酒店公寓管理方案

年4月19日酒店公寓管理方案文档仅供参考迪纳酒店公寓管理服务方案二0一一年五月十日迪纳酒店公寓管理服务方案第一章:迪纳酒店公寓项目概况第二章:迪纳酒店公寓客户群特点及需求分析第三章:迪纳酒店公寓项目整体管理服务方案设想第四章:迪纳酒店公寓项目服务标准的确立第五章:迪纳酒店公寓项目管理目标及管理标准的确立第六章:迪纳酒店公寓客服中心组织架构的设立第七章:迪纳酒店公寓客服中心各部门岗位职责第八章:迪纳酒店公寓项目盈亏测算第一章:迪纳酒店公寓概况(一)地理位置:东城东路和东升路交会处,项目总用地面积56503.94平方米,总建筑面积为261177.80平方米、其中星河城商业面积82069.44平方米,公寓住宅面积108183.24平方米,地下室面积64399.84平方米,公寓住宅管理面积为12万多平方米,总户数1516户,容积率为3.454、绿化率为35%。(二)迪纳酒店公寓住宅建筑编号分为:1号、2号、3号楼、共11栋,其中:1号楼包括1栋、2栋共二栋联体建筑物,复式设计、层高5米,1栋19层、157户:2栋18层147户;2号楼包括3栋至8栋共6栋联体建筑物,平层设计、层高3米、每栋18层、共480户;3号楼包括9栋至11栋共3栋联体建筑物,平层设计、层高3米、每栋29层、共732户;建筑面积从40平方米至125平方米等不同的几种户型.建筑设计:深圳筑博工程设计有限公司景观设计:创流国际设计有限公司施工单位:福建世新工程营造有限公司第二章:迪纳酒店公寓客户群特点及需求分析迪纳酒店公寓是星河传说的第六期住宅区开发项目,是东莞的高尚生态住宅区,周边自然环境极为优越,构筑包括住宅、会所、饭店、幼稚园、园林式办公楼等其它配套于一体的综合大型社区,是为广大客户精心营造一个以人为本、回归自然的国际化现代生活空间。迪纳酒店公寓项目定位为以居住为主的高档酒店式公寓,是现代建筑风格的生态综合型社区。该项目目标客户群体具体有如下共性特征:(一)客户群共同特征分析1、年龄方面,客户以25-45岁的青年为主,综合素质较高,部分为城市白领,高级管理人员,其中还有一些外籍人士,有投资客,也有多次置业者。2、教育程度:70%的客户受过高等教育。3、兴趣爱好:因迪纳酒店公寓聚集的大部分为年轻人,大多喜欢运动及锻炼,崇尚自由自在、方便快捷的生活。(二)客户需求分析1、对于社区安全管理的需求2、对于生活便利及舒适程度的需求3、追求生活品质,个性服务需求突出4、有车、喜欢舒适、清静、有自己的私密生活空间第三章:迪纳酒店公寓项目整体管理服务方案设想从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点,其一、现代化的建筑风格,具有空中园林、有相当大的开放空间;其二、得天独厚的自然条件,有创意园林景观;其三、身处在优厚且较大压力的职场及商场上,有着对自然、健康、自由生活环境的渴望;其四、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点,联华物业将迪纳酒店公寓项目定位为”酒店管家”式服务模式。整体管理服务思路能够概括为:一种模式、三个重点。(一)一种模式即”酒店管家”式服务模式1、物业酒店管家式服务的含义酒店管家式服务是从英式管家服务内容借鉴发展而来的,酒店式管家是一个能带领一个管家团队为业户提供高品质的、个性化及温馨便利的家政服务的资深服务师,她(她)担当一个服务者、协调者以及管理者的角色,提倡精细、周到、圆满、美好的服务理念,旨在为每个业户方便快捷地提供高质量、价格公道的全方位生活服务,让”管家服务”成为每个业户可信赖的伙伴。2、迪纳酒店公寓酒店管家团队架构环境部环境部私人管家业服助理业服管家(酒店管家)客服中心主管(大管家)维护管家公区保洁管家协管管家绿化管家秩序维护部工程部客服经理(首席管家)3、酒店管家式服务的特点:1)一对一服务2)家居生活的全方位”助理”3)深入细节,突出个性4)高素质+职能多面手(二)三个重点1、重点一:酒店管家式服务项目的多样化服务内容分类:常规服务:指物业公司向业主提供的日常服务免费服务:指物业公司超出常规服务范围为业主提供的额外免费服务有偿服务:指物业公司超出服务范围为业主提供的收费服务序号服务类别服务项目服务说明一热线服务1、定时叫醒业户可经过拨打热线电话预约电话叫醒服务,业户服务中心将根据住户的要求以电话或上门方式在业户预定时间内叫醒业户2、服务预约业户可经过拨打热线电话预约各项服务3、电话留言转达业户委托业户服务中心向家中的家人朋友转达留言4、飞机、火车班次查询业户可经过拨打热线电话查询当日飞机、火车班次及上落时间5、体育设施收费查询业户可经过拨打热线电话查询会所内体育设施收费标准及相关情况6、电话号码查询业户可经过拨打热线电话查询小区各服务机构、运动场所、相关市政单位电话号码7、维修预约业户可经过拨打热线电话能够对维修服务进行预约8、其它便民查询二秩序维护服务1、24小时秩序维护小区内各秩序维护岗位均有秩序维护人员24小时轮流职守,并有巡楼人员定时巡视2、全天候红外线外围防务小区边界围墙顶端均设有周界防盗报警系统,当遇到非法侵入的时候,秩序维护监控中心将得到报警信号,同时联动闭路电视系统将该报警区域摄像机的图像送至监控器屏幕上。3、24小时电视监控小区出入口及主要道路上均设有电视监控摄像装置,将监控画面传输到秩序维护监控中心,同时录像。秩序维护监控中心有专人24小时轮流职守,对监视器上的可疑人员进行跟踪监视。4、陪业主存、取巨款服务5、小区自动报警系统三一卡通服务1、门禁2、停车3、交通四保洁服务1、家居清洁服务套餐2、入住开荒清洁3、地板打蜡采用进口专业地板蜡、打蜡后地板色泽明丽、质感突出,具防潮、防滑、保护作用4、家具保养5、高空玻璃清洗玻璃清洁完毕后通透无水痕,玻璃窗边无水泥点无污迹6、地毯清洗地毯清洁完毕后无灰尘、头发、污迹,干净、柔软7、抽油烟机清洗拆除后清洗,清洁完毕后安装复原8、空调清洁9、园区清洁10、卫生间除臭去污11、洗车打蜡五绿化服务1、园林设计、绿化2、植物代种植3、植物代养护4、绿色植物租赁5、室内绿化布置6、纪念树种植六生活服务1、代笔2、代请保姆3、钟点工4、代发信件5、代发快件7、代订报纸刊物8、代收、发行李托运按照实际路程计算9、代缴话费10、代订奶品11、代订火车、飞机票12、代订酒店客房13、上门收、送洗衣14、空置房维护适用于空置房装修房屋保养、维护(包括定期开门、窗,每周一次基本清洁:扫尘、抹灰)15、醉酒服务16、跑腿服务17、蚊虫消杀服务18、灭鼠服务19、业主服务中心留言转达20、调试电器21、超市代购22、代办申请电话23、物品转交限小件、非贵重物品七商务服务1、打字(300字左右)2、代收、发传真3、复印4、发收电子邮件5、代立电子信箱6、代请律师八交通服务1、代招出租车2、洗车3、代客加油4、应急用车5、包车旅游6、提供司机九教育服务1、代请家教2、各类培训班3、教室出租十维修服务1、空调安装装修服务收费仅为人工费,不包括材料费,业主/住户可自行购买材料委托物业公司安装或委托物业公司购买材料并安装(材料费按实际收取)2、抽油烟机安装3、煤气灶安装开孔4、电话线移位5、电视插座移位6、电器插座移位7、更换插座面板8、更换灯泡、灯管9、灯具安装10、水喉安装11、水管更换12、更换三角阀13、安装猫眼14、更换玻璃15、维修更换水表16、玻璃开孔17、维修浴缸18、维修洗面盆19、疏通下水道20、维修塑钢门窗21、更换地砖22、安装窗帘架、盒23、安装晾衣架24、小型家电安装25、墙面粉刷26、供电线路改造27、改造地板28、改造天花29、维修更换水阀软管30、热水器、抽油烟机拆装31、音响线路布置32、挂镜、像框十一搬运服务1、代请搬家公司业主/住户请提前两天约定2、搬运大件物品限园区内3、清理装修垃圾4、搬运装修材料十二租赁服务1、常见工具出租租用者需交纳200-1000元押金,完整归还时退回2、电动工具出租3、场地出租活动内容需征得物业公司许可,地点请与物业公司协商指定4、出租广告位5、出租办公设备十三康乐服务1、羽毛球2、乒乓球3、网球4、篮球5、台球6、棋牌7、游戏机十五租赁服务1、二手房屋出租以房屋出租、售卖成功为成交标准2、房屋租赁以房屋出租、售卖成功为成交标准3、代收租金备注:有偿服务收费标准以联华物业管理有限公司迪纳酒店公寓客服中心公示为准,有偿服务遵循公平、公正、公开、合理的原则,目的是更好的满足广大业主的需求,提供个性化的服务内容,体现出联华一贯的更好、更美、更满意的服务宗旨。