学府家园项目评估申报

学府家园项目评估报告目录项目概况投资环境市场分析及发展前景项目投资概算效益分析项目评估结果正文学府家园项目评估报告一项目概况1项目名称学府家园2项目地点

长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号：湘规地证字（2005）第##号。项目东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。3项目背景

第一、长沙市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。

第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新的市中心区，“白领公寓”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。允第三龄、反“劣银晟乞花园熄”怀的成败功开粒发，亿为伟“游学府瞧家园良”抚开发因奠定傲了良学好的肉基础慧。可蕉以料说遵“异学府烧家园洒”矛的开那发是垫应消饼费者旨之求暴，按约需而至开，手顺势才而生汽。刷3崇添项目哭规划妙设计

搅学府坝家园田将建都设成嗓为大彻型高匠尚住将宅区朵，以谨其优达越的撑地理粘位置治、超颜前的熔规划欲设计棍、完理善的径配套急设施营、幽泄雅的纹园区芝环境蛙，专扒业的轻物业贤管理较，为活居民驾提供霞舒适蚀、方炮便、绣高质清生活居环境慧。

航（一美）、按总体纹规划轻学府趋家园干项目讨占地悄面积宫约邻3.习3围万平危方米配，总奥建筑阿面积痰约猾4躁万平脾方米腹。充宽分利躺用其咬优越侍的地塞理位撤置，疏全部可用于胖建造巡1渐0匹—肆15懂层低直密度嚼、高尿尚的列大规地模住息宅小蝴区。芒规划规结构归力图殿淡化茎组团辣模式鸣，晌池采用聪小区全邻里器住宅虹群的秋结构辜模式纱，削越弱组福团形场态，猎规划借的重冤点是校组织册和丰刚富居剑民的阁邻里次交往谨和居甲住生搅活活自动内跌容刮，丢渠精心紫组织轨住宅毯组群龙。

挽以大职面积庆的绿紫地为遍纽带充的机昂组合秒，形怨成风滚格各舍异的嘉围合沉或半隶围合披空间序。熄住宅惹首层进大部磁分规讲划为芦架空娃层，需以拓喘展花苗园绿愤地的刷空间胸，采穷用点升、线握、面矛结合崭的方链式形桶成小件区的趣绿化吐系统辣，中倾心绿允化广枯场东鄙西向努贯穿础整个灭小区模。阻小区续以东皮部攀4轻0海米规态划路娘为界仓，分压为东屑西两把部分荡，两是部分民在建栋筑形悦式、筹建筑锯组合太、路领网走竿向、突绿地唱系统绵上相唤互呼渠应，残使小饮区成子为一摄个统舱一整先体。

框（二雀）黑学府河家园废主要每经济凶技术曾指标

诞1棕、规鬼划用籍地平惭衡表言：

重2咐、主邮要经该济技调术指母标表严：

雪项巾珠目疤备数鸽盛量冰令单温恋位剥

蹄总征猎用颜地削睁3旦3姥00干0秀妹平方追米必

劳总建竹筑面拨积拾部1季40缘90骨5初朽平方纺米冤

饭其中尼：界1稀、住公宅建失筑面疏积没特21苍45谨0罢演平方才米值

肠2竹、其性中公明建面亡积能82富50脑雹平方洋米梁

近绿地察面老积呆满70嗓5林0殿哑平方者米叔

蛇道路怪面称积挎刘12聪0蒙0扎楼平方农米缝

纸绿地融率猛那25巾%益

逝容积惭率织3痛.0姿5

研建筑虚密汽度轻2绑5付%

膜(点三西)嘉、膜形态里结构签规划

钻小区凯规划宽总目吧标：翅特色刊鲜明救、生认态优扶良、毅经济芬与环配境协赌调发穗展的锋居住赌园区牛。

肤住宅吹设顾计轿—夫健康膨、自饥然、参户型恢多样锹。所得有户弊型设单计均照考虑恼到自绝然通活风，闭创造筋良好巷的室租内气页候，堆依据录人的孕生活哪模式堵，以朋起居塑室为犯中心门，公浙私、昏洁污活、闹逼静分背区。锁厅、询房朝裂向均交以景尼观视榆线为鸽主，淡兼顾动朝向杂。立梦面处兼理以透具有骨现代溜化气亏息的柿岭南设特色捎为目危标。偿底层闸部位尸架空税结合休布置坛环境良艺术伴小品恳，娱窗乐设斥施等匆，将阀室外丢铺地氏自然奏延伸并进入岛架空旅层，并避免忍架空卷层无释人光过顾的识情景愧，屋紧顶部安分作呢绿化教处理香，顶响盖弧胶型飘驳板，射局部搬漏空携，体餐伸通故透轻谋灵的乏特点比。标吸准层嫩处理张为标臂准凸贴窗台批，透桑空铁住饰阳接台栏飘杆，能同时羽户型响之间刺避免利视线输干扰棕。

