天津某项目定位报告

**二期定位报告**对本项目目标的理解1、价格逐渐提升2、形成项目品牌3、实现开发商公司品牌叫座叫好报告核心内容

二、项目定位

三、形象延展

一、项目梳理宝翠花都假日风景东丽湖梅江项目格林世界第二级第一级市内项目莱茵第三级片区价格惯性传统价格认知：与市区之间的距离同价格呈正比关系，如何突破这种价格递减的惯性？区域形象干扰如何在西部板块独树一帜？项目面临的问题1（价格惯性）：城市发展角度：城市的边缘区域项目面临的问题2（低密惯性）：规模没有绝对优势，户型相对集中项目名称项目规模容积率主力户型产品风格产品卖点假日风景30万㎡1.386-110㎡两室120-165㎡三室德式风格品牌、品质、洋房大地12城100万㎡1.190-108㎡两室100-140㎡三室西班牙风格规模、景观、规划宝翠花都47万㎡1.4280-120㎡两室130㎡三室简约加拿大式花园洋房生态、景观、交通、配套、洋房金地格林53万㎡1.4110-130㎡三室德式花园洋房洋房、社区、景观、规划亲亲家园6.5万㎡1.0790-110㎡两室130㎡三室现代德式庭院洋房洋房、社区、景观万源星城40万㎡1.270-130㎡三室现代简约风格生态、价格、规模生态和规模成为环线产品的最大卖点产品种类多，户型面积宽泛如何实现突围?项目名称开发商规模产品形式产品风格产品特色格林世界金地53万多层、洋房、小高层、高层德式洋房运用新都市主义的规划设计手法，营造天津“五大道”的生活氛围，塑造城市感的居住空间，借鉴世界宜居城市核心人居精神，以现代block主义街区生活为蓝本，打造悠然平和、恬静温馨的居住氛围。假日风景万科&招商30万多层、小高层、洋房德国风格户型创新，推出一种进深只有7米的宽景洋房；景观创新，利用人工湿地物理、生物等多级渗透和过滤，循环并处理湖水，保证了社区水生态环境的良性循环；同时，还加入了新风系统、遮阳系统等多项科技元素。

宝翠花都首创47万多层、小高层加拿大风格其灵感来源于加拿大西岸维多利亚岛上的宝翠花园（ButchartGarden）。设计师运用北美小城镇规划和景观设计的成功经验，创造出一个尺度适宜、生活舒适、风景怡人的高品质居住社区。大地十二城乐康地产100万多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等西班牙风格由十二个组团构成，分别以十二种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。品牌及产品力需要在二期得到强化项目面临的问题3(核心竞争力)：市场竞争角度：项目的产品及品牌号召力不足品牌大规模产品丰富现代风格强调产品个性与创新品牌与产品创新成为环线项目核心竞争力项目面临的问题4(客户转型)：目前客户为地缘性客户，后期客户储备存在阻碍产品客户来源户型需求价值关注点一期多层以地缘性客户为主（45%），辐射南开（20%）及部分市区客户（20%），少量外省市客户（15%）主要以80-110平米2居为主价格、规模、舒适二期花园洋房多层青年公寓高层以南开客户为主（30%），地缘性客户依然是主力客户（30%），市区客户逐渐增多（25%），少量外省市客户（15%）70-90平米2居120-130平米3居成熟、交通、舒适、产品创新三期花园洋房多层小高层南开及河西客户成为主流客户（50%），其他区域客户逐渐被吸引（35%），少量地缘性客户及外省市客户（15%）70-90平米2居120-130平米3居150-160平米3居成熟、交通、舒适、产品创新四期多层辐射市内六区（80%），少量地缘性客户及外省市客户（20%）80-100平米2居120-130平米3居完善的配套、大规模社区、品质、产品创新如何实现对市内客户的主动牵引?项目面临的问题5（推广形象）：低密大盘配套杨柳青小镇上实品牌德式洋房新概念…对于一个均好性产品，我们的推广应如何作好减法，找到本项目的核心竞争力和形象统领？项目面临的机会１（本体分析）：配套成为本项目的最大价值点10分钟社区生活圈；满足不同家庭结构的可持续成长；富有设计感的建筑；低密度、生态；和城市保持恰当的距离,以平衡自然和城市的关系；项目面临的机会2（竞争分析）：相似的建筑风格承载不同的生活方式

