房地产经济人成功宝典精讲

房产经纪人成功宝典

客户网络营销接听客户话术议价的办法面访房东待看过程中面对约看前中后内容以及促销诱导对方出价封杀客户第一次出价商圈精耕如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量如何利用名片去销售目录客户经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户——概述a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。客户——建立良好坚实的客户基础b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络1、整理客户的所有相关资料电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户等（越详尽越好）。

2、对客户进行分类A类客户的定义：1)

对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准时机一锤定音。）B类客户的定义：2)

对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于没有抓紧时间而导致的结果，下次沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。）客户——建立良好坚实的客户基础C类客户的定义：3)

对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为

B类和A类客户4)

客源管理方法A．建立客源档案，详细记录客源信息。B．区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。C．定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。D．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种工作状态下的朋友关系。E．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。客户——建立良好坚实的客户基础

有效客源分为三种，怎么服务？①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户---〉70%时间用在追踪服务。

②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确---〉20%时间追踪服务。

③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户---〉10%时间用在追踪服务。3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具（专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网络平台。

3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。客户——建立良好坚实的客户基础A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系a

了解客户最新的需求动态；购房的意向；向业主汇报带看情况；朋友有没有房产需要打理。b

不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。建议用“深圳君贤公司”的短信群发，保持紧密的联系和推广之余，也不像电话那么烦人。c

随时随地关心客户的生活

1)、节日问候、短信、鲜花

2)、搬新家的问候

3)、处理客户的难题

及时、适时的进行客户跟踪

1)、尝试建立亲密的个人关系。

2)、经常向客户通报市场信息。

3)、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

客户——提供最优质的销售服务暨钓鱼理论2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

a：老年朋友——忠诚度高。

中年朋友——理性置业者

青年朋友——易沟通、易搞定

b

:怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想客户——提供最优质的销售服务暨钓鱼理论成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

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4、多为客户的利益着想客户——提供最优质的销售服务暨钓鱼理论成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？网络营销随着社会的变迁，截止到2010年1月，中国的网民人数已经达到4.2亿人。随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。房地产经纪人利用互联网促进房屋买卖，进行网络客户营销也逐渐成为一种趋势和重要的客户开发渠道，利用网络平台来帮助房屋销售也已经成为房地产经纪人一种新的销售手段。目前，国内不少公司也开始网络经纪人的模式，以传统的线下和线上销售模式相结合。

网络营销——概述那么，经纪人如何从事网络营销呢？个人主页有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站（成本包括空间设计域名等大概几百元左右。网上也有很多免费空间，不过不太稳定。）或者公司网站下的个人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。个人博客现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个个人网络博客，作为自己发布信息和形象展示的窗口。房产网站网店很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店。即时通讯工具如MSN,QQ等在线及时通讯工具。方便与同行及客户建立联系和交流。网络营销——经纪人网络营销的方式2、与客户建立朋友似的关系人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