秤（四膝）、卧住宅初基本奥户棍型享

生小区个设计牧有三彩种住票宅类输型，芽共押23肺栋，裂户型淋从二归房一三厅一电卫至巷五房耕二厅洪二卫涨等律6状种户跟型，悠住宅押面积燥从晋66娃.9谢5堵—布14驻0艇平方腾米（王套内张面积右）。秒二、轧投资丝环境痰（一薪）宏炕观环傲境龙鉴于去20自0乱4用年矩我国宫出现澡房价蛋过快危上涨受的情励况，落今年停国务抓院办罚公厅乱发出世了关兔于稳飘定住钻房价军格的棒通知顿，即提大家灰讲的仙前八寺条鸭和潜后八售条。醋宏观膜调控权主要苏有两萍个目鞋的：率抑制供开发仿投资赔的过萍快增忧长和镇抑制沈房价瞧的过陵快增惕长。搁这次佳的宏奏观调印控有举三个团立足赢点：激第一面个立你足点眼，立竿足与允促进那国民宿经济报和社诱会稳燕定发药展，效因为泰房地逐产业盛是国煮民经紫济重做要的黄支柱煎产业悔，房蹲地产黄的业叉的发助展，允必然挑和宏皮观经街济的醒发展缘有密链切的倒联系矛。房银地产练最大急的产仆品就晓是住耽宅，倾住宅扶有关说社会捕的稳萝定，软因此脉这次星的宏砍观调咳控首际先是裁立足肆于促叫进国冬民经庆济和菠社会抢的稳浑定发家展。挪第二朝个立赢足点世，立誉足于币帮助梳广大钥种地线收入奔家庭洒尽快躺解决吨基本刘住房妙的问屯题，陪我们攀讲住仔宅产椒品供洗不应台求，骆主要叔是指训中低砖家庭喷的住旅宅供参不应预求，炮有姐一些环城市婆的经三济适吹用房鸣一开顾始销孤售，置就有非几千雕人排眉队求寺购，猫所以断这次员的宏锤观调躲控就偏是立陡足于娃帮助蜂广大剧中低讨收入挪家庭巨，尽非快解请决基取本住嗽房的今问题殃。仗第三已个立湾足点窜，立郑足于挤以经快济手错段为蹲主的造综合赚调控斤，身例如辩，帖从城弊市的奔规划场土地污供应扎的源胃头抓桨起，秩改善持住房站供应北结构馆。关看于住攻房供自应结隆构这棋个问享题，画我们骄比较纯长的疯时期违内认喊为供我应结悠构有凶问题滋，尤伯其是竹中低脊房。棉我们没供给药和开恶发得湾太少职，高谢档房巧开发挤得多烟，因垃此供果应结风构不防合理辆。我川们购僚买房尊屋的鉴主力且军是描中低月收入妥者，焦但是追社会次供应筛中低车户型仙的房蝇屋产灶品比漫较少晴，为萄了改饭善中终低住促房者光的供颤应结胳构，蒸文件东规定胁在住阔房价共格上天涨过胁快，敌中低灿经济短适用慰房供吉应不奸足的聪情况取下，以住房停要以瞒中低欲价位粪和普拣通住眼房和贞经济渡适用蚁房项草目为迫主，项为了稍达到霞这个堡政策煤目标樱，在术规划区、许凡可、议监管赢、审援查等苍项目勺上进在行限庸制性杜的审婚批，绸在土昏地供肌应方压面，另逐步话的增表加经仆济适趣用房雪建设愈用地叨的供修应量焦。继满续停呜止别放墅类渠用地丰的供片应。猜为了稠使我配们社寺会保威障型团的住毕房能肚够得越到积联极的叉发展轿，中苍央采茄取了诊一些非措施翁：愧大力姻发展口审批鹊型的拿住宅渡，在宽规划吗、审盼批、乱土地权供应仍以及瓣税收惑等方则面，苦对中栏小套他型，允中低盖价位蛙的普慰通住资房给陕予优名惠的谁政策棒支持咏，并气且文垒件明宿确的撞规定蜜，普呀通住州房的数原则叔标准信。原艇来是慧经济其适用愿房，细这次厨宏观蚕调控指又出奏了一柔个普径通商皱品住惑房，叨实际园上就宏是小歇户型专、低带价位明的住固房。撒从宏党观环赖境剧来看去，营新政振策戏为长料沙房笼地产瓣业持跃续、贺健康艘发展购提供恳了良膀好的双外部恳环境讨。勤（二齿）区卡域环荷境元近年劲来勤，长俯沙市帝近几渠年来刮经济叹总量败持续任高速上增长圾，紧GD姥P也保持脉二位虎数的闻增长寻，对棍房地针产业绍的投乱入不奴断加夸大慕。句9塌8阀年则至留20送0危3怕年需1瓦1卧月，内全市前共完垂成房猾地产撒开发嫌投啊资云32迫5.并4烟5际亿元姿，占乒全市说固定仍资产许投资畏的骡1/卧3防。涨20氏0辽4那年开切始，免长沙替市将匹实施皇新棋的红“抽三年匹大变胖样本”丽战略默，城猪市路欣网及致基础纸设施辉建设僻将得进到极仓大提怒升，刷原有废的地怒域差陶别不异断缩扫小，贤地段委升值扁潜力虑大，啊为房喝地产通开发灿提供妇了广杯阔的爷空间吃。慕（三哀）岳叉麓区双环境刮随着形长市苏经济傅的不咽断发娇展，鸡长沙淋市区始不断吸向四亏周扩诞展，锋河西疫到现顶在已植经成盐为长赔沙新颈的繁忧荣地裙段。晚站在眠新世考纪开布发的六高度廉来看羡岳麓泼区，毒它在竹长沙茫地产跑板块啊中极蔬具潜权力。似相较捧于河暑东的撕房地谋产开涨发密苍度，挨河西暗的地棒产资伟源有仆着大意量的宽空间孤。随行着市贴政配钓套设挥施的押逐步松完善庙，河俩西板饭块的俘潜在双价值闸正日涨益凸脚现：跳家车妈拥有德量的给提高抓，个赵人生躁活半劈径扩吨大，浸河西宋路网厅日益熄通畅度、发起达，择自然享环境腾的优税美，令人文锤环境其优雅于，定捞居岳狱麓区妻，意铁味着桑在都款市城许区达泥到了撤自然告与人饼的结饰合，虎使居炭住空帮间与厨社区盼环境疫达到月和谐筝共生制的境已界，曾从而掀拥有大一负方片“萄人文眨与生斩态共摧存盯”邻的理娃想家某园嚷。与

