红山市场项目策划方案

乌鲁木齐红山市场改造工程前期策划方案主题概念：商机就在对生活创新思维中！人类社会前深入，物质生产就会发展一大步！人类生活方式改变，必定促进社会生产大改变！破解人类生活密码，就会发觉无穷无尽商业信号！要寻找商业机会，首先从创新生活方式开始！红山市场商业机会，就在对受众生活创新思维中！用新经营理念应对老经营模式！用新产品颠覆老概念！创新思维，是红山市场重塑辉煌必由之路！方案主旨：1、经过针对性市场调研和分析、找准红山市场目标市场定位、形象定位、功效定位、价格定位、规划设计概念提醒、使红山市场愈加符合市场需求，为红山市场快速拉感人气、提升形象、重塑辉煌奠定坚实基础。2、经过对红山市场经济技术指标提醒和分析，以此实现对项目规模、投入、开发节奏进行很好控制，并有效地回避市场风险，力争实现红山市场效益最大化，为乌鲁木齐军民共建、社会发展作出更大贡献！3、经过招商策略、传输策略制订，并科学开展整合营销推广、细分市场，有效挖掘和搜寻目标客户，为招商寻求最好通道、达成快速招商目标及久远发展战略目标。

一、项目背景一、红山市场改造已迫在眉睫红山市场地处华凌商圈，地段优越、人气较旺，经过多年培育，已进入商业运行成熟阶段，快速提升项目品牌形象、应对竞争对手打压，重塑红山市场辉煌已迫在眉睫！二、红山市场重塑辉煌机会很多乌鲁木齐家居、建材、家电、五金卖场较多、同质化严重，项目定位和运行极难摆脱同质化，极难形成强大市场竞争力。各大卖场经营“冰火两重天”，有车水马龙、生意兴隆，有冷冷清清、经营惨淡！在此情况下，红山市场找准市场定位、找准发展方向，快速突围、快速成长机会大增！三、乌鲁木齐各种家居、建材、家电、五金卖场缺乏专业性，为红山市场快速崛起提供了很好环境条件因为乌鲁木齐各种家居、建材、家电、五金卖场前期概念、形象、功效、策略、模式等定位缺乏专业性，各家居、建材、家电、五金卖场没有形成自己独特优势，极难参加市场竞争、更难实现久远发展战略，为红山市场快速崛起提供了很好环境条件。四、国务院32号文件出台，为红山市场快速崛起、重塑辉煌奠定了坚实政策基础确立四个主要地位——第一：是中国能源资源战略基地第二：是西部地域经济增加主要支点第三：是中国向西开放主要门户第四：是中国西北战略屏障新疆在全国发展和稳定大局中具备特殊主要战略地位，新疆经济和社会发展将会晤临前所未有机会，乌鲁木齐作为新疆经济基点，发展机会更大，红山市场机会就更多。五、新疆社会和经济快速发展，为红山市场重新定位、重塑辉煌奠定了良好基础初步统计，——新疆生产总值3400亿元，较增加70.8％。完成固定资产投资1850亿元。城镇居民人均可支配收入10120元。社会消费品零售总额846.5亿元，增加91.1％。接待境外游客43.84万人次、旅游外汇收入1.62亿美元，增加59.2％和63.6％；接待国内游客2126万人次，国内旅游收入192．92亿元，增加1.2倍和1.3倍。外贸进出口总额137.16亿美元，其中：出口115.03亿美元、进口22.13亿美元。金融机构年末各项存款余额4615亿元、各项贷款余额2685亿元。六、乌鲁木齐房地产快速发展，为红山市场重新定位、重塑辉煌奠定了坚实基础1、乌鲁木齐市房地产投资和消费势头强劲、对红山市场有很大拉动作用据乌市统计局数据显示，1—11月份，乌市房地产销售额首次突破百亿元大关，达成105.86亿元，同比增加66.36%；累计售出商品房面积398.71万平方米，同比增加27.15%，其中住宅销售面积达379.02万平方米，同比增加29.22%，销售额达95.97亿元，同比增加69.27。同时，更令人关注是，商品房销售价格也一路飙升，继9月份首府新建商品房销售价格以21.1%同比涨幅位居全国房价涨幅首位后，10月份，首府房价再次以18.5%涨幅位居全国第二。2、乌鲁木齐市房地产投资和消费将连续增加，为红山市场发展带来机遇据调查分析，，预计乌鲁木齐房地产施工和完工面积均比增加150万㎡以上，同比增加40%以上。