一楼直通二楼的扶梯通道直通二楼的新的通道，在购物中心大门内，开设两个由一层直通二层的扶梯通道，并安装两部3米宽的滚动扶梯。（3）一栋与二栋连接工程第一栋与第二栋的连接，是在第一栋与第二栋之间的二层架设楼板，将第一栋的二层与第二栋的二层连接起来，再在第一栋的第三层和第二栋的第三层架设防雨棚，拆除第一栋第二层的玻璃墙和第二栋第二层的玻璃墙，使整个第二层连接成为一个整体，成为一个大型营业厅。（4）新扩停车场平整为扩大购物中心停车场，拆除在商场后侧新购置的农民楼，将场地平整完毕，并设置隔离防护设施，作为停车场使用。2、设备安装（1）电梯安装工程购物中心大门口直通第二楼的两部滚动扶梯安装工程，第二层直通第三楼的滚动扶梯一部安装工程。（2）空调、通风设备安装工作购物中心空调主机、辅机、循环水系统、通风设备安装工程；购物中心第一层空调、通风管道系统安装。（3）消防系统安装工程购物中心消防系统，在政府消防部门的指导下，配备消防器、消防栓、消防管道安装等。（4）弱电系统安置工程购物中心消防报警系统安装、楼宇自控系统安装、程控系统安装、监控系统安装。（5）给排水设备安装购物中心给排水系统，包括水泵、给排水管道、卫生设备、消防供水等。（6）休闲绿化工程购物中心四周绿化植物的种植、大小盆景的摆放、休闲排椅的安装、遮阳伞的组装、儿童娱乐设施的安装等。（7）经营管理设备安装购物中心经营管理设备安装，是商场经营过程中的全部设备，主要有：陈列展示设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等，在购物中心启动开业前，必须全部安装完毕。第七节购物中心启动策划按照深圳市、龙岗区和葵涌街道办事处工作布署，加大对葵涌城市基础设施的改造力度，满足人们日益提高的物质文化生活需要。滨海购物中心不仅可以美化城市环境，提高城市形像，同时也可以解决葵涌、南澳、大鹏、大梅沙，甚至坪山新区的人们购物需要，同时可解决当地不少于150人的就业问题。所以，滨海购物中心的启动工作，不仅是一项经济工作，更是一项政治任务，深圳市滨海购物中心有限公司安排在8月份深圳大运会开幕前开业。一、市场定位按照葵涌街道办事处的要求，滨海购物中心必须上品位、上档次，建成集休闲、购物为一体的综合性购物场所。深圳市滨海购物中心有限公司以公园式理念布置商场环境，观赏植物、盆景花草遍及商场四周，并配备排椅、遮阳伞、儿童娱乐等休闲设施，为人们提供一个放松身心的休闲广场，既使人们在不购物时，也喜欢在商场四周休闲。深圳市滨海购物中心有限公司聘请天虹商场的策划部经理，对市场进行了全面的调查和深入的分析，引进先进的商场管理模式，实行集中购货、集中管理、集中销售、集中结算，以价格求生存，以质量求效益，建成一个大型综合性购物超市，以满足人们需要为唯一经营宗旨。二、经营管理模式深圳市滨海购物中心有限公司是滨海购物中心的唯一合法管理主体，具有独立法人主体资格，实行独立核算，自主经营的核算制度。购物中心的管理，采用深圳天虹商场的管理模式和考核方式，采取“统一购货、统一销售、统一结算”的管理方法，在“统一产权、统一规划、统一管理”的基础上，实行自主经营，对员工实行金蝶K/3HR系统考核，采用平衡记分卡、360度评估、能力素质模型等方式进行管理。深圳市滨海购物中心有限公司在商场的采购组织、贴牌加工、商品结构、商业服务等方面，采取构建差异化特色的经营方式。对商品在统一集中采购的基础上，根据自己对商品质量与品牌要求的经营定位，建立独立而稳定的商品采购渠道；商场在日常的商业经营服务中，根据顾客对某种或某类特定商品的消费偏好经验，通过制定适宜的商品质量标准，选定符合条件的生产厂商贴牌加工具有自己品牌的特质化商品；通过对商场商品经营结构的动态调整和合理优化，加强商场经营商品的品类管理，立足商品品类与商场服务的精深开发，增强顾客关联消费的有效性。除了向消费者提供商品质量保障之外，围绕顾客在商品交易与消费过程中的需要，提供各种规范化、个性化和人性化的商业延伸服务，再造商场自身商业价值和提升消费价值增值。三、启动开业深圳市滨海购物中心有限公司，响应市、区两级政府的号召，安排在2011年12月份大运会开幕前，将滨海购物中心启动开业。原因如下：为了迎接深圳大运会，深圳市和龙岗区政府做了大量工作，全面提高城市基础设施建设，美化城市环境。滨海购物中心作为大鹏半岛的重要工程，担负着改善城市机能，提高城市形像的重任，葵涌街道办事处对此项工作很重视，街道政府已对此项目进行了多次过问，要求购物中心建设必须上规模、上品位、上档次。可见，滨海购物中心项目是一项重要的政治任务，所以，在深圳大运会开幕前，滨海购物中心必须启动开业，具有深远的政治意义。