住宅项目前期定位策划申报

==宝源公司颍上路项目项目前期定位策划报告呈送：安徽宝源房地产开发有限公司编撰：北京伟泽基业地产机构策划部日期：2007年1月10日肠目她峰录湿地块敲总规壶地理孝位置米1.秤2.并1吃项目亡概况搞1.站3.然1仙项目喝规划签延展嫂二肺、驶菠项目槐整体畏定位域2.辅1.银1疑笨项目句形象脱定位橡2.迅1错.偷2溉伍项目逗市场脂定位穗2.价1.瞎3外叶目标业客户亚群定扒位耗三、狱社区刮规划答3旨.丝1鸽.1闻地块艘总体励规划尿3益.盾1.商2红景观居规划季3.僻1.脖3致物业懒管理追的建挤议笋3.鹿1.沿4塞小区挖智能撕化话四垄、必蚕A触组团沟营销些定位福4案.仁1榆.1写符厚产品屿定位饿4.葬1.品2耕走臂形象查定位此4.沫1.伯3珠营销融推广顿定位迷4.艇1.鬼4辫皮以生活暂方式倒定位脊地块烂总规壁1.岂1.苍1乒地理脆位置探区域减划分跳的标惠准袋本项愉目地乱块在属行政勒区属柄上属钟于庐耍阳区尾。合本项禽目所矮在的功区域扰位于才庐阳挂老城汇区的汁北侧结，与四老城柱区一帆河之蒜隔。辞由庐过阳区纵的海候棠街蔬道、坝杏林葵街道席、亳牺州路温街道汁和双案岗街痒道组邻成，季项目茅所在西区域通为庐头阳区捆的人湖居集句中版智块。递现阶途段，岗已建河和在校建的贤小区僚达欣数十窗个，津区域歇内酒蹦店餐浸饮、弱休闲剃娱乐亩场所察及企絮事业亏单位磁较多菊。汪北环述板块放（以蚊下简愤称北岛区）逃北区皆地理厨范围横为内以环草城河猛以北道，板余桥河杆以西捎，南速淝河瓶以东刷，围赠和起拒来的球区域或范围上，区张域东军接瑶铸海区敏，西抹连蜀冠山区望，紧盟邻老此城区盘。蹄北区贤，地隙处京合肥亦北径环，驱交通凤便利住、生保活配潜套返已经雀十分瘦完备绑，在乖居住忠北移肃以及液及格贯大盘干入主灰的引铜导以鞋及市女场力摄量的妨推动含下，鲁以房楼地产变业为茅主要池推动浪力量迎的区冲域经液济获驱得了园快速车发展桐，区毅内住属宅项其目林父立，锻房价吸则是体稳中凤有升湾，物20棍0瞒5筐年以译来大听型零烂售业殊巨头堂也开届始纷泳纷进腿驻北叉区，训住宅就与大门型商许业的缘共舞讽局面牺预计纤将会脸进一巡步完雪善区邮域的即居住肺功能时，并穿将有您力推饭动区符域房任地产谣业的薪进一坑步快转速发征展。略北债区乐—嫌—识一个醋相对森完善凡的老待居住兔城区倡为区舱域主剖打。腊交通闷及生吗活配摩套徒区内蛾道路东纵横椒交错瞎，交震通十寺分发飘达。洋区域睬内交宁通网谊络首呈躬“狼井亦”担状布粪置，喂南北探向的分有荣之事达种大道给、蒙诱城路固、合遍瓦路叉、颍乎上路紫、界乓首路丧和亳钻州路祝等，兵东西攀向有闷北一臭环路支（濉番溪路励）、滩北二重环路钉（砀眯山路职）、恋凤台鹿路、览临泉垫路、果固镇乐路、优茨河叫路、姨义井锣路和睬五河忠路等泄。其燃中蒙欺城路昂和荣携事达牙大道共均在毯合肥固市价“固十一立五息”陷重点算建设黎的九搁条主晌干道粮之列图，临需泉路震道排卧工程倚正在质进行聪。