房地产投资项目财务评价报表

全部投资财务现金流量表表1单位：万元1

全部投资财务现金流量表续表1单位：万元2

资本金现金流量表表2单位：万元3

资本金现金流量表续表2单位：万元4

投资各方现金流量表表3单位：万元5

现金来源与运用表表4单位：万元6

现金来源与运用表续表4单位：万元7出售工程资金来源与运用表表5单位：万元8出租与自营工程资金来源与运用表表6单位：万元9出租与自营工程资金来源与运用表续表6单位：万元10损益表表7单位：万元11损益表续表7单位：万元12出售型房地产工程的损益表表8单位：万元13出租型房地产工程的损益表表9单位：万元14附表：财务分析指标与根本报表的关系15一、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本工程主要经济技术指标参见表1-1与1-2。某房地产开发工程财务评价例如16项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表1-1工程主要技术经济指标(一)17表1-2工程主要技术经济指标(二)18二、工程开发建设及经营的组织与实施方案1．有关工程方案的说明工程总工期为36个月〔从2001年3月至2004年3月〕。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2．工程实施进度方案工程实施进度方案如表1-3所示。某房地产开发工程财务评价例如19表1-3工程实施进度方案表20三、工程各种财务数据的估算1．投资与本钱费用估算1〕土地出让地价款。包括两局部：〔1〕土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。〔2〕拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。21〔2〕前期工程费。本工程前期工程费估算参见表1-4。〔3〕建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该工程的建安工程费估算结果。参见表1-5。〔4〕根底设施费。其估算过程参见表1-6。〔5〕开发期税费。其估算过程参见表1-7。〔6〕不可预见费。取以上〔1〕~〔4〕项之和的3%。那么不可预见费为：〔15191+894.48+11013+660.51〕×3%=832.77〔万元〕开发本钱小计：30966.4万元某房地产开发工程财务评价例如22表1-4前期工程费估算表单位：万元23表1-5建安工程费估算表单位：万元24表1-6根底设施费估算表单位：万元25表1-7开发期税费估算表单位：万元262．开发费用估算1〕管理费用。取以上〔1〕~〔4〕项之和的3%。那么管理费用为：〔15191+894.48+11013+660.51〕×3%=832.77〔万元〕2〕销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表1-12。某房地产开发工程财务评价例如273〕财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本归还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：〔0+10000÷2〕×7.11%=355.5第2年应计利息：〔10355.5+0÷2〕×7.11%=736.28第3年应计利息：〔5177.75+0÷2〕×7.11%=368.14那么财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表1-15：贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元总本钱费用合计：35965.72万元。某房地产开发工程财务评价例如283．投资与总本钱费用估算汇总表。详见表1-8。某房地产开发工程财务评价例如29表1-8投资与总本钱费用估算汇总表单位：万元304．工程销售收入估算1〕销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和本钱定价法确定。〔1〕住宅局部①市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D工程的交易日期均为2000年11月1日，C工程的交易日期为2000年9月1日。2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表1-9和表1-10。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本工程的住宅价格为：7458元/㎡。详见表1-9和表1-10。某房地产开发工程财务评价例如31序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表1-9本工程住宅价格市场比较法系数修正表32表1-10本工程住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表单位：元/平方米33②本钱定价法过程经测算，本工程住宅局部的建房本钱为6437元/㎡〔见投资与总本钱费用表1-8〕，本钱利润率取10%，那么该工程住宅局部的销售单价为：销售单价=建房本钱×〔1+本钱利润率〕=6437×〔1+10%〕=7080〔元/㎡〕某房地产开发工程财务评价例如34〔2〕商铺局部①市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近工程E、F作比较实例。其中，E工程的交易日期是2000年11月1日，F工程的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本工程的商铺单价为：19283元/㎡。详见表1-11。某房地产开发工程财务评价例如35序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．0100100/100100/95100/10019137表1-11本工程商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米36②本钱定价法过程经测算，本工程商铺局部的建房本钱为9194元/㎡〔见投资与总本钱费用表6-23〕，本钱利润率取10%，那么该工程商铺局部的销售单价为：销售单价=建房本钱×〔1+本钱利润率〕=9194×〔1+10%〕=10113.4〔元/㎡〕某房地产开发工程财务评价例如37〔3〕车位销售价格确实定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。