名企目标成本体例指引

目标成本编制指引编号：版号：A/0第1页,共7页傻目标脏成本踪编制崖指引与编制束日期胖审核杰日期朴审核晚日期若审批努日期驱修订野记录宣日渔腥梁期压修订先状态怨修改生内容杏修改磨人趣审核鸟人升审批队人目的规范目标成本编制工作，提升目标成本编制质量及效率。适用范围适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目目标成本编制。编制依据依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》及《华润置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》编制。术语与定义目标成本：是公司基于市场状况、项目定位及规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线，是成本分析、考核、控制及预测的重要基础依据。目标成本调整：是指在目标成本批复完成后，由于项目定位发生颠覆性调整或其他不可抗力因素，需对目标成本进行调整的行为。全成本：包括土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用和税金全科目成本费用。开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。关键活动描述编制依据准备各部门在目标成本编制过程中需准备的资料及测算成果如下：极部门宜准备沫资料朗成果精设计但管理系部飞项目候规划桐指标党、项斜目产倾品标机准、锦项目歇方案拜图砍纸嘱/1冷00鼻%D毅D栏图纸龙、建因筑做闪法孔设计确费目剂标成雕本及收编制愉依据览开发色部车（或袖报建快主责船部门汉）姨当地锈报批红报建江收费叮标准恳、基添础设瓶施费供收费拼标准旋前后详期报估批报爪建费湖用、锁基础勉设施详费用疑目标刊成本把及编淋制依饺据惕财务圾部更地价争分摊柏表、辈税务闸筹划弟方案僚土地糕成本颠、财屠务费春、管谦理费脾、税负费筛营销驼管理侵部店项目描定位肤、样覆板间帝、售饿楼处五、会煮所需臭求、相销售榨费用较、推氏广费旷、产爆品规耕划建涂议书砍（住旁宅项牙目）所销售磁费目卧标成坦本及狼编制淘依据挥投资负运营爱部苦投资蜂批复总书牺-用酒店周事业拴部悦-泡酒店神开业炉采购假及筹匆备费拢项目荷部赢项目带工期执计划泻、特厉殊工妈艺需符求等宪-去合约毛管理舒部扑物业晌类型可划分物、限羊额指廊标、巩对标势资料盲收集凤建安板工程登、公系共配请套、韵环境楚景观恰工程准目标拨成本丸及编亚制依气据嚼物业丹公抓司鸡/袋物业徐主责士部门恰-揪物业燥开办侨费、捏开荒胞保洁析费特别强调：脾1目.重住宅慈项目跌在装方案智设计足通过会总部滩产品贡管理性部审争核抬后泡（商糟业条项目贺为胜10弓0右%D妹D兰图被通过荡后）略为冶目标创成本砌编制们的起腰始时恰间点番，顺合约掘管理青部书斑面萍知会伶各闻部门叨在遮5禁天蕉内提胆供各租自主押责的辱目标丸成本发及编训制依按据资师料年。鉴瑞于狠目标享成本何编制唇时间队较短软，合意约管次理部友可提填前通船知五相关重部门酸收集详数据汉，命以不大影响烟编制杀时间赚和进演度为顺准。盏2述.秀如果霸个别谨项目掀分期偶规划恩方案天政府危审核架通过碧时间标较晚呢，可赤在蝇目标蹈成本拥在大沿区审拆批通忠过后殿报送斯置地话总部睁进行尸预评术审，蓬待规贯划方隙案政窜府审优核通造过后鸡进行窝目标浙成本也的调勇整和恩正式茂评审尚。裹3撞.丢住宅蛋项目构在方述案设珍计通仰过总眼部产永品管肿理部毕评审焰后鲁20调天内恩，商辅业项摄目在蚂初步经设丛计载10冷0嗽%牙成果面通过负总部偶审批虹后令3稀0旋天内胀，合减约管计理部侨上报告目标耗成本井。闲4责.胁各责辆任部齿门足根据滔“杆目标晚成本涝编制槐模板企”失要求誉完成仰的驾成果徐资料绳需要掘经部夹门负登责人茫签字旧确认筋后提旅交合息约管羡理部讲。韵5兆.吹合约浊管理三部负饮责项罚目分舰期茶投资菠额的镜编制坝，姜财务签部进负责摇项目罢分期慎核算疾额及范利润趋率的删测算芒工作湾。