3、重点三:营造一种”便捷、和谐、优越”的社区人文环境社区文化是社区成员在居住和管理活动中共同创造的具有个性特色的精神财富和其物质形态的结合。社区文化的开展有利于在小区内形成一种和睦、融洽、安宁的气氛;有利于加强业主与管理公司的沟通,化解矛盾;有利于唤起全体业主的荣誉感,制造名牌效应。本项目应依托公司资源优势从环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四大社区文化范畴,开展独具迪纳酒店公寓项目特色的社区文化工作。联华物业社区文化建设主要内容构成图联华物业社区文化建设联华物业社区文化建设环境文化建设行为文化建设精神文明建设制度文化建设1)环境文化建设联华物业特有的自身环境和人文环境构成联华独特的环境文化。强大的集团资源优势这是最直观的外在表现,时时刻刻影响着业主的心理和情绪,影响业主的生活质量与生活水平,对此应高度重视,对环境文化建设的设想主要有:环境文化建设的目标是小区安全、文明、洁净,环境质量好、资源质量良好、资源合理循环,形成环保意识。客服中心将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。设立专人负责,齐抓共管,拟定制度,及时监督,并邀请业主义务监督,沟通信息,发现问题及时处理。有效控制公寓范围内的噪音及空气污染,保持公寓内的空气清新。实行垃圾分流,精心培育绿化,合理布局,使人与自然和谐配置。2)行为文化建设拟在迪纳酒店公寓项目物业管理中全面导入企业识别系统管理,宣传、规范小区的管理,从而提高小区的声誉。借鉴以往的成功经验,全面要求、引导员工及业主、住户”行有规范,动有准则”,开展有效的形象管理,具体做法有:在小区的VI视觉识别系统,根据不同位置配置各种标识牌,有统一的形象,使人一进入小区马上就能感到典雅、舒适的环境与静中寓动飘逸的气氛,完善统一的视觉系统,方便快捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行。开展文化娱乐活动。整合联华物业、连锁联华国际的广阔资源,每年举办组织公寓内的业主、住户积极参加,举办独具体育社区特色的健身、娱乐活动、各类竞赛,不定期地组织业主举办的各项文化活动。3)制度文化建设对于社区的制度文化建设,物业公司将制定长远的文化战略,为达到既定目标,拟定文化建设组织机构,专人负责,制定各项公众管理规章制度,以保障各项文化建设的正常开展。组织开展社区的各种文化活动,如开展:小区环保日、优质服务月、爱家园评比等系列有序的组织活动。对各种文化活动加以制度规范、落实、跟踪,包括制定活动的时间、地点、内容、方式、程序等,保证文化活动朝着积极、有益的方向去发展。4)精神文化建设精神文化建设是联华物业文化建设的核心,是联华物业全体成员精神观、价值观、道德观等文化精神观的重要生成途径。联华物业精神文化的内涵就是中国传统文化精髓和现代思想的高度融合,将经过各种途径将精神文明建设落到实处。利用各种纪念日、节假日传播优秀文化精神,开展各种活动,爱国征文活动等。设置公寓物业管理咨询点,开展各种形式的主题讲座、主题演讲,树立公寓居民的文化观。办好墙报、宣传栏、宣传物业管理的方针政策,传播环保、社会公德等方面的信息。(三)迪纳酒店公寓项目物业管理服务理念1、倡导”以人为本、客户至上、用心服务”的服务理念广大业户是迪纳酒店公寓项目的最终物业使用人,物业管理服务的目的即是使她们能够在一个安全、宁静、和谐的物业环境中更好地享受生活。因此,提供的物业管理服务,一切皆应围绕迪纳酒店公寓业户的切实需求,”以人为本,客户至上”,尽可能地为所有业户提供精细、周到、圆满、美好的服务。其实施途径如下:1)贯彻客户满意战略以客服为中心,把满足业户需求作为我们管理服务工作的主要导向,在服务中最大限度地使业户感到满意。在迪纳酒店公寓项目内,我们的主流服务对象群为”有一定经济实力的成功人士”,我们必须以固有的客户满意管理体系为雏形,结合项目业主需求特征,制订和实施符合项目特色的客户满意战略。2)强调换位思考凡事都要先站在业主及物业使用人需求的角度进行考虑,再反过来考虑如何满足业主及物业使用人的需求。从而提供更适合她们需要的服务,满足其需求。3)致力实现业户-开发商-物业公司间的”零磨合”在前期物业管理服务初期,切实深入现场,站在业户的立场对建筑产品提出专业意见及建议,将对施行专业物业管理服务不利的因素消除在萌芽状态。同时,结合具体特点,充分了解业户需求,进一步完善管理方案及制度,并理顺各方面的关系。尽力使正式接管服务时的磨合期接近”零”。4)大力推行”低干扰,甚至零干扰”服务在迪纳酒店公寓项目,服务中心保洁人员将在业户正常使用时间外完成对项目公共部位的清洁,避免因清洁工作造成的地面湿滑而使行走不便。业户家居期间,只需少量清洁人员对责任范围不断巡回保洁,确保业户始终享有干净、整洁、温馨的环境;我司工程服务人员在业户外出期间按计划主动巡检公共设施设备状况,减低因其非正常使用带来的不便;我司绿化维护人员对于高躁声机具的使用时间将尽量避免与业户居家时间重合。5)构建业户服务快速反应系统客服助理可经过电话、面谈、登门拜访等多种形式了解、搜集业户需求信息。业主服务中心对此类信息进行分类、整理后,迅速协调、调度项目管理处各个职能部门和社会资源实施服务。管理处采用定期、抽样等形式组织业户满意度调查,将她们需求、意见利用进行深入分析,并根据分析结果调整工作思路和工作方法,不断提升服务水平。2、提倡以物为本的管理,体现项目特色环境及文化迪纳酒店公寓项目规划、建设特色,决定了迪纳酒店公寓项目在物业管理上必须从”以物为本”的角度出发,即在充分了解项目规划设计理念和开发意图的基础上,制订符合项目物业特征的服务方案,并在管理过程中提倡创新,突破一般项目管理模式,针对迪纳酒店公寓项目设计的”酒店管家式”服务体系其突出优点在于:1、业主作为社区的长期住客和拥有者之一,其对于私产价值保障及生活品质的期望颇高,挑剔程度也较高,从建设阶段介入的”联华物管”所在开发商与业主之间搭建良好沟通渠道能够弥补部分产品硬件的先天不足。2、在更多的人认识到”买房子实际上买的是一种生活方式”的今天,作为房地产这一组合产品中重要组件,能够其良好的口碑快速建立客户信心,从而起到促进销售的作用。3、其服务内容的深度、广度既可保护被服务对象的私隐,又可使被服务对象拥有更多享受生活的闲暇。第四章、迪纳酒店公寓项目服务标准的确立(一)建立24小时值班制度,8小时酒店管家”一站式”服务设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,及时处理并有回访记录。