常州市恐龙园项目定位及策划案

如有你有帮助，请购置下载，感谢！如有你有帮助，请购置下载，感谢！10恐龙园工程定位及筹划案\l“_TOC_250007“· 工程总论 6第一章 市场争论与工程定位 7\l“_TOC_250006“第一节 工程市场争论 7\l“_TOC_250005“一、常州市房地产市场走势分析〔宏观〕 7二、常州北区房产市场走势分析〔中观〕 7〔一〕回忆与展望 7〔二〕市场状况 8〔三〕结论 9三、本工程接近地段房产市场走势分析〔微观〕 9〔一〕区位特点 9〔二〕区域内供需分析 10〔三〕对收盘个案分析 11\l“_TOC_250004“其次节 工程环境分析 21\l“_TOC_250003“一、地块环境条件 21〔一〕地块性质综述 21〔二〕地块四周景观 21〔三〕环境卫生、社会治安状况 22〔四〕地块四周的交通条件 22〔五〕配套设施 22二、工程地块〔SWOT〕分析 23三、结论 26\l“_TOC_250002“四、地块建设条件 26\l“_TOC_250001“第三节 工程市场定位 26\l“_TOC_250000“一、工程市场细分和目标客户定位 26二、目标客群分析 28〔一〕目标客群购置力分析 28〔二〕目标客群成交要素分析 28〔三〕目标客群购置习惯、购置心理分析 29三、楼盘概念导入和形象定位 29〔一〕目标客户分析 29〔二〕工程差异化优势分析 30〔三〕楼盘概念设计 30〔四〕楼盘概念的演绎与发挥 30四、工程案名的考虑 31五、工程的推广定位 31六、工程VI的导入 31七、工程市场价格定位 32〔一〕本钱单价测算 32〔二〕目标市场心理价格测算 34〔三〕同区域同质楼盘定价状况分析 35〔四〕我工程的定价策略 36其次章 工程构思与方案筹划 36总体构思： 37空间关系处理 37第一节 规划设计方案 38一、规划设计目标 38二、工程规划设计要点 38三、规划构思 38〔一〕主体风格定位 38〔二〕功能分区 39〔三〕环境构造〔景观设计〕 39〔四〕规划特点 39〔五〕道路系统规划 39〔六〕停车场规划 40〔七〕绿化系统规划 40〔八〕公建设施规划 40〔九〕配套设施规划 40〔十〕住宅的户型设计 40四、工程技术经济指标 41

工程投资经营方案〔略〕 42工程开发建设方案 42一、建设方式 42二、开发方案设想和分析 42三、建设进度 42四、工程工程进度网络图 42第四节 工程推广策略 42一、推广主题及主打广告语 42二、推广阶段的分期〔选择媒体、阶段主题安排〕 43第五节 工程营销方案 44一、营销筹划 44〔一〕卖点筹划 44〔二〕营销策略 44〔三〕销售形式 46〔四〕促销手段 46二、场地布置 46〔一〕售楼卖场布置 46〔二〕工地现场布置 46第六节 物业治理方案 46一、物业治理的前期介入 47二、治理费确实定 47三、具体对本工程物业治理的建议 47调研附录常州工程微观市场调查说明 48附录一消费者问卷调查分析 48附录二消费者访谈记录 63附录三客户分析 66附录四客户重点要求记录 69工程总论一、工程根本状况1、工程地块概况该地块位于常州北区东北区域，地块东至龙源路〔接近于中华恐龙园〕，南至汉江〔藻〕，工程场地平坦，无拆迁，工程地势略低于南侧汉江东路。工程区域人居环力明显。依据土地出让公告，该地块总计占地规模6.25万㎡〔合93.82亩〕，规划总建筑面积车场，因考虑到恐龙园国庆期间旅游停车需求，政府打算国庆旅游顶峰过后交地。2、规划指标及其它要求6.251.8，建筑密度不高于25%，80m，9050%，其它要求见地块把握性具体规划。二、工程模式与合作方式虑先租后售。三、工程可行性报告结论第一章市场争论与工程定位第一节 工程市场争论一、常州市房地产市场走势分析〔宏观〕商品房的消化状况看，状况堪忧。常州市房产供求关系变化表：20232023202320232023〔7〕累计批出量4216117062021940〔万平米〕成交量2364235281071294〔万平米〕剩余存量18518817895646〔万平米〕同期消化56%69%75%53%67%比例无视。二、常州北区房地产走势分析〔中观〕〔一〕回忆与展望CBD拉升相对明显。此外，龙生活区马上完全启动，京沪高铁常州站与轻轨线的规划，将加区板块房地产市场的进展。〔二〕市场状况北区是常州“一城南北两翼”战略进展的北翼，也是规划进展的市中心区域。区域通过对区域市场的重点深入调研，综合分析得出如下几点：区域市场供需两旺2023202320232023区域价格平稳6月份分别开盘的开天润园、中心花园整体均价分别到达5000元/㎡和5100元/㎡。0855500/㎡。总体而言区域商品房价格稳步上升，价格上产品价格区分相对较大，接近于原中心市区和市政府区域房价水平相对较高，整体价格水5800/5800、，藻江河东部区域整体房价相对要低些，整体价格水平在4500元/㎡，如景秀世家和彩虹城均价4500元/㎡，而工程所属的恐龙园片区整体价格水平5000元/㎡以上，如世贸·香槟湖高层5500元/㎡〔小高层7000元/㎡〕、天5380/㎡、天安城均价5100/㎡、香树湾·福园板式小高层均价5200—5300/㎡，塔式高层4500—4600/㎡。区域产品价格区分度较高，在市场供给相对充分的根底上，在较大程度上抑制工程所属区域的价格上涨。产品类型价格差异明显。世贸·5500/7000/㎡，香树湾·福园板式高层均5200—5300/4500—4600/㎡。楼盘同质化严峻：直叙，未留意树立差异化优势、打造差异化概念，产品对于客户的根植度不够。客户群同质化片区迁居北区的居民为辅。〔三〕结论“北板块”是常州规划进展的居住生活区，城市生活区域东向进展是必定趋势，其工程区域将来价值将明显提升。该片区房产市场竞争猛烈、目标客群同质化严峻。总之，我们针对该工程的开发，既存在机遇又面临威逼，市场要求我们实行高水平的操盘手端，销售切合市场需要的房子。可以预见会有更多的开发商来到“北”，“北”市场将成为常州众多开发商猛烈角逐的战场。三、工程接近地段房产市场走势分析〔微观〕〔一〕区位特点工程所属区位为常州市北区，该区作为政府“一体两翼”规划的北翼和苏南辐射苏北、苏中的门户，地理位置优越。区域内以常州软件园为核心的高薪技术产业主导区，预示着北区的产业将来；“一心、一轴、三脉、多园、多点”的绿色生态系统框架，更呈现CBD。BRT高速大路骨架、“两纵两横”的一级大路干线网，及“三纵一港”的水运主通道骨架。目前在建的京沪高铁常州站也坐落于北区，足见北区不容无视的地理交通重要性。北成为外商在常投资最密集的区域，这种形态的产业构造催生了高端收入人群，同时拉大了整个北区的升值空间。〔二〕区域内供需分析区域内供给状况分析：北区目前在售楼盘数据分析：据我部调查统计，目前区域内在售楼盘楼盘12个59%。202320237房产预售批出量累计到达470万平米，累计成交量280万平米。可知目前北区商品房在190地块名称开发单位面积藻江河以西、龙城大道以北地块常州市三井房地产开发12.016G1106-8常州市三优房地产开发1.04黄河路南、庐山路东侧地块常州河海经济进展0.4266常州长宏房地产开发16.745中华恐龙园南侧地块九龙仓〔常州〕置业41.1353建东路西侧、长江公寓南地块名称开发单位面积藻江河以西、龙城大道以北地块常州市三井房地产开发12.016G1106-8常州市三优房地产开发1.04黄河路南、庐山路东侧地块常州河海经济进展0.4266常州长宏房地产开发16.745中华恐龙园南侧地块九龙仓〔常州〕置业41.1353建东路西侧、长江公寓南常州锦绣山水房地产开发1.0658奥园路东侧地块南京东渡房地产开发有限责任公司15.438由以上分析可知，目前在售楼盘存量190万平米，待开发土地存量8.8万平米，按2.3的容积率计算折合20.24万建筑平米。因而，08年5月份我工程面市时，应有不低于210区域内需求状况分析：202343940的扩大人口，长远考虑，北区房产市场面临着较大的市场需求。依据问卷调查显示：有55%的被访者三年内有购房打算。估量北区的房产09100整体供需状况分析：市场存在需求，竞争压力巨大。在有限的需求下面临着众多的竞争，要用最快的时间抢占市场份额是我们的主要任务！〔三〕对手盘个案分析1．楼盘名称：——香树湾﹒福园——根本状况：开发商 九州福源房产开发 行销代理 上海—丹堂营销筹划式商业风情街。香树湾·福园基地平缓,东侧、南侧和西侧均有市政道路围绕，416；47115110建筑形态排列，与高尔夫球场邻近；南部一排有533优势。小区主入口位于西侧藻江东路，次入口位于南侧汉江东路。小区整体丰富多样，使整个小区更加富有立体感和纵深感。占地面积65600建筑面积105000容积率1.6绿化率35%

