济南市商业项目研究报告

年4月19日济南市商业项目研究报告文档仅供参考济南市县西巷商业项目研究(下)徐家汇徐家汇位于上海市中心城区的西南部,是上海市著名的商业中心之一。它的发展目标是要建成上海的”新宿”、”尖沙咀”,成为一个多功能、外向型、现代化、国际化,高标谆的一流新型城区。徐家汇以其”高、中、低、廉”并举的独特魅力,吸引愈来愈多的客流。同时其周边有龙华旅游城,衡山路欧陆风情街,宜山路建材家具街,及上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇藏书楼、上海社会科学院等重要文化设施。徐家汇商城的商品档次是多样化的,东方商厦、太平洋百货公司和汇金百货档次较高,六百实业公司以中档为主,汇联商厦多廉价商品,并在双休日推出特价商品。丹东路和漕溪路交汇的十字路口处美罗城(百货、数码、休闲娱乐等)、太平洋数码占据东南区域,东方商厦位于西南区域;太平洋百货位于东北区域;港汇广场在西北区域。加上中兴百货商厦、汇联商厦、汇金百货、百脑汇、第六百货、大千美食林、建国宾馆、华亭宾馆等圈。港汇广场是比较典型的国内流行的自成体系的商业中心,”双塔”是上海第一幢”双塔”建筑结构的高档商务楼宇,两幢商务楼均为51层,高230米,是徐家汇地区当前最高的建筑物,建成后将为徐家汇地区增加建筑面积12.9万平方米甲级商务楼。港汇广场中的商场,建筑面积达130000平方米,集购物,娱乐,休闲,餐饮,观光于一体,内有250个品牌商铺,包括33间特色餐饮,及5000平方米的国际美食广场,15000平方米的'富安百货',8500平方米的'桥外桥'主题乐园及6500平方米联华超市,3500平方米的名店运动城,永华电影城共11个放映厅,1400个座位,最大的放映厅有350个座位,层高10米左右。整个购物中心有3个(1港汇购物广场档次和品牌组合略显混乱,中低到中高档都有。面积使用率在50％左右,整体感觉是一个典型的室内步行街的概念。地下一层与徐家汇地铁站出口连通,业态组合为联华超市、运动城、KFC和部分低档餐饮、品牌店及贯通6层的中厅广场。主要吸引地铁站的人流。1层和普通购物中心模式差不多:室外的美食广场及餐饮区(国内品牌加上日韩特色的餐厅)、珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品和少量的品牌服饰店。2层～4层以自主经营的传统百货店模式的富安百货为主,2～3层搭配时尚品牌服饰店,4层搭配经营儿童服饰玩具、家具、电讯产品。5层主要组合为国内特色餐饮和新华书店相结合。6层以永华电影城(与华纳影视合作)为主,组合西餐厅、咖啡厅,电影院自主经营冷饮、快餐。350座位的放映厅,设施中高档,放映效果不错。港汇广场是当前国内购物中心比较流行的模式即:以写字楼、酒店、百货、超市、电影院(或溜冰场、健身中心等休闲场所)、特色餐饮为主力区域,其它传统商业业态环绕搭配经营。恒隆广场恒隆广场包括5万平方米的商铺和66层国际甲级办公楼恒隆广场。购物广场从B1层到5层为商场,被分为商场、健身房、美容院及餐饮等几个部分。云集世界各地的顶级品牌:法国Cartier、德国Escada、意大利Agnona、英国Dunhill、美国BCBG、西班牙Loewe、捷克Moser等诸多国际著名品牌已在此集中亮相。在一层,完全是顶级名牌的走秀场:CHANEL、LOUISVUITTON、CHRISTIANDIOR…LAGERFELD、FENDI、HUGOBOSS……恒隆广场的布局几尽奢华,不到50％的实用率,玻璃透光顶棚,将近4米的过道,所有不便使用的角落都不使用,据测算,世界商场的人均使用面积为1.2平米,而恒隆广场的竟达到1.5外滩三号外滩三号由HouseofThree持有及管理的在世界范围的顶级商业店,它位于外滩一座历史上著名的七层大楼内,是一个汇集了当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活地标。除了GiorgioArmani和EmporioArmani专卖店外,外滩三号之访客亦可同时体验Jean-Georges法国餐厅、陆唯轩和黄埔会、顶层之新视觉餐厅酒廊、三度音乐沙龙、三号品牌专卖店、伊云水疗和沪申画廊。除了北京、上海中国商业领先城市外,在其它城市里基本上没有其存在所需的商业氛围和条件。4.2广州广州天河城天河城位于广州天河区天河北路及体育东路交汇处,正对体育西路地铁站出口,被视为广州现时最成功的大型现代化购物中心。此项目由广东天贸(集团)股份有限公司投资发展,于1996年开业。天河城是纯商业物业,总建筑面积达130,000平方米,共八层商场由地库一层至地上七层,另有地库二层及三层为停车场可提供90096年开业初期,天河城的天时地理人和均不足,天河区当时仍是刚开发之新区,地铁站仍未通车启用,人流、车流极少,到处是建筑工地,没有商业气氛,当时天河城的300多个铺位出租率不足40%。发展商坚持商铺只租不售,并于97年引入主力租户──著名日资百货吉之岛,承租地库一层全层楼面,达万多平方米,开设广州首家分店,引入销售鲜活食品的「未来超市」概念,引来当时广州零售业界的震撼,并成功吸引大批消费者。同时发展商亦与南大集团合作开办天贸南大百货,共二及三层部份楼面,作为商场另一主力店。随着天河商业区逐渐成熟,加上地铁开通、华南干线及京珠高速公路的建成,现今的天河城位处广州主要交通干道的咽喉位置,是从旧城驱车西往东走环市路必经地点;同时亦是位处周边城县居民如番禺、顺德、珠海进入广州的东大门,吸引市内及市外的消费者到来消费;更是省外──港澳及国外游客到广州的旅游景点之一,成为广州甚具规模的区域性商场,可吸纳不只本区的消费者,甚至是全广州及市外的消费者。