咸宁经济开发区公租房建设项目可行性投资计划书

咸宁经济开发区公租房项目(二期)第十三章实施进度安排本项目建设期2年，实施进度见下表：进度内容时间（季度）第一年第二年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度立项及可研、投资估算阶段初步设计与审查、设计概算阶段施工图设计审定、施工图预算及招投标阶段基础工程地上主体工程、水电工程及装修工程水电燃气设备、门窗安装、绿化及道路工程验收交付使用第十四章投资估算14.1投资估算的依据14.1.1鄂建文[2006]122号文《湖北省建筑工程概算定额统一基础表》14.1.2《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》及类似工程经济指标进行估算》14.1.3《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》及类似工程经济指标进行估算》14.1.4《湖北省安装工程量定额及单位估价表》及类似工程经济指标进行估算》14.1.5国家及湖北省相关的政策法规和基本建设收费标准14.1.6现行工程勘察设计收费标准14.1.7现行建设工程监理收费标准14.1.8现行其它相关建设项目收费标准14.1.9湖北省建设工程价格信息14.2项目总投资估算14.2.1总投资项目总投资56120.43万元，其中建设投资53816.43万元、建设期利息2304.00万元。建设投资在建设投资53816.43万元中，包括建筑工程费42302.10万元，设备购置费2908.47万元，工程建设其它费用45210.57万元，预备费3986.40万元。建设期利息本项目贷款合计30000.00万元，第一年贷款15000.00万元，产生利息为1152.00万元；第二年增加贷款15000.00万元，产生利息2304万元。本次假设项目建设费用均匀投入，即第一年产生的利息中，可资本化利息576.00万元，为建设期利息，剩余576.00万元为财务费用；第二年产生的利息中，可资本化利息为1728.00万元，为建设期利息，剩余576.00万元为财务费用。综上所述，本项目建设期利息为2304.00万元。14.3资金来源本项目总投资56120.43万元，其中企业自筹资金26120.43万元（其中14000万元来源于财政补贴，为每套公租房补贴28000元，本次共建5000套公租房），拟通过银行贷款或发行债券融资30000.00万元。第十五章财务评价15.1财务效益评价的依据15.1.1国家发展改革委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；15.1.2《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编著）；15.1.3《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司编著）；15.1.4《企业会计准则》、《企业财务通则》及其实施条例；15.1.5参考财政部发布的《2006新企业会计准则（具体准则）》和近年相关会计制度的有关规定；15.1.6国家及地方现行有关税收法规；15.1.7企业提供的有关技术、财务资料。15.2基本财务数据假设15.2.1项目计算期项目拟建设两年。本项目总计算期为十五年。15.2.2根据国务院发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保【2010】87号）中规定，公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。根据委托方介绍，本项目经营期内公租房的租金标准按当地同地段或同区域、同类别住房市场租金70%的比例确定；配套商业销售价格在当地正常范围内确定。15.3项目还款来源与成本费用估算15.3.1项目还款来源本项目还款来源包括三个方面：（1）租金收入本项目建成后将建设229600㎡的公租房。本项目建设期2年，在计算期第3年开始经营，计算期第3年出租率达到70%，计算期第4年出租率达80%，第5年出租率达90%，第6年出租率达90%，第7年出租率达98%，考虑到该小区计算期第7年以后周边配套设施逐渐成熟，计算期第7年至以后出租率保持在98%的水平不变；本项目经营期内公租房的租金标准按当地同地段或同区域、同类别住房市场租金70%的比例确定，即公租房租金按照5.8元/㎡.月计算；租金收入详见下表：年期第1年租金收入第2年租金收入第3年租金收入第4年租金收入第5年租金收入当年租金收入--1118.611278.411438.21年期第6年租金收入第7年租金收入第8年租金收入第9年租金收入第10年租金收入当年租金收入1438.211566.061566.061566.061566.06年期第11年租金收入第12年租金收入第13年租金收入第14年租金收入第15年租金收入当年租金收入1566.061566.061566.061566.061566.06综上所述，按15年的计算期，累计租金收入为19367.95万元。（2）销售收入本项目销售收入来源主要为配套商铺销售收入，本项目建成后将建设57400.00㎡的配套商业。本项目配套商铺于计算期第3年开始销售，计划销售期为三年，第3年至第5年销售，第3年销售面积为25000平方米、第4年销售面积为20000平方米、第5年销售剩余的12400平方米。