房地产项目开发设计管理建筑结构设计

房地产项目开发设计管理XX地产规划设计中心

2011年02月10日1第一章开发流程简介2房地产开发流程流程示意3房地产开发企业专业化运营体系运营体系4房地产开发企业专业化计划系统计划系统5项目决策67/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：

■投资策划

■定位策划

■设计策划

■开发策划

■营销策划

■售后策划以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。项目策划7开发节奏策划根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下方面问题：融资与资金的运作分期间衔接采购合同签订与管理其他资源配置相关后续工作计划安排的策划时间计划现金流监控对变化的应对策略开发策划8项目与客户定位流程项目、客户定位9目标成本的确立流程成本确立10设计阶段标准工作周期设计周期11规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。

规划设计工作启动条件（链接文件）目前规划设计工作运行现状部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。问题如何提高规划设计管理工作效率？规划设计工作启动条件12第二章设计管理与规划设计13设计流程如何才能做到拿地即可开工？如何有效控制设计质量？专业工程师如何工作？如何管理设计单位？14详见附件：规划/设计合同清单规划设计内容151三控制进度控制质量控制成本控制2两管理合同管理信息管理

3多方协调与营销关系协调与招标关系协调与成本关系协调与工程关系协调与物业管理协调与设计单位以及设计单位之间关系协调设计单位内部专业（工程师）之间协调与规划主管部门协调与蓝图审查中心协调报请老板同意4管控要点规划带动土地溢价户型及配置带动产品溢价立面及景观创造形象溢价5管控终极目的合理控制造价尽可能创造价值规划设计管理16第三铲章建筑虫结构偷设计齿与优兆化17第一节漏建筑重结构象与结容构设冈计第二拘节假结构铁成本探管理寸思路刮与方恼法第三翼节拣结构念设计袍优化第四便节洞过程驳优化竞与结甜果优墙化的赤特点结构孩设计做与优裂化18市场涝析一蜘建筑蜻结构建筑撑中结事构是德指用草来承欧受荷炉载或房诚者其拒他作犯用的棍空间剂承重忠体系结构全设计怕就是依根据是建筑浪的用困途、亲平立朱、面祝布局蛮来设划计结轻构承纯重体午系及梦其结锡构构应件。骆从基诱础到粉柱、锋梁、系板、劲墙。结构遥设计19二宴结构学设计基础土设计流：1根据这工程幼地质设勘察秤报告胃、上秧部结借构类匙型及醉上部奋结构焦传来红的荷受载效宪应和淹当地捏的施车工技渴术水键平及染材料慨供应括情况带确定弦基础旬的形痕式，滤材料牌强度填等级破，一叼般有劳浅基鼻础（搭如：刻独立育基础街、条狐形基次础等望）和帖深基臂础（帐如：荐桩基贯）2基础爷底面重积的辱确定凉及地牌基承矿载力料验算3基础稍内力团计算愚及配祸筋计赛算4考虑铸必要供的构阁造措远施5地基叨设计题处理结构跳设计20上部蚀结构汽设计捞：1根据确建筑捡设计皇来确铜定结青构体沸系、返确定巷结构主主要着材料闲；2结构棉平面鼓布置流；3初步事选用非材料惹类型斩、强尽度等躁级等年，根储据经样验初涌步确鱼定构衫件籍的截晚面尺铸寸；4结构僵荷载窑计算钳及各妹种荷源载作律用下卡结构风的内辈力分源析；5荷载倾效应仆组合6构件垂的截咏面设盛计。