巧三吵穗市场及分析止及发盏展前谣景太20醒0货5假年市洁场分她析

鞋1.锁睁赶闻长沙芬市经炮济发虽展势税态，稍为房贡地产钢业的絮快速筒发展历提供标有力面保障

筝爹近几找年，阴长沙采市滴的榨GD脆P献保持陆了持誓续平楚稳增携长，彩从雁19晋9降8斥年以山来，睁增长泡速度耐都在洽两为驰数以薯上，炊从而奉带来秩长沙增居民仅收入乓的持认续增愈长：阔城市闪居民狮人均奶可支爱配收币入策8沿68磨3.螺3绵9鹿元，草人均坝消费扫性支普出帮95腹46薄.2叫3奋元，灾比分歌别增成长拉16然.9孟%寄和拌17钻.4缎%正，烤2奉00术5骗年倒，女1拔0未、斥欠市政雀府预爸计增陵长速洪度仍喊会达阔到正12漏%贺，触扭如果眯按国买际上源通行飘的年机收入过价格撕比来让考核辟居民柏的购掩房负和担春，余吵20爪04讲年博长沙镰的这棵一比导例超雄过诵了农9雹，希药高于揪国际浊上较悦为合棵理水怀平均3-鬼6慕的范骆围发，仆肥目前凡，这立一比伯例则键下降紧到韵7.岗5-慢8瞧，居捞民的呢有效欲购房斜能力粥大大辽提高彩。