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3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想客户——提供最优质的销售服务暨钓鱼理论成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？2、与鸭客户剖建立棕朋友估似的亮关系人们币总是串喜欢艘同他坊们熟言识值岂得信情赖的亏人做蜘生意新。a：老独年朋必友——忠诚忧度高右。道中年窝朋友——理性临置业提者杠青年津朋友——易沟债通、名易搞浙定b滔:怎样液建立惊朋友小关系判：1、真光诚相亡待、羞高度呈信任何让另客户际相信娘与你啊相处庄就象塌给保茎险公蛮司打浓交道淡一样政保险2、找秤到彼劣此共趟同兴流趣爱洋好、私产生穗共鸣3、树屯立良熟好的珠个人裁品质——热情气、自乎信，厅敬业4、多徐为客载户的萌利益坝着想客户——提供蹲最优堆质的滨销售岭服务京暨钓劳鱼理稀论成为阔了朋慈友，俊那就侦一切席尽在缴掌握睛中——牵着膛客户倡的鼻完子走捐，你钞还怕能不成幕交吗介？活跃绍的BB叹S房产纳论坛主和社蜂区上网怨搜索拖一些慕本地占活跃村的门方户网锯站，恶业主挂论坛壮和社纯区，狠房产彼论坛戏等，革每天伤抽出夫一定侮的时晓间在恭网上玩搜集建客户悠信息循和发网布信艺息。房产耀网站痛端口如搜舌房网敞的搜膨房帮摩，口吵碑网晃，还四有各输地地细方房朋产网耽站的平房源做发布斧端口晓。各分拉类垂托直网压站如赶掉集网鸽，口汉碑网腹，各仆地房昂源搜爬索网割站等铜，经枪纪人申都可蚂以发克布必故要的痕信息劲。电子序邮件视营销通过尊新老携客户献，有携需求桂的客碑户的驼电子穴邮箱掘。持香续发幼送房然源和仪促销题信息输。网络领营销——经纪抓人网替络营扭销的歌方式房源饶信息发布些本地赌区或史者经揭纪人宽所属救商圈毛的房线源信轨息。小区让评价对于贪小区徐的投妈资市香场分其析，政策区信息从专淹业的改角度的对国棉家和怜地方瓶政策钟进行桶解读粘。专业肚分析对于供楼盘槽，商纵铺投桨资分宣析，饱投资房诚回报凉率等沈等的虎专业碍分析激。市场坚分析对于炊宏观现的全阿国市锦场和把本地盲房产文市场龟分析蚕。中介口服务氧理念通过睡网络将方式屠对于设中介私行业缘瑞，个割人和绵公司盆的服收务理轻念等与进行惹宣导您。自我壳介绍经纪咬人从题事中州介行破业的询经验懒和精恶耕商馋圈的搏范围脑和优废势。经纪抗人心答得和再成交兵故事势等等德。哲理深，激殖励故乞事，疲小笑锣话等逃可以误提高黑你博表客或乞者个辛人主圆页的品可读亦性和貌黏着旺力。网络喂营销——经纪玩人网盛络营圣销的冰主要挎内容一、您在各遮大房化产门屯户和宿本地苗网站汤上先尺建立里自己进的博砌客（哀或者壤个人旁主页流）ba谦id针u、go既og晌le上有亏很多线博客彻教程仆，大佩家可纳以搜品索一慨下，骨最好困博客耀上能大有实线名和勒自己的告真实支相片市，容昂易让金客户宋产生桶信任些。多匀注册吉几个墙即时钟通讯款工具红如MS闭N,庭QQ等，担名字要猫取和狮房地晋产经县纪人跟有关遇的，苍比如闪资深默房地珍产经败纪人位，金传牌地夫产经桥纪人教，XX商圈专笔家，喝小户推型交哗易专矿家等兄。大花公司疑可以粪附带剧上公瓣司的口名字寺。比肥如中驼原地荷产XX经纪人耳，信承义地宵产XX经纪僚人，霉并将阻博客桂地址院和即廉时通拌讯联牛系方副式，碧电子大油价而地址篇印制在轻名片抢上，DM宣传缩慧单等咏一切闭可以委让别胸人知识道的该地方薪上，湿以便南让客权户和消同仁级在网络上用可以肠迅速毯找到槽你的返网络够领地复。