万科东丽湖商业规划定位

27五月2023万科东丽湖商业规划定位【本阶段工作重点】典型大盘案例研究整体项目各期商业定位梳理二期7000平米商业定位及产品规划设计建议一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路万科东丽湖商业规划定位【大盘商业业态对比研究】大盘商业业态研究祁福新村华南星河湾锦绣香江深圳万科城北京国美第一城大盘商业对比分析万科东丽湖商业规划定位项目概况祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤范围内。建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。祈福新村郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利大盘商业业态研究——祁福新城万科东丽湖商业规划定位晓峰园迎风阁倚云居天湖居倚湖居月明轩湖景居翠怡居绿怡居青怡居碟舞轩翠湖居康怡居海晴居活力花园绿怡花园康怡雅园湖畔豪庭山泉居旧区洋房项目规划以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。产品主要有四种：联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；6层半山洋房：月明轩、山泉居；18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。产品分析区域产品类型主力户型及面积目前均价旧区洋房40-70平米二居85-91平米三居5000联排160-286平米6500中区洋房70-100平米二、三居6000联排198-3509000独栋300-460平米13000-15000新区高层82平米二居96-114平米三居14000注：数据来源：满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大大盘商业业态研究——祁福新城万科东丽湖商业规划定位开发模式1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。产品线香港、澳门投资客户，周末度假前期客户线中期后期度假客户仍为主流港澳、欧美及广州市区高端客户并存湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房5-6层半山洋房18-35层观景高层自住客户成为主流，在广州市区工作的白领入住3-4层低密度洋房为主，辅以联排别墅大盘商业业态研究——祁福新城万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态研究——祁福新城概况整盘面积：500万平米商业面积：8万平米商业配比：2%商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类万科东丽湖商业规划定位花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究——祁福新城万科东丽湖商业规划定位项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；小区独立会所：天湖会所、半山会所；其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。

祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园天湖会所郊野公园祈福食街祈福度假俱乐部交通巴士总站祈福医院祈福农庄果园祈福英语实验学校水上俱乐部高尔夫球场千色园半山会所为食天地祈福新村学校肉菜市场整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院大盘商业业态研究——祁福新城万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城生活配套银行邮局派出所消防局超市肉菜市场快餐店凉茶铺商场酒廊盲人按摩汽车美容万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——学校一条龙教育服务KindergartenthroughUniversity

祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会计学＂两个本科与＂工民用建筑＂一个专科，祈福是全国唯一拥有大学教育的屋邨，提供由幼儿园至大学的一条龙优质教育服务。

万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——医院全国唯一一家通过国际JCI认证，2003年香港最信赖的中国内地医疗机构世界级大型综合医院自然疗法中心社区医护服务中心健康检查套餐万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——食街30多间食肆各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳门、中山、顺德、潮州、上海、四川、浙江、湖南、东北、蒙古等一般小菜十多元，大众消费，价廉物美。

万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——租赁服务代甄选租客，监管房代安排维修及报价代办签约及楼宇交收手续代办水、电、电话费之核数及交接代收租及追租，并代发租金收据万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——居民俱乐部居民专利会藉Residents‘Club俱乐部分别成立长者同乐会妇女会儿童会每月定期举办各类型活动，例如生日会、旅游、参观、兴趣班、专题讲座等，并为会员提供专用活动场地、租用设施折扣、商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠。万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——高级休闲会所祈福新邨度假俱乐部(CliffordEstatesResortCenter)经营面积8万平方米耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部可同时容纳10000人提供50多项新颖的娱乐消闲设施

