雪峰山山地运动休闲基地项目可行性研究报告

雪峰山山地运动休闲基地

项目可行性报告

目

录

一、项目基本情况

二、项目政策依据

三、项目旅游资源现状分析

四、项目SWOT分析

五、项目开发背景分析六、项目市场分析

七、项目开发思路

八、项目建设内容

九、项目经济效益分析十、结论

第一章

项目基本情况

一、项目概况

项目名称：洪江市雪峰山山地动运休闲基地项目

二、项目主要内容

(一)罗翁古村雪峰山寨综合服务中心

(二)雪峰山大峡谷漂流项目

(三)岩鹰洞峡谷穿越项目

(四)苏宝顶高山生态观光项目

三、项目投资金额

项目合计总投资4865.96万元人民币，其中雪峰山大峡谷漂流项目投资2027.56万元，罗翁古村雪峰山寨综合服务中心投资1840.4万元，岩鹰洞峡谷穿越项目投资398万元，苏宝顶高山生态观光项目投资600万元。

四、项目资金来源

洪江华天公司自筹资金2366万元，融资2500万元。

五、项目投资计划

以雪峰山大峡谷漂流作为前期重点建设和营销项目，实现重点项目突破，以点带面，形成洪江市雪峰山山地动运休闲项目的市场品牌和基础，在2009年5月前完成漂流项目精品建设，2009年中期重点开发雪峰山寨综合服务中心和岩鹰洞峡谷穿越项目开发建设，在此基础上形成洪江市雪峰山山地动运休闲项目群，苏宝顶高山生态观光项目由于受交通局限，将在适当时机拓展。

六、项目投资方简介

洪江市华天旅游发展有限公司系华天实业控股集团有限公司全资控股的子公司，华天集团是以旅游综合服务业(酒店、旅行社、旅游景区)和先进制造业为双核心业务的企业集团，是湖南省22家重点大型国有企业之一，湖南省旅游龙头企业，中国著名旅游品牌，在全国综合性旅游集团中位居前五名。目前，公司拥有员工12000余人，集团资产总额36.7亿元，集团实际管理资产59.7亿元，下属全资、控股及具有实际控制力的子公司40家，其中2家控股上市公司“湖南华天大酒店股份有限公司（000428）”、“成都银河动力股份有限公司（000519）”均为中国A股上市公司，控股的华天国际旅行社为湖南省最大的旅行社。

本项目投资方洪江市华天旅游发展有限公司成立于二00七年十二月二十日，是一家以旅游开发为核心的综合性旅游公司，公司注册资本：人民币壹仟伍佰万元整，公司经营范围：包括宾馆、旅游景点的建设、经营；旅游商品的开发、经营；住宿、饮食、娱乐服务；景区旅游客运；旅游地产开发。公司法人代表：孟京，办公地址：洪江市黔城镇玉皇阁。

洪江华天成立后在最短的时间内形成了对洪江市旅游资源的开发和投资建设：接收了芙蓉楼景区经营管理权，投资建设了雪峰山大峡谷漂流项目，并于2008年6月26日开始了试营业。公司成立以来购固定资产689.09万元，项目建设投资451.36万元。公司3—8月份营业收入136.76万元。截止8月31日公司现金余额为274.29万元。公司目前无银行贷款。

七、项目投资目的

雪峰山山地运动休闲基地项目总投近4865.96万元,在注重保护生态环境的前提下,依托雪峰山及罗翁古村突出的民俗、山地、生态的资源特色,完善基础设施的建设,挖掘潜力,发挥优势,提高雪峰山区资源开发和保护的总体水平,更加突出雪峰山山水秀丽,民俗特色鲜明的旅游特色,将其建成湖南目前最具代表性的以漂流、峡谷穿越、高山生态旅游度假为主题的山地旅游目的地。

第二章

雪峰山项目政策依据

一、有关法律法规

①《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日）；

②《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）；

③《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月28日）；

④《中华人民共和国森林法》（1998年4月修订）；

⑤《中华人民共和国自然保护区条例》（1994年10月9日）；

⑥《风景名胜区暂行条例》（1985年6月7日）；

⑦《湖南省旅游管理条例》（2000年修订）；

二、有关规范、规章及标准

①

国家质量监督局《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）；

②国家质量监督检验检疫总局《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003，2003-02－24发布）；

③国家质量监督检验检疫总局《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003修订，2003-02－24发布）；

④国家质量监督检验检疫总局《旅游厕所质量等级的划分与评定》（GB/T

18973-2003，2003-02－24发布）。

三、有关规划、计划、合同

①《湖南省“十一五”旅游业发展规划》

②《怀化市旅游业发展规划》

③《洪江市生态市建设规划》

④《湖南省洪江雪峰山省级森林公园总体规划》

⑤《洪江市旅游发展总体规划》

⑥《雪峰山旅游区总体规划》

⑦《罗翁古村总体规划》

⑧《雪峰山漂流修建性详细规划》

⑨洪江市政府与华天集团签订的《洪江市旅游开发合同》

第三章

项目旅游资源现状分析

一、自然条件

（一）地理位置

项目地处西南五省中心城市怀化市与湘中城市邵阳市的结合部。南接绥宁县，东南靠洞口县，北邻溆蒲县，西距怀化市38公里，东距邵阳148公里，距张家界、桂林分别为223公里、220公里，距省会长沙330公里。320国道和上瑞高速公路穿雪峰山森林公园而过，离芷江飞机场110公里，交通区位势明显。

（二）地形地貌

项目地所处的大地构造位置，处于湘中、湘南加里东--印支褶邹带，地层主要为元古界之上的下古生界震旦系江口组，为连续的海相沉积，是轻度变质岩层。境内主要山峰有老栗山、白岩云、帽子山、古佛山、大脑山、平顶山、苏宝顶、喊天岩等，最高峰苏宝顶海拔1983米。山脉走向从南至北由高而低，山高坡陡，地形复杂，起伏多变，孕育出大量山间盆地、台地、阶地、天然高山湖泊。

（三）气候条件与水文条件

1、气候条件

属中亚热带季风湿润气候区，但由于处于高山地带，霜期较长，气温低，全年多雨多雾，日照偏少，具有“冬冷夏凉、冬干夏湿”的特点。年平均气温12.7℃，年最高气温27.3℃，年最低气温-10.1℃；全年大于5℃的活动积温3617.3℃，雾罩期252天，年平均降雨量1810毫米；每年11月开始下雪，次年3月开始融化，平均冰冻期55天。相对湿度79%以上，无霜期293天，年均日照时数1250～1450小时。

2、水文条件

水资源十分丰富，由于群峰叠嶂、林木丰茂，山间溪流众多，四季常流不断。较有名的湖泊有玉龙湖、八面山水库、天池、瑶池，以及大坑瀑布群。

（四）动植物资源

1、植物

雪峰山森林群落发育良好，除木本植物外，真菌、苔藓、地衣、蕨类、草本植物等林下、林间植物种类繁多，其中不少具有较高的利用价值，如味道鲜美的松茸菌、牛肝菌、木耳、蕨菜、猕猴桃，药用的天麻、灵芝、何首乌、半夏、黄姜、麦冬、绞股兰、鱼腥草等。