7此外碗还包骂括某目些必篮要的庆构造柏措施厌。需易要依弃据结意构专报业相红关规白范、次图集章等结构纵设计21结构婚施工霸图包今括:设计只总说组明，静基础蓄平面梁布置听及基犁础大泰样图，如叔果是粥桩基攻础就来还有微桩位幕图，知柱网段布置言及柱渣平法樱大样腾图，饮每层叉的梁直平法遇配筋鼻图，患每层喇板配从筋图奏，层四面梁郑板的禽配筋舒图，篮楼梯宪大样厕图等拦，其谋中根愚据建河筑复下杂程消度，毫有几桐个到梦几十臭个结蒜点大周样图一栋省建筑成的结阻构设麦计是骡否合术理，拌主要煌取决仿于结构猾体系省、结袜构布牛置、雨构件托的截膏面尺阴寸、马材料虽强度谣等级答以及敌主要践机构主构造辟是否丧合理31胖/4伴4结构狠设计22结构延设计巷优化第一律节却建筑惨结构陆与结怖构设派计第二筛节书结构递成本桂管控汁思路着与方呈法第三寻节迅结构捞设计荡优化第四落节品过程勒优化绕与结拉果优望化的兔特点231必须到对整碌个设枯计和齐策划抛的全纺过程壶进行饮管理前期讨策划辛：地龙质的觉考虑规划荐阶段渣：建刊筑物好的排脾放方案很阶段痕：结兴构的堡可性呢及合海理性悟、避纪免返户工扩初浮阶段错：结退构方股案的逃优化施工肾图阶奸段：缠结构撒的精从细化聋设计施工详配合葡阶段岁：变犁更、磨签证虫的合晋理控发制结构宇成本兼的控叹制思自路及城方法242事前蕉控制尼的几尾个要科点（l）文设珠计院孝的选驾择盐（扩扫初及母施工净图阶阶段）合适疮易管控态度景重视摆项目增情况盟服务父意识巴市场廊口碑（2逢）专物业负霸责人厅的选漆择业绩衣水平织市培场反刘馈—炕图丝式纸质便量、拐责任糕意识权、成翁本意驼识、服务遇意识宏影响层力及撒控制安力（3仔）成贸本意石识的气沟通捏与输短入前期雨主动堪沟通伪尊重贩平等鱼的心掌态尖质隙量标板准换顿位思晌考同行谦的交锄流与竞鼻争程双赢傲的思绣路和铺手段结构拢成本躬的控躺制思域路及廉方法25（4衰）合矩理的概设计饰周期设计论周期申对总兼成本它的影许响帝：资金花的时镰间价卫值爹市少场风治险的榨变化蚁产品针的实膨际价吃值（5肝）在腹保证虽质量膝、不失增加脑成本虾的前伏提下司缩短聚设计但周期组织棒的重志视及颠措施跪工序防的前蛮置及肝搭接怜标辞准化班设计沃的推鹊广（6吉）甲胃方的颜技术顽原则垂必须蒸提前宁输入《设计虏任务密书》《结傻构设计统唇一技塑术措逃施》设或《恶结构想设计疾指嫌引》捷《范结构舒设计损总说爱明》鸟《标逃准构浊造做谋法》（7朴）天善明地积产标莫准图您集（受待建羊立）结构植成本膊的控杰制思烧路及什方法263嘉设计纷过程善中必烧须控贪制的麻几个光关键撤环节结构毙体系蜜的确瓜定及变主要慌平面缸布置蚀图秆基础征的选距型及街设计涂图电算荷模型逼及计暂算系匀数的怒取值馋标躺准单份元的锤样板伪截面循及配套筋图地下钥室的和布置蹦及样疑板配槐筋图扯结商构转弃换层灿的布脚置及毛配筋味图4佣施工省图审贴查公介司的掘选择焰及沟良通选择匹思路危——踩易于促沟通铃沟孤通时武机—域—重顾视前歼期沟通疑内容励——垫规范辜的边歪界或皂有争狱议处枕（超帮限的扫判断敲、裂冬缝、瘦宽度银、短尿肢墙刊体系支的定落义、如配筋草）沟通驶方式誉——响双江方、规三方午、资沿源借征助、嗓关系卸维护结构厘成本惹的控姨制思臂路及怕方法275、耐外部森资源衫的引患入引入迹的前散提和那原则圾——杜性价礼比的针判断引入辫的资给源类脉型—损—垄朵断部羞门（垒政府青、人谜防、京审图怨）、喇学术默权戴威服、求行业预专家似、专数业咨睁询公步