成都新技术创业园区项目营销策划报告

XX成都项目营销策划报告XX2010年4月序西部跃进——XX题记成都是一座充满魅力的城市，让人流连。把根扎在成都是一种幸福。而把事业安在成都，更是一种荣耀！“金温江”，成都最美的地方！上风上水，人杰地灵！浸染大学城千载人文气韵，坐拥国家级海峡两岸科技园先天优势，更有地铁、轻轨通达四方，财源广进，这里曾成就了无数企业家的梦想，也走出了众多的世界500强。俱往矣，今天，在这片神奇的土地上，东创正为这座城市的发展续写新的篇章！我们必将再创辉煌！共勉之！提报背景：项目一期进入准现房阶段，完全具备销售条件，营销计划需要全面启动。提报目的：市场调研分析（机会点确认）本体属性分析（项目SWOT分析）项目建议（营销推广策略及执行方案）企划展示（项目价值再提升）提报目的关于目标，我们始终保持一致：高速、高价、项目品牌传递高价品牌高速超越项目现有价格体系3800元/m²。提高核心竞争力，体现和提升项目价值，为项目创造溢价。制定项目营销策略，建立项目推广渠道，达到快速去化。6个月回款5000万。维护并丰满XX的项目形象。提升项目知名度和美誉度，确立项目的品牌影响力。战略目标提报构架项目思考？市场调研企划展示本体属性区域市场调研项目建议同类产品调研消费群体调研项目概况项目SWOT分析项目发展思路价值重塑形象包装媒体通路营销推广现场执行推广名SLOGAN视觉展示每一个项目都有其独特的价值属性，专业的地产人应该在最短的时间内找到它，并寻找最有效的解决之道，为项目创造更高的价值。项目思考？2、怎样才能快速去化，6个月内回款5000万？1、这么好的产品，为什么客户不肯“买单”？一切问题都可以在市场中找到答案！从市场中来，到市场中去！让我们先来看，市场告诉我们什么？

壹市场调研分析1、市场是怎样的？2、机会点在哪里？

市场调研分析

区域市场调研分析

竞争市场调研分析

市场启示XX创业街XXXX（源境）XXXX名城XX国际公园壹号西财.天府原里金强.大学城金水湾区域市场调研分析XX项目名称：XX开发商：四川合力房地产开发有限公司项目位置：温江南熏大道与柳杨河交界处占地面积：18700㎡总建面积：90000㎡规划用途：住宅规划户数：873户（累计已公开约700户）本期公开时间：2010.4.1本期公开户数：216户目前平均单价：4300元/㎡面积区间：43－119㎡本期主力面积：75㎡本期销售率：70%滞销房源：高楼层和大面积去化较慢主力客群：大学城教职员工，周边居民媒体通路：道旗，商报，站台广告主诉求：买房，人人都买8克拉物业管理：香港悦华置地，1.2元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%项目点评项目定位：光华大道延伸段，大学城旁的8克拉品质公寓项目优势：面积控制合理，附赠送空间，项目定位及诉求精准项目不足：容积过高，规模小，环境一般项目借鉴：项目推案节奏合理，SP活动串联较好区域市场调研分析

XX（源境）项目点评项目定位：温江福地，高性价比的精工建筑项目优势：城区核心配套优势项目不足：大面积房源配比过大项目借鉴：项目现场执行力较强项目名称：XX（源境）开发商：四川长信置业有限公司项目位置：温江柳林路158号占地面积：50000㎡总建面积：170000㎡规划用途：住宅规划户数：约1500户本期公开时间：2010.4.3本期公开户数：200户目前平均单价：小面积4700,大面积4300面积区间：80－117㎡本期主力面积：83－113㎡本期销售率：70%滞销房源：大面积户型主力客群：本地居民和大学城老师为主媒体通路：商报居周刊主诉求：地段、建筑品质源共生之境界铸精品以传世物业管理：四川鼎瑞物业，1元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%，最高优惠累计可达7%区域市场调研分析

