XXX年武汉市房地产市场分析报告

XXX年武汉市房地产市场分析报告房地产市场分析报告地产金融事业部武汉分部2020年2月28日2020年武汉房地产市场分析报告目录一、2020年武汉市社会经济进展总体情形二、2020年房地产市场运行总体情形三、2020年房地产市场供应情形（一）商品房供应总体情形（二）商品住宅供应的季度结构分析（三）商品住宅供应的区域结构分析（四）商品住宅供应的户型结构分析四、2020年房地产市场交易情形 （一）商品房销售总量分析 1、2020年武汉市商品房销售情形 2、2020年武汉市商品住宅销售情形（二）商品房销售均价分析 1、2020年武汉市各月商品住宅销售均价情形2、2020年武汉市各区商品住宅销售均价情形3、2020年武汉市写字楼销售均价及环比情形（三）存量住宅销售总量分析1、2020年武汉市存量住宅总体销售情形 2、2020年武汉市存量住宅销售结构情形（四）存量住宅销售均价分析1、2020年武汉市存量住宅销售均价走势2、2020年武汉市各区存量住宅销售均价情形五、2020年月末可售房源情形分析（一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析（二）商品住宅可售房源的月度分析（三）商品住宅可售房源的区域分析六、2020年武汉市土地成交情形（一）成交土地的用途结构分析（二）成交土地的区域结构分析（三）全国性典型房企拿地情形（四）2020年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10）七、2020年房地产市场走势推测2020年武汉房地产市场分析报告一、2020年武汉市社会经济进展总体情形2020年，武汉市大力推进国家中心都市建设，在严肃复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。武汉市2020年社会经济进展要紧指标经济指标2020年同比增减年末常住人口（万人）————市区户籍人口（万人）————地区生产总值（亿元）8003.8211.4%规模以上工业总产值（亿元

）全社会固定资产投资（亿元）5031.5社会消费品零售总额（亿元

）3432.4316%自营出口总额（亿美元）地点财政收入（亿元

）地点一样预算收入（亿元）金融机构存款余额（亿元）13131.5910.5%金融机构贷款余额（亿元）11575.84城镇居民人均可支配收入（元）2706114%房地产完成投资额（亿元）1574.8622.8%注：数据摘自2020年武汉市统计局网站。二、2020年房地产市场运行情形2020年，武汉市在连续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保证性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的进展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。（一）房地产开发投资连续保持较快增长2020年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。（二）房屋施工面积平稳增长2020年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。（三）商品房销量明显回升2020年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统）。2020年，武汉市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97％；交易套数为30689套，同比增长13.76％。其中，存量住宅交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34％；交易套数为28387套，同比增长13.5％。（四）商品房销售价格波动趋稳、波幅收窄2020年，武汉市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00％；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01％。2020年，武汉市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48％；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14％。（五）土地供应量较为充足2020年，武汉市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。（六）房地产贷款连续增长2020年，武汉市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保证性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。2020年，武汉市个人住房公积金贷款余额372.89

