地产建设可行性及经济测算报告

MARKETINGCONSULTINGCO，LTDTimesUnion盛世行顾问咨询MARKETINGCONSULTINGCO，LTDTimesUnion·营销策划部2013年7月-可行性分析及经济测算报告我们的期望1、更加精准的市场定位——打破威海市场困局2、更加准确的客户定位——实现快速的销售去化速度3、更加实际的经济测算——为我们前期投资提供数据支持我们的报告将围绕以上目标来阐述

城市风貌交通现状旅游之都第一部分：印象威海威海概览

威海——中国著名的港口及旅游城市，地处山东半岛东部，三面临黄海，与辽东半岛、朝鲜半岛、日本列岛隔海相望。明朝曾于此设卫所，故又称威海卫，历代皆为海防重镇。威海市现下辖环翠区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区，同时代管文登、乳山、荣成三市。威海是中国第一个国家卫生城市和首批国家环境保护模范城市，同时还是全国著名的长寿之乡，人均寿命达到76岁。

2011年威海户籍总人口为253.84万人，其中城镇人口149.01万，城镇化率达58.7%。在威海有很多特色风俗，如“面灯”、乳山大鼓、大秧歌、海带草房等都是威海的标志性民俗。威海为季风性大陆气候，风光秀美，全年温差小；冬季降雪丰厚，被称为“雪窝之城”，2003年荣获“联合国人居奖”，是中国少有的养生福地。经济现状

威海市作为全国投资硬环境40优城市及综合经济实力50强城市，整体经济实力位居山东半岛前列。2011年实现地区生产总值2110.95亿元，增长10.7%；城镇居民可支配收入25290元，农民人均纯收入12334元。由上表可分析：威海GDP总量整体呈逐年攀升状，03-09年为黄金增长期，进入2010年以来增速放缓；随之沉寂一年，2011年开始发力，整体GDP总量开始继续上扬。从增长率方面来看，威海GDP涨幅逐年降低，虽特定时期有微量反弹，但整体趋势未变；相较全省GDP增长率，威海GDP涨幅略高于全省平均水平，经济发展形势在全省位列前茅。经济产业

城镇化率与经济产业结构是评定城市发展成熟度的两大指标。

2011年威海市城镇化率达到58.7%，超出全省平均水平10.4个百分点，城镇化质量位居全省第二。由左图对比分析：青岛作为二线城市其二三产业为经济发展支柱，二三产比例相当，整体经济结构处于深度优化期；威海为三线城市，其支柱仍为第二产业，二三产相差较大，经济结构为优化起步期，因此威海较二线城市在经济结构方面还有一定差距。从全国范围来看，威海城市发展成熟度处于中等水平，为配合高城镇化率，经济产业结构调整将成为未来威海发展的重头戏。随着第三产业的兴起，将出现一批趋向威海市区居住，消费能力强、追求高生活质量的购房人群。交通现状-高铁青烟威荣高铁运行图京沪高铁胶济铁路青烟威高铁通过胶济铁路融入全国高速铁路运输路网，以威海为始发站发至济南、北京、天津、上海、郑州、南京、连云港等多个城市，少则1天1趟车，多则每天3趟，届时，威海与国内重要城市之间的交通出行时间将大大缩短。

青烟威高铁也是青岛、烟台、威海之间的城际铁路，以高速度、高密度、安全、正点为主要特征，可实现公交化、全天候运行，就像现在北京与天津的高铁每半小时就有一趟列车，届时青岛、烟台、威海之间的交通将非常便利,有力提高胶东半岛的城市竞争力。威海交通现状-码头2008年11月25日威海港国际客运中心正式开建，客运中心位于九龙湾片区、新港区西侧，设计年发送旅客200万人次，总投资约2.1亿元，总建筑面积达39992平方米，呈弧形布置，主要承担威海至大连、韩国仁川和平泽的国内、国际客滚运输。为了服务于进出港旅客和周边社区，还将建设客运中心的附属配套设施，国际客运中心的建设，将带动九龙湾片区飞跃式的发展，成为未来发展的热土。威海港国际客运中心效果图交通现状-航空

威海大水泊国际机场位于文登市大水泊镇，距市区仅30公里，属4D级民用机场；机场设计客运吞吐能力为140万人次/年，其中国际客运量为50万人次/年，货运能力为5万吨/年。机场目前已开通飞往北京、上海、沈阳、武汉等多个城市航班，国际航线方面已开通韩国、日本、香港、东南亚等地航班。随着威海新港、青烟威荣轻轨的投入使用，威海将形成海陆空一体化交通网络，大幅提高客货输送能力，为威海发展插上腾飞的翅膀。旅游之都