按照深圳市旧城（村）改造相关规定和市政建设规划，葵涌中心城区需要全面拆除重建，原旧市场拆除后不再批准作为市场使用，而是按照新的规划作为居住用地和宾馆用地使用，滨海购物中心便成为了本地区唯一一个大型购物场所，担负着满足本地区人们购物需要的重任；延安路和葵政东路需要拓宽和延伸，是龙岗区和葵涌街道近期的重要工程，而两路的延伸和拓宽必须拆除原有的旧市场。现龙岗区政府已落实了8000万元的拆迁补偿资金，葵涌街道办事处已与相关业主达成了拆除意向，并已下达了拆除旧市场的通知，要求在2014年初全部拆除旧市场。为了解决和满足人们购物需要，龙岗区政府和街道政府要求尽快启动购物中心，所以，滨海购物中心必须在2013年下半年旧市场拆除前全部投入使用。所以，深圳市滨海购物中心有限公司决定投入筹集资金，加快改造速度和购进商品，争取在2013年8月份启动开业。第八节购物中心投资测算响应葵涌街道上档次、上品位建立商场的指示精神，深圳市滨海购物中心有限公司全面包装启动购物中心，需要在商场改造、设备及其安装、购进商品等进行投资，累计投入资金23,745万元。具体如下：序号项目数量金额（万元）1土地使用权12,437.501,004.002房产9,410.5313,241.003设备2,600.004土建及设备安装工程830.005商场装修投资1,500.006商品4,600.00合计23,775.00滨海购物中心总投资明细一、土地使用权投资1004万元滨海购物中心占用土地总面积12,437.50平方米，位于葵涌街道葵新北路70号，处于葵涌城市商业中心位置，是国有一类商业土地，土地出让期限为40年，从2003年12月31日至2043年12月31日。按照深圳市政府国有土地出让公示基准地价，滨海购物中心所占用土地基准地价为每平方米807元，在不考虑拆迁补偿费用的情况下，土地使用权价值为1004万元。二、房屋建筑物投资13241万元深圳市滨海购物中心有限公司采用收购和承租等方式，将购物中心全部商铺收归公司经营，其中：经营性商铺9430.53平方米，附属房产212.53平方米，总投资13241万元。具体如下：深圳市滨海购物中心有限公司商铺面积9410.53平方米，其中：第一层建筑面积914.57平方米，第二层建筑面积5664.82平方米，第三层建筑建筑面积2851.14平方米。滨海购物中心整体改造以后，第二层和第三层成为一个独立的购物环境，市场价值会得到很大提高，按照当前市场价值测算：第一层建筑面积914.57平方米，每平方米市场价值2万元，总价值为1829万元；第二层建筑面积5664.82平方米，每平方米市场价值1.5万元，总价值为8497万元；第三层建筑建筑面积2851.14平方米，每平方米市场价值1万元，总价值为2851万元；深圳市滨海购物中心有限公司附属建筑物为配电室、水泵房，建筑面积212.65平方米，按每平方米3000元测算，其价值为64万元。序号项目数量金额（万元）1第一层面积914.571,829.002第二层面积5,664.828,497.003第三层面积2,851.142,851.004附属房产212.6564.00合计13,241.00以上第一层、第二层、第三层总面积9430.53平方米，总价值为13241万元。三、设备投资2600万元深圳市滨海购物中心有限公司拥有的设备，主要是电梯设备、空调通风设备、消防设备、供电设备、供水设备、弱电设备、商场经营设备等，总投资2600万元。具体如下：序号项目数量金额（万元）1电梯设备12部650.002空调通风设备3部400.003消防设备200.004供电设备300.005供水设备200.006弱电设备150.007商场经营设备600.008其他办公设备100.00合计2,600.00滨海购物中心设备投资明细1、电梯设备价值650万元（1）大型滚动扶梯3部，每部价值在100万元左右，共计价值300万元。（2）小型扶梯6部，每部价值在40左右左右，共计价值240万元左右。（3）货梯3部，每部价值在36万元左右，共计价值110万元左右。2、空调通风设备400万元空调主机、辅机共三部，循环水系统和空调管道等，共计价值280万元通风设备主机，各楼层管道，共计价值120万元.3、消防设备200万元消防设备是遍及整体商场的消防水设备及管道、消防器材等，共计价值200万元。4、供电设备300万元供电设备包括二部大型变压器、配电柜、动力柜、供电线路、照明灯具、镭射灯具等，共计价值300万元。5、供水设备200万元供水设备包括给排水用的水泵、供水管道、排水管道、卫生设备等，共计价值200万元。