炕东向像：凤漠台路此、临秃泉路灿和濉求溪路熔连接叉着新桨站区岸的站它前路阿、凤导阳路王，使昼本区摇域到品火车绩站所光需时此间不饭超痰过巷2虎0绝分钟漫，出街行十虹分便山利。额西向虽：濉婶溪路膏、临载泉路乐和北订二环辽路分稿别与炸合作别化路猪、潜妄山路然和环逮湖东腾路相澡接，违加强升了与鱼城市透西区罚的连绿接。陈南向升：蒙卧城路牌和荣代事达虫大道悟连接迫长江睛中路万、直陡达市坛中心努，有海效导格入市觉中心穗人流赢、车哀流。调北向匀：合郑瓦路外和荣将事达闷大道旅连接瞎庐阳其产业介园、好直通旨长丰删，使泊市区越与城福市外次围紧应密相诱连。革环境否及配府套讨到达品市区纹，近在在咫抗尺央。分板布有黄北环豪绿化药带、痰森林严公园疗以及膛大型熟水库陆，自则然资所源较盒为贫胶瘠透。饶教育言配套酷：合伤肥市丑新庄年小学娱与项泡目仅某一墙码之隔随，藕兄塘村洋幼儿普园距规项目骑仅猴10齿0兴米双，濉包溪路款第一更小学弄、寿额春中秃学、肿庐阳产中学退、合诸肥外市巧2竞6剧中至堪本项基目均乏不到尘30瓜0芬0欠米抖的距后离。谨医疗留卫生谣：距规本项召目控10沃0仓米盼有合炭肥青清年医宽学会爆庐阳怖社区餐的门蛙诊部亭和藕跑塘村稍卫生穿室，吼乘蝴车没5短分钟收便可李以到剑达濉毕溪路贡上的谎合肥驱市长柔城医夺院或旗东边供的汪杏林规医院剪、惠升恩医螺院考。沿闹蒙城龄路向删北步枣行跳约渴1慎0厦分钟木亦可渴达市周城建呜医院盈。喊商业兵设施跟：本撕项目病周边撒目前拖无大坡型商白场超鄙市狮,略东向漠蒙城结路沿俗线有远酒店燃、大享型购己物商幸场（燥北京毒联华敏）幼和农考贸市陶场（火固镇润路上德）；锡南边扛紧靠储项目填配有会小型冶农贸腊市场筝；沿畏颍上慢路南嘱行纹1哀0把分钟步到濉冲溪路耽（北吗一环境路）擦上，测酒店验餐饮晃、商郊场和兼休闲毯娱乐目等商叮业均萍比较建齐全挨。晴发展站规划瘦根据肠合肥带市总斥体规土划和枝北移喝东扩陈的城到市发茶展战吼略，刷城市雪重心伞将向唐南并转移聚。其珍中，浇北部斩将以效交通栏建设坚和冲居住贝老城训区发枝展为座重点殖，依邮托商驱贸物早流、妥教育衔文化拘、高贿尚住重宅开扁发等熊产业藏，形类成环厦境优阀美、丑设施栋完备星、功蓝能完其善的栽合肥喊北部品城区耽。烛项目侄周边平概况器【珠区域叛景观慰】彩嫩穴露区域游内缺罚乏大慈型的搞公园解、广谦场类夫的公年众休熟闲娱纵乐场胶所。逃但由荡于周庆边住吃宅小玉区多集数为冷新建垮社区惕，社攀区内裹的景千观相杏对较肚好。瓶【蹲周边印环境闻】柜怜就项屠目周炼边环文境而辜言，阻由于迈不处研在城段市交锣通主躬干道传上，汽相对桨汽车薯噪音缴污染蕉、灯冲光污蛇染和壮粉尘域污染后较少锦。择而项造目东抖、南裳两个蒙方向左基本赞都为每住宅而社区蕉，因画此不盐会给欢本项框目带浓来太絮大的姨影响贷。洒西、寨北方倾向为莫安徽遵钢材故中心锅批发紫市场谋，因禁其不奏属于律加工侦型企趁业，暑亦不畜会带咽来太唉大的逗空气指污染屠，但古是大辉型运闭输汽潜车的卫频繁贝流动跳会在键一定寻程度鸽上影农响本湾项目课的外糖围环黑境。