XX项目点评项目定位：专家型高档社区项目优势：内部环境好，楼间距大，单价低项目不足：面积过大项目借鉴：关系营销在项目销售中起到了很大的推动作用，销售过程中，“找到对的人”很重要。项目名称：XX开发商：四川沃能投资有限公司项目位置：XX路东段519号占地面积：172000㎡总建面积：350000㎡规划用途：住宅规划户数：1500户本期公开时间：2009.8.16本期公开户数：400户（高层全部公开）目前平均单价：3750元/㎡（内部价3200元/㎡）面积区间：146－303㎡本期主力面积：184㎡303㎡本期销售率：75%滞销房源：南面离入口较远的剩余较多，其它比较平均，无明显差别主力客群：成勘院合作单位领导媒体通路：户外道旗主诉求：专家社区物业管理：四川浣花物业，1.4元/㎡促销方式：内部员工优惠500元/㎡区域市场调研分析

XX名城项目点评项目定位：在学城地铁线CBD核心生活区项目优势：靠近大学城，入口处景观打造的较好项目不足：交通不便，周边配套有所欠缺项目借鉴：户型设置合理，景观资源良好，项目定位高端项目名称：XX名城开发商：成都改建置业有限公司项目位置：西南财经大学西门占地面积：60000㎡总建面积：240000㎡规划用途：住宅规划户数：2400户本期公开时间：2009.12.12本期公开户数：328户目前平均单价：4250元/㎡面积区间：50－130㎡本期主力面积：85-93㎡本期销售率：70%滞销房源：高楼层，大面积房源销售较慢主力客群：大学城高管媒体通路：道旗主诉求：地段，配套远景：CBD、大学城、地铁线物业管理：成都XX投资，1元/㎡促销方式：无区域市场调研分析

XX国际项目点评项目定位：环岛公园华宅，温江顶级景观豪宅社区项目优势：成熟配套优势，景观优势，5星级酒店优势项目不足：产品立面形象不佳，且由于小区规模的局限，内部造景并不充分项目借鉴：售楼处现场包装不错，有效提升了项目档次

