大连住宅项目营销策划实例

xx三期营销提案夏季房展带来的反思：价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市，特别是旅顺多家参展，分流目标客户。五大区域瓜分中低端客户锦绣成为主角

拥有成熟配套和价格优势，4天之间预约客户过千.甘井子成为热点

东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三角、南关岭，泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化区。众益•阳光海岸

作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者的首选，部分大连客户也被逐步分流。金州进展作为很少参与大连房展的金州地产，受到广泛关注.（金州福佳新天地广场、连大文苑、恒达花园）旅顺参展楼盘激增

阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉山庄、第八天。。。。甘井子新兴盘均价及盘量项目区域价位(元/㎡)规模(万平米)锦城园锦华北园东、北侧330025骏腾名苑大连市甘井子区华南沃尔玛对面350028恒宇祥苑大连甘井子区新寨子街道32803东翠鸣苑大连市甘井子区文体商业大街东侧32006.73福典人家大连市甘井子区机场新区40005.1芙蓉人家大连市甘井子区西南路与促进路之间430017西街晶品大连市甘井子区红旗镇湾家村45006.7金马圣隆大连市甘井子区机场前35007以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的阻力。项目区域价位成交数阳光生态城（鹤海云轩）旅顺经济开发区起价2420元/㎡40套第八天旅顺经济开发区起价2180元/㎡无夏威夷花园旅顺世界和平公园起价2480元/㎡12套白玉山庄旅顺太阳沟起价4500元/㎡以上3套旅顺参展楼盘整体分析：相近的地理位置与价格,使龙河客户面临分流.核心策略：树立龙河品牌，主打养生文化！深入解析龙河，脉承养生文化。完善健康配套，塑造养生氛围。贴心物业管理，关怀养生人群。科学产品规划，天然养生居所。充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入。提高物业服务品质，但要注意物业费的承受标准。控制开发成本，增强抗风险能力。控制成本的前提下提高品质一、项目核心开发理念根据对市场情况以及客户需求的分析，我们找到三期的目标客群有如下特征主要年龄段在40岁以上。购买需求以养老为主。有较高的经济收入拥有一定的学历或社会地位关注环境、景观等因素。有较高的生活品位。结合三期的开发背景价格：突破3000元/平方米地段：整个地块的绝佳位置景观：海景更充分、更有说服力产品：更成熟的产品规划和开发经验需求：养老概念已被市场接受客户需求自身素质树立品牌地产提升开发理念打造附加价值

养生文化海文化自然主义与人文精神的融合海洋养生文化地产天人合一文化语言在建筑形态上的体现；文化功能在配套设施上的实现；文化气质在园林景观或建筑细部上的形成；文化个性在物业管理上的区分；文化阶层在客户定位上的区分；全面的在营销过程中各种细节和节点上的传播文化。社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀文化地产保身：40岁寻求的身心保养全生：50岁寻求的回归天性养亲：60岁寻求的天伦之乐尽年：70岁寻求的颐养天年缘督以为经，可以保身、可以全生，可以养亲、可以尽年。（《庄子·养生主》）七王位换一怠体山海河屋人地天二、圈龙河阀三期公项目猜定位龙河捕三期洋优势气挖掘价格景观户型规划园林海无论辱东方盏还是黎西方满，齿海都项是养活生的朋本源钞。优势握的强扣化观海贝“景帆观”除房亲海焰“生堵活”菜房坐落洪于4A风景存区内山水沸环抱姜，景坝色优声美远离轿污染项，空库气清步新环境掌安静亲海渐、戏明海、拔玩海海是回生活静的一香部分位于块城市忠中间莅临离公路猪或公是共设扭施空气针质量伐不高人群制嚣哗看海桶、听馒海海是益生活铁的点冤缀旅顺大连自然移海城市凶海人与谷海合困一人与童海和掉谐“原创怎海生竹活”誉，自然谎主义叼养生夕文化从社区定位骆阐述原创乐海生贿活原生续态、斑原自药然滨海疗文化养生茧文化定位午阐述平衡隆养生所谓到养生甘，即僻指保蝇养身礼体，蹈增强爱生命柴力。平衡注养生亚，借扯鉴东固方传材统哲金学中腊的平吧衡理木论，恳讲求触天人偶合一姻、阴桶阳平望衡。平衡养生自然的生活环境放松的生活状态愉悦的精神享受健康的身体素质每个沾人都斗向往预的自脆然生曾活方枝式核心泳定位闸思路养生岔文化海是算养生来的本款源海文姿化地中紫海风织情特寒色西班奸牙建描筑风昂格案名通建议山海撇龙庭日出煮海天日海饰龙庭颐海络汇三、削产品撤规划尖建议整体油建筑宵风格坚：西班培牙银元器式尝建筑业与现除代艺征术相递结合弃的有验机建旁筑体银器本式建皮筑西班络牙建贤筑的枣美誉掘，寓拢意是悔这种阿建筑位具有归银器饱般的旗精雕筒细琢饰的外敢貌.现代覆建筑售运动刑中的这一个孙派别厚，自神然界语是有贼机的意，因业此取矛名。宁主张飘建筑艇应与棒大自蔬然和热谐，饮并力米图把盏室内番空间缎向外拌伸展雹，把度大自周然景烫色引捡进室冰内。有机亡建筑西班淡牙建餐筑的融特色多种授文化闭的充投分融膝合弧型下结构乖的大鲜量应饥用瓷砖锹的装束饰作题用明快胡灿烂犹的色畜彩木质\石质斧和金驰属材秘质的僵相互丹补充外立币面风美格四坡驱红色距磁瓦姥屋顶外墙叙白色夸涂料拱型版柱廊帜和拱超型门险廊屋檐至采用钥小拱绢卷装钞饰弧型康单元湿入户谁门屋檐挺小拱护卷瓷砖棒的装活饰组团亭分割丸与组挪团概吉念海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣海洋眠主题腹广场销售貌中心整体急开放变与局滩部封魔闭园中些园式苦社区滴围合年设计Pa垒ti掌o（帕钻提欧励）——西班级牙庭默院“帕提雅欧”狠，是欲西班砍牙语亲对建秤筑物尤之内额，柱社廊四摊围的术露天傍庭院否的称浇呼海之盖恋组标团应门与东嫂侧组俊团在辣楼体彩摆放勿上形取成错失位，芦保证塌该组遗团的犯东侧枕景观罪。三期自由港二期

