泰州市某上市公司市场调查报告

泰州市场调研报告第一部分A、年末全市户籍总人口为500.7万人，下降0.6%。其中，市区64.75万人，增长0.8%。B、全年城镇居民人均可支配收入14940元，增长17.8%；C、人均消费性支出9021元，增长10.2%；D、城镇居民人均住房建筑面积为31.97平方米；E、农村居民人均住房使用面积为43.97平方米。一、泰州经济情况1、2007年泰州经济情况指标绝对值同比增长（%）

规模以上工业总产值2502.9436.9

全社会固定资产投资755.0128.5

财政收入217.9830.9

地方财政一般预算收入83.0227.2

社会消费品零售总额323.0524.3

城市居民人均可支配收入1452215.7单位：亿元预计：扬州2008年人均收入为16872元,泰州2008年人均收入为17426元。2、1-10月份主要经济指标比较：2008年扬州数据(1-10月)A、城市居民人均可支配收入为14595元，同比增加1979元，增长15.7%，完成全年目标的86.5%，按预计全年为16872元。B、居民人均消费支出为9480元，同比增加1239元，增长15.0%，C、1-9月农民人均现金收入6221元，比上年同期增加915元，增长17.2%，提高了0.9个百分点。二、泰州楼市情况A、全市房地产开发企业施工房屋面积736.20万M2，同比增长39.00%；其中施工住宅面积581.31万M2，同比增长43.90%；商业营业用房101.94万M2，与同期基本持平。B、全市房地产开发企业新开工房屋面积338.06万M2，同比增长31.31%；其中住宅新开工面积288.98万M2，同比增长58.04%。C、全市商品房竣工面积表现为下降趋势，全年商品房竣工面积177.63万M2，同比下降7.1%；其中住宅竣工134.63万平方米，同比下降14.30%。1、2007年商品房回顾D、2007年全市商品房销售面积为314.24万M2，同比增长19.20%；其中期房销售面积219.50万M2，同比增长27.84%，占总量的70%；现房销售面积为94.74万M2，同比增长2.93%，占总量的30%。E、销售价格上涨速度有所放缓，全市商品房平均价格为3196元/M2，其中商品住宅均价2929元/平方米，商业房均价5308元/M2。区块地理位置开发情况产品类型认可程度A主城区开发热区高层为主最高B正南未来新城区未来居住热区高层、多层、别墅、排屋较高C东区住宅开发新区多层、排房较低D东北区早期开发区域多层一般E主城区东区早期开发区域高层、小高层较高区块简单介绍1、阳光新城建筑面积35000平方米，为市中心纯多层项目。年初价格为4300元/M2房交会表现：公布均价为4100元/M2，推行1-2%平常折扣。房交会表现：有20-50元/M2折扣。2、杰盛西苑（非热点楼盘）该项目区域位置较为偏西。目前为二期销售，均价为3310元/m2。其他轿车库2150元/m2，普通车库1100元/m2，阁楼1000元/m2。房交会表现：公布价格为3426元/M2A、主城区3、同悦容园（热点楼盘）东城河边景观高层楼盘、与梅兰芳纪念馆隔河相望未开盘，打造泰州最高价楼盘现场报价6000元/平方米4、凤城国际（热点楼盘）东城河边景观高层楼盘，占地197亩，规划建筑面积284000平方米房交会表现：价格为3980元/M2，平常折扣1%（一次性付款）。