天河城的商品组合如下:广州天河城商品及租户组合楼层商品组合租户组合地库一层超市百货、小食街吉之岛一层及二层时装配件、皮具、眼镜、精品首饰、百货(二层)天贸南大百货(二层),Azona,Theme,Jessica,Fornari,Joy&Peace,BalenoAttitude,S&K,Morgan,WeekendWorkshop,Bambini,Fion,Nike,Adidas,Patty,GStar,Miyako,经典故事,淑女屋,CottonShop,Juan,Carol&John’s,ViaSeta,Galaday,IPZone,Only,Feel100,天一良品,Midec,Belle,Betu,Kool,皮匠世家,卡丹路皮具,宝利珠宝金行,美生堂珠宝店,精雕世琢,金公主饰品,东方眼镜,明廊眼镜,先施眼镜,妍丽美容中心,Watson’s三层至五层家居、电子、家电用品、音响器材、工艺品、电视直销JVC,康佳音响,广东俊和电器,宜家居,高尚家具,德国家具,三星电子,祺昌电器,松厦冷气,丽星音响,陶玉轩,宝玉龙商行,音绿乐器,艺业工艺品,OSIM,文曲星六层风味小食、中式酒楼、甜品屋、电子游戏机中心、玩具宴江南酒家,稻香源,友和回转寿司,过桥米线,西关美食,香港避风塘,丹迪当雪糕,龟苓膏大皇,沙爹屋,奇趣屋,天梦宫电子游戏机中心七层美食广场、西餐厅、夜总会美食广场,大豪城夜总会,怡景西餐厅 从上述行业及商品组合可看出天河城的行业综合性较强,走大众化中偏低档消费,尤以两间中档百货──天贸南大及吉之岛最具吸引力;饮食及娱乐行业也较齐全及多元化;唯服装品牌的档次有逐渐下降的趋势,如原有的Episode等档次的品牌已撤出天河城。发展商现时的策略以价高者得为主,品牌吸引力为次,整体上难免影响商品组合的档次。现时天河城首层平均租金为每月每平方米人民币800-1,300元,二层平均租金约为每月每平方米人民币600-800元,三层至五层平均租金约为每月每平方米人民币250-500元,六层至七层平均租金约为每月每平方米人民币60-150元。据本公司了解,早期六及七层的特色行业是由发展商联同零售商合作经营,以提成百份比作为租金。现时天河城的租金持续高企,发展商的租金收入十分稳定。商场平面设计方面,每楼层的平面方正,但均有第二走道,形成较多遮蔽的商铺。加上八层高的规律设计,令高层商铺价值减低,出现人流断层的现象。因广州人多年来均习惯于临街购物,3层或以上的楼层除非是有目的性的到访外,否则难于吸引她们到3层或以上作随意式的消费。广州中华广场中华广场位于广州东山区中山三路及较场西路交汇处,为烈士陵园地铁站上盖物业,属广州最具规模的大型购物中心之一,并于4月开业。此购物中心总面积达168,000平方米,共9发展商将部份楼面以分契形式出售,但以5年售后反租方案回租小业主已买的铺位,以保持商场整体统一策划及管理。此方式可把已售出商铺的管理权中央集中化,以确保此项目可按发展商前期的规划包括商场主题、定位、档次、行业商户组合等各方面得以付诸实行。同时发展商可于商场发展早期便从销售商铺中收取一笔较可观的收入,相对纯出租物业来说,此方式的回报期较早,且可舒缓开发项目投入大量资金的压力,但对于商场整体的长远发展及规划,则有极大的负面影响。当时中华广场的商铺售价为每平方米港币30,000-100,000元,保证回报率高达10-12%,销售反应理想。但此售后回租的招商策略也存在一定的风险危机,若市场情况未如理想,商铺不能预期租出,或租金水平过低,将令发展商的收入减低,甚至亏损。再者,发展商作为商场策划及管理人的身份只有有限的时间,5年回租期满后,发展商对已出售的商铺不能再有经营的决定权,其行业及商户组合届时将以市场价格及个别小业主的意愿来主导,在大多数的情况下均因为租金利益的大前提而未能配合商场整体形象及商品组合。招商推广方面,中华广场于招商早期引入具号召力的日资百货吉之岛作为主力店,于二层及三层开设逾14,000平方米的广州第二分店,并为每层规划明确的主题,其现有之商品组合如下广州中华广场的商品及租户组合楼层商品组合租户组合地库一层摩配城电单车配件及维修零售个体户首层名店城顶好饰品,深圳发展银行,中国工商银行,班尼路,Cool,广州日报连锁店,休闲小站,广州金银首饰有限公司,莱宝珠宝,君兰,古色,哥弟,阁兰秀,卡丹达土,爱色彩,卡路.约翰,适时雅集,佛罗伦,卓比,秀色,婷美,百丝,美的鞋,鱼宝专卖店,丝路花雨,圣雅芙,宾度,彩迅冲印,尚豪电视购物,百事飞行鞋二层吉之岛(未来超市+服装世界)吉之岛(未来超市及服装世界)三层俏衣裳,半层吉之岛赛西,虹化妆店中心,点石珠宝,紫色,Emanz,尚品,容易,芭莎衣裳,审美品味,姿蔓婷,百特,东尼,四季风情,佐丹奴,虹出口休闲专卖店,摩登机械修理连锁店,英杰皮具,OceanSpirit,名镜廊,Q博士,儿童廊,水族世界,创意家具,万家好电视直销,李宁牌运动系列,飞行鞋专卖店四层中华数码城祺昌电器商行,广州中唱人音像,天龙,CAV丽音响,奋达音响,南方电讯网络,金中华通讯,诺基亚,TCL,三星Anycall,爱立信,天音通讯,一号通讯,欣泰计算机,泰来计算机,商务通,康柏计算机,广州窗口,槟城美食五层家居世界恒生家俬,国际家俬,高尚家俬,华洋家俬,健威家俬,创艺家具六层凤凰文化城(壹创书城)闲逸书屋,三地书店,广东标准校书店,西红家俬,明济一品家具,水灵阁,陆羽轩茶艺馆,紫霞轩,醉茗堂茶庄,西域风情,西兮,凤凰琴行,之居,IRENZE,华叶坊,花.COM,搜,蓝宝石,家居饰品,禧盈艺术廊,中兴珠宝,TribalSilverJewell,中国一绝,惜石小屋,宝石标本中心,章易文化舍,龙凤戏服,荣宝轩,销之都音像总汇,声之源,七层美食广场千筋串,面家小吃,品味一号,旺长安,食之味,为食坊,唐之风,江风味,天津包子,来者为美食,瑞士卡多夫,金牌猪手,友禾寿司,环宇美食,金顺风,新标记,上海小笼饱,兰州拉面,东东高丽韩国餐厅,贝来鸟,快口夹,天天豆浆大王,大兴美食,太平沙财记驰名牛腩粉八层电影院从上述商品组合可见,地库一层安排为摩配城销售电单车配件,并提供维修服务,与购物中心的形象大相径庭。此安排乃由于商场须解决原有商户回迁的问题,因此业主把所有原来的电单车配件零售商归入于地库一层,并提供统一的商铺门面,以尽量减低其对商场形象及其它租户日常营运之影响。现时的租金平均为每月每平方米人民币60-600元。个别具知名度的租户以抽取营业额提成为租金。商场开业时出租率已达70%,商业气氛基本已成雏型。中华广场作为广州最具规模的购物中心之一,已初步建立其于市场的知名度,渐为广州居民所熟悉,成为广州购物的新热点。但由于业权卖散,始终有隐忧存在,发展商只有回租5年的时间体现整体策划上的主动权,且必须在有限时间内尽力提高商场的生意额,以稳固现有规划的基础及未来的发展方向,否则日后商场的商品及租户组合更难控制及维持,最终影响商场的预计收益。正佳广场正佳广场是广州市当前最大的单体购物中心,主体建设基本完成当前正处于销售和招租阶段。据销售和招租人员介绍销售完成90％,招租完成80％左右(租金均价:1层750元/平米/月;2层480元/平米/月;3层360元/平米/月;4层230元/平米/月;5层150元/平米/月;6层95元/平米/月;管理费60元/平米/月)。至于以后的经营效果如何还要等以后的市场来验证。