近郊楼盘多以德式及欧式风格为主，共性鲜明但个性不突出。风格下的差异化是项目品牌突围的基本支撑。项目名称规模产品风格风格体现格林世界53万德式洋房立面、街区假日风景30万德式风格立面、开放式社区宝翠花都47万加拿大风格立面、园林大地十二城100万西班牙风格组团、命名、园林、小品华亭国际33万欧式风格立面水语花城30万欧式风格立面青青家园6.5万德式风格立面万源星城40万德式风格立面项目面临的机会3（区位分析）：与环线项目的差异化生活方式成为项目推广的突破点

环线项目生活方式的独立性淹没在市中心的辐射当中，本项目多出的4公里距离使一种相对完善、又有独立风格的生活成为必要。项目名称商业规模商业类型商业内容假日风景3000㎡服务社区型街铺小型超市等日常必需品水语花城2万㎡集中商业大型商业街，多元化商业形态华亭国际1万㎡集中商业餐饮、超市等格林世界2万㎡街铺、集中商业餐饮、24小时便利店、咖啡厅、银行、美发厅、药店等特色商业环外已购房客户的主要特点：1、地缘性客户；2、首次置业；3、拆迁；4、天津市户口；5、改变居住方式；6、为家人（父母、子女）购买；7、投资。更换居住环境提高居住质量-天津市户口公务员、金融、文教周边国有企业职工私营或个体城市西南高新科技企业职员经济收入教育程度购房目的职业家庭结构年龄与置业状况有闲无钱，经济实力一般两口和三口之家为主以改善自己或家人居住环境为目的教育程度较高70%以上是大专以上学历25－35岁为主要求居住舒适家庭二次置业居多年轻、享受生活

二期目标客户特征价值习惯情感朝九晚五家庭观念浓厚悠闲的生活方式市区客户地缘性客户异地客户追求安适注重品质关爱家人注重邻里享受生活望子成龙希望老人精神生活充实

二期目标客户特征目标客户描述年轻与年轻心态有活力关注健康和生态享受生活家庭责任感——他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长的小老板；——他们年轻并关爱家人、关爱健康，渴望享受生活的乐趣；——他们对现代时尚有敏感,追求一定的身份品味,快乐生活成为比富足更重要的生活理想；----在日益快餐化和工业化的城市中，他们在努力寻找适合自己居住的空间，远离喧嚣与噪音，但又保持与这个城市的进步紧密联系。报告核心内容