毗邻中华恐龙园，周边配套设施齐全0610

073426

交付日期 08年9月28均价

5300元/平米 折扣

93%98%120销售户数销售户数899销售率主要卖点花园洋房，环境秀丽毗邻恐龙园客户分析以北区居民或在北工作的员工为主楼盘概况：该案位于常州市北区中华恐龙园正门口，与35万平方米生态领地，国家AAAA级风65600>35%，1.6899洋房有序排列，景观设计承受意大利式宫廷园林风格。104850/58〔11282—5135170〕，1280，07250，0730741110731201284200—4300/103050〔70〕，目前5300—5400/平米〔152—3〕2563980/30500794300/平米。28007114700/平米，剩余高塔0851205200—5300/平米。产品分析：该案劣势：地理区位较偏，工程周边社会配套设施不全。楼盘名称：——世茂﹒香槟湖——开发商常州世茂行销代理开发商常州世茂行销代理无建筑形态简约古典主义风格，扇形围合式分布，板式为主，点式为辅占地面积89建筑面积150容积率1.4绿化率65%周边配套周边配套常州工学院、国际学校、河海大学、体育中心、大剧院等区内配套开盘日期交付日期均价5800折扣98%销售面积主力面积米销售户数销售率四周有翠竹公园环境秀丽，规划菜场，靠近外环路，规划中的BRT5主要卖点号线经过工程客户分析以常州市年家庭收入在8万元以上的家庭为主楼盘概况：常州世茂•活区，东西侧均为教育科研用地。规划范围东至东经120北到河海东路。15065%。住宅局部由高层、小高层、TOWNHOUSE西北角，地块北临河海东路，南临太湖东路，西接老藻江河，东侧为规划小区道路。一期工程以住宅为主，由高层、小高层公寓、townhouseU列，联体别墅坐落在小区景观湖中心。可以有效避开阳光阻隔，户户充共享受阳光照耀。产品分析：该案优势：工程属大盘操作，存在不行比较的规模效应。另外150万平米原生湖为项优越，周边道路畅通，交通便利，生活配套齐全，环境秀丽。该案劣势：高价运行，曲高和寡。市场根植度做的不够。楼盘名称：周边配套中华恐龙园，香格里拉大酒店、金陵江南大饭店等星级酒店区内配套周边配套中华恐龙园，香格里拉大酒店、金陵江南大饭店等星级酒店区内配套地下车位〔1：1〕开盘日期2023525交付日期2023均价5450折扣98%销售面积主力面积115——125销售户数700销售率主要卖点靠近北区中心，周边商业设施齐全客户分析该工程对客户定位广泛，有多层面的客户群，客户到访量较高开发商建筑形态河海房产行销代理一期四栋江苏盛阳房产经纪占地面积92351建筑面积202300容积率2.2绿化率45%楼盘概况：吟枫苑，一个以公园、景观、生态、安康为主题的定位高高端的住宅社区。面对紫荆园〔原区中心公园〕，畅享鲜氧，感受生态安康生活。皇家园林景观，中华恐龙园，香英派斯健身俱乐部，近在咫尺。四周配套齐全，生活便利。产品分析：该案优势：环境秀丽、配套齐全，强调生活的舒适和便利。销售。楼盘名称：地理位置：晋陵北路太湖东路交界处根本状况：开发商常发地产行销代理嘉瑞机构建筑形态14，2428占地面积78872建筑面积204575容积率2.2绿化率35%距行政中心150距行政中心150米，博物馆200米，周边有常州大剧院、体育中心、周边配套大型超市、华联吉买盛等。区内配套花园广场、儿童乐园、水景花园、大草坪开盘日期2023618交付日期202310均价6500折扣98%销售面积主力面积90、120销售户数1428销售率主要卖点周边配套齐全，英伦风情，品牌物业，多种市内唯一的技术系统客户分析收入较高的人群该案位于北区太湖东路晋陵北路交界处，靠近行政中心地理区位格外优越，由常发11493161202204575297802.2，35%。工程接近市府旁，市民广场、体育中心、体育中心、博物馆、大剧院。区试验中学和常州国际学校分列东南两侧，与河海大学、常州工学院校区隔路相望，形成优良的学区环境，黄山路、太湖路、BRT三大城市高速动脉节点、道路通畅，在10086650090、120建成后必将成为常州北区的标志性建筑。产品分析：际人居经典设计。五星级设计〔贝氏设计〕。该案劣势：主要适合高收入人群居住，价值取向较高，客户局限。楼盘名称：地理位置：珠江路南侧，现代城东侧开发商常信房产开发商常信房产行销代理景盛行建筑形态3213.7%15°-19°占地面积8建筑面积20容积率2.5绿化率40%周边配套现代城、局小分校、天润幼儿园、24中〔规划中〕区内配套3700开盘日期20235交付日期202310均价5400折扣97%销售面积8主力面积120—140销售户数500销售率80%主要卖点环境秀丽，学区优越，中心水系，人车分流客户分析白领，政府要员楼盘概况：24于07年9713.7%空间形态变化丰富，水、草坪、森林为景观主体，310米中心循环水系，夜间立体玄幻彩灯系统等均成为工程的0755400120-140产品分析：该案劣势：顾客取向比较单一适合收入较高人群。6．楼盘名称：——九州花园——开发商九州集团、道成置业行销代理开发商九州集团、道成置业行销代理腾鲤企划〔上海〕建筑形态100026181：1占地面积27建筑面积68.8容积率1.96绿化率30%周边配套靠近龙虎塘乡政府周边配套设施齐全区内配套09123开盘日期2023121交付日期1041均价3850折扣97%销售面积80主力面积销售户数1000销售率70%主要卖点HOPSCA客户分析区上班族，80后较多楼盘概况：该案位于龙虎塘乡政府北侧，是九州集团集合20BRT开发区，背靠通江大道，区位优势得天独厚；规划上实行HOPSCA店、写字楼、公园、购物、会所、公寓等多种功能于一体，全房屋满足居住者对精品生活071385090——12070%产品分析：该案劣势：地理区位较偏楼盘名称：根本状况：开发商

