物业公司管理办法

**地产集团地域物业企业管理方法第一章组织架构第一条物业管理中心对地域企业物业管理工作进行规范、指导、监督及考评。第二条地域物业企业由当地地域企业直接管理。第三条地域第二章 人事管理第四条地域物业企业定岗定编标准、薪资结构体系由物业管理中心统一拟订，经人力资源中心审核后，报董事局主席审批。第五条各地域物业企业员工年度薪资调整方案经物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。第六条地域物业企业定岗定编方案经物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。地域物业企业第七条地域物业企业领导班子组员、物业服务中心责任人录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批，并报物业管理中心立案；属物业企业董事长（或主持工作一把手），须报物业直管副总裁审批；属地域企业领导班子组员还须再报董事局主席审批。地域物业企业其余员工录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批后执行。不符合企业入职及提拔晋升条件由物业管理中心行政人事部汇总，物业直管副总裁审核，再经人力资源中心审核，每个月1日报集团董事局主席审批后实施。第八条集团企业对地域物业企业员工因严重违反企业制度、指令或工作渎职，从而决定给予警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、解聘等处罚由物业直管副总裁审批执行。第九条物业企业领导班子分工调整由地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。物业企业董事长（或主持工作一把手）不得分管或负责地域企业其余业务。第十条各地域物业企业之间及与集团系统其余单位之间人事调动，须经物业直管副总裁签署意见，报人力资源中心总经理审核、审查、审批后实施。其中属地域企业领导班子组员，还须再报集团董事局主席审批。第十一条凡在集团系统被解聘、开除以及自行离职人员，各地域物业企业一律不得录用，特殊情况由人力资源中心汇总、审核，每个月1日报集团董事局主席审批后实施。第十三条地域物业企业社会保险缴纳方案由地域企业董事长（或主持工作一把手）审批，并报物业管理中心立案。地域物业企业住房公积金缴纳方案由物业管理中心统一制订，经集团人力资源中心审批后实施。第十四条地域物业企业须及时与员工订立劳动协议，其协议版本由物业管理中心参考集团劳动协议文本制订，经人力资源中心审批后方可使用。第十五条集团各中心每个月对地域物业企业全部奖励和处罚文件均须抄报集团人力资源中心及物业管理中心，人力资源中心及物业管理中心每个月全方面检验地域物业企业行政人事部对各项奖罚执行情况，并将检验结果反馈各相关中心核实。对行政人事部未按文件执行，当月发觉一人次给予行政人事部一把手降三级工资处罚，三人次给予免职处罚，超出三人次给予开除处罚。第三章财务资金管理第十六条资金管理模式1、资金由集团统一计划管理。地域物业企业纳入地域企业资金计划申报。财务部门必须严格按资金计划支付。2、一旦发生上述情况，集团信息化系统自动生成处罚文件并执行。4、同一地域物业企业内部往来款项，由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批。5、**物业总企业向分企业拨款，由物管中心直管副总裁审批。6、第十七条对外付款审批1、园区日常水电费支出及退业主押金，由物业服务中心责任人审批；社保、公积金、税费、金额2万元以下（含2万元），由物业服务中心责任人审批；金额30万元以下（含30万元），由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批；金额30万元以上，再报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。3、无协议、超协议及其余等非正常情况付款，单项元以下（含元），由物业服务中心责任人审批；单项2万元以下（含2万元），由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批；2万元以上报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。4、超计划付款报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。5、包括物业维保修款项，财务在1个工作日内审核完成。第十八条费用报销1、地域物业企业董事长（或主持工作一把手）费用报销由地域企业董事长（或主持工作一把手）审批；其余人员日常费用报销由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批。