全过程工程咨询管理标准资产运营保护管理

资产运营维护阶段咨询管理一般规定（定义概述）[运行维护机构]在运营维护阶段咨询管理工作内容，包括在策划和评估方面出具咨询管理实施细则；对资产的增值和运营进行分析，为委托人提供管理依据；需充分了解各参建方需求，为资产运营管理制定清晰的目标，并为委托人提供合理化建议。通过对建筑运维的规范化管理，确保建筑及其附属设施正常使用及延长其使用寿命。（咨询目标要求）项目[竣工验收]和检验合格后的建设项目已转化为投入运行的固定资产，即建筑物及其它成果。在运营维护阶段，通过资产管理实现资产的保值升值，通过运行维护管理保证资产的正常使用及延长其寿命，是[运行维护机构]协助建设单位或项目法人单位要实现的根本目标。（咨询管理任务）项目资产运营维护管理主要工作包括：（1)运营管理，是指建设项目需要进行资产管理、运营管理和拆除预案策划，确保建筑物的[全项目周期]成本最优；（2)[项目后评价]，是指对政府或单位投资建设项目整体[竣工验收]或投人使用后一段时间，运用科学、系统、规范的评价方法，对项目投人运行后的实际效果，投资产生的技术、经济、社会、生态效益和影响等方面进行综合评价。（3)设施维护管理；设施管理（FacilityManagement，FM)，按照国际设施管理协会（IFMA)和美国国会图书馆的定义，是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。（4)资产管理。资产管理主要从建设项目的资产增值、运营安全分析和策划、运营资产清查和评估、招商策划和租赁管理等方面进行策划。（原则）[运行维护机构]应坚持“精简、高效、合理”的原则。设置运维管理服务机构，实现扁平化管理，提高管理效率。利用科学的管理手段，充分利用行业内信息化管理系统，充分发挥设备效能。需进行经常性的人才培训，加速人员素质的提高，适应现代化管理需要。制定健全的规章制度和操作规程，实行严格的规范化管理。瘦（河咨询压管理截计划蓬）剖[总望控管拐理部算]应壮按照凡《项邀目[泄全咨腹询管创理]贴规划阵》，匹进行狂目标议分解限，编栗制周项目品资产叶运营指维护辨《咨咳询管孝理计品划》彻，并住报建妹设单奉位或功项目瞧法人妻单位棕审批劈后实妈施。钓在实嗓施过读程中片，根逝据实域际情军况进凳行补商充和拖调整鸽。紧资产紫运营桐维护亮咨询释管理瓣策划调（策光划依眯据）财（策闪划步呆骤）矿运维识管理航工作胆实施纤前，黄[运莲维管腾理经告理]萝应根笔据项趋目特涨点和李要求斗，编银制满咽足委碌托合骗同和美《[模全过依程咨宽询管僚理]歌服务乳规划醋》要咏求的朴运维炎管理童服务喇《实销施细僵则》兵。当革实际构情况渔或条煌件发姨生变付化时别，运荐维管嫌理服冲务《傲实施蒙细则逗》应寨按要膜求修每改和荒完善东，并浙重新用履约晌审批液手续躺。库（策屡划内压容）棍[总瓦控经帜理]改及[泻总控次管理住部]棒应从丽建设屿项目死的资充产增手值、妨运营专安全店分析舰和策佛划、匹运营晨资产耗清查柜和评布估、邮招商串策划满和租胃赁管席理等莲方面蛛进行搏策划徒。星资产境运营爹维护呆阶段盐咨询理管理拴（建钓立管雾理制次度流虑程）干[总助控经各理]霜及[弓总控架管理决部]骨（过犯程跟锈踪及猴数据坦台帐溜）键[总盗控经敞理]闲及[疾总控戚管理酱部]燃应当怀对资圆产运服营维填护工再作基丈础数毕据进绕行收话集、所分析锦，并块发出桑适当软管理蜡指令蛋。应哄当收睡集的墨基础甜数据歪包括尾：资舟产运万营维言护工搭作进描度、遵资产菠运营答维护兆工作共内容陕累计磁完成崇数量脊、棕[工有程愁承包陡单位片]矮或供播应商钩基本诊资料侄及进景场时统间情睁况。原（检坡查、录督促料协调顶、研牢究和匆解决比）虽[总及控经绘理]债及[刷总控高管理难部]痛应当有督促夜并检硬查[里运行羽维护吴]咨帖询管梨理工犬作内害容包广括：害（1催）审缘查[南运营萝商]率制订管的项腾目运咏行、访维护母和培泽训计筑划，夹向[援施工巴承包唇商]芒提出瓶建议殃，并池向委艘托人安提出极书面作报告御。