网络丸营销——经纪安人网门络营鸭销三成部曲二、至上传现内容涨，加伍入圈蒜子如果桥一个夸客户阔看到张你的下博客礼或者知个人杠主页葱上面糊只有训几句行话，毛几套塌房源煤，那相信匀很少秒有人栽会在境这里炒驻足脱，因遗此，拦在你预正式某推出猴博客胜之前略，一致定要绒推出唉大量绣的房乖源放姓在上屯面，四最好锅有房被源实恶堪时粥拍的陈图片碧，这萍样更愚加容杜易吸姥引人瓣。房源定的介蛋绍要居相对轮详细驳，不敬能几责室几汪厅，热多少加平米片就完茄了，聋如小尸区特悦色介锹绍：返包括搬小区凯环境尘、交冲通、易配套鞭、生漏活设吃施、趣会所迅、停晕车等伯方面醒，简臣洁明届了；平不要心简单泻的抄严袭网阅上现惕有的胖，最择好是列用一份个经担纪人袋专业垫的眼界光对震其进睁行分即析；房源份情况斩介绍：包泥括房迷源业乖主出惊售该饰房心津态，桌房源乱的面慰积、刑房型僻、楼买层、补位置真、景蛾观、拌装修恢、配冤置，荒房源掩价格鱼分析珍（总王价、丸单价捷）等打；房源祝税费颗介绍：因磨为是娇给买束方者插浏览毅的，语所以恼比较悔重要惨的是板帮客防户清铁楚的膏计算病其税么费情蒙况，漫以此生显示熄你的长专业汇度，糟让客摘户更训加信亮任你兆。对自阅己个歼人专持业能宜力的燃介绍，如肺你在充这个衡片区稿的从娇业精病力和粱处理卖类似驱房屋恭的成剑绩等其他旗类似锹房源璃推介：直压接推游介一趴些类兽似房河源，防或推魂介自腔己的热店铺挣，这杨些都筐能给料客户投更多楚的选善择；筋配上友真实况的现美场图仍片，裹加上峰一些捕对市剪场的堤分析托，对尾行情赔的看绪法，能专业垒的投欠资理圈念分内析等骂等，剧一定炒要显扣示你伙的专首业。星最好景配上炮自己堂的照加片和佛联系肺方式桌。为拐了吸贵引人折更多悬的到扮你这塌个博防客上杏来，辟也可于以适准当的旧放一险点成王功激筛励的超小故娱事啊绸，无腐伤大关雅的采小笑优话。怪发人嫁深思孕的哲嚼理故匪事，页自己占的心赖路成胳长历逃程等庸等，雀有条贴件的汪经纪咸人可肆以上曾传一蒜些视滋频的听看房斑记录单，能炭黏住叹客户蹄在你南的博避客和婶主页历上停到留更若多的观时间坝。网络疗营销——经纪愁人网献络营粱销三礼部曲小窍郊门一知：关相键字汇营销大部泥分的棒网上导客户站都是蚕通过针关键聪字来牙搜索毕房源裹和博似客。竿所以祥你的泪主页桃上一树定要搞有客猛户感配兴趣奸的关切键字姑，这挺样，惑客户职才能东通过狡搜索观引擎抵找到阻你。浑比如:二手源房，畏中介菌，小墨户型训，朝震阳，滑环境斑，性半价比唐，公愧摊，XX（地秆区或忙小区齐）二清手房自，交王通，照急售肿，急埋租，守诚信周中介闪，学嫁区房旁。精斤品房熔源，够热销钩等等振，换布句话饼说，鸽就是混客户给在搜汉索引裹擎里较面喜躬欢输献入什停么词谨语来何寻找习房源搬或者检经纪圆人，这你的图主页怖或者恨网站尿上就蚂要有破这些忽字显蔬示。龟搜索编引擎售才能赴找到舌你。肺多问使一些饮客户屋和朋临友，旅平时挡找房值源一疲般怎杜么搜陕的，钉那么差最好缓在博间客和西个人只主页六上包撑含这封些字悟。例如捐：很页多经路纪人猜人在俘填写贪房源单产权若地址勿的的旺时候刑，通寒常都扮是填延写房酬产证带上面腾的地蚊址，好或者狱使用沿系统愿自动唯跳出果来的阴地址事，但敏事实蒸上，肾这样惨做反漂而不舟利。毁客户母不是龙要寄岂信到块那个荐地方铲去，鲜没有湾必要泻知道旅那是晃几弄弦几号两的，项也让绩同行会有了皮可乘史之机恨。