威海风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。市区环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。2011年全年共接待海内外游客2414万人次，旅游总收入252.97亿元，分别增长12.3%和15.0%。威海著名旅游景点如:刘公岛甲午海战纪念馆、银滩、天尽头、国际海水浴场等,而山东大学、哈尔滨工业大学等国内名牌大学也在此设立分校。最适宜人类居住城市第二部分：房地产市场分析2013上半年市场综述三大板块简述竞争项目盘点房地产市场总结土地市场2013年上半年市区土地出让情况（不含工业用地）从上表可以看出，2013年上半年较去年同期相比，土地成交面积，成交总价及楼面地价均有较大幅度上涨，一定程度上反映了开发商对威海市场的认可。2013年上半年市区各区域土地成交情况（不含工业用地）

从上表可以看出，经区在市区四个区域内，成交面积位列第二，而成交单价却最高，也使得后期经区成为威海城区房价的制高点。土地市场销售市场

除2月份，13年上半年个月销售套数同比均有较大涨幅，相比较去年的冷清，今年成交量有所抬头。2013年上半年市区销售套数20冲13年上星半年位市区页销售矛面积销售缴市场20蛇13年上衬半年进，威枣海市已区房序地产慨销售祖面积味为11洗71搁45稠7㎡，插较去狸年同焰期上玩涨49玻.5趣%，虽渣然威键海市经区成柄交量漏涨幅械较大本，但拜是相冻对于强威海证市区30穗00万㎡遇的存增量房蜂，消衫化难区度仍渣然较由大。20吹13年上恒半年碰市区史户型闪面积弓销售早情况销售坝市场20容13年上误半年番，威兔海市想区房殿地产醉销售61须-1闭00平米畜户型蜘占到义了总立销售栏率的60轰%，可贝以看赚出，饶刚需蜡产品邀已经雾成为俩了市朝场需隔求的姨绝对固主力炮产品纲。房地付产市速场总染结房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展数量为主数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2011年威海市、经区GDP数据区县GDP总量人均GDP威海市2110.95亿83161元分析购上表恢可知歪：自03年以刊来，掘威海屿市商辨品房托销售顿额逐坚年上篇扬，锈尤其矿在08退-1敢0年两托年间租实现肚跨越给式增密长；屿全市价固定每资产樱投资践额也拐不断甩攀升沉；但20浑11年以誉来，悲增速省放缓性，市体场趋讨于理鉴性。虽然20才11年威种海市乌城市那居民顿人均绣住房叫面积甲为22泊.0假6㎡，库低于峰烟台黑的34严.3魔8㎡及袭淄博搏的29挑.9㎡；膛结合饮下面扶两表挽得出邀，威艳海市虫房地闯产处嚼于快蓬速期注向稳缘瑞定期愈过渡宽阶段格；但唉威海何房地傅产中聋旅游孟地产骡占有悦相当垮比例影，外郑地客阀商成碑为主觉力消蜡费人场群，李因此抽我们滋认为思，威娃海房微地产止更偏集向快初速增达长期蛇，未虾来一帆段时蜻间内轿商品杠房销扣售量坏继续勤走高虫。近3年来捆，威惧海市棕商品兰房市幕场供凉应量暂逐年量加大排，09年至疾今房惠地产净市场闭供应粘量从15完00万㎡增各加至30伏00万㎡汁；而销姑售量饿涨幅风较小传，供躲需比逢成倍搬递增速，市姐场逐缝渐趋欺于饱背和，删后期屋将面算临极篮大销发售压温力威海市三区行政图三大仁板块欢分析高新技术产业开发区环翠区经济技术开发区高区书是经迁国务象院批刮准成倒立的忘国家喉级高麻新技损术产联业开现发区述，未温来威帽海发钻展新清区；欢园区殿以高矮新技浸术产谋业为雕主，尾形成啦了电木子信妨息、碗生物底医药执、光扶机电朴一体笛和新男材料扣四大胞支柱责产业们。环翠暖区是聪威海孤市政要府所世在地慢，也必是著盆名的章花园羡城市氧，旅误游业骄、制瞒造业翻、现元代服巷务业娘是拉轧动本傲区经瞒济发墓展的塘主要叶动力悼；区冒内有购国际笼海水槐浴场窑、威牌海公吸园、脾刘公蛙岛等折风景替名胜龄。经区筝是经踏国务羽院批弱准成迷立的地国家燥级开闹发区蹈，与筛高区辉一起削形成馒了威渴海城芦区南汪北扩依展的的大趋根势，尤是市从区发载展的妻热点膀地区做；经家区为哀威海永市重丽要的冷进出努口加织工区玩，形柳成了谨以制喘造业津、电娇子信舰息、香医药主产业桶和新茶材料捷的特宏色产滩业链惯，成典为威兵海市计对外盗开放稻的重僻要窗剥口和镇胶东困半岛乘最具龟活力瞒的区赖域之铁一。太阳城威海站新港经区货板块怎分析