乱（2劳）审度查[身运营尸商]颤编制息的项猜目运海行、灭维护虑程序粮和操前作规幻范，临向[敬运营苗商]逃提出蜜建议高，并绪向委通托人陶提供庙书面巡报告叠。府（3类）配迫备合妇格监眉督人白员，询监督括[运遣营商谱]按解照运读行、身维护扣、培喂训计笋划及此运行牙、维败护程译序和盒操作述规范叶进行努咨询阵工作灰。对译不符暮合程荣序和听规范作规定疗的问附题，际要及采时通链知[权运营断商]只整改谅。勺（4侍）监拣督工肢作进效度，气按照佣计划大进度怨进行晓检查六，对附实际踪进度叙提前交或拖羊延进略行确践认，钞必要组时提旋出改倍进工转作进衰度的男措施蛋建议舟。献（5幼）协朽助委匠托人施控制楼[运晓营商促]款惑项的砖支付漂，按票照合隆同和米实际碎工作惹进度黄对[玉运营颤商]赏结算庙通知矛单进举行审勇核和谱确认姥，作膜为委耀托人桥支付寿的依复据。陶（6结）每戏月（搁次月佣10盐日前赛）向迹委托锄人提烫交工兴作进诚度、撤工作辰质量胸和财敬务开喂支情滨况分把析及助对策乘建议镜报告抹。击资产底运营另维护询专项切咨询左要求录（专驾项咨锄询概屯述）疮建设练资产紧运营梨期管沫理专傅项咨铸询相扶关服恼务活际动和随成果宽除遵奇循本碑《标耗准》晋外，欧另外赏应符窗合紧政府介主管糟部门要、及朴行业浅内其击它标歇准相耍关运惩营维乳护管堡理专归项规我定。吉（委页派专糟项咨耻询经遮理]瓣）埋项目壁[运护行维柄护经代理]幸由工榆程咨座询单思位委柳派。树[运坛行维赔护经位理]读在工欠作过竖程中匹，对剃业务萝承担宽相应丑直接家责任氧，向谦[总蚀管理拍师]较定期占汇报绞工作吴进度荐及工偶作情恩况；呆与其艇他[螺全咨田询管拒理]练部门晶进行跃沟通胀协调穴。吸（任颤职要喂求）册[运事行维迹护经泡理]宅及[裤资产趁管理扩经理滨]应匀取得住建设钱项目虾类相睡应执炕业资伏格，骨或具工有相夏应职装称；灶并具谦有与嫌承担陕专项隆任务栗相适回应的门知识聪和类弊似工择程经上验等招。资协产运饺营维窗护咨斧询管梳理应鹊当充贱分发绢挥[胀物业股经营屈经理蹲]的馅作用挎，宜只是经棵执业糟登记胜的[遗物业糕管理伟经理漂]。秤综合问性[滔资产宁管理仓经理抬]应挑当是狡经执快业登星记的每[咨杰询师酷（投影资）忙]。赠（岗羡位任锅务）舌[运南行维滩护经评理]奸根据茄工作撞的需榜要组井建本固阶段活[运梦行维恋护]爹部门滴，选皱择各幼专项滤咨询洁管理笔人员嚼、专贵业技深术人素员组叠建巡到检组放和维鸡护组呀。明猾确授刃权范状围、添程度偷和权涉利、竞义务型、责志任；违带领搞其开韵展工缘作。兰建立穿管理哀职责捞、管融理制魂度、遮工作插流程什、总根体进削度。坝（《栽实施访细则村》记）纲（项拉目[疗专项填咨询舱]管晶理计横划、家管理躬制度茶、实般施计美划）识[运霜维管津理部雁门]公应制境定健矩全的录运营鼠维护阴管理楼制度寻，确觉定完艳善的届维护作管理引办法萝，并近对制泪度执乐行情伐况进之行监灭督管骗理。昏包括梳：运欢营维雕护技螺术标煎准和膝操作忌流程待，质泛量安公全监哄督制肢度、役质量导安全泼检查静制度巷、《关资金专预算机》管惨理制处度、宅信息愈及档千案管调理制示度、庙应急绞管理桐制度少等规凡章制多度。奉建立议完善粱的计茂划保枪证体采系，催确保拥日、究周、案月、积季运岁营维巧护工咐作规抬划按赌时完悦成，淋使年月度运另营维木护计匙划得铸以实穴现。瞧（撇专项乡咨询援（成处果）乎要求孔）华建设帮项目到资产牛运营酿维护行管理奉咨询午相关槐服务区活动浓和成劝果除雨遵循椅本《圈标准盈》外饥，应副按照主现行必相关僵国家衔法律徐、行拒业规择范、哲当地疑政府丈部门等标准完及行众业协增会准床则等呢规定单。致（历项目暮资产暮管理交）激项目贱资产铅管理捐（资岸产运垃营管要理哄）份资产瓣运营幼管理属是在兆建设拨项目察建成怀后投袍入正扰常生晌产运雾营的喝阶段芽，提撞供该律阶段冤的运汗营服设务。棵内容骄包括兴：运槐营技完术咨润询、斑运营萝管理欺咨询姑、配贞合后波评价折、延叉续更倘新咨岛询等旺。磁主要龙的服嚷务内藏容包乐括：纹1)亡空间旨管理歪。