项目名称：XX国际开发商：成都巨龙投资有限公司项目位置：温江城市公园内占地面积：56670㎡总建面积：209677㎡规划用途：住宅规划户数：900户本期公开时间：2010.1本期公开户数：200户目前平均单价：6500元/㎡面积区间：90－234㎡本期主力面积：127㎡、180㎡本期销售率：70%滞销房源：比较平均，无明显区别主力客群：政府公务员、部队人员、本地富人阶层媒体通路：商报，居周刊主诉求：景观，品质：成都西湖，环岛公园华宅物业管理：住邦物业，1.6元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%区域市场调研分析XX港项目芳点评项目县定位呜：光老华大吗道地叠标楼续王项目车优势规：超浪大赠顺送面奶积，娘自然乱河流骄景观调，周无边有合高档框配套，更交通扯区位遮优势牵明显项目补不足尚：景结观均由好性葱不足项目功借鉴克：面臣积区山间多含样化题，推倒案节铁奏把炭握得界当，锯促销谊活动有嚼吸引功力项目名称：XX港开发商：佳兆业（四川天姿置业有限公司）项目位置：光华大道花博会旁占地面积：200000㎡总建面积：720000㎡规划用途：住宅规划户数：5960户本期公开时间：2010.4.24本期公开户数：305户目前平均单价：6000元/㎡面积区间：70－120㎡本期主力面积：88㎡本期销售率：99%滞销房源：少数低层靠近售楼处几套主力客群：成都及温江本地客户居多媒体通路：商报，网站主诉求：一生好时光物业管理：成都佳兆业，1.6元/㎡促销方式：老客户带新客户优惠0.5%区域坡市场适调研年分析XX国际项目悔点评项目势定位棕：12陈00亩双括核中砌央生槐活城项目掀优势赔：户宽型功侨能性粥布局吉合理渐，得辟房率晌高，扭景观拍均衡植性好，劣精装畅修项目犁不足凤：面颗积过愉大，隆总价盾高，项目闪借鉴何：户虎型设判置合柳理，缩慧景观隙资源逼良好玻，项是目定腾位高询端项目名称：XX国际开发商：成都珠江投资有限公司项目位置：温江花博会占地面积：800000㎡总建面积：2500000㎡规划用途：商业+住宅规划户数：2200户（累计已公开约400户）本期公开时间：2010.4本期公开户数：100户目前平均单价：7000元/㎡面积区间：50－142㎡本期主力面积：133㎡142㎡本期销售率：70%滞销房源：面积从50至130不等主力客群：周边区县为主（绵阳、郫县等）媒体通路：商报，华西都市报主诉求：身份：重新定义名门生活物业管理：康景物业，2.2元/㎡促销方式：一次性2%，按揭1%区域挡市场糖调研稠分析新城尼区楼暖盘以铅小面星积为抓主流兽，面挨积区需间控述制有捡持续所转小咳趋势老城狡区及挪光华学大道港沿线食，面谁积普暗遍比裁新城斥区大腾，套谜三产举品较逃多，孤比较盟关注稍小区胖内部狸品质光，注锦重景乘观营造圆和配饰套设金施打陵造，凭为高蜜档居闯住区新城枝区楼斜盘以逝套二辈和套垄三为脂主，贝其中蒜套二舅比例鹊较大新城帅区的蹦小面权积公拒寓需检求旺分盛，撤出现跌脱销则现象渡（以鼓套二懂的居贴家型造公寓闪为主蚀）新城告区区刮域内粪小面锡积房佛源接倚近尾城声，脾除金醋水湾息和榕头树嶺缺各有爬一栋叛剩余灯外，戚其余挨项目文已售汇完新城槐区内航由粗合放开歇发开材始步絮入产舞品时降代（绝如榕仗树嶺伞、XX都有践入户党花园杨和错色位露扔台赠污送空棋间）客户匹对内熟部环膀境关熟注度卡不高售，市巾场比困较容五易引心导（莲金强骄大学起城、没榕树耐嶺这阁类围晚合式馋小区停，户恨型、享景观都毯比较罗一般捐的项鼻目，势凭着剪小面霜积，牧低总粉价，仓靠企究划包茫装也惜取得宾了不布俗的睬销售补业绩兄）对外甲部景具观关第注度离较高照，除蒸面积史、楼罚层外哑，外扔部景勒观资池源也务能创扒造价您格（塑如XX和金厘水湾浩）存在统少量拉小面效积居崇家投纠资两摔相宜嗓产品梅，但励从购织买上胶来看脉以自盲住为灿主产品蜂分析区域职市场喊调研李分析新城迁区市巧场为祝总价闷市场判，小控面积背房源捉供销比两旺童，居乔民购磁买力帝略显权不足老城弯区和聪光华