而住宅销售均价将增加10%左右，达成3300元/㎡左右。1月份，首府商品房成交面积为28.26万平方米，与去年同比增加了60.39%，其中商品住宅为24.82万平方米，与去年同比增加54.45%。截止1月份，乌鲁木齐市累计商品房可售面积为641.81万平方米，市场供给与12月份基本持平，预计商品房总供给量为500多万平方米。3、房地产投资结构调整较大，投资重点转向住宅投资，为红山市场重新定位、重塑辉煌提供了宽广市场空间，乌鲁木齐市住宅投资占房地产投资总额比重由79.52%提升到89.73%，增加了10.21%。这一数据显示，乌市房地产投资结构正在发生着巨大改变，投资重点越发转向住宅，而这一改变，必将会给首府房产市场带来影响。4、乌鲁木齐商业网点集中化特点，也为红山市场发展带来机遇乌鲁木齐城市布局呈“双中心、组团式”形态。其中，市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业。城市周围区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局基础上，重点开发建设经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河区、东山区。形成城市中心区表现繁荣，城市边缘区表现实力布局结构。而在这么总体布局基础上，乌市商业形成了一个关键商圈、六大中心商圈及在此基础上十二条主要商业街。其中，一个关键商圈指以中山路为关键商圈；六大中心商圈指火车南站、二道桥、小西门、铁路局、西虹路华凌、友好路等六大商圈；十二条商业街包含初具规模或正在发展商业街、金融街、建材家俱、美食文化街、机电产品街、民族商贸旅游街、科技街、时装鞋帽街、通信电子街、电脑软件街、妇幼用具街等特色商业或专业街。5、—乌鲁木齐市房地产开发向“规模化”发展、为红山市场发展提供了参考和市场支撑点，乌鲁木齐开发规模在10万平方米楼盘有25个，其中超出30万平方米项目共10个。据调查，，开发规模在10万平方米楼盘将有28个，其中超出30万平方米项目共15个，还有3个项目总规模将超出100万平方米。乌市房产市场现实状况及激烈竞争态势都决定了其未来开发必将向“规模化”发展，这么，现有为红山市场提供了参考，又为红山市场提供了更多终端市场支撑。6、商业地产发展快速、规模化优势逐步形成新疆区商业用房施工面积298万平方米，施工面积358万平方米，商业用房施工面积298万平方米，其中新开工面积119万平方米，商业施工面积306.68万平方米，商业施工面积256万平方米，—商业用房开发总量突破近1000万平方米，乌鲁木齐市商业地产向规模化经营形态发展，大卖场经营优势已经逐步形成，综合买场如华凌、美居物流园、天山百货、国贸、汇佳时代、友好百盛。大型超市如家乐福、好故乡、专业市场如赛博特汽车城、友好汽车城、天兴气配城、亚中机电市场、王家梁钢材市场。餐饮如江南王子饭店、全聚德。7、大商圈特征日趋显著、红山市场再铸辉煌指日可待！乌鲁木齐市政府提出了首府“建设当代化国际商贸城战略规划。”按照“大经贸，专业化”发展思绪后，商业得到长足发展,从大商圈（一个关键商圈及辐射几个小商圈）角度思索，乌鲁木齐市可划分为两大主力商圈和四大次主力商圈：两大主力商圈即中山路商圈（辐射大小十字、大小西门）和火车南站商圈（辐射长江路，黄河路等）；三大次主力商圈即二道桥商圈，友好华凌商圈和铁路局商圈。红山市场地处友好华凌商圈交通关键点上，加上多年经营基础，商业地位越来越突出，只要主动对应市场格局改变，加大前期策划、招商及改造力度，加强运行管理，红山市场再造辉煌指日可待！七、项目地块商业发展态势——华凌片区市场情况乌鲁木齐华凌综合批发市场概况