经区规划呈现沿海发展，类U字形延伸的趋势；根据项目分布数量及发展情况，沿香港路将经区房地产市场分为东部片区和西部片区两部分。西部片区

西部片区目前为经区主城区，城市配套设施完善，城市感强；以威海站为中心，沿海滨南路、上海路，辐射3公里范围内分布有经区绝大部分项目。东部片区

东部片区城市配套发展相对滞后，但其整体环境形象较好，随着客货新港启用，未来将实现与西部同步发展。香港路竞争耻项目个盘点本次寄竞争查项目遭选取龙原则择为：以东疫部区返域为晶主具有欺相同棕地段第优势肿或价映格优笨势户型瞎产品默上具县有相励类似魔之处经区枕范围然内其逮它成信功项漂目遵循趴以上捎原则虑我们佩选取珍瀚城睛、海征港城概、明违珠花革园为券主要塌对手勇；选纵取当猾代传冲奇为眯次要好对手畏；选阻取小己城故嗓事为戴可借替鉴项魔目；峰另九折龙城驱为大净型商挣业项曲目，京可作涉为本芬项目呈后期钩商业粘配套茫，故者列入颂简述给。同价叠位的占莱茵矩小镇薪和华怎夏山躲海城吃均为泡中低沸端社个区，加主要饺目标催客群粒为刚晒需置粒业者卸，多驾为企昨业职途工及责少量炭投资逗客，谁且位专于城糟市发足展边肌缘，董自然增资源偷、城励市配承套等型无法前与项庆目形昏成竞暗争，帐故不堤再赘舒述。瀚城阳光邑上起价5430元/㎡新港太阳城海港城均价7000元/㎡威海站明珠花园起价5650元/㎡当代传奇均价8000/㎡小城故事起价4100元/㎡九龙城香港路金域捞仕家起价68誓00元/㎡莱茵挑小镇均价48员00元/㎡乐天险双子重星均价80榨00元/㎡山水妙家园起价71等80元/话㎡百度矩城均价70怕00元/钩㎡望海晌名居均价96床80元/㎡五洲度太阳昨城均价55猛00元/㎡竞争吨项目肤盘点项目名称瀚城项目位置经区海埠路53号开发商威海大平房地产建筑形态多层、小高层占地面积48000平方米建筑面积38000平方米容积率0.79装修情况毛坯户型区间55-110㎡销售价格起价5430元/㎡开盘时间2011-03-26交房时间2012年6月初建筑风格南加州风格物业公司爱立诚物管物业费0.50元/月/平方米层差小高层层差100元项目简述

全明户型，大开间、小进身注重项目品质。绿化方面是由中国美院设计，别出心裁的庭院设计是亮点之一。

53路、11路公交车直通社区，交通便捷。周边配套完善，购物、医疗、休闲、学校遍布项目周边。竞争贝项目贱盘点项目名称海港城项目位置海滨北路附36号府前大厦一楼开发商威海北港房地产开发中心建筑形态住宅、商铺、写字楼、公寓占地面积72735平方米建筑面积162052平方米容积率1.79装修情况精装修户型区间公寓32-75㎡住宅85-115㎡公寓价格均价8000元/㎡住宅价格起价5420/㎡均价7000/㎡房源当期户数602户建筑风格ArtDeco风格物业公司威海海诚物业开盘时间2011-08-13交房时间2011-03项目简述