根据目前咸宁市同类型、同地段的商铺销售水平以及咸宁市经济发展水平等因素综合考虑，确定商铺第一年销售单价为5700元/平方米，以后各年以10%的增长率上涨，即第二年销售单价为6270元/平方米，第三年销售单价为6897元/平方米。年期第1年销售收入第2年销售收入第3年销售收入第4年销售收入第5年销售收入当年销售收入--14250.0012540.008552.28综上所述，商铺销售收入合计为35342.28万元。（3）企业其他补贴收入根据委托方提供资料，本次补贴收入详见下表：年期第1年补贴收入第2年补贴收入第3年补贴收入第4年补贴收入第5年补贴收入当年补贴收入--12000.008450.009100.00综上所述，补贴收入合计为29550.00万元。15.3.2税金及附加本项目公租房租金收入根据《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）文件规定：对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。故本项目中公租房租金收入的年营业税及营业税金附加为0。本项目的税金及附加（配套商铺销售收入）的营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税，根据国家的有关税收的规定比例。按15年计算期确定营业税金及附加的累计数为9746.02万元。详见附表营业收入、营业税金及附加估算表。15.3.3成本费用估算1、水电费正常生产年份水电费根据同等类型小区的有关资料测算。其价格为当前该地区市场价格。2.工资及福利费用本项目共聘用保洁及门卫20人、管理人员5人。保洁及门卫按人均年薪1.2万元计算、管理及技术人员按人均年薪1.8万元计算，见附表工资及福利费估算表。3、销售费用按照销售收入的1.5%计提。4、其他管理费用按照上述1-3项的10%计提。5、房屋建筑物按40年折旧，机器设备按15年折旧。6、土地按10年摊销，其他费用按15年摊销。7、对于直接进行销售的商铺建筑成本主要为开发的投入，在进行销售时应对建设成本进行相应结转计入利润中。结转比例按相应的销售比例结转。计算期内应结转的累计建设成本为8380.40万元。8、对于直接进行销售的商铺土地成本主要为开发的投入，在进行销售时应对土地成本进行相应结转计入利润中。结转比例按相应的销售比例结转。计算期内应结转的累计分摊土地成本为445.40万元。9、财务费用根据企业的借款以及还款情况确定。本项目单位拟通过银行贷款或发行债券融资30000万元，年限为5年，年利率按照2013年7月15日中国人民银行规定的三至五年（含五年）长期借款年利率6.40％上浮20%计取，即7.68%。15.3.4利润总额及分配利润总额及分配估算见附表利润及利润分配表。所得税按年利润总额的25%计取。15.4不确定性分析15.4.1盈亏平衡分析由于财务评价是依据目前市场平均价格水平、经营水平、市场容量等因素进行预测，加之项目实施过程中的一些不确定因素会对经济评价指标产生一定的影响，从而使经济评价不可避免地带有不确定性，因此需要对项目进行不确定分析。图14-1盈亏平衡分析盈亏平衡点=达产期年均固定成本/(达产期年均收入-达产期年均可变成本-销售税金及附加)×100%=89%EE收入或成本（万元）0BEP(%)=89%生产负荷(%)销售收入线总成本线固定成本线变动成本线从上图中可知，当生产能力达到设计能力的89%时，项目可保本，高于89%时，可获得盈利。项目的抗风险能力一般。15.4.2敏感性分析影响指标变化的主要因素影响上述指标变化的因素很多，归纳起来有以下三个变量的变化:a、营业收入；b、经营成本；c、建设投资敏感性指标敏感性指标的计算结果见下表：序号项目基本方案销售收入经营成本建设投资5%-5%5%-5%5%-5%1财务净现值（万元）（税前）12.64%13.55%11.75%12.62%12.66%11.32%14.11%2财务净现值（万元）（税后）9.19%10.01%8.39%9.18%9.21%8.12%10.38%3财务内部收益（税前）15699.3517691.2313707.4615661.0815737.6213218.3118180.384财务内部收益（税后）8137.3810129.276145.498099.118175.655656.3510618.425投资回收期(年)（税前）4.354.274.434.354.354.474.236投资回收期(年)（税后）4.804.704.924.814.804.944.66从上表中可看出,建设投资的变化对财务指标的影响最为敏感，而经营成本的变化因素变动的影响较小。当各项因素向不利方向变动5%时，财务内部收益率仍高于基准折现率，表明该项目有较强的抗风险能力。15.5盈利能力分析根据本项目投资现金流量表（见附表）计算以下财务评价指标：所得税后财务内部收益率（FIRR）为9.19%，财务净现值（Ic=8%）为8137.38万元；所得税前财务内部收益率（FIRR）为12.64%，财务净现值（Ic=8%）为15699.35万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可行的。所得税后的投资回收期为4.80年，小于行业基准投资回收期，这表明投资能按时收回。15.6财务评价结论通过财务估算与分析，内部收益率（税后）9.19%，大于规定的基准投资利润率；该建设项目的税后财务净现值为8137.38万元，投资回收期为4.80年，说明本项目在实施过程中风险性较小,在同类行业中具备较高水准。