长沙某项目营销策划报告

1、价值目标：如何突破目前市场单价实现区域标杆？2、品牌目标：项目如何与纳爱斯品牌实现对接？项目核心问题XXXX园长沙XXXX东方大院XX檀香山XX长沙版图这些项目代表着长沙XXXX园：XX出品，长沙首个千万级别墅楼盘，长沙首个高尔夫商务别墅。07年至今，长沙豪宅代言人。XX东方大院：XX十年巨作，长沙中式别墅典范之作。大河西“墅王”。XX：以造月湖之气势，开创月湖版块湖居品质生活的先河。私享月湖全景，版块标杆当之无愧。长沙XX：省府版块尊崇私家官邸，长沙南城首席大平层豪宅。八大住工系统、空中泳池，全南城品质与价值双重标杆。XX檀香山：3层电梯情景洋房，武广首发。XX精工产品，打造长沙洋房首席代表作。这些项目不仅代表着本身，从某种方面也代表着长沙这就是经典，那么市中心的经典在哪？07-08年市中心经典项目2010年后未来市中心经典项目XX大道-火车站XX路沿线XX滨江东塘、雨花亭金色屋顶XX大道202书院观邸南外滩印象XX摩天大厦XX三万英尺XX中央XX广场一号公馆XXXX星城书院XX国际XX国际XXXX东塘瑞府潇湘国际XX国际09-10年市中心经典项目市中心区域板块市中心区域随着时间的推进，板块范围逐渐扩大中心板块分为四个主要商圈每一个商圈都有其代表性的经典项目四年来,城市在变，流逝的是岁月，沉淀的是经典北城板块麓南板块市府板块东城板块新南城板块金鹰城—星沙板块XX大道-火车站滨江XXXX路沿线东塘、雨花亭XX大道-火车站：XX广场滨江XX：XXXX广场XX路沿线：XX国际东塘、雨花亭：XXXX市中心区域板块-2010年市中心区域板块经典项目分析——XX大道开发商长沙XXXX广场投资有限公司项目地址XXXX路与XX中路交汇处总建筑面积100万㎡占地规模(㎡)12.18万㎡XX广场——大体量、高档次城市综合体，填补了长沙这一类型物业项目的空白——项目集高档商务中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼的等多种功能为一体的第三代城市综合体——XX广场在位人们提供一站式服务的同时，也极大的提升了长沙的商务档次和居住品质，填补了长沙大型城市综合体的空白，并且将带动城市商业的升级市中心区域板块经典项目分析——XX大道XX广场——作为中国商业地产第一品牌，XX在全国知名度和影响力较大——“XX广场”作为大连XX集团的核心产品，已经在全国32个重点城市投资建设了37个，并且均成为了当地的商业地标——XX作为商业地产的领军企业，已经拥有完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力市中心区域板块经典项目分析——滨江XXXXXX广场——集商务办公、公寓、商业、超高层为一体的城市地标性综合体开发商湖南XX房地产开发有限公司项目地址XXXX南路总建筑面积65万㎡占地规模(㎡)8.18万㎡容积率6绿化率42.80%建筑密度18.4%备注涵盖酒店、写字楼、公寓、超高层住宅、商业多种物业于一体的城市综合体。央企第一品牌，在湖南发展拥有八个项目品牌积淀。公寓商业写字楼住宅市中心区域板块经典项目分析——滨江XXXXXX广场——XX新城核心，规划中的新城滨江商务区，紧邻XX风光带XX新城核心区域、滨江商务区

—区域发展价值：XX新城为长沙主城区核心功能外溢的第一承载者，未来城市核心区域。

—项目地段价值：处XX新城的核心，是未来滨江商务中心，有极高的居住和商务价值。坐享XX最好资源段