乏若该上项目狠在建迁筑设纵计和该建筑都材料惜的使惑用上房做一骨定的阻处理妄，则秧可避海免对态本项惯目建场成后挤小区贸居民渐的居扇住质校量造品成一氧定的幼影响拒。绒区域快分析董总结猫物业柿规模俯：萝本案脚所属驼区警域记—绢—阔颍上蜓路区跨域的掀房地令产市哭场在泥售个彩案项除目多灰以小非区模杜式开挺发，忘以住喂宅为雅主，爆辅以响配套剩社区岗商业卵。社土区规却模以花适于导管理秋的中抛等规弊模社软区为茄主，穗总建营面集芒中箱在安8踩万算-2饭3.昏2笨万㎡疤之间缸，占追总量赚的浓39唯.3掏8颜％；头区域仁内仅办有两肃个社据区规丽模较效小，叉远低蛋于喉1墨0哪万㎡拣（如馒：富抄源小订区仅以为催2.谱3朴万㎡听、正群丰苑尊仅计为誉3.修5卸万㎡聚），开占总避量尤的竹2.膨0津7摄％；耗另有服两个月规模晋较大甘的社们区（垮上城想国际弹达茂11证4批万㎡个、金炊都华美庭叠5蚕0酬万㎡请），律占总踢量唉的挪58览.5邻5妖％。再随着弱区域功房地撒产市恶场的烟发展址，加伏上政弊府土羞地政粗策的炉限制江，未副来该尖区域狮内将勾很难型再有升总建第面超吼大的染项目倒出现务；但邻是随氏着小傅高层尖、高柴层住负宅的承发展肯，个狱盘的刻总建债面不狮会太息小，辜预计肆未来厕该区意域的疮项目嫁会以乔总建夸面应在嫁5-福1谷5抄万㎡俘的中票等规纵模社饺区为军开发婆主体闯。镇建筑才形态悲：晚本案熄所属据区域艇定位铜为北涉环商谊住区猛，这傍就形锣成了农本区凉域内业社区写的规即划特艇色是触以住祝宅为晨主，展配以殿部分甜沿街稠商业纱。在非建社投区中才，多听数建把筑类砍型囊锄括了糊多层夏、小寸高层控和高忽层，颗一方孙面满次足了石消费秋者的轮不同意需求耽，扩扰大了附项目题的潜赤在客会户范奋围；内另一腹个方垦面也训体现眯出了变小区拨建筑氧的层女次感触，彰彩显建自筑美目观度梨。区树域内炉已售趣罄或互已进拘入尾轻盘销舟售的貌项目挂以多帐层为葱主；牺而现礼阶段拒市场酷供应垂量较奴大的够项目怜则以阻小高亦层为希主，使同时浑多层内、小久高层蓝和高禾层相地结合倾的综幸合物条业。约预计口未来撞该区倍域内总住宅胆项目叔仍将莲以小秋高层瓶为主舞，但斯是倾蕉向于算小高荷层和仔高层饥相结阿合的皱综合刮物业番，现挡有的妄多层械和小慎高层暴结合康模式扯将淡歌化，寺多层捏的供兄应量晋将会亭很小辅。研户型执面积舌：久区域姐内市扒场供馆应户巡型从乞一室旋一厅贴到五伴室两桐厅不据等，唯户型刻面积壁则肌为呀35祥-1励9争0淡㎡；冶但各降楼盘芹的主槐力户杰型仍途然以箩两室伐两厅销和三顽室两揉厅为共主，谦尤以索三室度两厅旦最为闲突出嫂，主沟力户座型面池积沉在接80卖-1解2命0雪㎡之拐间。栽从户摆型、陷面积炒上来慢看，疗该区堪域内计呈现身两种佳不同圾的现窜象：层一，盘先期辜推出殃的部想分项慧目，长户型训、面饥积比时较大后，导喊致销蛋售周谢期拉表长，极个别珍项目浴的销昨售现锡基本躁处于判停滞还状态城（如懂海棠强花园畏、新疯华文车景苑费）；伟二，祝近期词推出思的部下分项背目，悟户型被、面拉积均配不大雷，开膜盘热目卖，锈后期初销售部也呈吵稳定宗的局跑势（喷如荷钱塘月该色、遭上城肃国际抽）。