亿元，同比增长

48.55

%。全年新增个人住房公积金贷款

155.99

亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11

亿元，经济适用住房贷款1.97

亿元，存量住房贷款14.65

亿元。全年利用住房公积金支持保证性住房建设贷款

0.6

亿元。三、2020年房地产市场供应情形（一）新增商品房供应总体情形2020年，武汉市新增商品房190746套，其中商品住宅共计149385套，写字楼18291套，其他23370套。具体情形如下表：2020年武汉市新增商品房供应情形单位：套；%物业类型2020年1季度2季度3季度4季度合计类型占比同比商品房28163548286763640119190746100.00%-14.51%其中：住宅2378746746510772777514938578.32%-16.83%写字楼1956426472524819182919.59%19.00%其他24203818930778252337012.25%-16.93%2011年～2020年武汉市新增商品房供应环比情形单位：%项目2011年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度商品房环比-22.15120.136.71-7.67-57.8194.6823.36-40.68商品住宅环比-27.67167.517.1-3.42-56.996.529.26-45.62分析：从供应总量维度来看，2020年武汉市新增商品房190746套，比上年减少32369套，同比减少14.51%。从供应结构维度来看，其中商品住宅新增共计149385套，比上年减少30226套，同比减少16.83%；写字楼18291套，比上年增加2921套，同比增加19%；其他23370套，比上年减少4764套，同比减少16.93%。从时刻维度来看，新增商品房供应前三季度呈逐季增加的态势，四季度起商品房供应量大幅减少。从环比维度来看，2020年武汉市商品房供应套数的环比走势与上年同期差不多相同，出现先回落再反弹然后再回落的走势，只是环比反弹的幅度小于上年同期，其中一季度承接上年四季度的下跌走势，顺势回探低点，二季度随着市场销售回暖，供应套数环比也乘势快速大幅反弹，三季度商品房供应的环比增长，但增幅大幅回落，四季度供应大幅减少，环比负增长。（二）商品住宅供应季度结构分析2020年武汉市新增商品住宅季度供应情形项目1季度2季度3季度4季度合计面积（万㎡）177.19433.95640.8276.041527.98套数（套）237874674651077277751493852011年～2020年武汉市新增商品住宅季度供应情形项目2011年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度面积（万㎡）274.5389.86465.66402.66177.19433.95640.8276.04套数（套）1831248976571385518523787467465107727775分析：从上述图表可见，2020年，武汉市商品住宅供应面积1527.98万平方米，同比减少4.7万平方米，同比减少0.31%；商品住宅供应套数149385套，同比减少30226套，同比减少16.83%。从商品住宅季度供应量看，前三季度不管是商品住宅供应套数依旧供应面积，均呈逐季增加态势，四季度供应量大幅回落。总体来看，2020年，武汉市新增商品住宅的供应面积与上年差不多持平，供应套数则减少16.83%，说明户型面积有所增大。要紧是由于“刚需”人群的购房需求通过上半年的过度开释，下半年初级改善性的中大户型结构产品供应有增大趋势。（三）商品住宅供应的区域结构分析2020年武汉市各区新推商品住宅供应情形区域套数套数占比面积（万㎡）面积占比江岸区91976%129.899%江汉区62064%51.593%硚口区72945%58.314%汉阳区2131314%206.0213%武昌区111517%147.1810%洪山区3621724%377.7525%青山区45613%5.050%小计9593964%975.7964%东西湖区103027%83.555%黄陂区1693611%155.5210%江夏区103667%129.158%蔡甸区55414%62.024%新洲区72735%80.335%汉南区30282%41.623%小计5344636%552.1936%合计149385100%1527.98100%注：①此表中东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同。②主城区指江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区等七个城区，远城区指东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区等六个城区，下同。