房地产评估讲义三

第四章房地产评估1．了解房地产评估的基本内容和特点2．熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：一、房地产的概念和特点（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1．房地产的概念：《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权抵押：（2）土地使用权（3）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的主要结构：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构其他结构2．房地产的特点：位置固定性单位价值高保值增值长期性难以变现投资风险性政策限制性二、房地产价格影响因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素（2）区域因素：与位置相关（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地产评估的理论1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。（3）垄断地租：一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化2．地价理论（说明地产价格的决定理论）四、房地产评估的特殊性评估对象有多种形式充分考虑最有效使用原则房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价房地产价格影响因素复杂五、房地产评估的方法及其应用（一）收益法在房地产评估中的应用1．基本原理：2．计算方法:P＝Ri/(1+r)i

P＝A/r适用范围：有收益或有潜在收益的房地产P＝Ri/(1+r)i

P＝A/r（1）纯收益年纯收益＝年总收益－年总费用注意：评估时应以客观纯收益为依据，而不能以实际纯收益

可分别按房产、地产或房地产计算实质：投资收益率计算：纯收益与售价比率法安全利率加风险调整值法投资收益率顺序插入法种类：综合资本化率建筑物资本化率土地资本化率（2）资本化率P＝Ri/(1+r)i

P＝A/rr＝A/P（二语）市茄场法皂及其主应用1．浪基本赖原理2．沿计算啦方法嚷：P降=P’×A绞×B绑×C裁×D……交易举情况注差异鼠的调芹整交易熔日期梦差异毯的调鬼整区域催因素舌差异谊的调诱整个别河因素属差异逐的调昂整容积取率差界异因盟素的换调整土地隙使用呢年期皱差异旋因素枝的调垦整适用昼范围疯：有照交易花性的例房地凭产，箭如商痛场、喊写字裤楼、猎别墅耕、商赤品住衡宅、岗标准草工业紧厂房蹲等（三功）成墨本法趋及其之应用1．舒基本晚原理偶：2．摸计算零方法奏：p氏25笛3（1评）土苗地价乐值构行成土地存价值货＝土卖地取榆得费税＋土舍地开嘉发费该＋投辞资利息＋投投资翻利润猪＋土保地增忘值收奶益（2塑）房步地产佩价值插构成房地先产价固值＝意土地队取得梅费＋与房地炕产开房诚发费剃＋管茧理费柄用＋投蛋资利株息＋捡销售亚费用芹＋销窑售税棒费＋观开发束利润（四艘）剩柏余法貌及其蹦应用1．版基本爬原理2.侵计算气方法土地悉评估贝值＝构房地宵产的此预期岗销售丢收入宜－除辅土地累价格外泳的开耐发建奔设成麦本－咐税费甲－正淡常利损润适用见范围疫：待策开发钻的成陕片土门地价跨值评漂估（五管）基酿准地间价修尺正法盆及其赔应用1．脱基本瞎原理2.顺计算丛方法土地仁评估月值＝个待估推宗地两所处数地段锅的基骂准地好价×躺年期修尾正系区数×胜期日完修正粥系数耽×容奸积率修班正系柏数×匪其他翅因素健修正倒系数适用杆范围痰：有砍基准朱地价