二、项目定位

三、形象延展

一、项目梳理项目饺梳理庄回顾项目迷面临魄的问码题项目血存在万的机选会目标亩客户宰描述突破注价格邀递减捧惯性实现师项目晌突围强化绪项目挤品牌实现催对客误户的脸主动希影响实现歇形象宗提升配套产完善入住锅展示悟生活干前景差异位化生衡活方谨式的绳真实穗体验转型差异属化成饿熟生均活社凑区朝九汤晚五关爱押家人村、享遍受生窑活的懒乐趣关注着健康快乐坑生活注重汉快乐扬和健都康我们拥定位民是什跃么？整体奏定位“LO直HA迎S”（乐优活）虏小镇Li镰fe殖st肤yl那es青O呼f拖He向al现th芝A输nd岂S违us千ta馅in怀ab共il蛇it姑y——(健康今永续倍的生获活方贞式)“乐活管”－右－最剖本质枪的特墓点在划于他箩们独隙特的挺价值邮观：如把生耻态与咱身心谎健康狠放在赞名利支之上脱，礼他们趟关爱银家人盏，他落们喜栽欢现迈代和两时尚封但消凶费理为性并暑富有成责任失．健康环保创新歌与创贱造力关键建词积极设向上有活摊力平和侵乐观精神撕表现热爱昆生活朴素重雅致LO逢HA刺S（乐昼活）猪概念汤核心愚思想LO饲HA荷S在中吊国被衰普遍色理解胃为“泊乐于助生活攀”，快乐是其蔬本质新特征“LO朽HA酸S”概念纲在各框个领毯域的爹运用音乐日本乘音乐圾家坂晕本龙获一录密制出垃纽约炒街景替的环咬境气不氛，致被称侨为LO泛HA奥S音乐落，其羽特点少是没犯有电广子元翁素的探原声蜂音乐初。LO副HA授S建筑塔，系波以减哄轻环轿境负贯担为湾主题嘉，而向其中锐的关厦键就油在于文永续炮生存弦。强扒调建筝筑和届自然锄的交你流，承人与贵自然洗的交骨流，皇强调读通风桐和观丽景效超果。筑建“LO胡HA暖S”概念夫在各薯个领惊域的枣运用坚决赤推崇芽天然健康的有累机食湾品。孩至于漆烹制滨方法南，自寻然也柔是越陆简单昼越好爆。饮食“LO赶HA仓S”概念吸在各番个领傻域的配运用日常肥生活火消费盼，LO炒HA颤S的品鹿牌代注表就赶是MU躁JI无印拌良品条。是证当今晋日本画以至率世界思都相倚当知瞧名的撤品牌朋，它侨的设缎计理让念、丈美学桐主张屯、素雕材选哪择等枣等，皂已经杨超脱购了商青品品资牌的扁局限讯，成吓为lo杯ha抚s生活素方式暗的代缠名词消。设计（家暮居立办公传用品井等）“LO循HA酷S”概念乔在各衔个领拣域的利运用服装服饰绿全部遥采用温棉麻运等天惹然质鞭朴的敢面料惹，反夺对动婶物皮颗革，爸引导颠健康堂生活班方式粪，柔软骑、自劳然、寻亲和烤力，如ED选UN，Fe杨li次ss毁im贿o等。“LO莫HA椅S”概念葵在各独个领盖域的笑运用报告纪核心藏内容二、圣项目坑定位三、恐形象姜延展一、慨项目晋梳理一次坝概念捎和城洋市性昌格的陕化学哪反映06年天辽津奉旬献给基中国方的两边个时漠尚娱茶乐事甩件：1、《杨光药的快与乐生甚活》热播网到第由三部帆，天混津人佣都说够，挺非真实计的，输没怎穷么夸侄张；2、郭认德纲军，一葱个让鸽相声流艺术变回顾森搞笑宜本源宗的人悟，火奖的一杨塌糊突涂，畅整整筋一年浓；在环咳渤海袭经济孩圈的苍天津稿振兴惜的大毯背景刻下，慎天津敏人正贱将自麻己快堤乐的南城市专性格以独纯特的旦方式每影响趣着周篮边的诊城市侨，乃遵至中傍国的君城市惕，更蔬乃至汗这些鲁超大读城市标的生榜活态辨度。当一侦种风育潮与擦一座晨城市梁的性植格有旺了共纳鸣，它产桐生的层力量医往往乐是惊惠人的漫。。切。案名满及Sl店og道anLO件HA民S小镇城市烦的精障神惧快乐稀的领溪地案名Sl灯og封anLO貌HA铅S小镇醋的生说活方议式意仔义对市淘场，获对我卧们的庭目标敌客户继，LO目HA棍S小镇骄提供秩了区皇别于堪现有假产品矮模式搭的另慌一种形生活摩方式概念识支持包装公共菊空间建筑配套服务材质细节设计建筑表永恒弯的艺砌术性朵并不孟在于瞧实体烫的砖萝石上均，而赵在于余乐活始中的制感动导与参愚与；唱没有阶人的酿生活贞与之蕉互动境，建哥筑便用不是闪建筑乘。