汝州金鼎时代广场商业项目调查研究分析报告

汝州金鼎时代广场项目商业调查报告2008上海迪摩商业投资咨询有限公司SHANGHAIDEMALLBUSINESSCONSULTATIONCOLTD一、消费者调查1、消费者规模及分布

2、消费者构成与消费水平3、消费者的消费倾向及习惯

4、消费者对各类零售业态的喜好

5、消费者设施需求及对本项目期望与建议二、商业经营者调查

1、商业经营者经营现状2、商业经营者对项目开发的喜好目录三、项目优劣势分析四、商业策划要旨五、项目商业定位分析及说明六、项目商业规划建议1、功能组合

2、商业布局规划

3、商户来源4、销售建议七、项目营运期人员编制八、开业倒计时计划九、其他目录一、消费者调查1、消费者规模与分布消费群规模与分布本案汝州市区图

描述

项目所处汝州创新誉州大厦座落于新老城交汇处，规划发展的汝州市中心地段，位于市商业中心望嵩路的辐射区域内，有利于满足新城与老城消费者的需求主要目标消费群来自汝州市居民：汝州市总人口94万，且随着城市化进程的加速，人口数量稳步增长边缘商圈次级商圈核心商圈2、消费者构成与消费水平为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下顾客分析

样本组合问卷所覆盖的主要问题样本：有效样本总量146项目：-年龄

-性别

-婚姻状况

-收入水平

-学历状况地点：-项目周边三公里内社区、商业网点-市区各主要商圈→购物

-价格水平

-产品品种

-购物频率

-地理位置→购物地点的认识和感觉特征

-购物区

-商店→零售业态的喜好→购物环境

-交通方式

-服务的利用→配套设施与服务项目需求消费群体中，18-25岁青年人群占了总比重的53%

年龄结构（n=146）描述

18-25岁占总样本比重的53%，是主要消费群体其次是31-45岁占总样本比重的31％，是次要消费群体其中46-60岁的年龄阶段，在本次市场调查中，因为文化层次之原因，无法配合填写试卷，调查力度相对薄弱★男性46%女性54%主要消费人群中未婚青年女性居绝大多数

性别（n=146）婚姻/家庭状况（n=146）单身女性占逛街人数的大部分市场调查中，女性79人，占总样本比重的54％市场调查中，男性67人，占总样本比重的46％总结：如何吸引单身青年消费群体是本项目应当关注的重要因素之一

主要消费人群的受教育程度中等：高中、中专占59%

学历结构（n=146）描述高中/中专/职校学历占59%

大专学历占19％初中及以下占14％本科占8％总结：各调查地段受访对象教育程度以高中学历居多，学历中等，收入水平在当地适中，相应地成为消费主力人群

主要消费人群来自汝州市本地，其工作地点也以本地为主

消费人群（n=146）工作地点（n=146）总结：各调查地段受访对象（未来的消费人群）主要是在汝州工作的本地居民汝州市本地人占总样本的91％，不是本地占比仅有9％工作地点在汝州的占总样本的98％主要消费人群的工作性质是：企业员工占34%

工作单位（n=146）描述企业员工34％学生25％个体商户13％公务员12％在家务农10％教师/医生/律师/科研人员3％企业高管3％3、消费者的消费倾向及习惯主要消费人群的个人月收入：800元以下、800-1200元之间，

共占65%

A、800元以下34％B、801-1200元31％C、1201-1500元16％D、1501-1800元8％E、1801-2000元5％F、2001-2500元3％G、2501－3000元2％H、3000元以上2％个人月收入（n=146）描述总结：主要消费人群月收入属中等偏下，主要的目标消费群体是当地百姓主要消费人群的个人月消费支出：500元以下、500-1000元

之间，共占85％个人月支出（n=146）描述500元以下45％501-1000元40％1001-1500元7％1501-4000元3％总结：主要消费人群月收入与月支出比例基本相符

主要消费人群的家庭月收入：1501-2500元占36%

800元以下10％801-1500元18％1501-2500元36％2501-3000元20％3001-4000元8％4000元以上9％家庭月收入（n=146）描述主要消费人群的家庭月消费支出：1201－2000元占34％家庭月支出（n=146）描述800元以下16％801-1200元24％1201-2000元34％2001-3000元13％3001-5000元3％10000元1％消费者选择购买产品时的最主要因素：流行趋势、时尚主要因素（n=146）描述价格

35品牌14流行趋势、时尚53品质39其他5消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为：101－200元价格（n=146）.描述

100元以下50101---200元58201---300元23401---500元5601---700元2701---800元4800元以上1消费者购买一件夏季服装能够接受的价格为：151－300元150元以下22151—300元56301---450元41451---600元10801---1000元71001---1300元71300元以上1价格（n=146）.描述

消费者喜好在工作日下班后购物,时间通常在1小时左右工作日下班后

67％周六19％周日9％其他（请注明）5％30分钟4％1小时20％2小时16％3小时14％购物的时间（n=146）每次购物的时间（n=146）消费者喜好选择的交通工具：步行，单程所需时间10分钟内步行39％公交车9％自行车12％私家车10％摩托车/电动车25％交通工具（n=146）单程所需时间（n=146）

10分钟以内66％15-20分钟26％30分钟3％60分钟5％IntroductionStrategyConclusion4、消费者对各类零售业态的喜好消费者喜好的购物场所及其零售业态购物场所喜好（n=146）描述消费者喜好的购物场所前三位依次是1、老城购物中心2、望嵩路沿街专卖店3、春天服饰广场、金世界步行街消费者喜好的零售业态1、大型超市2、品牌专卖店