—景观资源价值：直临橘子洲、XX第一排、眺望岳麓、长沙最大的城市休闲绿带市中心区域板块经典项目分析——滨江XXXXXX广场——品牌央企知名度高，长沙本地开发经验和品牌推广已步入成熟——XX房地产（集团）股份有限公司是中国XX集团控股的大型国有房地产企业，长沙XX作为其在湖南的市场开拓基地，已在当地拥有8个开发项目，并且一致获得了社会各界和广大消费者的肯定和好评XX麓谷林语XX花园XX今利园XX苑湖南文化大厦XX洞庭东岸XX阆峰云墅XXXX广场市中心区域板块经典项目分析——XX路沿线XX国际广场——项目紧临长沙CBD中央商务区，周边配套成熟，地段优势显著开发商湖南XX房地产开发有限责任公司项目地址XX区劳动XX西路289号（XX体育场西南角）总建筑面积7.7万㎡占地规模(㎡)8835㎡容积率6.8绿化率31.5%总户数1069套价格均价10500元/平方米，一次性付款98折，按揭99折停车位车位比1：0.5，共364个车位，售价16-28万备注项目由1栋31层（其中负一层至4层为裙楼商业，5-31层为公寓）高层组成，总共756户套房源；公寓面积约4.7万㎡，商业面积约1.2万㎡——项目位于的XXX商圈是连接XX商圈和东塘商圈的重要节点，是两大商圈的交汇和延伸。——项目周边汇集着XX大剧院丶市三医院丶市十七中丶长沙重点中学XX中学丶xx中学。金源丶佳程丶天玺丶君逸康年四大酒店。市中心区域板块经典项目分析——东塘、雨花亭XXXX——东塘核心地段，交通、商业配套均非常成熟开发商湖南XXXX置业有限公司项目地址XXXX西路528号（大华宾馆内）总建筑面积23.63万㎡占地规模(㎡)3.14万㎡容积率5.52绿化率34%物业类型住宅、办公开盘时间2008年7月价格最低价8000元/平方米停车位车位共1500个左右，售价8-10万元地段价值雄居东塘核心商圈，通城商业金色家族丶平和堂商贸大厦丶友谊商城等长沙零售商业巨头汇聚与此，兴业丶交通丶建设丶浦发等多家金融机构点缀周边，商业发达，中医附一医院近在咫尺，生活配套齐全。交通便捷多路公交线畅达全城，规划地铁停靠站点，交通便利XX调XX——产品于设计疯多样松、酒寄店与两写字始楼结贩合，寨少有陡的大受户板含式、逮空中近复式蝴户型户型面积套数比例

住宅一房61-6836730.63%三房150-16420417.03%四房185-19830425.38%复式369-371290.24%办公单间44-98㎡29424.54%合计44-3711198100%华都矮户型壤配比垂：——紧凑颗型小干户公魔寓，绩为年堂轻小替资精迫英量乖身打甲造——伤5栋大氏户板键式高嚼尚住贼宅，赴入户攀花园料，宽榨景阳攻台，走两梯爆两户箩，南称北通辨透，嗓是成艳功人罩士理旦想的速居家强之所——市中纸心绝园版空润中复合式，瓣单梯楚入户市中照心区溪域板调块经浸典项服目分扒析——东塘我、雨跳花亭市中卖心区蹈域板狱块经钳典项晶目分高析高知兼名度辈品牌遣价值综合购型社校区，挽多样怠化产攀品价爽值景观逢资源吊价值核心这地段摔价值经典讯项目绑成功扮的依汇托要桌素项目妖自身迅条件闸审视项目蔬特征伏提炼匹长沙评市中滋心地钳段，秆雨花丸区核说心位畏置，各项目浮区位宴认知燥度高1新建西路XX中路韶山中路地块南二环曙光南路项目高特征哪提炼忍周边平各类裁生活帐配套稼齐全壳，生灭活便县利性扫高2新污建钳西似路雨花路韶山路项目沃尔讯玛仁榛左酒店福临公门酒兆店招商态银行万众与大药旧房老百孔姓药稳房天之怀道足愉浴长沙XX厨房中国金银行上岛胖咖啡工商白银行新东诉方北监大青拴鸟长城波非常京生活农业葱银行安贞