建筑设计开窗壤形式齿变化伙丰富窃，以们不同来的建江筑语叠言与臭室外蹈交流奇，体愿现lo稀ha霸s对人略于自演然关裹系的纯重视泪：落篇地窗/外凸带窗/采光妙天窗/观景州窗/横高段窗/竖高省窗/转角必窗/条窗蒸等，辨不一金而足厨；砌大开跌窗、胶庭院搞、双屑露台雕、争太阳尘能屋杏顶等情设计秤均能蜂体现lo结ha烛s精神粥。建筑材质在保红证窗片户密追闭性丹能、是外墙撞保温顺隔热叛的同低时又役希望征能充挺分利斩用自让然能家源。驰窗户捏板材昆采用澡目前育住宅循小区希高档炊的、湿封闭弱性能统最佳筛的“暂断桥驾”铝忘合金到；采耽用憎桶水性住珍珠愈岩块岂作为屡保温拼隔热麻层等偿节能台和环令保是呈我们躺在建蔑筑材偿质选戏择上锻对lo对ha唱s的贯撇彻。建筑细节6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100％投射热传输损失40％太阳能热量10％透射太阳能65％室外环境室内环境LO币W-武E镀银丈膜（回内充故氩气再）低挪辐射猜保温青玻璃引，双丑向阻锄热外窗哀系统——有效雾阻止箱室内宣外热笨交换躺，阻酱挡紫盆外线咱，让戏业主糖轻松冻拥有膜健康中的阳纽奉光。建筑会所园林广场公共滤空间会所会所箩会设章立lo肆ha唤s所推铅崇的右瑜珈勺，壁算球，蝇攀岩辽等运姿动设傻施，乱当然冶普通拴的羽经毛球借和乒绪乓球期等也坛必不胆可少岔，我词们还支会设帖立书倍吧，洁咖啡胞厅等鞠场所无；非芬常重瓣要的络是健芝身房报在这畅里占窑到很袄大的洁比重马，而轧网球于场，税篮球小场设皆立在餐室外雀则集红中体却现lo察ha粉s一族艳对户斯外运萌动的扒热衷详和亲客近自节然的抄一种均生活痰态度对。公共射空间园林亲子乐园艺术之家太极广场健身广场喷泉广场“亲子披乐园”——快乐“健身缘瑞广场”——活力“喷泉雕广场”——自然“太极太广场”—健康“艺术逃之家”——亲切将景宋观与斩建筑堤相结道合，敏人成欧为其衣中的汁一景谣。配魔以不呀同的膨艺术克主题正，突姨出项判目的LO恒HS侮A精神被。公共少空间广场广场小品精神篇堡垒全主题肿雕塑从小凯区入汉口就绝让人洲感受拔到lo胶ha把s一族膏快乐贤健康沫向上和的生凤活理漫念,成为谈天津lo臂ha至s对乐桑活认纺同的坐一个虑载体,广场捷成为lo恩ha尤s小镇垮聚集渡和朝滤圣的展乐园妖。公共苗空间幸福班鸟寓意竖吉祥曲与幸午福的蓄幸福返鸟。哭质感伪如左地图所识示意慕，高越度约10米左伶右,雕塑遇造型暂如下准图所睛示高10米左岂右，5~牢6个戴阳红领锈巾的歌、各奏种姿械态的竹小人座。精神咽堡垒槽建议公共畜空间硬件小品配套硬件木质犁垃圾宏桶、贴垃圾粉分类捕系统壤、中水斧回收斯系统透、太营阳能角设备巨。。喘。建立或环保粉节约卧型社翠区进水调节弱池组合叹式生傍化处辟理设子备鼓风纤机过滤补器消毒组装置回用将洗梦浴、起洗衣殿等生潮活用久水回近收，弃用于看：浇灌衰绿地冲洗女园区该道路洗车补充摇人工侨水景芦蒸发学掉的扮水分中水樱处理灾示意和图配套小品配套物管销售服务物管优质烟的物爆业管瓜理公越司，拔为客淡户带文来满擦意的墙服务龄。服务物管1.每天俩坚持悠瑜伽坊、普蜻拉提像或者扑太极敌拳这香样健剑康自锡然温欲和的轨轻慢所运动浙。2.不抽塘烟，浑也尽敏量不忧吸二竹手烟疑。3.善待泄他人小，以闸宽容淘友善才温和挂的心唉看待策身边区的人瓦和事桌。4.尽量拉选择调有机筐食品湿和健醉康食梁品食档用。幼有机纳食品秩在生慈产加辽工过睛程中谅完全嗽不用毙化肥怒、农药裤和各根种添甩加剂址，也妥不采姓用基氧因技伍术，斜最后进还必谜须通筐过独缩慧立的所有机社食品恩认证春。5.尊重途生态丸自然当，有状自觉吊的环铸保观沈，同蠢时还暖能带潜动身灵边人拘一起询倡导竭环保扮；不棉乱扔若垃圾，企看到千别人沟扔的普垃圾忘，也狭会捡作到垃烧圾桶论里。6.亲近拜大自纯然，灵并且执选择蹄环保鲁、自雄然并守且自觉由的叼“有眼机旅清行”扇方式鄙，和棉传统贪的在棒旅途中欣心赏美知景不椒一样适的，右它更汁注重慎保护戒性的劣行为念和思扑维方辽式，县不破饱坏环观境，站自觉裙保护生雨态。7.积极纲和身免边的趁人分拣享乐桌活生熟活。8.选择菠质量剧可靠醋的打奸印机膝，以奔免因魂为卡批纸造很成浪井费。9.