6、弱电设备150万元弱电设备是指消防报警设备、楼宇自控设备、程控设备、监控设备等，估计价值150万元。7、商场经营设备600万元商场经营设备是指陈列展示设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等，共计价值600万元。8、其他设备100万元商场其他设备包括办公设备和清洁设备，办公桌椅、电脑、打印机、传真机、复印机、档案柜、吸尘器等，共计价值100万元。四、土建及设备安装投资830万元滨海购物中心的升级改造，进行土建工程和设备安装，共计需要投资830万元1、土建工程投资620万元（1）开立购物中心大门，开设从一楼直通二楼的扶梯通道，工程量100平方米，需要投资20万元；（2）一栋与二栋连接工程，将第一栋与第二栋从二层和三层进行连接，工程量2000平方米，需要投资400万元（3）新建停车场的平整工程，包括新购农民楼800平方米，以及1200平方米的场地平整，需要投资180万元。（4）地面工程，包括地面平整、铺设地砖、残疾人专用通道，以及其他服务设施等，需要投资20万元。2、设备安装工程投资210万元（1）电梯安装工程共计三部大型滚动扶梯安装和其他小型电梯、货梯安装、监修等，需要投入资金10万元；（2）空调、通风设备安装工程，包括空调、通风设备安装工程，空调、通风管道安装工程，需要投入资金50万元；（3）消防系统安装工程，包括消防器材安装工程和消防管道安装工程，需要投入资金30万元；（4）弱电系统安置工程包括消防报警系统安装、楼宇自控系统安装、程控系统安装、监控系统安装，需要投入资金30万元；（5）给排水系统安装工程，包括给排水设备安装和给排水管道安装工程，需要投入资金40万元；（6）休闲绿化工程，包括绿化场地、栽种绿化植物、安装儿童娱乐设施等，需要投入资金20万元；（7）经营管理设施安装，包括各楼层经营设备安装、管理设备安装等，需要投入资金20万元。五、商场装修投资1500万元商场装修是滨海购物中心上档次、上品位的重要措施，商场装修包括商场地面装修、商场内外墙壁装修、商场顶棚装修等滨海购物中心需要装修的区域为整个第二层和第三层，面积约为8515.96平方米，经咨询相关装修设计和施工公司，需要投资约1500万元。六、商品投资4600万元滨海购物中心的商品，是商场在经营过程中购进的，用于销售用的全部商品，总投资4600万元。具体如下：序号项目面积（平方米）金额（万元）1第二层食品肉菜专柜2,500.001,100.002第二层服装床上用品专柜2,500.001,400.003第二层百货珠宝专柜1,600.00900.004第三层家具电器文具专柜2,800.001,200.00合计9400.004,600.001、第二层营业大厅食品、肉菜蛋专区2500平方米，陈列及库存商品1100万元，其中：食品系列600万元，名烟、名酒、茶系列459万元，水果系列10万元，蔬菜系列1万元，禽蛋系列1万元，肉类系列1万元，鱼类系列1万元，海鲜系列2万元，干货特产系列25万元。具体如下：序号项目数量金额（万元）1食品系列专柜600.002名烟酒茶专柜459.003水果系列专柜10.004菜蛋肉鱼海鲜专柜6.005干货特产专柜25.00合计1,100.002、第二层营业大厅服装、床上用品专区面积2500平方米，陈列及库存商品1400万元，其中：服装鞋帽系列1000万元，床上用品系列400万元。序号项目数量金额（万元）1服装鞋帽专柜1,000.002床上用品专柜400.00合计1,400.003、第二层营业大厅百货珠宝专区面积1600平方米，总投资商品900万元，其中：日用百货系列400万元，珠宝首饰化妆品系列500万元。序号项目数量金额（万元）1日用百货专柜400.002珠宝首饰化装品专柜500.00合计900.004、第三层营业大厅2800平方米，陈列及库存商品1200万元，其中：家俱系列500万元，家用电器系列300万元，文具会计用品系列200万元，书籍音像制品系列200万元。序号项目数量金额（万元）1家俱系列专柜500.002家用电器专柜300.003文具会计用品专柜200.004书藉会计用品专柜200.00合计1,200.00第九节购物中心财务分析滨海购物中心是东部沿海地区唯一大型购物中心，辐射方圆五公里范围内的葵涌辖区、南澳辖区、大鹏辖区、坪山辖区、大梅沙地区，覆盖范围内人口近120万。随着葵涌政策经济地位的确立和坝光生物高新区的建立，滨海购物中心的作用日益突出，经济效益将逐年提升。一、营业收入1、第一年营业收入滨海购物中心的营业收入。