5、金通梅园二期目前均价为3900元/平方米一期即将入住，二期预计明年3月开盘，价格为5000—6000元/m2，周边配套十分齐全；房交会表现：无特别优惠小结:市区内多以高层/小高层为主,价格都在4000元以上,热点楼盘都在5000元/M2以上。1、恒景国际恒景国际花园地处泰州新区，正南面，泰州的未来中高档居住中心。总占地面积约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，总户数约1940户，叠加别墅202-250平方米，价格仍为4600元/M2。房交会上表现：多层4200元/M2（已销售完毕），目前在销售的为小高层3800元/M2B、正南未来新城区房型面积套数已售套数本户型销售率四房145-160811316%三房107-139773039%二房85-91321650%叠加202-234722433%销售率最高的是三房、二房。房型面积套数已售套数本户型销售率四房160-1777057%三二房87-10434622164%叠加194-210362-39914878套53%2、东润第一城共建多层住宅11幢，建筑面积为28235.45㎡。叠加住宅6幢。房交会表现：联排基准价为3180元/㎡，均价4000元/M2；多层基准价为2770元/㎡，均价3400元/M2。销售率最高的是三房、二房。而该项目的叠加销售情况比较好，是因为价格较低。3、世贸河滨花园正南面，国道外。总用地180268平方米，总建筑292912平方米。21栋多层，15栋高层，17栋连体别墅组成，一期推出21栋多层，8栋连体别墅。多层均价3500元/平米（报物价局3900/平米）。

未参加房交会小结：正南区产品多样，高层、排屋、多层、叠加等各类产品均有。其中普通多层的价格在3400-4200元/M2之间，排屋在4000元/M2以上，部分排屋产品为做广告，价格低于3200元/M2成交。4、金水湾项目位于城南核心区位，以小高层、高层、情景洋房相结合。总用地面积110.59亩，总建设面积108871平方。一期9幢多层，其中1-2层为叠加住宅，建筑面积为6839ｍ2；3层以上为单层销售，建筑面积为11984ｍ2。销售均价为3750元/M2，此价格为8月开盘价格，到目前为止，价格未上下调整。未参加房交会。房型面积套数已售套数本户型销售率两房85-91261038%三房107-1391043029%五房145-1608225%销售率最高的是三房、二房。五房的量少，不能参考。1、康桥水岸位于泰州市大学城中心区，南邻济川路、在主城区东面，位置相对莱茵较好。总建筑面积约51600平方米，住宅面积约47100平方米、商业配套4500平方米。8月开盘，高层未销售，多层共240套，实行1-4楼统一3840元的均价，均价3840元/㎡，地下室1200元/平方米，开盘当月销售19套。叠加、联排在内部销售完毕，不对外。未参加房交会C、东区类别总套数总面积已售已备已售未备案可售套数办公132228.461012商铺121705.291011住宅798419.6923056第一批共79套销售情况房型面积套数已售套数本户型销售率两房8764812.5%该项目的相对位置比本项目好，销售不理想是因为多层定价偏高，且项目规模不大。主要房型销售情况2、翰林雅居占地面积17万平米，总建筑面积约21万平米，容积率1.18，由双拼别墅、联排别墅、多层、小高层等多业态合围而成，总户数约1331户。首期：A、双拼21幢，共42套，5000元/M2，双拼150-180万/户，面积300M2以上。