一期公建配套设施铸铁城花栅帕提帅欧风京格的册体现产品育规划潮：以六净层为衬主的僻多层升带电刊梯建陷筑体顶层钟建议隶设计级出赠啊送的贸阁楼,并尽置量增句加退戒台、愿露台兴的面怒积。3、增恭加楼疫体防国霉、种防潮缺处理锻。主力顺户型静分布笨图秀江今南90烈㎡以下12团0—迟16女0㎡90腐—1闲20拾㎡90洋—1沟20降㎡90幅—1惕20肃㎡跃层海之伞音海之馅韵海之置恋海洋某之星海之翼欣户室乓比例宋：单位面积户型所占百分比开间主卧客厅60——70ｍ²二室一厅15%2.7-3米2.7-3米70——90ｍ²二室二厅25%3-3.3米3.6-3.9米90——120ｍ²三室一厅45%3.3-3.6米3.6-4.2米120——160ｍ²三室二厅15%3.3-3.6米3.9-4.8米跃层180—240ｍ²至少四室40套左右特定特定

普通户型主卫面积应在4.5---6平方米顶层把的规划划顶解层旷跃帮层海之棍音海之壮韵海之汇恋海洋友之星海之衬欣全部跃层一跃村二三跃赤四顶层跃层四跃荐五顶层跃层五跃还六顶层跃层六跃同七其他奖顶层捆为6层带4.颗8米挑谅高南北开通透发，自悦然通向风。五明围设计晃。小进费深、怎大开依间，届采光症良好法。户户扮赠送载露台灿，低壶层赠末送花色园。顶层熄增加茅赠送拖面积肿，减适少户巴型面裙积，油增进酱销售麻。室内矿无障唐碍。公共促区域惕与室碗内门骡、道才均加仆宽至股轮椅害通过秃。预留推空调朽机位海和太土阳能边热水条器管华道口衬、安互装角姜位。户型涌设计形建议圆：养珠生主霜义的常贯彻园林景规划籍建议一轴虽三带哑式地剩中海贴特色抄情景斜园林“一轴照”为猴南北盏景观灰主轴“三普带”故包括:中心孩主题爱景观悉带龙河团自然绪景观砖带组团润封闭瞎景观钥带一轴季三带南北屠景观割主轴泪与中扑心主付题景汗观带拳：异域皂风情说与本稍地绿清化为课主题龙河斩自然明景观崭带以龙早河及疮河内状设施挡为主衡的自蝴然景壤观，傲丰富遭河边崖绿化工及雕汇塑小品，以突出虚海滨纳风情亡与大菌连本曲地民哗俗主虎题。组团问封闭违景观赔带除最器南组茂团外朵，其隐他组捕团内机部以嗓绿化称、水嗓景小北品为负主。泽最南问组团应符突出腿强化道水景液，并理突出忌海的轿主题赚。最南母侧设熄计海尘洋主执题广蛛场。海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣海洋攻主题搅广场销售佳中心南榨北株景芝观轿主削轴中心销主题正景观默带龙约河观自芽然愧景债观治带组团察封闭采景观投带地中冠海特逆色:丰裕功的物住质条傍件欢愉谱的精矩神生片活足够惩的闲附暇时枝间强调绿阳光趣、海动滩与固开阔登式设孟计通过教公共伟区域赤营造速和谐铃的社飘区氛扯围，练多角岂度搭胶建邻厚里之排间的真沟通恳平台斩。营钱造出京一种欠具有佣阳光络感的找、活唐泼的造、松摔弛的覆社区党氛围膛。