3、专业卖场、步行街优势（n=146）.描述

高中/中专学历的消费者最喜欢的购物场所是超市（老城购物中心）超市，如老城购物中心62%望嵩路沿街专卖店14%春天服饰广场9%步步高平价商场4%步步高精品商场7%金世界步行街4%62%14%9%4%7%4%0%10%20%30%40%50%60%70%超市，如老城购物中心望嵩路沿街专卖店春天服饰广场步步高平价商场步步高精品商场金世界步行街消费者喜欢到这些商场购物的原因购物场所喜好（n=146）描述

消费者喜好到这些商家购物的原因1、离家较近2、距离工作地点较近3、交通方便消费者喜好的消费活动支出前两位：服装/化妆品、食品消费活动（n=146）.描述

消费者喜好的消费活动支出前两位依次是服装/化妆品、食品总结：服装/化妆品应是本项目重点关注因素之一食品和餐饮也是百姓必不可少购物需求消费者喜好逛街的区域是：服装鞋帽、化妆护肤、精品屋消费活动（n=146）.描述

IntroductionStrategyConclusion5、消费者对设施需求及本项目期望与建议消费者认为汝州市场最缺少的购物场所是：中高档百货商场中高档的百货商场45％中低档的百货商场18％大型超市19％批发市场18％价格（n=146）.描述

★消费者光临本项目的可能行：一定会、有可能会的占90％受欢迎程度（n=146）.光临的可能性（n=146)

有可能49一定会83不肯定13不可能0消费者希望本项目包含的零售业态是：流行百货、大卖场业态（n=146）.描述1、流行百货44％2、大卖场（大型超市）30％3、精品百货26％消费者希望本项目包含的专卖店前三位依次是：业态（n=146）.描述专卖店前三位的依次是：1、精品服饰专卖2、化妆品/香水专卖3、体育用品及运动服专卖、家居家饰消费者希望本项目包含的餐饮业态前三位依次是：业态（n=146）.描述餐饮业态前三位的依次是：1、本地特色小吃2、美食广场3、冰淇淋店消费者希望本项目包含的娱乐、休闲业态前三位依次是：业态（n=146）.描述娱乐、休闲业态前三位的依次是：1、电子游戏/网吧2、健身俱乐部3、电影院消费者希望本项目的商品和服务设施是：中高档档次（n=146）.描述中低档16％中高档72％高档11％个人收入在1200元以上的消费者更偏重精品百货与大卖场的组合优势（n=146）.描述

传统百货13.20%流行百货20.50%精品百货28.90%商业步行街4.80%大卖场（大型超市29%专业市场3.60%优势（n=146）.描述

流行百货是女性消费者希望本项目包含的零售业态之首流行百货34%大卖场（大型超市）20%精品百货20%专业市场11%传统百货9%商业步行街6%消费者认为本项目区域的优劣势：优势（n=146）.劣势（n=146)★优势：1、地理位置——优越2、交通——便捷3、商业气氛——较好★劣势：1、住宅小区——较少2、居民层次——不高3、人口集中程度——不足消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响

消费者要求购物环境良好，配套设施完善如：停车、休闲、娱乐、餐饮、便民设施等）顾客如何创造良好的购物环境，是项目增强竞争力的关键主要发现影响消费者总体认为综合性中高档综合百货商场属市场空白目前的消费者大多数选择就近购物或去方便抵达的地点购物该项目的市场定位应当满足消费者需求适应汝州市场环境，即适度超前、又不脱离实际。以本项目周边居住人群和商务人群为目标人群，同时扩大辐射范围，吸引更多消费群体（尤其是有车阶级）消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响消费者喜欢的餐饮：本地特色小吃、美食广场、冰淇淋店顾客汝州有不少特色小吃，但缺乏统一规范的特色小吃街，如何将本地小吃有效的统合在一起，形成规模效应，对项目来讲是非常有价值的主要发现影响学历偏低（高中/中专/职业技校占

59%），收入中等偏下，影响购买能力目前消费群体中以年轻人为主（18-25

岁占53%），女性是消费主力军（占54%），男性消费目标性比较强在商品经营中注意二、三线品牌的引进，结合实际操作，兼顾中端消费群如何创造单身青年与年轻家庭的消费场所，是项目在考虑商业形态和业态组合上应予高度重视的课题消费者希望本项目包含的零售业态是：流行百货、大卖场在主力店招商中大卖场的引进质量高低，将影响项目整体形象二、商业经营者调查为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下商业经营者分析

样本组合问卷所覆盖的主要问题样本：有效样本总量148项目：-年龄

-资质地点：-项目周边二公里内商业网点

-具体路段：望嵩路丹阳路风穴路洗耳路广成东路

→经营现状→开店计划→购铺计划→客户资源→商业观点→项目建议1、商业经营者的经营现状描述

商户年龄结构

n=148

年龄在31-45岁之间的占比59%26-30岁之间的占比27%；经商人员年龄结构青壮年比例较大经营思路灵活，适应性强具有一定商业经营经验与抗风险能力经商人员青壮年比例较大：31-45岁之间占比59%描述