建太议填隔写小役区所涉在位刷置的养两条浊交汇件的道袜路，举另外邀再加词上小学区名橡字和震所在主板块叹的名笼称，苍这样拾只要催客户岔搜索娘的关蠢键字亩有里尼面的膀内容箱，你溪的信影息就梢会被来列出谅来。小窍逝门二刷：关交键字毛营销一个拿最近右发生签的热鸭门事木件和颠讨论柱话题哭通常机是增缘瑞加流忍量的巩好办誉法。劫比如拔，万姓科降狐价，简易中辣天中腐介门应事件劲，房感产突鲁发性豆新闻座等等苗。所逝以，坊在热乓门事傲件发饰生的捧第一湿时间铸，马邀上把期它转马载到昼自己草的博偷客或帮者个拖人主占页上匪，这付样，疏客户壶很容嚼易搜凶索到罪你的粮博客办或个激人主丢页地拍址，巡寿顺便予也展钓示了服自己凉的网键络空爸间。网络广营销——经纪帮人网耗络营需销三洒部曲三、疤扩大梢影响博客飞和网棒页建拒好了专，即闲时通牺讯工密具也屡有了翠，怎擦么让艇别人活知道监你的舰博客例和主普页，抵扩大蹄自己器的影墓响力举呢？1、房幸产网音站发鸡布广泛简在各耐网站好上发笨布房壤源信冻息，淘房源强要挑文容易柴让客子户感蛇兴趣破的，现留下博自己店的联沙系方筑式。约发布矛时，易要注权意方凳法，劣比如马搜房裕帮需凤要逐带条更尽新，彼同时造他的晚发布糟日期晕也会孝更新矩，所恭以更吵新的疗时候躲要有莲选择陪，挑秃出你潜重点借推荐定的房记源更抚新。怎购房利者可霸以批梅量刷丹新，筑所以毙建议蛋每天疫早上引上班检第一先件事却就是诉全部酒刷新陵一遍藏，且纳对于偿激活燥日期外这一这点，答建议气按比洋例分责配，浓部分排房源睡选择5天，针部分9天，瓶这样腾可以打分散错你信妖息，友让你虚的信乖息在劲搜索齿结果土在从申头到绘尾都谎有，哈而不秀是全粥部都昌堆在骡前面万。2、论痰坛广喜泛发方帖门户盯，房强产网馋，垂哀直网皇站，踢专业刑网站伏上有精大量肢的论泊坛。酿可以裕写一校些简杜单的俱内容吴，注峡册头沉像可切以专庸门设宅计一拘个，子宣传违自己基的博岗客或膨主页堤。更烟多内与容或螺房源吉请浏闭览我叶的博眉客或截主页卧：附艰上主贤页地欺址。秧原创矛的内雪容更柴好。崖题目摧可以坏写的勉比较抬有吸及引力汉一点那，比哨如：急房东文出国养急售剩二手驱好房剩，推眼荐精至品房服源，XX市房松价之效我见储，不洁要太摄过于洲夸大肌其词疗。很月多论场坛发患帖都壳有一档个签懒名，膛签名疗可以问介绍慨自己费的从脆业生兵涯，芹优势庆。联女系方来式，牺需简潮短而脱有吸香引力盗。网络腐营销——经纪宰人网卡络营鄙销三娘部曲三、丈扩大英影响3、加牧入博嘉客圈很多粥门户秩网站预或者畜房产悲专业滴网站赞房产夕经纪明行业油都有验自己腹的圈志子，鲁加入狠这些塞大家窑庭，羞可以圾迅速煤提高倘你的陆知名卫度。咬及时俯通讯把工具遭也可蜜以加扮入一肾些MS弊N,哄Q算Q群，穷同行狠的即叛时通过讯群枕。本亡地的倚业主控论坛QQ群，BB逮S等。杠积极乞聊天宜，充训分展役示自环己，忘让更懒多的蕉人来关到你锡的空腔间或挂者和赵你建倘立即誓时通爱讯联沃系。揉比如拜在群永里发所一个丧比较萝醒目降的题崖目，互然后键给出撤链接念地址量，引织导人搁们到帐你的禾网站毫上去办看。注意殊，在鸦加入励业主未的群柜体不纵要以汤自己尖本来国的身寸份，赴因为汇一些轿业主肤论坛泄和QQ群对咐经纪技人有舍点抗本拒，鲜所以渐要换文名字唉加入梨，比建如房科产理误财专们家，泻职业向投资帆客，宿房产隆咨询县顾问每，本值小区寇准业缝主等雀，在快这些证群和BB桑S空间嫁里面刊要相究对活禾跃，转回答衬问题叼和交尼谈要拒积极会。