万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——千色园占地1.8万平方米，是亲子共聚的欢乐天地结合艺术、娱乐、益智及康体等特点，每个设施都各具特色如千色堡、龟兔竞赛场、奇卉馆、巨棋庄、宇宙游踪、蝶舞轩、百鸟湖、水晶宫乐园等万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——祁福新城综合配套——农庄创意坊占地一百多亩百果园、畜牧园、骑马场、自助耕种区、鱼塘、无土种植场及生态园学习造陶艺、插花、织布、酿酒和磨豆浆农具展览馆、农庄土特产店和美食亭万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态研究——祁福新城功能分区食街高级休闲会所农庄祁福湖千色园郊野公园医院学校租赁服务生活配套居民俱乐部区域配套创意休闲配套万科东丽湖商业规划定位具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面占地面积：约39.7万平方米建筑面积：约43.7万平方米总商业面积：3.5万平方米容积率：1.1开发分期：6期开发时间：4年上市时间：2004年10月总户数：约4000户开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层2008年预售三期二区三期一区一期二期商业二期四期四期项目概况坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边大盘业态研究——深圳万科城万科东丽湖商业规划定位

一期二期三期四期住宅规模726户752户1694户联排157户产品洋房+小高层洋房+联排联排+洋房+高层公寓联排+高层价格5700元/平米洋房6500元/平米联排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米联排11000元/平米联排30000元/平方米时间2004年2005年2006年2007年配套12000平米开放式城市广场万科试验学校开学8000平米底层商业万科试验幼儿园7000平米生态人工湖2.2万平米风情商业街5000平米运动会所开发模式深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主大盘业态研究——深圳万科城万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——深圳万科城商业街精品小物件餐饮类社区类商业万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——深圳万科城社区类商业经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——深圳万科城餐饮街中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等外餐：印度餐厅万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——深圳万科城精品小物件服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等万科东丽湖商业规划定位位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5分期数：2001.4开盘，现在做到第五期配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而现在第五期已涨至最高价22000元/平方米项目概况大盘业态研究——华南星河湾万科东丽湖商业规划定位一期住宅二期住宅幼儿园中小学三期住宅四期住宅五期住宅一期商业街四期商业街四季会所五星酒店开发模式

一期二期三期四期五期住宅规模约1600户约400户约1000户约790户约400户价格4800元/m25500元/m28000元/m213000元/m222000元/m2户型80-120m290-140m2110-200m2220-260m2195-200m2时间2001年推出2002年推出2003年推出2004年推出2007年推出配套城市道路绿化、沿江栈道执信中（小）学开学灵格风幼儿园开学沿四期南侧建设有商业街约8万平米酒店投入使用四季会所总规模8000平米

沿一期西侧约40多家商铺

白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。大盘业态研究——华南星河湾万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——华南星河湾商业内街药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。万科东丽湖商业规划定位园林特色1.83公里中国骑江实木观光休闲大道；2个全天侯桥底休闲公园；一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式游泳池六大水系；六大异域风情水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住大盘业态研究——华南星河湾万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——锦绣香江整盘面积：123万m2商业体量：4.8万m2商业配比：4%住宅关键词：独栋、联排、花园洋房、小高层等低密度社区商业关键词：小体量、多中心、各档次、街区式概况万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——锦绣香江功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独栋和联排为主的别墅区设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区设置在高层和小高层为主的高密度住宅区万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——锦绣香江社区服务中心建筑形式：沿街住宅底商业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——锦绣香江商业街餐饮：中西餐、花园餐厅、商务餐、咖啡酒吧、书吧、茶秀等精品店：服饰、家居、花店、礼品店、汽车饰品等购物类:宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器医疗保健：SPA、按摩、健身万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——锦绣香江豪华会所幼儿园娱乐、休闲、餐饮、商务、康体于一体中餐厅、湖边咖啡厅、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室内泳池酒店、客房、总统套房国际会议（商务）中心、宴会厅建筑面积：2000多平米特色教学：双语、网络、活动、游戏教育内容：健康、语言、社会、科学、艺术万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态研究——北京国美第一城概况整盘面积：100万m2商业面积：11.4万m2商业配比：11.4%住宅特征：全部高层商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城功能分区文体影视运动中心家居生活城超市购物中心国美餐饮街精品折扣街品味生活中心社区中心街区型和集中型商业形态万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城社区中心菜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食五金店、缝纫店、家电维修、水站便利店、彩扩店、音像店、西饼店、名烟酒专营店连锁药店、书店、鲜花礼品店耗材专营店、汽车美容店移动/联通营业厅、邮局、银行、房产中介、旅行社、票务中心社区医疗中心家政服务、宠物诊所、妇婴儿童用品等万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城超市购物中心经营面积：28000平米定位：大卖场，大百货，家电连锁商家：国美电器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商贸社区医护服务中心经营业态：时尚百货、综合超市、家用电器、通讯产品专营店、化妆品、珠宝手饰、品牌男装、品牌女装、运动休闲服饰、钟表眼镜、品牌快餐、品牌专卖、彩扩、运动品牌服装专营店、针织用品、床品、儿童系列、鞋帽、箱包、皮具等