样本

n=148

汝州本地人占94.6%来自平顶山的仅占5.4%其他地方来汝州经商的很少本地人员经营降低了商家流动性，使商铺经营的稳定性得到一定保证经营者对本地市场与消费习惯的了解与熟悉使其更能准确把控经营方向经商人员基本上为汝州本地人：占比94.6%1年以下的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%有商业经营经验的商户占相当大比例，这与调查的年龄结构成正比商户丰富的商业经验对汝州商业的发展会起到积极的推动作用商业经营者的经营时间：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%样本

n=148描述

个体经销占47%

汝州总代理占46%厂家直营占7%目前此商圈中商铺个体经销和汝州总代理占领导地位厂家直营的占比相对较少，说明汝州商业处于发展期，后期具有很大的发展潜力

商户经营资质：个体经销与汝州总代理基本持平样本

n=148描述

122215020406080100120租赁商铺自有商铺业主联营样本

n=148描述

租赁是商铺经营的主要方式，占比82.4%租赁商铺占比82.4%，是目前商业用房的主导趋势自有商铺占比14.2%和业主联营占比仅3.4%

20㎡以内占16.9%

21-40㎡

占33.8%41-60㎡

占14%61-80㎡

占9.9%80-100㎡

占12%100㎡以上占13.4%商铺经营以中小规模居多商户经营面积：21-40㎡占33.8%样本

n=148描述

年经营业绩在10万元以下的占38.7%年经营业绩在10-20万元的商户占25%年经营业绩在20-30万元的商户占11.3%年经营业绩在30-40万元的商户占4.8%

年经营业绩在40-50万元的商户占9.6%年经营业绩在50万元以上的商户占10.4%现有商户经营业绩状况成哑铃型，10万元/年以下居多数样本

n=148描述

这与商铺的规模大小是相辅相成租赁年限1年占44.8%租赁年限2-3年占18.1%租赁年限3-5年占19%

租赁年限5-10年占10.3%租赁年限10-15年占1.7%租赁年限15-20年占0.08%租赁年限20年以上占5.2%商铺的租赁年限：一年的合同租赁期限占44.8%，租期较短，在经营上具一定灵活性样本

n=148描述

租期在20年以上的例：美特斯邦威、金盾、蝶妆等品牌样本

n=148描述

商户对于目前的经营现状比较满意，多数处于赢利状态60%的商户对于目前的经营情况处于满意状态

37%的商户处于保本或低赢利能力状态只有4%的商户处于不满意或亏本状态明确表示有拓展计划的有67户，占比45.9%

处于观望状态的有56户占比38.3%

确定没有拓展计划的有23户,占比15.7%描述

近期拓展情况

n=148商户近期有非常明显的拓展计划商铺顾客主要来汝州市区和商店附近居民，占比93%。周边郊县和外地顾客占比7%顾客范围

n=148描述

顾客来自于汝州市区和店铺附近居民的占93%顾客来店频率

n=148描述

顾客光顾率较高：1周1次占29.4%1周2次占39.5%

1周3次占6.2%

总计75.1%日均客流量较大，对于商业人气的带动具备了一定的先天优势一半以上的顾客具有忠诚度：一周光顾1-2次的占68.9%经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：

商户经营面积以21-40㎡（占33.8%）为主，经营业绩多在10万元/年（占38.7%）以下经营者商业经营者的年经营坪效较低，会直接影响到商场租金水平；整体商户经营理念、经营水平有待提高主要发现影响商业经营资质以汝州总代理为主（占34.6%）经商人员青壮年比例较大（31-45岁占59%），以本地人为主（汝州人占比94.6%），经营时间在5年以上（占比37.2%）本地现有品牌是项目招商的重要资源这部分商业经营者作为汝州商业的主要支撑，经营思路灵活，具一定商业经营经验和稳定性，对汝州市场与市民消费喜好非常了解，是项目商业运作的基础资源经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：

商铺主要客源来自汝州本地居民（占93%），一半以上的顾客具有忠诚度（一周光顾1-2次的占68.9%）经营者项目主要目标客群是汝州市区居民，应围绕本市居民需求，切实为其提供全面的商品和服务主要发现影响

60%的商户对目前经营现状比较满意，45%的商户有明确的拓展计划租赁年限以一年为主，占44.8%，2-5年占37.1%，个别一线品牌租期为20年汝州商业正处于发展上升期，具良好的商业基础和很大的发展前景，需有一定竞争实力的商家入驻来提升整体商业氛围项目租赁合同期限的设定需结合实际灵活运作2、商业经营者对项目开发的喜好

描述

样本

n=148中高档百货商场占46%

大型超市占27.4%

中低档百货商场占14.2%

批发市场占10.6%

商业步行街占1.7%

商业经营者认为汝州最缺少的购物场所：中高档的百货商场金世界步行街的惨淡经营，使经营者对步行街业态失去了信心

描述

样本

n=148认为一定会受欢迎占43%认为有可能会受欢迎占41%持不肯定态度占15%

本地居民希望有全客层的集中消费的场所，以满足消费者的生活消费需求在广成中路与风穴路交汇处（市标附近），新建一个大型商业中心，84%的商业经营者认为会受欢迎

描述

样本

n=148认为前景很好占67%认为一般占8%持不肯定态度占25%商业经营者对项目的前景非常看好经营者认为项目应该成为汝州新商业的代表

样本

n=148有计划占53%

持观望态度的占40%

没有意向的占7%

样本

n=148

描述

大多数商业经营者有进驻商场的计划

描述

投资意向

n=148确定会占44%

可能会占53%

不会占3%

商户投资意向非常明朗，愿意入驻项目经营的占97%招商时要制定出开发商、商户之间的平衡点条件，会有利于招商的进行

合作方式n=148描述

租赁经营自收银占41%

租赁经营统一收银占39%

联合经营占20%商业经营者希望与商场的合作方式：租赁经营占80%108租赁经营倍受青睐，商户具有灵活的经营权，在一定程度上有利于商品的销售

租赁面积n=148描述20㎡以内占12.9%21-40㎡占32.8%41-60㎡占18.5%61-80㎡占12.1%81-100㎡占6.4%104-150㎡占6.4%151-200㎡占6.4%201-250㎡占4.2%商业经营者所需面积：21-40㎡最受欢迎108经营者希望项目包含的零售业态：精品百货最受欢迎样本