乌鲁木齐华凌综合批发市场位于乌鲁木齐市水磨沟区，占地面积1500亩，已投入营运建筑面积100多万平方米，以各类建筑装饰材料、家俱、家电、日用百货批发零售为主，内设12大类、50多个专业类别市场。市场内有工商、税务、质量监督、二类口岸、银行、邮电、通信、信息网络、货运搬运、治安、消防等全方位为经营厂商服务，并有抵达市内各处公交车在市场内始发或经过市场，交通十分便利，来自全国近万家著名厂商在市场内直销。

即使华凌市场已经有了一定市场规模优势，近几年来经济发展也取得了一定进步，但相对微弱市场规划管理、混乱市场排放、老化和落后基础设施等问题，使华凌市场发展水平和内地同类城市在市场总体上还有一定差距。伴随市场进步，人们生活水平提升，竞争压力不停加大，一个专业化、当代化、科技化市场更能适应市场需要。华凌市场业态分布情况（1）平面规划图（2）各业态百分比各业态占地面积百分比（总计100单位）业态分布（按照占地面积）租金情况区域租金情况平均租金华凌家俱城租金－1F7元/平米/天2F18元/平米/天3F8.5元/平米/天6F3.75元/平米/天9.6元/平米/天灯具市场外斜坡租金(油漆店)8平米3.5万/年11.98元/天/平米华凌商场门口特卖场平均租金：8.76-10.95元/平米/天华凌商贸城1F14元/平米/天4F5元/平米/天9.5元/平米/天建材市场租金3.7元/㎡/天宠物市场租金市场入口处5.5元/㎡/天，但据店主所讲，当初转让者从华凌市场租过明年租金仅为元，折合1.4元/㎡/天；平房内商铺，一楼租金约为6元/㎡/天，二楼租金约为4.5元/㎡/天；4.38元/㎡/天总平均租金：8.15元/平米/天（4）经营情况华凌市场人气旺盛，发展势头良好，逐步发挥着新疆批发零售市场领头羊作用，政府对华凌市场也比较重视，对其有政策上照料，华凌市场逐步发挥着新疆对中西亚和内地物资流通枢纽作用。即使华凌市场已经有了一定市场规模优势，近几年来经济发展也取得了一定进步，但相对微弱市场规划管理、混乱市场排放、老化和落后基础设施等问题，使华凌市场发展水平和内地同类城市市场总体上还有一定差距。伴随市场进步，人们生活水平提升，竞争压力加大，市场迫切需要一个专业化、当代化、科技化市场。八、同类物业片区商业态势——广汇美居物流园市场情况1、总体规划“广汇美居物流园”工程由新疆广汇实业有限企业控股子企业“新疆亚中物流商务网络有限责任企业”自开始投资建设。一、二期工程于12月正式投入运行，主要以商铺租赁为主，现出租率已达可租面积93%。三期工程于4月开始开工，主要以建设与一、二期工程相配套商品房住宅小区为主，其中，“美林阁”小区已全部建成并基本销售完成，“美林花源”小区于5月业已开工，5月开始开工，计划用两年时间完成，总建筑面积约31.7万平方米。A区—1F办公家俱钢木家俱文件柜1F中等家俱2F中高档家俱3F精品家俱4F窗帘布艺B区—1F库房1F墙砖地砖2F洁具卫浴高档水暖高档五金橱柜3F精品家俱4F会展中心C区—1F库房1F木地板实木门防盗门2F地毯墙纸壁纸酒店用具3F鞋帽箱包服装文体家居饰品4F百货工艺品化装品绢花D区—1F民用家俱地产家俱1F家电2F家电音响3F豪华家俱4F房产超市家装企业样板间E区—1F休闲区灯饰1F银行2F银行2、建设规模

广汇美居物流园坐落于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区，东接河滩高速公路，南临苏州快速路，西临天津路，北京路近在咫尺，距阿勒泰路仅一公里。占地1400余亩，建筑总面积约134.39万平方米，总投资25.88亿元人民币，是大型当代化综合性商品交易中心。。一期已开发土地面积600余亩，建成经营面积71.36万平方米，是新疆维吾尔自治区和乌鲁木齐市重点建设项目，被国家"863"计划列为引导项目。是现在全国单体建筑面积最大，市场规模第一、软硬件环境最好、商品种类最为齐全以建材产品为主，集物流、信息流、资金流于一体大型当代化物流交易平台，内设30大类专业市场。