2、森林资源

雪峰山区森林植被分布属南岭本部植被区系，植被茂盛，种类繁多，覆盖度大。主要植被类型有：常绿阔叶林、常绿杉、松针叶林、常绿落叶阔叶混交林、常绿针阔混交林、竹林、灌木林、草甸等。

3、

野生动物

雪峰山野生动物物种资源十分丰富，其良好的自然生态环境是野生动物栖息繁衍的理想之地。据调查，境内有野生动物约190种，其中：国家重点保护野生动物有16种，其中Ⅰ级有2种。

二、主要旅游资源概况

罗翁古村

罗翁古村地势平坦，交通便利，处在整个雪峰山旅游区的中心地带；罗翁古村历史悠久，文化灿烂，是南方丝路—湘黔古商道的重要驿站；古村结构基底保留完好史学界尚有李自成战死八面山之说，现有李自成囤兵遗址一处。

雪峰山大峡谷

雪峰山大峡谷地处洪江市境内雪峰山脉，由罗翁村至熟坪镇光荣村，该峡谷走向为西南往东北方向，最高处海拔高度395.5米，峡谷全长3.5千米，峡谷宽20~30米不等，峡谷两邻的山脊海拔670米左右，终点处海拔高度264米，自然落差131米，峡谷有自然的S型弯道4处，沿途有水潭（宽4米～6米，长15米～30米，深1.5米～3米）十五处，落差4米以上的有4处。

岩鹰洞峡谷

岩鹰洞峡谷地形地貌复杂，深涧纵横，山势奇险，壁陡谷深，瀑布秀美，景观独特。玉龙湖水面宛如玉带，水质良好，两岸翠竹倒映，构成了一幅绝妙景致。

翁朗溪瑶寨

龙船塘瑶族乡翁朗溪村民风纯朴，民族风俗保留良好，独特的吊脚楼依山而筑，巨石凌空鳞次栉比，被称为岩上的瑶寨，联合国教科文组织誉为“世界文明卫生第一村”。

老山草场

老山草场连绵百里，面积宽广，高山植物完好，种类丰富，珍花野果满山遍野，古树老藤纵横交错，四季景色分明，被称为洪江市第一神山。

盘龙梯田

盘龙梯田是先民们依山就势开山种田的成果，现有梯田分有水平梯田、坡式梯田、复式梯田等，传统的灌溉排水系统保留完善，但是总体规模较小。

八面山

八面山山高坡陡，起伏多变，有大量的山间盆地、台地、阶地，基本保留了原始原貌，喊天台地势险要，与主峰苏宝顶遥相呼应，是当地传统的宗教活动场所。

八面山水库

水面宽阔，水质良好，两岸梯田肥沃，小楼掩映竹林之中，构成一副世外桃源的绝妙景致；水库中间小岛，是水上活动的重要场所。

苏宝顶

苏宝顶是雪峰山系主峰，海拔1983米，山顶有石林、危崖、草场，分布在其间的一天堂到五天堂等五个大的山顶盆地，密布的沟润，丰厚的植被，山势险峻，流泉飞瀑随处可见，有“一山有四季，十里不同天”的独特气候。

雪峰山森林公园

雪峰山森林公园资源十分丰富，素有天然“氧吧”之称。夏季气候凉爽宜人，是天然避暑胜地。园内群山叠翠，沟谷交错，飞瀑流泉，曲径通幽，有云海、瑞雪、雾淞、日出、晚霞五大天象，形成了独特的自然景观；这里是中国抗日战争正面战场最后一次重大决战——雪峰山大会战的主战场。雪峰山因此名载史册。

三、旅游资源竞争力分析评价：

雪峰山的自然旅游资源并不具有垄断性，也不具有较强的独特性。但不乏具有一定的竞争优势的旅游资源，如岩鹰洞峡谷、雪峰山森林公园、盘龙梯田、老山草场和苏宝顶等资源。具有一定竞争优势但不足成为垄断性文化旅游资源：翁朗溪瑶寨、罗翁古镇、闯王囤兵遗址等。雪峰山大决战战场为代表的红色文化、以湘黔古商道、罗翁古村为代表的商贸古村文化对市场有很大的吸引力。以上述各类资源为基础，打造以罗翁古村雪峰山寨休闲服务中心、雪峰山大峡谷漂流、岩鹰洞峡谷探险穿越、苏宝顶高山生态运动观光为项目群的湖南首个山地休闲运动项目基地，将对市场形成极大的冲击力，具备极大竞争力。

四、旅游开发的现状

1、旅游基础设施得到改善

结合省通畅工程的实施，市乡两级加紧了配套资金的投入，景区公路建设特别是雪峰山景区的公路建设进展迅速。“龙船塘乡政府--翁朗溪村部”公路和“熟坪--罗翁”公路水泥路面硬化工程，“八面山避暑山庄--苏宝顶”简易公路新建工程均于2006年底完工。新建公路的畅通，进一步提高了景区的可进入性，为下一步开发及招徕游客创造了条件。

2、景区建设起步

由旅游局牵头，在与市建设局共同申报下，2006年4月市政府批准建立雪峰山风景名胜区。

3、精心策划了“2006中国洪江•雪峰山首届全国户外运动俱乐部挑战赛”，提高了知名度

本次大赛作为一次全国性的户外运动综合赛事和湖南省旅游节的分会场，规格高，影响广泛，意义深远，是洪江市节会兴旅的一次成功尝试，对于雪峰山旅游的宣传起了很大的作用，提高了雪峰山在全国范围内的知名度。

4、2007年经过多次沟通与洽谈，华天集团与洪江市委市政府达成了整体开发洪江旅游资源的协议，并于2007年11月11日签署了全面合作开发洪江市旅游资源的合同,前期开发项目有黔城古城、雪峰山漂流、岩鹰洞峡谷三大项目。华天集团获得雪峰山景区的独家经营权，为雪峰山景区建设开发带来了新的发展契机。

五、存在的问题

1、旅游区开发与基础设施建设相对滞后；

虽然新建了“八面山避暑山庄--苏宝顶”简易公路，但雪峰山旅游区的整体交通状况较差。且除雪峰山森林公园设有雪峰宾馆，吊羊岩工区建有吊羊岩山庄，此两处提供简单的旅游接待服务以外，没有其他任何接待设施。总体而言，旅游区开发与基础设施建设还相对滞后。

2、旅游项目开发仍处于初级阶段；

随着“旅游兴市”战略的逐步深入人心及旅游产业自身的吸引力，洪江市政府及各类资本开始投入洪江市旅游开发建设，特别是华天集团进入洪江旅游事业后，快速启动了雪峰山大峡谷漂流项目，洪江及雪峰山旅游品牌已逐步树立起来，但由于基础较差，目前面临的压力和困难较多，整个旅游产业仍处于发展的初级阶段。

第四章

雪峰山项目SWOT分析

一、优势（strength）

（一）资源优势

雪峰山脉横亘于洪江市区域，雪峰山的自然生态精华部分最高顶苏宝顶和罗翁古村均在洪江市内，形成了独特的自然地理景观。峡谷、高山、草甸、野花、绝壁等具有一定特色。雪峰山的旅游资源丰富，品位较高，适应了现代旅游发展多元化的趋势，具有较大的市场开发潜力。