司引入幕的时醋机—测—尽诊早、己及时合作狠方式早及注只意事脱项—贺—顾陶问、深价值姥及时邮间6、妨按照猴合同冻及时求支付狐设计完费结构吵成本略的控枝制思博路及裂方法28根据加建筑闹方案巴编写丝式扩初察设计面任务晓书扩初临施工祥图完若成设演计：付扩初赔设计苹图设摊计满已足建念筑要氧求及尤与结蔑构计番算一形致扩初挺施工爷图设晴计：君检查多设计去单位抚提供彻的扩此初过糕程图谣纸，医并提果出优捎化意皮见与愚设计埋单位例沟通扩初炒结构举计算知结束墨：结漫构计巩算指阁标到啊规定骑要求结构轿设计侵优化29扩初玻结构草计算钱开始妻：根语据项邮目特跌点提江出结针构计克算所企需的康荷载僚，参兰数以嗓及计倍算指顽标要闯求各部惨分结抚构体安系确尽定：对部墓分进见行结甚构经寸济技嚷术分己析，烈形成压分析斧报告扩初粉结构万计算沸过程集中：四检查勾复合股设计码单位妨提供妄的计渗算过找程文争件，晕并提固出优吸化意躲见与所设计声单位舌沟通结构票设计丽优化30结构裹技术和措施基础委、结阅构选岭型分浓析报引告地下韵室底售板技陈术经豪济性幅分析漆报告地下泰室顶帅板技甜术经膏济性誉分析第报告结构衣转换送层技扩术经忘济性读分析忽报告其他析项目茧需要贫的结垄构分弹析结构晶设计尺优化31施工令图设暴计阶喊段根据衰扩初吹图纸供以编勉写施锣工图筐设计流任务校书，烛结构朗施工旧图计饲算要宫求、界施工魂图配移筋原茄则的谨确定面，向篇设计既单位女提供晒结构霜计算冻荷载尖，参燥数以思及计贩算配亏筋结哈构要终求，捷并和义设计城单位看确定珠梁、盲板、恼墙柱疤的配持筋原委则施工践图结梯构计低算过帆程中信，检职查复坐核设碌计单跨位提壶供的椅计算哈过程饲文件射是否箩达到隔要求兰，并渗提出裳优化纺意见洲与设才计单挪位沟谦通。看结构嘴计算著结束另，结卷构计晴算配攻筋结差果达慰到规超定要匪求桩基盯础、菊梁、傍板、荡墙、滴柱施向工图劣设计钱，检半查复此核设插计单嚷位提隙供施供工图窝过程什文件般是否呢达到敬规定珍要求沟，提竟出优烫化意筛见并樱与设路计单绒位沟萄通施工矛图设净计校猎审，橡施工个图设墓计图意纸出焰图结构喇设计冲优化32第一哑节杜建筑酸结构淡与结社构设采计第二岭节鞠结构死成本民管理舱思路戒与方追法第三采节唯结构拣设计层优化第四惕节逗过程犬优化健与结腿果优译化的冻特点结构疏设计渡优化33设计档结果薯优化这：在宾施工瓜图设染计完车成后否进行罗的设返计优艳化、桑需要衣对原设遮计图慢纸进拍行设俘计修扮改。凑其流勒程如拾下：设计陶单位扎提供仔完成良的建浊筑、斗结构达施工餐图以愈及结雪构计抬算书和以及偷相应左的电省子文缠件组织搁结构见优化犬工程旗师、洞专家戚和造起价工还程师牲对以道上图间纸资士料进晌行审恐查，乞并提扰出结揭构优纯化初救步意绪见和滚评估火报告建设掠单位灵对优您化意针见和扔评估挽报告哭审批坡，并叼决定屡是否窝进行幼设计孟优化根据则设计木优化迫落实做意见锈，检缎查和锐监督症设计帆单位哥是否伍按设冈计优弃化落掏实意漫见进奸行设赵计优它化调掉整设计泪优化容调整患图史纸出方图结构粪设计花优化34第一左节吴建筑蜂结构和与结架构设横计第二着节朽结构碍设计旱过程六优化第三丸节消结构附设计盛优化第四亡节过各技待术专店业全练面成拳本控蜜制结构逗设计侨优化35设计偶过程乒优化馋的特孔点由于贷在设趁计阶块段对行设计平过程丙中的雹计算斥和图擦纸进赚行优寄化，还因此落这种赞优化及方式纷具有贴以下稳特点疲：1剧对排结构歌成本粪的控壁制最环为有睡效、帮也最竟为彻贿底，扮可以玩做到从建非筑方贝案开菜始就清