第十六章项目风险因素识别16.1政策法规风险中央提出要大力建设“公租房”，以解决广大中低收入者的居住问题。对本项目的影响，主要是积极层面的。16.2经营风险在企业经营管理中，可能因为管理方法落后或管理措施不力，而造成服务质量下降，经济效益下降等风险。因此，项目在正式营运后，应该把加强企业经营管理、规避经营风险，作为主要目标，在经营过程中，注意加强市场内的管理及市场的宣传工作。只有不断提高企业的管理水平，充分发挥项目的社会、经济和交通等多方面优势，形成持续、健康的格局，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。16.3建设风险由于建设工程特殊的实施过程，决定了在工程实施过程中将会遇到各种各样的风险，如来自业主的风险,监理的风险,施工企业自身管理疏漏、分包单位弄虚作假、质量隐患等的风险以及社会和周围环境等方面的风险。16.3.1策划阶段存在的风险工程项目决策阶段是工程造价的基础，特别是项目规划、建设标准、建设地点、工艺的评选、设备选用等，决定了工程造价的高低，关系到项目的经济效益和社会效益，是投资控制的重点之一。工程项目决策的失误或偏差势必导致经营目标不能如期实现，浪费大量的人财物力，给企业和社会造成不可估量的损失。16.3.2工程设计阶段存在的风险设计深度、设计质量的优劣，严重影响工程造价和工程进程。影响工程造价较大的因素是设计的变更，产生设计变更的因素除了甲方人为因素外，大多是由于设计深度不够引起的，这些因素往往会使工程造价大幅度增加。16.3.3工程施工招标阶段存在的风险工程施工招标阶段的主要任务是选择优良的施工队伍，选择不当会严重影响工程质量，给工程的正常使用带来较大风险，同时也会影响工程的造价。16.3.4合同管理中存在的风险随着我国市场经济体制的建立和经济法规的逐步完善，工程项目管理中的合同管理成为管理的中心环节。合同管理制约着整个工程项目管理水平和工程经济效益的提高。在建筑施工企业合同管理中存在的主要风险有：合同主体不当；合同文字不严谨，导致合同难以履行或引起争议；合同条款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞，在合同中看不到违约如何处理的条款；违反法律法规签订无效合同等。不少企业所签订的合同，有些是以合法形式掩盖非法目的的，实质也是无效合同。实际的经营过程中，一些公司因为忽视对工程合同的管理而导致丧失市场，损失利益，进而走入经营困境，生存困难。16.4风险的管理与对策风险管理，就是人们对潜在的意外损失进行辨识、评估，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，即在主观上尽可能有备无患或在无法避免时亦能寻求切实可行的补偿措施，从而减少意外损失或进而使风险为我所用。风险管理事关企业的存亡。它直接影响企业的经济效益，不少企业因忽视了风险管理或因对风险估计不足或判断错误，从而在经营管理活动中遭受巨额亏损，甚至导致企业破产倒闭。做好工程项目实施过程中的风险管理工作，防患于未然，可避免许多不必要的损失，从而降低成本，增加企业利润。就前面提到的工程项目施工中存在的风险事项，提出以下防范对策和措施。16.4.1工程项目策划阶段的风险控制工程项目决策的失误是最大的失误和损失，做好规划设计阶段的风险管理和控制事关重大。做好规划设计阶段的风险管理和控制，首先要研究国家政策，在政策允许的范围内进行，主要包括占用土地的手续及审批程序是否规范完备、节能环保措施是否到位；其次，进行项目的充分论证和可行性调研，研究预期效果和效益实现的可行性。16.4.2工程设计阶段的风险控制在设计阶段要注意提高标准设计意识，积极推行工程设计招标和设计方案竞选，优化设计方案，控制设计变更，有效控制工程成本。积极推动本单位职能部门采用公开招标的方式选择优秀的设计单位，在设计委托合同中将设计质量与设计费用挂钩，促使设计部门加强设计质量意识，提高服务水平，减少由于设计原因给建设单位带来的经济损失。16.4.3工程施工招标阶段的风险控制一是要加强对招标全过程的监控。招标管理部门内部控制制度是否健全、执行是否到位；招标项目是否具备法律规定的必要条件；招投标的程序和方式是否符合国家有关规定，采用招标是否满足三家以上单位的要求；投标文件是否按规定时间送达；投标单位有无存在相互串标或虚假投标行为；评标过程是否规范，是否遵循评标规则。二是严格审核招标文件。招标文件是否全面，形式是否合法；采用清单计价的其工程量计算是否正准确，有无严重错误或漏项；施工现场的实际情况是否符合招标文件的规定，防止招标文件本身漏洞个工程招标带来风险。三是严格选择施工单位。做好施工单位的资格预审工作，对投标方的资质、技术、资金、信誉、业绩、等进行严格筛选，通过资格预审把不符合项目实施要求和有不良记录的投标单位淘汰，为招标工作顺利进行打下良好基础。16.4.4合同管理中的风险控制工程项目的合同贯穿于工程勘验、设计、施工、检验、结算，是一个动态的管理过程，构成一个完整的体系。它作为建设工程项目施工的指南，对整个项目的实施起总控制和总保证作用，疏漏任何一个方面都会导致企业利益的重大损失，所以规避合同管理风险非常有必要。有关部门应加强合同管理，完善各项管理制度，建立合同管理台账，根据工程项目的特点和实际，工程项目的主管部门应适当选择计价形式，降低工程的合同风险，对于施工条件较好，工程量变化小、施工工艺成熟的项目，可采取固定总价合同方式；对于工程量变化较大的项目，可采取调价方式，