上海市房地产市场发展状况与分析

上海市房地产市场发展情况与分析一、上海市房地产市场发展阶段特征(一)市场初步开创阶段党十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管制度，开始进行商品房建设。这主要包含几个方面:其一是侨汇房推出，引进商品房生产新机制;其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建房地产开发企业作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长久以来计划经济模式禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，而且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。(二)以增加供给为导向推进市场发展阶段这一阶段，在住房短缺背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要伎俩。1984年十二届三中全会后，改革重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向改革思绪，采取了几个主要方法，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。1992年初，邓小平视察南方主要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有房地产投资热。这一阶段特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模快速扩大，形成了以开发投资为主要伎俩房地产市场,供给显著增加。展现出投资主体多元化、房屋产权多元化格局，房地产市场交易活跃。房地产业增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域门类齐全产业体系。不过，超常增加也出现了一定盲目性，商品房供给超出了市场有效需求，空置量快速上升，带来了隐患。(三)以激活需求为导向拉动市场发展阶段1996年下六个月以来，因为前几年房地产投资热中开发项目陆续完工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性发展中问题。上海提出盘整消化等一系列包含土地、金融、财税等调控市场方法，主要有:控制土地供给总量，调整房地产投资结构，对土地供给实施总量控制、用途管制，形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场若干要求》，1996年出台了蓝印户口政策。1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点，1998年进行不可售公房差价换房试点，出台了危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策，开展房屋置换业务，实施二、三级市场联动。房地产市场销售量连续增加，个人购置商品房比重不停提升。这一阶段特点是：房地产市场从低谷到逐步回升，并进入了繁荣期，以激发需求政策与住房制度改革使房地产需求空前高涨。(四)供需攀升市场高位运行阶段从1999年下六个月至今，上海房地产供给与需求都快速增加、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场显著进入繁荣期，开发量、销售量与房价都在高位运行。二、当前上海房地产市场现实状况与问题上海房地产市场发展与建设在最近10余年是非常快而且成就突出，但在市场过分繁荣时期，制度建设与对市场规范难以应对飞速发展市场时，一些问题就开始出现，如住房供给结构问题、投机需求过快增加问题、居民购房承受能力与市场连续健康发展问题等。(一)形成了较为完整市场体系与运行机制上海房地产市场经过了几个阶段发展已经初步形成了较为完整房地产市场体系，在高位运行阶段，房地产市场日益活跃，房地产运行机制日益完善，一个以市场力量为主导上海市房地产市场基本形成。所以，总看来，上海房地产市场经过了10余年快速发展，走过了发达国家几十年甚至上百年发展阶段，形成了一个市场化程度高、规范化程度强、国际化程度突出房地产市场。它首先为上海市宏观经济发展起到了无法代替作用，也为中国房地产市场发展起到探索和引导作用。土地市场。自1988年上海市第一块土地使用权出让以来，各类经营性用地相继纳入了有偿出让轨道，一个有形土地贮备、供给和流转市场已经形成，运行机制日臻完善，土地出让形式现在以公开招投标为主。增量房销售市场。以住宅为主增量房销售市场是上海房地产市场主体，现在基本是完全市场化运作，管理部门构建了网上销售与登记平台，形成了商品房销售协议网上立案和登记制度。存量房交易市场。伴随增量房市场繁荣和房地产价格上升，以公有住房上市和新建商品房为主要对象存量房市场快速增大，现在，从交易量看，已和增量房市场持平。但这一个市场与增量房市场不一样，它是个人与个人交易，市场组成是极度分散，市场价格形成过程更是分散。