广汇美居物流园可容纳商户总量为5000至6000家。3、经营业态广汇美居物流园是现在全国单体建筑面积最大，市场规模第一、软硬件环境最好、商品种类最为齐全以建材产品为主，集物流、信息流、资金流于一体大型当代化物流交易平台，内设30大类专业市场，囊括全球高品质建筑材料、装饰材料、陶瓷卫浴、家俱、家居用具、建筑机械、墙地面饰材、油漆化工、五金机电、灯具电料以及配送中心、仓储式大卖场、托运市场等。4、商业设施（1）基础设施库区面积300000㎡配套住宅150000㎡餐饮休闲26000㎡暂时货物周转库0㎡二类口岸15000㎡停车位8000个招投标大厅㎡出入口144个自动扶梯128部洗手间38个货梯21部观光电梯4部会展中心1个商务中心1个（2）硬件设施广汇美居物流园定位于高起点规划、高标准设计、高质量施工、高要求招商、高水平管理、高端服务。高空间、大跨度全钢结构建筑给商户和消费者提供了人性化经营和购物环境；超大型室内中央空调系统堪称一流；168部自动扶梯和垂直电梯组成园区内通畅立体交通网络；19800个数据网络结点构建了网上购物信息平台，宽带极速之旅达成国内领先水平。以对外贸易为发展平台，针对中亚五国，建立了外商贸易商务中心并以开始运作。园区内外交通宽畅便利，3600个泊车位进出自由；5辆电瓶车招手即停，在园区循环无偿接送消费者；近30万平方米超大型仓储场地为厂商设置仓库，专业化仓储管理、配送服务、装卸服务、货运服务，组成了方便、迅捷物流系统。配置300辆无偿配送货车辐射全市，将美居人性化服务送到每位消费者家中。

会展中心--软硬件设施齐全、功效完善会展中心，具备举行各种国际、国内大型会展要求。另外，专门为新疆周围八个国家及全疆86个县市建立名、优、特、新产品展厅，已成功举行各种形式国际博览会和组织采购交易团体洽谈会，为拓展进出口贸易，为国内外商品成功搭建了商品交易平台，以形成立足新疆、服务全国、辐射国外主要物资集散地。

特色产品展示区――搭建有10万平米对外贸易商品展示平台，建立了俄罗斯等中亚五国国际名优品牌及国内包含上海、浙江、广州、福建等民用特色产品展示区。5、租金水平广汇美居物流园各个经营园区，因其地理位置、楼层和经营品种不一样，租金也稍有区分，但总体上来看，差异不大，依照市调结果能够算出平均租金为2.20元/天/平方米。抽样市调表（以C栋为例）楼层租金情况1F25平米，一年租金2.5万。租金2.74元/平米/天2F2.55元/平米/天4F过道25平米，一年租金5000块。租金0.55元/平米/天非过道铺位租金约1.1—1.65元/平米/天总平均：2.22元/平米/天九、红山市场市场情况乌鲁木齐红山市场概况与华凌市场仅一路之隔红山市场片区主要由玻璃市场、窗帘市场以及广告牌匾制作、日杂用具及各种小商品商铺等组成，经营业态包括玻璃、塑料制品、各种格调窗帘、日杂用具、不锈钢加工、广告牌匾等众多方面。在此次市调过程中，采取宏观把控、抽样调查相结合方式，在宏观了解整个市场经营情况同时，重点选取有代表性市场走访，力争所得数据全方面、准确、有参考价值。业态分布情况主要业态：玻璃加工、塑料制品、窗帘布艺、日杂用具、广告牌匾、不锈钢加工等业态组成表经营种类占整个商圈百分比玻璃加工20%塑料制品8%窗帘布艺15%不锈钢加工30%日杂用具10%广告牌匾15%其它2%租金水平市场名称业态类型铺位名称位置面积抽样租金平均租金水平玻璃市场主营各种类型玻璃制品超美玻璃市场入口处60—70㎡（两间门面）4万/年（1.8元/㎡/天）租金在1.8—3.2元/平方米/天，平均租金2.4元/平方米/天。太阳人特种玻璃市场内部90—100㎡（三间门面）6—7万/年（1.8元/㎡/天）惠源窗帘市场主营各种格调窗帘、布艺晓薇丽布艺名店负一层90—100㎡13万/年（3.3元/㎡/天）5.7元/㎡/天经典布艺一层90—100㎡（三间门面）40万/年（9元/㎡/天）转让铺面二层80—90㎡电话问询价格为16万。