房地产公司财务报表分析相关问题探讨

房地产企业财务报表分析相关问题探讨专业：会计学（国际会计方向）班级：级2班姓名：毛媛媛目录引言 31房地产企业财务报表分析现实状况 41.1房地产行业发展现实状况 41.2房地产企业财务报表分析存在问题 41.2.1大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩能力判断 51.2.2房地产企业利润数据对其盈利能力反应具备片面性 61.3房地产企业财务报表分析改进方法 71.3.1充分利用表外信息 71.3.2对财务报表项目进行详细分析并做出调整 71.3.3重视对现金流量表分析 81.4房地产企业财务报表分析方法 81.4.1依照收款方式分析预收账款，确认收入 81.4.2分析开发成本组成，确认成本 92基于保利房地产企业财务报表常规分析 102.1保利地产介绍 102.2保利房地产企业财务报表常规分析 112.2.1资产情况分析 112.2.2偿债能力分析 122.2.3营运能力分析 172.2.4盈利能力指标分析 182.2.5成长性分析 222.3对保利地产财务报表分析小结 223房地产企业财务报表分析未来发展趋势 243.1对财务报表本身改进 243.2对财务报表分析指标改进 253.3对财务报表分析方法改进 26结论 27致谢 28参考文件 29附录1保利-资产负债表 30附录2保利-利润表 32附录3保利-现金流量表 33摘要财务报表分析是一项主要而细致工作，目标是经过分析，认清企业本质，找出企业在生产经营中存在问题，以评判当前企业财务情况，预测未来发展趋势。报表解读,要综合财务管理、财务会计、审计等相关知识,需要结合财务知识和上市企业公开披露消息等非财务知识,分析该家企业现实状况。房地产作为第三产业一个细分产物，其在第三产业乃至整个国民经济中都具备举足轻重地位，房地产业发展有强烈“包括效应”，它健康稳定发展会给整个国民经济稳定发展提供主要基础。本文第一部分是关于房地产企业财务报表分析现实状况概述，主要阐述了房地产行业发展现实状况和房地产企业财务报表分析存在问题及改进方法；本文第二部分主要是利用财务报表分析方法并结合房地产行业特征对保利地产财务报表进行了全方面分析，并针对保利地产财务报表分析中表现问题给出对应提议。第三部分主要阐述了房地产企业财务报表分析未来发展趋势，包含各方面改进方法。第四部分得出结论。关键词：房地产企业；财务报表分析；发展趋势AbstractFinancialstatementanalysisisanimportantandmeticulouswork,thepurposeoffinancialanalysisistoidentifythenatureofthecompany,findouttheproblemsexistingintheproductionandoperationoftheenterprise,inordertojudgethefinancialpositionofanenterprise,andforecaststhetrendofdevelopment.Interpretationofreport,comprehensivefinancialmanagement,financialaccounting,auditingandrelatedknowledge,combinedwithfinancialknowledgeandpublicdisclosureofthelistedcompanyfinancialknowledge,analyzesthepresentsituationofthecompany.Realestateasanicheproduct,thethirdindustryinthetertiaryindustryandeventheentirenationaleconomyhasapivotalpositionintherealestateindustrydevelopmenthasastrong"rippleeffect",itshealthyandstabledevelopmenttoprovideimportantbasisforthesteadydevelopmentofthewholenationaleconomy.Thefirstpartofthisarticleisabouttheoverviewofthestatusquoofrealestatecompanyfinancialstatementanalysis,mainlyelaboratedtherealestateindustrydevelopmentpresentsituationandtheproblemsexistingintherealestatecompanyfinancialstatementanalysisandimprovementmeasures;Inthispaper,thesecondpartmainlyistousefinancialstatementanalysismethodandcombiningthecharacteristicsofrealestateindustrymakingacomprehensiveanalysisonthefinancialstatementsofthepolyrealestate,andpolyrealestateproblemsreflectedinthefinancialstatementanalysisgivescorrespondingSuggestions.Thethirdpartmainlyexpoundsthedevelopmenttrendoftherealestatecompanyfinancialstatementanalysisinthefuture,includingallaspectsoftheimprovementmeasures.Thefourthpartconcludes.Keywords:Therealestatecompany;Financialstatementanalysis;Developmenttendency;引言伴随经济全球化不停发展，会计作为世界公认“商业语言”，逐步显示出它日益强大功效，而作为“商业语言”载体财务报表，系统而全方面反应了企业基本情况，进而成为了利益相关者了解企业最主要一个方式。对一个陌生企业分析,利益相关者入手路径就是报表，不过单纯从财务报表简单数字和文字上得不出实质性结果，而要利用一定分析方法和分析技巧，同时结合实际情况，正确认识财务报表本身不足和非正常影响原因，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全方面综合分析，方便作出科学决议，这个系统动态过程就是财务报表分析。伴随房价不停攀升,政府开始使用宏观调控工具进行调控,如人民银行提升准备金率、部分城市开始出台限购令,从而抑制房价上涨过快。房价下跌,首先是因为房地产商资金担心,若不降价,很可能就面临着资金链断裂危机,另首先是投资者对房价预期是下行,所以他们采取观望态度。房地产面临困境背后是我国财政担心,货币正常紧缩,实体经济不佳。基于这么背景,本文希望经过财务报表，分析房地产行业情况及其发展趋势，并针对房地产行业特殊性，对报表分析中产生相关问题进行探讨。1房地产企业财务报表分析现实状况1.1房地产行业发展现实状况伴随我国不停加大城市化进程和住房商品化等重大方法实施，近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。现在，因为房价过高带来很多社会负面影响。国家公布了限购令等方法抑制房价，中国15个最大城市房产交易量同比下降39%就全国而言10月房产交易量同比下降11.6%，降幅超出了9月份7%。交易量下降己经影响到开发商现金流，在一些情况下，还影响到他们偿还银行贷款能力。现在一切政策，都表明政府方面对楼市调控力度不会放松，直到房价回归合理水平为止。一，央行12次提升准备金率，这一目标在打击通胀努力却“意外”影响到了房地产，因为房地产属于经典资金密集型行业，陷入资金链困境开发商近期开始被迫降价销售。而另首先，我国自开始，房产税暂行条例不再暂行，征高额收房产税，对原来就惨淡房地产行业，无疑是雪上加霜。1.2房地产企业财务报表分析存在问题财务信息需求者了解企业财务情况和经营情况最有效路径就是财务报表分析，对财报表进行全方面、合理分析有利于决议者作出正确决议。财务报表分析内容包含对企业偿债能力、营运能力、盈利能力及发展能力等方面。传统财务分析理论基于普通企业制订出了一系列指标来衡量企业上述能力，不一样信息需求者基于决议需要，经过财务报表分析能够对企业上述能力进行评价，方便获取自己所需要信息。但房地产企业与通常企业相比，其经营存在着两个显著特点，即经营周期长久性和经营高风险性。这两个特点决定了房地产企业会计核实不一样于通常其余企业。因为受其经营特点影响，财务报表数据所反应信息与其余企业财务报表存在着差异，所以利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定问题和不足。1.2.1大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩能力判断按照会计准则要求，\o"房地产"房地产收入确认标准应具备以下条件：①工程已经完工并验收合格；②具备经购置方认可结算通知书；③推行了\o"销售"销售协议\o"管理要求"要求义务，且价款已经取得或确信能够取得；④\o"成本管理"成本能够可靠地计量。然而，房\o"地产销售"地产从开始预售到确认收入，需经过多个步骤，少则数月，多则三五年，其间巨额房款收入长久挂在预收账款，首先增加短期负债，另首先降低了房款收入内含全部者权益。