项目定位为16万平米国际港口综合体，包含特色商街、酒店式公寓、高档住宅以及精品写字楼，目前已经引进全球最大酒店连锁贝斯特韦斯特。海港城在园林规划方面，采用了内湾流、外海湾双景观水系，人车分流的独到设计。竞争学项目蜘盘点项目名称明珠花园项目位置威海经区齐鲁大道与东海路交汇处开发商迪沙.五星房地产建筑形态多层、小高层、高层占地面积236000平方米建筑面积338000平方米容积率1.35装修情况毛坯户型区间90-200㎡销售价格起价6000元/㎡物业费0.70元/平方米/月车位10万/个建筑风格简欧风格物业公司迪沙五星物业服务有限公司开盘时间2010-11-13交房时间2011-07-04项目简述

项目由威建集团等一级建筑商承建，小区所有楼体按照65%节能标准设计。项目由15个多层及4个小高层组成，从90平米到200平米。户型设计合理，每户均配有双卫生间。房间最大开间5.1米，最短进深11.5米。多层2.9米以上层高；小高层、高层3米以上层高。竞争均项目背盘点项目名称当代传奇项目位置香港路与滨海大道交汇处开发商威海冠宏房地产建筑形态多层、小高层占地面积32000平方米建筑面积38000平方米容积率1.20装修情况公共部分精装修户型区间160㎡（单一户型）销售价格均价8000元/㎡物业费2.6-3元/月/平方米车位8000-16000元/个建筑风格现代简约物业公司万联恒德开盘时间2012年3月交房时间2012年12月底项目简述

项目总共244户，一栋楼一个单元，户户是边户，3米1的层高，外立面采用石材建造，面宽15.6米，短进深。由威海冠宏房地产公司开发，项目高品质重细节，在成功开发了小城故事后，在威海具备很强的品牌影响力。竞争虫项目幕盘点项目名称小城故事项目位置威海经区珠海路657-1号开发商威海冠宏房地产建筑形态多层、小高层、高层占地面积296700平方米建筑面积385700平方米容积率1.30装修情况毛坯户型区间70-110平方米销售价格起价4100元/㎡均价4700元/㎡物业费1元/月/平方米车位100000元/个建筑风格现代简约物业公司蒿泊物业有限公司开盘时间2011-07-30交房时间2013-05项目简述

小城故事是40万平米大型高尚社区，地处经区核心地带，由多层、小高层、高层合理规划而成。小城故事五期主打为72—77平方米的温馨两居室，打造威海宜居新社区典范。竞争巧项目掘盘点项目名称九龙城项目位置香港路西大庆路南的十字路口开发商威海九龙城休闲购物广场有限公司建筑形态高层、超高层占地面积50560平方米建筑面积250000平方米容积率4.94销售价格8600元/平米总户数706户车位停车位1264个规划建设东侧塔楼为23层产权式酒店，西侧塔楼为27层度假式公寓项目简述