(二)定期进行业户满意度调查工作向业户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理建议及时整改。满意率达90%以上。(三)建立落实维修承诺制零修急修及时率100%,返修率不高于1%。(四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况进行财务公开,接受业主的监督,定期进行财务费用收支情况的公示。(五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全(六)常规性公共服务1、房屋管理及维修养护(1)栋号、楼层、房号等标志明显,设立引路方向平面图。(2)物业外观完好、整洁、外墙无脱落,无乱贴、乱涂、乱画现象。(3)空调安装统一。2、共用设备管理,保证设备与机房环境整洁,设备良好,定期保养无事故隐患。(1)供电系统:保证正常供电,停电提前1天通知用户,备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。(2)弱电系统:保证系统正常工作,故障及时排除。(3)消防系统:24小时值班;设备设施齐全、完好无损,可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。(4)给排水系统:每半年清洗水池1次,保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生,无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作,每年进行1次全面检查;排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故,维修人员在20分钟内到达现场抢修,并无长时间停水;制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好,道路、楼道等公共照明完好,道路通畅,路面平坦。4、秩序维护及车辆管理。(1)专业秩序维护队伍,24小时值班及巡逻,秩序维护文明执勤,言语规范,处理突发事件。(2)出入车辆有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行。(3)车辆出入管理严格,有登记。(4)停车场停放整齐,场地整洁。(5)危及人身安全处设有明显标志和防范措施。(6)联系群众,发动业主,搞好群防群治。(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。(1)环卫设施完备。(2)实行标准化清扫保洁。(3)垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。(4)共用部位保持清洁,无乱贴、乱画现象,大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净,共用场地无纸屑、烟头等废弃物。(5)做好环卫宣传工作,提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理(1)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。(2)花草树木修剪整齐美观,无病虫害,无折损。(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。(4)绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理(二次装修)。全过程监控,保证房屋的整体性,抗震性和结构安全。(1)受理本小区二次装修咨询与审批。(2)所有装修人员到管理处办理出入证。(3)使用明火,严格按动火管理规定操作。8、房屋租售管理。(1)督促外来人员在三天内办理<暂住证>手续。(2)配合派出所、居委会对公寓内租户、流动人员的调查,并登记在册,确保小区的生活安全。9、社区文化(1)设立学习宣传园地,开展健康向上的活动。(2)制有居民精神文明公约。(3)配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。(4)业主满意率90%以上。(七)从业人员服务标准1、着装要求:服装的颜色由公司统一规定,统一制作,统一收发;服装上配戴工牌,工牌写明单位,姓名、职务、编号等,端正佩戴在左胸上。上班着制服应干净,整齐,纽扣全部扣好,不得敞开外衣卷起裤脚,衣袖,领带。制服外衣袖,衣领,制服内衣领处不得显露个人物品,如;纪念章,笔,纸、BB机、钥匙扣等,服装不得装过大过厚的物品。非当值时间,因公或经批准外,不准穿着或携带制服离开单位。2、仪容仪表要求:员工上班时举止应文明大方。穿着同一服装,佩戴工牌。不得披衣,敞怀,挽袖,卷裤腿,戴歪帽,穿拖鞋或赤脚头发要整洁,男的不准染发,留炮头,蓄发不得露于帽檐外,帽檐下发长不超过耳屏,女的不留披肩发,不准染发,不得涂脂抹粉。不涂有色指甲油,指甲长不超过指头1毫米。精神振作,姿态良好,抬头挺胸,不得驼背,不得东倒西歪,前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手,背手,叉腰或将手插入衣袋。不得哼歌曲,吹哨,跺脚,不得随地吐痰,乱丢杂物。注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物不得将任何物件夹于腹下,不得敲桌或玩弄其它物品。不准穿其它颜色较鲜明的皮鞋,以黑色皮鞋为主,不得穿高跟鞋,袜子以深色的颜色为主。3、服务礼仪要求:1)礼仪:要面带笑容,使用敬语”请”字当头”谢”字不离口,接电话时先说”您好!”需进业主家时,先提前预约。叩门时,以中指第二关节以适度的力量轻叩二次,每次间隔二秒钟左右;若未有反应,隔三秒后再扣第三遍。按门铃时,每次不得超过两秒钟。2)表情常露笑容,保持微笑是每位员工应有的表情;面对客人表现出热情、亲切、真实友好,必要时要有同情的表情,做到精神振奋、情绪饱满。与客人交谈时,应眼望对方,保持微笑全神贯注;用心倾听、频频点头称是,不得东张西望,心不在焉。3)举止面对客户时,不得双手叉腰,交于胸前,插放衣袋或随意乱放,不抓头抓痒,挖耳、抠鼻孔,不得敲桌子、鼓击或玩弄其它物品。行动要迅速,但不得跑步,多人同行不得搭膊、换手搂腰等不雅举止,与客人相遇时,应靠边行步或谦退让路,与客人同进门应让客人先行,请人让路要说对不起,不得横冲直撞、粗鲁无礼。不得哼歌曲、吹口哨、谈笑、大声说话喊叫,乱丢乱碰物品,发出不必要的响声,咳嗽、打喷嚏时应转身向后,并说”对不起”。上班时间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。不得用手指或笔杆指客人和为人指方向。为客人服务不得流露厌烦、冷漠、愤怒、僵硬和恐惧的表情,不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼等。员工在服务工作中打电话与客户交谈时,如有客人走近应立即示意,以表示自己已注意她/她的来临,不得无所表示等客人开口。注意自我控制,随时保持自己的言行举止大方、得体、文雅。4)言谈语言要力求文雅、谦恭准确务必做”四个讲”和”五个不能”。既不讲低级庸俗的口头语,不讲不三不四的粗话、脏话、不讲讽刺挖苦话,不讲与管理无关的闲话。不能冷淡人,不能刁难人,不能取笑人,不能训斥人,不能报复人。声调要自然、清晰、柔和、亲切、不要装腔作势,音量不要过高或过低,以免客户厌烦或听不清楚。