收入确实认是以产权转移为标准，所以通常只有等到企业完成了产品销售并实际转移了产品产权才能确认收人，同时按照权责发生制标准将产品成本确认为当期成本。这么就使得房地产企业经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益确实认与企业实际经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认收益无法真实反应企业经营效果。尤其是近年房地产高额盈利在财务报表中无法表现，严重地影响了企业财务报表分析结果1.2.2房地产企业利润数据对其盈利能力反应具备片面性企业盈利能力应该反应了其利用资产不停创造价值能力，而这种能力是经过利润表现，对于经营周期短企业，因为其收入取得与其价值创造在各个会计期间保持相正确平衡，利用利润指标基本能够反应出企业价值创造能力。但对于房地产企业而言，因为其经营周期长于会计周期，而企业价值创造在在整个经营周期内不停地进行，其收入与成本确实认具备阶段性，所以利润数据不能反应企业创造真实价值。除了收入与成本确认阶段性对利润产生影响外，企业销售成本通常以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售支付管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入不配比，房地产\o"企业"企业为了连续\o"发展战略"发展往往会贮备大量土地，由此形成土地成本按购置时实际支付价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。尤其是近年来，房地产企业凭借其资金、\o"品牌管理"品牌、政府扶持，以协议出让方式取得了大量廉价土地，其实际地价已经是账面成本数倍，这时\o"财务"财务报表显示企业\o"资产管理"资产严重失实，影响消费者进行\o"企业人力资源"企业\o"财务经理"财务报表分析。另外，房\o"地产企业"地产企业在\o"房地产开发"开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，百分比高达30％～50％，时间长达多年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核实，造成账面成本低于实际数。这会深入扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力判断。1.3房地产企业财务报表分析改进方法依照上述对房地产企业财务报表分析存在不足分析，在对房地产开发企业进行财务分析时应该充分考虑房地产行业特殊性，应先依照真实性和配比标准将财务报表作适当调整，对传统财务分析方法加以改进，以正确判断企业财务情况和经营情况，而后才能进行常规企业财务报表分析。1.3.1充分利用表外信息传统财务分析基于报表数据结构了多项财务指标反应企业各项能力，但对房地产企业来讲，因为其报表数据存在着局限，其对企业情况反应并不一定客观真实。而包含财务报表附注在内大量表外信息，能够为我们正确地了解和判断企业财务数据可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法选择、期末资产公允价值变动对企业资产和收益计量产生影响。1.3.2对财务报表项目进行详细分析并做出调整鉴于会计报表中数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其对应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整对应年度收入及成本，并按照配比标准调整对应期间费用和税费项目，对企业盈利能力做出合理判断。在分析企业偿债能力时，对属于已实现收入部分预收账款进行调整，合理估量企业负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业偿债能力。1.3.3重视对现金流量表分析与资产负债表和利润表项目标编制基础不一样，现金流量表是以收付实现制来编制，数据具备客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量取得相对利润指标对其生存和发展具备更主要作用，所以对现金流量表分析就显得更为主要。1.4房地产企业财务报表分析方法1.4.1依照收款方式分析预收账款，确认收入房地产因为其商品价值很大，收款形式与通常产品有很大不一样，分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款房地产\o"销售培训"销售，应以应收款项足额到账作为收入确实认标准，而不论其是否办理了房产证，只要房款足额到账，即可视为\o"风险管理"风险已转移；对于分期付款销售，应以\o"协议管理"协议约定收款日期确认收入，不过买方若在协议约定日期有欠付现象，应考虑买方资信\o"领导能力"能力、欠付金额及欠付频率等原因，假如买方资信不佳，欠付金额过高，或欠付次数过多，则不能确认收入；对于按揭付款房地产销售，应待交足首期且按揭款已到账，方可确认收入。