对项枯目成怠本进渴行有矿效控窝制2究与嘉设计旗单位缝沟通恨更容止易，欣设计作单位取对设帽计优接化意助见更易接验受3精可臂对结锤构体某系、坝基础槽类型涝以及坟其它解结构芬问题繁进行养细致深入转的技术耐、经怖济等脊方面糟的专黄题分王析，揭并且裤可对身设计上的纽奉每一扬个技蛇术细蛇节进诱行成勉本控竟制结构疲设计盖优化36设计测结果号优化告的特冒点4愚不字耽误遮项目样的总锋体进会度，资可做廉到与唯设计耍同步应进行5项目拖工程舅量可粘在施念工招尺投标石阶段咐计算很清楚颠，并肝在施工合机同中摘确定违准确由于爽在施挣工图深完成用后对立计算得和施石工图观纸进润行优岔化，叫因此暗这种么优化虹方式端具有隶以下翁特点边：结构但设计妇优化37对结恐构成境本的豪控制活不能应做到额最彻麦底，厦只能部对施叨工图中对本成本润影响仁较大耽的部纳分进臭行设踢计优染化，深不能援做到仇每一庄个设稠计细挺节都默进行泰优化2设计牧单位殿很难首接受瞒这种糕方式赶，设观计单扩位需牵要做眯较多殃的设快计修颠改，乘使设夜计单神位在托面子掌和成薪本方妥面都遭要承密受很碌大的神压力3对项摸目的嫩总体督进度技影响惨较大商，对冶一个10万平良米的逐项目棒大约第有一间个月滨的延讲误4设计孙优化永后施税工合烈同工薪程量搁有较榴大的延调整题，并耗且需暂要蛋重新眨设计鸣计算馋工程宰量，律对合垂同成下本控童制不何利结构伍设计中优化38各技男术专辈业全面扰成本竭控制如果例成本光超限轮该怎室么办我？1笛设锐计不诞同阶坐段个穗各技晚术专杀业全阻面成笔本控哭制2劈燕不恰同产厨品不让同售捏价时倒，成孔本控魔制重愈点不季同3筛建畜造成击本影晚响因编素有厨多方屿面（化附件鸽），声对于冷结构有专业暗的成蔬本控败制应挖适可流而止税，对巴于砌元体结纱构，若应考摧虑质往量通继病防胸治4挠好巴的成涛本控泻制不罩是越悠低越摧好，煤建造蚕成本声要合养理分汽配，舅注重核价值拘工程新的利且用设计沾费占渠项目邀全过支程费怎用中妈比例翅不大涂，一宅般只招占建寻安成财本的疗1.眼5%谢-2摊%，府但对采工程哄造价英影响信权重培在8详5%辨左右吉。合配理科夜学的奴设计涉,可顺降低挑工程画造价筐10闭%以趣上39规划姥设计骡流程按设谁计在刺论证懒、定涉位策备划、斧设计排实施西和施忌工阶屯段不逢同的附设计蔑内容跑、对青象和猫参与狸部门府与深浊度要仓求划悬分为受概念唇设计跑、方填案设绣计、捷施工液图设铁计、逆景观吩设计唱、装刃修设跑计和把设计芳变更此来进伟行管纵理。为加璃快项护目设熔计进虹度，踏缩短明项目柴开发同周期幼，将蜡部品虹研究存、材跟料选缝型、质景观辛设计复和装熄修设遵计工至作进园行前皮置，抽使设乔计周灭期缩灯短30植%以上骂。40◆提前壶做好翻启动塌前准麦备工幕作慎基居础条含件完烂整准鼓确有碎效（合输入胀）◆知道劳自己帮要什晚么，权内部饿各部败门达预成一刘致底慎重孤对待责设计砍重大驴修改资理性联评价卫设计轧成果捉（评杯审标刚准）◆预知楚可能丢发生召问题承，制荣定选嘴项排桶序定过酿程中结检查纸纠偏远直至术强制燥干预准保持舍与政伙府各灿部门蜘、设猴计方幼及时珍沟通芒（过喝程监些控与镇纠偏绵）◆违规浊要算棉经济册帐减尽趣量不吼违规已少违皇规唱强康化外原联能拿力◆疏通并并且仆限时俊设计通合同第及付究款审悠批流按程交及尚时组纳织评绑审会◆项目武规划浊设计告费总静量控袜制，尼小额牺设计怒合同双由项泥目公翼司批轧准◆及时毒支付绢设计骨费，粪必要叛时应厉考虑幅设计饭赶工亿费◆合理遣的设买计周畜期是捡设计酸质量柱的必贼要保族证