（二）市场优势

项目所在地洪江市（区）现有总人口50万，其中城市人口12万。距离雪峰山旅游区80公里远的五省中心城市怀化市及周边几个县城拥有城市人口近100万。随着邵怀高速公路通车和黔城古城、洪江古商城旅游开发的兴起，客源市场可拓宽到长株潭市场及华中、华东客源市场。且处于张桂黄金旅游线上，可对长三角、珠三角、京津唐地区的游客分流。具有较好的市场优势。

（三）环境优势

项目地植被茂盛，种类繁多，覆盖度大，野生动植物品种丰富，具有良好的生态环境。当地居民，对于开发景区，发展旅游，积极性高，配合度好，具有较好的社会环境。

（四）区位优势

洪江位于湘西南腹地，地处国际旅游线路张家界—凤凰大湘西旅游圈和桂林旅游圈连接线中轴。上瑞高速贯通后,缩短了长株潭经济圈与洪江市的距离，掀开了洪江旅游神秘的面纱。黔阳、安江一直是湘黔要道的门户，是湖南内河航运的重要口岸。焦柳铁路贯穿全市区域。交通区位优势明显。

二、劣势(Weakness)

（一）现成可利用基础设施少

项目地原貌保持完好，现有基础设施少，且未成体系，现有进出交通要道道路都要扩宽、硬化或者新建。供电设施只有依靠龙船塘、翁朗溪瑶寨、盘龙村、农垦场这几个居民点；没有形成给排水网络。

（二）资源开发程度较低，未形成产品化、市场化

省内有壶瓶山、夹山、南山、大围山、莽山等主要以山体为资源的旅游区，雪峰山项目面临的市场竞争压力大，所以，雪峰山要注重产品特色、市场细分。以独特的产品去对应相应的市场群，并科学构建合理的产品体系，整体提升其吸引力与竞争力。

（三）需要大规模的宣传营销投入

雪峰山旅游，基本上还处于起步阶段，需要大规模的宣传营销投入，日后的宣传费用依然相对要高。

三、机会(Opportunity)

（一）可进入性得到改善

渝怀铁路修建后，与我国的交通动脉湘黔铁路、焦柳线在怀化交会成“大”字形铁路网络。一个以怀化为中心的湘西交通枢纽网正在形成，怀化对周边的辐射将大大增强。重庆黔江区、湖北省恩施和湖南省的湘西土家族苗族自治州、张家界市又在积极联手谋划建设黔张常铁路。铁路部门初步设想，从渝怀铁路的某一点建一条连接线到石门，使“重庆-石门-长沙”一级轴线形成。沪昆高速穿洪江市而过，在安江镇附近和雪峰山森林公园附近有两个出口。

（二）聚集效应

按照洪江市旅游总体规划，即将形成黔城古城组团、安江组团、雪峰山组团、托口组团四大旅游组团，旅游资源丰富，开发后将形成人文历史、文化遗产、自然风光和休闲度假四大类型产品。且洪江所处“张家界～桂林的黄金旅游线路”上，聚集效应好。

（三）呼唤新旅游产品

怀化地区需要大手笔的旅游开发，发展成为继张家界和凤凰以后大湘西地区的又一个著名的旅游目的地，成为在大湘西旅游中的一个重要节点、湘西区域内游客理想的休闲度假地。“张家界～桂林的黄金旅游线路”上张家界、桂林自然风光享誉中外，凤凰古城人文风情让人留恋，但缺少休闲度假旅游品牌，呼唤新的旅游产品。

（四）洪江市政府的重视

洪江市积极抢抓中部崛起、湘西大开发等历史机遇，全面实施“工业立市、旅游兴市”发展战略，推动洪江经济跨越式发展。启动了全市旅游总体规划和四个区域性规划编制工作，进一步整合旅游资源，加强旅游基础设施建设。

四、风险(threats)

（一）

区域竞争

国内大的客源市场对于湘西的游线组织主要围绕着张家界和凤凰展开，再经由凤凰与张家界向周围景区辐射，大湘西旅游圈目前已然成为湖南旅游的市场热区。雪峰山旅游区位于大湘西旅游圈，不可避免地面临圈内旅游产品的竞争。而且还面临省内其他类似产品的竞争，如壶瓶山、南山等。

（二）旅游安全问题面临技术层面的挑战

雪峰山有飞瀑流泉、地缝峡谷、河流湖泊，形态变换的水给山增了灵动色彩，丰富了游人的视觉欣赏范围，但是同时使旅游区在雨季防洪问题、山体滑坡问题突出，存在较大的安全隐患。旅游区内规划了的临水设施，雨季洪水对建筑设施的冲击力大，要做好对其汛期的安全防范措施。

（三）旅游开发与生态环境保护

旅游开发可以对雪峰山地区经济起到促进作用，但是和所有的旅游开发一样，面临生态介入的问题。如何在开发的过程中因地制宜，结合当地的实际情况保护好原有生态环境、森林资源、动植资源，处理好污水，生活垃圾，是一系列急需解决的问题。

根据上述分析可以看出，雪峰山的旅游资源开发有着资源优势、市场优势、环境优势、支持优势，并处于十分有利的旅游大环境中，同时，面临着不可避免的劣势和挑战。总体而言，雪峰山的旅游开发优势大于劣势，具备可行性和必要性。

第五章

雪峰山项目开发背景分析

一、近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2001]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,为旅游发展创造了一个良好的政策环境。

二、西部大开发的战略决策,其战略目标就是在完善西部基础设施,调整西部产业结构的同时,保护和开发西部重要的自然资源。随着西部大开发的优惠政策的陆续出台,旅游环境的不断完善,为发展旅游产业,提供了千载难逢的历史机遇。

三、根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元；每增加1个直接就业人员,社会就能增加5个就业机会。鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用，各级政府越来越重视和关注旅游业的发展。近年来,随着我国人民生活水平的提高,旅游产业成为了新的"支柱产业"。

四、湖南旅游经济的进一步升温

2006年，根据胡锦涛总书记“特别要把具有湖南特色的旅游业做大做强”的指示精神，湖南省委、省政府作出“培育壮大湖南旅游支柱产业”的重大战略决策，并正式确定旅游业的支柱产业地位。湖南各地的旅游业发展将得到更为有力的政策保障和资金支持，湖南旅游经济的进一步升温也势在必行。

五、湖南大旅游网络初步形成

湖南钟灵神秀、人杰地灵，拥有非常丰富的旅游资源。在旅游经济发展的大潮中，湖南人也发扬了“敢为天下先”的魄力，“东一线、西一片、中一带”的旅游发展格局已经形成。南岳衡山、张家界、凤凰等知名景点已成为全国范围内的热点旅游目的地。旅游业的发展对湖南经济产生了巨大的推动作用，同时也产生了良好的示范效应。

六、洪江市市委市政府针对本地区优势,提出资源开发型及可持续发展的战略和旅游兴市的发展思路,将相关基础设施建设和资源开发纳入统一规划,并从政策上创造了良好的发展环境。

七、雪峰山旅游区发展潜力巨大

雪峰山旅游区位于洪江市东部，处于“张—桂旅游走廊”黄金带上，为怀化市东南门户。但受思想观念和经济发展水平的影响，雪峰山旅游发展一直比较缓慢，旅游资源开发的广度和深度远远不够，资源优势尚未转变为经济优势，随着华天集团的积极介入，依托华天集团旅游开发品牌、资金、人力资源的优势平台，将极大地推动雪峰山旅游的开发步伐。