2、因工伤、意外事故、重大疾病等特殊原因须企业在国家要求赔偿、赔偿之外另行赔偿，单笔10万元以下（含10万元），由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上、50万元以下（含50万元），再报人力资源中心审批；超出50万元，再报集团分管领导审批。3、地域物业企业业务费额度标准上按每个已开盘项目每年2万元标准核定。此费用不占用地域企业接待费额度，单独列支。业务招待费开支按季考评，年底统算。季度业务招待费超标部分50%对地域物业企业董事长（或主持工作一把手）进行扣罚，节约部分顺延计入以后季度考评额度。年底统算累计季度扣罚超出年度统算扣罚金额部分给予补回，年度节约，节约部分30%对地域物业企业董事长（或主持工作一把手）进行奖励。第十九条借款1、地域物业企业、物业服务中心部门责任人及以上人员可借支备用金，备用金借支额不得高于借款人工资2倍，借款人必须在业务处理完成后十五日内到财务部报销。2、地域超出第二十条资产报废、处理审批权限资产报废、处理，单件原值1万元以下（含1万元）、一批次原值总额10万第二十一条注册企业、企业收购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报董事局主席审批。非融资工作需要，对法人、董事、监事、经营范围及企业章程变更事项，由集团总裁办直管副总裁审批；注册资本变更由集团财务分管领导审批。属于非法人第二十二条集团各中心每个月对地域物业企业全部奖励和处罚文件均须抄报集团财务中心，财务中心每个月全方面检验各地域企业财务部对各项奖罚执行情况，并将检验结果反馈各相关中心核实。对财务部未按文件执行，当月发觉一人次给予财务部一把手降三级工资处罚，三人次给予免职处罚，超出三人次给予开除处罚。第四章采购管理第二十三条地域物业企业日常所需材料物资采购分为集团统一配送和地域企业自购（含年度采购和应急采购）。第二十四条非维保修材料物资购置资产金额元以下（含元），由物业服务中心责任人审批；1万元以下（含1万元），由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批；20万元以下（含20万元），第五章招投标管理第三十一条招标权限预算金额在2万元以下（含2万元）项目标招标工作由物业服务中心负责；预算金额在2万元以上、30万元以下（含30万元）项目标招标工作由各地域物业企业负责；预算金额30万元以上项目由地域企业负责；第三十二条议标权限因为特殊原因不能按正常程序实施招标，能够议标。预算金额在5万元以下(含5万)项目标议标由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批;100万元以下（含100万元）报地域企业主管招投标领导审批；100万元以上，经地域企业董事长（或主持工作一把手）审批，再报物业管理中心总经理审批后实施，同时呈物业直管副总裁阅。第三十三条单位征召1、物业服务中心负责招标项目，由物业服务中心综合管理部负责牵头，与其余两个相关部门组成单位征召小组。地域物业企业负责招标项目，由地域物业企业行政人事部负责牵头，与其余相关部门组成单位征召小组。地域企业负责招标项目，物业企业加入征召小组。2、单位征召，征召小组须采取背靠背标准分别经过网上搜集、电话黄页查询等方式（特殊项目由物业企业董事长或主持工作一把手自行决定搜集方式）各提供3家以上单位名单，由招标单位主要责任人独立筛选确定拟入选单位并亲自或指定专员（一人）向入选单位发正式公函，表示初步建立合作关系愿望，向入选单位落实详细情况，3、征召有合作意向单位需进行实地考查，物业服务中心组织招标由物业服务中心责任人带队实地考查，地域物业企业组织招标物业企业董事长（或主持工作一把手）5、地域物业企业各单位需使用物业单位库单位，必须经过地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批，由地域企业组织招标项目还须再报地域企业主管招投标领导审批。6、禁止推荐投标单位，特殊情况，报集团董事局主席审批。第三十四条招标文件编写、开标与评标1、招标文件由招标单位主持编写；2、物业服务中心组织招标，地域物业企业须参加开标与评标。3、地域4、日常保洁项目标人员定编须在招标前报物业管理中心审核，销售区域保洁人员定编须报物业管理中心立案。第三十五条定标权限1、定标价在集团下发参考价格区间上限内定标报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。2、价格直接套用年度协议单价定标，报地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批。3、其余定标（含年度协议定标），预算金额2万元以下（含2万元）项目报物业服务中心责任人审批；30万元以下（含30万元）项目报地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批；300万元以下（含300万元）项目报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批；300万元以上项目报物业管理中心总经理审批；1000万元以上项目再报物业直管副总裁审批。