头大道秀价格岔均在50俯00元/㎡以上旋，打拒造宜障居温涌江高沾档住享宅集牺群新城皂区均赌价约溜为43愧00元/㎡，价轿格区庭间为32典00元/㎡－48绿00元/㎡XX为内家销房昌，内叠部成草勘院达职工状购买给可享雾受约32易00元/㎡的均钓价新城耕区楼购盘价匙格差该异在敞于面山积区阻间和季形象胸包装那两个食方面新城美区租除售比尽严重戒失衡甜，普定通套呜二租士金仅婶为80令0左右晒，租必售比萄高达1：50宜0新城按区客挡户可承络受的总价在死50万以内住，超践过5啄0万庭的房充子销高售会柱非常欺困难由（源舅境，XX）楼盘恩普遍宿都有1－3%的优围惠，XX最高印优惠幻玉累计双可达7%，价幼格优画惠对些成交暖有很艰大促议进作描用价格剑分析区域蜻市场冈调研累分析40－80㎡小户幕型去短化快谨，区挺域内名此类羡房源吃出现熊脱销胶情况高层协项目1－17组F销售宵较高膛，17药F以上抬客户字抗性景较大去化沉以自穴住需凤求为研主，读少量萍小面互积房胜源存班在部袍分投狸资性执需求新城电区楼脱盘平畅均年也推案仍量约赞为70僚0套，隔销售火率在70－80短%之间桑，去版化情才况良教好新城伯区楼将盘大烛都采辅用长件期蓄我水、先短期励引爆残、顺驾势加珍推的标策略拆，达期到迅丑速去影化的玩目的楼盘瓜优惠公活动株对项疏目去扯化起亦到了拨较大播的促神进作占用去化崖分析区域洽市场吊调研毯分析新城南区的沉购买兰客群润按项湿目的陆位置掩不同蜓，大雨致分买为40－50岁本姐地居命民改摊善型海需求誓（也留有帮迈子女故买的包）、大学乞城教归职工末自住泊型需痕求、汪政府牧公务辛人员码自住辆型需爬求、肥其它销县市倚自住喜兼投哄资型场需求奖四类新城怕区购泳房需要求以驱区域座内部抽改善察型需椒求为增主榕树锣嶺小塌面积砌房源奋存在笨一定膀的周膨边县均市投榆资型垮客户光华防大道融客群摧与新妈城区马存在以较大膜差异钞，以起周边虚县市云的自苏住型垒需求致为主客群品分析区域至市场牧调研洗分析市场特调研膜分析区域瓣市场艳调研翻分析竞争涌市场徐调研猫分析市场叼启示XXSOHOXX国际竞争华市场盛调研遣分析XX国际项目材点评项目赛定位刘：城服西CB盗D,居家敲性质讲的投污资品项目戴优势鼓：面恰积小为，总茫价低买，可晌做商高用项目攀不足设：40年产困权，直周边姻居住院环境酷差项目位借鉴柳：不久以写谜字楼企为主盘诉求疼，只削讲产糟品，怒小户眨型项目名称：XX国际开发商：成都成都广地置业有限公司项目位置：XX路777号占地面积：43355㎡总建面积：170000㎡规划用途：商业+住宅规划户数：1166户（累计已公开约400户）本期公开时间：2009.10本期公开户数：1166户目前平均单价：5680元/㎡面积区间：50－86㎡本期主力面积：50㎡86㎡本期销售率：90%滞销房源：高楼层销售抗性较大（4－6F已销控）主力客群：市区投资客媒体通路：商报，网站主诉求：城西财富新高地物业管理：成都广地物业，2元/㎡促销方式：一次性2%，按揭1%竞争骆市场犬调研凡分析XX盲SO顽HO项目呀点评项目枯定位讲：SO忠HO项目复优势紫：地宣段、弱交通换好，肆靠5星级制酒店貌，带8%回报项目魄不足禽：环龟境差项目皱借鉴晶：带董投资归回报艇，吸责引了栏很多交投资砍客项目名称：XXSOHO开发商：四川新龙房地产开发有限公司项目位置：XX路666号占地面积：26660㎡总建面积：66000㎡规划用途：商业写字楼公寓酒店规划户数：810户本期公开时间：2009.7.26本期公开户数：90户目前平均单价：6300元/㎡面积区间：40－92㎡本期主力面积：40㎡本期销售率：90%滞销房源：无主力客群：周边及市区投资客媒体通路：道旗、网站主诉求：金商圈，中心广场商务领馆物业管理：世邦魏理仕，1.6元/㎡促销方式：一次性1%竞争司市场识调研岸分析XX国际策均价巨为56考80元/㎡赌,X伴XS里OH忍O均价疤为63止00元/㎡市场名以投迎资型歪产品肠毛坯疤为主条，与忽区域到住宅鼠价格着持平产权油以40年为隆主，毯有以样自住杠为主寨导的李居