第六章

雪峰山项目市场分析

一、旅客出旅游规律

1、湖南省旅游者每年外出旅游的次数:一次的占40.68%，二次的占24.32%，三次以上的占21.40%。说明每年外出旅游一次的人占多数，对旅游目的地只有一次选择,因此,旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用。

2、每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游):一次的占32.84，二次的占29.87%，三次以上的占34.75%。说明家庭的度假旅游市场兴起。

3、旅游时间:旅游者到省内景区旅游，当天返回占18.86%，住一天的占41.95%，住二天的占26.66%，住三天以上的占8.47%。在不限制出游半径的情况下，大多数旅游者要选择住1—2天,住一天的最多。如果景区留得住人，游客还愿意逗留更多的时间。所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设施和服务，让更多的游客住下来，并且住二天以上。这样旅游市场的产出值会大大增加。

二、对旅游目的地的需求

1、旅游者最喜欢的旅游占的类型:历史遗迹占21.61%，宗教文化占36.14%，民族风情占13.73%，名川大川占28.79%，度假娱乐占31.78%。游客对历史遗迹,宗教文化，自然风光的喜爱超过了50%，喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强，这进一步说明湖南的休闲度假旅游市场正在兴起。

2、游客最喜欢的旅游方式：登山的占30.72%，划船的占11.02%，休闲娱乐占68.22%，文化探寻占18.86%。

三、客源市场分析

1、本地客源市场经济分析

项目地所在地洪江市2005年末全市总人口42.94万人,总户数138175户，城镇人口6.94万人，占总人数的

16.16%；2006年，全市GDP完成25.25亿元，按常住人口计算，人均GDP6313元。整个怀化市2006年末全市在册总人口为500.00万人，2006年全市城镇居民人均可支配收入8442元，人均消费支出6255元。这是项目地可依托的基础市场。

2、周边经济发达城市客源市场经济分析

项目地地处湖南省西部，湖南人均GDP已突破1000美元，据世界各国经济发展的实际情况，人均GDP达到1000美元以后，经济将发生大的变化，居民消费的结构升级进一步加快，随之带来教育、旅游等服务消费的迅速升温。周边有长沙、张家界、常德、邵阳、娄底等经济水平较发达的城市，这些地区人均GDP2006年分别达到39045元、12774元、17564元、10040元、22985元，居于周边地区前列，居民出游率比较高。这是项目地可依托的重要客源市场。

3、客源市场空间细分

一级市场：以长株潭城市群、怀化、常德、邵阳、娄底、永州、湘西州等，在4小时车程内的发达大、中型城市和地区为本项目地的一级客源市场。

二级市场：湖南省内的一级客源市场以外的地区及周边的重庆、贵州、广西、广东市场为本项目地的二级客源市场。

三级市场：主要从张家界、桂林、湘西分流，包括以京、津、唐为代表的环渤海地区，以上海为中心的长江三角洲地区和“9+2”泛珠江三角洲地区（除一、二级市场）等国内经济发达地区。

第七章

雪峰山项目开发思路

一、项目开发整体定位

1、整体形象定位——潇湘之脊、雪峰天堂

（1）依托“冰心玉壶、大隐之都”的总体品牌定位，根据雪峰山资源品质的特质和文化底蕴，重点突出雪峰山的湖南最高峰和雪峰天险的地理景观和文化渊源。打造雪峰山“潇湘之脊、雪峰天堂”的整体品牌。

（2）因雪峰山的天险隔绝而形成独特的“罗翁古村落”群居雪峰盆地的地理景观，保存着十分完好的民俗与民居建筑、质朴自然的文化习俗、宁静、安逸的生活状态、色彩丰富的四季美景，营造其世外桃源般的人间天堂的品牌内涵。

（3）以森林、高山、峡谷、草甸、野花、溪流、瀑布、叠水等自然资源为特质，打造雪峰山“极地、天险”的品牌特征。

2、雪峰山核心品牌理念：动感

品牌元素：隐世（宁静、淡泊）

险峻（雄壮、神奇）

生态（自然、淳朴）

运动（健康、刺激）

二、项目建设思路

（一）总体开发思路：建设成“森林度假、峡谷探险、自然资源观光”为一体的观光与山地休闲体验的旅游胜地。

1、以罗翁为中心，建设高山观光、探险、度假、古村民居体验的多功能的雪峰山寨综合服务区。

2、雪峰山峡谷漂流、岩鹰洞峡谷穿越的山地休闲运动体验旅游项目。

3、雪峰山最高峰苏宝顶的雪峰山高山生态观光体验游。

（二）项目开发原则

1、充分了解分析资源的特征，把握市场消费趋势，在此基础，进行项目设计上的创新，考虑开发生态旅游、极限旅游等产品，达到分享市场，引导市场和创造市场的目的；

2、在保护自然资源，进行可持续性开发的原则下，采取人工自然化的方式，充分利用、改善、放大自然资源的特质，制造亮点，提高市场吸引力；

3、充分研究核心景区及周边景区的特点，进行产品的差异化设计，注重地方民族、民俗文化的挖掘，提高产品的市场竞争力，实现产品区域内的独特性和独一性；

4、考虑到资源的特点，可以生态、休闲、参与性、体验性为设计理念，在产品的设计上，可多元化和综合化开发，适应不同年龄、不同教育程度、不同来源地等消费者的多层面追求，以项目的组合优势实现市场优势，做大市场；

5、在景区投资开发中，注意处理好社区关系，充分利用国家有关政策；

6、在未来的开发中，坚持规划的高起点、前瞻性，高屋建瓴，分布实施。在基础设施建设上坚持高标准，充分注重细节，充分考虑到游客的消费心理和消费特征。

（三）项目开发范围

由政府红线勘定雪峰山风景名胜区的范围，以罗翁为中心，包括但不限于洪江市熟坪、龙船塘、铁山、雪峰等雪峰山区域。逐步申报省级与国家级风景名胜区。政府采取相应的措施进行立法保护。

（四）项目的整体布局

以罗翁为中心，按照交通与区位及功能建设四大旅游项目：罗翁古村雪峰山寨综合服务区、雪峰山大峡谷漂流项目、苏宝顶高山观光旅游项目、岩鹰洞峡谷穿越项目。

1、罗翁古村雪峰山寨综合服务区

以罗翁古村母溪河为边为游客的集散地，完善其旅游配套设施功能，建设住宿、餐饮、交通、购物一体的综合性旅游服务区。

以罗翁盆地保护较好的两个古村落为背景和周围色彩绚丽的画境，挖掘其纯粹、原味、自然、宁静、淡然的精神文化理念，营造宛如世外桃源般的恬静与美丽，追求洗去浮躁、感受平淡、体味宁静、找回自我的精神意境。