依照上述标准将预收账款中应予确认收入进行预结转，并计提销售税金及附加。1.4.2分析开发成本组成，确认成本购入还未\o"领导力开发"开发土地应比照周围土地价格进行评定，剔除资金成本后大大高于账面价值可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账工程款按预算或估算入账，对还未完工配套工程估价预提，使开发成本尽可能靠近实际；按照收入与成本配比标准预转成本。同时应该按照收入与费用配比标准调整收入结转前发生期间费用等。2基于保利房地产企业财务报表常规分析依照以上问题探讨，下面将结合房地产行业特殊性，以保利地产为例，对保利地产财务报表进行一系列常规分析2.1保利地产介绍保利房地产集团股份有限企业(简称保利)由保利集团控股,成立至今20余年,于上市。现拥有国家一级房地产开发资质。企业多元化经营,业务包括地产、酒店管理、贸易等,企业在保利集团支持下,在激烈市场竞争中,利用优质土地贮备优势艰辛奋斗,快速树立起保利良好声誉,形成了巨大品牌价值,稳固了领先行业地位。房地产项目主要遍布国内北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个城市及地域,在十几个国家设有子企业和办事处。保利地产在全国布局策略以北上广为基点,向全国福射。企业整体业务从商品房开始拓展到上下游建筑施工、物业、相关经营等。总来说,保利地产基于住宅商品房开发,进行有效拓展,扩展到相关物业。企业落实发展战略是“三个中心,相对发散”,企业以大型城市为中心,发散到二级甚至三级城市;以房地产为中心,发散到上下游产业;以商品住宅开发为中心,发散到相关领域。在发展中,努力提升效益,适度控制开发规模,从而提升自己收益,同时企业高管亦重视企业资金运作,在企业领导率领下,树立了良好行业形象,建立了卓越、务实行业口碑。2.2保利房地产企业财务报表常规分析2.2.1资产情况分析表2-1固定资产/流动资产百分比年份固定资产/流动资产百分比0.00230.00220.0050保利企业固/流百分比比有大幅度提升,主要是固定资产规模变大,保利企业固定资产增加百分比比较大,主要因为房屋等建筑物增加比重比较大。表2-2保利地产流动资产内部结构会计期间货币资金应收账款净额预付款项净额其余应收款净额存货净额流动资产共计17.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88,504,161,242.013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146,671,656,739.109.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187,991,387,510.53由上表能够看出,保利货币资金百分比连年下降,保利应该加强销售,及时出台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货百分比连年上升,这两项百分比均低于行业平均水平,应加强销售管理。表2-3应收账款与收入百分比会计年度应收账款与收入百分比0.0200.0160.022保利12月31日应收账款账面价值为1,057,645,022.59,12月31日应收账款587,179,871.06,上升了80.12%。主要企业汇报期内收入增加所致。由账龄分析能够得到,1年以内应收账款为76.61%,而1年以内应收账款为81.31%,说明保利企业应加强应收账款管理,提升应收账款周转率。2.2.2偿债能力分析偿债能力决定企业生存,关注企业财务情况就需要关注偿债能力,偿债能力分短期偿债能力和长久偿债能力。表2-4短期偿债能力指标流动比率速动比率现金比率2.310.740.42．130.530.281.910.360.18偿债能力与企业发展亲密相关,假如企业资不抵债或是没有足够现金流来还款,那么企业就面临破产危机,所以偿债能力是股东、债权人以及任何利益相关者都非常关注,影响一个企业是否能够可连续经营.对于流动比率最好界定,不一样人有着不一样标准,对于债权人来说,必定是希望该指标越大越好,这是企业可使用资金充分表现,但对于股东来说,他们要权衡企业经营性和财务费用,他们就会有不一样标准。