温情温花园:多层拔次的垫景观处处争点缀杏鲜花水景\喷泉湿小品木雕\浮雕体现艳滨海蛮特色唱与大劈燕连民探俗的班结合以沟伙通为素主题例的人否文规胁划每个说组团存都设巾置可谁群坐轧的亭园林间理念每家狼每户顽都可乒推窗塑见景喷泉雕塑广场券灯广场宗上的敢罗马迎柱墙面浮雕鲜花在楼瓜盘园铸林建杯设上港把灌刮木、捡乔木造等观穿赏性爸树种蛛剪成料一定大几何湖形状并或者算某种赖模样魄，在桑专业披术语呈上称付“模筑纹花毒坛”赔。模纹剃花坛瓷砖导在园娱林中衡的运妖用路的道装饰果皮勤箱海洋币生物俊雕塑栋间约水景小型忍观景抵台与广导场相脾连的反观景木平台较高纲大的高梧桐票等树陶种，违表现鹿异国陡情调寸。立体亩绿化站层次奖，植物秋景观:草皮灌木乔木3、贝不同场组团意栽种倾主题星植物情，增肠加识抚别力办。4、计应用攀视线柱高度粮的高芦灌木候或矮弦乔木际，配庆合地碎形的塑猜造形吨成理紫想的暮绿色评屏障听。多层胞次立沈体绿掘化景观昨先行整体钞产品贴描述核心筑理念冠：东方夹“平满衡养固生”埋理念核心稍定位户：原创雀海生抗活建筑森形式盲：西班浴牙建宣筑风挖格核心替文化专：滨海浪文化四、投产品退配套鄙建议1、充炼分利剥用现辟有配办套资坡源2、处捕处体植现养张生理密念3、注茧重产糊品细艺节的阁表现4、增餐加人速性化洗设施社区佣无障森碍设满计走廊雄及门飞的宽您度社区乒内多坏设休电闲椅紧急立呼救洒按钮楼宇岔对讲馋系统五、溪服务桥价值衰体现一卡畅式服粒务管宏理系首统为每罗位业顶主配涝备业车主卡坟，可推实现镜以下侦功能状：作为炸出入债组团傲的身智份认侧证。作为妻享受厅各项枯服务神的凭翠证。作为皂使用艺龙河响内部羽社区家配套纸的凭加证。作为湾健康纪档案赢的身装份确随认。服务皮内容恼：每年乏享受省一次瓶免费躁体检恳。（可币根据歇业主汉自身弓需要牵随时盼进行简，但卡限定惹一次拘。）免费掉游览赌水上舒人间印、塔编河湾扁浴场闭等谈谱定设枯施。（第剂一年学为全层年免蹄费，陈以后恋每年抖设定印时间疮和次恭数。放）可享漫受龙塔河与辨其他棍旅顺炸设施乒所谈麦定的壳优惠刚。包括海龙河钳公建贺各项制招商辆设施氧以及拉旅顺树各项乎旅游捕、餐距饮、住宿疗等设辜施。作为嘴乘坐秘业主厕班车厅的凭汗证。管家巧式岗钉位负线责制在各居社区奸封闭纹处设支立管赌家岗重位，挤与业本主入夏户对但讲相棚通，静保护朝业主经生活邻私秘馆性。对业关主的惰陌生肥拜访垂者提和供简教单的价接待世洽谈群服务药。各封爆闭组委团设告专门灾的管洞家，模提供24进H咨询受、协该调服售务。实施炒岗位危负责烛制，词一个滥管家凤解决核所有元物业续问题肺。提供殖代订暂报纸区、代古订牛外奶、菊代办著邮件映、代押看管尚、代京租赁喷等服剂务。为每顾户业做主提倾供小敢型存莲物箱吓，可拔投邮书件、维报纸宝、牛皮奶等笼杂物励。保健由养生惭文化梯体系保健攻中心袜的设券置。健康复活动抽的组吧织。强调度健康染的心蚁态。亲近速的邻防里关躺系。1、保德健中辨心紧急忌呼救厅按钮套的监海控中挂心。24纪H呼救绳帮助辅服务兽。与旅散顺知驰名医猜院合话作，蜡为每见位业伞主设算置健徐康档港案。与旅无顺知名名医疫院合确作，芬提供夫每年堡一次遣的体各检服它务。为特铁殊突苗发性断疾病睛患者穷提供哨上门悦体检变服务予，并按定期川跟踪威病情恼。邀请搅知名渠医师您、教哈授定哀期举揉办健滨康咨背询、词健康柴论坛本。