B、四五联排28幢，约为130套，面积204-261M2，均价4200元/M2，总价100-150万/户C、多层5幢105套，3400元/M2国庆假期为泰州唯一降价楼盘，双拼及排屋降价约300-400元/平方米。房交会表现：购买排屋、双拼每套优惠5万元。从5月开盘以来，排屋、双拼总量约168套左右，大约销量不足30套，多层大约20-30套之间；整体销售情况非常不理想。3、天和家园坐落在海陵区东南部与泰州高校园区内占地约10万M2，总建面积约17万M2，由34栋全框架多层和5栋小高层组成。首期未开盘，将以多层为主。房交会表现：作为新盘亮相，报价3300元/M2从地理位置上来看，天和家园稍好于我们项目。在未来一两年内，销售产品全为普通多层，价格为3300元/M2，严重拉低了本区域的房屋价格。因此在营销上要避开与之区域的相同诉求。D、征东北位区1、枝金迪电奥花拆园占地恭面积惧20决00狱0森m2畜以多胃层为叼主，渡少量食排屋准。房交呼会表炎现：排屋铁35平00拿元/车M2柴，面漫积从债18斧0-哀22浪0平有方米馅。2、欧亚既花园项目屑总建拨筑面总积达蕉32乞00毫00苗平方砖米，枕规划独有2偏40乞00啦平方值米的则商业软街区出。建筑凡规划馋以“白三房见”为宵主，萄同时刻规划究有多才层、危小高测层和并别墅仁等多谋种物液业。房交粒会表残现：叠加走33顾00盼元/兼M2迈，只辈有三锻幢，灰共1莲0多善套。3、东城图国际占地伍面积窜67壳96爷9平假方米仪，总旱建筑颗面积盾96匆69丑8平厘方米秩，规线划有纽奉情景冤公寓劳和英宾伦洋情房。最新贱消息追：目前稀价格位30窜00救元/乘平方未米，熟但优鸟惠后秆为2抬90趋0元盛/M璃2。花园止洋房进明年痒年初白开盘房交些会表帐现：推出俘83挡-1殖38史平方熟米的扎景观签洋房艰，价气格3闪00察0元难/M改2左引右，建无特冲别优齐惠。小结则：该坑区域厕一直骨以来包都是弓走低允价路妙线，嚼无论五多层察还是桶少量框排屋帮都是尊如此色，客您户也醒主要速来自都城市况周边壤区域幻玉，因嘴此我们们项膜目也王要避搭免进摊行区持域比筐较。E、靠主城无区东妙区1、禁鹏欣俭尚城主城萌区东泼北面栽，地肢块出峡让总济价创械泰州程新高眼，1拢96走万元余/亩鞋，占伟地2傍83棍.3漂9亩汉。融多珍层、胶小高片层及扁高层耀于一叔体，废户型迎从6援0-泳30炭0平锅M2价不等胜，总薄建筑考面积鸟50捎万M勒2。项目伙位于毫市中心心生糠活圈顿，周皆边配虫套非霉常成独熟在吨售情沿况：愈最后区一批电。目前梯实际盼销售框均价状为4册36疑0元高/平熟方米价。全抓为多格层L锤OF循T户咱型，程90罢-1额30祝平方犯米。未参跳加房诞交会2、东方牺名邸项目户总占伏地约万10银55风90饮M2柴，总腔建筑彻面积撑13膝万平纸方米艺。由3今7幢匠住宅逝，其题中有叙25艺幢多择层、陈4幢姻小高阅层、歼3幢真高层柿建筑卵、5什幢叠牛加别类墅、铁3幢尚商业粱用房章。5月垮二期咬开盘敢，原箱一期俩均价踏39样80枣元/弓平米谨，二望期涨胜幅1割50彩元/维平米孝，为阁41浙30歪元/雁M2映。最新姥消息庸：小高鞭层：顷90早-1湿30男平方喜米，牺均价昼40叛30惰元/权M2维；叠加缴20截0平抄方米败左右爬，价坏格差醋距比支较大针，在尤40粮00饺-5削00敢0元际之间出，大支多集符中在始45忍00标-4拜60脑0元勒/M居2。房交拔会表维现：无特程别优汇惠，咱主要昆推荐金为一尿期剩膜余房抄源，蛋位置泄较差遵，均筐价为尼39糠80横元/辛M2从未脸来价垒格和昂产品希目标计来看幸，本效区域绿是个掩可借错助的使区域页，是邀本项返目介报于主室城区遥之间扫的热晚点区桌域。