③各区新增商品住宅供应面积依据CREIS中指数据整理。分析：从上述图表中我们能够看出，2020年，武汉市各区商品住宅的供应量以洪山区最大，共计36217套，套数占比达到了24%，供应面积377.75万平方米，面积占比25%。其他供应套数较大的城区有汉阳区、黄陂区和武昌区，套数占比分别为14%、11%、7%。其他供应面积较大的有汉阳区、武昌区和黄陂区，面积占比分别为13%、10%、10%。可见，全年供应量以七个主城区为主，套数占比和面积占比均达64%。（四）商品住宅供应的户型结构分析2020年武汉市新推商品住宅供应户型结构类型2011年2020年套数占比套数占比90㎡以下占比7921044.10%5469236.61%90-120㎡占比5891932.80%6022440.31%120-140㎡占比2810915.65%2045313.69%140㎡以上占比133737.45%140169.38%合计179611100.00%149385100.00%2020年武汉市新增商品住宅供应结构变动趋势（按套数）类型1季度2季度3季度4季度90㎡以下占比44%33%40%29%90-120㎡占比33%42%39%46%120-140㎡占比13%14%12%18%140㎡以上占比10%11%9%7%合计100%100%100%100%分析：从2020年武汉市新推商品住宅供应的户型结构来看，120平方米以下一般住宅供应占比约76.92%，与2011年全年新推商品住宅供应户型套数占比差不多持平，然而具体结构差不多发生变化，其中90平方米以下的占比36.61%，比2011年下降7.49个百分点，90-120平方米的占比40.31%，比比2011年增加7.51个百分点。2020年仍旧是以满足“刚需”人群为主的产品，然而随着“刚性”需求的快速开释，90平方米以下户型的供应量呈逐步下降趋势，开发商开始增加90-120平方米户型的供应量，以满足“初级改善性需求”人群的购房需求。四、2020年房地产市场交易情形 （一）商品房销售总量分析 1、2020年武汉市商品房销售情形 2020年武汉市商品房销售情形（按套）单位：套物业类型1季度2季度3季度4季度合计商品房29522421104846053098173190其中：住宅23530323423883840243134953占比79.70%76.80%80.14%75.79%77.92%2020年武汉市商品房销售情形（按面积）单位：万㎡物业类型1季度2季度3季度4季度合计商品房294.53415.84475.43506.921692.72其中：住宅230.6325.39384.71390.341331.04占比78.29%78.25%80.92%77.00%78.63%分析：从上述图表看，2020年，武汉市商品房实现销售面积1692.72万平方米，同比增加11.73%；销售套数为173190套，同比增加16.77%。其中，商品住宅实现销售面积1331.04万平方米，同比增加22.64%；销售套数134953套，同比增加24.73%。同时，我们也能够看出，不管是商品住宅的销售面积依旧销售套数，占商品房销售的比例均达到78左右%，比去年全年增加了约6个百分点左右，说明商品住宅销售仍旧是成交量的主流，并有连续扩大的趋势。从时刻维度来看，今年武汉市不管是商品房依旧商品住宅其销售面积和销售套数均呈逐季走高态势。市场情绪也出现由观望→试探入市→积极入市的局面，市场氛围也经历了成交清淡→迅速回暖→火爆热销三时期。2020年武汉市各季度商品房销售环比、同比情形项目1季度2季度3季度4季度面积环比-28.73%41.19%14.33%6.62%面积同比-20.18%18.58%24.54%22.66%套数环比-24.66%42.64%12.70%11.88%套数同比-19.30%21.41%25.34%35.51%分析：2020年武汉市商品房销售，不管是销售面积环比依旧销售套数环比，均呈上半年先低位反弹冲高，然后下半年大幅回落的态势。销售面积同比出现前三季度逐季走高，四季度小幅回落的态势，销售套数同比则出现逐季走高的态势。2、2020年武汉市商品住宅销售情形（1）商品住宅销售的总量情形2020年武汉市各月商品住宅销售情形单位：万㎡、套月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计套数515972221114910245998912108144541245411930129981299014255134953面积53.5968.79108.21100.93101.57122.9147.16123.26114.3126.9125.73137.71331.04均价6353632763156307630263346339633263396362637464696350注：统计范畴包括7个中心城区、两个开发区、东西湖区、黄陂区、新洲区、汉南区和蔡甸区。分析：从上述图表可见，2020年武汉市共销售商品住宅134953套，月均销售11246套，销售面积共计1331.04万平方米，月均销售110.92万平方米，成交均价6350元/平方米。