常州常惠进展 行销代理 三期开发29栋以小高层为主容积率

2.12

绿化率

2840%

29有致，区内配套 地下车位〔1：1〕楼梯上下，景观绿地均价

4700

折扣

20231230

主力面积 销售率

四周有翠竹公园环境秀丽，规划菜场，靠近外环路，规划中的BRT5号线经过工程楼盘概况：

定位于中等收入人群，目前客户关注度不够，人气缺乏该案位于天宁核心地段，在外环路和翠竹北路的交界处，由常州常惠进开放292023114700115.396宅，由小高层和高层建筑组合而成。工程东南面为大规模的翠竹公园景观区，自然资源较为丰厚。首期将分为两批推售，估量首批将于2023年元旦公开，首批推出3-6#住宅，共268358454200/㎡。产品分析：BRT5该案劣势：离市区较远，四周配套设施不是很全。楼盘名称：——阳光福地——根本状况：开发商 福地置业 行销代理 TOSPUR同策询问工程规划6栋建〔其中5栋为32层高层栋为18层小高层建筑形态 沿街商铺以高层为主，紧邻一个5000平方米的市政公园，总体布局和谐。容积率

8万平方米 绿化率

10一个5000平方米的公园

BRT区内配套 地下车位〔1：1〕均价

4800700

折扣销售率

2023100——120楼盘概况：

客户访问量低该案位于通江中路于太湖中路交界处，由常州福地置业开发。工程位于常州行政中心，与市政府隔路相望。周边配套设施齐全：三井小学、三井医院、华联吉买胜超市，太阳城商业中心。工程占地面积8万多平方米，以高层为主，工程规划6栋建筑〔其51〕5000085290——1204800/2023半年交付使用。顾客访问量偏低。产品分析：该案优势：地理位置优越，周边道路畅通，交通便利，生活配套齐全靠近市政府，生活商业配套齐全。相继上市，区域内竞争相当猛烈。楼盘名称：地理位置：太湖中路，三井小学西侧周边配套东临太阳城商业区，靠近华联吉买胜，三井小学，三井医院周边配套东临太阳城商业区，靠近华联吉买胜，三井小学，三井医院区内配套羽毛球场、篮球场首期开盘开盘日期交付日期08071020均价4100折扣98%销售面积41主力面积90、120销售户数1800销售率80%主要卖点小区内运动设施齐全，价格合理，周边配套设施齐全客户分析局部安置，以年轻人为主开发商三优房产行销代理联胜询问建筑形态1118占地面积20.5建筑面积41容积率2绿化率40%楼盘概况：该案位于太湖中路三井小学西侧。由三优房产公司开发，工程位于常州市政府行政中心西侧，太湖中路两侧，周边配套设施完备：三井小学、三井医院、华联吉买胜、太阳城商业中心、泰山菜场总面积411800041280%。配套设施齐全，户型全，90、1204500/平方米。产品分析：行政中心。区位优越。该案劣势：只有50、46、47路公交车通过，去市中心不便利。其次节 工程环境分析一、地块环境条件〔一〕地块性质综述50300〔二〕地块四周景观自然景观：工程东方景观：˙福园”工程，稍远有“香树湾˙和院”的别墅工程。工程实行意式建筑风格，小区道路干净，其独特的退台式设计和由南向北、由东向西9，实为该方向增加意趣。工程南方景观：无突出之处。工程西方景观：化河岸，亮化河道，择优布景，必可成为工程不容或缺的一道景观。工程北方景观工程平增亮丽。景观综述盘销售起到促进作用。〔三〕环境卫生、社会治安状况环境卫生 原属“中华恐龙园”停车场，不存在地块污染问题；地块两面环河，河道现状较为脏乱，尚需治理；地块西偏北为污水处理厂，与地块隔河一百米；小区南临汉江东路，该路为去往“恐龙园”的必经之路，过往车辆产生的尾气、噪音对将来小区将造成较大影响。社会治安状况 米处即为“恐龙园”，游客混杂，为小区存在了治安隐患。〔四〕地块四周的交通条件目前工程南侧是城市重要东西走向干道——汉江东路，交通条件较为便捷。目前周边〔302、2629100m〕，入住本工程能便捷地出行于常州市区。另，工程东侧的龙源路在施工建设中，该路段将跨桥通过东之河，向北直达达龙湖塘和沪宁高速出口四周，向南直通建东学院，直达规划中的国宾馆等。〔五〕配套设施名称地点效劳类型名称地点效劳类型与本地块交通商业、市场银行邮政消遣设施餐饮医院医院院校及幼儿园作相关的设计考虑。二、工程地块分析〔SWOT〕〔一〕优势分析这必将形成工程与生俱来的竞争优势；“恐龙园”片区。工程赢得大量的社会关注供给了极大便利。〔二〕劣势分析行、医院等生活必需的配套场所，居家生活极不便利；小区带来人气的同时，也对小区形成治安隐患；圈，这将成为将来阻碍销售的主要缘由之一。〔三〕工程时机分析北区是市政规划的重点区域。的北翼，也是规划进展的市中心区域。依据市政规划，北区将进展成为“九大居住区、72CBD.入市的时机20232，4争论渐渐明朗，此时入市，恰当其时；引市场关注。c.随着常州日月异的进展，在明年4地块的区位优势会渐渐显现，并被宽阔消费者理解和认同。3、凹地效应房价“凹地效应”日益明显。另，本工程所属片区相对于市区和其它片区的商品住宅工程具备明显价格优势。〔四〕工程威逼分析来自大的市场环境的威逼：产市场日趋冷淡。大背景下，常州的“刚性需求”的消费者观望态度明显。来自竞争的威逼137将来的销售带来巨大的竞争威逼。市场去化风险存在由于常州自身城市人口规模限制，本地的住宅购置量相对有限，经过2023—2023年的市场放量，客户的数量和质量不抱乐观的估量。另，目前常州城市居民人均住房面积210右，市场去化风险存在。