以下是摘自正佳广场网站的介绍资料,对于我们有一定的借鉴意义。总投资额:约40亿元人民币规模:占地5.7万平方米,总建筑面积42万平方米裙楼商场:商业面积30万平方米,地上七层,地下两层半东塔楼:48层五星级酒店式公寓西塔楼:30地利:天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米市民广场,城市中轴黄金核心,华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站八大功能:零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务其它硬件:北面:6000平方米南面:室外广场设香港直通车、华南屋村巴士、广州新机场巴士上落站正对市民广场设有特大屏幕1500个停车位承载客流量:日均客流量超过80万,可供40000人同场同时消费,每年吸引世界各地200万个家庭到场,其中珠三角及港澳、境外旅游团体占45%以上主力消费层:3至60岁,新世代家庭,东南亚旅游团体;商品组合:餐饮18%,娱乐30%,零售52%。主力商家:欧洲大型百货公司,顶级国际名牌旗舰店,跨国主题娱乐公司销售面积:占总面积的3%(只有M层出售,其实只是个地下1层B1层和1层之间的一个夹层,总面积在1.5万平米左右,销售均价10万元/平米左右)。楼层主题分区商品组合B1前沿精华区旗舰超市、前卫精品、时尚玩意、直播室、游乐区、西式快餐、寿司店、综合超市F1时尚都会名店城、知名品牌店,珠宝首饰,手表,眼镜专卖店,银行,多功能演示厅,精品百货,开放式CoffeeshopF2潮流天地男女服饰、民族服饰和家居服饰,化妆品,皮具皮鞋,各式主题店,西餐厅,百货公司F3多彩生活妇婴用品、服饰,宠物用品专卖区,药房,汽车用品专卖,中西特色餐厅,百货公司F4动感之都潮流家电、IT产品,运动保健用品,主题餐厅,岭南特色产品的岭南风情、现代用品空间F5缤纷城市家居床品,文具精品,音像图书,儿童玩具天地,真冰溜冰场,岭南风情美食街,多功能服务一条街F6美居与美食家具、家饰产品、特色主题餐厅F7世纪欢乐城特色电影院,机动游戏世界,婚纱礼堂4.3深圳深圳考察的商业项目主要是:万象城、中信城市广场、东门步行街万象城华润中心首期项目(包括”万象城”和”华润大厦”)于年10月破土动工,12月9日已经全面竣工开业。万象城作为华润中心的核心部分,建筑面积达18.8万平方米,拥有近300个独立店铺,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,是真正意义的”一站式”消费中心,也是深圳最大的购物中心。借鉴国外购物中心的成功经验,万象城的租户组合方面采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式:四家主力店包括了第一次进入中国大陆的RéEL时尚生活百货、华润万家新业态O'lé超级市场、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城、奥运标准的”冰纷万象”滑冰场;次主力店有ESPRIT、NOVO、I.T、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、DeliCity美乐汇等;另外,近300个国内外知名品牌专门店包罗万象、异彩纷呈,其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。在业态组合上,万象城的主力店占20％,次主力店占20％,国际品牌及精品店占25％,餐饮占20％,娱乐占15％。万象城的业态丰富、各业态比例合理,摆脱了传统商业”大卖场”的模式,摈弃了传统商业购物功能”一股独大”的硬伤,引入国际流行的大型购物中心概念,突出文化品味与主题特色,给消费者以全新的消费体验。以餐饮为例,万象城设置了25家餐厅,除了中国传统菜系外,深圳人不走出国门,也能品尝到来自世界各地的风味,包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。特色鲜明,旗舰店众多在市场定位上,万象城是一个中高档的购物中心,与深圳现有的商业设施相比较,有着鲜明的特色。在这里,你能够找到产品价值上万元的世界一线品牌,例如ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、ESCADA、HUGOBOSS、Valentino、KENZO等,也能够找到例如ESPRIT、AZONA、OZOC这样一批定位在中档或者偏上的品牌,另外还有来自丹麦、英国、法国、日本等价位适中却又时尚的品牌,如ONLY、Jack&Jones、VeroModa、Chevigon、Cordier、Uffizi等等。万象城凭借其庞大的商业面积囊括了国际顶级品牌、国际二线品牌以及国内的优秀品牌。旗舰店多是万象城的重要特点,许多品牌商家都在万象城开出了她们在深圳、华南甚至是中国的旗舰店。如国际品牌中的ErmenegildoZegna、AlfredDunhill、ESCADA、HUGOBOSS、Valentino、KENZO、PALZILERI、GIADA、AnneKleinNewYork;著名的时尚品牌ESPRIT万象城店,拥有三层营业楼面,营业面积达到1800平方米,是华南地区第一家旗舰店,囊括了男装、女装、美发Salon等;餐饮方面,”星巴克咖啡”以及著名的”意粉屋”均把华南地区的旗舰店设在万象城。这些旗舰店保证了商品的丰富程度和新品上市的速度。万象城定位为”深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心”,商业业态丰富,功能齐全,囊括世界各类商品与商业服务,将为顾客营造出一站式休闲购物场所。万象城主体建筑总建筑面积虽然达18.8万平方米,拥有6层商业楼面,300多个独立店铺。全部经过上百部电梯连接,使消费者在购物过程中并不感到疲劳和烦琐,这是因为万象城每一层都有一个明显的”动线”,所有店面都分布在动线两边,这样保证了整个商场中没有死角。而当顾客在这个面积巨大的商场中购物时,宽阔的主动线能够让顾客很容易找到要找的店面和商品,不会出现在其它商场”迷路”的情况。而巨大的中庭直接通到建筑的顶部,能够采到足够的自然光。卸货区的设置也很有特点,她们将卸货区安排在店面的后部,经过货梯直接进入店面的货物区,顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。