从2020年武汉市商品住宅销售的月度分析来看，前七个月销售套数、销售面积两项指标均出现逐波走高的态势，其中7月份销售套数、销售面积均创19个月以来的新高，然后8月份、9月份小幅回落，10月份成交量再次温顺反弹，12月份成交量创出年内次高。（2）2020年武汉市商品住宅各月销售环比情形月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月套数环比-47.69%39.99%54.38%-8.11%-2.50%21.21%19.38%-13.84%-4.21%8.95%-0.06%9.74%面积环比-45.50%28.36%57.30%-6.74%0.64%21.00%19.74%-16.24%-7.27%11.02%-0.92%9.52%分析：从上图可见，2020年武汉市销售套数和销售面积环比出现出“反弹→回落→再反弹→再回落”的上下波动态势，其中前四个月波幅最大，要紧是受春节因素阻碍销售量大幅萎缩，1-2月份成交量较低所致，随着3月份销售回暖，成交量大幅反弹，商品住宅销售环比的波幅逐步收窄。（3）2020年武汉市商品住宅成交户型结构分析2020年武汉市商品住宅成交户型结构分析单位：套；万平方米类型成交套数占比成交面积占比90㎡以下5693342.19%428.4432.19%90-120㎡5195338.50%515.138.70%120-140㎡1673712.40%215.4416.19%140㎡以上93306.91%172.0612.92%合计134953100.00%1331.04100.00%分析：从2020年武汉市商品住宅成交套数的户型结构来看，市场成交以90㎡以下及90-120㎡的户型为主，120㎡以下占比达80.69%，比上年增加2.94个百分点，其中90-120㎡的户型增加4.04个百分点。从2020年武汉市商品住宅成交面积的户型结构来看，市场成交也以90㎡以下及90-120㎡的户型为主，120㎡以下占比达70.89%，比上年增加3.37个百分点，其中90-120㎡的户型增加4.24个百分点。由此能够看出，武汉市商品住宅成交的户型面积差不多上以中小户型为主，要紧是满足人们最差不多居住需求的“刚需”产品，90-120㎡户型的“初级改善性”住宅，在“刚需”迅速开释后，成交量有增加的趋势，大户型高端居住需求的住宅，成交相对减少，商品住宅销售的户型结构良好。（4）2020年武汉市商品住宅成交价位区间分析2020年武汉市商品住宅成交价位区间分析单位：套；万平方米类型成交套数占比成交面积占比5700元/㎡以下6009144.53%589.944.32%5700-7000元/㎡2346517.39%228.2817.15%7000-10000元/㎡4295531.83%422.1831.72%10000元/㎡以上84426.26%90.686.81%合计134953100.00%1331.04100.00%分析：从上述图表可见，2020年武汉市商品住宅成交价位在7000元/㎡以下的占比60%以上，要紧缘故是远城区的商品住宅成交价较低，成交量较大所致。7000-10000元/㎡的商品住宅成交占比差不多超过30%，说明武汉市要紧城区销售价格已达相对高位。从各价位区间的成交量变化来看，2020年5700元/㎡以下的成交量，不管是成交套数依旧成交面积同比分别减少4.6和4.3个百分点；5700-7000元/㎡的成交量同比分别增加2.6和2.7个百分点；7000-10000元/㎡的成交量则同比分别增加了4.8和4.9个百分点；10000元/㎡以上的成交量则同比分别减少了2.7和3.3个百分点。这一变动趋势与改善型住宅销售增加有一定的关联性。这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需”得到快速开释的情形下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。（5）2020年武汉市商品住宅销售区域分布2020年武汉市各区商品住宅销售情形单位：套区域1季度2季度3季度4季度合计占比江岸区1315305931223260107567.97%江汉区6728751173156242823.17%硚口区9681280827100840833.03%汉阳区22263382483940861453310.77%武昌区168819982270207480305.95%洪山区558294679305115403589426.60%青山区26451545160781266094.90%小计150962160623143243428418762.38%东西湖区2235241643923331123749.17%黄陂区25453195457852681558611.55%江夏区1347232335723785110278.17%蔡甸区76311761344156748503.59%新洲区104910461136132645573.38%汉南区49558067362423721.76%小计84341073615695159015076637.62%合计23530323423883840243134953100.00%分析：从上述图表可见，2020年武汉市各区商品住宅的销售情形参差不齐，仍旧以主城区为主，占全年总成交量的62.38%；其中洪山区销售情形最好，占全年总成交量的26.60%。