对杠于别炼人的止发言犯要留客意，圾有出丽售或剂者购兰买的借信息停可以舌用新肆身份镰及时启通讯柄工具拼与之股再行槐沟通缝。网络按营销——经纪时人网针络营形销三盆部曲三、巩扩大仍影响4、友指情链什接和一榆些有兵影响向的博押客或歌者网丹站做递文字苏或者班图片晶友情季链接酬，单芳向或掩者交撕换都炒可以母。或连者经竿常在滥在一公些业央界有载影响公力的福博客氧上面识进行况留言遵，然朴后附旋上自仓己的阀博客惕地址赌和介并绍。档或者茶自己询的即脑时通咐讯联俘系方蛾式。5、搜巾索引象擎每个摇搜索誉引擎客都有穴免费瘦登陆寇口，惊经纪雷人需罢要花秀一点摸时间谷在这旺些搜爹索引唱擎上瞧做免贺费登纲陆。绸被搜光索引哀擎收既取后通，客才户搜天索的须时候嫁出现械的概偏率会俩有很否大提甚高。夺房地懂产经闯纪人驰在从林业过罩程中陈，也掘是和驻客户两进行单一场显心理昆较量磨的过览程。回要想溜尽快淹的成掠交，陪需要程了解均和掌辩握客鸡户的克心理室。了史解了练客户裙的心尺理，因我们讯才能习知己法知彼有，百贪战不挣殆。须房地浩产交娘易市上场上卡，我唱们先辛分析因一下买市场兼下谁斤再买内房？隆按照悲客户衡的购毯买行绞为的准客户模心理糟分析歇，进默一步悲认识喊客户睬的真裤正需货求，丘从而证达到南我们鞋销售强的目叨的。网络怀营销——经纪奴人网码络营爹销三焰部曲目前青市场级上购率买房谊屋的疼人主歼要有朋：新婚乱购房坐需求渴特点斧：1、小堤户型哪为主绳，一杨般户捞型面裁积在50愤-8拒0平米茂居多劣。2、因迁为都锡在上稼班，服较少厌有私永家车订，所召以一调般要串求交概通方态便。3、考需虑到垮将来耀有了钩小孩跑或双挠方父仆母一抢同暂哑住需神要，滨购房成时一缴般选勒择两川房单掠位。4、积奖蓄不淹多，靠家庭旦月收毙入较鞋高，叙在购坊房时啄一般草会得盾到父舒母的难赞助谜。5、卧暴室一疫般要见求朝藏阳，勉卧室绕使用琴面积管较大寺一点忠。6、老写城区霸的房婚子或志者最良近两荒三年厚的房五子比深较收镜受欢雹迎。7、不垫是一伴次性财付款桑。能休使用获公积怎金贷街款。削首付讲可以狱高一杏点。标由父杨母资或助的伍多。8、因端为新学婚夫嗓妇一油般是忠过渡兆置业扶，考螺虑到喉将来时会换爷大户当型，气所以刮对房及子将津来的拣出售坛和保婚值功混能比蚀较在云意。9、地呆理位截置也秧是购职房时汽首选宴因素撞，对能交通暑、配售套、畜小区先品质滩的要停求较芳高。10、周睁边商墓圈、养医院颗、学待校配籍套齐未全，籍生活视成熟臭区域欲的房革源。作业梅方向单：房源反开发伍：要器多开艺发小梦户型近房源促。以60肌-8惕0平米斤的房睁型最孝受欢舒迎。覆城市狸中心础区域砖或者姐交通徒比较妙方便推的地尺方多自做商故圈精左耕开参发。客源彩开发皮方向燥：婚皮纱影哥楼，傲旅行滨社（婆蜜月戏履行仙），炮婚姻蜜登记笑处，卡婚庆品礼仪斧公司扫等地骆方。网络鞋营销——开发颈方向撞和商蔽圈精滔耕模骡式投资洗购房乓需求妖特点贡：1、样有升刻值潜宿力的荣地方完。城葛市的惠中心久区域收，或晒者城离市景厅观区坝域。2、房研源处奇于将伪来的误潜力猾或者沉规划屑的行骡政或皆者商绝业中漏心。3、对盛于地屋段要角求非搅常严汪格，布一般凝要求漆成熟郑区域牛。4、对肉于房怎产了峡解较卧多，芹一般教要求喝经纪陶人更拥专业剖。比粥如可宿以计召算投金资回介报率妻。5、知跨名开妨发商饭开发合的品熊质楼议盘。6、稀颤缺性吊房源浴或者辅不可段再生誓性房怠源。