该地块SWOTS W景观优势； 1.生活及社会配套设施缺乏借势而成的规模优势将催生的 2.治安环境隐患“恐龙园”片区。 的片区情结，不愿远离工作圈3.人气优势：与“恐龙园”毗邻， 和自己生疏的生活圈，人气旺盛。O T北区是市政规划的重点区域。 1.来自大的市场环境的威逼入市的时机 2.来自竞争的威逼3、凹地效应 场去化风险存在三、结论从工程地块性质开看，常州“中华恐龙园”B地块是比较抱负的建筑用地。SWOT借此导入我工程特有的楼盘概念；另外，在配套设施、治安环境、区位较偏远等方面，工程又存在着诸多劣势，面临着大背景压力和竞争威逼。这些因素我们应区分分析：由于地块所处区域“恐龙园”片区是配套方面不再存在问题；至于治安环境，我工程可在社区规划时，引进先进的防盗系统、保安设施，聘请知名物业治理公司等方式弥补此方面缺乏；因此，工程真正的劣势是如何转变目标客群的现有居住区位和如何在猛烈的竞争中抢占市场份额。四、地块建设条件本地块现状为原有停车场，目前仍在使用，现已满足“三通”条件，交地后即可施工。第三节 工程市场定位一、工程市场细分和目标客户定位年龄职业家庭收入地域家庭构成消费者市场存在简洁性和多重性，为便于区分和界定，使目标市场具有鲜亮指向性，特把本工程的目标客户进展细分。同时，我们调查了北区乃至常州市消费者买房的意愿〔年龄职业家庭收入地域家庭构成现在就买20—30〔5%〕公司职员〔4%〕40000〔4%〕以城北为主〔7%〕31—40事业单位40001—70000〔2%〕〔2%〕元〔3%〕20—30公司职员40000一年内买〔15%〕〔5%〕31—40〔11%〕事业单位〔6%〕40001—70000以城北为主〔7%〕〔3%〕元〔6%〕20—30公司职员40000两年内买〔21%〕〔8%〕31—40〔13%〕事业单位〔9%〕40001—70000以城北为主〔10%〕〔5%〕元〔9%〕20—30公司职员40000三年内买〔13%〕〔5%〕31—40〔8%〕事业单位〔4%〕40001—70000以城北为主〔6%〕〔2%〕元〔5%〕以三口之家为主，两口之家为辅，兼有其以三口之家为主，两口之家为辅，兼有其他构成。以三口之家为主，两口之家为辅，兼有其他构成。两口之家为辅，兼有其他构成。两口之家为辅，兼有其他构成。˙工程销售一期的市场细分：〔一〕从区域上细分：以生活或工作在北区的客户为主，以四周其他片区客户为辅；〔二〕25—4041—55〔三〕从职业上划分：以公司白领、公务员、个体经营者、私营企业主为主；〔四〕4000〔五〕从购房目的上划分：以自住型为主。〔六〕从家庭构成上划分：以夫妻二人世界、夫妻+学龄或学龄前孩子的三口之家为主；〔七〕7080˙工程销售二期的市场细分：〔一〕从区域上细分：以生活或工作在北区的客户为主，以四周其他片区客户为辅；〔二〕35—4525—35、46—55〔三〕从职业上划分：以公司白领、公务员、个体经营者、私营企业主为主；〔四〕5000〔五〕从购房目的上划分：以自住型为主，以改善居住环境为主。〔六〕从家庭构成上划分：以夫妻+学龄孩子的三口之家为主；70二、目标客群分析〔一〕目标客群购置力分析：5200/5230%202700家庭收入水平完全可承受房贷开支。〔二〕目标客户的成交要素分：产品层向核心产品层过渡；而客户关注的价值点却是由内而外的，即由核心产品层向外延和外围产品层过渡。价格户型 采光价格户型 采光质量交通核心产品层通风效劳身份品牌人文体验外延产品层核心产品：与居住根本功能直接相关因素，商品房进展初期最集中的竞争层面外围产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别外延产品：产品附加值，有助于提升物业形象〔31.25%〕〔30.58%〕〔23.66%〕的人选择“工程区位”作为购房首选要素，这说明常州大多数消费者存在片区情结。他们留意生活区域的自然环境、配套环境乃至人际环境，他们情愿选择一个自己宠爱，和自己相符合的自然环境、配套环境、人际环境来安家；对住宅有了更深层次要求，开头关注生活环境和周边配套。对房屋要求已经由居住到舒适的居住转变；场背景下，消费者对现行的房产市场价位有了抵触，另外也反映了消费者对楼盘性价比提出了更高的要求。〔三〕目标客群购置习惯、购置心理分析：相对理性消费，货比三家，追求较高的性价比；从打算买房到付款实施过程较长；三、楼盘概念导入和形象定位〔一〕目标客户分析由上可知，本工程的目标客户具有如下特性：1.年轻化〔25——45〕白领阶层一次性支付力气强〔父母代付首付〕，分期支付力气弱〔自己还贷〕高学历10现代的理解，并乐观的去诠释。目标客群呈现出热忱、乐观、享受、拼搏的整体性格，同时在呼唤楼盘的内在品质与之相适应。〔二〕工程差异化优势分析AAAA的名义吸引来全国游客。工程与“恐龙园”为邻，即与“欢快”为邻，“恐龙园”的存在必将使“勇敢”和“拼搏”融入小区品质，必将使“欢快”成为工程内涵。〔三〕楼盘概念设计工程概念的主题：我拼搏，我欢快！乐观的生活方式、拼搏的人生态度——“欢快家”的口号工程概念的内涵：拼搏制造幸福，欢快伴我人生！〔四〕楼盘概念的演绎与发挥情、乐观、豁达、友善、宽容、拼搏”六种乐观品质，突出“欢快”要素；〔悠扬播放，比方“欢快颂”〕良性的轰动效应。〔比方，请任贤齐、阿牛、周华健〕“欢快家”是一个家园，“欢快家”也是一个群体，“欢快家”是一个家园，“欢快家”也是一个群体，如同“艺术家”、“作家”、“美食家”一样，——“欢快家”就是在“欢快”方面卓有成就的人！