n=148

描述

1、传统百货占3.7%2、流行百货占30.1%3、精品百货占36%4、商业步行街占3.7%5、大卖场（大型超市）占17.4%6、专业市场占9%大多数商户更欢迎精品服饰专卖，化妆品/香水也较受欢迎，金银珠宝与运动服专卖排名第三，儿童用品排名第四样本

n=148对餐饮业态的选择：美食广场最受欢迎，本地特色小吃与中式快餐位居其后，西餐咖啡较受青睐样本

n=148对项目服务设施的建议：选择中高档的占63.7%对服务设施的建议n=148

描述商业经营者认为：项目的服务设施应在中高档选择中档的占8.7%

选择高档的占26.1%

选择中低档的仅占1.3%对项目经营商品档次的建议：选择中高档的占63%对经营档次的建议n=148

描述项目经营商品档次：中高档占63%选择高档的占25%选择中档的占10%

选择中低档的仅占2%调查结构n=148描述认为购物的占3%，选购物+餐饮的占16%，选购物+餐饮+娱乐的占26.3%，选购物+餐饮+娱乐+休闲

的占54.7%目前商户多希望的项目功能表现是多业态，全功能的服务业态，单单强调购物功能的明显不足，而大都希望涵盖购物＋餐饮＋娱乐+休闲

54.7%商户对建造的商业项目，希望具有全功能、多业态的商业功能05101520253035404550购物购物+餐饮购物+餐饮+娱乐购物+餐饮+娱乐+休闲对项目管理与服务团队的建议：希望长期委托商业专业管理团队管理占64%对管理与服务的建议n=148

调查结构n=148描述认为地理位置优越占31%

认为交通便捷占21.4%

认为有一定商业气氛占14.7%商业经营者认为项目所处位置的优势：地理位置和交通便捷调查结构n=148描述因非老城区，住宅小区偏少认为居民层次稍低占17.8%

人口集中程度不足占15%商业经营者认为项目所处位置的劣势：住宅小区少与居民层次稍低经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：

商业经营者希望与商场的合作方式以租赁经营为主（占80%），但较大一部分商户希望自收银（占41%）

经营者租赁经营倍受青睐，商户具有灵活的经营权，在一定程度上有利于商品销售；但倾向于自收银，主要受传统观念与资金周转限制。因此，在回款账期上应充分考虑其承受能力主要发现影响经营者有入驻商场计划的占53%，持观望态度的占40%

84%的经营者认为项目作为汝州新商业的代表会受欢迎，对项目的前景非常看好商户对于金鼎商业项目并没有太多了解，招商的宣传推广和造势，应作为后期工作的一个重要组成部分；招商策略的制定也是增强商户信心的重要手段汝州市民非常需要有一个全客层、集中消费的场所，以满足日常生活消费需求，这也与当代建设和谐社会发展相适应经营者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响：

精品百货最受欢迎，对餐饮业态的选择：美食广场最受欢迎，本地特色小吃与中式快餐位居其后，西餐咖啡较受青睐对项目管理与服务团队的建议：希望长期委托商业专业管理团队管理占64%经营者精品百货与大卖场业态是主流业态，餐饮、娱乐休闲等服务性业种是商户认为不可缺少的项目，传统美食较受欢迎，西式快餐将弥补市场空缺主要发现影响大多数商户更欢迎精品服饰专卖，化妆品/香水也较受欢迎，金银珠宝与运动服饰排名第三；童装/玩具与家居家饰排名在家电之前对项目服务设施的建议：选择中高档的占63.7%；对项目经营商品档次的建议：选择中高档的占63%；希望有全功能、多业态的商业定位在业态配置方面以常规性商品为主，以丰富的经营品类来吸引消费者定位为中高档全客层的一站式消费场所是大部分商户所希望的商户更希望有专业性强的管理团队来长期操盘，使项目达到共赢的目标消费者经营者主要建议一、定位：1、定位中高端，实现集中购物，全客层的一站式消费场所

2、贴近生活，服务大众，照顾百姓，实现共赢

3、关注本地居民的消费观念二、经营管理：1、有专业团队管理，实现统一管理与营销

2、租金相对合理化，商铺费用不能过高，前期应考虑减免税收项目，以搞好商场经营为主

3、加强服务性管理，商品结构具有代表性，价格具有竞争性，稳定顾客群，吸引回头客

4、多样性消费与服务相结合，内置结构富有个性，吸引眼球三、配套：1、方便顾客消费，如免费停车场、公共休息场所

2、有特色，特别是有汝州文化内涵四、意义：成为汝州新商业的代表

消费者与经营者对本项目建议：

三、项目优劣势分析1）项目无论在立地条件、竞争状况还是内部条件，均存在较大的优势，但仍应在规划、业态方面有创新的内容项目于新老城交汇处，规划发展的汝州市中心地段，毗邻文化宫广场，项目前面为市标建筑，与汝州主要的商圈望嵩路遥相呼应周边毗邻住宅小区及北部新开发的在建项目较多，会带来较大客流公交系统状况好系商家选址的优选位置立地条件劣势优势目前大量人口居住在城市核心商圈商区内，竞争难度加大，项目的商业开发需较多的前期投入来培育市场2）项目无论在立地条件、竞争状况还是内部条件，均存在较大的优势，但仍应在规划、业态方面有创新的内容竞争状况劣势优势汝州市购物存在地区性，本地消费较为集中，并且能吸引部分其他郊县的消费者，（主要是因为汝州与其他城市存在地域差异，与洛阳、许昌、平顶山距离较远）在汝州市场没有传统的百货商场，商场基本处于空白状态，目前仍然没有竞争对手出现，对于此项目来说是绝佳的商业契机。