另外,华润中心一期还为顾客提供了1034个车位,二期将达到3000在招商方面也是尽显国际水准:去年12月成功完成RéEL时尚生活百货、华润万家CITYVALUE超级广场、嘉禾电影城(4000㎡、1200座)、”冰纷万象”滑冰场(共3000平米,1800平米的冰面)等四家主力店落户万象城以后(据其市场部经理介绍:滑冰场的设计标准为当前亚洲最大的符合奥林匹克运动标准的室内滑冰场),今年4月份万象城的招商工作获突破性进展,6个次主力店———Esprit、NOVO、I·T、运动100、王子饭店、Azona以及AlfredDunhill、KENZO、GIVENCHY、CHARRIOL、AnneKlain、Joan＆David、SoleAllience、EQ:IQ、Nine、West、MISSSIXTY、Jesire、coloreighteen、oxygen、weekendworkshop、energie、killah、b＋ab、izzue、JACK＆JONES、RCCAIN、D．EXTERIOR、MISSONI、AlexandreDeParis、FA:GE、CORDIER、Moiselle、Marisfrolg、EXCEPTION、JORYA、LeSaunda、CnE、PeaceAngel、VEROMODA、FAIRWHALE、ONLY、CHEVIGNON、RBANSOUL、VASTO、SKAP、DRAGONSEA、MountainHardwear、ochirly、茂昌眼镜、博恩凯、Starbucks、必胜客、塔可钟、肯德基、和民居食屋、味千拉面、面点王、MamaGelato等众多国内外知名品牌店陆续进驻;6月,意粉屋意大利餐厅与万象城签约,同时,ChristianDior、KOSE、GUERLAIN、GUCCI、VERSACE、ANNASUI、MAKEUPFOREVER、Roberta、MarieClaire、XAMAX、Studio－iff、KOKOPELLI、Joy＆Pease、Baseenuovo、Emiliorobbo、1stetagetimehearts、KleinD＇OEIL、MKKlein＋、ofuon、a．v．vladies、iimk、she＇sKOOL、pourmoi、Triumph、c．aujard、伊丝芬、LeSENZA、palmers、Wolford、源吉兆庵、HELLOKITTY、LEVI＇S、G－STAR、Reebok、DolieVita、illy、NIKE、adidas、PUMA、Lee、UMBRO、THENORTHFACE、Columbia、RAPIDO、SPEEDO、GUESS、ELLE、UCLA、NAUTICA、CONVERSE、MIZUNO、KAPPA、DUNLOP、Coleman、NIKKO、Texwood、asics、K－SWISS、HEAD、AND1、lafuma、arena、AVIA、LINING、WilsonOSIM、OZARK、Jeep、prince、CAT、lotto等品牌陆续进驻万象城。由主力店、半主力店和众多国内外著名时尚品牌组成的”时尚联合舰队”无疑将使万象城成为深圳的时尚风源和潮流高地。中信城市广场据了解,中信城市广场当初总投资10亿元人民币,商业面积在7万平方米左右。虽说所处位置也属于市中心,但并不在传统的商业区。该项目本着”综合制胜,主题经营”的策略,采取”只租不售,统一管理”的招商方式,迅速吸引了国内外著名的商家加盟,继日本永旺集团旗下的吉之岛进驻之后,西武百货、新南国电影城、海逸海鲜酒家等著名的商家,已于去年11月进驻。此次签约的3家客户也是业内名气很响的商家:哈根达斯是世界顶级冰淇淋品牌,茂昌眼镜是在港经营逾50吉之岛位于中信城市广场地下一层,是典型的小型百货店,购物为主(包括超市、服饰、家居、电气、珠宝、钟表眼睛等购物业态。占90％左右)其它餐饮、休闲娱乐、服务共占10％左右。档次在中档水平。另外一个百货店是西武百货,占据中信广场的1～3层以高档品牌为主。中信广场的1层也有少量独立店铺招租。象星巴克、肯德基、屈臣氏、哈根达斯等一批各具特色的店铺经营。4层为数码、音像产品、电影院、5层为特色餐饮,尤以王子概念厨房设计最为新奇,消费也近奢华。总体来说,中信城市广场主要面向高端顾客,各方面做的十分精致到位,可是能领先其它竞争对手的方面的地方很少,据深圳至祥市场研究中心调查认为:龙岗世贸中心、华侨城SHOPPINGMALL、中信城市广场和南山海岸广场只是购物中心的雏型,功能不够齐全。华润万象城、龙岗的五洲风情MALL和鹏达MALL有望成为将来深圳真正意义上购物中心。因此这也提示我们在项目的操作过程中精益求精是一方面,如何做到人无我有、人有我奇,也是不可万忽视的一方面。4.4重庆解放碑是重庆传统商业繁华地区,该地区商业繁华,有闻名全国的解放碑步行商业街,是全中国最大的商业步行街。布局形式是一个典型的津森十字,由于商业的繁华,以及商业建筑的高度密集,解放碑还成为了一个旅游景点,平均每天人流量有40万人左右,节假日高峰时有近每天120万人流。根据重庆市中央商务区统一规划,解放碑为重庆中央商务区硬核,具体范围为:东起小什字,北至沧白路、临江路、民生路,西至金汤街,南至和平路、新华路,占地0.92平方公里,核缘部分包括朝天门地区0.69平方公里。重庆解放碑中央商务区面积共计为1.61平方公里。1999年,渝中区政府成立解放碑商贸中心区。该中心区高楼林立,商贾云集,是重庆市集商业、金融、餐饮、娱乐、旅游、中介、信息服务于一体的最繁华的商贸中心区。该地区常住人口约7万人,流动人口日均超过30万人,重大节日最高日流量可达90余万人。,该中心区实现商贸销售总额达到162.6亿元;实现社会消费品零售额达到76.8亿元,占全区的比重为60.4%,占全市的比重为9.2%。区域内现有商务类建筑面积92万平方米,商贸类建筑面积83万平方米,经我们现场调查,各大型百货店、专业店就有20多家,象重庆百货、大都会、王府井百货、协信·百年广场、太平洋百货、新世纪百货、中环·银座广场、纽约★纽约、商社电器、锦阳数码、新华书店等等。酒店、写字楼约有20～30座。住宅类建筑面积127万平方米,具有重庆市其它地区不可比拟的条件和得天独厚的优势。解放碑还是众多企业办公的首选之地,集中了最高级的写字楼在该区域。这一地区还集中了许多家国内、国外银行、保险公司、证券公司等金融机构。其中有18家国内外的银行将其重庆分行或办事处设立在解放碑地区。