“欢快家”具备如下品质：激情、乐观、豁达、友善、宽容、拼搏。这些品质你具备么？来吧，众多“欢快家”们等你来加盟。大家一起拼搏、大家一起欢快！四、工程案名的考虑鉴于工程主题概念为“我拼搏，我欢快！”，为紧扣主题，案名可考虑为：欢快人家 欢快源 欢快家〔建议案名，既是工程名称，又是工程主题〕热期开放面对全常州市消费者的“案名征集”活动，并承诺大奖。的乐观、拼搏的整体共性。要符合常州市人民的审美和价值观。五、工程的推广定位案自身优势，工程推广可定位于：一种生活方式：——简约而欢快；一种生活态度：——爱拼才会赢；一种居住气氛：——轻松、愉悦。表达的人文的归属感：一—我拥有和“欢快家”们一样的品质和追求，不是我选择了他们，是我原来就属于他们。VI依据工程主题定位，工程的LOGO的感觉，标识简约抽象。构成原色可选取“绿色”“红色”，或是二者的发挥色。要求整VI象渗透和形象识别，有利于工程吸引市场关注。〕七、工程市场价格定位〔一〕本钱单价测算土地本钱625461.81909.7/㎡。除土地以外的开发本钱 可参见下表：编号分项名称总本钱单位本钱备注一前期费用499.4244.361规划设计费56.295.002施工图设计费172.9315.361)小高层、高层151.3316.002)商业21.6012.003)物业用房0.0012.004)公建0.0012.005)幼儿园0.0012.003外线设计费11.261.004景观设计费39.403.5015/㎡的绿地面积测算5监理费39.403.506造价询问费5.630.500.50/㎡估算7地质勘探56.295.005.00/㎡估算8三通一平112.5810.0010.00/㎡估算9放线、测绘费5.630.500.50/㎡估算二综合规费1970.75175.051根底配套费1463.58130.002建筑垃圾处理费11.261.003白蚁预防费25.892.304墙改基金56.295.005消防询问费11.261.006防雷审核16.891.507环境监测16.891.501.50/㎡估算8规划效劳费9.010.809建设治理费26.722.372.3‰10房产测量费20.261.8011产权登记费33.773.0012物价审批费46.472.0013质监费22.892.031.70‰14招标代理22.522.0015图纸审查费15.761.400.50/㎡估算16安监费6.970.620.60‰17监理费90.078.0018定额测定费13.461.20建安总量1‰19竣工备案费2.250.2020交易治理费2.250.2021其它不行预见费56.295.00三建筑工程本钱13462.651195.801建筑工程11618.281031.981)小高层、高层9458.281000.002)商业2160.001200.003)物管用房0.001000.004)公建0.001000.005)幼儿园0.001000.002电梯1000.0088.8225.00/部，403桩基844.3775.00四安装工程1640.99145.761燃气安装290.0025.762900/10002强弱电788.0870.00预估值3上下水337.7530.00预估值4智能化225.1720.00预估值五环境配套费1043.2792.671环境绿化840.6274.67以景观面积计算,320元/㎡(含驳岸〕2室外道路90.078.00以道路面积计算,120/㎡3零星配套工程112.5810.00零星配套按10元/㎡预估六治理费用225.1720.00七销售费用225.1720.00八财务费用2030.00180.31九九不行预见费337.7530.00合计21,435.171903.9521,435.1711.261,903.95/㎡。整体开发本钱：经测算，地块整体开发本钱为1909.7元/㎡+1903.95元/㎡=3813.65元/㎡。〔二〕目标市场心理价格测算由于近年的快速进展，“恐龙园”区位在渐渐形成的居住片区。常州市民对该区位也备受关注。调查问卷显示，在大多数消费者心中，该区位楼盘的心理价位在4000—5000平米。可见，消费者对楼价的高位运行存在着抵触心理，对该地块楼盘可承受的心理价位值并不高。4000/平米以下4001—4500/平米4501—5000元/平米5001—5500/平米5501—6000元/平米6000/平米以上弃权人数7519913038835所占比例16.56%43.93%28.70%8.39%1.77%0.66%分析结果：4000——5000/㎡之间。〔三〕同区域同质楼盘定价状况分析：500098。另外，依据其不同的位置，或有一些隐形的低价促销。〔四〕我工程的定价策略：鉴于不容乐观的市场环境，鉴于我工程“赢得市场最大化的”营销目的和“短、平、快”的销售方针，我工程可实行两期或三期销售，首期面市的售价不宜过高。工程可实行抬高消费者心理价位，然后低于消费者心理价位入市，必能形成良好的开盘效果。待开盘后，工程可凭借高市场关注度适度抬高价格，制造升值效果。日常销售中灵敏运用营销技巧，实现“占有市场”的销售目的。即可。结合工程的开发本钱分析，建议工程首期定价为：3813.65/㎡〔本钱〕+1000/平米≈4800/平米〔4600/平米〕总体构思