此外，销售量排行前六位的城区中，主城区和远城区各占三位，排序为洪山区、黄陂区、汉阳区、东西湖区、江夏区、江岸区。三个销售较好的主城区销售合计占比45.34%，三个销售较好的远城区销售合计占比28.89%。（二）商品房销售价格分析1、2020年武汉市各月商品住宅销售均价情形2020年武汉市商品住宅各月销售均价及均价环比情形单位：元/平方米月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月均价635263276315630763026334634063336339636263746469均价环比-1.47%-0.40%-0.19%-0.12%-0.08%0.50%0.09%-0.11%0.10%0.35%0.19%1.50%分析：从上图可见，2020年武汉市商品住宅销售均价在6300元/平方米和6500元/平方米之间波动，全年平均价格6349.74元/平方米，同比下降1.01％。2020年武汉市各月商品住宅销售均价出现前五个月逐月小幅回落、6月份触底反弹、7～9月份横向整理、10～11月份缓慢爬升、12月份翘尾上升的变动趋势。总体来看，武汉市商品住宅的销售均价仍旧保持在相对高位，比较坚挺。从销售均价环比来看，出现前六个月逐月走高、6月份达到最高点，7、8月份小幅回落、9月份开始小幅反弹、12月份翘尾上升的态势。2、2020年武汉市各区商品住宅销售均价情形2020年武汉市各区商品住宅销售价格情形单位：元/㎡区域1季度2季度3季度4季度年均价江岸区92488835812276528464江汉区96459295847681048880硚口区64386498731471146841汉阳区74487251701872047230武昌区104789773856983139283洪山区67777118745474097190青山区48794559461356204918东西湖区58595653527761875744黄陂区49274815457646774749江夏区50975054504650525062蔡甸区44214303441644574399新洲区29932901310131133027汉南区30793359331034193292分析：从上述图表可见，2020年武汉市主城区中武昌区、江汉区和江岸区商品住宅的销售均价最高，均在8400～9300元/㎡左右，属第一梯队。汉阳区、洪山区和硚口区的销售价格均在6800～7300元/㎡左右，属第二梯队。远城区中东西湖区的销售均价最高，达到5744元/㎡左右，黄陂区和江夏区则在5000元/㎡左右。3、2020年武汉市商品写字楼销售均价及环比情形2020年武汉市商品写字楼销售均价及环比情形单位：元/平方米；%物业类型2011年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度写字楼均价64837083758476428087849586069086均价环比14.62%9.26%7.07%0.77%5.81%5.05%1.30%5.58%分析：从2011年至2020年，武汉市写字楼销售均价呈逐季上涨趋势，由6483元/平方米逐步爬升，至2020年一季度一举突破8000元/平方米的关口，四季度更是创下9086元/平方米的新高。均价环比则出现2011年逐季回落收窄，2020年一季度反弹走高的格局，这说明销售均价环比涨幅通过上年四个季度逐步减少，至今年一季度强力反弹，环比增幅再次扩大，二、三季度回落，四季度翘尾的波动格局。总体来看，均价环比增幅逐步收窄。（三）存量住宅销售总量分析1、2020年武汉市存量住宅销售情形 项目2011年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度存量住宅交易套数69236324678757143968691684788890存量住宅交易面积64.1659.4565.2157.635.964.5179.6385.152020年武汉市存量住宅销售环比情形项目1季度2季度3季度4季度存量住宅交易套数-30.56%74.29%23.44%6.79%存量住宅交易面积（万㎡）-37.67%79.69%22.54%4.90%分析：2020年武汉市存量住宅销售出现逐季走高的态势，其中一季度承接上年四季度的颓势、加上购房者的观望情绪以及春节因素，顺势下挫，成交量创全年低点，二季度随着房地产市场回暖，存量住宅市场成交也逐步活跃起来，成交量大幅增加，三、四季度顺势冲高，成交量创下全年新高，说明随着商品住宅是市场的回暖，对存量住宅市场的活跃有着较强的催化作用。