解放碑的步行街架构组成明显区别于哈尔滨、上海新天地、深圳老东门,它和北京的王府井、上海的南京路相类似,步行街主要又大型独立的百货店组成,其它形式的独立店铺较少。但当前,该模式在济南实行难度太大。4.5哈尔滨哈尔滨开发区餐饮街被哈尔滨本地人称为”腐败一条街”,该区域内的店户80％以上都是餐饮行业,单户面积在200～㎡之间,餐饮店数目大致在100家左右。店户多为独立1～4层店铺,主要是国内及日韩的餐饮品牌如:小南国、上海私家菜、聚福隆、阿一鲍鱼、梅龙镇、美林阁、京桥铁板烧(日本)、青瓦台(韩国)、汉斯啤酒坊等。还有部分写字楼、银行、典当行、KTV、足浴城等店面相配套,使该区域形成了以餐饮为主题的休闲娱乐区,在中午和晚上该区域内的停车位都爆满。哈尔滨当地人的消费习惯大都以衣着和餐饮为主,政府机关腐败消费严重,为”腐败一条街”的成形奠定了深厚的基础。考虑到济南与哈尔滨极为相似,因此以餐饮为主题的休闲娱乐区在济南市的前景也是比较令人乐观的。中央大街步行街中央大街是哈尔滨市最繁盛、最有规划的一条商业步行街,始建于19,街道建筑包罗了文艺复兴、巴洛克等多种风格的建筑70余栋,总建筑面积30万㎡左右。中央大街南北长1450米,宽:主道10.7米;辅道5.5～10.5米。东西向的次道路共20余条,沿中央大街呈错口鱼刺形排列,使东西向的人流及视线不会对穿,起到玄关的效果。东西长40～60米,宽7～9米。多为2～4层的建筑结构。

整条街区分为多个不同的段落,每段沿中央大街方向长50～90米。段落之间大都是休闲广场,由附近的餐厅经营或独立经营的冷饮小吃店,形成步行街的人流锚留区。人流量约在20～30整个步行街区业态主要包括商业、餐饮、休闲、娱乐、住宿。商业以中低档次为主,主要是分布于沿街建筑的一～二层的服饰品牌店、音像店、工艺品店、药店、钟表店、化妆品店等;少量独立的百货店(3个已建成、1个在建)、高档服饰店(1个)、书店(2个)等规模约占50～65％左右;餐饮在中央大街2个地段以独立店面的形式聚集形成小的区域,还有一部分与其它业态混合分布,大都分布于2～3层,1层只保留门面入口,规模占20～30％左右;休闲娱乐主要分布余3层以上,与商业相结合,多数为:电玩、网吧、足浴等,约占5％左右,住宿多数分布于4层以上,规模不大但档次较高,一层主要是商业,自己只留大堂,费用也较贵,规模占5～10％;其它如银行、证券等金融机构,主要是自己1层的店面,规模较大的独立一栋楼座,规模占3～5％。总体感觉中央大街,商业氛围浓郁,人流和驻留数量令人乐观。可是商业档次明显偏低,且组合不尽合理缺少统一的管理。如西三道街上有两个毗邻的鞋店泰克名鞋、兄弟鞋城,前者的皮鞋价格在1200元/双左右,而后者价格在60～200元/双左右。档次差别太大。4.6宁波天一广场宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心,东起日新街,西至开明街,北沿中山路,南临药行街,总占地面积19.3万平方米,建筑面积22万平米。有10个商业区,分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区,集中了大、中、小300多家商店。其中精品区汇聚了一批国内品牌。天一广场具备了”吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容,是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态。广场集购物、休闲、娱乐、文化、旅游于一体,被誉为宁波的商业航母。但现场观察出租率在70～80天一广场由美国摩尔莫达设计师事务所和宁波市建筑设计研究院设计,引入城市设计理念,注重整体效果与周边环境的协调。广场四周的主体建筑由22幢风格迥异,及具特色的低层建筑组成,使3.5万平方米在中山路1号门主入口上,种植着6棵树龄约1的来自澳大利亚的”加拿列海枣树”,树枝婀娜,形象生动,是广场的迎宾树。天一广场有亲水、绿色和现代等三个主题,广场的绿化率为32%,由主入口进入后,就是3.5万平方米的休闲、演绎中心广场,广场宽阔、壮丽、往南能够望见歌德式教堂的高耸屋顶。这座教堂是根据17法国传教士郭中传在灵桥门内建筑的药行街天主教堂,在1997年扩建竣工,大厅脊高31米,钟楼高进入广场后跨过二座平行的小桥,便是亚洲最大的音乐喷泉和超大水幕电影。总投资4000万元的水景系统呈”L”型,总长200米,主喷泉长达95米,与广场的中心舞台遥相呼应,主喷泉的核心是两座桥之间的号称”擎天柱”的喷泉,中心的一支大口径的喷嘴射出直径达38毫米的水柱,喷高可达40米,形成一柱擎天之势;整个音乐喷泉有个喷嘴,400多台水泵,全部由电脑控制。有10个商业区,分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区,集中了大、中、小300多家商店。其中精品区汇聚了一批世界著名品牌。天一广场具备了就我们现场感觉整个天一广场还是档次较低,各个区域只是一个批发市场。整个广场虽然也划区分片,可是管理混乱,商业、广告、物业管理就没有统一的考虑,整体形象较差。业态组合和传统商业差不多:1～2层作为批发零售业态的店面,3～4层为会馆、电玩、家电、家具、美容美体、茶楼、书店、咖啡等或者作为仓库或办公,2座百货店,2座电话批发城。总体感觉该区域的商业氛围还是比较浓郁,同时也不能排除天一广场区域本身就是宁波市传统的商业中心,周围大型百货店、专业店、酒店林立(现场观察百货店有8座:如银太、联华、新联华等)造就了天一广场的商业氛围。内街宽度7.5米左右,调脚楼形式比较多,下面的廊道宽度2.5米宽,主要入口的宽度在老外滩 宁波老外滩总建筑面积8万平方米宁波老外滩体现了1853年的历史风貌,建筑与上海新天地相似,属于难得的建筑精品之一。分设餐饮娱乐区、商业会馆区、个性商业区、酒店公寓区、城市公寓区、建筑展馆区等六大功能区,主体工程于54.7国内考察总结结合前一段时间对全国先进商业城市的考察,以及针对济南市部分商家的访谈,对于,作为一个综合高档商业中心,在当前济南市还没有形成成熟、完整的商业中心的状况下,有很大的机会,可是也有很大还存在许多的风险。*注:鉴于商业保密,我们不便透露原项目的资料。一、商业区域内的商业形式组合模式:1、以大带小模式:在适当划分业态组合区域的前提下,由少数几个规模大的百货店、专业店或购物中心做为吸引人流的主力店,带动整个区域的商业氛围。和其它数量较多但规模较小的独立店铺共同组成一个商业区域。