打造罗翁国际生态旅游文化村、联合国教科文组织国际卫生示范村的品牌样式。

统一规划、统一规范、统一开发，形成政府主导、村民参与的良性互动的运营模式，建立良好的旅游秩序。

对资源保护和开发建立有序机制，大面积的种植油菜花、桃花，对梯田景观的整理，形成视觉冲击力的景观效果。

2、雪峰山大峡谷漂流项目

把雪峰山（罗翁）大峡谷漂流建设国内最惊险、刺激的样板化的漂流景区，让游客体验跨跃雪峰天险的快感。

3、岩鹰洞峡谷区穿越项目

以岩鹰洞峡谷为核心区域，包括玉龙湖、公溪河区域。

建设以水为核心，包括河、湖、溪谷、绝壁、跌水、瀑布、潭等水体景观，通过峡谷穿越展现亲水的各种不同形态。让游客亲近自然，体验穿越的惊险与刺激。线路上可考虑与翁朗溪瑶寨的连接。

4、苏宝顶高山观光旅游区

以苏宝顶的高山湿地、草甸，喊天台的绝壁、悬崖、怪石，大面积的云锦杜鹃以及色彩丰富的四季变换交融的景色为特征建设高山观光旅游项目，设计建设专门的观景平台。

重点突出苏宝顶湖南最高峰的极地概念，设通天台等标志性景观，在第二高峰喊天台设观景台以及攀越游道，让游客体验攀登湖南极地的快感，并体验“一览众山小”的视觉震撼效果。

线路顺序连接闯王营地、大顺国城址等文化遗址。

（五）项目的建设步骤与投资规模

建设

项

目建设内容建设规模完成时间备注

1、漂流项目包含起漂接待区、河道改造、终漂区2027.56万元2009年5月

2、岩鹰洞峡谷包含峡谷游道及观景点398万元2009年12月

3、罗翁雪峰山寨综合服务休闲区包含沿江民俗风情街、酒吧茶楼、家庭客栈、休闲广场等1840.4万元2009年12月考虑招商合作开发

4、高山生态观光项目包含苏宝顶与喊天台及上山路途中的观景台、游道设施等600万元待定

小计4865.96万元

第八章

雪峰山项目建设内容

一、罗翁古镇雪峰山寨综合服务中心

（一）项目背景

罗翁古镇在雪峰山主峰山脉山下，为四面环山的盆地，母溪河从中穿，地理上位于整个雪峰山旅游区的中心，是雪峰山在峡谷漂流项目、岩鹰洞峡谷穿越项目、苏宝顶高山生态观光运动项目的天然连接点。交通可进入性强，有条件建设成为雪峰山旅游区的游客交通集散和综合接待服务中心。

罗翁古镇雪峰山寨综合服务中心是在现罗翁集镇沿母溪河一线建设一个综合的服务区，成为雪峰山旅游区的文化体验、度假休闲等功能平台，同时联结其他几大旅游项目，具备住宿、购物、娱乐、休闲等功能。

（二）建设内容

1、古镇观光购物区

罗翁古镇老街现为当地居民的主要商业地，土木结构或竹木结构的民居依山势高低错落而建，母溪河的穿村而过，此处为罗翁古镇雪峰山寨综合服务中心核心建设内容，将沿河修建设具有浓郁的地方特色和民族风情的一栋栋连成一片的小木屋，掩于河畔的水杨柳、桃树、李树等绿丛中，青石板筑河堤，风格清新雅致。引入旅游新业态来提升古镇的传统商业业态，为旅游者提供便利、安全、高效、时尚的住宿、购物、娱乐、休闲旅游服务，建筑面积10000平方米，其中住宿建设为6000平方米，客房间为120间。购物、娱乐、休闲4000平方米。

2、古镇主题广场和演艺广场

在长寿桥附近的河道上，疏通母溪河上一条水流较小的支流，使两道溪流之间形成一个月牙形小岛，以古镇文化为主题，在岛上建设主题广场。在其正对面的罗翁古镇沿河一侧建设演绎舞台，既可作为大型节庆活动的举办场所，又可成为展示民族风情、地方特色的歌舞晚会演艺广场。主题广场和演艺广场建筑面积9700平方米。

3、亲水游憩区

在修建的拦水坝上游100米—200米处拟建设亲水游憩区20000平方米，包括亲水戏水区、摄影区、休憩区、商店、特色小吃店、烧烤点、垃圾箱、厕所等。

4、景观桥

在景观拦水坝上游200-300米处，有一座不知名的桥，将其修建成景观桥，同时对罗兴大桥、太平桥、长寿桥进行改造，桥身恢复古时全木结构桥廊过道，对桥体进行改造装饰美化、喷刷翻新，同时与月牙形主题广场小岛建设结合起来，成为一个畅通的环形闭合的廊道桥或者风雨桥，两旁铺设长凳，供来往行人休息。注意桥体整体颜色的搭配，丰富栏杆的形式以及与景区整体格局及整体颜色协调。

二、雪峰山大峡谷漂流项目

（一）项目背景

1、建设范围

雪峰山漂流项目地处洪江市境内雪峰山脉，漂流区域由罗翁村至熟坪镇光荣村，该峡谷走向为西南往东北方向，最高处海拔高度395.5米，峡谷全长6.5公里，峡谷宽20~30米不等，峡谷两邻的山脊海拔670米左右，终点处海拔高度264米，自然落差131米，峡谷有自然的S型弯道4处，沿途有水潭（宽4米～6米，长15米～30米，深1.5米～3米）十五处，落差4米以上的有4处，植被有灌木林，楠竹林及人工杉木林。

2、外部交通

随着怀邵高速公路的开通，长株潭到漂流景区的时间约为4个小时，怀化市、洪江市到景区的时间约为１个小时。

（二）市场规模预测

1、环境容量估算

根据科学的计算方法，对雪峰山漂流项目环境日容量估算，静水区域400人，急险区是600人，亲水区为2000人，总共为3000人左右。按照每年有五个月的经营期。3000×5×30=450000（人）

2、市场容量估计

参照与雪峰山峡谷漂流类似产品通道龙底漂流和宁乡沩水漂流，预计第一年的游客为6万人次，以后每年以15%的速度递增。

（三）项目建设内容：

根据罗翁古村及雪峰山大峡谷的现状和建设条件，结合漂流项目的特点，整个建设内容分为两区一带，两区指起漂点接待服务区和终漂点接待服务区，一带指峡谷漂流带。

1、起漂点游客接待服务中心

游客接待服务中心需要提供包括旅游咨询服务、旅客接待、餐饮、购物、售票等服务。起漂点游客接待服务中心建设在罗翁村罗兴大桥下游100米至300米范围内，与罗翁小学隔岸相对；该区域地势平坦，地形条件相对较好；地基与河床高差1.5米。游客接待服务中心沿水而建,一半悬于水上,沿河岸向河心延伸30米，另一半靠在路一侧，使其在不影响排洪的同时又具有独特的景观效果。游客服务接待中心建筑面积为1200平方米，为三层混合结构建筑，一楼为游客服务中心，设售票处、游客休息厅、导游咨询室、导游休息室、公厕、旅游商品展示厅等；二楼为游客餐饮娱乐中心；三楼为游客观光休闲大厅。

2、景区管理办公室

选址在罗兴大桥一侧的罗翁小学，对其主体建筑进行立面改造和内部空间改造，用作景区管理工作人员日常的办公区和生活区。

3、生态停车场

沿游客服务中心两侧及外围，建设生态停车场。在停车位上铺放导热性弱的草坪砖；车行道上植树将一个个车位隔离开来，行道树的树冠长成后就会像一把撑开的天然绿伞，树隙停车、树荫遮阳。规划200个车位，总建筑面积8000平方米。