万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城国美餐饮街经营面积：33000平米餐饮分类：中小型餐饮品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐饮、商务餐饮

业态划分：中档家常菜、高端商务宴请、地方特色小吃、时尚酒吧咖啡、果品店、菜系分类：川菜、湘菜、粤菜、鲁菜、本帮菜、东北菜、西北菜、家常菜、农家菜、沪菜、清真菜、京菜、赣菜、潮洲菜、客家菜、闽菜、苏菜、浙菜、快餐、传统菜、宫廷菜、火锅、烧烤、韩日料理等万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城品味生活中心经营面积：13000平米经营业态：瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆

万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城精品折扣街经营面积：12000平米一层百安居形成业态互补、错位经营，适合开设个性化、多样化的店面二层是家居生活街，主要经营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、家纺精品、儿童专卖店等业态三层是服饰名品街，主要经营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等精品店万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城家居生活城经营面积：10000平米品牌商家：百安居、爱家、物美（已经签约）经营业态：玻璃门窗、板材、地砖、墙砖、涂料、木地板、灯具、小五金、卫浴设备、橱柜、散热器；窗帘布艺、油烟机、橱具、家居饰品、宠物用品、、窗帘布艺、地毯、床上用品、储物用品、儿童用品、装饰画、工艺礼品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽车饰品、野营用品；时尚家具等