家雪概念眠和以兴办公管为主浇的SO慕HO概念出现虽返租队概念欣，XX最SO幅HO推出诞年返券利8%，反工响不们错，酷公开客当天吴预约欣掉90携%精装绵概念为未普抬及，SO破HO及酒圣店公费寓性烤质的盼房子箭价值蜻仍未廉被完离全认袜可，该价格债仍有侍提升乎空间居家垮概念到的XX国际钳推盘浮节奏缺较快衣，XX国际衬较同列期公遍开的XX歌SO锤HO多推20摇0套60叉㎡以上阀的房溜子都怠以两廊室为蜜主仍是讯低楼倍层的慎接受集度较警高，XX国际五销控壳掉4－6F共计蕉约20卷0套房纳源价格贿及去笑化分列析竞争畜市场厨调研很分析市场秧调研懒分析区域邀市场粱调研徒分析竞争欢市场棵调研竹分析市场廊启示带装宿修，党精装御公寓宏（所抱见即宫所得释），匆提升姿档次孟，创症造溢访价市场大启示市区争投资率型产劲品销蛋售火弟爆，枝存在唇消费丽人群哈和消宁费市蛛场区域毕内小筒面积舞小户骡型产额品畅颗销，垃但是各以居不家自怜住需刺求为佩主区域炭内小宾面积朋房源陷剩余隆体量房诚不大乖，市刃场存口在快链速去易化的摧机会区域管内未识现精本装产钢品，饲客户驰对装铜修成柳本不您敏感市场唯是怎敏样的脸？机会换点在雅哪里碧？自住匹型需舍求旺键盛投资垃型产税品匮有乏以满养足自优住型裳需求稠为主约诉求避，同骨时又贷带有逢强烈欣投资档价值爷的小面参积“公寓”客户圾对装凤修不偿敏感鸣，存妖在极氧强的最可引冈导性贰腊项目牺本体化属性量分析1、项理目SW浴OT？2、项梦目如倦何突堂破？项目五本体敌属性壤分析项目超概况项目SW住OT项目挺发展腹思路辖3镇7街道麻，人男口约32另.9万距市侧区16公里父，距疲市中劫心约24公里国家算级生沙态示圆范区上风占上水狡，成惊都宜戒居生呜活区拥有键西部首规模贝最大扇的大宿学城疑，师扣生将状达7万人拥有懒国家仇级海谦峡两嚷岸科言技园再，园咽区内稳企业诊众多地铁府、轻盗轨4号线扩即将限启动粉，与欲市区俯无缝顷对接烂，经污济、冬生活揉完美读交融……项目天概况温江糊概况项目溜概况项目绳概况项目苏概况项目秤概况项目名称：XX创业街开发商：成都东创项目位置：温江南熏大道与锦绣大道交汇处占地面积：约74000㎡总建面积：约280000㎡（一期约100000㎡，其中公寓部分E、F共750户，总建面积约44844㎡）规划用途：酒店、办公楼、商业建筑楼层：E栋：14F、F栋：23F，1－2F为商业标准平面：E栋1层24户，F栋1层22户面积区间：E、F栋：60－80㎡地段：温江新城区，大学城旁，海峡两岸科技园CBD，温江住宅开发集中区，园区管委会所在地。地段前景一流，温江最具潜力的区域交通：XX路景观大道与光华大道相连，通达四方，轻轨交通即将启动配套：住宅集中，新兴的科技园、高教区和生活区，配套逐步完善，内部配套自成体系行政办公：园区管委会入驻，行政中心引领未来区域核心，办公更加便捷产品：商业用地性质，小面积公寓（原始定位为SOHO）销售情况：F栋楼于2009年年底拿出部分楼层试水，去化情况并不理想，其余未售项目莫概况项目维概况地段惰上，熊目前顽来看堵略显著偏僻腿，但愉依发吴展来乖看，帮未来邪的核依心CB愧D、管巴委会袭所在计地，辫前景桐大好价。具备无一定斩的配些套，游但难姜掩区栏域内炸配套端的缺痰乏全办撞公性读质的赢产品波与市碎场需章求相混悖管委着会入观驻对简项目动形成质一定汁的利冰好因顽素，妄带来情部分颠投资荷办公狂型需谨求60倒㎡套一够格局据功能胁性略腔显不掉足，偷需包悼装成急套二项目生本体会属性崭分析项目那概况项目SW温OT分析项目含发展伏思路成都欺上风岂上水握宜居进区域成都扒高尚哑住宅伤区，林光华衔大道预延伸迎段60浊-8撒0㎡小面庭积，莫低总痛价稀缺追性，杠区域输内无钩在售飞小面茅积产煌品市场徒态势态良好脸，市酱区投碗资型抄公寓界和SO昂HO销售盒火爆准现垮房，牙已封其顶海峡洒两岸值科技贴园管刘委会次的入识驻周边蛇企业帜众多某，为铸出租余（办韵公楼多、酒奇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