不准使用藐视和侮辱性的语言。三人以上对话,要用相互都懂的语言。不得模仿她人的语言、语调和谈话。不开过分的玩笑。说话要注意艺术,多用敬语,要耐心的倾听讲话。一般不应中途插话或打断对方谈话,如需必要插话应先说”对不起”,经的允许后再插话。不得以任何借口顶撞,怠慢客人。要注意称呼客人姓氏,未知姓氏之前称呼”先生””女士””小姐”。指第三者时,不能讲她应称”那位先生””那位女士/小姐”。无论从客人手上接过任何物品都要讲”谢谢”。客户讲”谢谢”时要答”不用谢”或”不客气”,不能毫无反应。客户来临时要问好,注意讲”欢迎您的光临”;客户走时注意讲”祝您愉快”或”欢迎再次光临”,恰当的场合讲”请慢走””请小心”。任何时候不准讲”喂””不知道””我不敢办””我们领导告诉我”等,应妥善让客户满意,或需与其它部门联系应主动代办联络。当为客户完成一项服务后应主动询问是否还有其它需要帮助。第五章:迪纳酒店公寓项目管理目标及管理标准的确立一、管理目标:(一)管理的总体目标展望根据迪纳酒店公寓的目标销售人群定位为年轻的成功人士,客户群体追求高品味生活,客服中心将根据楼盘客户定位,在此基础上在物业管理服务范围内溶入了以”酒店管家”物业服务,为业主提供细微而舒适的物业管理服务,打造高尚住宅的管理新理念。我们在物业管理服务过程中,积累了丰富的经验,并形成了从项目分析、到项目资料收集、项目服务定位与实施的一套完善的运作体系和运作模式。在管理期内,将把迪纳酒店公寓项目管理为”安全私隐、优美舒适、轻松写意、管理有序”的高档住宅区,建立悠然而安全之环境,并保持和提高物业的完好程度。经过加强对迪纳酒店公寓的管理,使物业保值、增值,以良好的物业管理服务树立迪纳酒店公寓的品牌形象,使物业开发和管理能处于良性循环的状况。1、近期目标:积极筹备迪纳客服中心的前期各项准备工作。推出”酒店管家”物业管理服务模式,要求相关人员的文化素质高,做事沉稳干练、体贴周到等良好的个人素养。因此,在制定员工架构和薪金待遇时充分考虑人员配置安排和员工薪酬,员工激励,培训等因素。经过建立一个良好的培训与岗位竞争机制来带动整体人员素质提高,以适合迪纳酒店公寓业主的需要。保持良好的生活、工作环境,统筹安排、落实迪纳酒店公寓各项设施设备的管理养护。2、中期目标:维护迪纳酒店公寓业主的权益,强化宣传,进行依法管理,共同维护迪纳酒店公寓的生活环境。导入联华物业的专业管理,不断提高服务质量及服务档次,以良好的物业管理服务树立迪纳酒店公寓的品牌形象,使物业开发、物业公司于良性循环。严格把关,协助开发商验收接管好楼宇,并按时协助开发商顺利的将房屋移交到小业主手中。随时与迪纳酒店公寓广大业主保持联系、加强交流。定期就物业管理工作对业主进行回访和工作质量调查,确保沟通渠道畅通,随时根据需求对工作计划进行调整和改进。在管理两至三年期限内,争创”广东省物业管理优秀住宅小区”。3、长期目标:全面导入ISO9000:和ISO14001:1996质量环境两大国际认证体系,使迪纳酒店公寓客服中心能够保持长期有效、规范的管理运作。继续加强和发展商和业主的沟通,共同”齐抓共管”,保持和提高物业的完好程度,使物业持续保值、增值,提升各类业主的投资回报,达到”多赢”的局面。二、管理标准:(一)公共秩序维护管理1、公共秩序维护的原则本着”安全至上,预防为主”的方针,在项目内建立一种无盲点立体式的科学化安全防控体系,严格遵守”友善与威严并举,安全警卫与服务共存”的服务原则。2、公共秩序维护的目标为业主/住户提供安全、舒适、宁静的生活/工作环境。3、公共秩序维护的职责1)专业安管、维持正常生活/工作秩序。2)消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸、恐怖、非法集会等事件发生。3)控制人员、物品出入安全,严防可疑人员及危险物品进入所辖区域。4)安全预警、有效控制各类紧急、突发事件。5)保障安全的工作环境和秩序、防止对业主/住户/员工的人身伤害事故。4、公共安全及秩序维护方案为了营造安全、健康、舒适的生活工作环境,确保项目内因管理责任造成治安事件发生率为零。因此我司在日常的安全管理中,除了结合项目实际情况做好人防布控以外,还要从技防上做好协调与配合,以人防、技防两防联机的原则,切实可靠地做好项目公共安全防范工作。针对当前周边治安形势,结合本项目的实际情况,在以往的管理基础上总结经验,并做出如下公共安全防范管理措施:1)人防方面(1)加强秩序维护员的培训学习,提高安防技能和应急处理能力。聘请专业人士(如:警察、法律专家等)对秩序维护员进行案例分析学习,让秩序维护员从根本上了解不法份子的作案手段和作案途径,从而在工作中加以防备。按照预案对秩序维护员培训各种紧急事故的处理与预防,让其掌握并运用到实际工作中去,做好安全防范工作。定期地组织军事演练,提高队伍的作风纪律和工作战斗力,培养其工作责任心和使命感,树立敢于和不法分子作斗争的高尚观念。(2)合理地安排项目内的岗位,加大对责任区内的巡查力度,确保项目内的安全防范措施的落实。根据项目的地理状况和所需位置,设立岗位:领班岗、总巡岗、监控中心岗、固定门岗、半巡半固岗。实行定人、定岗、定责任的管理方式,增强岗位人员的责任感和使命感。共设立了若干个巡更签到点,分布在项目内的各个地方,基本做到治安无死角,并落实各级监管机制,做到工作有人检查,防范工作落到实处。(3)加强门禁管理,严格查证,认真登记,把好项目的第一防线。业主实行凭证/卡出入:凡是业主出入项目须自觉出示住户证或业主证,经门岗秩序维护员检查核实后,给予放行;若忘记带住户证或业主证,将进行详细询问登记后给予放行。来访人员凭有效证件经询问登记并与业主联系,经业主同意后给予放行,否则不予以放行。员工在进入项目时,须出示工作证。施工人员、送货或保姆进入项目时,必须自觉出示出入证,否则不予以放行。(4)加强对出入物品的管理。出入的货车、的士在门岗处必须自觉接受秩序维护员的检查,若”车斗”上或尾箱内有大件物品时,须查核物品的来源后才给予放行。出入的施工人员或其它所有人员(包括:业主、员工、来访人员、陌生人等)凡带出大件物品,必须讲清物品的来源并经业主服务中心开具放行条后才给予放行。(5)设立特殊岗位,对相关部位进行专项设防。事时安排人员在夜间对项目内的死角进行隐藏伏击;”巡逻岗”,专门负责对项目内楼的安全巡更工作,重点对各业主家的门窗进行检查、监控,对发现业主家未关的门窗提醒业主关上,做到防范于未然。(6)做好安全防范的宣传工作。将现阶段周边的治安形势以通知或公告的形式告知各位业主加强自身防范意识。在日常的夜间巡查过程中,发现业主家的门窗未关的,及时与业主取得联系,提醒其将门窗锁好。根据周边治安环境的改变,在各楼道内帖示相应的”公益”安全广告(提示语)。2)技防方面(1)结合项目岗哨的分布位置,对项目内重点部位以及不便于人员检查的位置进行合理地设立监控摄像镜头。(2)在项目外围墙上安装红外线报警系统,配合项目内的摄像镜头和岗哨进行严密布控,增强布控力度。(3)加强对监控管理员进行业务培训和技能培训。使其熟练掌握监控设施的操作技能和排除常见的监控设备故障的能力,以此来正确操作、发挥监控功能,确保技防作用。在实施三防结合有效管理的前提下,还为业主提供停车场管理、智能化系统管理等服务。(二)公共安全管理1、秩序维护岗位设置1)固定岗位设置:在小区主要出入口、总控中心等处设立24小时秩序维护值班服务。2.机动巡逻岗:设立适当的流动巡逻岗对公共区域等地段进行适时巡视。2、人员及物品出入管理1)住户凭IC卡感应刷卡开门进入。2)对来访人员可用可视对讲与待访住户联络,得到住户确认同意后,方可进入。