主力店和散铺基本上均分人流和营业额。这种模式典型代表是哈尔滨的中央大街。其主力店有:中央百货、连卡佛、索非亚鞋城、东北虎皮草行、三联家电等。散户店铺多数集中于1～2层及地下1层,多数是服饰、鞋帽、工艺品等零售业态。3层以上零售业态较少。这种模式的优点在于:2、大大联合模式:整个区域由十几个以上的百货店、专业店或购物中心各据一方,业态组合区域划分不明显,规模较小的独立店铺数量较少难以形成气候,主要的人流和营业额集中于大店中。这种模式典型代表是重庆的解放碑步行街,在不到1平方公里的范围内聚集了20多家5000㎡以上的大型商场、专业店。云集了重庆百货、大都会、王府井百货、百年广场、太平洋百货、商社电器等大型商场。另外,国内著名的北京王府井、上海的南京路、徐家汇商圈也是这种模式的典型。这种模式对于地段的要求极为严格,一般都要在商业氛围极为浓厚的省市级的商业中心,足够的人流及消费能力。还需要多家实力雄厚经验丰富的商家共同打造。作为散户的独立店铺在这中间所占的份量较小,很难和各个大商场抗衡,多数只是采取一种跟随战略。因此,所有散户店铺占的人流和营业额总和只是很少的一部分。要想形成这种模式所需要的建设、经营周期较长,一般没有十几年以上的时间磨合根本不可能打造出来。可是一旦形成,其在城市中商业地位一般难以被撼动,除非是城市发展和经济发展重心发生重大偏移(象济南的西市场就是因为城市经济中心东移,而逐渐没落,这在我们洪楼项目操作过程中也是需要我们注意的)。另外、这2种模式周边还需要配备一些酒店、办公、银行等附属业态,以满足各种消费阶层不同的消费需求。我们看到的各个商业区域,基本上都有这方面的组合。有些是商家根据市场需求单一经营某一种附属业态。近几年兴起许多商业地产项目,许多是一个项目同时包含上述所有业态,因此现在很多商业项目动辄几十万甚至上百万平米,其实是包含了办公、住宅的。例如万象城、正佳广场、第一国际、港汇广场。其实在国内被视为商业地产成功典范的上海的新天地,对其开发商瑞安集团来说只是其太平桥旧城改造项目一部分,后期开发的住宅、办公等工程反而被人们忽略了。可是从房地产开发的角度来看新天地,如果脱离开整个太平桥项目单独来匡算,它其实是一个赔钱的项目。这一点是需要我们全面的来看待的。二、商业项目的选址模式:商业区域内的各个商业项目,作为整个区域的组成部分,必然要依托该区域的商业氛围。商业项目进入一个区域时选址的地点和时机,就我们考察的项目来说一般分为2种情况:1、跟市模式:既在原有的商业氛围、规模都比较成熟的的市场区域内充分利用原有的设施、条件建设新的项目。多数是老城区或老的商业中心内。这种选址模式为大多数的开发商和经营商所采用,项目也比较多。象哈尔滨中央商场改建;上海港汇广场、重庆的百年广场、中环·银座广场、纽约★纽约;宁波的天一广场;深圳的万象城;济南的泉城路改造等等,基本上都是在现有的商业中心区域内。这种选址模式短期风险小、见效快,可是由于周围的商业项目多竞争激烈,对建设经营团队的水平要求较高,如果没有高人一筹的特色,最后只能沦为平庸,甚至彻底失败。济南的泉城路、杭州的湖滨商业街都是这种例子,宁波的天一广场也有这种趋势。2、造市模式:原有的的商业氛围、规模都还不成熟的的市场区域内经过自身项目的特点造就、提高该区域的商业氛围,达到市场和自身共赢。多数位于原有的商业中心边缘或新城区规划的城区中心、商业中心。这种选址模式多为实力较强的开发商和经营商所采用,项目也比较多。象上海的新天地,位于淮海路的边缘;东莞的第一国际,位于市政府新址附近;宁波的老外滩位于原市商业中心附近,广州的天河广场位于广州市新商业区天河区的商业中心。这种选址模式短期风险较大、见效慢,可是由于周围的商业项目少,一旦成功,将会占领该区域未来商业环境的制高点,长期效益巨大。这也是各大城市内大型购物中心和Soppingmall项目日渐火热的根本原因。洪楼项目无疑肯定要采用这种模式。三、商业地产项目中地产业态组成模式:商业项目发展到现在,国内的发展商在市场竞争的压力下,不断学习借鉴国外及其它经济发展先进城市的经验,商业项目的开发模式也已经发生了很大的变化。粗略的说来现在的项目地产业态组成模式也可分为2种:1、单一商业模式:开发商、发展商只负责开发某一区域内单一的商业部分,如:单一的商场、百货店、购物中心或酒店等。区域内的其它地产业态又另外的开发商完成。由于受地块规划、开发商经验和实力等各方面因素的限制,某些商业开发项目只是单一建设。应该说这是当前商业地产的普遍现象,我们这次考察的城市中,象上海外滩3号、中央百货、天一广场、中信城市广场等等都是这种开发模式。可是随着各地经济的飞速发展,国家对地产的宏观调控力度加大,房地产行业竞争日趋激烈,许多有实力的开发商开发的项目业态组成不再局限于单一业态,而是日渐多样化。2、复合业态模式:开发商、发展商负责开发某一区域内的商业地产项目中除了主要的商业部分的地产,还包括办公、住宅等两个或两个以上个地产业态组合。国内倍受推崇的号称商业地产典范的上海新天地,前面我们也提到了其实它只是太平桥项目的一个组成部分。太平桥项目规划占地52公顷,总建筑面积约130万平方米,是属于旧城区改造项目。新天地是下图中的B区,占地仅为3公顷。建筑面积不过6万平方米。A区为太平桥人工湖:水面面积1.2公顷,绿地4.4公顷。而其C区翠湖天地住宅区、D区企业天地办公楼区建筑面积分别达到了瑞安集团的开发理念就是先改进环境来提升该地区品质和价值,带动整个地区的房地产开发。开发新天地,为该地区营造了一个高品位的人文环境;开发人工湖绿地,为该地区创造了一个优美的生态环境,提升了52公顷土地的品质,再进行房地产开发,经济效益、社会效益双赢,这个房产开发的新理念已被许多房地产开发商学习和运用。这种模式的商业是整个项目的一个主题,一个整体项目的卖点,如果操作得当会提升整个项目及开发企业的品牌。其它象港汇广场,商场面积13万平米,而双塔甲级商务楼51层,达高230米,建筑面积12.9万平米。深圳华润中心项目占地8公顷,总建筑面积达到55万平米,作为购物中心的万象城建筑面积为18.8万平米,其它部分是酒店、写字楼。正佳广场商业面积30万平米,写字楼、酒店四、商业项目运营模式:1、全租模式:商业部分由发展商组建经营管理公司统一经营、管理,所有店铺只出租不对外销售。由于产权全部归一家开发商所有,有利于以后组建的经营管理公司进行统一经营和管理,有利于树立商业项目的整体品牌和形象,而且一个成功的商业项目给企业带来的长期利润和现金流是相当可观的。