汝州商户及市民对于高档次商场（如金博大、丹尼斯）的期盼心理，对于此项目来说也是一种机遇。

周边商户资源较为丰富。

老商圈春天服饰广场、步步高商场都已经历长期经营，且具稳定消费群消费者是否会按照我们的设想，从老商圈转移到本项目，仍有待努力

3）项目无论在立地条件、竞争状况还是内部条件，均存在较大的优势，但仍应在规划、业态方面有创新的内容内部条件劣势优势项目规模适中，近2万平米的体量较适合汝州市的消费市场及本地的商业发展水平。

硬件设施设备较好，观光梯、货梯、扶手梯、坡道梯、中央空调、喷淋系统等硬件设施一应俱全。项目所有铺位均未销售。物业自持为今后招商及运营管理提供相应保障（商铺的销售会给后期的招商运营管理，特别是主力店的招商造成很大影响，带来种种的后遗症，在其他地市有很多此类案例。在这里不再赘述）开发阶段性运行增加项目发展的变化四、商业策划要素/主旨汝州正处在一个城市快速发展阶段，人们的消费观念将发生很大变化，不再仅仅满足物质的需求，将更加注重精神需求，即体验式消费

高品质服务的连锁/品牌店将大举进入未来市场规划完好，富有情趣的商业空间更受青睐餐饮、文化、娱乐、运动、休闲等业态比例将呈上升趋势五、项目商业定位分析及说明主题商场城市核心/新经济增长点区域有人流消费基础较大空间尺度完备的生活系统便捷交通体系本项目将城市中的零售、办公、居住、餐饮、休闲等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、体验型的中高档综合商场容零售、办公、居住、餐饮、娱乐、休闲为一体的建筑。

地理、政治、文化、经济中心精品零售消费空缺区域

2万商业建筑面积集商业、居住、商务多功能一体城市交通核心1、项目属性本项目是位于城市核心区域的、多功能体验型的中高档综合商场战略目标2、战略目标：通过百货商场的运营，打造汝州地区顶级百货商业品牌，形成区域垄断，推动其他地区及同类项目的运行

成功开业吸引消费者完善经营管理实现物业价值最大化

提升项目品牌形象获取经营利润

前景：消费者与经营者对项目前景非常看好，独享天时、地利、人和商业：南面商业氛围较浓，西南两面昭示性较好，商业价值较高人流：两面临路，主要人流来自城市主干道的广成路及风穴路景观：西南两面临街，能见度较高，形象展示好，对面广场公园，相对景观资源较好未来发展方向：北扩东移的城市规划，使项目位置得天独厚，成为未来城市中心。汝州新的城市商圈呼之欲出4、总体定位-功能定位项目整体集居住、商务、商业等多种功能与一身，容商业、写字楼、酒店等多种物业形态于一体，通过合理规划，来实现项目的复合功能性。本案居住功能商务功能商业功能写字楼地下超市餐饮娱乐酒店中高档百货

5、商业功能定位消费者喜欢的功能商户喜欢的功能整体功能定位多功能：购物、餐饮、娱乐、运动、休闲多功能、多业态：购物、餐饮、休闲功能齐全：购物、餐饮、娱乐、休闲商业酒店写字楼各项市场定位汝州核心地段最具特色的酒店汝州硬件配置最好高端物业管理的写字楼

填补市场空缺打造汝州中高档综合商场6、各项市场定位业态定位中高档

形象推广高档中档中高档中低档低档高档业态定位中高档符合项目市场需求，并有利于经营及销售产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象7、经营档次定位依据消费者与经营者的调查结果针对汝州市民的切实需求围绕汝州商业的市场空缺定位原则：8、目标市场定位

以商务消费为主，兼顾家庭消费的中高档综合百货

家庭月消费1000元-2000元18-45岁高中/中专

偏上女性占比大企业员工公务员年龄学历性别职业消费各项人流细分商业酒店写字楼互动互利六、项目商业规划建议1、功能组合以购物为主，餐饮为辅，兼顾休闲娱乐的中高档综合商场购物休闲餐饮儿童、家居、音像、家电等美食小吃男女服饰、运动休闲装珠宝、化妆、皮鞋、皮具知名快餐超市大卖场网吧、影院等1、项目商业形象全面实现；2、业主自持一层、二层，招商经营压力小；3、三层、四层销售部分单价相对较低，销售门槛低，消费范围大。方案一：项目全面招商，整体开业。销售项目三层、四层。1、项目整体招商难度大，品牌质量难控制；2、未来经营风险较大；3、四层因楼层高，销售单价较低，利润不高；4、工程进度方面必须保证2008年8月10日前交付使用；5、人员招聘、培训时间较短，压力大。2、商业布局规划优点：不足：四层：美食小吃、童装、玩具、床品、羊绒羊毛、网吧、影院、休闲三层：休闲装、运动装、男装二层：少女装、淑女装、贵妇装、饰品类一层：珠宝、化妆品、鞋类、皮具箱包负一层：超市大卖场方案一：业态规模规划合计23595㎡4791㎡

5155㎡4539㎡4546㎡4564㎡一层二层三层四层珠宝化妆女鞋男鞋箱包金伯利、戴梦得、金鑫、老凤祥、六福、兆亮、中宝……欧莱雅、玉兰油、羽西、美宝莲、兰姿、蝶妆、清妃……百丽、千百度、星期六、接吻猫、富贵鸟、卡弗尔、达芙妮……金利来、梦特娇、圣大保罗、红蜻蜓等皮鞋金利来、保罗、鳄鱼恤等箱包代表品牌（一层）少女装淑女装贵妇装休闲装衣恋、艾格、拉夏贝尔、播、双星宝贝、阿依莲、ADA……歌力思、天恩、名师路、影儿、百图、季后风……哥弟、声雨竹、菲姿、斯尔丽、欧尼雅、纤、红人……真维斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以纯、唐狮、罗宾汉、百世吉、卡丹路……代表品牌（二层、三层）男装运动装儿童床品羊绒羊毛金利来、顺美、雅戈尔、罗蒙利郎、九牧王、虎都、