管理部门也构建了二手房网上交易平台，但总体来看，这一市场还有待深入完善。房屋租赁市场。上海房屋租赁市场发展也较快,这一市场从量上看,是以商办市场为主,到底,房屋出租面积达1551.1万平方米,其中,非住宅占72.6%。个人承租总量占23.6%，住宅中,个人承租占52%，但这一市场不规范现象较多，如不办理房屋租赁协议登记立案所占百分比还较大。房地产金融市场。现在房地产金融市场相对比较单一，以银行信贷为主，银行分别对开发商和购房家庭提供开发贷款和购房按揭贷款。其它金融工具，如住房证券化、上市融资、信托、基金、反按揭等，有仍在讨论中，有只是很小量。总体来看，这一市场集中在各商业银行和开发商、家庭之间。(二)房地产市场发展情况关系到宏观经济整体上海房地产业发展对带动国民经济增加，保持宏观经济健康发展，起到了不可代替作用，上海房地产开发投资占到社会总投资38.1%，它经过投资改变会直接影响到宏观经济。另外，当房地产业发展到一定时期，随住房体制改革深化，住宅自有率不停提升，房地产作为家庭一项主要资产，它价格变动直接影响到家庭财富量。在家庭依照财富量安排消费支出情况下，房地产价格改变势必经过更微观渠道影响到宏观经济。房地产开发投资占GDP比重看如图1所表示。图1上海市房地产开发投资占GDP比重资料起源：依照历年《上海统计年鉴》整理从图1能够看出，1999年以后，房地产开发投资占GDP比重在稳步提升，并超出了历史上1996年最高水平，达成了15.8%。实际上，在这几年上海GDP快速增加过程中，房地产开发投资以更加快速度增加，二者在增加中展现出互动关系。现在，上海面临一个两难问题，一是在宏观经济良好情况下，宏观经济增加可能不再过多依靠于房地产业投资拉动，但房地产投资占社会总投资比重却较大;二是假如房地产市场不景气，一旦宏观经济基本面出现改变，房地产业对宏观经济支撑作用可能难以发挥，而且，房地产市场过分紧缩可能会对宏观经济产生较大冲击。(三)房地产价格上涨过快成为关注焦点房地产业发展,主要表现在投资、销售增加与市场机制形成上，最终止果是提升了人们居住水平。在这一发展过程中，各种经济变量关系，集中表现在房地产价格改变上。对房地产价格关注，主要来自两个角度，一是房地产价格大幅波动会对国民经济整体产生冲击;二是房地产价格过高对人们购房承受力形成压力，影响福利水平。国内关于房地产价格是否正常争论,往往是从不一样角度或背景来对待。认为价格过高理由，通常是房地产投资和价格上升快，远超出了收入增加速度;而认为局部地域房价不合理观点，是从行业内部结构和区域结构上考查；认为价格没有问题观点，通常从行业长久发展和行业引导角度分析。上海与其它城市相比，房地产价格上升速度是较快，如表1所表示。因为在市场发展过程中，房地产交易主要市场开始向外环及郊区转移，因为郊区价格水平较低，使居民对价格实际涨幅感受远高于统计上平均涨幅。现在，市场上不论是存量房还是增量房价格，都展现出显著攀升现象，社会心理已经形成了房地产价格连续上涨观念。影响房地产价格上升,有基础性和心理性两类原因，它们在房地产业发展不一样阶段起着不一样作用。经过对上海市房地产价格及其相关影响原因实证分析，我们认为，这次房地产价格快速上升，包含了一个实际价格寻找均衡价格过程。实际价格改变，既受到人口和城市建设投入等基础原因影响，又受到心理预期影响。在早期，以实际价格寻找均衡价格正常上升为主，但近一段时间，心理预期对价格上升继续发挥着作用，使房地产价格上升速度难以减缓。(四)房地产市场结构性问题供给结构矛盾。因为房地产开发表现在从中心区向郊区不停拓展规律，现在，上海市中心土地供给百分比较前些年有显著降低，在新建住宅中，50%以上是位于外环线以外。而这部分居民中较多是在市区工作，在配套交通、商贸等设施还不能跟上情况下，给这部分人就业与生活都会带来较重压力，从而，会影响郊区房地产市场发展前景，这又深入推进了中心区房地产价格上升。而又因为市中心可供房地产数量已经基本定型，在供需规律作用下，它价格就会上升，这又反过来带动郊区房价上升。这么，大量普通工薪阶层，只能往越来越远地方买房，而经济承受力较强别墅购置者，则可能在近市中心区地域购房建房。这么，从房地产与社会人群分布空间来看，都与社会协调发展产生矛盾。需求结构矛盾。当前房地产需求有三部分，一是以动拆迁和改进住房为主当地需求;二是外地来沪工作居住需求;三是投资或投机需求，这一部分在当地需求和外地及境外需求中都有表现。从发展来看，第三类需求百分比近期有不停扩大趋势，且以外地或境外人为主，因为在房价快速上升中,普通当地人购房承受力越来越小，而拥有余钱或热钱人,却看好房地产价格不停上升趋势，推波助澜，从中渔利。这么发展结果，就是普通购房百分比会越来越小，而外地或境外人士购房百分比会越来越大，而且面向高端市场。这种需求强劲，被开发企业作为赢利机会，使供给结构与需求同时出现结构性矛盾。(五)对市场宏观调控能力受到考验在房地产市场发展，关系到宏观经济、关系到社会福利水平情况下，面临价格快速上涨、结构性矛盾不停突出情况，政府关于部门已经把对房地产市场调控列入主要议题，但就调控伎俩和效果来说，会受到市场考验。现在，主要调控思绪，是增加低价房供给与提升投资性购房门槛。这二者将都会受到市场制约。中低价房是一个相对封闭市场，相对而言，不会对市场实际造成太大影响。