塔医院雨田芦假日城大酒修店XX还X商务可楼XX驳X酒楼蒸有捎味华宰人XX盼XX药房大众动传媒忙职院二十轻一中跃学长沙罪银行和泰等面馆亚太柄足浴鑫天畏宾馆紫鑫错洗车项目浪特征斤提炼源紧邻榴市区推主干步道，瓶公交妈线路洗多，禁交通须便捷震，未诊来地直铁利荡好3纳爱斯·XX锦城新建编路与园韶山璃路连驰接市锡中心隔板块忧繁华竭区域周边纺公交闲线路艺超过惭20折多条粘，站散点均堡分布主在新额建路严与韶暮山路悦路口历周边距离江地铁3号线管东塘拆站在1公里慌内，宜此京线路抢可直扬达规柏划中竟的新饮长沙虏火车印站，膛与武故广高协速铁偏路对塑接项目尼特征绳提炼消集小懂户型污公寓珍，商闭业中礼心，撤普通脑住宅担为一及体的争综合淹性社泊区4楼号房型套数面积区间总面积1#1/1/184034-48316862#1/1/130834-62158823#、4#3/2/2248140-150365734#4/2/26215092405#、6#、8#、9#3/2/2232110257305#、6#、8#、9#2/2/146485-89404637#2/2/16211269497#3/2/23116651587#4/2/31522734083/2/21141141总计2263174330公寓商业中心住宅中央绿地景观项目侨特征捕提炼问具有诊良好同塑造该基础周和潜院力的幻玉品牌5中国树洗涤仿用品缎行业咬龙头梁企业洗衣毕粉、石肥皂钉、液吴洗剂问三大回产品密全国撑销售塔第一行业充内综稿合实幻玉力世爽界前爸八强国内奏品牌件知名将度非喷常高纳爱眯斯首倒次进嘴入地第产界已拥叹有良商好的读洗涤似行业愉品牌摩基础为地肚产品汉牌的阻首次伟塑造存提供魄了强家有力晓支持项目踩关键晶特征批提炼1、市求中心弄区域驶，认顽知度狱高2、交置通便说利，稀配套伏齐全秘，成葛熟板闻块3、与隙市场装契合疲的产意品类含型4、中标心绿待地景闲观5、强杂而有稠力的炊品牌黎支持利用员已经乞形成封的成辫熟板绝块形恢象，桂植根宪区域天主流苦市场判，发滴挥项平目自遍身优黎势条宁件结论询：项苍目已洞经具房诚备成爷为雨击花亭陵经典惊市中姨心豪仿宅的蹈条件项目脑关键扭特征辛提炼市中心经典项目核心地段成熟配套便捷交通多样化产品综合型社区高知名度品牌纳爱斯项目雨花区核心位置商业、生活设施齐全紧邻主干道、公交、地铁40-60㎡一房110㎡以上三、四房公寓普通住宅商业中心纳爱斯洗涤液龙头但是……纳爱补斯仅室此而羊已？Q1：企舟业反染思——我们扯是否象关注喘了纳朗爱斯聚的企普业发拍展愿恳景定位令后的厕反思Q2：产锹品反箭思——我们唯是否膛发现惩了中钥心板劣块“顾豪宅造”不伍豪的箱尴尬关于虽企业辞反思梦洁携家纺——金色取屋顶【家纺啦业龙外头老萍大——梦洁跪涉足劣房地董产的涨首个郊滨江堪项目】【稀有糊的高聋户数雹车位救比：1：1.秩2】【城市贤中心挽区位锋，成香熟、摘便利】【长沙衡首个基哥特吵式住赞宅】【江滨考水区浓标志酬性建今筑、惑第三默代环迹保节琴能型拍江景父住宅】项目20写07年2月开巡寿始销赌售均枯价88专00元/平米够，而回周边耻同类笋项目求仅售68激00元/平米梦洁望家纺——金色慕屋顶金色攻屋顶红是成紧功的拍，但咸又是移不成惭功的化。成功下的是确：技饶术和洲产品吧创新益、三申大中亚央系娱统、堡湖南时省最党高标于准的灵节能赢保温浑体系刑、首罪个甲秒级智暴能化逮住宅剪、先枪进的妖电梯请系统成功叨的是弓：金蓝色屋维顶实赌现了楼价格宅突破版，同贴一时富期同刊比周尾边均积价高笨出20皱00元/平米不成杯功的灾是：赏客户骆仅仅乡丰记住拳了这配个项狂目的辨品质席，但苹没有户记住壶梦洁融家纺孔，梦屿洁家思纺从19寺54年成培立至港今，臣在打算造完胖这个忽项目猜之后桃没有暖人记涝住了肢它在竹房地白产行牌业内每的影阿响力押。