其次章工程构思与方案筹划根底上突出人性关心。对客户的访谈调查结果显示，常州消费者对居所的要求已不再是仅仅满足于合理舒适、配套齐全和符合比例的绿化，他们对设计布局有了更共性化的理解，对居住环境有了风格化的追求，对生活方式有了更具时代感的诠释。〔一〕小区设计必需树立“以人为本”的规划思想；小区应制造舒适、便利、亲和、安乐的施展人生才华、享受人生乐趣的居住环境，充〔二〕因地制宜，与四周环境协调融合；的扭转不利因素，使社区景观为营造社区性格效劳。〔三〕富有共性、自成风格、传达“乐观、拼搏”的生活理念。要求通过小区的规划设计，塑造小区性格，传达生活理念。努力做到“人与住宅、住思想。空间关系处理〔一〕动静适宜压景的、耐人寻味的小品，道理类同西湖中的“三潭映月”。〔二〕虚实相应实者物也，虚者空也。小区设计要求虚实结合、相间有度。文化性空间不易过实，商业性空间不宜过虚。

第一节 规划设计方案一、规划设计目标〔一〕本小区要建成“绿色——生态——安康”的生态小区；〔二〕小区要突出“以人为本”的设计理念；〔三〕的内涵和外延。二、规划设计要点1.建筑密度：≤25%2.容积率：≤1.83.绿化要求：≥30%80规划道路：依据常州市《城市规划法》实施细则的相关规定；小区交通主要出入口方向：东地下停车场及停车要求：机动车1辆/户；非机动车2辆/户。11.26M2100M2112600/100=1126面积〔等密度〕，25%，每3062500×停车位。地上/地下=1：1。实施细则的相关规定；三、规划构思〔一〕社区主体风格定位建议承受现代简约风格，适度融合江南园林风格要玻璃墙面，丰富楼体的立面效果。〔二〕功能分区小区由四大功能区域组成：居住区：小区内的居住用楼休闲区：包括小区会所、活动广场、底层架空的休闲场所和中心花园等文化教育区：包括幼儿园区商业区：位于裙楼内的各种商铺〔三〕环境构造利用、改造两条临河形成小区特有的亮区外景观与区内景观融为一体，相得益彰；进展立体绿化，营造空中景观。这是有景花卉；另一方面是使植物的种植立体化，大小错落，起伏有序；住区绿化与体育活动场所相结合。加业主休闲场所。〔四〕规划特点贯穿小区。静中有动，有树叶声，有流水声。色调，给人以清爽、简约、自然的感觉。业主于不觉中感受小区整体的律动。设一些小雕塑、小造型。〔五〕道路系统规划视对景的处理，力求到达移步换景，同时也要考虑便利住户。〔六〕停车场规划小区定位以白领阶层为主，所以建议小区实行车位/住户=1：1。小区总建筑面积11.26万M2,户均100M2,停车位约需112600/100=1126〔等密度〕，可做为地下停车库，建筑密度25%，每个62500×25%/30=520所以需加建地上停车位，地上可利用河岸沿河排列车位，地上车位/地下车位=1：1。〔七〕绿化系统规划次清楚的全方位的整体绿化系统。〔八〕公建设施规划〔参照区域内其它楼盘，配以调查表格〕〔八〕公建设施规划〔参照区域内其它楼盘，配以调查表格〕〔九〕配套设施规划〔配套的功能性定位：差异化定位形成营销优势〕〔九〕配套设施规划〔配套的功能性定位：差异化定位形成营销优势〕〔十〕住宅的户型设计〔配以同质楼盘调查状况〕不同侧重的方式安排户型。组团一：组团一户型定位〔年轻化导向、婚房设计、弹性设计建议〕资金实力差的特点。他们客观上需要功能齐全、总价又偏低的房型。因此：建议小区户型设计加大经济型两室、三室套型的比例；这样就削减了大小户型的冲突，起到摸索市场的作用；户型小二房〔2*1*1〕小三房户型小二房〔2*1*1〕小三房〔3*2*1〕小三房〔3*2*1〕中三房〔3*2*1〕户型分类户型面积总价〔M²〕关心户型55—6029主力户型70—8090-953844关心户型100-105110-1155257组团二：组团二户型定位〔成熟化导向〕舒适度的房型。因此：参照一期市场导向，主力套型以舒适型两室、三室为主，适度进展大三房的市场投放；户型户型分类户型面积户型户型分类户型面积总价小二房〔2*1*2〕大二房〔2*1*2〕〔3*2*1〕中三房〔3*2*2〕〔M²〕关心户型85—9049主力户型95—10095—100110-115555563中四房中四房〔4*2*2〕关心户型130—140其次节 工程开发建设方案一、建设方式质量，使小区能到达较为完善的性价比。二、开发方案设想和分析程同期开工，有利于呈现公司实力，树立工程形象，吸引市场关注。三、建设进度〕。打算于202322023616四、工程工程进度网络图〔略〕第三节 工程推广策略一、推广主题及主打广告语推广主题：打造“欢快家”概念他和“艺术家”“音乐家”一样，快来参与我们，主打广告语：我拼搏，我欢快！1.户外媒体造势；选择报广和电视媒体进展系列宣传；二、推广阶段的分期〔选择媒体、阶段主题安排〕〔一〕市场预热期阶段主题：传达小区的差异化优势传达“我拼搏，我欢快”的生活理念；以系列广告的形式打造“欢快家”的概念。媒体的选择：以户外广告、报纸广告为主，辅以电视广告和不同形式印刷品。SP活动：“小区案名的有奖征集”活动出售期阶段主题：传达并使客户了解小区的差异化优势，明白小区优势能给他们带来哪些好处。使客户理解并思考“我拼搏，我欢快”的生活理念；打造“欢快家”概念的认同感。媒体的选择：以户外广告、报纸广告、电视广告为主，辅以不同形式印刷品。SP持续期阶段主题：传达并使客户认同小区的差异化优势，对其形成吸引力。使客户认同“我拼搏，我欢快”的生活理念，某种程度上引领他们的认知；打造“欢快家”概念的认同感，使客户追赶这个概念。媒体的选择：以户外广告、报纸广告、电视广告为主，辅以不同形式印刷品。SP第四节 工程营销方案一、营销筹划〔一〕卖点筹划渐渐形成的“恐龙园”高档居住片区；小桥流水的极具特色的社区环境；小区配套齐全，满足日常生活的一应所需；作，把“恐龙园”作为“社区幼儿园”拓展训练场。象，增加客户购房信念，同时又可为小区的安防发挥作用，还可省去很多客户收房入住的麻烦；的人生态度，处处洋溢着一种“欢快家”的激情和活力，这种独特的社区文化会感召每一个追求欢快的客户。〔二〕营销策略销售目的由于目前房地产市场渐渐趋冷的大背景，加上我们工程异地开发的不行预见的操作风险，所以建议我们从公司渗透江南市场的长远战略中考虑，将销售目的由追求“利润最有力度”完成工程的销售工作的同时，提升“荣盛”在江南市场的知名度和关注度，最大程度的赢得市场占有率。营销策略开盘占有市场策略：基于“赢得市场占有率”的考虑，工程可实行“作高端营销技巧，实现“占有市场”的销售目的。分期销售策略：从市场承受规律考虑，也为了赢得市场关注，制造紧急的销25—35费者心理价位，届时我们可视市场状况调控价格。销售技巧场关注。“低开高走”策略。利于形成升值表象，坚决客户信念，有利于最终实现工程利润最大化。“差异定价”技巧。户型、朝向、楼层、区位等诸多差异。意在准确把握客户的意向度和认可度差异，也利于依据市场状况变化隐性调整市场价格。“隐形调价”技巧：e.“适时促销”技巧差异，把握交易节奏。〔三〕销售形式以售楼处为卖场，我公司自行销售。〔四〕促销手段媒体组合广告：系列广告，诠释“欢快家”概念，进展工程概念宣传；打造“欢快家”概念，渗透小区品质；简洁吸引，广告文案简约难忘。样板房呈现：大，样板房的优劣对楼盘的销售起着极大的促进作用。制作售楼书：二、场地布置〔一〕售楼处案场布置呈现区、洽谈区、签约区。各区的分隔要奇异，可用文化布和绿植作细心搭配。〔二〕工地现场布置房的打算，所以应特别强调，监理公司也应贯彻监视好该项工作。第五节物业治理方案一、物业治理的前期介入设备安装等，为以后治理做好预备，对以后养护修理的重点有所了解，并做好记录。注，促进工程的销售。二、治理费确实定常州楼盘物业治理费收取一览表：名称物业治理费电梯费缴费周期香树湾·福园0.75/平米.月0.4/平米.月年缴吟枫苑0.88/平米.月0.4/平米.月年缴世茂·香槟湖1/平米.月0.4/平米.月年缴天润园天润园年缴参照区域内同质楼盘，结合本工程自身本钱，建议我工程物业收费+电梯费≤1.2元/平米.月三、具体对本工程物业治理的建议〔一〕小区实行全封闭的物业治理。