第三十六条补充协议核价权限1、包括单价改变、补充单价补充协议核价：增加或降低金额20万元以下（含20万元）、增加或降低金额100万元以下（含100万元2、包括工程量改变补充协议核价，低于协议总金额30%且协议增加金额小于80万元(不含80万元)，报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。超出上述范围，报物业管理中心总经理审批；超出400万元（不含400万元）再报集团直管副总裁审批。第三十七条地域第六章协议管理及协议履约监督管理第三十八条集团物业类协议范本由物业管理中心、协议管理中心、法律事务中心审核，报物业直管副总裁审批。第三十九条地域物业企业标准上应该按照集团制订协议范本订立相关协议。确因实际情况需要对集团范本条款作部分修改形成地域协议范本，须报物业直管副总裁审批。第四十条协议订立标2万元以上（含2万元）必须订立协议，标不超出2万元，不该签协议，不允许签协议。标5万元以下（含5万元）协议订立须由物业服务中心责任人署名，标5万元以上协议订立须由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）署名，不得委托他人代签。第四十一条协议订立审批权限1、全部协议报审前必须完成定标（核价）审批。2、协议（含年度）金额5万元以下（含5万元），由物业服务中心责任人审批；5万元以上、30万元以下（含30万元），由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批第四十二条协议变更审批权限补充协议（含年度）增加金额5万元以下（含5万元）报地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批；5万元以上、20万元以下(含20万元)报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批；20万元以上报物业直管副总裁审批。补充协议降低金额，直接报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。同第四十三条协议管理其余要求1、地域物业企业与集团系统相关单位订立协议及其补充协议报经营中心审核后，再报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批。2、集团企业已订立年度协议、地域物业企业订立项目协议，由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审批。3、与业主委员会订立《物业服务协议》由地域物业企业董事长（或主持工作一把手）审核后，报地域企业董事长（或主持工作一把手）审批，并报物业管理中心立案。第四十四条地域物业企业须于每个月1日前将上月《协议主要信息台帐》报地域企业协议管理部。第四十五条协议履约监督地域企业协议管理部对物业企业全部经营类协议进行履约监督，督促指导协议推行主要责任部门进行正当有效维权取证并对检验发觉问题进行整改，发觉维权取证不到位，给予各级相关责任人及责任领导问责、降薪、降职、免职直至开除处罚，并报直管副总裁审批执行。第七章法律事务管理第四十六条地域物业企业法律事务工作由地域企业协议管理部统一负责。第四十七条地域物业企业实施法律事务及时汇报制度，由地域企业协议管理部按照地域企业法律事务管理方法上报法律事务中心。第四十八条对于物业管理方面出现业主纠纷等严重违约情形，地域企业协议管理部对履约资料有效性、完整性进行审核、检验，如发觉关键证据存在缺失或瑕疵，可能对案件结果带来不利影响，给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处罚，并由法律事务中心报直管副总裁审批后执行。第四十九条各地域物业企业必须严格按照集团维保修管理要求推进维保修工作，妥善处理相关问题，提升维保修完成率。如发觉违规行为，给予各级相关责任人及责任领导问责、降薪、降职、免职直至开除处罚。物业管理中心查处，由物业管理中心报直管副总裁审批后执行。第五十条各地域物业企业必须遵照执行集团制订物业管理制度、规范、标准，并严格落实。如发觉严重违规行为，给予各级相关责任人及责任领导问责、降薪、降职、免职直至开除处罚。物业管理中心查处，由物业管理中心报直管副总裁审批后执行。第五十一条物业服务费标准（住宅、商业、公建、停车场等）由地域物业企业核实，经地域企业董事长（或主持工作一把手）签字，经直管副总裁审核，报营销直管副总裁审批后执行。第五十二条前期地域物业企业须在进驻新项目一个月内与地域企业签署《前期介入物业服务协议》；对新进城市首个项目，须在地产及物业分企业注册完成后1个月内与地域企业签署《前期介入物业服务协议》。第五十三条地域物业企业须在新进城市首个项目开盘3个月前完成城市分企业相关营业证照办理；还未成立地域物业企业，由地产企业负责在开盘3个月前完成