房企公区精装修清单编制及成本管控

1基本情况2精装修清单编制3公区方案优化4现场控制及结算注意要点5案例总结基本情况1.项目简介某项目位于华北某市，项目分为两个分期，一期建筑面积2.工程背景本项目设计院出具第一版公区精装修图纸，根据图纸战采价格测算后标准层电梯间及过道装修单方超目标成本，需进行优化方案和招标清单编制。面对当下成本高、销售价低、销售难的严峻行情，公区精装修在满足营销以及业主的感官前提下合理的调整变得尤为重要。精装修清单编制1.住宅的装修工程的组成住宅的装修工程主要由室内装修及公共部位装修两块组成。装修计算的顺序：2.精装修清单编制的常用列项木饰面、软硬包、涂料、墙纸、隔断、栏杆、踢脚线、墙面过门石、块料地面、收口条、挡水条、木地板、水泥砂浆、衣柜、橱柜、台盆柜、镜子、门牌标识等；包括给排水与卫生设备、电气与照明设备、暖通新风设备以安全文明施工费、环境保护费、临时设施费、二次搬运费、成品保护费、脚手架费、垃圾清运费、保洁费等。3.精装修清单编制的要点①在测算清单的基础上编制清单(配置标准要求与测算保持一致，如有不同需设计澄清)；②确定施工界面划分，暂定项或者量做好记录写入编制说③踏勘并复核建筑图与装修图是否一致，土建总包未按建筑图图纸预留的部分需提前与项目成本沟通是由总包负责整改到位还是由精装修单位整改(如：木地板的基层找平不达标、砌体墙面抹灰不满足贴砖要求等)；④参照节点详图并以既定做法为准完善项目特征说明(内容尽量详尽，能将尺寸规格描述清楚的描述清楚，不能定的用“满足甲方要求”或者“参标准节点详图”等字样代替)；⑤清单列项的工作内容一定要写清楚，有些未考虑到或者基层未列项的内容在清单工作内容中写详细，这样有利于报价，也会减少施工单位所认为的漏项的发生；⑥计算式建议放在清单中，单独一列，这样可以方便图纸变化时随时调整，也可以便于其他人复核，成果文件发出时⑦清单编制时要与样板间核对，防止大区清单编制内容与，导致返工无效成本；⑧明确甲供材以及甲分包配合内容，如：甲供材搬运及包管工作、甲分包的成品保护和收边收口等；⑨甲供材料得损耗率以及超领计算规则，尤其瓷砖的损耗4.精装修清单的算量要点1)装修图分模型和布局，算量和看图在布局里面更为方便；2)算量或者拉线前需检查图层是否冻结，以免绘制的线无3)框线尽量以平面图测量，立面图以及节点图便于判断高度及理解图纸，不能简单理解为直接在立面图纸框面积汇4)当平面图与节点图尺寸发生冲突时，需及时提出图纸答5)展开面积/可视展开面积一般用于铝板或者不锈钢，那些6)延长米一般用于一些不规则的工程。比较多用于管道、挖沟等不扣除阀门接头的长度，在精装中主要用在橱柜、装7)注意图纸比例，以免图纸比例不同导致计量结果错误；8)所有的计算框线均以图纸显示的精装修线计算，包括地砖也是以精装修线进行计算，不以结构线靠墙计算，以此为9)门侧和窗侧贴砖或者涂料宽度除图纸明确外其余可均按mm请考虑在综合单价10)大理石窗台板以铺贴面积按㎡计算，窗台板端部下方的石材线条综合考虑在石材窗台板综合单价中，不单独列项；11)墙面乳胶漆(含腻子)计算高度扣除踢脚线的高度，后期若存在刷漆和踢脚线施工前后顺序的差异，导致刷漆(含腻子)高度可能刷至踢脚线下口，此部分偏差由施工方自行考虑在综合单价内，计算原则保持不变；12)成品石膏角线条按照靠墙外边线长度计算，灯槽处石膏线长度计算；13)厨卫铝扣板吊顶工程量不扣除灯片及暖风机所占面积；14)如淋浴房存在砌块墙后做衣柜的情况，则墙面防水做到顶，避免返潮。淋浴房墙面防水宽度按翻过淋浴隔断10cm15)盥洗区柜体下排水管道包管相关做法工程量已并入包管16)所有人造板材必须使用通过环保认证的E1产品；使用石材厚度须送样设计确认。