3)对不肯合作强行闯入的人员,经过对讲机报告领班,协助处理;对现场处理情况做简要记录。4)尽可能判别及阻止尾随人员进入小区。5)对进入小区的施工服务人员进行临时出入证办理、核对进入或市政单位凭工牌卡核对登记进入。6)搬出大件物品(400mm×400mm以上或需两人以上才能搬动的物品或需要借助车辆搬运的物品),凭放行条放行。7)批量物品进入小区,查看是否夹带有所禁止入内的物品,对允许进入的物品给予放行。8)对严格禁止入物品(譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等)拒绝进入,必要时报警。3、公共安全应急服务1)二十四小时紧急救助协助服务:设有24小时人工接听直线电话,派员处理如室内停电故障、上水管道(管件)破裂、下水严重堵塞处理,协助派员提供下述相应紧急协助服务。2)配备紧急救助工具、物品:监控中心配备电筒、人字梯、担架、绝缘棒、轮椅、止血绷带等应急物品。3)消防紧急协助服务:义务消防队第一时间到火警现场处理报警、初期灭火、人员疏散等各项紧救援协助措施。4)停水应急处理服务获知的市政停水情况时,事前在相关楼宇张贴停水通知。故障停水情况,接报后10分钟内到位处理。情况严重时,及时告知住户。5)停电应急处理服务备用发电机在5分钟内发电,提供消防、供水等一类用电设备电力。获知的市政停电情况,事前在相关区域张贴停电通知。因设备维修保养需要停电,事前在相关区域张贴停电通知。故障停电情况,接报后10分钟内到位处理。6)急症病人协助处理服务发现(或接报)有急症病人后,就近秩序维护员迅速赶到现场协助,同时拨打”120”求援。对心血管、高血压、心脏病等急症病人,在医务人员达到前,协助寻找病人身边的急救药品,查看说明,协助病人服用,严禁随便移动病人。维护现场秩序,协助医务人员进行抢救。7)爆管(水浸)事故应急处理服务:当发现(或接报)爆管(水浸)信息,在10分钟内派员到现场处理。8)雷暴(洪水)应急处理服务。收到信息公告住户知晓,离家前关闭好窗户。备好防洪沙包及隔水布,防止水浸地库。9)煤气泄露的应急处理服务当嗅到(或接报)煤气管网有煤气泄漏时,就近秩序维护员立即封隔现场,同时报煤气公司紧急处理。当嗅到(或接报)有煤气泄漏时,立即联系住户或居委(片警),采取措施进入户内,关闭煤气总阀,打开门窗。然后迅速出户门看守,待煤气公司处理。10)出现触电事故的应急处理服务:发现(或接报)有人触电时,切断电源,实施紧急救援措施,并拨打”120”11)醉酒及精神病人闹事的应急服务:发现(或接报)有醉酒者及精神病人闹事的信息后,秩序维护员在5分钟内到达现场,隔离、劝阻她人接近,并视情况报110处理。12)治安事件紧急救援协助服务(1)抢劫(盗窃)事件遇到(或接报)抢劫(盗窃)报警,在尽力确保护业主(户)及自身安全的前提下设法制止犯罪并将犯罪嫌疑人扭送公安机关处理;现场有伤员时要及时送伤员到医院救治或拨打”120”求救。保护现场,如实的向公安机关反映情况,积极配合、协助公安机关破案。(2)斗殴事件发现(或接报)物业内有业主(户)之间或业主(户)与她人争吵、斗殴情况时,尽可能制止、阻隔双方肢体接触,然后以中立态度了解情况,可协助报警处理。现场有伤员时要立即送医院救治或拨打”120”求援。(三)消防安全管理1、义务消防组织建设1)建立24小时在岗的紧急救助的义务消防队。2)落实消防安全责任人,签订消防安全责任书。3)落实消防安全巡视、检查制度,经常性的进行巡视、检查、监督管理。2、消防辅助设施及器材设置管理中心对公共区域的消防辅助器材合理配置、统一管理。1)灭火器高低压电房配备灭火器;物业管理中心配6瓶4公斤灭火器;监控中心配6瓶2公斤装灭火器;维修班配2瓶4公斤装灭火器;停车场配4公斤装灭火器适量。2)消防服(含头盔、靴子)配置不少于4套消防服。3)消防自救呼吸面具在主要通道口处配置自救呼吸面具。在义务消防队人员的岗位旁配置防毒面具。4)消防斧监控中心配置一把消防斧。5)应急照明灯(手提式)消防监控中心配置两盏。客户服务前台配置两盏。3、公众消防宣传1)消防宣传教育制订公众消防安全制度,开展消防安全宣传教育。在物业区域设置消防宣传专栏,经过海报、音像资料、多媒体演示、模拟灾害处理及火场逃生自救演练等多种形式,宣传消防法规、普及消防安全知识,包括配合政府相关部门组织的消防展板、参观培训讲座等宣传活动。2)消防演习每年举行一次有住户参加的综合性消防演习。4、消防安全内部管理1)消防设施、器材检查建立消防安全三级检查制度,每季度对消防栓、灭火器进行一次全面检查,并对其有效性(完好)进行标示封贴。2)内部消防演练制定消防应急措施,建立消防报警、疏散抢救、安全警戒等各项应急预案,每月组织义务消防队进行一次专项消防训练。3)室内装修消防管理编制室内装修管理规定,与住户签订<室内装修管理服务协议>,并向施工单位进行消防安全交底,明确双方对施工现场的消防安全责任。检查、督促施工单位履行相应责任,按照规定采取必要的安全防护和消防预防措施。督促施工单位清理好现场、使用合格的临时施工用电线路和照明装置、配备合格、足量的灭火器、控制易燃材料(如:天那水、油漆等)按施工进度的限量进入、施工现场的禁止吸烟等工作。每天不少于一次对装修施工现场巡视,制止、处罚、限令改正违章施工行为。审核施工动火申报方案,查看动火现场后,办理<施工动火许可证>。协助进行装修施工消防验收。(四)停车场及交通管理1、停车场标识标线管理1)停车场设置限速标识,限速10公里/小时,设置适当减速带。2)在停车场内设置<停车场平面示意图>、<停车场管理制度>。3)停车场内设置禁鸣喇叭标识。4)设置禁止吸烟标识。5)人车共用通道设置提醒行人、车辆注意交通、车辆安全的标识。6)设置禁止在停车场内加(过)油及维修车辆的标识牌。7)停车场内设置道路(含进出口、停车区)指示及消防疏散通道指示标识。8)按照<交通标识、标线样本>规范设置停车场内的各种标线。2、车位及车辆管理1)建立私家车位(固定停放车辆)资料档案,设置”私家车位”标牌及车位编号标识。2)维护车场秩序,对停放的车辆进行巡视检查,正确疏导出入车辆,指挥进库的车辆按规定泊车。(五)二次装饰装修管理房屋装修及日常使用监管是入住阶段的一项重要工作,为杜绝违章装修和违章搭建现象,敝司将按下列方式进行监管。1、装修管理原则:1)管理内容告知业主在装修前需办理装修有关手续,如实填写<装修申请表>,详细说明装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等;办理装修审批手续,领取<装修许可证>,并签订相关的装修协议;装修进场时,书面告知业主及装修施工单位<装修管理规定>:按照业主装修申请表填写,装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查,确认是否按<装修管理规定>进行文明施工;装修完毕后,对现场和装修区域的周围环境、公共设施进行综合检查;负责办理完工手续。2)管理措施制定<装修管理办法>以及相关<装修协议>;明确<装修审批程序>,方便业主及装修施工单位办理相关手续;做好装修进场的审批、管理以及装修现场的管理工作;做好装修工人服务工作,如餐饮服务、如厕服务等;对违章施工的行为,采取停工、恢复原状等方式进行处理。2、管理要点1)客服中心将采取必要的安全防护和消防措施,保障作业人员和相邻居民的安全,控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害,减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。