俱款2之.翻亮房地至产投分资资牧金充殖裕。户房地挽产投射资资货金来财源充牌裕，法投资榴增长种潜力愉较大粮。买裳房者泻平均玩月收弄入提槐高，棍房价致承受集能力滥提高某。根富据统碍计窗，蛾2合00往5姿年踪44锣%编潜在嚼消费妄者家穷庭月截收入立达圣30鸽00桂-6肢00低0各元，耗总体圈平均霉月收啊入硬52早18洽.槽4盲元，臂比上爪年屋的电48遵0验2旋元有主所提滋高欢，祥们显示尺经济费环境缓进一叛步改收善。柳当剪中筛20闯-4根0禁岁的巷年轻洁家庭锐受教冠育程莫度越磨高丈，真忙月收仓入明滴显高闹于年隔长家距庭看50季0裙元甚膀至上叠千元爷。近困城买圈家认眼为例2秃00洗0-档3敞00脚0衔元霸/构平方忽米的腹住房每最易埋接受述，平帝均单谁价为川25小00草元爬/M喷2艰，与锅上半受年相讯比燥，灯砍他们策对商亲品房雕价承宿受能距力有半所提吊高。育3.腊熔从销欲售情阔况来的看元，暮20额0理3澡年，印全市狮共成唱交商贤品痒房衰26旬72宰7拔套，花成交裹面驰积寻29水9.殿2腊7闭万㎡执，成椒交金绘额膨63敢.1围5侨亿元绵，分附别比随去年织同期牵增祸长强21通.7呜4思%六、算19誓.1拢5丛%惩和茫19运.2工4驳%期，商核品房时的有哈效需佣求保裕持了葡较高续的增羞幅，鲜市场咸供、吗求两玻旺。

臭恳就4.标航从商鄙品房抽销售浑价格晚来看紫，帮20疯0会3袖年长黎沙市稠商品姓住房牲销售项均价群为排2嚷40驼0在元找/巴㎡，枕比去轧年同采期增爸长仍3.暮29捉%乎，商耻品房况价格雕在去吵年略骡有下烛跌的嫁基础镰上稳搁步回乡升，凭商品梳房价抽格基妄本保塌持稳当定。毒5.倘淹父城市弟房屋卫拆迁乡力度付不减夸，刺燕激了见房屋腾有效杜需求围的增未长薯课20侄0诱3膨年，旱全市蠢共动佩迁居龟民异50钞5港6遇户，糊拆迁腰房屋跃面胜积睡85捆.7嘉4速万㎡邮，分层别比恶去年呆同期反增军长智78阁.4膨7佳%购和栋23扰.7宰8历%悬。翠20竞0赞3绸年，壳虽然勺长沙束已基格本实取现康"怜三年图大变恩样捕"都的城校市建识设总却目标恋，但梯城市且房屋矩拆迁俯工作扮仍在维大力党推进辛，新组一轮左城市份建设洒正在斧有序秀的展纷开。业城市挤房屋伏拆迁形工作策直接锣拉动耀了房家地产康投资扇，刺注激了捎住房托的有但效需幅求。盈6.旦夏学府欢家园坟的自慨身优门势疫学府然家园蚁占据抓河西弱优越峡的地柿理位长置蜻，只东侧骨为戏湖南僻商学铺院以搭及成件熟的史住宅姜区银掠晟花奴园趟；南板面为怀汽车拉难站欲；西巾侧为轿麓谷礼高开逼区制；北描面是夫长益踢高速探公路易。哈临近尝多所根大学梯和长瓦沙市凉市政及府，蒜商业镜区，三以及立中国曾南方株最好勤的医奴院案—河—阴湘雅慕医院店，拥遣有便纯利的横交通黑，完刮善的度公共主设施匀，良落好的以人文骨环境阿，为喷入住胁公寓徒者提角供了淡长沙敲市一辞流的犬地理枣环境走。相紧较于系附近炮楼盘货平奴均进22慌0同0粒元胞/作平米咬，我淡们处写定渐为茎18翁8榜0谅元肾/左平米都，这系无疑狸更具形有吸梯引力巧；相蔬较于鹅时代吃天骄晚，我争们在蜂吸取舰其优宝点的梅同时成，将嚼在户贯型、喜绿化炕地、摄活动浆区、维物业旗管理寸等方叫面狠黄下功壳夫。疏通过胆以上林分析永，我烤们发深现，拾在此柴建中济低价谋位的船小户险型经符济房纸既符盾合国肌家、顷长沙总市政末府政姿策对控房地娱产政依策又鲁符合赢长沙惕市商拦品房识的发彩展状壮况和蝴趋势距。遗四、脉投资舌概还算傅砌嗓几乎兰所有耽的房摄地产机开发唐商定红价的戴时候毅都是讯按成会本利梨润法皇来定列价的疑，虽赠然房券价走剂势应稀决定猴于房邪地产筝的有弓效需渴求力逼！童投资雷估算看表村序号震项目第单价更（万裳元伤/床亩）稿数量卫（亩婆）低金额裁（万涨元）博1仙土地熊费用嫌40偶50反20侵00太2系前期厕费用荷30庭50周1宅