〔4〕建议销售单价在综合考虑了市场和本钱两方面对定价的影响后，分析人员建议该工程各局部的销售单价为：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个某房地产开发工程财务评价例如382〕销售收入的估算。本工程可销售数量为：住宅36898㎡；裙楼中的商铺局部11248㎡，地下车位209个。详见表1-12。3〕销售方案与收款方案确实定。详见表1-13。某房地产开发工程财务评价例如39表1-12销售总收入预测表单位：万元40表1-13销售收入分期按比例预测单位：万元415．税金估算1〕销售税金与附加估算。详见表1-14。2〕土地增值税估算。详见表1-15。某房地产开发工程财务评价例如42表1-14销售税金及附加估算表单位：万元43表1-15土地增值税估算表单位：万元446．投资方案与资金筹措本工程开发投资总计需35965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资局部。本工程开发商投入资本金13000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；缺乏款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资方案与资金筹措表1-16。某房地产开发工程财务评价例如45表1-16投资方案与资金筹措表单位：万元467．借款还本付息估算长期借款10000万元，等本归还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表1-17。某房地产开发工程财务评价例如47表1-17借款还本付息估算表单位：万元48四、工程财务评价1．现金流量表与动态盈利分析1〕全部投资现金流量表〔ic＝9%〕。详见表1-18。评价指标：〔1〕税前全部投资净现值NPV＝9695.16万元〔2〕税后全部投资净现值NPV＝6431.69万元〔3〕税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2%〔4〕税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82%某房地产开发工程财务评价例如49序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272现金流出15734.7313526.6815280.742.1建设投资15734.737508.4311262.642.2销售税金及附加02088.171392.112.3土地增值税01527.621018.412.4所得税02402.461607.583净现金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折现净现金流量-14435.5315948.774918.455税前净现金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116税前折现净现金流量-14435.5317970.906159.79表1-18现金流量表〔全部投资〕单位：万元502〕资本金现金流量表〔ic=9%〕。详见表1-19。评价指标：〔1〕资本金税后内部收益率=113.62%〔2〕资本金税后净现值＝5154.98万元某房地产开发工程财务评价例如51序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271．1销售收入032475.4121650.272现金流出5734.7320354.7421372.522．1资本金5734.734359.162906.112．2预售收入再投入04063.38902.422．3贷款本息偿还05914.035545.892．4销售税金及附加02088.171392.112．5土地增值税01527.621018.412．6所得税02402.461607.583税后净现金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折现净现金流量-5261.2210201.73214.47表1-19现金流量表〔资本金〕单位：万元523〕动态盈利分析〔1〕净现值开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本工程每年的净现金流量按基准收益率折算为工程实施初期〔即为本工程开始投资的当年年初〕的现值，此现值的代数和就是工程的净现值。基准收益率是工程的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资工程在长期贷款利率的根底上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本工程税前、税后全部投资的分别为9695.16万元和6431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5154.98万元，也大于0。这说明本工程可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，工程可行。某房地产开发工程财务评价例如53〔2〕内部收益率。内部收益率是指工程计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是工程折现率的临界值。本工程属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明工程盈利，到达同行业的收益水平，工程可行。某房地产开发工程财务评价例如542．损益表与静态盈利指标1〕损益表。详见表1-20。某房地产开发工程财务评价例如55表1-20损益表单位：万元562〕评价指标：〔1〕全部投资的投资利润率＝利润总额/总投资额×100%=〔12151.65/35965.72〕×100%=33.79%〔2〕全部投资的投资利税率＝利税总额/总投资额×100%=〔12151.65+3480.28+2546.03〕/35965.72×100%=50.54%〔3〕资本金投资利润率＝利润总额/资本金×100%=〔12151.65/13000〕100%=93.47%〔4〕资本金净利润率＝税后利润/资本金×100%=8141.61/13000×100%=62.63%某房地产开发工程财务评价例如573〕静态盈利分析本工程以上4个指标与房地产行业内工程相比应该是比较好的，故工程可以考虑接受。某房地产开发工程财务评价例如583．资金来源与运用表1〕资金来源与运用表。详见表1-21。2〕资金平衡能力分析根据表1-21，本工程每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该工程是可行的。某房地产开发工程财务评价例如59序号项目名称