2)安全防范管理:二次装修施工人员须按政府规定办理证件,接受服务中心管理,进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理,消除消防隐患;二次装修与入住并存期间,加强安全防范重点宣传,有针对性地采取措施,确保不遗留安全隐患。3)环境卫生管理:规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放,严禁投入下水道,确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制,限定二次装修施工时间或进行噪声隔离,最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响,控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。4)共用设备设施管理:确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏,严禁任意动用消防设施,使其正常运行。5)外二次装修管理:严禁破坏外墙整体美观,不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物,特别是私自在楼梯口加装铁门。6)土建二次装修管理:不得用重磅大锤进行野蛮施工,以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线,须进行防水处理,以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。7)水电设施二次装修管理:严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口,以防止二次装修土头、杂物造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应使用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。8)空调安装管理:业主户安装空调需提前向物业公司书面申请,经物业公司书面批准后由物业助理现场指定位置安装。9)屋顶天台装饰装修管理:请勿破坏天台上所有共用、公共设备设施(包括但不限于):透气管、内置天沟、雨水管、隔墙、排烟器等设施;请勿改变天台物业建筑及其设施设备的结构、外貌(含墙面、外门窗、栏杆、屋面花架等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;请勿在天台护拦、女儿墙顶部悬挂、摆放任何物品,以免空中坠物击伤行人;天台上不得搭建、安装任何遮光帘(篷)、花房、花架、旗杆、广告、晒衣架、招牌、灯箱、围栏、铁闸、间格,如实需要,须报物业公司审批经过后方可安装。3、装修违章处理办法及措施方案1)业主装修房屋前将装修注意事项、管理规定告知业主。联系知名装修单位,从源头上对装修行为进行控制。制定完善的<装修管理规定>。与业主及装修施工单位签订相关<装修管理协议>,明确责、权、利。把好装修申请审批关,严格审核装修设计图纸,了斛装修范围。在装修审批手续办理过程中杜绝违章装修行为的出现。2)装修过程中定期对装修单位现场负责人进行开会,了解装修单位装修动态及业主动态。对装修现场进行严格管理,做到每天有重点的巡查,避免违章装修的出现;确定专人负责装修管理工作,加强装修巡查管理力度。巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象,立即予以制止,把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻行,报政府主管部门处理。装修完毕后对装修单位对照装修图纸进行复查,特别注意渗水等情况的发生;对装修单位的共用部位、共用设施进行复查;控制装修施工单位人员、材料、设施设备的退场。(六)自然灾害应急1、尽可能及时地收集自然灾害(台风、雷电、暴雨、酷热等)天气信息,并以公告栏、通知单等形式公示预告。2、进行防灾抗灾准备,建立各项防灾抗灾管理程序,组织抗灾培训。(七)公共意外伤害管理1、公共作业安全防范管理1)所有公共作业均设置”正在施工”等警示标识。2)因公共作业造成人员、车辆通行不便的除设置警示标识外,加设护栏(高度80—100CM、间隔30CM)防护,进行下挖作业时进行封闭式防护。3)从事距离地面2.5米以上作业的施工单位要具备相应的资质,作业前要对其进行安全交底。作业(含外墙清洗、擦窗机的操作)现场要设置警示标识,下方要用围栏(高度在80CM—100CM)防护,围栏面积=作业面积+作业半径×高度×0.25,并有专人守护。4)对正在进行的有带电体裸露、低位的公共作业区域,设置警示标识外,做隔离防护,施工人员离场前断开电源。5)对正在进行的有尖锐物体外露、粉尘、落物等综合性危险的公共作业区域,增设警示标识外,做封闭式防护,并有专人负责巡查。6)对住户聘请来装空调、加雪种等高空作业纳入管理,要求住户督促做好安全工作。2、环境安全防范管理1)物业区域的定期投放鼠药时,放置在非显眼位置的专用”鼠屋”内,并设置图文的”有毒鼠饵”警示标识。2)绿化、卫生消杀选用环保的低残留药品。3)地面清洁选用中性清洁剂,不使用用强腐蚀性清洁剂。4)园区中的景观水池保持水深不超过60cm,并设置提醒标识。5)对园区的乔木进行修剪,及时除去枯枝,消除安全隐患。设置雷雨天禁止停留的警示牌。6)要求溜宠物狗的住户在晚上19:00点之后至次日6:00之前进行,而且有狗链牵行、戴口护套。对违规行为进行劝止。7)其它有关的环境安全隐患的处理,如在阳台栏杆外养花等等。3、设施及相关场所安全防范管理1)楼宇内的电表房、各种管井等在正常情况下实行上锁管理。2)物业的重点部位(配电房、电话总机房、消防监控中心、仓库等控制、管理用房)明确安全管理责任人,无人值班时加锁,并要采取人、技防措施。3)物业内设置楼座号、道路路名、物业客服中心位置、道路方向、各个经营服务项目位置、停车场及进出口等指示标识。4)各种动力设备悬挂运行状态(正在运行、正在检修等)标识。4、公共设施意外伤害防范管理1)低矮(1.9米以下)易碰撞的部位设置”小心碰头”警示标识。2)公共区域容易碰撞的尖锐物体采取软包保护措施。3)公共部位有潮湿或石材、瓷砖等光滑地面设置”小心摔伤”警示标识。4)非工作人员不宜进入的场所设置”禁止入内”的警示标识。5)非操作人员不允许操作的设备设置”严禁触摸”的警示标识。6)门禁开门按钮灯、低矮地面装饰灯、节庆灯饰等儿童易接触到的使用36伏以下安全电源,其它低矮的照明灯保持设施本身防护装置完好。7)透明玻璃门贴上醒目的防撞(识别)标识。8)物业内有网栏的地方设置”禁止攀爬”标识。(八)监控中心录像管理对公寓出入口、主要地段等进行24小时不间断录像,一般录像资料保存时间不少于1个月。需要时,对某一时间段的录像能够提取长期保存。(九)公共设备维护管理1、房屋管理与维修养护1)主出入口设小区平面示意图,幢、单元(门)、户标号标志明显;2)定期检查外墙,发现破损及时修补,确保房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;3)空调安装位置统一,冷凝水集中收集;设立小告示板,开展与业主交流,及时通报相关事项。2、共用设备管理1)管理措施:一是以预防为主,坚持日常保养与计划维修并重,使设备始终处于良好状态;二是对房屋设备做到”三好”,”四会”和”五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。”