4、起漂点码头

起漂码头位于规划建设的游客服务中心下游30米处，拟建码头延续整个起漂服务区弧形造型，形成独特而有韵味的码头区域，码头与游客服务中心建筑之间以游步道相连，整个码头与游步道以竹、木、石材为基础建材，遵循本土自然景观风貌。

5、上游景观拦水坝

从八面山水库大坝至罗兴大桥，河道长1.5公里，高差在1.5米，河床平均宽度25米。规划在罗兴大桥上游5米处，新建景观拦水坝，巧妙利用天然地形构成的蓄水设施，通过测算可储水10万方，一方面既节约水资源又对水质起到净化作用，另一方面可随时调节水量。通过对上游河段的清污处理及两岸护坡和绿化的建设，为漂流上游营造良好的水体景观生态，同时也为罗翁景区进一步开发打下良好的基础。

6、终漂点游客服务接待中心

位于母溪河下游光明村内的雷家寨电站对面河段，规划依山临水而建游客服务中心，包括更衣室、卫生间、休息厅、小商店，终漂点游客服务接待中心建筑面积600平方米。

7、终漂点生态停车场

在游客服务接待中心的母溪河下游不远处，沿河边而建条形状的生态停车场，设计风格需和起漂点接待服务区相一致。总建筑面积2500平方米。

8、终漂点码头

依着游客服务中心沿河而建终漂码头，考虑到旅游淡旺季的不同需求，建筑设计为开敞式码头空间，一层设置连接码头的长廊和洗漱空间，二楼设置小卖部和休息厅，并在主要景观方向设置露台满足旅游旺季的空间需要。

9、漂流峡谷河道设施

以保护地形、地貌及植被的前提下，为满足游客激情，从实际出发，对峡谷河道的建设，必须用原生态材料，建筑物的垃圾不能裸露，修建急、险、静。使游客激情由急推向静，由静推向险的线路，游玩的时间在2.5小时。全线路6.5公里，采用人工爆破，清理乱石，设置亲水潭，在峡谷两邻进行植被修整，考虑线路较短，沿线有楠竹林地段，设置竹屋、吊床、补给点等趣味性的项目使游客游玩时间延长。漂程中途选一处开阔谷地，建设小体量的中途休憩点。休憩点由一组木制凉亭（销售饮料和游客休憩）与一个木制生态公厕组成，以体现项目“以人为本”的服务意识。

三、岩鹰洞峡谷穿越项目

（一）项目建设背景

岩鹰洞属于洪江市龙船塘瑶族乡（2001年该地被列为洪江市雪峰山自然保护区）。从玉龙湖（峡谷入口处）到打水坪，全长6公里左右。起点的海拔为241M，打水坪的海拔为429M.峡谷内植被保护良好，大部分为原是次生林和藤蔓。整个峡谷四季分明，野生动物特别多，特别是鸟类。峡谷入口的两边为绝壁（100M左右），给人很大的视觉冲击力。整个峡谷下游在谷底有很多长期被洪水冲刷而形成的许多岩石堆。整个峡谷有八处有35M宽的开阔地，六处10M以下的峭壁。峡谷内有一

标志性的类似站立的雄鹰的岩石（高15M左右），比较生动形象。峡谷由八个S型弯道和十多个Z型的小弯道组成。峡谷内有一人工隧道及三处浆砌片石人工滑道（50M左右）。

（二）建设内容

1、峡谷入口处

新建码头800平方米，售票房、验票房共300平方米，管理用房1000平方米，峡谷环保设施、补给点等400平方米。

2、峡谷出口与多功能接待站

保护原生态的前提下，峡谷出口至接待站修建徒步道或者电瓶车道2千米，宽3米，用石才或砼硬化。新建游客接待服务中心800平方米。

3、峡谷

全长8公里，对沿线的游道建设：必须以保护地形地貌为原则，以原生态材料为主，加以金属材料为辅，险段通透、平缓地段，以美为主。平缓地段，以地形起伏在岩石上人工开凿踏步阶梯，做到精而细。水地段，采用跳墩，木栈道（依山线型）修建。险地段利用金属材料在峭壁上安装。跨峡谷地段，利用铁链木板安装。防护栏杆用砼制作造型仿生，用铁链锚固定在岩石上。设置速降、攀溪、攀瀑等亲水等项目。

四、苏宝顶高山生态观光动运项目

（一）项目背景

苏宝顶是雪峰山系主峰，海拔1983米，山顶有石林、危崖、草场，分布在其间的一天堂到五天堂等五个大的山顶盆地，密布的沟润，丰厚的植被，山势险峻，流泉飞瀑随处可见，有“一山有四季，十里不同天”的独特气候。

（二）项目建设内容

目前雪峰山的顶峰—苏宝顶，基本上属于无人区，没有任何的建设项目，在此背景下，开发以徒步和生态观光为主要内容的“雪峰颠峰”旅游项目，是整个旅游区发展的先导和标牌。

在雪峰山最高峰苏宝顶上建通天台，打造成为苏宝顶，乃至湘西第一高山上的标志性建筑，是最佳的高山观景台。

在中坪江平坝闯王屯兵营遗址处恢复闯王屯兵营。总用地面积为1.5公顷。建练兵场、兵器馆、营房和兵营大门,进行情景恢复和建筑恢复，重现闯王兵营景象。

一天堂野营地项目：对原有的灌木从进行清理，建野营地。

二天堂高山湿地项目：修理灌丛树枝，在湿地上建木栈道，游人可体会丛林穿越的感觉。

三天堂、四天堂山地运动项目建设标准游道及观景平台。

五天堂建野营地。

沿上雪峰山的公路在在观景效果佳的地段修建三到五个观景平台。

（三）投资预算

苏宝顶高山生态观光动运项目作为特种旅游项目，整个投资预算为600万元，由于上苏宝顶的公路现为毛路，交通进入性差，此项目根据公路建设情况进行开发，短期内不纳入公司项目开发建设计划。