主要是经营商场的收入。第一年营业收入3.9亿元，具体如下：项目陈列商品数量（万元）月营业收入（万元）年营业收入（万元）食品肉菜等类1,100.002,200.0026,400.00服装百货等类2,300.00750.009,000.00家俱电器等类1,200.00300.003,600.00总金额4,600.003,250.0039,000.00第一年营业收入情况食品肉菜类营业大厅2500平方米，陈列食品等类商品1100万元，每月营业额2200万元，每年营业收入26400万元。服装百货类营业大厅4100平方米，陈列服装等类商品2300万元，每月营业额750万元，每年营业收入9000万元。家俱电器类营业大厅2800平方米，陈列家俱等类商品1200万元，商品周转次数平均每月0.3次，每月营业额300万元，每年营业收入3600万元。2、近五年的营业收入经过对市场购买力的综合评估，滨海购物中心在未来五年内，营业收入逐年提高，第一年营业收入3.9亿元，第五年营业收入5.7亿元，年平均营业额在4.76亿元左右。具体如下：项目第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等类26,400.0029,040.0031,944.0035,138.4038,652.2432,234.93服装百货等类9,000.009,900.0010,890.0011,979.0013,176.9010,989.18家俱电器等类3,600.003,960.004,356.004,791.605,270.764,395.67总收入39,000.0042,900.0047,190.0051,909.0057,099.9047,619.78近5年营业收入情况二、营业利润营业利润是商场经营收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，进货渠道不同，盈利水平也不同，故采用种类商品平均利润率和综合利润率的方式统计。1、第一年的营业利润滨海购物中心第一年营业收入3.9亿元，营业利润为4260万元。具体如下：项目陈列商品数量（万元）年营业收入（万元）利润总额（万元）食品肉菜等类营业利润1,100.0026,400.002,640.00服装百货等类营业利润2,300.009,000.001,080.00家俱电器等类营业利润1,200.003,600.00540.00总利润4,600.0039,000.004,260.00第一年营业利润情况2、近五年的营业利润滨海购物中心根据商场经营收入情况，结合综合利润率和平均利润率情况，计算出第一年的营业利润为4260万元，第五年的营业利润为6237万元，近五年平均利润为5201万元。具体如下：项目第一年第二年第三年第四年第五年年平均利润食品肉菜等类营业利润2,640.002,904.003,194.403,513.843,865.223,223.49服装百货等类营业利润1,080.001,188.001,306.801,437.481,581.231,318.70家俱电器等类营业利润540.00594.00653.40718.74790.61659.35总收入4,260.004,686.005,154.605,670.066,237.075,201.55近五年营业利润情况三、营业费用营业费用是商场在经营过程中需要支出的销售费用、管理费用、财务费用。销售费用是商场销售过程中支出的员工工资、水电费、维护费等；管理费用是商场管理部门的人员工资、水电费等；财务费用是商场银行贷款利息支出等。1、第一年的营业费用滨海购物中心第一年费用总额为1132万元，其中：销售费用333万元，管理费用133元，财务费用666万元。具体如下图：项目利润额（万元）销售费用管理费用财务费用费用总额食品肉菜等类2,640.00198.0079.20396.00673.20服装百货等类1,080.0090.0036.00180.00306.00家俱电器等类540.0045.0018.0090.00153.00总金额4,260.00333.00133.20666.001,132.20第一年费用支出情况2、近五年的营业费用滨海购物中心在近五年内，随着营业额的增加，费用也随之增加，第一年的各项费用为1132万元，第二年为1265万元，第三年为1391万元，第四年为1530万元，第五年为1684万元。