四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。”五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主,同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。2)给排水设备管理管理目标:细心保养,确保给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏,方便住用户生活。供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养,确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天3次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施,无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次,无二次污染,保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡视排水管道等设施,确保排水、排污管理通畅,无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。3)供电设备管理供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和维修值班制度,及时排除故障;每天检查供电线路,确保正常供电,道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次),并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住(用)户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源;备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班,无关人员禁止入内;建立配电运行记录,每班巡查1次,每月细查1次,半年大检修1次,查出问题及时处理,并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标志明显,停电拉闸要挂标志牌,检修停电,更应挂牌;操作及检验时,必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常,使用电流的变化情况,高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有关差异;核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合;配电箱固定是否牢固,箱内器件是否完好无损,各闸具的接头有无松动,操作是否灵活,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好,各类绝缘导线的绝缘是否老化,各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效,接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或腐蚀,各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象,管路有无塌腰变形;各用电器具是否牢固;各种地板的接地电阻是否符合规定。4)弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养,确保故障能及时排除。5)消防设施设备管理消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全,完好无损,可随时起用;制订突发事件应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度,每周一次检查消防系统设施设备,每月全部检查一次,及时发现并消除火灾安全隐患,确保消防设施齐全、完好,标识完整,可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;建立义务消防队,制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习,增强应急技能、提高业主消防意识。(十)公共设施维护管理1、公共设施管理方案1)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况,了解房产商、施工单位的保修期限。2)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号,做到账、物相符,做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件,以便能及时更换设备。3)日常维护。建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度,并作好详细记录,对设备的关键部位实行点检制,做到预防为主,并有计划地开展设备的改造和更新工作。4)积极争取市政公用设施管理机构的指导,并保持与她们的联系,及时反馈市政公用设施损坏情况及其原因等,并做好雨雪天气过后道路积水、积雪的清理,道路、侧石、小方块损坏后及时修复。2、制定公共设施管理标准,对业主的共用设施:篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法,定期对公共设施进行维护保养。相关设施维护标准:序号维护项目维护内容维护计划维护标准1车道、人行道有无松脱,有无凹坑每天检查,发现问题,立即维修路面平整,无缺损2路灯灯罩、灯泡是否完好每天检查,即坏即修正常使用3栏杆、围栏有无损坏,无脱落每周检查,及时维修完整牢固4沟、渠、池、井渠道是否通畅无阻塞,沟陇是否完好,盖板是否齐全。每周检查,发现问题,及时处理渠道完整无损,无阻塞,池、井盖板完好齐全5围墙有无凹陷损坏,有无脱落、隐患每周检查,及时处理确保围墙、安全可靠6公共标志、导向设施安放是否牢固,标志是否清楚齐全。每周检查,发现问题及时处理标识完好无缺,字迹清晰7管道(消防水管、自来水管、排污水管等)管道是否牢固,有无渗漏,是否畅通每周检查,发现问题,及时处理系统畅通,无渗漏8消防设施设施是否完好无缺,能否正常运作每天检查,发现问题,及时处理设施完整无缺,灵活可靠3、公共设施经济运行方案1)公共照明路灯,开关时间为:夏:19:30—5:30,冬:18:00—6:502)公共照明梯灯,开关方式为声光控系统自动控制。3)公共水景景观和喷泉,开关时间为:节假日:9:00—12:00、15:00—20:30非节假日:8:30—11:30、15:00—19:304)背景音乐的播放时间:非消防状态时:09:00—12:00,18:00—20:00消防状态时:保证随时开放5)项目监控系统和车辆出入系统24小时运行。6)项目其它智能化系统24小时运行。说明:时间控制器的时间调整由工程部负责,责任部门为工程部;手动开关控制时间由秩序维护部当班秩序维护员负责,责任部门为秩序维护部;如遇到天气变化,开关时间可根据实际情况作出适当调整。