盛目标旱成本追编制桂编制忧主体杜目标灵成本但由暂城市牢公司攀合约学部夕组织门各职爷能部绳门进陕行编谱制犹。邀编制稿依据惧置地班总部哀下发哲的限翁额设无计指乐标弹，包叛括住牢宅建指安成帖本限度额设梢计指烤标言（拳V1摸.好0猜版）见、住方宅建始安成诞本限拼额设驴计指彩标祖（硬V号2.垫0悼版）的、歌万象形城成习本管极理指粗引峡（访V1脏.午0掩版）篇、从五彩绸城柿限额役指标桐1.夫0秧、销漂售型白写字近楼限欣额指蝶标桥V1惧.0责以及召后续攻总部领下发暑的其麦他限我额设怎计指耳标。航《目规标成同本恨编制手模板杨》，洁成本适归集刺、分傻摊原要则。义前述刻5贸.委1踏中各用部门逢提供镰的溜编制三依据颂资料洗。掀置地常战略荐采购牙、大贺区集朱中采阻购。今以往佳类似迁工程特相关币数据发或呼市场蓝中窜同挽区域陆竞品槐的成粱本数睛据。允同时励期迅建筑结市场虽相关爆人匹、那材弹、煤机隆价格储。见编制盟步骤船第一粮步：存于《直目标捆成本生编制印模板晕》缠之拣“夫附慨表毕2井-番置地颜目标将成本打测算谁表模卖板狗”职中，陶填写乱“条项目悔概况店表罚”糊，其历中规明划指绪标数蔽据以辨政府犹规划而审批允通过屈后的垃规划剥方案船图挑为准砖，保溉证基速础数买据的蹄准确枕性。盼第二桐步：仁依据孟具体玩项目叼划分笨的物退业类页型分竹别在勒相应璃的建鲁安成业本科肠目上允填写咬建安灯成本杨，其救中消腿耗量艘系数葛列必考须严赛格按另消耗鸡量系昏数钓的定动义计气算填望写；灭在数割据来吧源列纹必须乎详细叠说明何单价工及工所程量文的来握源依伙据范。膊不可责预见凳费陡统一辟在价互格调罩整系绍数中瓶体现俗。政第三记步：疤填写盐“码建安恰单体共外杜成本秒表那”叮，如弯土地援成本护、前陪期费牌用、鞠基础矮设施氏、市血政配尸套、负管理仆费用瓦、财弦务费龙用、趋销售堆费件，并智在备肤注说坛明列辫详细劳说明席各成价本科举目的誓收费窗标准梅及计起算依宽据。过第四哄步：相在性“钞建安盘单体管外成蝶本表粉”法及瓶“君建安宪成本巾表于”来填写拢完成互后，服成本拉汇总博表将虾自动裳生成较。仰第五却步：班将牺目标科成本同测算胞表格禾成稿昨交要由财乞务部耻完成轮财务挪“死表犬1臭-6喊”畜的肤测算解，售测算样该寻项目酒分期龙的饼核算浊成本福及项剖目姐利润宽率皮，要起求财助务部诞在减3敲个工贸作日搏内测猛算完严成并贺反馈魄合约规管理军部。枣第六老步：恼编制订目标蝶成本锻总部胞汇谦报评PP余T谢文件东。涝目标济成本坊编制最物业弃类型眯的划纳分要笨求远/奋核算析对象渡设置阻物业甘类型州是建浇安单拒体目焰标成赌本测疮算的亩基本糕单元科，用顺以分昨类管翅理成溪本指萄标数绣据。坡物业笔类型鸡设置塌是关垂系成凳本数蒸据管迟理效敬率的漂关键伙环节寇，各效大区丝应严简格按升总部良要求矩设置拒，如疮有特葬殊情侵况须迫向总宫部工牌程管柔理部鸣沟通颂调整化。主莲要物牧业类专型傅如下舟：糊虹1.缓住宅程产品稳类型玉：别歇墅、能多层堤、小素高层它、高咐层、极超高岩层、死商业忽（底室商、集裙楼滔商业纹、独蛮立商务业）争、独绳立地李下室篇、特安殊产房品（越保障粗房、蛛还迁艰房、蓄廉租示房、迷限价缎房等堪）俩；魄尊2.血商业崇产品侦类型瞎：购司物中炕心（弹含地典下商驶业）牛、写古字楼振、酒架店、四公寓耗、地脸下室屠（不娘含地伐下商什业）颂；岂摇3.筝独立害公共母配套拢设施板产品炼类型内：学暂校、桑幼儿饭园、捐会所朗、综棍合楼尖、市断政公免园、防农贸聪市场救、公誓共交居通接见驳工亚程等宪，可们根据薪实际杨情况抱新增信。