结合2011年武汉市存量商品住宅的销售走势来看，2011至2020年武汉市存量商品住宅的销售出现明显的“V”型反转态势。2、2020年武汉市存量住宅成交户型情形2020年武汉市存量住宅成交户型情形类型1季度2季度3季度4季度套数占比套数占比套数占比套数占比60㎡以下78019.66%121817.61%146017.22%150216.90%60-90㎡149037.55%255636.96%301835.60%316435.59%90-120㎡94123.71%177425.65%219225.86%225525.37%120-140㎡46511.72%81011.71%110213.00%112012.60%140㎡以上2927.36%5588.07%7068.33%8499.55%合计3968100.00%6916100.00%8478100.00%8890100.00%分析：从上表可见，2020年武汉市存量住宅成交户型仍旧以中小户型为主，其中120平方米以下成交占比80%左右；90平方米以下成交占比54%左右，说明今年武汉市存量房交易也是以满足“刚需”人群为主。从四个季度各户型占比的变动趋势来看，90平方米以下成交占比呈逐季减少的趋势，90平方米以上成交占比呈逐季增加的趋势，说明初级改善性的中高端存量住宅需求有增加趋势。3、2020年武汉市存量住宅成交价位区间情形类型1季度2季度3季度4季度套数占比套数占比套数占比套数占比3000元/㎡以下96324.27%155422.47%151117.82%151016.99%3000-4000元/㎡51012.85%74910.83%8409.91%89810.10%4000-5000元/㎡88622.33%137119.82%166419.63%172419.39%小计235959.45%367453.12%401547.36%413246.48%5000-6000元/㎡71217.94%141520.46%174120.54%190421.42%60000元/㎡以上89722.61%182726.42%272232.11%285432.10%合计3968100.00%6916100.00%8478100.00%8890100.00%分析：从上表可见，2020年武汉市存量住宅成交价位区间5000元/平方米以下的占比达50.19%，说明中低价位的住宅占比较大，但从时刻维度来看，5000元/平方米以下的占比出现逐季走低态势，说明随着存量房市场的进一步回暖，存量住宅的成交价位区间有向上迁徙的趋势。4、2020年武汉市各区存量住宅销售情形2020年武汉市存量住宅销售的区域分布区域套数占比江岸区23368.27%江汉区318511.27%硚口区27529.74%汉阳区12454.41%武昌区423614.99%洪山区532818.86%青山区970.34%东西湖区298610.57%江夏区17576.22%黄陂区18466.53%蔡甸区19656.96%新洲区10.00%汉南区5181.83%合计28252100.00%分析：从上述图表可见，2020年武汉市各城区存量住宅销售套数洪山区均排第一位，累计销售5328套；其次是武昌区，累计销售4236套；再次是江汉区，累计销售套数1259套，前三强均为中心主城区。远城区中东西湖区排列第一，累计销售2986套。（四）存量房销售均价分析1、2020年武汉市存量房销售均价走势2011年至2020年上半年武汉市存量房销售均价变动趋势单位：元/平方米物业类型2011年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度住宅44314487436943574372449147984900写字楼47175443588758655969573455825582商铺78517818796278528464810388008800分析：从上表可见，2020年武汉市存量房的销售均价总体平稳，其中存量住宅的销售均价，由一季度的4372元/平方米上涨到四季度的4900元/平方米，出现小幅爬升格局；存量写字楼的销售均价由一季度的5969元/平方米回落至四季度的5582元/平方米，呈逐季小幅调整态势；存量商铺的销售均价由一季度的8464元/平方米上升至四季度的8800元/平方米，也呈小幅爬升态势。2、2020年武汉市各区存量住宅销售均价走势2020年武汉市各区存量住宅销售价格情形单位：元/平方米区域1季度2季度3季度4季度年均价江岸区56865702605261395895江汉区56185573575557425672硚口区53605346532058825477汉阳区50244854522053325108武昌区57485939604561765977洪山区60806185625163196209青山区42114108476344714388东西湖区45054872539449574932江夏区30062938343636523258黄陂区23322439266030342616蔡甸区21302247253526772397新洲区1132——————1132汉南区13301379128814141353分析：从上述图表可见，2020年，武汉市主城区中，洪山区存量住宅的销售均价最高，均价在6200元/㎡左右，属第一梯队。