九龙城项目集购物、餐饮、旅游、娱乐、运动、休闲、酒店、居住等多种功能于一体的大型综合商业设施。包括一至五层的商业购物中心，上部一座板式塔楼为产权式写字楼、酒店23层(其中客房200余套),上部另一座板式塔楼为公寓27层(共506套公寓)。九龙城地下二层，地上最高27层，最大建筑高度96米，设计等级为特级。房地箭产市统场总凡结产品营销政策价格客群九龙湾片区项目起价在5500-6000元之间，均价7000元上下，部分项目价格跨度大，如海港城。经区近海项目购房客群以外地客主，休闲度假与投资为其主要目的；远海项目则本地刚需客户居多。区域项目普遍体量大，物业类型丰富，涵盖酒店式公寓、中高端住宅、商业办公等多种综合性物业；住宅产品线丰富，以80-100㎡两室或三室为主；而偷送面积和客厅北向在众多项目中较为普遍.目前在售项目优惠措施力度较大，部分项目甚至达到9折优惠；相当一部分海景房项目采用分销代理形式。作为山东半岛重点沿海城市，投资置业客户遍布全国各地，受国家宏观政策影响，省外置业客户在威购房门槛提高甚至关闭，项目销售将遇到极大困境。30九龙胃湾片尺区分带析项目盾分析损及sw掠ot分析项目必优势稿卖点主提炼项目短形象谱定位第三量部分：项目字分析城市宗的发必展，柜经济镜的跨蓬越，次促进乎了城拳市格气局快巴速变炸迁。20室11年承载锤威海册城市述发展臭辉煌齿的威海分港搬乳迁至窄九龙案湾，新港始将成恶为威圈海连伍接国泥内和印国际让的海扩上交捎通枢盗纽，堪相称中酿国东条大门手。随着“东岩进南躁扩”汇策略尾和十怖二五载发展拴规划的出恰台，食经区漆成为辣威海兔城市富新中盲心已晕成为夕不争瓣的事婆实。福在涉新港丈的带穴动下垒，政冻府巨腐资20遵0亿打隙造九值龙湾柔区域肉，片苹区总袄规划谱面积拣达20伸6公顷确，区间域集贤精品伟住宅删、商做务与杂办公搅、餐舟饮娱川乐、棚旅游唐观光驼、政蛇府办夹公、魂教育驶、休尼闲、榨酒店席会议蛋等多吐种综继合功受能，驾政府歼在九贼龙湾配区域哈重点厕规划膜了威担海第谅四个枕滨海炼公园降、威抛海第畏二国苗际海循水浴形场以帮及私巩家游装艇码屡头，申将威海尿的海情滨旅往游延永伸至情九龙失湾区沸域。九孕龙湾乎区域伴必将伯成为呀威海宣的一恩个城灵市新微核心肤。威海腐地图九龙倡湾片嫂区分乘析九龙奥湾位捕于经溉区北猴侧，荡区位补优势再明显掠，原秧生态五资源谊优势俭明显砖，随浓着该弟区域加周边座国际秧客货秘运港徐的入忠住及详造船宣业基杆地的宾建设波，片荡区内胆必定逃需要笨现代加服务兼业支狡撑，悼九龙袭湾将检成为棒城市专中重延要经崖济增抄长点攻和门牛户区呜。建设毕休闲杰度假按中心胜和现些代商推务商冤业中丘心是闻九龙飘湾规炎划定晌位的浑两大飞关键族词，强发展蠢度假菊经济缠和楼侦宇经斥济也押必将戒成为域经济缸增长资点的浓重要需支撑伟。片区参总体搂规划棵结构浊为“两必轴、利两带鞭、九装区”粮，南北道两部扔分分完别规死划为滨海降休闲骗度假绒区和商务稿办公壁居住辅区。天然槐的自帆然资首源优坏势，接已成运为九占龙湾稼打造建威海驼市城角市名敲片所割具有休的资并源优稀势，傅从城势市发章展角耐度来然看，索九龙国湾的强未来震充满眠朝气虫与希叠望，平在区秒域的亲带动姿下，川五洲横太阳钢城的稀未来栋将更牲加辉偶煌。九龙灵湾片耍区分坏析南部磁商务证办公献居住束区北部帐滨海狂休闲航度假陕区本项恋目项目狐交通激体系葛分析疏港路直通青威高速30虾2省道203省道滨海止观光女大道大庆撕路直歼通核民心商鸟圈、精火车贪站、饼汽车榨站核心商圈项目甩周边缓交通桐体系谜发达错，路却况良竖好。交通栋体系础覆盖爷面积翠广，吼总体逮形成阁“两姜纵三辆横”举的区获域网贷络；忘各道足路各北自分征工、题协调辩配合冠，通专达性轮强，辜能够箭实现湖省、短市级歉区域浆联动董，经有区与垂环翠鞠区的玩快速码通达望，大朴庆路似直达圈经区辛核心抛商圈巧，联坟动火随车站更、汽裙车站遮两大勤站点凑，购矩物、鹅医疗推、出猎行快唯捷通熄达。本项赞目周边炸配套摇分析项目晋区域威海票二中光华乎医院经区饺医院齐鲁匪商城家家为悦火车糠站汽车止站佳世筑客九龙幅湾度离假区新港时代脾商务丛酒店海上幸公园低密阁度住区科技谅工业养区项目痒区域州内以羞小型兆服务尺制造顶业为彼主，狮依托甚进出抵港便容利条更件，碌分布捏制药较业、紧体育蝴器械忌、科霸技产岔业。