泰州核碧桂煤园（城北是外围阿）一期盏在售撑总建呼筑面活积，贼93法16患6平拨方米祸，由调高层纷、别乡丰墅组歼成。楼层呜状况仓:别魂墅：半-1果+3姥，小缎高层笨：1恋2、封16苍、1辆8、监19装修跨状况声:精滤装修甘/毛扰坯均价借:4壮16沈3元匠/平渡方米拆别墅决。高层虑/小过高层颂：9兵8-属38焦0M俱2，尿均价钻26甩00公元/阅M2么（毛栗坯）代、3击20液0-屯33窝00毯元/柏M2肆（精约装修蝇）优惠匙（到牌12滴月3贩1日报）：免3岂年物摘业费体；2婆人以诊上为幅团购尼。另外线：每四天8精趟免寄费看妈房班拾车行平均适20箭分每请班房交名会表倡现：整体绑优惠缺25勇元/些M2本，团队购实亦际可惊优惠础20秆-2舌00视元/俭M2F、衔城北乔区价格障与产夸品无吹直接铜借鉴味，在闯推广悦上可堤与碧桂屯园、术世茂奸两个位项目同作信为品帆牌项你目，适提高视品牌胖价值笛。从房乌交会茧推出姻的楼唱盘预乡丰估目耕前或煮即将育上市有的商动品房熔总量肚为2拐00焦万平屑方米躺左右抛。第二盏部分摧：房坟交会骑客户堆调查怪情况半统计（有粉效样两本量铃43脑组客市户）1、郑您对络莱莱俱置业职的了凉解2、如脖果了展解，概您对捞莱莱箭东郡袍的居慌住印搂象3、您涨认为聪莱茵养东郡汇的销黎售抗懂性是忌什么黄？4、价盲格承腾受能役力5、目畜前购沈房选愤择的许区域6、购庙房前尼的三传个关川注点7、计云划总领价范境围内粱的房望子8、考抚虑什队么类衣型的弄商品独房9、考仁虑多爽大面毕积的幸商品艳房10、若耽在莱包茵东阅郡购现房，狂最大看的担倡忧11、调恨查者吊的年授龄12、调待查者财的职瞒业12、家厕庭年亲收入13、调围查者挥目前阵居住筝的小酱区位处置14、调托查者秘有几简次购那房经亲历1、诸来客犁情况大多梅有过蓬购房赞经历寨；目前浩主要换住在炭中心葡城区栋；家庭淹年收苏入大药多在7万以佩下；退休汁人员即和公坏务员错、企衣业事究业单夏位居潜多；年龄假主要础在36磁-6楚0岁之仿间；承受化主要是价格浅集中仓在35奖00怨-3启80唯0元/M调2，第小二个仙范围38逐00补-4他00变0元/M据2之间等；选择淘新盘肾主要祥集中周在市萍中心撤和南皇区，炸占60私%以上津；对价专格和样交通洽的共风同关正注，殖要占70准%左右片；多层酷仍然梳是主形要购烟买需氧求，遭占60匆%以上贫；对面绝积的闷需求90头-1冈20导M2，为41棉.8条0%，为峰绝对久需求育，其持次为12参0-阔15研0遇M2，占18甜.6掀0%；综上忧所述习：情况夜说明踏：尽梁管本高次样累本量称为4迁3组撒，但套该4结3组施的中菜高端肢产品购昆买意窃向性这强，榴有一竹定参基考价孟值。2、昏对本荡项目补及区旧域的螺认识单为：适合盼作中攻档小菊区；如果蓝没有租具体毒指向社，对构本区迅域最温大的狸忧虑翠为交咐通通路达性转不成梯熟；对本敢项目颈的担老忧为可日常甜购物座（33促.3醒0%），诊交通甩方便26早.1兽0%；在报郑纸上企了解旷本项咬目的碧有48收.8鲁%，听丙说过冬的有34丹.8课%。第三剥部分鲜：市场最回顾寄：受大祖市场沙影响臭，泰呆州楼桶市表沿现出估的特椅征：前相比07年，挨价格笑缓慢佳上升伞，增赤长幅宝度在10机0-版20旁0元/M姥2之间稠，而慌且单树个楼茶盘价图格的漂增长睬时间夫跨度暑大，宋几乎福都在迹半年忆以上慕，同财一批宾推出获市场轰的价收格都旱不变纪化，鹿而是恋由下楚一批劈燕推出滥时，召价格些才略醒有上昂涨。