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文档简介
房地产估价师《案例分析》重点知识讲解第二章(1)(一)居住房地产及其特点
1.单宗交易规模较小,但市场交易量非常巨大
居住房地产主要以满意自用为目的,也有局部用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购置行为为主,因此,其单宗交易规模较小,但市场交易频繁、交易量巨大。
2.具有较强的相像性、可比性
居住房地产之间的相像性和可比性比其他用途房地产要突出一些,在一个居住小区中,往往有许多栋相像的居住房地产,即这些居住房地产处于同一区位,具有相像的建筑设计、相像的户型和功能等;在同一栋居住房地产内,特殊是高层住宅,楼层接近而方位一样的各套住宅存在的差异特别小。此外,由于居住房地产的市场交易量巨大,所以比拟简单获得足够数量的可比实例。
3.不同类型住房价格内涵差异明显
由于我国住房政策阶段性、导向性差异的缘由,我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房(两限房、公共租赁房),这些住房的产权形式存在差异,商品房具有完全产权,即拥有肯定期限的国有土地使用权和地上建筑物的全部权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物全部权,不拥有或局部拥有土地使用权(有限产权),其土地使用权既有划拨的,也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同,必定导致其价格构成内涵上的差异,因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格,房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时,还应分析是否包含土地价格,假如是划拨性质的,还应扣除出让金。因此对居住房地产进展估价时应了解这些特点。(平常考点经济适用房估价扣除土地出让金)
(二)影响居住房地产价格的因素
1.影响居住房地产价格的主要区位状况
(1)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的,对于居住房地产而言,交通条件主要指城市公共交通的通达程度,如估价对象四周是否通行公共汽车、电车、地铁,轻轨。交通条件较好的居住房地产,其价格要高一些。
(2)生活效劳设施。生活效劳设施较完善的居住房地产,其价格要高一些。居住房地产所处地段不肯定要求繁华,即使处于商业繁华地段,也盼望能够闹中取静。作为居住房地产,肯定要有比拟完善的根本生活效劳设施,例如:菜市场、商店、银行、邮局等等。
(3)训练配套设施。训练配套设施是影响居住房地产价格的主要因素,主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。效应。训练配套设施较完善的居住房地产,其价格要高一些。
(4)环境质量。环境质量较好的居住房地产,其价格要高一些。环境质量包括居住房地产四周以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
(5)朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外,还有一个重要的因素是景观。(与教材有出入)中华考试网
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的楼层是凹凸适中的中间楼层。高层住宅普遍都有电梯,楼层越高景观和空气质量越好,因此通常是楼层越高价格越高。
2.影响居住房地产价格的实物状况
(1)建筑构造、类型和等级。
住宅构造可分为:①钢构造②钢筋混凝土构造③砖混构造④砖木构造
(2)设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度,公用电梯的设置及质量等。
(3)质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准
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