陆由此军不难持发现存：由忙于大派户型缝前期见供应产量过欠大，威导致城销售口市场伸疲软圣；中友小户仅型则平成为变该区忌域内抹的销哥售热艰点，罪备受汁追捧止。召产品螺规划豪及风喷格纷产品巩规划味的档誉次见呈两皆极分所化，鱼一种头是项弹目非伟常大戴，产将品包害罗万侵象，壁另一洁种是蚂楼盘蜻的档巷次相聚对较舍低，俗没有停自已件的规则划和承建筑苏特色恳。勾景观争和车附位的陶设置舰从几揉个规仁模较皮大的百楼盘水来看属，其缩楼盘阿的素返质也辈相对聋较高姑，但深基本吓具备坚了与古之相的匹配购的景秀观，发高档踩的均骗以水这为卖个点。克故作联为水程系景六观住尽宅，肌较能诞够提泡升楼遗盘的裤品质圆。没非有水燥景的息社区动都在划社区捎的绿国化上豆做出论卖点曾。翁通过累对周供边现印有的树小区记进行弊详细足的调谋查发锯现，柄在停盲车要肺求上嘉，都番有一番定的放相似种之处候。总对结起橡来，旗有如重下两辰点：轧私家坚车意不句是此盖区域摩的主必要代腾步工福具。圆多数转楼盘酒都有候车库震，承以地艰下停骑车库跟为主英。钥1.谨1.错2罪项目跟概况所本项还目位拾置稍戏偏，吓交通顽状况位较东既向和鸣南向块项目将相比妈不甚施便捷腹，但辰是随天着颍绑上路震北段冬和临葵泉路剑的整政改，却路面未状况蝶将得寒到极静大改惰善，赶出行违也随槽之更罪加便职捷，地未来必交通够状况质十分老乐观镜。项丸目学赌区和绪周边纲项目雀基本运相同查，周丈边新候建社瞧区较云多，渗但周焰边生塔活配梁套设锐施不卸够完毅善，番有待抱发展扣；随耽着周正边住驳宅社剥区建箩设的欲日趋悦完善前，客狱户的声陆续分入住劲，配棚套商酬业也炼会逐环渐成疑熟，讽生活舅将日冶趋便稼利。摘地块夫总规告划占碌地胃5吐万多俗平方自米，崭呈梯吗形排故布，恢底部错基本毁不带孔商业堆。栽周边乡配厉套扰—假—释商业予及居瞧住氛俯围已逮经形梢成，枣周边哲有成王熟的缎购物脚、学凯区等钞，是哨一个折具备怎居住味潜质耕的地无段；帝交埋通甲—伙—婆该区付交通症成熟托、项涂目周旱边以评有现适成往深返与委市区辆间的昂公交次线路丘；昌地凝块警—棕—呆地块午本身单呈狭逼长型窃，较蔬为平雪整，尿没有驶障碍锅物，拜宗地养基础淹状况点良好刮，便损于统驻一开勒发管丢理；总地段惑前滋景共—奇—张由于令该区杂域定醉位为赛老城想区的掏一部每分，粥未来踪发展躲方向稍将以饺居住匠为住苦，因酷此，萌在此帆区域剪内置慈业的来人多洒以居幼住为捉主，掘投资茎客很彩少；蝴产品品差异滥性相—涛—锡由于毕本地翠块自暂身条危件限期制，口只能填作成苗围和蹦式景权观，卵地块姐较小躁，很渠难做份出组帜团，群因此揪，我新们最芦大的专卖点闹，将康是产饰品本槐身，恳只有得在产吃品本童身寻昆找突芽破口催，做涝该区找域，屯乃至久合肥岁市面黄上不璃曾出吹现或镰者紧般缺的数产品域，才步是我啄们定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