五、项目建设投资计划表（见下页）

建设项目投资计划表

（2008年9月——2010年12月）

一、雪峰山大峡谷漂流项目

（1）起漂点：

序号项目内容数量（㎡）单价（元）金额（万元）报建与设计安排项目实施安排备注

1征地拆迁10005.00120.00120.062008.10-2008.12待罗翁古镇总规审批后，报国土局划红线

2生态停车场8000.00150.00120.002008.10-2008.122009.1-2009.4

3游客服务接待中心1200.00850.00102.002008.10-2008.122009.1-2009.4

4景观拦水坝1座400000.0040.00已竣工

5候漂厅500.00850.0042.502008.10-2008.122009.1-2009.4

6售票厅100.00850.008.502008.10-2008.122009.1-2009.4

7景区大门1座300000.0030.002008.12-2009.52009.6-2009.8

8上船码头1000.00300.0030.002008.10-2008.122009.1-2009.4

9漂流河道疏竣工程4.5㎞578000.00260.00已竣工

10漂流河道景观小品300.001000.0030.002008.10-2008.122009.1-2009.4

11漂流河道电站收购2处2500000.00500.002009.8-2009.112008.11-2009.5谈判后最终定价或采取停止发电计时按流量计算方式

12电源工程6.5㎞100000.0065.002008.10-2008.122009.1-2009.4

13供水工程6.5㎞40000.0026.002008.10-2008.122009.1-2009.4

14排污及环保工程3.5㎞50.002009.10-2009.122009.1-2009.12

15电讯设备3.5㎞92857.0032.502009.10-2009.122009.1-2009.12

16绿化30.002009.10-2009.12

17橡皮舟600只2000.00120.00已购买

18交通设备（汽车等）8辆120000.0096.002009.5-2009.7已购买1辆

19景区管理用房1500.00650.0097.502008.3-2008.52009.5-2009.8改造罗翁学校

20其它（单体设计及报建）30.002008.10-2008.122009.1-2009.4

小计1830.06

（完）

序号项目内容数量（㎡）单价（元）金额（万元）报建与设计安排项目实施安排备注

1征地拆迁3000.00120.0036.002008.10-2008.122009.1-2009.4

2生态停车场2500.00150.0037.502008.10-2008.122009.1-2009.4

3游客接待服务中心600.00850.0051.002008.10-2008.122009.1-2009.4

4上船码头800.00500.0040.002008.10-2008.122009.1-2009.4

5供电工程1㎞50000.005.002008.10-2008.122009.1-2009.4

6供水工程2㎞40000.008.002008.10-2008.122009.1-2009.4

7电讯设备1㎞50000.005.002008.10-2008.122009.1-2009.4

8单体设计及报建5.002008.10-2008.122009.1-2009.4

9其它10.002008.10-2008.122009.1-2009.4

小计197.50

（2）终漂点：

（完）

二、岩鹰洞峡谷穿越项目

序号项目内容数量（㎡）单价（元）金额（万元）报建与设计安排项目实施安排说明

1游客接待服务中心800.00850.0068.002009.8-2010.102009.10-2009.12

2管理用房1000.00650．0065.002009.8-2009.102009.10-2009.12

3售票、验票厅300.00850.0025.002009.8-2009.102009.10-2009.12

4游道8㎞180000.00144.002008.11-2009.12009.2-2009.4

5峡谷环保、补给点400.001000．0040.002008.10-2009.122009.10-2009.12

6电讯设备8㎞50000.0040.002009.11-2009.122009.11-2010.4

7其它16.002009.8-2009.102009.10-2010.4

小计398.00

三、罗翁古镇雪峰山寨综合服务中心

序号项目内容数量（㎡）单价（元）金额（万元）报建与设计安排项目实施安排备注

1征地拆迁2800.00420.00117.602008.11-2009.5（征地120元/㎡、拆迁300元/㎡）

2古镇门面4000.00850.00340.002009.1-2009.32009.3-2009.12建设含装修

3古镇住宿6000.00850.00510.002009.1-2009.32009.3-2009.12建设含装修

4古村主题

演艺广场9700.00150.00145.502009.5-2009.102009.11-2010.4

5亲水游憩区20000.00150.00300.002009.5-2009.102009.11-2010.470%已竣工

6景观桥1座500000.0050.002009.5-2009.102009.5-2009.12

7供水、供电3㎞500000.00150.002009.1-2009.52009.5-2009.12

8排污及环保6㎞95.002009.1-2009.52009.5-2009.12

9绿化10000.0050.0050.002009.5-2009.102009.11-2010.4

10景观小品100.001000.0010.002009.5-2009.102009.11-2010.4

11单体设计及报建44600.005.0022.302008.10-2009.22008.10-2009.4

12其它配套设施50.002009.5-2009.102009.11-2010.4

小计1840.40

（完）

四、三大项目的造价与完成时间

序号项目名称造价金额（万元）完成时间

1雪峰山大峡谷漂流项目2027.562009年5月

2岩鹰洞峡谷穿越项目398.002009年12月

3罗翁古镇雪峰山寨综合服务中心1840.402009年12月

合计4265.96

三个项目计划于2009年12月前基本完成，项目投资总计为4265.96万元。

根据项目开发难易程度、市场消费需求等因素，前期雪峰山漂流项目已完成投资近500万元（具体数字须审计完毕确认），其他项目实施从时间方面分为两个阶段，第一期为2008年10月－2009年5月，主要建设项目：漂流项目的起漂码头、终漂码头相关设施建设、漂流河谷电站收购、雪峰山寨征地及部分住宿、商业门面建设，合计投资额约为1600万元。第二期为2009年5月－2009年12月，主要建设项目：岩鹰洞峡谷穿越项目、雪峰山寨、其他配套基础设施项目，投资额为2665万元。项目资金来源：公司自筹1706万元，银行项目贷款2560万元。

第九章

雪峰山项目经济效益分析

一、盈利模式：

雪峰山旅游区的旅游收入主要由景区门票收入、餐饮住宿收入、出售旅游纪念品收入、其他配套增值服务等收入组成。

二、未来几年游客数量与营业收入估算

根据市场分析和预测，按谨慎的原则对未来几年项目游客及收入进行预测分析。预测2009年漂流游客量将达到6万人次/年，2010年由于雪峰山整体项目基本建成，预计雪峰山运动休闲基地将迎来更多的客人，整个项目人数预测2010以10万人次为基数，以后每年以15%的年增长率增长。最终达到30万人左右达到稳定。

漂流：预测2009年漂流游客量将达到6万人次/年，2010年以10万人次为基数，其中70%的游客漂流，每年以15%的年增长率增长。漂流团队比例为60%，门票130元，散客比例为40%，门票170元。

另漂流商品销售收入按漂流收入的8%计算。

岩鹰洞：预计项目2010年正式启动，游客量为10万人次的20%，门票100元/人次。以后每年以15%的年增长率增长。

雪峰山寨：预计项目2010年正式启动，由于雪峰山寨为综合服务型，消费内容丰富，为便于测算，休闲、购物、娱乐消费人次为10万人次的40%计算，消费金额按每人60元，以后消费人次每年以15%的年增长率增长。客房建成后共120间，每间旺季售价为120元，淡季售价为70元。消费旺季为每年5月－9月，入住率平均按90%测算，其他月份为淡季，入住率平均按40%测算。

人次及收入测算表

（一）雪峰山漂流项目

人数（万人次）漂流（万元）商品销售（万元）

2009年6.00

876.00

70.08

2010年7.00

1022.00

81.76

2011年8.05

1175.30

94.02

2012年9.26

1351.96

108.16

2013年10.65

1554.90

124.39

2014年12.25

1788.50

143.08

2015年14.09

2057.14

164.57

2016年16.20

2365.20

189.22

2017年18.63

2719.98

217.60

2018年21.42

3127.32

250.19

合计18038.30

1443.07

（二）岩鹰洞项目

人数（万人次）收入（万元）

2010年2.00

200.00

2011年2.30

230.00

2012年2.65

265.00

2013年3.05

305.00

2014年3.51

351.00

2015年4.04

404.00

2016年4.65

465.00

2017年5.35

535.00

2018年6.15

615.00

合计3370.00

（三）雪峰山寨项目

住宿（万元）人数（万人次）休闲消费（万元）

2010年269.52

4.00

240.00

2011年269.52

4.60

276.00

2012年269.52

5.29

317.40

2013年269.52

6.08

364.80

2014年269.52

6.99

419.40

2015年269.52

8.04

482.40

2016年269.52

9.25

555.00

2017年269.52

10.64

638.40

2018年269.52

12.24

734.40

合计2425.68

4027.80

三、景区人员设置

三个项目共设置管理人员5名，漂流项目员工80人，其中长期合同工20名，季节工（5个月）60名，岩鹰洞项目员工20人，其中长期合同工6名，季节工（8个月）14人，雪峰山寨员工45人，全部为长期合同工。合计总员工数150人。