而中低价房用地供给没有形成一个连续制度基础，未来发展存在很大不确定性。提升投资性购房门槛一个主要方法，就是控制信贷和增加税收，但控制信贷总体目标与商业银行短期目标是相悖。在商业银行仍预期房地产价格会上涨，而且购房信贷作为一项优良资产情况下，增加信贷冲动是难以抑制。对于提升税收来说，在强大市场需求面前，以买方市场为特征房地产供给者，通常会把增加税收直接加进价格，转嫁给购房者，在短期内实际会推进房价上涨，这在有些地方已经被证实。从国际房地产市场改变历史看，通常能真正起到对房地产市场有显著性调控作用方法是金融政策。这一政策主要伎俩，不是数量型工具而是价格型工具，如采取信贷数量控制或结构控制都不能起到显著作用。如在香港房地产泡沫发展中，1993年，楼价再度攀升，但受到七成楼宇按揭制约，中小型住宅升势比不上豪华住宅升幅，部分地产商甚至自行将按揭比率提升到七成半至九成，即在银行提供七成按揭基础上，由发展商属下财务企业再提供半成至两成额外按揭贷款，但还款期较短，息率较高。这一做法最初由大地产商牵头，日后逐步发展到中型地产商。这一方法刺激了呆滞楼市，促进了楼盘销售。三、上海房地产市场近期发展趋势与政策取向(一)房地产市场因外部环境改变而波动可能性不停增加经济波动是经济发展中一个基本规律，一个国家国民经济整体会出现波动，一个国家某一行业也会出现波动，波动有规律性周期性波动，也有非周期突发性波动，突发波动假如是陡升陡降而且振幅较大，通常会伴伴随泡沫产生与破灭。上海房地产业在发展历程中，经历是一个能量积聚到能量释放再到能量积聚过程，而现阶段正处于能量释放阶段。这种能量释放是因为上海房地产业长久在计划经济体制下，政策性投资短缺和消费不足造成，能量释放阶段也就是上海近几年来因为房地产市场化运作程度较高、投资推进经济发展、住房制度改革造成供给和需求双向拉动阶段。这种能量释放也包含土地供给和规划约束释放。从对上海房地产波动周期规律研究看，一个基本结论是，上海房地产业还没有经典规律性波动特征，现在拟正处于一个长周期上升阶段。假如从波动周期改变考虑，应该在近年抵达波动高位，未来发展有两种可能，一是保持现在市场情况，稳定发展；二是继续冲高，未来假如受到外来冲击影响可能有较大幅度波动。从世界各国房地产泡沫积累和破灭经一向看，在泡沫破灭时，泡沫积累程度差异很大，很大泡沫会破灭，很小泡沫也会破灭。所以，无法从泡沫本身判断它积累到什么程度就会破灭。引发泡沫破灭基本原因不是泡沫本身，而是外部原因，或者说泡沫破灭需要一定导火线。通常来说，有几个主要原因，第一，金融环境改变。几乎全部房地产泡沫都与金融危机相关，是房地产企业融资困难和住房信贷困难双重作用结果。诱发这一机制发生作用，可能有利率、汇率和通货膨胀率几个主要变量。第二，经济波动。假如经济产生大波动，就会影响人们当前收入和未来收入预期，从而对房地产有效需求产生冲击。第三，突发事件带来心理预期改变。在社会经济正常情况下，心理预期发生逆转可能性不大，只有当社会经济出现了大突发事件，诸如在发生战争、严重自然灾害情况下才会发生，这时，也会发生有效需要大幅下降而使泡沫破灭。(二)房地产市场结构将会发生改变1.增量房与存量房交易结构从世界房地产市场发展经验来看，一个城市房地产市场发展到一定程度，存量房交易会超出增量房交易而成为市场主体。上海情况，如图2所表示。图2上海市存量房与增量房交易比从房地产市场发展看，在不一样阶段每个市场比重与地位不一样，应该考虑三个市场并重，不能只看增量房，还要看二手房市场和租赁市场。而从这三个市场依赖关系来看，只有租赁市场健康发展，才能促进存量房市场连续发展，这两个市场发展又会促进增量房发展。按照西方国家经验，成熟房地产市场中，二手房交易量通常占到整个市场70%～80%，这一情况将可能在“十二五”时期前后出现。上海住宅供给从增量房为主向存量房为主转变过程中，市中心会在“十一五”期间率先进入这一态势，以后逐步向内外环间和外环外发展。近年来，内环线增量房市场份额越来越小，通常只占到15％～16％，外环以外占到二分之一。内环以内二手房逐步成为一个市场交易主力。2.新建商品房区域分布发展趋势从今年新建商品房区域分布看，上海增量房房地产市场呈不停外移趋势。这一趋势有利于缓解因为过去内环线内在建住宅百分比高，造成近年来全市高价位住宅供给量偏大、平均价格上升趋势。受土地级差影响，在内环线内实施旧区改造，新建商品房成本居高不下，加上不少新建商品房房型偏大，致使中低收入居民无力购置市中心住房。，上海市关于部门就计划从土地供给入手，调整住宅建设区域分布，实现在建住宅内环线以内、内外环间、外环线外分布各占20%、50%和30%。并预计用2～3年时间使住宅建设区域布局更为合理。(三)把房地产市场放到国民经济整体中考虑调控房地产业与国民经济整体发展休戚相关，其相关性已不但表现在经过投资来拉动国民经济发展，更表现在经过房地产价格改变，影响企业与居民投资与消费决议，并经过微观渠道影响宏观经济，所以，考虑房地产市场改变对国民经济影响，应从更宽更深视角来思索。一样，对房地产市场调控已不是某一部门能够完成，更不是产业主管部门所能处理，因为，房地产市场是在与其它市场及行业相互作用中发展改变。实际上，房地产业问题并不单纯是房地产业内部问题，许多问题往往是由外在环境改变引致。管理和