17)瓷砖及石材结合层厚度按清单描述但需满足建筑完成面标高，现场局部厚度泥砂浆厚度±10mm以内(含10mm)存在差异时不调整费用，报价时请综合考虑；18)线管由总包依据精装点位图随结构预埋至指定点位，后续由精装修完成管线敷设，隐蔽部位(如天棚)预留点位离用电器之间存在一定距离的由精装修单位用金属软管保护19)开关、插座、灯具等用电设备线按延长米计算至设备中心，不计算预留长度，不计算弯曲系数；20)现场线管长度按图纸所示净长度计算，线管的弯曲系数21)用电设备预留线不单独计算，请在单价中综合考虑；22)吊顶上安装灯具的，包含灯具开孔费用；天棚应急灯具安装及所有户内、公区吊顶涉及消防喷淋、烟感等定位、灯具定位及开孔工作及必要的修复工作，均由精装修单位配合请在报价中综合考虑；23)户内电气和公区电气，均按设计图示长度以米计算；24)墙地砖及石材算量时以可见面计算，工程量被掩盖或被压盖的部分不计算工程量考虑到损耗中去；25)石膏板或挂镜线与墙面交接部位，被压盖住部分不计算工程量，若需要施工，请自行考虑到报价中；26)措施费按照套内面积包干，住宅套内装修面积计算规则为：各套公用墙(包括各套之间、各套与公共建筑间的分隔墙及外墙)的中心线所围的水平投影面积计算(中心线以外的飘窗台面积不计算装修面积)；阳台装修面积(含封闭阳台)按水平投影面积(不含外墙)的一半计算，露台不计算面积；公区套内装饰面积计算规则：公共区域的分隔墙及外墙)的中心线所围的水平投影面积计算；售楼部套内装饰面积计算规则：外墙中心线所围的水平投影面积计算；27)算完量后，一定要复核，自检，互检。要对算的量进行分析、判断、比较，并对天与地、地与墙的面积进行比较。计量单位的核查，注意：踢脚线的单位有的是平方，注意与5.精装修清单的计价要点1)措施费通常是按总的精装面积报价；2)要对组的价进行分析、判断，比较按平方、按米、按指查；3)在测算阶段甲供材的主材费=含损耗材料费+运输费+加工4)综合考虑近期市场价格变动；5)参考近期所签订的合同价格；6)常规施工进行参考价编制；7)参考需注意地域差异及列项区别；8)特殊工艺区别对待询价分析。6.分项汇总将每个项目的合同金额进行分析比较，分类汇总，做一份梳理汇总表，可反映施工费、甲供材、甲分包等费用在整个成本中所占的比例。在测算阶段通过此数据给出设计优化意见，在结算阶段作为数据留档，在后期类似装修标准当做经公区方案优化1.吊顶做法优化方案一：标准层电梯前室及过道全吊顶(吊顶高度2420)+方案三：标准层电梯前室及过道原顶+顶角线+吸顶灯针对不同方案的费用对比,如下表：根据项目设计、工程、成本、营销等多端口交圈讨论，在保障交付标准及效果要求的前提下进行优化，多方位收集资既满足集团限额标准又实现成本最优。2.消防管道包封做法优化经与成本再次交圈碰头以后发现前室及走道的做法中消防管道包封费用较高，进行二轮优化原方案做法：轻钢龙骨+压力板+水泥砂浆找平+瓷砖(见下图)优化方案做法：砌砖+水泥砂浆抹灰+瓷砖(见下图)用砌体施工从工程质量比压力板更稳定，而且成本更低，最终确定按优化方案做法对消防管道包封做法进行调整。最终现场及结算管控要点1.装修总包中因土建结构施工问题导致的费用增加与土建2.现场实际施工界面与清单界面是否吻合，与土建界面是否重复。如：木地板找平、厨卫防水的单位施工；3.甲供材超领计算方式，尤其是瓷砖的损耗的计算；4.橱柜、浴柜的台盆安装是否与柜体单位重复；5.卫生间、厨房墙地面铺砖是否与图纸吻合，易出现柜体有背板装修仅抹灰的情况。案例总结在项目主体结构实施工阶段，有必要