四、财务预测说明事项

1、生产成本漂流按收入的25％计算，漂流的商品销售按收入的70％计算，岩鹰洞按收入的20％计算，雪峰山寨住宿按收入的30％计算，雪峰山寨休闲按收入的20％计算。

2、营业税金及附加按漂流和岩鹰洞收入的3.345％加上雪峰山寨收入的5.575％计算，销售收入的营业税金及附加按增值税的11.5％。

3、办公费按收入的2％计算（其中漂流中的商品销售无办公费用）。

4、工资按145人计算，长期合同工人员平均工资每人次2万元每年（包括养老、医疗保险等），年合计142万元，季节工平均工资每人次1500元每月（包括养老、医疗保险等），年合计61.8万元，总合计203.8万元。

5、项目总投资为4265.96万元，固定资产形成率为100％，折旧年限20年，残值率取10％。

年折旧金额=项目总投资×固定资产形成率×（1－残值率）÷折旧年限

雪峰山漂流项目折旧=2027.56×100％×

（1－10％）÷20

≈91.24（万元）(其中2009年为53.22万元)

岩鹰洞项目折旧=398×100％×

（1－10％）÷20

≈17.91（万元）

雪峰山寨住宿项目折旧=680×100％×

（1－10％）÷20

=30.6（万元）

雪峰山寨休闲消费项目折旧=1160.4×100％×

（1－10％）÷20

≈52.22（万元）

6、营销费第一年200万元，以后每年按总收入的8％计提。

7、管理人员平均工资每人次3万元每年（包括养老、医疗保险等），年合计总数15万元，办公费用按2万元/年计算。

8、项目贷款2559.58万元，按五年期8%的利率，每年利息支出为204.77万元。

9、所得税按25％计算。

10、公积金盈余以税后利润的15%计提。

11、项目投资总额为4256.96万元万元（见第七章第五项投资估算表）。

12、折现率按8%计算。

（一）营业成本测算

1．雪峰山漂流项目

（1）漂流

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

营运成本219.00

255.50

293.83

337.99

388.73

447.13

514.29

591.30

680.00

781.83

4509.60

办公费用17.52

20.44

23.51

27.04

31.10

35.77

41.14

47.30

54.40

62.55

360.77

工资81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

81.25

812.50

折旧53.22

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

91.24

874.38

合计370.99

448.43

489.83

537.52

592.32

655.39

727.92

811.09

906.89

1016.87

6557.25

（2）漂流商品销售

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

销售成本49.06

57.23

65.81

75.71

87.07

100.16

115.20

132.45

152.32

175.13

1010.14

工资3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

3.75

37.50

合计52.81

60.98

69.56

79.46

90.82

103.91

118.95

136.20

156.07

178.88

1047.64

2．岩鹰洞项目

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

营运成本40.00

46.00

53.00

61.00

70.20

80.80

93.00

107.00

123.00

674.00

办公费用4.00

4.60

5.30

6.10

7.02

8.08

9.30

10.70

12.30

67.40

工资28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

28.80

259.20

折旧17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

17.91

161.19

合计90.71

97.31

105.01

113.81

123.93

135.59

149.01

164.41

182.01

1161.79

3．雪峰山寨项目

（1）住宿

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

营运成本80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

80.86

727.74

办公费用5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

5.39

48.51

工资50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

50.00

450.00

折旧30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

30.60

275.40

合计166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

1501.65

（2）购物、娱乐、休闲消费

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

营运成本48.00

55.20

63.48

72.96

83.88

96.48

111.00

127.68

146.88

805.56

办公费用4.80

5.52

6.35

7.30

8.39

9.65

11.10

12.77

14.69

80.57

工资40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

40.00

360.00

折旧52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

52.22

469.98

合计145.02

152.94

162.05

172.48

184.49

198.35

214.32

232.67

253.79

1716.11

（二）营业利润测算

1．雪峰山漂流项目

（1）漂流

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

收入876.00

1022.00

1175.30

1351.96

1554.90

1788.50

2057.14

2365.20

2719.98

3127.32

18038.30

成本及费用370.99

448.43

489.83

537.52

592.32

655.39

727.92

811.09

906.89

1016.87

6557.25

毛利润505.01

573.57

685.47

814.44

962.58

1133.11

1329.22

1554.11

1813.09

2110.45

11481.05

税金及附加29.30

34.1939.3145.2252.0159.8368.8179.1290.98104.61603.38

营业利润475.71

539.38

646.16

769.22

910.57

1073.28

1260.41

1474.99

1722.11

2005.84

10877.67

（2）漂流商品销售

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

收入70.08

81.76

94.02

108.16

124.39

143.08

164.57

189.22

217.60

250.19

1443.07

成本及费用52.81

60.98

69.56

79.46

90.82

103.91

118.95

136.20

156.07

178.88

1047.64

毛利润17.27

20.78

24.46

28.70

33.57

39.17

45.62

53.02

61.53

71.31

395.43

税金及附加0.32

0.380.430.50.570.660.760.8711.156.64

营业利润16.95

20.40

24.03

28.20

33.00

38.51

44.86

52.15

60.53

70.16

388.79

2．岩鹰洞项目

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

收入200.00

230.00

265.00

305.00

351.00

404.00

465.00

535.00

615.00

3370.00

成本及费用90.71

97.31

105.01

113.81

123.93

135.59

149.01

164.41

182.01

1161.79

毛利润109.29

132.69

159.99

191.19

227.07

268.41

315.99

370.59

432.99

2208.21

税金及附加6.69

7.698.8610.211.7413.5115.5517.920.57112.71

营业利润102.60

125.00

151.13

180.99

215.33

254.90

300.44

352.69

412.42

2095.50

3．雪峰山寨项目

（1）住宿

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

收入269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

269.52

2425.68

成本及费用166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

166.85

1501.65

毛利润102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

102.67

924.03

税金及附加15.03

15.0315.0315.0315.0315.0315.0315.0315.03135.27

营业利润87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

87.64

788.76

（2）购物、娱乐、休闲消费

2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合计

收入240.00

276.00

317.40

364.80

419.40

482.40

555.00

638.40

734.40

4027.80

成本及费用145.02

152.94

162.05

172.48

184.49

198.35

214.32

232.67

253.79

1716.11

毛利润94.98

123.06

155.35

192.32

234.91

284.05

340.68

405.73

480.61

2311.69

税金及附加13.38

15.3917.720.3423.3826.8930.9435.5940.94224.55

营业利润81.60

107.67

137.65

171.98

211.53

257.16

309.74

370.14

439.67

2087.14

（三）预计利润表

单位：万元

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年

营业利润492.66

831.62

990.50

1173.84

1384.18

1626.29

1904.97

2224.96

2593.11

3015.73

1.雪峰山漂流475.71

539.38

646.16

769.22

910.57

1073.28