恨核算遇对象霞设置塔如下星：洋序号水住宅恒物业帖类型星说明急设置锋依据库1栗多层宅4F袄-6蛾F令（速含株6+搂1渠F宅）倒普通雀多层首建筑唤，设丰置一回座敞照开楼已梯，促根据拆需要轰设置凑电梯垮2拳小高醋层衔7F恒-1总8侄F来（场含浇18幸F趋）纹7钟到厚1眠1短层设买置一筝座敞妖开楼寄梯和骆一部佣电梯傲，亚1悲2悼层劈到挽1霜8级层以胡下每简个防容火分妻区可午设置挪一座旁通向旁屋顶爸的防僵烟楼柏梯和挑两部注电梯残（含拾一部统消防总电梯冈）啦3姥高层规19煮F葡（未含团19除F势）酿~尚建筑厘物高州度沉10坦0土m纳（不心含润10呆0m田那）秃每个置防火塑分区橡需设怀置两依座通颠向屋贷顶的地疏散咱楼梯菊和两武部电英梯（滩含一勺部消滥防电次梯）叔，或墓者单损元楼缎之间滑18垮层以蚕上楼烫梯通眼过阳键台或吃凹廊递连通茫4蛇超高净层籍建筑恰物高妇度分10誉0m周及以举上踩每个积防火戏分区表需设敞置两堂座通僵向屋耀顶的雄疏散剩楼梯岁和两争部电庙梯（耻含一绕部消谈防电眼梯）宝，需剑每争1朱5许层设怀置避叨难层惧，需筒设置烛自动玩喷水刃灭火各系统奴，电幸梯设笨置较竖多，杀消防雾要求矩较高厅5私别墅疾独栋钱/班连排蛾/葛叠拼冰/风双拼鉴立面惕复杂阶，多吹栋多射层建烘筑营6穷保障巩房蹲按悲6僚层还、枯7遭层共-1求1预层稠、驼1开2趟层叔-1夫8贪层张、壮1举9龙层配-1纳00御m薯7迷还迁随房捐按旋6走层借、家7抄层摇-1变1歇层暖、第1醋2垂层陆-1舍8专层谅、亿1白9围层原-1绕00首m僵8震廉租徐房岭按框6她层各、碎7版层俊-1泳1虎层漆、体1散2紫层兽-1烘8亡层规、倾1武9尤层购-1愁00励m洗9敬限价精房佛按盘6踏层旦、晕7厌层报-1晨1高层惭、辫1虎2悄层棉-1搜8夹层倦、脆1霞9裂层纺-1毕00纷m铸10求底商妇11巷独立乐商业寇12曾独立姿地下流室逮住宅蓝塔楼辅地下壮室以劲外地济下室瓜范围仿序号行商业寺物业竹类型盏说明刚设置惨依据念1恒购物母中心释万象搞城、敲五彩杜城地畅上部贷分盆含地跨下商哥业姻2浊写字惠楼身写字对楼地肺上部肌分装3体酒店柿酒店赴地上茫部分土4制公寓封地上依部分赚5盈地下游室史不含六地下桶商业筝序号沉公共君配套我设施截产品膨类型源说明银设置丽依据偶1尾学校燥独立重公建且配套通需单敲独设触置产锻品，阿非独风立公廊建配缴套不脏需要额单独阿设置访产品携2豪幼儿种园霞3牙会所刘4尝综合胡楼劈5何市政姨公园再6器农贸堡市场管7伏公共衔交通盖接驳夫工程短8逃其立他慢(锐可新沾增幻)开成本准归集棚、分挠摊原湾则朵1.役敢项目窑分期随成本姿归集泡原则您：项莲目分译期目适标成虑本按想当期岁开发盗成本误总投羡资编旅制，匆跨期翁成本款分摊教单独嫂说明嚼。当狼期开伍发的搏独立宇公共蜂配套旁设施伍（小责学等眉）单太列成霸本核辆算对殿象，凑进行卷成本箭归集馒；销毒售设顽施费坑（临鸦时售弦楼部搂、临衰时样眼板间没等）唯归入朱销售愈费管成理范患畴，创目标糊成本容编制罚时归伐入开咬发成画本下乓的开同发间疮接费靠中。抛2.死维分期烘产品闻成本化归集田原则怨：真a坚)蛾按部闹位成范本构葱成伏；刊b蓬）影腊响部瞒位成自本主缓要因膛素固；滨c蛋）便感于成忌本测剧算和锦成本例数据竖积累辉；笔d棋）基奖本保注持与扑分摊瓣原则损一致样。排讨成本仓分摊救原则锻：谁开受益铺，谁男承担牧。郊不可魂预见霸费预浮留而目标悲成本腥编制切时不酿可预哈见费舅（婶及变急更签煮证、注人工艳及材安料上辛涨裤等不因素郑）绢统一陵按住尼宅钓5端%喂、商吗业榜8%骂作为淘预留坑上限划，预记留系矿数的伶基数配为房刮地产雅开发劳成本聚，不走包括甚土地章成本吹、管才理费匠、营惕销费逢、财迹务费拆及税尾金。纸内外屡部成柳本对拨标湿目标孝成本像编制色需融唉入内针外部读成本学对标裤工作索，并每落实忘对标惜结果锻，具双体须普明确植以下您几点捎以供改目标浅成本豆评审钢时参晒考放：漏报①第库住宅究成本遍限额苹设计良指粘标攀V1驻.屿0舱指标沫达标大率情均况吊；询深②老奉住宅番成本算限额僵指轮标脚V2袍.责0狱指标钓以及就户内涉精装手工程蜓成本个配置估合理辞性骆；住茅③径致商业捎项目魂成本艺管理齐指引脉技术胀经济舅指标筑达标搜情况玉；迈座④妇鞋竞品咬楼盘晌成本窝结构姻及产冲品标崇准对愈标。腔目标缴成本扮交底航文件史目标敬成本卷评审含完成唯后，扭由合枝约薯管理勾部楼按照甚《设我计标龙准交凡底文臂件甘》编侍制坦交底裕文件教，编织制完歌成后剪通过并工作但联系阁函形聚式键发送辅至设吨计古管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