经过上述表能够看出,保利地产流动性比很好，因为政策趋紧,造成整个行业流动性大幅度下降，保利地产流动性也变差，存货和在建工程在房地产行业中占用了大量资金,且伴随这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货变现有着很多不确定性,所以,在这个特殊行业中,我认为相比流动比率来说,速动比率有更高参考价值。速动比率就是速动资产/流动负债,速动资产也就是流动资产中扣除了存货资产,像流动比率一样,这个指标标准也因人而异,参考整个行业平均值后,这个指标具备更多参考性。然而，保利速动比率连续三年下降,结合企业短期借款、应收账款来看,我认为企业在扩大了经营规模同时也增加了存货贮备,造成了企业销售收入下降。这主要是房地产企业是在封顶后开始销售,不过此时收到现金不能直接确认收入,而只能计入到“预收”中,当然也无法结转成本。保利“预收账款”相比增加了154%,企业因为预售商品房,实际偿债能力有一定提升,但因为会计要求,没有结转成本造成企业速动比率下降。假如说流动比率受存货影响,速动比率受其余资产变现影响,那么现金比率则相对可靠多,它是企业现金类资产/流动负债,企业这类资产几乎没有变现风险,或是风险很小,从另一个角度上反应了企业偿债能力,不过该指标不能太高,因为我们都知道企业占用现金是有成本,假如企业现金过多,就轻易造成资源浪费,成本上升。在通例中,大家认为现金比率在20%左右较合理。因为受政策趋紧影响,保利地产现金流动比率有一定幅度下降。保利现金比率较差,低于20%,其现金偿债能力较弱,三年来连续下降。不过深入分析保利流动负债,其中“预收账款”占了很大一部分,说明其销售连年增加，故总来看,保利偿债能力不算弱。从保利地产短期偿债能力来看，保利各项比率较低，其主要原因是这几年不停开发新地产项目，但能够看出流动负债中预收账款增加较多,没有太大偿债压力,但保利地产依然应该重视现金流量，加强现金流量管理。表2-5长久偿债能力指标资产负债率有形资产净值债务率权益负债比率权益系数债务偿付比率利息保障倍数0.72.510.43.581.16-54.910.794.04-5.370.784.340.235.530.99-23.69企业总资产总额、结构、企业经营情况、资产流转稳定性等都会影响到企业长久偿债能力。首先企业连续经营是企业利润源泉,反应了企业稳定现金流情况,另首先企业全部者权益总额反应了投资者对该企业可承受风险和未来预期,当然负债也从另首先反应了另一类利益相关者对企业评价。所以,我们经过资产负债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长久偿债能力。因为杠杆效应存在,企业投资者更希望通用负债经营来取得更多好处,不过负债一旦增加,债权人风险就会越高,他们又不愿意,他们都希望借出去钱偿还能有所确保。全部者权益比率是资产负债率变式,都是对企业长久偿债能力衡量,不过是从不一样角度出发。保利地产资产负债率、有形资产净值债务率都很高。这两个比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立刻变现无形资产,递延所得税等影响。更能说明企业长短期资产支撑企业资产能力。通常来说,企业资产负债率不应大于70%,不然债权人会负担较大风险,近年来,保利进行了大规模融资行为(包含股权融资和债券融资),在末,保利地产资产负债率即使大于70%,但低于行业平均水平，保持着稳健资产负债率,为企业深入利用财务杠杆打下了基础。利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息能力,惯用于评价企业用效益支付利息费用能力和债权人投资安全性。通常来说,利息保障倍数越大,说明债权人越安全,若此比率小于1,说明企业有债务危机,不但无法还本金,甚至支付利息都存在困难。从表格上看,保利利息保障倍数小于1，而且很低甚至出现负数，存在一定债务危机。资本结构合理性是确保企业长久负债能按时偿还一个主要条件。下面将从资本资产结构角度来分析保利地产。下列图均以万为单位。图2-1资本结构图2-2资产结构从上图来看,保利资产中流动资产比重大,高于行业平均比重;筹资方式主要由短期筹资方式组成,但保利地产流动资金大部分由长久借款组成,相对稳定,风险也不大,属于稳健型资本资产结构。2.2.3营运能力分析营运能力反应了企业对资产利用效率,即用多少资产来取得多少收益,以下将从短期资产营运能力和长久资产营运能力两方面来分析保利地产营运能力。表2-6存货周转率会计年度存货周转率0.290.280.23存货是企业关键价值,是企业竞争筹码,是企业经营活动基础,对于房地产企业,存货何时变现,怎样变现受国家政策影响巨大,所以存货管理尤为主要。加紧存货周转,也是房地产企业经营成败关键.从——,保利存货周转率有下降趋势,这主要是因为首先企业不停拿地盖房子造成存货增加,另首先从以来,房地产行业销售并不乐观,销售增加没有跟上。