定期昌制作到养生身资料混，并堆发至援业主源手中录。通过菌招商笔，找客到门钻诊、怪药房畅等协腔作方秀。2、健群康活闪动的扎组织社区瞎健康直活动长的组毒织：社区问老年械活动锄中心穷、活址动队社区障垂钓扇比赛与大业连知返名社对区联狡谊龙冰舟赛消夏页啤酒嫁夜文化翁大赛逢：绘恰画、估书法哀、棋旷类樱桃逼采摘德、踏哲青、远赏樱耽花老年染徒步稳大会丝式、登瓣山大末会充气歉式水朋上运氏动。3、营拌造和挠谐的竞邻里哪关系由各妈组团撒自愿悼选出享楼长咽，负娘责各晋组团哑的日常文炎艺活吼动。物业阴将提取供一赌切可宵能支点持楼完长的箭工作捏。六、乌产品灰价格线策略三期乖项目骂整体蛮均价目：32测00涨——隙35埋00元/平方站米价位温构成释：市场肃比较成本截加成附加气值定岔价一、昌项目觉整体闯均价二、敌分组级团开疏发与恩销售偶的建可议荷风桂香秀江仅南约30汉00元/平方督米跃层约32拔00元/雾㎡约33惭00元/㎡约34桶00元/㎡约40毒00元/㎡约35登00元/㎡先开递发与转销售栽恋组纽奉团，庸以低浴总价灵优势拿打开漂市场韵＼滋音＼芒欣三遵组团放从北殖向南棕依次肯开发如与销妄售海洋巡寿之星姜作为常项目逗四期机及整厕个社担区的威最佳泉景观劈燕，最启后开价发与黑推出邀。沿龙辅河部大分因法景观需优势森，应适充分刻拉开淹价差撇。以下港均价子为前烤期预妇定，时实际思价差缝应按渗照规绳划终易稿，蒙并充壤分考宽虑户嚷型、孕园林械等设庸计，缝制定血价差娘。海之刊音海之坛韵海之萌恋海洋份之星海之拐欣七、象销售令目标整体恋开发开与销贿售销售务目标无：开盘江后8个月巨，刷完成烛项目骑整体95厨%以上最终番销售磁均价直：32咳00元/平方希米第一悠种方汉案：销售师至50责%，价饱格普真遍上辱调20姨0元/平方赖米销售岭至80询%价格犬普遍透上调10体0元/平方计米销售搏至95胞%价格玻普遍诉上调10薪0元/平方艳米最终某销售果均价趋：35坏00元/平方泼米共增雪加纺销售够收入25名00万第二河种方稿案：分组势团销吵售的减价格挠攀升狐模式销售灶目标：开盘内后12个月胜内清甚盘销售施中心看装修位风格洽谈切桌接待光台海滨驶氛围粪的营版造1、通喇过沙淋盘的沿直接城表现碌，建圆议三葱期重掠新制辽作沙厉盘2、在胁三期控最接屈近的裹海的就位置牢，建致造观妨景台领，可擦供客户典直接典看海金。3、在辆售楼爽处的照装修缩慧与装祝饰中债，突均出海屿的概不念，锅增加海糠的元粘素。八、咬推赤广策糠略一、苏推广僻目标巨：继续销增加闹xx妇美誉伴度树立秆xx绍品牌二、整体汉推广售原则1、坚懒持“曲以老吼带新小”，灰强调泪低成堡本营保销之膝路2、初傅期强谨势推仓广，盈快速林拓展处项目校概念碧。3、中驻后期盟以活裂动为途主，刻强调热项目捷的特拔色和草感染材力。4、注颈重客毫户的划亲身恨感受将与情钻感归以属。三、拣推广缩慧渠道补的选峡择硬广软文DM派单人员语直销以老当带新户外卵路牌刊（大制连黄堪金地梦段）推广炕阶段此与推陶广费怨用阶段时间费用产品导入期8月约20万预购期9—10月约3