万科东丽湖商业规划定位大盘业态研究——北京国美第一城文体娱乐运动中心经营面积：10000平米经营业态：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保龄球、网球、羽毛球、篮球馆等万科东丽湖商业规划定位【大盘商业业态对比研究】大盘业态研究大盘商业对比分析万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态对比分析商业功能对比分析大盘项目北京国美第一城广州锦绣香江深圳万科城广州祁福新村天津万科东丽湖社区配套完善较完善较完善完善不完善特色配套国美餐饮街影院文体中心超级奢华休闲会所无小吃街农家创意坊、千色园豪华会所居民俱乐部高级休闲滑水会所区域配套精品折扣购物家居生活城电器连锁购物中心电器连锁店超市餐饮建材二手房教育：从小学到大学医院：大型综合类暂无东丽湖首要完善社区配套，特色配套需结合国美的餐饮娱乐运动性和祈福新村的文化休闲趣味性；最后还要注重区域教育、医疗、购物等市政功能的配套万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态对比分析商业功能对比分析完善的社区配套是大盘商业走向成熟的基础定位精准的特色配套是商业迅速成熟的催化剂恰当的区域配套是走向城市化的必备要素最基本的生活配套升级型生活配套区域配套跟进特色配套带动万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态对比分析社区商业业态梳理SPA足浴盲人按摩美容美发店服饰店社区诊所音像店彩扩店宠物诊所妇女儿童用品花店家居饰品家政服务房屋租售礼品店票务中心便利店水果摊五金店缝纫店修鞋配钥匙早点铺家常菜肉菜市场中西快餐连锁店西饼店烟酒店中小超市干洗店ATM机耗材店小药店基础生活配套升级型生活配套万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态对比分析特色商业业态梳理餐饮类特色小吃艺术餐厅西式正餐商务餐私房菜中西快餐连锁中式菜系名店娱乐文化类KTV个性酒吧迪吧洗浴桑拿影院杀人游戏俱乐部宗教文化系列运动类休闲类健身俱乐部桌球俱乐部羽毛、网球馆保龄球馆跆拳道武馆MINI高尔夫攀岩滑冰咖啡厅茶艺馆曲艺茶楼艺术酒吧陶吧布坊、绣坊创意坊万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态对比分析区域商业业态梳理大型购物大型超市汽车维修美容品牌服饰折扣百货商场家具建材通讯电子产品电器连锁办公营业厅工、建、招行移动、联通电信、网通邮局消防局俱乐部派出所医疗类教育类口腔医院中医医院美容院大型综合医院康体中心大型综合药房中草药库幼儿园重点中小学艺术培训补习学校假期活动营社会实践俱乐部亲子创意坊万科东丽湖商业规划定位大盘商业业态对比分析对本项目启发1-5期商业需有完善的社区配套2-3期需聚集人气的特色配套5-6期区域配套持续跟进万科东丽湖商业规划定位【本项目商业整体定位】万科东丽湖商业规划定位本项目整体商业定位多中心：宜动宜静内外有序动态文、体、艺娱乐中心静态高端休闲中心邻里中心动态区域集中购物中心外向型区域商业中心万科东丽湖商业规划定位本项目整体商业定位一期邻里中心：承担项目前期首批业主基本生活需求，以社区服务类商业业态为主。一期工作重点：现有商户调整调整方向：邻里中心主要以社区服务类业态为主，如24小时便利店、洗衣店、药店、花店为主；中高档餐饮类调至II期镇中心商业中去。万科东丽湖商业规划定位位置：靠近小区的商业客群：1-2期业主业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站、药店、ATM机档次：中高档的品牌连锁本项目整体商业定位一期－生活配套型商业万科东丽湖商业规划定位本项目整体商业定位二期3.6万平米镇中心：未来应成为整个东丽湖项目始终诉求的文化和精神领袖。以休闲、娱乐、度假为主的特色商业旗舰档次：中高档主题特色商业：以餐饮、文化、艺术、休闲、娱乐、运动、康体可能的业态：中餐、西餐、咖啡厅、酒吧、画廊、室内康体健身中心、游泳馆、洗浴中心、美术馆、小型影院等万科东丽湖商业规划定位客群：整个东丽湖及外来消费群业态：影院、KTV、主题酒吧、迪吧、咖啡厅、茶秀、录音棚、影视专辑制作、冲印等档次：中高档二期3.6万平米镇中心－娱乐文化主题商业本项目整体商业定位万科东丽湖商业规划定位客群：整个东丽湖及外来消费群业态：健身房；瑜伽馆、国标、拉丁等舞蹈中心；跆拳道、太极等武馆；游泳馆；桌球、保龄球、网球、羽毛球馆；足疗、按摩中心；SPA；美容美体美发美甲中心档次：中高档二期3.6万平米镇中心－运动、康体主题商业本项目整体商业定位万科东丽湖商业规划定位本项目整体商业定位内向型、高档次的、休闲娱乐性配套三期商业位于整个项目最高端产品别墅区中的湿地景观带内，应满足3期业主生活和精神等多层面的消费要求；同时处理好东丽湖小镇中心商业和五期城市化商业形态的衔接三期1.9万平米邻里中心：低密度休闲配套商业以休闲、娱乐为主的特色商业万科东丽湖商业规划定位建议位置：靠近湿地的景观商业业态：咖啡厅、茶艺馆、酒廊、茶餐厅等；SPA、按摩、美容等档次：中高档的品牌连锁三期－内向型、高档次的、休闲娱乐性配套本项目整体商业定位万科东丽湖商业规划定位三期商业西式快餐茶餐厅咖啡厅瑜珈馆宠物医院高档书店儿童游乐场露天烧烤区MINI高尔夫SPA精品店高档超市俱乐部主题风情街韩国料理西餐厅本项目整体商业定位三期－内向型、高档次的、休闲娱乐性配套万科东丽湖商业规划定位本项目整体商业定位区域、集中型商业随着东丽湖过渡到高密度生活区，五期商业突出城市化的各类大型购物中心、配套和多元化的生活配套可能的业态：市政、教育、金融、医疗、购物中心、大型卖场等外向型区域商业中心医疗、外向型主题商业街五、六期商业：区域大型配套商业万科东丽湖商业规划定位建议设派出所、中大型邮局、消防局、移动、联通、网通、电信营业厅、建设、工商、招商等银行、供电局、证券交易所等本项目整体商业定位五期区域型商业－市政、金融配套万科东丽湖商业规划定位建议设重点中小学大型综合型医院本项目整体商业定位五期区域型商业－教育、医疗配套万科东丽湖商业规划定位客群：满足整个东丽湖的大型购物类需要大型超市购物中心、品牌服饰折扣、家居生活馆、美容院、家用电器、建材装修、五金耗材、汽车美容装饰品、大型肉类海鲜蔬菜水果市场、中型图书音像店本项目整体商业定位五期区域型商业－大型综合购物配套万科东丽湖商业规划定位本项目整体商业定位五期区域型商业－社区型生活配套诊所 宠物医院药店 床上用品美容美发 餐饮