（4.7元/㎡/天）红山窗帘市场主营各种格调窗帘、布艺顺达布艺市场入口处40㎡4万/年（2.8元/㎡/天）2.15元/㎡/天阳光布艺市场内部10㎡1．5元/㎡/天部队地块库房0.6—0.8元/平方米/天、靠库房附近1.2—1.6元/平方米/天、窗帘、日杂用具2.5—2.8元/平方米/天。平均租金1.4元/平方米/天。惠源市场租金在2—3.5元/平方米/天，平均租金2.7元/平方米/天经营情况调研市场均为老经营商户，因为新疆特殊大陆性气候，冬季异常干冷，造成房地产业有显著季节性特征，所以，与之相关装饰装修，如窗帘布艺、玻璃塑钢等都有比较显著淡旺季改变。在此经营商户大部分已经在此经营很多年，对此处相当熟悉，而且有很大部分有大量老客户，所以，假如旧市场拆迁，他们绝大部分会选择就近选铺。十、推论基于以上分析，我们能够得出以下推论：华凌已经有了很大规模效应，红山市场假如没有全新定位、独特经营模式和完善管理，想在短期内赶超华凌市场有很大难度。本项目地处华凌市场对面，巧妙利用华凌规模效应和人气效应辐射下，将很有市场潜力。乌鲁木齐“压缩”商业用房楼盘开发，投资重点转向经济型住宅，所以，像红山市场这么位置好、设计合理、价位适宜商业地产项目将有很大机会。因本项目有低投资和适当市场预期两大优势，在短时间内，本项目标租金将低于华凌市场，方可凸显项目吸引力。本项目要想愈加好吸引消费者，抗衡华凌市场，躲避华凌市场现在所面临缺点，作出自己特色，作出自己和华凌市场差异化、学习内地和世界上成功市场经验，科学定位，并引进当代化、科技化营销和经营理念是首选要考虑。尤其是对于经营业态选择和规划上可能在很大程度上决定了本项目未来发展。本项目要做好现在红山商户工作，争取全部吸入这些商户，以给项目开启造势，而且经过口碑传输从而带动项目标招商。二、项目定位（一）定位流程市场分析市场分析竞争分析开发商目标可利用资源项目分析客户定位形象定位终端客户定位：日常百姓人家市场之大、胜过全部产业商机之多、在百姓生活每个步骤他们是：1、城市居民2、企业职员3、农民、牧民、团场职员……4、社会各个阶层终端客户心理特征1、创新生活理念带来震撼！2、对幸福生活渴望3、平凡而温馨生活需求4、人性化服务满足经营户定位：家居、生活用具连锁企业竞争力之强、胜过无数小店商机之多、沿自独一无二模式和管理他们是：1、家居、生活用具连锁企业2、特色饰品经销企业经营户特征1、有创新经营模式2、有很好经营业绩3、愿意引领生活时尚4、有较强人性化服务意识形象定位：“创新生活馆、当代人居博览会”——定义新生活概念，360度人居博览会带给人们感受：生活天天都能够创新生活必须不停创新——平凡生活、卓越创意服务应该是全方位——从接待、洽谈、购置、售后都是贴心服务应该是不间断——能够无需求，但不能没有服务，365天，服务在你身边项目命名命名一：爱尚.家居城释义：爱尚：喜欢时尚、追赶时尚，寓意推崇新生活方式！家居城：对项目功效、规模介定，寓意规模宏大家居购物广场。爱尚.家居城：引导新生活方式，引领家居时尚，扮亮精彩生活家居广场。命名二：上优.家居广场释义：上优：非常好，很优异！家居城：对项目功效、规模介定，寓意规模宏大家居购物广场。上优.家居城：理念新、品质优、服务好家居生活广场命名三：领秀.家居城释义：领秀：大气、漂亮，寓意引领时代风潮，构筑漂亮生活家居城：对项目功效、规模介定，寓意规模宏大家居购物广场。领秀.家居城：引领时代风潮，构筑漂亮生活家居购物广场2、定位依据（1）家居文化情结——红山市场多年市场培育，润育了难以割舍家居文化情结，以上定位很轻易产生联想和共鸣！