7、能仁够转苦手或谅出租低的房业源。8、对蚊楼层吊和朝溉向要商求比谦较严吗格。键一般恳顶层蚊，一影楼都劫不在爸考虑羊之列驻。9、老宗城区鼻或学手区小艺户型弹房源智。10、商帆业地妹段商英铺和符新开出楼盘逮底商聚。作业触方向快：房源萍开发仆：成戚熟小遵区的之商圈批精耕含和开剩发。搜知名灿品牌瓶的楼庙盘商呜圈。贱老城迷区或升中心艺商业富区以排及新杆兴行屋政商封业区姓域。雅交通轨便利翁地段犹有升路值潜耕力的帐房源匙。客源播开发使：投泛资回恭头客罚老客拢户圈届子，丝式报纸摘网络破。一初手售览楼处剂业主摸名单熔和物规业管耳理公估司合姥作。叙投资仍论坛足等地兄方。枯知名佣开发傅商楼晌盘房陕展和棍推介盾会驻它守。局商业于中心且精耕茧。网络画营销——开发垃方向酒和商缠圈精块耕模迅式教育版需求籍用房夫：1、处最于重腊点小澡学中伐学学毁区附终近。2、总土价不针高，温面积40竖-6嚷0平米顶的小贝户型借为主同。3、到灯学校巴步行15分钟抬左右茶路程已房源颜。4、购恼买者沙以外叫地或订者所须属县匆乡镇须购买郑居多础。5、一垒定要鱼能够略购房虚入户汁入学帽区。6、房穿屋的凉楼层甩或朝输向一导般不慎是很梳在意市。作业塘方向浓：房源缺开发耀：学晒区附寄近小蜜区重灰点精山耕，所驻守变。派意报。客源担开发昆：学勿校的顺招生圣说明脾会。防学校果招生飞办，沾报纸贿广告度，网广络找面客。网络雅营销——开发耽方向进和商论圈精龟耕模汗式改善胁型用包房：1、面涂积一岁般为90平米雾以上青。一贴般为爹两代稠或者检三代现家庭似成员吹住。2、户禽型一横般为锄三室诵一厅贝，或佛两厅孕。户醒型较嘉大，言很多高要求事有两骡个卫看生间漠。3、小咏区一立般相园对比兔较大处，以废最近悼五年恰落成页的小撇区为念主要告选择上。4、一锣般不管用位轻于主析城区肢的小从区，雀可以吩在城麻市新发开发洗或者导新兴娱区域竞。5、对饶小区高绿化换和环耕境要予求比敞较高艳。作业肌方向脏：房源食开发鸽：商周圈内掘小区玻驻守缩慧，网津络。锯报纸毙广告切，尾世盘，添一手碍代理波公司事等。客源答开发宪：房插展会哲派报党，知期名小抵区开低发驻蝴守。府一手指楼售袭楼处倚，报畏纸广醉告等垫。一般冲来说迟，买脊方客束户的状心理仆可以网分成僵以下冤几个销阶段田：产生柳购屋馆动机架→内释心充朋满期感待→劈燕心情码不安茎→开忧始感想兴趣兄→产检生欲肤望→皆开始悬比较吧→抗搁拒→搏慢慢旅接受盟→确司信→它决定缠→获课得满谢足感距。在臣与客旦户接匙触的恭时候溪，把贯握不洲同时徐期客至户的盯心理进状况剪，才危能事较半功积倍。网络她营销——开发爪方向趁和商姜圈精穿耕模页式客户筑买房雹子，翼我们粪先要谅了解社清楚誓一下瞒几个盘问题网络乒营销——开发朵方向丝式和商封圈精酷耕模犯式对于福经纪归人可排以接沫触到帝的客卡户群表，大方概有棚五种慰角色立是：发起欢者：第正一个举提议钩或想银到购暮买房裤屋的葵人。影响粮者：对最芬后购召买房救产的锈决策侮具有换某种辟影响颈力的啦人。决策械者：对全孟部或绍部份御购买致房产值决策调具有逮决定询权的碌人。(K结EY龟MA械N)购买玻者：实际磁从事悉购买祥房产双行为悄的人嗽。使用招者：消费支或使送用该脆房屋影的人峰。当然择，并念非每影项购久买决我策都洞会出石现这祸五种赠不同立的角些色，竿但是天你可搁以根据将角色佩的划孟分，洞有所业侧重笼的进功行沟向通。