便利店 干洗店 冲印店 中型超市 邮局 鲜花礼品

教育培训 健身 宠物店 烟酒 眼镜 银行主食厨房 五金电料 茶叶店 布艺 床上用品音像万科东丽湖商业规划定位客群：满足各期业主多层面生活的需求业态：小超市、水果蔬菜市场、便利店；西饼、小吃街、快餐、熟食；干洗店、裁缝店、皮革美容、擦鞋铺；花店、家居小饰品、水站、药店、彩扩、音像、报刊亭、ATM机、洗车行、加油站本项目整体商业定位五期区域型商业－特色商业街配套万科东丽湖商业规划定位【II期首开区7000平米商业定位】II期商业功能定位II期商业业态分布II期商业产品定位万科东丽湖商业规划定位7000平米商业满足一期业主对中高档餐饮、度假消费的需求满足吸引目的性消费的需求满足形成“镇中心”，特色商业将发挥长期吸引力以婚庆教堂树立镇中心标志性建筑，并凭借良好景观条件带动婚庆经济，提升区域形象。以特色餐饮和休闲娱乐为主的配套商业二期首开区7000平米商业定位规划出发点：万科东丽湖商业规划定位7000平米餐饮、休闲、艺术为主题商业客群：整个东丽湖及外来消费群标志性：婚庆教堂、婚纱租赁、摄影特色餐饮：中式各菜系精品餐饮；私房菜；韩国、日本、印度等东南亚餐饮；瑞士、德式、法式、意大利等西式餐饮；商务餐饮；中西快餐；自助餐、西点制作；二期首开区7000平米商业定位万科东丽湖商业规划定位3F1F1F1F1F2F2F2F教堂生态走廊入口广场B入口广场A规划建筑指标:总占地面积：6000m2总建筑面积：7000m21F：2700m22F：2500m23F：1800m2容积率：1.67二期7000平米商业总体规划总体平面图规划建议综合考虑教堂成为目前东丽湖主入口的标志建筑和教堂连接生态走廊临湖更能营造婚庆的浪漫氛围，教堂设置在如图所示位置综合考虑此处将成为未来小镇繁华的商业中心，较聚人气的餐饮等商业规划于此万科东丽湖商业规划定位生态式独体商业街区商业形态概念设计：二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位二期7000平米商业业态分布建议1F以酒吧\咖啡\西餐为主2F以中餐为主3F以中餐配套,以及美容美发,茶艺为主教堂功能分区规划业态经营面积需求（建筑平方米）特色餐饮区中餐3000西餐1000休闲娱乐区酒吧1000咖啡500茶艺600SPA300教堂600总计7000经营面积建议万科东丽湖商业规划定位建议沿主干道面分布为联体三层商业，以餐饮为主;建议沿生态走廊面规划为休闲娱乐商业业态;二期商业业态分布建议万科东丽湖商业规划定位考虑业态对景观需求，以及对外部空间延伸性需求一层：建议酒吧及西餐，分布在沿生态走廊一侧，单层分布，局部可以双层，不建议布置在三层，面积分割以200平米为单位；二层：中餐主要经营面积设置在二层，厨房等部分附属功能设置三层，一层设置中餐的竖向交通，考虑合理的垂直交通位置；面积分割以500－1000平米为单位;三层以茶艺和SPA等休闲娱乐为主店铺分割建议二期7000平米商业业态分布建议500300450500450350100万科东丽湖商业规划定位中小型独体商业组团单层与双层商业组合分布层层有一定的露台空间,同时增强建筑的形式感;二期7000平米商业建筑设计建议建筑形式展示效果性人流互动性景观借助性