……耐克、阿迪达斯、KAPPA、李宁、彪马、乔丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、阳光宝贝、梦洁、馨亭、安睡宝、富安娜……鄂尔多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪莲、珍贝、梦特娇……代表品牌（三层、四层）1、项目整体招商难度降低；2、经营风险较小；3、销售利润增加；4、房产销售收入可以贴补经营、营销投入。.项目一期先开业，二期待一期经营半年至一年后再定。1、项目商业形象不能全面实现；2、工程计划需重新调整。优点：不足：方案二：四层：美食小吃、休闲、娱乐三层：休闲装、运动装、男装二层：少女装、淑女装、贵妇装一层：珠宝、化妆品、鞋类、皮具箱包负一层：超市大卖场方案二：一期商业业态规模规划合计约15339㎡，项目二期业态规划根据一期经营情况待定3091㎡4791㎡2475㎡2482㎡2500㎡一层二层三层四层珠宝化妆女鞋男鞋箱包金伯利、戴梦得、潮宏基、明牌、六福、兆亮、瑞恩……欧莱雅、玉兰油、羽西、美伊娜多、水之澳、ZA、露华浓……百丽、千百度、星期六、接吻猫、卡弗尔、达芙妮、黛安娜……金利来、梦特娇、圣大保罗、红蜻蜓等皮鞋金利来、保罗、鳄鱼恤等箱包代表品牌（一层）少女装淑女装贵妇装休闲装衣恋、艾格、拉夏贝尔、播、双星宝贝、阿依莲、ADA……歌力斯、天恩、名师路、影儿、百图、季后风……哥弟、声雨竹、菲姿、斯尔丽、欧尼雅、纤、红人……真维斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以纯、唐狮、罗宾汉、百世吉、卡丹路……代表品牌（二层、三层）男装运动装儿童床品羊绒羊毛金利来、顺美、雅戈尔、罗蒙劲霸、七匹狼、柒牌、

……耐克、阿迪达斯、KAPPA、李宁、彪马、乔丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、阳光宝贝、梦洁、馨亭、富安娜……鄂尔多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪莲、珍贝、梦特娇……代表品牌（三层、四层）3、商户来源：根据市场调查商户实际情况，预测招商客户来源如下：（1）郑州市场约占10％（2）平顶山等周边县市约占10％（3）汝州当地约占80％面积约10100㎡时机项目的主力店招商完成时，开始销售策略反租十年，年回报率6％－7％，十年后可继续反租也可由开发商将房产按原价回购4、销售建议：根据经营方案确定销售方案。方案一：销售项目三层、四层。面积约8256㎡时机项目一期经营半年至一年之间，经营前景好，社会影响力大时策略根据一期经营情况制定销售策略方案二：销售项目二期一层至四层。七、未来合资公司管理架构与人员编制

董事会1、完整的组织架构及人员编制合计人员：74人总经理1人总经理室4人运营部34人

物业部2人财务部25人营销部4人副总经理2人经理1人主管2人秘书2人部长（招商、运营）2人业务主管（合同、质量）2人营业处主管8人保卫主管2人保安15人客服主管1人总台、播音、团购4人部长1人美工2人企划1人部长1人出纳1人账务4名IT主管1人收银主管2人收银员16人水电主管1人设备维护主管1人业务总监1-2人总经理室负责公司人事、行政、内部协调、外部联系工作负责公司业务运营、卖场管理、保安、客服、团购等工作运营部负责公司营销活动的制定、落实，公司形象推广营销部组织架构说明负责公司财务管理、收银、IT系统等工作财务部负责公司物业工程、消防、水电设施、日常设施维护、维修等工作物业部董事会2、筹备期合计人员：16人所有人员应在2008年5月20日前陆续到位。总经理1人总经理室2人运营部5人

物业部2人财务部2人营销部3人副总经理1人秘书2人主管（招商、运营）5人部长1人美工1人企划1人经理1人出纳1人水电主管1人设备维护主管1人业务总监0人董事会3、招商期合计人员：30人所有人员应在2008年6月15日前陆续到位。其中运营部人员应在6月1日前全部到位。总经理1人总经理室3人运营部16人

工程部2人财务部3人营销部3人副总经理2人主管1人秘书2人部长（招商、运营）2人营业处主管8人保卫主管2人保安4人部长1人美工1人企划1人经理1人出纳2人水电主管1人设备维护主管1人业务总监0人董事会4、装修期合计人员：36人所有人员应在8月10日之前陆续到位，保安、客服主管、总台、播音、团购、收银员开始招聘、培训。总经理1人总经理室4人运营部12人

工程部2人财务部9人营销部4人副总经理2人经理1人主管2人秘书2人经理（招商、运营）2人业务主管（合同、质量）2人营业处主管8人部长1人美工2人企划1人经理1人出纳1人账务4名IT主管1人收银主管2人水电主管1人设备维护主管1人业务总监1-2人董事会5、开业期合计人员：74人所有人员应在2008年9月20号前全部到位。总经理1人总经理室4人运营部34人

工程部2人财务部25人营销部4人副总经理2人经理1人主管2人秘书2人部长（招商、运营）2人业务主管（合同、质量）2人营业处主管8人保卫主管2人保安15人客服主管1人总台、播音、团购4人部长1人美工2人企划1人部长1人出纳1人账务4名IT主管1人收银主管2人收银员16人水电主管1人设备维护主管1人业务总监1-2人八、开业倒计时计划