（2）项目位处乌鲁木齐中心区，土地成本较高，只有经过运作高附加值商业项目来实现地段价值；（3）片区内建材、家居卖场云集，市场竞争异常激烈，只有差异化定位才能摆脱对手打压，才能实现快速招商，快速繁荣，并保持强劲生命力，也才能真正实现项目可连续发展；（4）乌鲁木齐家居卖场理念和模式落后，给家居创新生活理念、经营模式预留了大量空间和机会；（5）全新家居理念、经营模式导入，符合USP营销策略，为项目快速招商和崛起奠定了基础。（五）功效定位：复合型商业模式1、新型家居连锁经营模式——周到、完善、全方面经营理念整体满足+细节满足——按照家庭单位、四季改变整体满足——按照休闲购物不一样需求满足（儿童游乐、男士休闲、餐饮、配送等等）——市场需求细分到上万种商品第一从百姓人家对家居“需要、品位、梦想、渴望和收入”需要入手，研制产品；第二是只要花钱和用户付钱，即可办到，沙发、床、桌子、椅子、纺织品、厨房餐具、地板、地毯、厨房家俱、浴室用具、灯具及植物应有尽有；第三是低价格供给美观、坚固耐用家俱；第四是产品系列种类繁多、从植物和客厅家居用具，到玩具和整个厨房；你能够找到布置你家所需要一切；第五是产品系列在格调上种类繁多。或浪漫主义、或简约主义、或古典主义、或后当代主义，不论哪种格调，都样找到自己需要东西；第六是互为友好产品系列，在功效和格调上同时和一直保持种类繁多。不论你喜爱哪一个格调，都能满足成功经典：瑞典宜家、德国麦德龙模式2、建筑装饰装修符合经营模式——周到、完善、全方面服务经营理念——建筑装修装饰设计广场，以设计为龙头，以全方面服务为关键——建筑装修装饰材料广场，以材料源头降成本——建筑装修装饰成型材料广场，以成品组装提升工艺——建筑装修装饰示范广场，以效果展示吸眼球以此形成强大终端市场吸引力，形成强大市场竞争力。成功经典：英国百安居、美国家得宝3、规模控制——“两大一小”“两大”即一是经营面积大，总建筑面积不得低于5万平方米，其中经营面积不得低于3万平方米；二是停车场要大，总面积不得低于1.5万平方米，停车位不得低于500个。“一小”即单独门店面积要小，总价不宜太高。（六）销售模式定位——招商1、大卖场整体招商——连锁企业整体租赁，提升形象，拉感人气，推进项目快速繁荣2、独立门店——单独招商，以“聚合效应”发挥其优势（七）价格定位：1、价格定位流程估量成本和需求确定最终价格考虑影响定价原因分析竞争者产品和价格选择定价目标估量成本和需求确定最终价格考虑影响定价原因分析竞争者产品和价格选择定价目标2、确定本项目价格需考虑主要原因 整体经济环境市场供需情况物业地理位置物业整体定位、物业质素、包装、宣传推广效果、建筑工程进度项目标建造成本和宣传推广成本发展商期望销售率和期望利润我们经过对同地段楼盘进行调查分析，结合多年定价实操经验，对楼盘定价权重进行比对以下：项目权重项楼盘权重本楼项目权重项项目地段、位置3025（乌鲁木齐城市中心、华凌商圈）交通条件158（多条公交车途经、但不能直达）周围综合配套107（吃、住、购、医院、学校、银行、休闲、娱乐、健身场所齐全）项目规模85（5万平方米，规模适中但略微偏小）内部配套设施128（复合型经营完善配套）项目品质、形象86（高级建材、高科技产品、品牌设施、新工艺利用）户型结构74（框架结构、能够任意组合）管理团体实力形象108（引进国际著名连锁品牌、影响力很大）共计10071（综合对比，本项目可谓乌鲁木齐高端产品）经过对当前市场比较可知，提议本项目租赁均价为按照乌鲁木齐商铺一层和二层平均价格3.99元/平方米/天71%计算，应该定位在2.8元/平方米/天左右（参看上面市场调查分析内容）。既平均租金在2.5—3元/平方米/天较为合理，即：商业一层租金：4元/平方米/天左右；商业二层租金：1.5元/平方米/天左右（八）规划设计提醒依照本项目地块，为了充分表现档次及形象，而且使地块确保完整性，又应充分利用土地资源，提议项目以建筑面积约为5万平方米。为了满足以上规划经济指标，同时力争降低建筑密度和空间饱和度，详细建筑布局提醒以下：1、总体布局两个大卖场、一条商业街——在江苏办事处及后面库房区，建两栋单体