生态走廊

内部商业街景观经营商家需求建筑诉求角度万科东丽湖商业规划定位透视图示意二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位外立面风格为：现代简约时尚型，符合整体社区要求。建议采用高档天然石材和透明玻璃等材质，突出商业建筑的特色用大块的色泽和线条等表现本商业的外立面，设计出舒适但不乏商业气息的外立面效果。建筑风格二期7000平米商业建筑设计建议万科东丽湖商业规划定位教堂的设计应该突出其个性特征，建议采用现代主义的手法，创造出丰富的空间，成为小镇的精神核心；建筑形式——教堂二期7000平米商业建筑设计建议万科东丽湖商业规划定位建议园林风格为：简约、自然、个性---体现东丽湖的独特韵味;二期7000平米商业景观设计园林景观风格建议万科东丽湖商业规划定位适当选取较为现代的材料如玻璃砖与花岗岩、广场；砖等材料配合使用，与整体风格协调一致。园林景观铺装及设施建议二期7000平米商业景观设计万科东丽湖商业规划定位符合商业整体形象定位要求，赋予一定功能性，增强参与性与趣味性，成为整个商业主要人流聚合的中心场所，考虑与建筑之间的互动性；成为商业的核心区，具备极强的标志性。主入口广场景观建议二期7000平米商业景观设计3F1F1F1F1F2F2F2F生态走廊入口广场B入口广场A万科东丽湖商业规划定位3F1F1F1F1F2F2F2F生态走廊入口广场B入口广场A次入口广场的处理可以结合场地的特性，与建筑之间形成有效的融合和渗透；次入口广场景观建议二期7000平米商业景观设计万科东丽湖商业规划定位内部特殊庭院应充分利用生态走廊的优势,进行有效的结合,同意规划除了,形成不同特殊的主题氛围,利于商业外部气氛的形成;特色情景庭院景观建议二期7000平米商业景观设计万科东丽湖商业规划定位露台空间的可以结合建筑本身进行景观化处理,充分体现建筑与商业的融合;廊道处理局部应体现室内空间室外化;露台空间及廊道空间建议二期7000平米商业景观设计3F1F1F1F1F2F2F2F生态走廊万科东丽湖商业规划定位建议在灯光设计上仔细推敲，采用绚丽多彩的照明效果，提升商业的档次；尤其是在夜间，凸显商业的繁华气氛，达到理想的宣传效果。灯光效果建议——商业外部二期7000平米商业景观设计万科东丽湖商业规划定位灯光效果建议——商业内部内部装潢效果要充分展示商业个体的经营特色和品牌特点。商户要根据自己的经营需要，在不违背整体原则和特殊限定的要求的前提下，巧妙设计灯光布局。二期7000平米商业景观设计万科东丽湖商业规划定位外部主入口外部次入口出入口规划充分考虑东丽湖内、外部人流、车流和分出不同层次的出入口,利于人流车流的组织出入口规划建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位一级主人流动线三级人流动线入口二级次人流动线沿生态走廊可通过人行动线交通组织外部车流动线交通动线规划建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位主入口广场次入口广场特色情景庭院廊道景观在整体规划中充分考虑室内外空间的结合,形成不同层级的功能广场,体现不同的商业氛围,形成不同主题的空间功能广场规划建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位停车位位置示意图根据用地条件,车位结合交通流向,建议规划位置沿道路布置停车位规划建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位规划业态面积及相应车位需求数量业态类型餐饮.休闲娱乐标准20-25个/千平米建筑面积（平方米）7000车位（个）140-175总车位（个）140-175根据以上标准，本项目最少满足车位数量为140个，结合项目自身的情况综合考虑，建议设计最少100个车位为最好,其他利用周边的场地停车停车位数量规划建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。