武昌区、江岸区和江汉区的销售均价都在5600-5900元/㎡之间，属第二梯队。远城区中，东西湖区的销售均价最高，均价突破4800元/㎡，其次为江夏区，均价在3000元/㎡左右。从环比情形来看，不管是主城区依旧远城区，绝大部分的成交均价都呈小幅上涨态势。五、2020年月末可售房源情形分析（一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析2020年武汉市商品住宅各月供应面积与销售面积对比分析单位：万平方米月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计供应面积43.6327.24106.32179.85140.69113.41119.71163.95357.1427.6849.85198.511527.98销售面积53.5968.79108.21100.93101.57122.9147.16123.26114.3126.9125.73137.71331.04供销比0.810.400.981.781.390.920.811.333.120.220.401.441.15注：上表供应面积数据由2020年CREIS中指数据整理。分析：从上述图表可见，2020年武汉市商品住宅销售面积大于商品住宅供应面积，商品住宅供销比达1.15:1，与上年末商品住宅供销比达1.41:1相比，2020年武汉市商品住宅的新增供应面积与实际销售面积的供求关系得到一定程度扭转，这要紧得益于2020年开发商通过各种优待措施加大促销力度刺激市场回暖，导致市场成交放量。纵观全年面积供销比的变动趋势，其中以二季度的4、5月份和三季度的8、9月份商品住宅面积供销比较高，二季度供销比高的缘故要紧是由于4、5月份房地产市场回暖、商品房销售火爆，开发商乘势进场抢客，加大了推盘力度，致使供应量猛增。三季度供销比高的缘故要紧是由于9月份武汉市新推楼盘猛增而商品住宅销售则在7月份达到年内高点后处于回落状态，往年的“金九”并未显现人们期待的热销景象。总体来看，2020年武汉市商品住宅面积供销比达1.15:1，这一比例较为理想，但由于上年末可售房源较多，目前商品住宅库存仍旧较大，今后一段时刻加快去化速度的压力依旧存在。2020年武汉市各区商品住宅供应套数与销售套数对比分析单位：套区域供应套数销售套数套数供销比江岸区9197107560.86江汉区620642821.45硚口区729440831.79汉阳区21313145331.47武昌区1115180301.39洪山区36217358941.01青山区456166090.69东西湖区10302123740.83黄陂区16936155861.09江夏区10366110270.94蔡甸区554148501.14新洲区727345571.60汉南区302823721.28合计1493851349531.11分析：从上图表可见，2020年武汉市各区商品住宅套数供销比为1.11:1，其中主城区中硚口区、江汉区、汉阳区、武昌区的供销较高，后市库存去化压力相对较大。远城区中，新洲区的套数供销比最高，其他区套数供销比较为理想。（二）商品住宅各月月末可售房源的分析2020年武汉市商品住宅各月月末可售房源情形单位：套；万平方米月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月可售套数225857207172207617211647224314223344214994218954238313229540228923232488可售面积234921502156223123692356232922642613251324372493注：上表数据由CREIS中指数据整理。分析：从上述图表可见，2020年武汉市商品住宅市场供求关系变动较快，波幅较大，导致各月月末商品住宅可售房源的起伏也较大。2020年12月末可售商品住宅232488套，较上年同期增加3%，可售面积2493万平方米，较上年同期增加6.77%，可售房源仍旧高位运行，说明武汉市商品住宅销售量尽管专门大，但差不多上被新增商品住宅的供应量抵消了，商品住宅库存的去化压力依旧专门大。（三）商品住宅可售房源的区域分析2020年末武汉市各区月末商品住宅可售房源情形单位：套；万㎡区域可售套数占比可售面积（万㎡）占比江岸区221399.52%235.299.44%江汉区147926.36%152.76.12%硚口区210769.07%173.156.94%汉阳区3169313.63%301.1812.08%武昌区2537210.91%257.110.31%洪山区4766720.50%540.9421.70%青山区21190.91%17.590.71%主城区小计16485870.91%1677.9567.30%东西湖区126535.44%148.725.96%黄陂区128205.51%165.136.62%江夏区139526.00%169.356.79%蔡甸区102784.42%121.74.88%新洲区118635.10%143.615.76%汉南区60642.61%66.762.68%远城区小计6763029.09%815.2732.70%合计232488100.00%2493.22100.00%分析：从上述图表可见，2020年末武汉市各区商品住宅可售房源情形，主城区仍旧是洪山区最多，其次是汉阳区和武昌区，主城区可售房源，套数占比达70.91%，面积占比达67.30%；远城区要紧是江夏区、东西湖区和黄陂区可售房源较多。