筹备期招商期商业招商市场调查、商业规划装修期招商团队、管理团队组建开业期项目营销推广及房产销售组织架构完善与人员招聘培训试营业与开业庆典活动筹备商品组织商场美化开业营销筹备开业庆典及促销活动物业工程建议招商方案销售方案主力店签约品牌招商签约项目营销方案制定与推广装修监督验收人员招聘培训根据招商情况实时进行房产销售营销筹备谈判试营业现场布置营销到位总结调整2008年4月7日至5月31日2008年6月1日至8月10日2008年8月10日至9月20日2008年9月20日至28日商户装修合同签订结束九、其他工作

1、工程时间节点描述汝州项目工程建设计划(方案一：整体2008年9月28日开业）序号主要工作计划完成时间1土建主体初装工程2008年6月1日2二次装修工程2008年8月1日3水电气暖电梯安装工程2008年8月10日4统一室外配套（室外道路广场、绿化照明工程）投入使用2008年9月1日5专项工程正式通过验收2008年9月5日6项目整体正式通过验收2008年9月10日7项目正式移交2008年9月20日汝州项目工程建设计划(方案二：一期2008年9月28日开业）序号主要工作计划完成时间1二次装修工程2008年8月1日2水电气暖电梯安装工程2008年8月10日3统一室外配套（室外道路广场、绿化照明工程）投入使用2008年8月20日4专项工程正式通过验收2008年9月1日5项目整体正式通过验收2008年9月5日6项目正式移交2008年9月10日2、本方案须业主配合的工作：序号内容完成时间1本报告所提的方案讨论确定2008年4月29日2合资公司的注册2008年5月11日3合资公司与业主的合作协议签订2008年5月15日4合资公司组成及办公地点明确、到位2008年5月15日5项目相关的审批程序，如：消防验收、工商、税务、卫生等2008年8月15日6项目房屋销售的相关审批程序2008年6月15日7工程进展需符合本报告中工程建设的计划节点/ThankYou!预祝项目经营圆满成功！整合细分更上层楼

脑灵通整合营销推广策略单击此处添加副标题内容内容提要合作伙伴介绍方案评估系统及合作建议0102市场分析单击此处添加文本具体内容03半年工作总结单击此处添加文本具体内容04推广策略及活动方案单击此处添加文本具体内容05媒介策略单击此处添加文本具体内容06媒介排期单击此处添加文本具体内容重庆开易广告有限公司重庆开易广告有限公司是致力于品牌整合传播的综合型广告公司。公司以影视广告为基础，以整合行销为理念，不断融汇行业智慧，巧妙贯通地方思维。从产品上市到终端支持，从媒体执行到品牌管理，以专业、专心的职业操守，360度无缝服务于众多国内知名企业。开易广告凭借其独占重庆影视媒体市场的绝对优势、强大完善的行销网络、专业科学的行销、推广理念，成为西南地区最优秀的广告公司之一,5年来，成功协助十余个品牌傲立西南市场.现已与和平药房签定了品牌整合传播代理合同，并全面设计其终端VIS.重庆恒宇保健用品有限公司简介重庆恒宇保健用品有限公司系重庆开易广告有限公司的全资子公司，注册资本100万元。公司拥有:完善的医药销售网络和售后服务体系；精干、优秀的专业化营销队伍和促销队伍；合理的、切实可行的现代医药营销推广模式；优秀的现代企业财务制度及人力资源管理体系。公司一直致力于重庆市场的开发，同时带动周边地区,辐射西南市场。脑灵通全面代理专业推广恒宇保健品有限公司产品营销渠道建设终端推广促销管理开易广告有限公司市场分析研究品牌推广策划广告创意制作强势媒介传播强势终端运作渠道终端其它细分市场消费者一站式解决问题保姆式服务品牌市场调研：发现问题专业整合传播能力消费者良好的OTC运作平台及丰富保健品市场运作经验强大媒介运作能力营销整合深度传播面对竞争，我们的方向洞悉市场，发现机会看清自己，剖析对手提炼一个拉动性的销售主张老产品，新市场，更有针对性的推广策略知彼知己百战不殆

精准的市场分析重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆市场格局2001年市场销量排名:一.生命一号二.三勒浆三.脑灵通四.欧得活脑素五.脑轻松六.枕中健脑液（以上数据均采自重庆医药公司结算数据库及重庆开易广告市调部）重庆健脑补脑产品