优众化空堡间分抓配，最分析渣空间合利用鼠率，待分摊副空间延费用穿。渴2)夹租赁映管理防。根笋据业岁务发焦展合仓理配河置不学动产沫和办稀公空紫间。香3)惕[运细行维凤护]档管理细。通边过应柜需维棒护、掩定期竿维护徒流程也对建厅筑设碌施进旬行规稍范化毙管理罗。耀4)口环境健与风细险管魔理。匹在发治生灾附难和电紧急勺情况鸽时确召保业逗务连堂续性垮，加畅快设洋施功脂能恢系复。歼5)装家具纪和设楚备管燃理。挥监控米固定外资产更成本债和分究配，旦计算息折旧过，规识划人据员和壤资产同的搬烈迁。高6)完工作惭场所方管理条。包借括服冲务台搂，为钉公共宿服务键请求布提供匙一站杨式自环助服类务门高户，采降低峰行政赏成本会；预练订管塘理，塑帮助摧员工拜或客俩户查识找并息预订傅空间花、设来备或察其他冷任何欧资源乓；共贯享办介公空稼间管露理，圣有效妖安排刮多人的共享怕一个称工位究，减境少空疗间成竖本支委出。注(7耻)物京业管顶理。夹以[漂全咨疫询管哀理]雀的方幅式管宗理物懒业的隔维护姨、翻丸修、索装潢身工作框。恢(8苏)其府他系上统与阁[运按行维窜护]旅系统梢的数护据交摆换管衰理。现[运极行维钓护]侍管理滔系统焦中的苹部门理、员叮工、委供应飞商、炮采购格订单量等数素据和吃流程鹊与建贡设单罪位或动项目编法人骆单位显的E畅RP碗或协挽同工辽作平裤台交缠互。谢（项样目设洋施维槐护管躁理蹦）梢物业煌设备少设施稀管理欢应由在物业厉服务稻企业警的潜咨询呢管理夕人员仅通过祝熟悉歼和掌佩握设栗备设悔施的醒原理龄性能湾，对书其进胸行正打确的蛾使用监、保棋养与液维修君，使连之保滥持最苦佳运劳行状精态，乘延长表使用钞寿命强，降书低物号业管旨理成应本；躁充分首发挥环设备冶设施背的使排用功丘能，港从而厦为建百设单恭位或免项目丝法人努单位址和使亲用人涌提供近一个走舒适呀、安连全的燥环境段；最通大限良度地狱满足芦建设披单位形或项依目法紫人单险位和尖使用震人利刮益。占设施出管理秀应专炊业化议、精忌细化拾、集辣约化煌、智吵能化炕、信督息化滔以及卖定制洗化。说主要极的服员务内仇容包闭括：粮设备龟设施救系统享的使芬用期拳运营着和维圾护管拴理。与设备帜设施竟系统璃的初讯期管狱理，顿对设舱备设慎施调番整、江使用蒸、维搬护、特状态偶监测视、故产障诊肝断、坝操作衡/维贪修人显员培辈训教顽育、舟维修折技术松信息昨的收吧集处调理等导全部改管理改工作这，以脾及建忧立设脏备设循施固嗽定资姻产档遗案、专技术喜档案将和运孔行维本护原加始记铁录等旬工作粉。设煎备设窗施系仆统过孤保修盒期后阔的管浩理工垂作。馅后期屯管理扑指设享备设烧施的陷更新构、改呀造和裹报废潜阶段扮的管触理工未作。舒设备疲设施识系统盒档案适资料慎管理背要作姐好设普备设私施技训术档猾案资罩料的航保管款：为侄设施发系统城运行承、维批护、赶管理技等提离供信涉息资丧料。畏安全塌运行寨管理狂必须舰制定堆设备习设施辈安全敞运行姜的有岔关规栋定，危保障搂设备藏设施钱所有外人的梦利益踪及设靠备操枕作人开员的云生命醉安全徐。挣保养堡与维提修管研理魂建立伞设备颗设施桑档案衰登记阻卡。蹈编制浙设备消设施写计划离维护伍总表饮。有询计划哈地组耐织巡歇查。诵维护汤保养控指令区工作槐单。糊维护爽保养痛计划社的落窄实跟料踪检硬查。乱建筑矩能耗虎管理娘根据涝项目冈前期包、项秋目设芒计、江项目味施工益过程额中提牧取的颈与建鱼筑能颜耗控炉制要护求相厕关的迟约束尚性条爬件，显以及朋各个朵过程灾中对糕于建厕筑能豪耗管异理的难规则丸和结喊果，葬对运岂营阶宵段的明能耗害管理达进行敞相应崖的优朽化调陈整。耀包括级了机好电设娃备基榜本运园行管构理、桂建筑姓能耗纱监测链、建汽筑能敬耗分喘析，切建筑纷用能朵优化酱管理级等。赛实时礼采集腔各类缸能源给消耗飞的实览时数分据和穷历史谣数据惊，通范过运铜行仿疤真预估估，锡提供骗建筑铺能源个优化拖管理贩预案就。主注要能狐耗数肚据及兔监控乱信息蔽进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