案例俩启示炼：不水仅做窑一流丹的产楚品，老更要舒做一哑流的齐品牌纳爱阳斯：查只为腾提升牙你的低生活其品质纳爱伴斯：长让世役界更窜美好纳爱谱斯企捧业愿秆景美好嘴生活医品质膏的引视领者爹、城守市发集展的铃引领毙者案例熔启示垄下的拒反思关于裁产品坊反思XX开发场商：始长沙蚁双瑞礼房地铃产开茧发有葵限公陪司总用羡地面世积：30万平纲方米总建蔽筑面联积：46万平伪方米住宅劫总户义数：30栽00多户容积很率：1.港5绿化祝绿：48捞.7篇7%产品门类型拆：花嫁园洋蛇房、头双拼铅别墅默、独锹栋别麻墅、娃高层坛住交宅、盏酒店你式公念寓物业羞管理黄：长声沙双湿瑞物泥业管辛理有绵限公票司产品过反思XX村-为这肚座城坚市树鹿立领摇袖产品遵反思项目抱在推向广方讽面，萌以月私湖为昌势，盗高调毕推广跑。先删炒热固月湖层版块座，再繁拔高颠自身总形象旷，以胜月湖赠区域桶城市股运营脂商的原角色吹打造萝长沙旺首席医国际象湖居泻品质挪楼盘产品鞋反思XX超——外立寒面的论打造科和周草边的等生活连配套帐远远则没有漏达到器作为因长沙嫩领袖禁的标承准长沙俗酸雨蝴严重搭，XX的外系立面晋是用谦的墙县漆，貌颜色研偏浅狡色调紫，经丝式不起就岁月丛的洗些涤项目株临近欲长沙嗽大学太，以金学校征周边毛的自挪然成嘴长的避商业欲为主笨，周明边生椒活配救套较话欠缺耻，档魂次低产品尝反思12345已推出一期1-4#栋XX划X—带—雨花允亭中僚央区为，独伞创NU仔O概念戚，高范调推滩广。49万平粪米大爹型城伞市综共合体推项目阴，大栏打地穿产教后育的梢“王私牌”咐，实产现了皂售价虾和销砍量的校双赢产品参反思XX迹X—水—售楼趟处与雪样板帅房在翅设计活和装磨修上娃现代危感凸湖显有辆余，蛛生活搬及高案档住雀宅气笋息缺真乏售楼音处注助重现卖代风晃格浓章郁的塌场景茎体验膛，单米整体颈感觉碰显“冷”，缺矿乏生蒙活居闹住的叶气息样板足房装那修风期格特归征不顷突出艰，与备一般选精装周项目新相比群无明尖显亮地点，嘴缺乏百居家策感觉产品速反思XX理X—愚—未来醋小户映型公柳寓办跑公企手业自政用可情能性葱高，六或将娱影响洲整体驱项目歌档次一期住宅户型配比表户型建筑面积总建面比例户数一房40-684489940.32%868二房85-9516743.415.04%186三房120-13246075.341.38%372四房1213632.43.26%30楼盘发周边亮住宅赵小区底房源夜办公捎企业雾自用摄较多项目秩较大柳体量睁、不资通煤甩气的炉小户役型公违寓未懂来用也途很高可能窝将会朋延续捧这一鬼情况长沙群市场露高端娃公寓嗓除了瘦价格若高企窃、华鱼丽的波宣传所和噱虹头之率外，与真窄正的碎“豪伸宅”暖相处去甚浅远。葱事实咳上，市场神的豪默宅经溉不起赖岁月陡的考狱究，鞭经不枯起生龟活的滔磨砺市场鉴的豪圾宅并垃没有岭给客炭户创除造一艰个真察正具值有生楚活气寺息的殖豪宅事实丈上，放长沙葛的豪泊宅正底面临幻玉豪宅霞不豪灶的尴龄尬局弯面通过勾纳爱间斯、扎市场罗、产许品等永层面芳的反筑思之河后，鞭我们庭确定倡这样籍一个辞目标增：我们供给长株沙市巴场创脖造的肉是一积个可炼以给加客户短真正柿带去短生活责气息渗的豪佳宅！“如何俘营造浊生活狭气息获？如塘何创万造真剂正的兄豪宅迷？”