因此作为经营方、咨询策划方还有部分资金实力雄厚开发商(特别是国外的大型投资集团),都支持商业项目采用全租模式。由于租赁方式短期内收回的资金相当有限,对于一个资金实力一般的公司来说面临的资金压力是相当大的。象瑞安集团的短期资金回收其实是靠后面的住宅和办公项目实现的。华润中心、港汇广场都是采用的这种模式。在有雄厚的资金实力做后盾的前提下,全租模式是商业项目运营的最佳选择。2、全售模式:商业部分全部对外销售。由于产权被分割给多家商铺,想要统一的经营和管理,基本上无从谈起,多家散户混乱竞争的结果是:要么大家降低档次和价格,最后整个项目成为低廉的商品批发市场,要么赶紧转手,离开这个是非之地。对于一般开发公司来说,这种模式最利于短期内收回投资实现利润。如果一个处于刚起步急需资金积累的公司来说这种模式也是相当好的选择。可是这种只顾眼前经济利益,不顾社会效益和长期的品牌建设的做法,将给该公司的持续发展、正规化发展带来带来严重的负面影响。因此针对于乐成集团在社会上已形成的口碑和品牌,以及集团的可持续发展战略要求的方面考虑,这种模式是万万不能采用的。3、租售结合模式:商业部分部分由发展商组建经营管理公司经营、管理,部分店铺对外销售。由于上述两种模式的优缺点十分鲜明和对立,因此有些开发商就采取了一种折中的模式:租售结合。可是租售数量及位置的分配的问题,却是一个十分模糊,并令人挠头的问题。早期的开发商为了能较大限度的收回投资,将一部分位置较好的商铺出售。可是严重影响了整个项目的档次和形象。比如广州的中华广场,由于当时是和空军某部门合作建设的。地下一层作为空军某部门的土地补偿费,而归其所有。结果地下一层被用作了摩托车配件城。中华广场经营管理部门根本无法管理它。1～2层部分店面采取的返租模式情况稍好一些,可是经营商在返租的时候每平米净赔400元/月,(当前国家已出台有关法规开始禁止返租模式)。虽然当前中华广场效益还算比较好,可是和天河广场相比还是有不小的差距。另外东莞的第一国际,由于开发商开发之初本意是全部出售,而且已经销售了一部分,后来考虑到长期效益又决定自己经营。聘请的经营顾问就是中华广场的经营公司,我们在和其经营顾问交流时发觉其信心不足积极性不高。宁波的老外滩基本上也是这种模式。可是由于其还未正式营业,经营效果还有待关注。相对来说广州的正佳广场的处理方法比较巧妙一些,她们出售的M层,准确的说是地下车库和地上1层之间的一个夹层,售价也比较理想(10万元/平米左右)。算是较好的保持了商场的形象。可是,其M层与一个地铁站出口相联,能够有足够的人流支撑。对于洪楼项目无论是地下一层还是半地下商铺能否吸引的到足够的人流,从而使商铺卖到合适的价格,还是个未知数。就济南市当前的地下商业来说,泉城广场比较成功,可是是商业集团独家租赁统一经营,再加上泉城广场无可比拟的城市中心地位才会有此良好的经营效果。而另一个规模相对比较大的地下广场就是经四路上的人防商城,由于市人防只以租出去为目的,整个商场缺乏统一科学的管理,经营效果明显不如泉城广场。因此如果我们出售部分商业店面,对于以后的统一经营管理还需要有一个系统全面考虑。五、县西巷项目的开发模式定位:从一、区域商业形式组合模式来说,由于受该区域的城市规划的限制,只能采取以大带小模式。从二、选址模式来说,我们的分析认为,该项目虽然从表面上看是一个标准的跟市模式,可是由于我们在SWOT分析中提到的,还需要有一定的的造市模式的手段和投入。从三、项目中的地产业态组合来说,建议采取复合业态组合。从四、运营模式来说,根据集团资金状况建议采取全租或租售结合模式。从这次考察情况来看从四个方面与项目综合内容比较接近的的商业项目就是上海的太平桥旧城改造项目、宁波的老外滩。在以后的操作过程中我们应该结合济南的当地情况进一步的对这两个项目重点研究、探讨、借鉴。第五部分 商圈分析5.1 商圈范围界定5.1.1县西巷项目周边交通实测以项目为中心,分别采用徒步15分钟、自行车15分钟、小轿车10分钟、30分钟进行的交通实测,在地图上进行围合。(由于该项目并非本职工作,因此本人并未进行过深入测算,此处仅将研究程序列出,资料略)(缺)5.2.2一级商圈(步行15分钟围合紫色)该级商圈围合面积约平方公里,人口密度平均为人/平方公里。人口总数为1人左右。5.2.3二级商圈(车程15分钟围合红色)1、自行车15分钟车程围合蓝色该级商圈围合面积约平方公里,所有办事处的平均人密度平均为:人/平方公里左右。总人口为:人左右,。2、小轿车15分钟车程围合红色该级商圈围合面积约平方公里,我们将所有办事处的人口密度进行平均得:人/平方公里。总人口为:人左右。因此,二级商圈人口数量约万人。5.2.4三级商圈(车程30分钟)从县西巷向外30分钟车程分别到达:本商圈人口:万人。5.2.5机会商圈(旅游者及车程2小时)另外,以济南为中心,”五纵连四横、一环绕山东”的高等级公路网络格局已经打好框架,省内17个市均实现了高速公路连接,2411公里高速公路使整个山东半岛形成了半日生活圈。距离济南市最近的城市:到泰安80公里,1小时10分钟车程(长途汽车);莱芜135公里,2小时车程;淄博116公里,1.5小时车程;德州125公里,1.5小时车程;济宁201公里,山东任意两个城市之间都可在一个白天中往返,朝发夕归已不是什么新鲜事,清晨外出午间回更是成为公路客运班车中的主流,这在中国所有省份中绝无仅有,”半日生活圈”正日渐展现出惊人的魅力。加上外地来济的旅游者,本项目的机会商圈亦将带来大量的人流。第六部分 零售商户访谈6.1 零售商访谈概况列表6.1.1国际品牌品牌名称所属业态起源国家或地区北京总店数及分布消费者特征未来计划拓展区域对济南项目兴趣度GoldenLakeRestaurant金湖餐饮港式茶餐厅香港3国贸国际俱乐部联合大厦白领和外籍人士。北京中关村不考虑LotusThai荷花泰餐饮泰式泰国3东方广场国贸东方银座喜欢西式餐饮,写字楼白领,女性居多。金融街、盈科近期没有拓展计划,未来会考虑。ESPRIT埃斯普利特休闲服装服饰香港32分布在各大商场20-35岁白领和学生,月收入4000-6000元左右,喜欢休闲。华贸中心、王府井会考虑Waston’s屈臣氏个人护理用品超市香港15国贸、东方广场、西单文化广场、新世界、翠微等。月收入左右,年轻人和学生。王府井、中关村会考虑,但还要具体调研。Swarovski施华洛世奇高档水晶饰品8国贸、东方、百盛、Sogo月收入5000以上,白领女性、小老板和有品位高级管理人员。北京华贸中心、四季商城,济南贵和商场会考虑,根据主力店和总体定位再做决定。