销售效速度巡寿明显躁放慢控，但血销售轨也在已缓慢丹前进胶，销窗售套遥数明教显下衣降，欠如恒艰景国犬际、授欧亚闸国际脊、金衔水湾铅这些泡房源幕充足头的项异目；相比影周边柔市场歇，泰喝州楼煤市到凑目前扑为止耽，还炎未出肥现为仪了应菠付市牛场而颜采用岂周边哀城市狭的加温大折训扣的饺销售房诚办法绘。市场径态势北：除开告主城罩区的牲开发坑以外州，近找郊的任热点四集中燥在南折面未拣来居夫住中蹦心和扣东北监面的丑几个率20缘瑞06守-2中00谎7年予上市申传统叮优质蚂项目衡。推售辰量也收逐渐幸放慢睬，每吼次推触向市绘场的涨房源貌量小小，以选便控全制着岸上市遇节奏唤，以展便保坊持销土售价欠格不笋下落拜和后提面销答售的神稳定杰，或目略微驰上涨们或平肠稳推碑出。区域烦增长铃次序通过肾价格梁和房沟源、杨产品筛特性舅等综结合因测素，损如果判泰州草市场润整体隙大力苹启动遗，初仰步推常断，部泰州肉区块坝成长抬的先代后顺誓序为垄——A中寨心区霸域、B离胀主城捉较近哑的南齿区和岩东北末区E离湿主城在较近洽的东据区D离照主城掘区缴员远的邮东北所区最后漂是C窄本项辩目区泻域。本项钻目营柔销难药点：区域垫的成屯熟度楚和认枝可度意；产品梁的中跑高定外位与顾区域叛成熟喷度的钞落差猾；单价乳与总允价的骗中高订定位退；项目酒成本回高，地上死可销拦售建狭筑面喝积的港单位满成本劣目前盗测算浆为38熟72元/M追2。通过理本次侮调查客主要窝价格湾的需傻求为35都00偿-4肚00梅0元/M溜2，而启更多并的是药集中诞在35拾00肿-3迁80街0元/M讨2；客蔑户的均目标宰都低四开，代至少伶接近晓于本古项目贺目标鬼价格哀。项目查的品抗质与抢配置京、以蔑及产疲品本熊身的体利好膨，此皇价格商定位挑略微袭篇高脸；由于贿本项绞目产色品定宵位高基端，熟因此填以40疲00元/M谁2上下劲作为刃讨论领。价格茎讨论建议遮：1、司从营谱销层棒面来哥说，鱼难度肢低，膛但从哗成本拦来说差，市纪场的号波动碗无法钱让项邪目实洗现合尾理利乱润。2、搬结合开泰州码整体剃市场崇和各孩个楼凶盘的面价格令增长纤为每裤年3炼00轻-4喘00诱元/唤M2牢情况供，也虹不利碧于本嫌项目撤后期某价格禁运作绘。3、稳项目炸的建慢筑成慕本下孟降空屯间不宁大。如：追低于艘40肝00山元/黄M2因此炊，低晌于4跪00该0元钉/M设2对碑项目蕉开发混和营嚼销不矿利因亮素多柳。对项播目整舱体操祖作更已有利筛，销番售难德度加井大，五对营福销与拴产品第都有月要求惑。应对毕策略1、浇优化农产品渴，降锣成本棉不降枯品质稍：见后拍面阐醋述。2、碑营销定高调泰入市抖：建议脱以高睛档产优品定脏位契将入市鼻场，蹲高品匪牌、透高品迎位、庙高品暖质，悬造成傻对市诱场的切信心手。3、绕物业寻服务戏的选聋择，孙用服屑务提陪升品健牌和氏物业堤的价此值。如高踩于4会00拍0元帖/M础21、惕工程姐和材吃料配妥置优傅化：（1棒）、墓建筑胀部分A、肾门窗应工程鹅：原施耐工图孙采用蜓断桥泼隔热朋铝合颈金窗购规格仆lo健wE胁6+浮12却A+求6，陵是否或可以姓采用咱普通榆断桥救隔热烈铝合棍金规使格5披+9黄A+膏5白携玻，职进而糖降低首造价堂。进户巧门选窝择钢词制进膊户门链（原贼图纸诱上是闯采用答防盗窗门1盾.2仿*2论.3誓）。入口首单元书门采严用不雪锈钢静+双为层玻岔璃，嘴可以秆参考置南京尝四期视项目盈单元馆门。公共革部位嘴防火虎门的驰饰面减材料冈一次漂到位百，避劲免二甜次装播修浪树费。用于影空调励机位惰置的纳铝合伙金百塘叶窗种采用仓可卸雾式。所有慰室内荐门住捆户自庙理。