3、开发收益性设施管理开发收益性服务项目,借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理,并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值,为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。(十一)环境卫生管理1、环境卫生管理的目的是净化环境,给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格”五定”管理,即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。2、管理标准垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。3、环境卫生管理措施为了保证住户享有一个”安全、整洁、舒适、尊贵”的生活环境。加强对保洁员的管理,便于住户监督,特采取如下措施:1)科技清洁先进的管理方法;先进的清洁工具;先进的清洁技术;2)”低干扰甚至零干扰”清洁科学合理地调度安排,推行”反常规管理”工作思路,进行隐形服务。合理的安排时间:在不同的工作区域。螺旋式巡视方式,科学安排巡视保洁路线,努力做清洁管理”第一人”。工作时清洁工具放置在隐蔽处,工作完毕随人带走,不影响行人通行和楼宇外观整齐。温馨清洁统一着装,注重礼仪礼节,礼貌问候业主。注重举止,遵守公司的礼仪规范,做到仪态端庄、举止大方,统一着装,实施清洁规范化管理。配置各种宣传标语,例如:请勿吸烟等。积极主动的为业主提供服务,诸如:帮助提拿重物4)环保清洁垃圾分类,经过宣传和硬件配套,使住户养成良好习惯。使用绿色环保型药剂,选用对人、建材、环境无污染无害的清洁剂。采用物理防治法与生物防治法,定期对”四害”进行消杀。5)安全清洁严格的管理制度,向员工贯彻安全清洁的管理思想。加强安全保障措施,确保清洁工作做到无伤人,不伤己。对建材的保护。4、日常保洁标准服务项目工作内容清洁标准工作频率地面清扫、推尘、除污迹及香口胶无垃圾、积尘、污迹痰痕、胶迹清扫、推尘1次/日早、午、晚拾垃圾1次;拖洗1次/周扶手、栏杆擦洗无灰尘、污渍2次/日擦洗2次/周走道、楼梯扫除垃圾、推尘、除污渍、香口胶无垃圾、积尘和胶渍痰痕2次/日、拖洗1次/周清洗1次/月人工湖面捞出杂物、落叶无明显杂物1次/天垃圾桶清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋装化、垃圾不外溢,垃圾娄无污迹2次/日、勤倒垃圾灯杆清理无污渍1次/日开关和电源箱面板擦抹无灰尘和污迹1次/日门、窗玻璃刮洗、抹干水迹和灰尘污迹内侧1次/周、外侧1次/2周墙面清扫灰尘、清除污迹无明显积尘和污迹、蜘蛛网1次/周墙身清扫灰尘、清除污迹无明显积尘和污迹、蜘蛛网1次/半月灯具擦抹无明显积尘、污迹1次/月单元楼道天花清扫灰尘和蜘蛛网无积尘、蜘蛛网、污迹2次/月信报箱清除灰尘及手印无灰尘、无手印1次/天电梯清除灰尘及手印无灰尘、无手印3次/天消火栓灰尘清理无灰尘1次/周路边绿地杂物清理无杂物2次/天水泵结合器清扫灰尘无灰尘1次/周叠水池清理污渍无污渍及杂物1次/半月岗亭清理灰尘无灰尘1次/天道闸灰尘清理无灰尘1次/天园区指示牌灰尘清理无灰尘1次/天园区休息椅灰尘清理无灰尘1次/天5、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域,每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂,每周一次消灭蚊子、苍蝇,配合周围区域对四害滋生地消毒处理。(十二)绿化管理绿化管理作为物业管理的重头戏,是项目内不可缺少的部分,关系到整个项目的形象,也是测定环境质量的一个重要指标。1、绿化日常工作内容分类绿化环境布置植物养护更换花木绿化剪切、造型病虫防治施肥2、工作标准保证花草树木搭配适当,绿化充分,无裸露土地。绿地整洁,植物无虫害、无斑秃、无折损等现象。绿地无破坏、践踏、占用等现象。绿化区所产生的垃圾及时清运。3、管理措施养护养护工作能使绿化植物生长旺盛,花红草绿,包括除草松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害等。浇水由于各种植物对水的需求量不同,不同的季节对水的需要量也不一样,因此根据气候条件决定水量和品种或根据生长期决定浇水量。施肥根据不同植物对养分要求的不同,肥料的种类也有所不同。行道树、遮荫树,以观姿叶、观姿为主,施氮肥促进生长旺盛,枝叶繁茂,叶色浓绿。观花观果植物,花前施氮肥为主,促进枝叶生长,为开花打基础。花芽形成,则施磷钾肥,以磷肥为主。整形、修剪整形修剪是一项重要的养护措施,树木的形态、观赏效果、生长开花结果等方面,都需整形修剪来解决或调节。树木修剪要根据树木的习性及长势而定,另外还应考虑所栽植地环境组景的需要。整形修剪的方式很多,应树木分枝的习性,观赏功能的需要,以及自然条件等因素来考虑。除草、松土除草是将树冠下非人植的草类清除,面积大小根据需要而定,以减少草与树木争夺土壤的水分养分,有利于树木生长,同时除草可减少病虫害的发生,清除了病虫的潜伏处。松土是把土壤表面松动,使之疏松透气,达到保水、透气、增温的目的。防治病虫害贯彻”预防为主,综合防治”的基本原则,根据病虫害发生规律,采取有效的措施,以病虫发生和危害的条件,有机地采取各种必要的防治措施。4、绿化养护图片展示(十三)出租户管理租户的社区角色不同,人员流动性大,社会背景、身份也极为复杂,因此,出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我们将从提倡亲和社区文化入手,对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。六、迪纳酒店公寓项目组织架构的设立迪纳酒店公寓客服中心组织架构图星河传说管理处星河传说管理处迪纳酒店公寓客户服务中心经理:1人迪纳酒店公寓客户服务中心经理:1人安管部(26人)环境事务部(22人)主管:1人工程部(9人)主管:1人客服部(10人)主管:1人安管部(26人)环境事务部(22人)主管:1人工程部(9人)主管:1人客服部(10人)主管:1人保洁领班:1人领班:2人保洁领班:1人领班:2人轮休1人收银员1人客服助理3人物业助理4人运行组2人维修组5人轮休1人二栋大堂岗2人2人轮休1人收银员1人客服助理3人物业助理4人运行组2人维修组5人轮休1人二栋大堂岗2人2人监控岗2人路口岗4人四楼平台岗4人机动巡逻岗8人轮休4人公共场所6人楼宇保洁8人中班机动2人轮休2人绿化2人 编制68人2、人员配置方案说明根据迪纳酒店公寓项目实施服务标准、管理标准、管理档次以及公寓实际情况拟定人员配置方案,共配置68人。具体说明如下:客服经理:1名,负责项目的整体运作、日常事务的管理以及内外部单位的关系协调,对客服中心各部门做好指导及监督工作。客服部主管:1名,做好项目客服部日常管理及培训工作,不断提升队伍的服务水平,并协助客服中心经理工作。工程主管(机电工程):1名,确保迪纳酒店公寓项目设施设备的正常运行,负责设施设备的维保、操作流程的制定、维修工人的培训、二次装修监管等,并协助客服中心经理工作。环境部主管:1名,负责项目环境日常保洁及绿养护等工作安管班长:2名,协助秩序维护队长进行队员的日常管理、培训、训练,带领班组做好服务工作。保洁领班:1名,协助环境部主管的日常