识经纪引人必夫须对企家庭厘各个蚂成员的资角色炮与影闭响力役认识氧清楚堤，以辱便针生对特穿定的际角色豆，设娱计出腾动人蚁心弦的惠房屋捆卖点壮与诉也求重杰点。堡经纪基人在不了解饮了客绕户的钩购买感考虑瞒因素骄时，一定惧要把容重要旺因素底与决驾定因窗素分朱开，窜才不鞠会误榜导房色产销学售的筐努力泄方向与月沟通灵语言妨的设渠计安监排。网络举营销——开发丈方向贞和商释圈精枯耕模把式接听再电话攀话术错误渠话术郑：客户在来电蜘寻人一、箱角色闷扮演持：（A）：苍经纪束人皱（B）：淹客户同铃－揪－－熄－－（A）：XX产，芝您好重！（B）：取请问颈徐小浓姐在育吗？（A）：举他不我在耶!您哪业里找里？（B）：皱那不依用了臭，我渡再打贷好了堂啦！（A）：浩谢谢卖您！客户估来电笑问案驻件二、吴角色心扮演蹄：（A）：驰经纪趁人捏（B）：黑客户习铃隶－－峰－－雾－（A）：XX地产摔，您孔好！（B）：冶请问越你们曾在报倒上登捧的那叹套XX花园六要卖火是不属是？（A）：乐对！泛对！怖请问采－－今－－罪－－（B）：锯请问颤这一丧间在肝哪里不？卖强多少魂钱？（A）：伤嗯！廉这房惹子在XX地区喊，是12胶5平方预米，17绳0万元（B）：17蛋0万，胸那么搂贵！惠在那腐么远阴的地骑区就排算了传啦（A）：窜好！课好！批谢谢笔！从以串上两娘个案养例中章，因屋为经邮纪人跳的不炕用心墙与缺稍乏技纵巧，发失去坑了准吃买方客户什资料穷，在居业务板工作找上亦袄即未厕将看辫到的哀钱放胀在口婚袋，机而弃湿之于拥地。接听幼电话巩话术三、毕角色错扮演肚：（A）：裂经纪脸人盛（B）：咱客户纽奉铃－昼－－弹－－（A）：XX地产般您好酿！很肝高兴全为您含服务!（请著问有勾什么报可以毙帮您振的？卧）（B）：蛮请问惹徐小变姐在兔吗？（A）：文嗯！传真是辅抱歉滩，1、她蛛刚才沾还在功，因疮为有束位客明户要坐卖房健子，岂她和哗客户宰去看肉房子婶了，2、请某问您洗也是需要卖欧房子座吗？【解析】：1、告梨诉客漂户，耐有客颈户委子托徐踢小姐绕卖房那子，威让客墓户能卸感受晓这徐趋小姐眠一定锦服务巡寿不错者，所革以好扑像常您有人盯委托趁卖房皮子，昆也顺射便帮夜同事它宣扬属，让氧客户斗感受夺。2、以师问句胡导出黎此客络户为敌何种撕客户态？（B）：陈不是黑啦！例我是屿昨天热的她勺看房福子那和位先怪生啦丹！（A）：刚是！杨是！撕那先宫生您创是打感算再永看一及次还犁是－牺－－焦－－波－－【解析】：以阶选择言式测究出客杆户需酷求（B）：昨没有陶啦！趟我是率要问继她房凯子的锯资料抹。（A）：家是！倒如果之您有膝急需州的话毅，我裂可以城马上CA垒LL她，侧请她典尽快宜回您验电话爪，或响者我珍帮她乡丰为您壁服务仍，好窗吗？（B）：械那不先用了刚，我卫再找垄她好券了。【解析】：已货经了亡解对损方需穴求，避此乃誓买方暑客户舍，故求继续甲要导拣出客作户资消料。接听侧电话污话术（A）：丝式是！统请问睁您是沃王先笨生吗傻？【解析】：以犁疑问捞选择谜让客内户直茎接回炊答，疯并说赏出正拌确答爆案，爽因为泰有些尾客户祖如直接日问贵虚姓，邻则会环因感棵觉问树及私冤人资后料，书就直亦接拒少绝回裤答直建接告绩之那国不用泡了！车我再六打。（B）：低不是久耶！刊我姓究李【解析】：此嚼感觉型只认叉为纠葡正您偏的错堵误。（A）：录是！额我是告徐小名姐的往同事砖，1、因筐为昨帜天我拔好象钩有听若她谈籍过；2、您突是看XX小区乓的那腰位先搞生吗愈？【解析】：1、虽悠然并扇不知恩情，相但如谋此说裹起客叫户感恼觉倍尝感亲蹦切，丙好似待你也梨了解棍此接葡洽过巷程，韵并接垄读下洋一句跨话之号用意且。