鉴于工程紧邻“恐龙园”，人多车杂，治安环境不24〔二〕小区要进展智能化物业治理，引入先进的智能化设施。小区实行安全防范系统自动化监控治理，电子寻更、红外线报警系统；便利客户，实行无障碍一卡通系统；小区远程三表抄送系统，实现水、电、气、热等自动计量收费；小区停车治理系统；小区增值效劳治理系统。〕小区物业治理要为业主供给全面周到的效劳。除供给清洁、保安、绿化维护、区内设施维护等根本效劳外，还要推出特色的深入效劳。比方代送物品、代购车票、代缴各项费用，供给各式钟点工和保姆效劳等。〔四〕小区的物业治理同样重视社区文化的营造，在符合“乐观”、“拼搏”的社区品质下，物业公司要常常组织社区活动〔比方：社区攀岩竞赛、社区轮滑竞赛、社区舞场等〕，即丰富了业主的业余生活，又加强业主间的沟通沟通。第三章 市场调研常州工程微观市场调查说明：调查形式：1.政府采集数据；与客户面对面问卷调查；蹲点访谈调查调查目的：1.了解常州房产市场的需求和关注度；了解常州目前房产市场的销售状况；了解目标消费者心理预期和居住要求；调查时间：811——815查节奏：每天调查内容：1.宏观环境调查：政治法规、房地产相关制度；产供给状况；微观环境：消费者状况调查、竞争对手盘状况调查。52人员要求：1.带队人员穿工装、戴“荣盛市场调查员”胸卡；调查地点：北区各繁华主干道和主要商圈、市区主商圈：调查。5问卷礼品要求：礼品应选择顺手小物件，经久耐用，可见率高。〔比方：精巧钥匙坠〕如时间允许，礼品可印有公司标识，且便于呈现。附录一 消费者问卷调查分析附录二 消费者访谈记录附录三 竞争楼盘与竞争对手状况调查附录四 地块四周商业、生活配套与公建设施调查调研附录一： 消费者问卷调查分析〔一〕、调查者资料统计您的年龄属于：1.20——30 2.31——40 3.41——50 4.50——60 5.60统计结果：12345弃权答题总数2041885014245844.54%41.05%10.92%3.06%0.44%结果显示：，20——30岁占45%，31——40岁占41%， 41——50岁占11%，50——60岁占3%，60以上占1%左右。分析结果：20—30、31—402.您所从事的职业为：事业单位 2.公司职员 3.个体工商户 4.私营企业主5.自由职业者 他统计结果：12345弃权答题总数64262454439445414.10%57.71%9.91%9.69%8.59%结果显示：依据表格图形，此次调查问卷消费者所从事职业分析，事业单位占14%，公司职员占10%，9%，1%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群主要位公司职员。您的家庭年收入状况为：1.40000元以下 2.40000——70000元 3.70000——100000元1231234弃权答题总数1711711586062745337.75%34.88%13.25%13.69%结果显示：依据表格图形，此次调查问卷消费者家庭年收入状况分析，4000038%，35%，70000——10000013%，10000014%。分析结果：者家庭的年收入主要在70000元以下。4.您的家庭构成是〔 〕一人 2.两人 3.三人 4.四人 5.五人 6.五人以上统计结果：1选项25选项6弃权答题总数14 61 260 53 513.07%13.38%57.02%11.62%11.18%173.73%2456结果显示：依据表格图形，此次调查问卷调查者家庭人口构成状况分析，一人占4%，两人占13%，57%，12%，11%，4%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群的家庭组成主要是“三口之家”。您的现有住房状况为：1.无住房 2.一室一厅 3.两室两厅 4.三室两厅 室两厅 6.多处住宅： 处统计结果：123456弃权答题总数57381421352656445412.56%8.37%31.28%29.74%5.73%12.33%结果显示：13%，一8%，31%，30%，6%，12%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群的居住房型以两室两厅〔两室一厅〕、三室两厅为主。您目前居住在哪个区域：1城东〔戚区〕； 2.城西〔钟楼〕； 3.城南〔武进〕；4.城北〔北〕； 中心〔含天宁〕；统计结果：12345弃权答题总数2086442247864524.42%19.03%9.73%49.56%17.26%结果显示：依据表格图形，此次调查问卷调查人员居住区域状况分析，城东〔戚区〕占5%，城西10%，城北〔北〕49%，市中心〔含天宁〕17%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群主要居住在北区。您认为适宜买房的时间是：现在就买； 2.一年之内； 3.两年之内； 4.三年之内； 年以后统计结果：12345弃权答题总数33669257200104487.37%14.73%20.54%12.72%44.64%结果显示：7%，一15%，21%，13%，45%。分析结果：从上述调查结果可以看出大局部受访者的买房意愿并不格外迫切，说明房产市场冷淡，55%，这也说明白，市场还是存在确定的刚性需求的。您情愿选择以下那种类型的房子：1.经济房〔小平米多居室，比方90平米两居〕；2.舒适房〔正常配比，比方120平米三房〕； 豪华房〔大平米少居室，比方140平米三居〕；统计结果：123弃权答题总数110277521943925.06%63.10%11.85%结果显示：依据表格图形，此次调查问卷消费者意向选择承受房型状况分析，经济房〔小平米多舒适房〔120〕63%，豪华房〔140〕12%。求的快速增长也说明白一个趋势，不容无视。您认为最适宜的住房户型为：1.一室一厅； 2.两室一厅； 3.两室两厅；4.三室一厅；5.三室两厅；6.四室两厅；7.其它：统计结果：123456弃权答题总数106874921763174512.22%15.08%16.41%20.40%39.02%6.87%结果显示：2%，15%，17%，20%，6%，12%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群喜好的房型主要偏向于三室一厅。假设您意愿买房，那您买房目的是：1.首次置业；2.改善生活；3.移居的区域；4.投资统计结果：1选项2 选项3选项4 弃权答题总数60234 9363 845013.33%结果显示：52.00% 20.67%14.00%13%，改52%，21%，14%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群的购房目的主要是改善生活。您认为目前常州北区的房价大体在：1.4000平米以下； 2.4001——4500元/平米；3.4500——5000元/平米； 4.5000元/平米； 5.5500——6000元/平米； 6.6000元/平米以上统计结果：123456弃权答题总数751991303883545316.56%43.93%28.70%8.39%1.77%0.66%结果显示：依据表格图形，此次调查问卷消费者认为北房价状况分析，400017%，/1%。分析结果：4000——500012.您认为将来两年北区房价将如何变化：1.升；统计结果：2.跌；13.变化不大23弃权答题总数118912409449结果显示：26.28%20.27%53.45%26%54%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群主要认为房地产市场变化不大。您认为适合居住的楼层为：层 2.5—9层 3.10—14层 4.15—20层 5.不考虑高层小区统计结果：12345弃权答题总数60180987540545313.25%39.74%21.63%16.56%8.83%结果显示：依据表格图形，此次调查问卷消费者认为适宜居住楼层状况分析，1—413%，5—939%，10—1422%，15—2017%，9%。