CashBoxKTV钱柜娱乐业KTV台湾北京2联合大厦、腾达大厦上海3广州1杭州1月收入左右,学生和公司团体较多。朝阳区华南、华东暂不考虑。IKEA宜家家居时尚家居瑞典北京1上海1月收入4000-5000,三口之家或年轻一族。以后会考虑济南。Benz奔驰汽车展厅德国北京4燕莎、盈科、东四环等。济南1企业老板,总经理等高级管理人员或海归一族。中关村能够考虑。至多在济南再开一家店。I.T服装服饰香港IT:1家国贸;it:1家东方广场IT:25-35岁;it:20-30岁白领女性,月收入5000元以上,演艺圈和自由职业者。北京和上海。外阜市场由代理商负责拓展。要具体看项目定位和位置。海盗船时尚配饰香港21家乐福、建外Soho、左安公社、东方广场、君太百货、华堂商场等。18-35岁,月收入左右,学生及上班族。追求潮流,有时尚品味。新兴商业区济南拓展计划在。7777街时尚服饰新加坡1西单文化广场15-25岁年轻时尚青年或学生,女性居多。中关村没兴趣。Zegna杰尼亚国际一线品牌服装意大利4国贸、东方广场、王府饭店等。外企高级白领,企业高管、政府官员及私企老板。金融街有拓展计划。玛花美体沙龙瑞士2东方广场、新世界月收入5000-10000左右,高级白领人士。西城区没兴趣。6.1.2国内品牌品牌名称所属业态北京总店数及分布消费者特征未来计划拓展区域对项目兴趣度运动100运动服装服饰主力店4西单文化广场、东方广场、家乐福17-35岁,学生占大部分,月收入3000元以上,热爱运动人士。中关村有兴趣,但开店难度较大。俏江南餐饮(四川)11国贸、东方广场、东方银座、盈科、融科资讯写字楼白领,商务宴请和公款消费。香港、上海有兴趣。青鸟健身中心11兆龙、炫特区、百盛、阳光100等。26-45岁,年薪6万左右,白领以上阶层、外企职员、老板,女性消费者多于男性。高档写字楼和住宅聚集的地方。基本不会考虑。晨曦百货2国贸、东方广场月收入4000元以上,写字楼白领、企业小老板、时尚女性。金融街四季商城不确定,要具体调研再定。但一般会选择成熟商圈。奥纳电影城影院1大连家庭、情侣、学生,中产阶级以上,有生活品味。北京中关村有兴趣。恒基中心家具家居全方位人士。年轻前卫一族喜欢时尚家居,中老年人青睐高贵稳重的。世纪金源恒信钻石宫殿钻石饰品1影视明星、社会名流、情侣。上海没兴趣。6.1.3总体前景经过访谈,我们获得了零售商对未来商业发展前景的一些看法:1、随着城市GDP的提高,人们的消费意识将逐步加强;2、未来商业有很好的前景和潜力,一线城市表现更为明显;3、商业市场将愈加追随西方shoppingmall的模式,更多国际品牌将触觉伸向外阜市场;4、消费者品牌意识越来越强,商品和消费者也是双向选择;5、大多数零售商更看好一线或省会城市的综合物业;6、商家将不再盲目设点,内外交通、商场整体设计、位置、档次等诸多因素表明商家对新兴物业有了更多更高的要求;7、消费者消费趋于理性化,不会轻易受品牌表象的诱惑。6.2 选址因素1、商场位置商场位置要交通便利,拥有多种交通工具到达。商场最好能够临街,可视性好。2、商场定位定位要科学合理,应针对主要消费群体的特征,收入水平、消费习惯、以及潜在的消费需求等。3、商业氛围(设计)未来消费者对商场的购物环境要求将有更高的要求,不论在外观设计还是内部结构设计都与以往不同,因此,新兴商业设施应该具有先进的设计,同时为消费者提供舒适的购物环境。4、商场管理许多零售商表示,商场管理是影响选址因素的因素之一,其它还包括商场总体规模、停车情况、人流量,是否与写字楼、酒店连接,周边同类物业情况等。 注:下列内容鉴于商业保密考虑不便全面公开6.3 租金水平及商场技术要求品牌名称商品类别店面要求(平方米)租金(USD/平米/月)含物管费租期年技术要求6.4 项目概念测试6.4.11、有兴趣品牌名称兴趣度主要原因2、无兴趣品牌名称兴趣度主要原因3、其它反馈品牌名称开发计划待定主要原因6.4.2现代购物中心shoppingmall是城市化经济向都市化经济发展的必然产物,已成为集中资本、商业、娱乐、资讯、文化等方方面面的综合平台。现代购物中心的特征:1、观念和技术的先进性2、开发过程的整体性3、地点的便利性4、景观的一致性5、商品组合和功能的多样性6、营销策略的灵活性第七部分 项目规划建议7.1 县西巷项目物业组合及分布济南零售市场主要以单栋独立式的大型超市,传统百货店及专业市场及购物步行街为主。济南当前并无真正意义上的购物中心,除中高档的贵和中心外,有影响的是中档的百货业态为主的银座商城,最大面积不过5万平米,且购物环境,动线设计及商场硬件都已经落伍,济南缺乏大规模的一站式购物中心。而另一方面,零售商及消费者都已经展现此方面的需求。本项目必须有明确的市场区隔与主体,以吸引特定族群前来光顾。本项目必须吸引高阶客层前来消费,且凭着购物环境,停车位及业态综合性,吸引中阶及中高阶;喜欢时尚、休闲、体验性购物,追求文化品位的客户层光顾。并以独特的泉文化主题、全新的建筑形态、全新的购物环境、全新的业态组合及全新的主力店展示给消费者。7.1.1市场定位及建议依据市场定位是根据商场内出售商品的价格高低幅度,以及其大众化、时尚以至设计家的风格为标准。若要确保购物中心成功,市场定位必须能迎合商圈现有人口的消费力、需要及期望,才能招来顾客。根据商圈覆盖范围之人口状况,本项目主商圈的目标顾客以25-55岁的中高收入上班族及居民为主,有汽车的高收入阶层及18-25岁的包括学生在内的年轻一族为辅。个人及家庭收入略高于济南平均水平,接受过良好教育,拥有较好职业,是具有较强消费力的消费者。本项目的市场定位应以中偏高档为主导。本项目建议规划成室外购物街的形式,使用率建议在65%左右,不超过80%。地上四层。本项目需规划充分的停车位,以吸引高收入的汽车族光顾,并扩大商圈覆盖范围。(也是个很矛盾的问题,能否与规划局协商能利用部分地下空间)建议依据在此前的章节中,详细的考察了国内零售物业发展的个案,根据国内复合商业区及建筑综合体的案例研究获得的经验,我们认为济南缺乏,具备规划集旅游、商业、会展、办公、居住于一体的建筑综合区域,这种综合体除本身的城市地标性之外,还有相互的协同效应、乘数效应及聚客效应,已经成为都市重建的重要手段。因此,项目整体定位为:与泉城路、大明湖共同形成集现代商业、文化旅游、酒店会展、商务办公于一体的建筑综合体,各物业之间产生协同效应、乘数效应及聚客效应的商业生态环境,为都心重建提供重大动力。商业部分重点在于创造一个充满情趣和杜的独特购物体验的室外购物街。购物街的动线考虑。(缺乏地块资料,略)