XX案例-常州侧新城垂首府25万方茫城市腊综合驴体，犹豪宅站、商耽业、汽办公还、国范际公插寓、膜会所形、学全校集仿于一蔑体；合中挂有分逆，住手区与证商业塘、生摩活配诵套分徒置，防以社词区道储路相炸隔；XX案例-常州耐新城舟首府完全值人车漏分流盐，双口层地获下车莲库，姻户均草双车催位。七米垄宽双绸向双艘车道孝，饰植面砂肤浆，伶天然径采光叔井，携精装怕车库拖。特别罗为越揭野车戒、商伐务车虎设计丘了宽剧大车鹿位，译熨帖启业主潜个性况需求微。人车昌分流乏，双完车位隔离灶了通北江大屈道的跟喧嚣塔的静公巷社区桨道路席分开表住宅美区与央商业唱区整体炭抬高80公分芦，围烛墙高6米XX案例-常州饥新城欢首府整体讽抬高屑，围利墙高6米私家亿电梯惜厅，荒可根陕据主遍人个出性需克求进旋行布吉置双开锣门智哨能刷浮卡入跌户方阁式，班保证漫了业猫主的惜绝对闻居家能私密普性超大品玄关转，天死然大牵理石乏拼花深地面痛，华救贵气朝派，貌自然绍过渡梁空间顿。XX案例-常州鉴新城连首府私家芬电梯全新箭四大帅堂入西户方剩式XX案例-常州医新城芝首府欧洲栏皇家响园林欧景观70伐%超高飘绿化/汗2万方时集中涌绿地/巴洛壁克式骗中央未喷泉/炸40米宽应跌水扩坡地/坡地花落差矩最高监达5米/全冠纪移植姿高大燥乔木/17豪0多种直植物/独特云冷雾债系统XX案例-常州抄新城环首府15辆#会所30仇00余平股米的近建筑酬面积屯，地取下一涌层，泰地上微二层夜，功统能完星善，欲设施尚高档摊。外立抛面天镰然石融材干定挂、滋大理脸石内兼饰铺趣装，泪五星屿级装怜修，杰豪华乞品质培开创仇常州溪先河演。配备既红酒皮雪茄店吧、灭高档在餐饮冤、水锄疗SP闭A、贵店宾客角房等圾“钻优石社挤交圈晃”硬很件设踢施，由为上飞流人项士提痕供私挤密交并流的踩平台。运动吓会所内健记身房峡、室舅内游垮泳池糠等设舅施完膨善，高档白健身孟器材惭配备市，专际业教类练指胆导。商务切、运晨动双蜓会所XX案例-常州毫新城聋首府五星示金钥洪匙物朝业服任务A套餐‖五星草管家环境炭绿化熊与保悄洁服垦务安全货服务公共级设施折设备舞维护爷保养室内屋维修藏服务24小时吉大堂浓经理龙，提困供双间语服侧务每幢谱楼单垦独保像安服管务、踢引领检服务俱、专速门配及套设黑计的般物业懂管理枪平台蔑、一奇卡通夺服务B套餐‖私人翅助理“一砖对一着私人国助理横”专壁属服欣务会所圣提供胸餐饮刻、健豪身、睁美容SP福A、红飞酒雪茄推吧等转场所社区扩提供桑银行殖交费接系统提供淹洗车腥、洗慰衣服边务租赁密管理C套餐‖专属额顾问专属衰服务雨团队括为业拐主量逃身定由制一于站式客服务享受灶俱乐牵部会隆员式乓服务XX案例-常州躺新城虏首府XX案例-常州极新城碎首府科技你系统从新阶城首脚府看访到的贯豪宅陶标准地块踢整体皱抬高呢，围逃墙高6米私家凶电梯全新杯四大扰堂入摧户方汪式科技怪系统五星抬金钥普匙物匙业服颗务商务鸽、运心动双薯会所欧洲阻皇家粱园林趟景观纯粹法性私密惑性科技振性稀缺我性奢华吩性新城首府产品标准豪宅体系纳爱挎斯豪涛宅理禽论航纯特粹性之【建筑忘风格巴纯粹】新古香典主污义精振品呈桨现新古洲典主样义风烧格经剃典竖演向三茎段式规立面外墙少为全毒干挂伟石材控，年跑久如忆新纳爱梦斯豪尝宅理矩论毁纯片粹性之【购房曲体验枕纯粹膝性】体验越式现形代化商辅助有工具役多样数字床投影机沙盘摒弃旦单调尼的沙款盘讲煌解，节利用吧动态沿投影唉屏幕全方糕位介因绍项值目，迷营造振立体始的视退觉效指果分概用念楼祝书和洗产品写楼书星，讲陕述属属于项丝式目的恰故事丘，介头绍每雄一个且匠心肢独运斥的细轰节概念载楼书+产品防说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