房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章

房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(1)（一）居住房地产及其特点

1.单宗交易规模较小，但市场交易量非常巨大

居住房地产主要以满意自用为目的，也有局部用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购置行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。

2.具有较强的相像性、可比性

居住房地产之间的相像性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有许多栋相像的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相像的建筑设计、相像的户型和功能等；在同一栋居住房地产内，特殊是高层住宅，楼层接近而方位一样的各套住宅存在的差异特别小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比拟简单获得足够数量的可比实例。

3.不同类型住房价格内涵差异明显

由于我国住房政策阶段性、导向性差异的缘由，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有肯定期限的国有土地使用权和地上建筑物的全部权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物全部权，不拥有或局部拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必定导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，假如是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进展估价时应了解这些特点。（平常考点经济适用房估价扣除土地出让金）

（二）影响居住房地产价格的因素

1.影响居住房地产价格的主要区位状况

（1）交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象四周是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。

（2）生活效劳设施。生活效劳设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不肯定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也盼望能够闹中取静。作为居住房地产，肯定要有比拟完善的根本生活效劳设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。

（3）训练配套设施。训练配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。效应。训练配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。

（4）环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产四周以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。

（5）朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。（与教材有出入）中华考试网

不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的楼层是凹凸适中的中间楼层。高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是楼层越高价格越高。

2.影响居住房地产价格的实物状况

（1）建筑构造、类型和等级。

住宅构造可分为：①钢构造②钢筋混凝土构造③砖混构造④砖木构造

（2）设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，公用电梯的设置及质量等。

（3）质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准