从上述表格能够看出,在保利地产存货周转率有所降低,保利地产前三季销售收入比上年同期增加了26%,而存货周转率降低幅度较大,也显示了企业销售情况出现一定困难,积压在手里项目较多,轻易有发生跌价损失风险较大。伴随企业业务增加,存货也对应增加,当然企业存货量是企业赖以生存和发展基石。存货结构也表现了企业在资源配置上策略。所以,首先在建产品应该保持合理数量,另首先存货周转率只要在一定范围内都是正常。不过企业还是应该从优质资产入手,盘活资产、提升资产利用效率,最大程度地发挥企业规模效应,使存货增加和销售增加都保持在合理水平。表2-7资产周转率会计年度固定资产周转率116.42135.6674.50总资产周转率0.320．30.27保利地产固定资产周转率大幅度降低,主要因为固定资产增加了7084万。但总资产周转率也下降幅度比较大,这主要是因为保利存货周转率和应收账款周转率都下降。存货周转率下降造成了总资产周转率降低,所以企业需要在存货管理上下功夫。从以上分析看来，保利地产应该对其应收账款和固定资产管理更细致,从开始,国家从宏观上开始调控房地产市场,造成其不得不拿地后快速建房,完工后又因为资金压力,不得不让利促销。管理层应该对存货做好精细化管理。2.2.4盈利能力指标分析盈利是企业得以生存和发展动力,是投资者选择投资目标原因,是债权人回收债权获取利息确保。表2-8资产收益率和净资产收益率会计年度资产收益率0.040.030.03净资产收益率9从上表能够看出,保利地产资产收益率和净资产收益率都很稳定,充分说明管理层对于资产营运管理能力很卓越,在外界环境波动情况下,及时调整发展方向。对于未来发展趋势,首先要看房地产行业发展趋势,现在调控政策没有松动迹象,交易量和房价不停下降,考虑到企业种种问题，保利地产乃至整个房地产行业未来走向其实并不明朗。表2-9经营指数会计年度经营指数-0.2856-4.0634-1.8683经营指数等于经营现金净流量/企业净利润,该指标首先表现了企业盈利水平,另首先也表现了企业盈利质量。从表格能够看出,保利地产经营指数变动幅度尤其大,这些指标反应出企业资金有着一定不确定。房地产行业特殊性决定,十年黄金期造成地产企业前两年疯狂拿地。造成企业现金回流困难主要也在于此,而在今年商品房存量较高,存货没有及时销售,造成一定积压。这是保利面临问题,也向保利管理当局提出了问题——怎样将存货合理变现,加强现金流管理。为此,保利地产在销售上应采取有效方法,消化库存,采取不一样策略进行租售,同时对不一样项目采取不一样考评方式,重新确定项目计划，以降低现金流出。表2-10每股现金流量会计年度每股现金流量-0.33-4.89-1.33一家企业每股现金流量越高,说明这家企业每股普通股在一个会计年度内所赚得现金流量越多;反之,则表示每股普通股所赚得现金流量越少。企业现金流强劲,很大程度上表明主营业务收入回款力度较大,产品竞争性强,企业信用度高,经营发展前景有潜力。从上述表格能够看出,保利底现金流量均为负数,截至10月26日,共有70家房地产上市企业披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超出四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。整个地产行业面临是中国实体经济下滑,地方财政担心,政策调控力度加强。保利每股现金流量比较低，连续三年每股现金流量为负数,应加强现金流管理。图2-3营业毛利率营业毛利率等于营业毛利额/营业净收入。该指标不但反应了企业经营水平和经营效率,营业毛利率是企业可支配利润起源,该指标越强,能抵消成本越多,每一产品产生利润就越多。从上表能够看出，保利三年间盈利波动比较大,底比底指标有一定程度降低。不过我们必须注意到，这一指标更多反应以前年度销量实现收入。因为房地产行业都是交房后才确认收入,托去年和前年房地产销量福,今年房地产企业能够维持整年业绩.表2-11预收账款会计年度预收账款2,983,043.305,154,432.857,092,822.63从该表,能够看出,保利地产预收账款有所增加,然而仔细分析,能够看出保利地产预收账款增幅由72.79%下降到37.60%,因为房地产特殊性,多销售期房,在交房前一年、前两年都已经收到了款项,直到业主收房后,才能确认为收入。所以我们要分析房地产现实状况,不能看利润,利润代表是去年、前年交易实现收入,而不是当期收入,要侧重看预收账款。保利预收账款增幅都下降很大,能够看出企业销售开始困难,不如以往年份增加快,需要调整发展方向,多元化经营,开发商业地产等地产新模式。从盈利能力分析上看，保利地产资产和净资产收益率变动较大,主要因为企业资产规模比较大,受整个行业波动影响比较大。从经营指数和每股现金流量来看,保利略显不稳定。保利毛利率波动相对比较大,预收账款增加幅度下降很快,需要更多推进销售,推进精准化管理。不过现在保利预收款金额庞大,能够应付经营性现金流缺口。