2、以慈随意资一个涉案名央让客取户导豪出正池确案秘名。（B）：螺不是萝，不未是。熄我是赚看世孙茂滨农江花闯园的岛！（A）：菌是！骆是！踩您是遣住古宇北那们位李廉先生撒吗？【解析】：已示了解依此客捎户为僵哪一淘位客怪户了征，但杰力求寺真实士且更歌详细带资料要再设丸定俩区域滨以求蚂地址峰与电盈话。（B）：禾不是归！我悉住在俊浦东梢！接听导电话但话术（A）：胃好的阁好的继住联农洋，遥我一槽定马柱上CA蹈LL徐小架姐给拔您回丝式电话里，您舒是住悬浦东勿，香那尊么浦储东的鸽电话池是68决54－－抱－－【解析】：当坦我们涝确知羞其居骄住区呆域时模，当泥然就绑可以售知道现区域据性电棚话之佩前几怒码，单试饰图说篇出已码知之否前几伏码，督导出拿让客圾户自乐然顺炊口接炕下来意也可军免去压拒绝斑之心黎态。（B）：种我的朋电话急是吗创？嗯雨，号朵码是68胁54稻-1瞧23束4，那屿么麻属烦您猛请她哨回个总电话焰给摔我！棉（A）：掘是，也是，侵没问季题，篮一定稼请她既尽快射回电倡话给愚您！吸（B）：紧好！丘好！虫谢谢塑您！接听裕电话笋话术客户宵来电砌问案插件四、素角色偷扮演高：（A）：裹经纪宰人挡（B）：块客户铃－块－－若－－（A）：XX地产凶您好惩！很绒高兴均为您遗服务!（请近问有亩什么唯可以逃帮您纪的？牌）新（B）：润请问赖，我遍在报丙纸上屠看到另你们猜世茂坦滨江阶花园扁的房甘子要提卖，尼在哪火里？门要懒多怒少钱贱？址（A）：结房子拖小陆秤家嘴撞，房裕子很妈不错暴本身纲格局首很高钻，价沃钱也权很便面宜耶致！【解析】：先运介绍甲优点疑，例稠如学驴区旁罩，如想说价裹高则驾暂不住告知索总价电，以岩此屋俩之围优点邀先介无绍，士吸引度客户始兴趣贷。（B）：风嗯！幕小陆彼家嘴污旁，封那不已要了园，谢摔谢您赴！【解析】：由核此回垮答显牧然区张域已许非客渔户需盏求，骄须迅飘速导绘出其腹需求见区域洲。（A）：凝请问参一下嫁！您裳小陆凳家嘴拔那边负不喜稀欢是大吗?那么济联洋愉那边欲可以破接受泽吗？廉（B）：谣联洋蜘我可粱以接易受，译但我筋小陆榴家嘴屡可能从没有酱办法惊接受凑！亩（A）：掘我怎忆么称虑呼您待呢？娃您是冶－－前－－道－【解析】：只器要与苗客户称本身劝资料误有重唇要关顺连，弄最好蛮以疑究问或膏选择手导出帽答案浙。（B）：疯我姓乡丰李！接听认电话凝话术A）：叹李先亭生您茎好！1、我程姓陈揪，耳尚东陈耕，我辰是XX店主百任，棵因为举我们诵在联抢洋也于有许喝多环教境相蛮当好内的房庆子，嚼价格吊和您旺的预幻玉算也责差不自多；2、如控可以敏接受籍的话亮，我低可以夜向您耽介绍睛几套沈联洋校的房斯子。【解析】：1、对榜于介痕绍自界己要便有不晓同的如印象竿，让穴客户侦马上切能觉铅得深贼刻并超试图躬提升姜自己什的形社象。2、以洲很客见气的搞不定威词，而组成搏疑问易句。如何誓接电乌话是还一门量很重勾要的兔学问俗，同凑样也拿是能扣够成壤功引梨导客发户从盾电话瓦中走战进现睡实的岸关键而一步华，很冬多刚创入门坐的经踢纪人也经常煤会有1个问炼题，党就是判自己沈的来规电量拆太少结，当射然这埋个是筒一方户面，拦另外虏一方盏面也辽是你号在电射话推须销自被己的术同时带方法葛不当阀，也穿容易劣流失届一些益潜在妈的客般户！~当然艳并不浙是每衣个客热户都纱必须屠花上腿很多刻的事蜘情去焰磨嘴附皮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