市场特点概述A重点市场集中全国主要健脑补脑保健品，是该类厂家争夺的重点市场之一B外地产品占主角外地品牌占市场份额84%以上，本地“枕中健脑液”占有一定的市场份额C成熟期市场，两极分化明显各类健脑补脑产品的生命周期有明显的区别，既有“昙花一现”的“科曼欣比盖次”，也有“青春长在”的“三勒浆”等D淡旺季明显明显的淡旺季区分，以中国传统的考试3-6月为重点月份E主要推广手段——电视，公关推广及SP在营销整合运作中，电视媒体占有绝对优势的地位，其次为公关营销，而对报纸媒体为此类产品的弱势媒体2002年市场发展趋势A市场总量缩小：与去年同期比较，总体市场容量减小，需求呈下滑趋势；B市场集中度继续增强：市场集中度继续增强，主打产品以老品牌为主；C终端竞争趋强：商家在市场争夺中，均加强了在销售终端包装的投入比重；D周边市场开始成熟：市区与边沿城区的销售差距缩小，周边地区的销售呈现增长趋势；E产品挖潜：部分主打产品有意扩大产品外延，扩大了目标消费人群，以期延长产品的生命周期。主要竞争对手分析生命一号：销售：成熟产品无明显淡旺季，指名购买率高，销量最高。核心卖点：促进骨骼生长，提高记忆力。渠道：网络健全。终端基本无投入。公关推广：依靠央视和地方媒体强势广告拉动，少量报版。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。欧德活脑素：销售比2001年同期呈下滑之势，在各大商场的促销员达百人以上（重庆市），药房无包装宣传品。主要竞争对手分析三勒浆销售：4—6月销量占全年80%推广方式：4月底2-3天突击在全市各大药房POP包装达100余家；核心卖点：树立信心，强力抗疲劳渠道：重点各家代理，逐级分销，无促销包装公关推广：与市教委合作展开招生咨询活动；教师节前后针对教师公关，通过教师口碑传播；通过赞助高考状元，贫困学生赞助，送学校宣传品等；通过赞助义务交通遮阳伞等活动增加户外品牌爆光频次。SP：促销员8—10个。有少量堆码，无陈列展示，买五送一，买赠——背包，笔记本等。无店员返利。主要竞争对手分析脑轻松销售：紧跟脑灵通运作方式核心卖点：读书轻松一点，考试胜人一筹。渠道：由几家供货，少量包装堆码，以专柜为主。进入超市销售公关推广：大量贴片，插播广告，作感性诉求。主要商场易拉宝展示今年在国营药房推广力度较大，和平药房全部采用吊旗，桐君阁主要是易拉宝，私人药房有少量横幅。SP：促销员60个。有少量堆码，店员返利盒装5%（约2.5元/盒），瓶装5元/瓶。借助康福来洋参含片进行品牌联惠。问题点：2001年被媒体曝光后（因夸大功效），销量大幅度下滑主要竞争对手分析欧德活脑素：销售：销售比2001年同期呈下滑之势，呈自然销售状态。渠道：依靠全市各大商场，超市的万基洋参含片140个促销点拉动销售。公关推广：少量车身广告，终端基本无投入。SP：低价策略，少数点大包装大面积堆码，店员无返利。主要竞争对手分析比盖茨本地企业，以专柜销售为主，OTC连锁药店铺货率低。少量车身广告。枕中健脑液本地企业，电视媒体有一定投入，利用中药保护概念进行差异化营销，占据一小块市场份额。广告分析

(以下数据由重庆开易广告有限公司市场调查部提供，所涉及广告投放费用数据按刊例价结算）

2001年3-6月重庆地区电视广告投放概述2001年3-6月各健脑补脑产品在重庆主要的CQTV-1、CQTV-4和重庆卫视三个频道上投播了广告，共计播出2272次，广告总长度达到59596秒，估计这些厂家为此投入广告费用上千万元。“生命一号”、“脑灵通”成为广告排行榜的前两位，两品牌广告约占同类产品广告费用的75%。（注：广告费用均按刊例价计算）品牌2001年销售额所占比例2001年3-6月广告费用总额（元）所占比例生命一号1800万元28.100%485604538.65%三勒浆1500万元23.40%7362995.86%脑灵通800万元12.50%435110034.63%欧德活脑素800万元12.50%11146618.87%脑灵素500万元7.80%11950999.51%枕中健脑液300万元5.00%

0.00%其他800万元12.50%3115402.48%总计6400万元100.00%12564745100.00%2001年三频道3-6月广告分布重庆CQTV-1、CQTV、CQTV-4为健脑补脑产品重庆地区的强势媒体，在此三频道投播的广告占重庆市广告投播总量的80%；在三频道中，CQTV-1的优势地位比较突出。频道长度（秒）费用（元）频次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合计59596125647452272生命一号2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第一（45.86%），广告费用排名第一（38.65%），广告频次排名第一（37.02%）；媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均匀投放，6月密集投放。生命壹号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合计272214856045841维特健脑灵通软胶囊2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第二（28.69%），广告费用排名第二（34.63%），广告频次排名第二（23.20%）；媒体发布策略：以CQTV-1为主，3、5月做铺垫，6月密集投放。维特健脑灵通软胶囊月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）31418514578471864卫视7124955802119513540120758114761225072986975合计170994351100527三勒浆口服液2001年3-6月广告分布广告时间长度排名第四（9.22%），广告费用排名第四（5.86%），广告频次排名第四（5.15%）；媒体发布策略：以CQTV-1和CQTV-4为主，3、4、5月多次数小费用投放，6月密集投放。三勒浆口服液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）341414538894115019920104卫视450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合计5496736299117生命一号2002年3-6月广告分布生命一号月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合计2810355305202019媒体发布策略：CQTV-1和CQTV-4为主，CQTV为辅，于4、5月密集投放。维特健脑灵通软胶囊2002年3-6月广告分布维特健脑灵通胶囊月份频道广告长度（秒）T广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合计2489038329101071媒体发布策略：以CQTV-1为主，CQTV-4为辅，3、4、5月密集投放，6月有少量广告投放。枕中健脑液2002年3-6月广告投放枕中健脑液月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合计145032202963722媒体发布策略：选择频道CQTV-1和CQTV-4，侧重于CQTV-1，3月份作为铺垫投入较少，4月投入量最大，5、6月逐渐递减。康富来脑轻松2002年3-6月广告分布脑轻松月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合计123451707540489媒体发布策略：只在CQTV-4投放，3—6月广告分布较为平均。三勒浆2002年3-6月广告投放媒体发布策略：广告集中在4、5月份，同样选择频道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重点在于CQTV-1，5月中心转椅到CQTV-4，与去年相比收缩较大。三勒浆月份频道广告长度（秒）广告费用（元）广告频次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合计1088162720162补脑保健品2002年3-6月广告投放比较结合前面各品牌广告投放表