分析结果：5——910——1414.您情愿实行的付款方式为：1212弃权答题总数1592831644235.97%64.03%结果显示：36%，按64%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群在付款方式上偏向于按揭贷款。您认可的房产交房标准为：12123弃权答题总数3009359645266.37%20.58%13.05%结果显示：66%，厨卫装2113%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群主要期望的交付房位全毛坯房。在以下建筑风格中，您倾向于哪种风格：现代简洁式； 2.现代欧式； 3.欧陆风格；1212345答题总数247864275645654.17%18.86%9.21%16.45%1.32%结果显示：54%，现19%，10%，17%，2%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群宠爱的建筑风格主要为现代简洁式。假设您是小区业主，您期望何种停车方式：1231234弃权答题总数989516397545321.63%20.97%35.98%21.41%结果显示：22%，购置21%，35%，35%。分析结果：从上述调查结果可以看出租用地下停车库更受客户群宠爱。您尚未购房的主要缘由为：经济上临时不允许 2.抱负区域内没遇适宜的 3.不急于购房 4.其他缘由统计结果：1234弃权答题总数135471936518440结果显示：30.68%10.68%43.86%14.77%31%，11%，44%，15%。分析结果：从上述调查结果可以看出客户群大局部不急于购房。A.露台；B.飘窗；C.车库；D.花园；E.地热暖气；F.不愿选择上述任何一项112345627927919829027870424.93%17.69%25.92%24.84%6.26%0.36%从上述调查结果可以看出把局部被调查人员期望住房有露台、飘窗、车库、花园等设施。您认为常州市各片区适合居住的先后挨次是：A.城东〔戚区〕； B.城西〔钟楼〕； C.城南〔武进〕；D.城北〔北〕；E.市中心〔含天宁〕；统计结果：选项位位位位A255.66%215.33%3611.18%3115.98%B7717.42%10025.38%10432.30%4221.65%C5011.31%7017.77%6520.19%7940.72%D18241.18%12932.74%6319.57%2110.82%E10724.21%7318.53%5115.84%189.28%F00.00%10.25%30.93%21.03%G10.23%00.00%00.00%10.52%汇442394322194总分析结果：大的是城南区。您主要考虑的购房要素的先后挨次为：选第一其次第三第四项位位选第一其次第三第四项位位位位A14031.25%6615.90%5113.14%2610.20%B13730.58%14033.73%7118.30%3011.76%C10623.66%11627.95%6215.98%249.41%D224.91%317.47%5514.18%5621.96%E327.14%5012.05%9925.52%7328.63%F92.01%112.65%4812.37%4618.04%G20.45%10.24%20.52%00.00%汇448415388255总分析结果：人们最留意的因素是区位、环境、价格。其中排在第一位的是区位。请按您接触的频率对以下八类房地产广告由高到底排序：电视广告；B.报纸广告；C.播送广告；D.电子屏幕广告； E.路牌广告；F.网络广告；G.车体广告； H.宣传单广告； 单广告统计结果：选项第一位其次位第三位第四位A19145.80%7217.96%3512.15%2213.75%B7417.75%15438.40%7726.74%1610.00%C122.88%245.99%4816.67%2213.75%D7718.47%6716.71%4716.32%2918.13%E163.84%266.48%227.64%2314.38%F40.96%133.24%175.90%2213.75%G4310.31%4511.22%4214.58%2616.25%汇417401288160总分析结果：被调查群体接触最多的广告方式是电视其次是报纸。请按您的信任程度对以下八类房地产广告由大到小排序：电视广告；B.报纸广告；C.电梯广告；D.路牌广告；E.网络广告；F.车体广告；G.宣传单广告；统计结果：选项第一位其次位第三位第四位A19052.49%6919.83%3413.49%74.35%B7420.44%14541.67%5421.43%95.59%C154.14%195.46%2811.11%3521.74%D4913.54%4613.22%5923.41%3722.98%E133.59%236.61%259.92%3119.25%F30.83%92.59%187.14%1710.56%G184.97%3710.63%3413.49%2515.53%汇362348252161总分析结果：被调查群体最信任的媒体是电视，其次是报纸。A.平层布局；B.错层布局；C.跃层布局；D.复式布局统计结果：选项第一位其次位第三位第四位A14737.31%4213.38%3513.73%7649.03%B6616.75%8627.39%12549.02%2214.19%C9022.84%11937.90%5019.61%159.68%D9123.10%6721.34%4517.65%4227.10%E00.00%00.00%00.00%00.00%F00.00%00.00%00.00%00.00%G00.00%00.00%00.00%00.00%汇394314255155总分析结果：综合分析：通过调查可以看出，常州北区房地产市场，有确定的市场，客户群体有确定的购置力，但由于房地产外部环境的影响，大多数人持观望态度。人们对居住环境和区位要求比较4500——5500/平米之间比较合理。调研附录二：消费者访谈记录1、调查客户话语：题目:请您提出对自己抱负家居的理解和要求,您对目前和今后常州尤其是北区房地产的看法和见解:确定的房价高涨影响。3-5来。价走势。度放缓，楼盘将消灭精品竞争。年还是比较适宜。稍显缺乏，是选择的较好目标之一。气。落。主要是配套生活实施的逐步完善，居住人群的构造相对较高，居住会更加密集。★整体环境太差，工业污染严峻，现在偏向于恐龙园板块四周较适合居住。★交通不便利〔无车客户〕，配套不行★属于改善环境的客户，自身条件较好，不打算再居住在较为偏僻的边缘地区。建议改进的方向：交通方面：环境方面：完善内部园林设计，宣传公司工程的亮点〔景观绿化方面〕，配部预留：开放式会所〔健身、网球场、篮球场〕和室内会所等。2、访问调查客户话语：题目:对常州房产市场的生疏、房产市场景气值、房产市场供需状况、产品满足度状况,对常州消费者生疏、购置力状况、市场需求状况、购置心理和购置习惯，对常州现有楼求：★有电梯的话，公摊不要太大；★小区园林要做好，小环境确定要做好；★房屋质量要好，期望有会所、小区环境、运动场所等；★小区园林要做好；★期望有：超市、运动场所、游泳池，尽量做全一些；322，120★宠爱入户即为客厅的户型，把卧房都放在里面，动静分区明显。★存在问题：同质化严峻★市场上无主导者★对区位环境要求高★消费意识还停留在区位和环境上对本案启发：治理等方面。1、核心产品层：关键价值价格 交通 采光 户型 通风 质量2、外围产品层：关键价值环境 功能 物管 建筑 风格 教育 会所 配套3、外延产品层：关键价值效劳身份 体验 品牌 人文★核心产品：与居住根本功能直接相关因素，商品房进展初期最集中的竞争层面★外围产品：区域外能感受到的，竞争