使用删荧光亦灯，揭它比相白炽捞灯至权少节令电66％。10豪.关闭扰电器嚼电源餐。无具论办教公室第还是妙家里贱，电幸脑、毛电视麻等电弹器不伤使用卖时关微闭电色源比凳待机状拌态能昌节约伴电源崇。11抵.旧物仗捐赠抢，将炸自己凤多余正或无吉用的邪物品踩捐赠刷给福躁利组妙织。12汉.节约盛用水删，将衣马桶狗和水矩龙头直的流幻玉量关位小，骨尽量寨一水浩多用锁，比瓜如洗错菜水晶刷碗观，洗宣衣水膜拖地居。13判.多乘勉坐公芽车或刘步行马上班险，或肆驾驶信低油蒙耗型狸小车……夕.把物强业管誓理贴蹄上lo道ha扮s的标质签,会让该客户罗更加躲感觉善到小剥区推制崇lo极ha甜s生活的真鼓实。扒通过患垃圾翼回收,禁止掠吸烟,节约崖用水,以及狠社区暖关于lo稍ha里s生活聋公告栏的科展示,包括慕举办双类似满旧物巧捐赠掉等活浩动,为业盟主贴据上lo摩ha辟s的标浩签,让他旅们自然渗不自材然的虹对lo渡ha枯s产生负认同;服务销售在“LO跟HA润S”小镇初，处继处都阻体现嚼着LO喝HA项S的精慎神。售楼券处背渠景音封乐、覆销售艳人员杠的服双饰。墨。。微笑轻松职业服务地盘俯包装导视旋系统卖场肢包装样板询间包禾装商业懂街包粱装包装地盘葱包装富有创意的平组面设依计、面独特根的导挽视系歉统，扼门守进弃入项哄目的铺主要坑交通杀要道辅，营线造出扰项目“划地家为王”的独骑特气伍质。包装注重超视觉墓冲击导视蠢系统在LO擦HA胁S小镇题，所覆有的惨路牌绣、指据示牌纲、门岂牌号杆在材妹质上协都是摸生态康环保沿的、销形式评是独咸特有各创意距的。顾他们院不仅军仅起泥到了谨指示呼的作劲用，遥并且牺是项添目的粪点缀垒和装仰饰。注重峰感知包装卖场汁包装会议棒室签约盛室洽谈更区将售伞楼处悟的家岔具和善配饰尊引入询无印误良品消的产贷品,在简干洁现痛代而偶亲人承的环港境中,让客颤户体胖验到lo奸ha彩s的生进活的预情趣,产生蔽强烈谦购买速冲动秒。注重园体验包装样板价间包修装Dr富oo蛮g觉De暗si绩gn的设洽计挑萌战人百们对辜传统田居家妻的思府维，液原来干居家技还可缠以这演么精复彩和来富有闲创意散，在愁客户痛参观物过程史中产沃生强国烈的疤购买成冲动注体验沉。荷兰Dr愤oo据g特De炕si峡gn以一里系列血概念刺化的瞒家具摆、生摊活用呼品是lo岔ha叛s精神轰的代岭表引抹入到患样板丙间设袋计充摧分表达lo抚ha浆s生活根观对片亲情摸和家驼庭的墓热爱,同时怀以朴萝素的毛雅致众传达山一种鬼健康呈快乐麻的生闭活态竖度。包装注重降体验商业仗街从衣眉食住耳行各深个方突面对完商业夕街进候行包允装,引入lo戒ha颠s消费聪各种仍品牌蛋标识;门头算和橱缎窗的区充分市展示狼让客版户对良快乐好健康马的生片活产斧生丰亭富的片联想辩。日常用品家居有机食品纯棉服装包装注重趣体验附件一、专营销雅推广二、六平面挤表现营销挠推广强化本上实督品牌——20垦07新春恋地产侵论坛将（上疮实品靠牌报绵告会漠）上实乱地产傻：“上实饮地产”是上源海实险业集歼团经沸过大烈规模遮重组曾之后射形成低的以胸房地称产为喝主业弱的大目型企泊业集己团。业特殊寸的企目业背打景、蹲组织傅智商区、战企略先符见和姜多个旨领域袖的开吗发经枝验，肢使得爹刚出尚世的“上实念地产”就拥肆有了袜特殊歌的规暗模和叫强劲般的成骄长力毒。20赛06年“TO抄P1推0”评选梦，“上实节地产”在“规模请性TO揉P1继0”中排宇位第详三，谁在“成长遗性TO时P1坟0”中排颗位第险一。海而更惕多的伟，是良让人业们看宾到了插大型材国有给企业扯在房莲地产活行业蜓中的与复兴孔现象,成为宵新文宁化地警产的悼先行雷者。让新记文化许为lo浪ha戚s概念叔做充凑足的霸铺垫.品牌康属性上实酱品牌实力文化品质严谨110条有溉关LO兼HA稳S生活反的准拍则22位影放响LO涨HA虏S生活姨的人丑物33件属焰于LO闲HA粒S生活旗的候男选产缓品5大元毕素定相义LO角HA拢S住宅20种LO塑HA抚S小镇悦的体森验方许式2推出L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