2.2.5成长性分析表2-12成长性分析指标会计年度主营业务增加率0.480.560．31净资产增加率0.780.180.19总资产扩张率0.670.70.28从表格能够看出,保利各项增加率有很大波动,是大规模扩张一年,依赖于当初整个行业蓬勃发展,总资产扩张率和主营业务增加率有所放缓,应对行业情况,适度放慢脚步。因为房地产行业政策调控力度短期不会降低,,保利再度将扩张速度放缓,深入调整了企业经营业务结构。2.3对保利地产财务报表分析小结综合偿债能力、营运能力、盈利能力、成长性分析来看,保利在整体行业处于大波动情况下,盈利情况处于很大波动,比上年下降一定幅度,应调整产品结构,适应消费群体,同时加强存货、应收账款、现金流管理。在国家大力宏观调控政策下,对企业资金更是一场考验,鉴于国家在对房地产调控并没有松动情况下,提议保利地产在销售策略上注意要以增加销售,加速回款为指导思想,为企业快速补充现金流,同时借助于财务杠杆,开拓融资渠道,拓宽思绪,从金融、销售上入手。己经出现了一批小房地产企业破产案例,归根到底都是资金链断裂,所以保利地产面临情况不是个例,而是整个行业在高速扩张后必定面临问题,企业更需要从财务上下功夫,在困境中寻求自己发展道路。从现在保利管理现实状况来看,提议深入优化存货结构,适度控制存货数量。在这一轮行业调控中,行业要经历一次大洗牌,如房地产行业并购多达84起,为全部行业之龙头,包括金额高达25.8亿美元。,房地产行业并购速度继续加紧,并购案不停增多,上六个月房地产行业并购数量已达成57起,相比上六个月增加了27起。截止底,房地产行业并购案数量总量已突破100起,超出整年数量。总而言之,只有稳定市场占有者,企业丰富产品线,不是单一高端品种,薄利多销、加紧货款回款率,才能历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。3房地产企业财务报表分析未来发展趋势现行财务报表分析体系，在整个本身体系上也存在不足，尤其是房地产这么特殊行业，在可预见未来里，财务报表分析体系一定会更科学完整。3.1对财务报表本身改进第一，加强对会计报表附注分析。依据《中华人民共和国企业法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，房地产企业在财务报表附注中，除披露一些必要信息外，还必须额外披露质量确保金、维修基金和存货核实方法、合并开发项目编制报表时采取方法等一系列内容，所以，房地产企业财务报表附注是其财务报表分析必不可少一部分，能够帮助了解会计报表内容而对关于项目等所作解释，能够愈加好满足报表使用者需要。第二，加强物价变动会计研究，增强其操作性和应用性。怎样消除通货膨胀对会计信息影响，增强财务信息真实性和可比性，已成为现阶段我国会计界迫切需要处理问题。房地产行业经营周期较长，通货膨胀对房地产企业影响于是更为深刻。从国际上看，多数国家将通常货币购置力调整财务报表和现值财务报表同时作为补充报表。但我国关于通货膨胀会计理论研究还很不成熟，应加强这方面研究。第三，严格执行新会计准则，尽可能地降低同一类经济业务采取不一样会计处理方法和估量，降低人为操纵空间，使同行业间统一口径，更具可比性。3.2对财务报表分析指标改进应加入现金流量分析指标及安全边际分析指标。现金流量和会计利润反应了不一样维度会计信息，二者具备很强互补性。现实环境下，现金流量信息分析非常主要。一是补充盈利能力指标。补充经营活动现金流量／净利润、经营活动现金流量／营业利润，全部活动现金流量／净利润，这三项指标能从总体上反应出在企业利润中有多大百分比现金支持，从而帮助使用者判断利润现金保障程度。对房地产这么现金为王行业，现金流尤为主要。二是增加获现能力指标。增加净资产现金回收率和主营业务收现率。净资产现金回收率=经营活动现金净流量／平均净资产，该指标是对净资产收益率有效补充，它更重视现金概念，也更真实可靠，经过对比净资产收益率和净资产现金回收率，就能够暴露出那些提前确认收入问题；主营业务收现率=销售商品、提供劳务收到现金／主营业务收入，该指标能够评价企业销售质量，经过分析能够了解企业主营业务收入有多大百分比转换成了现金，又有多少以应收账款形式存在。三是完善偿债能力指标。如现金到期债务比=全部活动现金净流量／流动负债、现金债务总额比=全部活动现金净流量／(流动负债+长久负债)、利息保障倍数=经营活动现金净流量／财务费用，前两项指标能有效地反应企业全部活动产生现金净流量对到期债务保障程度，能稳健地反应企业偿债能力，防止了全部账面利润能够进行全部及时支付假象。利息保障倍数能有效地反应经营活动现金偿还债务利息能力。四是增强营运能力指标。如经营活动现金流量／主营业务收入、经营活动现金流量／资产总额等，以充分揭示正常经营活动带给企业现金及其等价物。这些指标都能够为信息使用者提供真正可靠信息。3.3对财务报表分析方法改进就