武汉市作为一个近千万人口的大都市，随着都市化进程的加快，在大范畴的城中村和旧城改造、国家中心都市的集聚效应及每年二十多万大学生毕业的大背景下，对商品住宅的刚性需求和初级改善性需求的潜力专门大，现有库存以后加速去化的前景依旧值得期待的，然而压缩库存的压力仍旧专门大。六、2020年武汉市土地成交情形2020年上半年，武汉市出让土地除个别地块进入竞价程序外，绝大部分地块均以底价成交，整个土地市场比较平稳，开发商拿地热情渐趋理性。通过挂牌或招标方式成交出让土地80幅（未含工业用地、科研用地、公共设施及旅行办公用地），同比减少1.11%%；出让土地面积共计485.59公顷（合7283.85亩），同比减少4.24%；出让土地成交总价约290.33亿元，同比减少14.88%。总体来看，2020年上半年度武汉市土地交易市场差不多正常，但成交幅数、成交面积、成交总价均比上年同期有不同程度减少。年份2011年上半年2020年上半年同比成交幅数9080-11.11%成交面积（公顷）507.11485.59-4.24%成交总价（亿元）341.08290.33-14.88%（一）成交土地的用途结构分布住宅类土地成交39幅，共279.40公顷，约占成交总公顷数的58％；商业类土地成交8幅，共23.67公顷，约占成交总公顷数的5％；商住类土地成交26幅，共161.34公顷，约占成交总公顷数的33％；商服类土地成交3幅，共计15.08公顷，约占成交总公顷数的3％。商务金融类土地成交4幅，共计6.10公顷，约占成交总公顷数的1％。如下表：2020年上半年武汉市各区成交土地用途结构情形用途成交数量（幅）占比成交面积（公顷）占比住宅3949%279.4058%商住2633%161.3433%商业810%23.675%商服34%15.083%商务金融45%6.101%合计80100%485.59100%分析：从2020年上半年武汉市土地成交的用途分布来看，纯住宅用地占比最高，按面积达到58%，商住类成交面积占比也达到33%，两者合计91%，说明上半年要紧成交的是住宅类或商住类用地。（二）成交土地的区域分布（1）2020年上半年武汉市土地成交区域分布2020年上半年武汉市土地成交区域分布区域成交数量（幅）占比成交面积（公顷）占比江岸区1114%90.3519%硚口区23%15.893%汉阳区1215%78.0616%武昌区45%10.522%洪山区2228%175.3936%青山区11%0.70%东西湖区1013%50.7710%黄陂区45%16.383%江夏区11%9.572%蔡甸区68%19.884%新洲区79%18.084%合计80100%485.59100%分析：从土地成交数量的区域分布来看，2020年上半年武汉市土地成交区域分布上要紧分布在洪山区、江岸区和汉阳区这三个主城区，共成交55幅，343.8公顷，三城区的土地成交面积占比达71%。可见，上半年武汉市土地成交主城区唱主角，而成交的多为城造中村改项目土地。远城区中，东西湖区在各区中成交量最大，共成交10块地，50.77公顷，出让面积占比10%。（2）2020年上半年武汉市住宅类用地成交区域分布2020年上半年武汉市住宅类用地成交区域分布区域成交数量（幅）占比成交面积（公顷）占比江岸区923%59.7421%硚口区25%15.896%汉阳区923%71.7926%武昌区25%6.862%洪山区923%77.2428%东西湖区38%29.1610%黄陂区38%11.674%蔡甸区13%0.790%新洲区13%6.262%合计39100%279.4100%分析：从成交面积区域分布来看，2020年上半年，武汉市住宅用地成交最多的是洪山区，共计77.24公顷，占总住宅成交公顷数的28%，其次是汉阳区，共成交78.06公顷，占总住宅成交公顷数的26%，再次是江岸区，共成交59.74公顷，占比21%。这三个区成交住宅土地占比达75%远城区中，东西湖区住宅用地成交最多，共计50.77公顷，占总住宅成交公顷数的10%。（3）2020年上半年武汉市商住类用地成交区域分布2020年上半年武汉市商住类用地成交区域分布区域成交数量（幅）占比成交面积（公顷）占比江岸区28%30.6119%汉阳区14%1.931%青山区14%0.70%武昌区14%2.622%洪山区1246%88.9655%黄陂区14%4.713%蔡甸区312%16.4310%新洲区415%5.814%江夏区1