B、蛛栏杆猜：阳台想露台歇栏杆负采用摇铝合阀金加党安全词玻璃扣，禁停止使闹用型喇钢+捡玻璃阴。户内优低窗筹栏杆盖：设擦计图参上用孔不锈县钢栏叶杆，若实际禽不需芹要，麻现选湖用普药通型券钢栏它杆。楼梯乐公共凭部位语栏杆融选用妨锻铁炼栏杆权+木物扶手嚷。室外业栏杆予采用恐铝合括金栏委杆。庭院巩栏杆侍采用狗锻铁伸栏杆挣（可莲考虑翠木栏亿杆）龙，结恋合景围观需悲要。屋顶最部位域栏杆复采用教锻铁喝栏杆在。空调丑板栏毯杆采牧用铝观合金挂栏杆分。第四说部分傻产品父优化座建议C、贩砌体叨工程钻：设计榴图上莫外墙狮采用弊砂加拘气砌泰块，兄内墙冲采用铅灰加开气砌犬块，精外墙年是否拖可采躁用多躬孔粘鞋土砖仆+保锦温砂贞浆。内墙语除卫塞生间渡、厨弟房、切分户野墙体竹，建巩议取朴消其忧余内拾隔墙窝。D、戏屋面图纸岩上坡业屋面赠采用封3m闭m厚贱聚胺杀脂涂垮膜防原水层娘+3数5m岁m厚慎挤塑晃保温拍板保旬温层怖+彩周色水氧泥瓦键；平屋摄面采秤用3摊厚S桥BS抓防水堆卷材森+4罗0厚龄挤塑场聚苯别乙烯惧保温摩板。E、棵楼地筛面：30归厚细带石混痰凝土传加随该捣随盲抹光刃。厨房胆、卫揉生间塞地坪高抹水殿泥砂饭浆，腔聚胺哑脂防妖水涂检料。F、列墙面外墙杆面采恭用粘桶土劈甜开砖趋，局财部外怀墙采杀用弹娱性涂搅料（鼻采用钞甲供吐）。内墙关面采纤用混霉合砂纳浆+咐白水列泥腻裁子。厨房璃、卫扇生间萍水泥盖砂浆烛拉毛嫌。内装剂修：恒楼梯损间采唯用花盗岗岩秋，公其共部崭位墙臂面采宅用乳汗胶漆勿，户娱外花反岗岩部材质袜可适底当提扫高档坡次。G、讯图纸照上顶霸棚粉聪刷改型为直昆接腻梅子批极白。（2技）、撇安装刊部分A、吩建议柜楼层悄公共休照明肯采用蔽均分娇器分斤摊到龟每户过，其众他公也共用挑电仪仗表计候量分恭摊。呢地下荣室电档动车芬充电拾设备留怎么免考虑军，建批议刷稼卡充累电。B、育厨、耕卫间量设备米未安爷装，束预留疏接口略。弱土电暗每配管在到位捎。C、州管材饲：给肝水采盛用P怠PR迅管，号下水问管采鸽用P箩VC败落水倡管，仰内卫伯生间斯管子航采用搂消音哑螺旋殖管。照明充统一厘用白史炽灯颂。D、或太阳蔽能设麻备在闸保证零品质抬的前查提下落，可绒以进肿一步俗市场展询价垒，设挣备不气宜过各大，吊应考诵虑排派布问心题。E、肾户内披配电榴箱：陡品牌霜开关粗箱。F、谨有线铃电视否，宽闹带，驶电话普。G、蹈智能伯化系浅统可拐视对接讲机洽。H、续报警亚系统剩无线殖报警止主机阶、自下动报限警。（3袜）、调配套底设施A、佣马路隐为沥甘青路士面，昌下水貌管道月采用炸波纹季管。B、桶景观萄为较攻大型连小区眉水系白，主墨干道粗采用填沥青厦路面刻，次烤干道质和园倚路为此硬质太铺装科面，栋配备半小桥亭、亭有台、隶景观拍小品油、大棕型苗今木等泛，总锈体品浩质有娱提升露。户型套数面积搂层备注D116128.41M2—1+1—1层赠送93M212221.77Ｍ2—1+193M2D228186M22+3D328183、186、192M24+5D434120、132M2—1+1—1层赠送51-71M2。D534132-137M2—1+2—1层赠送为51-71M2D634128-133M23（平层）D734184-211M24+5共220户共计辞22熄0户采，如献果按革40欢00买元/甲M2途计算漆，面积住12姓0-哈13叼7M距2，悬共1陪18尚户，芬总价涛48龙-5创5万象之间猾，户盏数比希例为猛54弓%面积启17值9-茂19拼3M烛2，煮共7晋4户缩慧，总僚价7没1-五78轰万之宋间，呆户数闭比例邀为3惜3%面积爽19画2