具体如下：项目利润额综合费用率费用总额第一年费用额4,260.0027%1,132.20第二年费用额4,686.0027%1,265.22第三年费用额5,154.6027%1,391.74第四年费用额5,670.0627%1,530.92第五年费用额6,237.0727%1,684.01近五年费用支出情况四、应缴税金根据我国税法规定，滨海购物中心应缴纳增值税，税率为销项税抵扣进项税后的13%。为计算简便，可用营业利润的13%统一计算。滨海购物中心第一年的营业利润是4260万元，应缴增值税553万元。滨海购物中心近五年的缴税情况是：第一年缴税553万元，第二年缴纳609万元，第三年纳税670万元，第四年纳税737万元，第五年纳税810万元。具体计算如下：项目营业利润增值税率应缴税金第一年应缴税金4,260.0013%553.80第二年应缴税金4,686.0013%609.18第三年应缴税金5,154.6013%670.10第四年应缴税金5,670.0613%737.11第五年应缴税金6,237.0713%810.82近五年缴税情况五、净利润净利润是指营业收入，扣除商品成本、营业费用和税金后的净额。深圳市滨海购物中心近五年的总营业利润额为26077万元，费用总额为6861万元，应缴税金为3381万元，净利润为15765万元，其中：第一年净利润2574万元；第二年净利润2857万元；第三年净利润3151万元；第四年净利润3419万元；第五年净利润3761万元。具体计算情况如下：项目营业利润额费用总额应缴税金净利润额第一年净利润额4,260.001,132.20553.802,574.00第二年净利润额4,686.001,218.90609.182,857.92第三年净利润额5,154.601,332.80670.103,151.70第四年净利润额5,670.061,513.00737.113,419.95第五年净利润额6,237.071,664.30810.823,761.95合计26,007.736,861.203,381.0015,765.53近五年净利润情况六、净销售利润率净销售利润率是滨海购物中心销售百元商品的的净盈利水平，由销售利润率、销售费用率和销售税金率三个因素构成。1、滨海购物中心第一年的销售收入为3.9亿元，每一年的营业利润为4260万元，营业利润率是10.92%；2、滨海购物中心第一年的销售收入为3.9亿元，第一年的销售费用为1132万元，第一年的销售费率为2.9%。3、滨海购物中心第一年的销售收入为3.9亿元，第一年缴纳税金为553万元，第一年的销售税金率为1.42%。4、滨海购物中心的净销售利润率为：净销售利润率＝10.92%－2.9%－1.42%＝6.6%即：滨海购物中心每百元销售额的净利润为6.6%。相对较低的净利润率，是滨海购物中心让利于民的经拗营策略，是以价格求生存、以质量求发展的经营宗旨的体现。滨海购物中心以较低的价格优势，吸引更多的购物人群，扩大销售量，追求规模效益，从而达到与民共赢的经营目的。为提高盈利水平，也要求滨海购物中心增收节支，从人员管理、销售管理、商品管理、日常经营管理等各方面节约费用，达到更高的盈利水平。七、投资回收期投资回收期是滨海购物中心投资总额，用经营净利润回收的期限，由总投资额、年净利润额两个因素构成。1、投资总额滨海购物中心的投资总额包括固定资产投资和流动资产投资，共计投资23775万元。2、年净利润滨海购物中心的第一至第五年的净利润为15765万元，即每年的平均盈利水平是3153万元。3、投资回收期滨海购物中心的总投资额2375万元，每年的平均净利润约3153万元，投资回收期为8年。第十节购物中心资金筹措滨海购物中心项目总投资23,775万元，其中：固定资产投资19,175万元，流动资产投资4600万元，资金的筹措分为自筹资金和银行贷款两部份，其中：企业自筹资金14775万元，申请银行贷款9000万元。一、自筹资金深圳市滨海购物中心自筹资金14775万元，投资方向是土地使用权、商铺和流动资金。其中：1、土地使用权面积12437.50平方米，投资1004万元；2、购买商铺面积9,410.53平方米，投资13241万元；3、商场流动资金，投资530万元。具体情况如下：序号项目数量金额（万元）1土地使用权12,437.501,004.002房产9,410.5313,241.003商场流动资金530.00合计14,775.00已投入自有资金情况二、借入资金滨海购物中心项目还需要借入资金9000万元，主要用于支付购买设备资金、土建及设备安装工程、商场装修和购进商品所需流动资金。其中：1、购买商场用各类设备，需要投资2600万元；2、商场升级改造土建工程和设备安装工程，需要投资830万元；3、商场装修工程款，需要投资