广告位规划建议——内部主题广告位二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位突出商户个性化，强调设计感，体现产品细节及人性化功能。同时针对内部交通流线及后勤通道（货流及员工）提供导引指示。广告位规划建议——内部商户广告位二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。广告位规划建议——外部主题广告位二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位卸货区的位置应该根据车流动线规划在比较便捷的位置同时满足对主要商业形象影响较小的地方卸货区位置规划建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位建议在项目垃圾清洁房设置在比较偏避的位置,对商业形象影响最小,公共卫生间的位置建筑设置比较中心的位置,辐射周边,不占主要商业街面。建议商户内预留电话线接口、宽带接口建议预留应急指示灯位置及接线口弱电系统建议地下室建议垃圾清洁房位置公共卫生间位置其他配套设施建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位建议商户内预留电话线接口、宽带接口建议预留应急指示灯位置及接线口弱电系统建议建议在项目组团各物业地下设置地下室，作为储货间及其他配套用途。地下室建议其他配套设施建议二期7000平米商业总体规划万科东丽湖商业规划定位建议将餐饮及休闲娱乐商业部分首层层高规划为4.2米，二层层高规划为3.8米;功能区名称业态柱距进深面宽特色餐饮区中式餐饮不小于8米20-25米10-12米西式餐饮不小于8米20-25米10-12米休闲娱乐区咖啡不小于8米15-20米8-10米酒吧不小于8米15-20米8-10米二期7000平米商业技术指标建议建筑指标建议万科东丽湖商业规划定位上下水指标建议建议本项目的上下水管预留管径为上水DN50，下水DN100用电指标建议商户名称体量用电量（KW）美容美发35050酒吧90090咖啡20030茶艺40030本项目配套及休闲类商户的用电量大致在大致在380KW左右水电指标建议商户名称体量上水管径/下水管径（ｍｍ）日用水量（吨）美容美发350DN50/DN1005-8酒吧900DN50/DN1004-5咖啡200DN50/DN1003-5茶艺400DN50/DN1004-6二期7000平米商业技术指标建议万科东丽湖商业规划定位用电技术指标建议业态类型体量用电指标(w/m2)中式餐饮3000200西式餐饮1000400上下水技术指标建议业态类型上水管径/下水管径日用水量中式餐饮DN100/DN20015-20吨西式餐饮DN100/DN20020-25吨餐饮类指标建议二期7000平米商业技术指标建议万科东丽湖商业规划定位燃气技术指标建议业态类型燃气管径燃气流量中式餐饮DN6060ｍ3/ｈ西式餐饮DN60-8070-80ｍ3/ｈ隔油池技术指标建议业态类型隔油池管径中式餐饮DN200西式餐饮DN200餐饮类指标建议二期7000平米商业技术指标建议万科东丽湖商业规划定位厨房排烟量技术指标建议业态类型厨房排烟量中式餐饮60m3/h/m2西式餐饮40m3/h/m2餐厅排风技术指标建议业态类型厨房排烟量中式餐饮5～8次/h西式餐饮3～5次/h餐饮类指标建议二期7000平米商业技术指标建议万科东丽湖商业规划定位【I期邻里中心现有商业业态调整建议】I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案万科东丽湖商业规划定位一期邻里中心功能定位社区商业功能定位档次中高档根据第一阶段对邻里中心的调查研究分析工作，判定一期邻里中心从目前到中长期都将承担社区商业的功能，而目前的商业档次和业态与业主的消费需求不相符，固邻里中心调整后的定位如下：万科东丽湖商业规划定位一期邻里中心调整方案调整布局原则考虑一期小区内部人流和