经区线经过20年发炊展，偏成熟时配套木趋于手完善絮，项都目周铜边购翠物医介疗、哥教育基办公喷等配素套成恨熟，渗火车移站、房诚长途之车站巴均位帐于经侦区。佳世售客、眉经区匹医院败、威展海二哄中及坊部分涌中小佳社区港遍布漫片区耀，生勒活舒摆适度废良好余。35S（优纱势）威海气市的岗自身兽影响既力——中国厉十大炕宜居孔城市鸭，无华疑给赔项目壤打了暴一张筛形象慢牌；项目销占据燥绝对掩优势苍天然触资源拳，外辜部环锄境无封可挑仪剔。项目勉所处腹经区饿城市扫配套浆完善乞速度蔬极快被，硬惩性配汤套完嘉善，窑衣食凶住行誓方便女快捷姿；W（劣牺势）项目门规模御较小符，无朴法形亲成规天模效睬应，土地秋成本姥较高大，同叨时地偶块规穷划要烤求有住一定痒限制（绿鞋地率动要求踏较高物）。在需询求定宗量的搏前提掌下，瞧近年联来大本面积赖的开遭发造授成了供竞需失凶衡，同项目齐后期铁销售仍难度痛与风鞭险较垂大。O（机灶会）青烟扑威城挪市轻晒轨通如车预持期，浪拉近准了物惑理与电心理捆距离柜，减贼小了扮异地鞋购房沉客户晒对项友目的卫抗性导；项目陡所处斜区域判未来庸发展敏趋势贿大好或，后欣期机电遇大悔于风井险。城市脂东进沉南扩白规划裳下、咐新港孕投入双使用井，未炕来人奋口将豪会大骡量导贯入，裁使得沸经区纱将迎纯来下吗一波健住宅嘉需求村高潮徒。T（威鹅胁）宏观顷政策勒的影话响；目前挤市场肿上各泼类海作景房膝充斥购市场疼，以巾龙口才、文登、宅乳山隙三大蛛区域蹲为代巧表，恋个别否项目方虚假壤宣传绒力度较史大，幻玉客户绢对海拐景类阿产品草开始优出现观反感姑情绪悦，销售游压力专较强淋；项目SW播OT分析36投资衡价值威海迈九龙雾湾投间资洼德地不同沫于其南他海屿景房城际班轻轨竞带来修的区贵域效喇应新港窝投产脆的带梅动潜络力明朽显配套易价值完美毕的城挨市配融套近海蜂近城忘，完色美城轮市配郑套九龙皮湾良糟好的签未来孔发展定前景九龙李湾片辅区自碗身的猪优良庙环境景观隆价值优良因景观勾资源城市侄价值中国困最适戏宜人踏居城鱼市胶东岩半岛追城际想轻轨赢的开供通独特拖的城摆市价战值项目爬核心角价值纵提炼项目斩定位价分析精准瓜定位凝与市吨场同市步刚需乞客挑那起购众房大自梁，准外来子度假罚客户轮群不轧可忽科视！政策辞趋紧耳，中税小户甲型受驴追捧晓，周祥边未办来入替市项栋目众僵多，颈如何惯在这科方热且土突因出重约围，后破茧煌成蝶疏？我们讽以丰锻富的革操盘守经验集，精陡准把锦控威蒸海本这地刚需缝客群拉，为他海们带屈来年轻盆、时希尚、县都市的生侄活向航往，成同时础满足外地棚度假罗人群的需嚷求。城市之新贵翻的新区都市沃主义分社区据此籍我们遣将着余力打减造：形象杯解析职：城市捕新贵--伶-事业标处于斯上升蜜阶段惰的白贸领阶宏层新都彼市主合义--谜-指寻深求重狮新整篇合现稿代生野活诸曾种因昌素，尾重构嫩一个等紧凑记、便搏利的箩邻里与社区娇；体欣现为匀通过困旧城北改造铃，改乳善城庆区的藏居住赶环境蹦，提稳倡回环归城何市的留理念旅。39九龙心湾片恩区分杀析项目详分析偶及sw潮ot分析项目呆优势货卖点胸提炼项目教形象独定位第四陶部分：项目打经济打测算财务研核算拘中使养用的柱基本堵数据况（仅棵供参阵考）丸：建筑资面积慎：本千地块坦按照赠占地缺面积52多.6亩，怖最高2.笑5的容太积率尖计算非建筑仆面积87和71疯0.蕉5㎡商业胶按照30问%计算槐，为26品31召3.骂1㎡，披住宅鲜为61构39露7.歇4㎡建安登成本优：统怕一按圆照19昏00元/㎡地下版车库次成本样摊入肠建安采成本开发院周期盐：从话土地皆交付稳到项挽目开刃发完戏毕，代以2年计隆算项目营土地贩成本钞按照30化0万/亩、面赢利筒临界胃点分别犁计算揪。经济剂测算标准案例本项目当代传奇明珠花园海港城区位107868体量107698交通107767配套108857投资潜力108658开发商品牌106797户型设计107658附加值107858景观规划107757工程进度105799合计得分10069706477权重100%－35%35%30%全总得分权重总分:75.324.522.423.1销售单价800068007600权重单价权重单价7460280023802280由于荒项目牲产品狭规划负未定语，此志测算裳