精细致远的房地产成本控制之道

1精细致远的房地产成本控制之道汉略地产研究中心贡献地产智慧专注培训/猎头精细致远的房地产成本控制之道课程提纲1、房地产全成本管理1.1房地产全成本构成1.2房地产成本管理方式的发展1.3房地产成本管理的基本架构1.4成本管理流程分析1.5成本管理程序分析1.6全面预算管理1.7成本管理权限设定1.8责任成本管理1.9目标成本管理1.10动态成本管理1.11房地产成本作业过程2、房地产工程成本控制及造价研究2.1设计阶段工程成本的控制设计限额指标的设定建筑结构造价研究机电配套造价研究园建绿化造价研究设计优化2.2采购阶段工程成本控制采购管理合同管理供应链管理2.3施工阶段工程成本控制三通一平阶段成本控制施工方案布置与营销配合基础施工阶段成本控制主体结构阶段成本控制建筑装饰阶段成本控制室内机电成本控制室外配套工程成本控制精装修成本控制3成本管理的考核3.1目标成本的责任分解3.2成本管理工作评估3.3责任成本与质量成本评分3.4成本信息管理3.5成本BSC考核房地产成本构成分析1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5社区管网工程费6园林环境费7配套设施费8开发间接费9期间费用房地产成本构成成本管理方法的发展成本管理的方向成本管理模式

以“目标成本＋责任成本＋作业过程管理”为核心的现代企业成本管理体系。责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统成本管理模式基本构架领导机构管理工具管理制度成本、工程文件成本管理流程房地产开发阶段成本工作内容各职能部门职责各阶段各部门输出成果成本管理程序成本管理输入要素成本管理关键点成本管理输出如何衡量绩效支持文件全面预算管理预算管理程序公司年度预算公司年度预算计划责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。执行文件：《责任成本管理作业指引》责任成本管理主要内容（1）——要素概括主要内容（2）——反馈指标实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《责任成本管理指引》总部备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：成本管理软件成本数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成目标成本执行产品定位目标成本测算三签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整动态成本构成已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本

=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本动态成本作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。执行文件：《新项目可研成本测算》设计成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。执行文件：《设计管理程序》

招标殊成本鸦控制控制要陡点：获摆取竞争萍性低价修成本逐步句实施恋工程羊量清左单招毕标集团材粘料集中材采购控制峡原则驼：全攀面招轮标原振则合理知低价秀中标胖原则透明公公正锄原则执行雄文件太：《趴工程呆及材浅料采港购作槽业指旨引》签约成债本控制控制公要点毫：合券同谈医判合同写审批控制调原则川：合彻法性趣原则畅、合右同书短原则蓝、事鸦前签深订原则、葬招标原顽则、利巩益明晰产原则执行文育件：《惧合同与没付款管洗理作业白指引》施工摄成本暴控制控制要已点：变蠢更与签纷证的控预制工程戚质量挺的控梳制工期工控制控制薄原则惊：权和力限烈制原剧则、白时间仪限制汗原则多级审昼核原则喘、完工映确认原像则执行骄文件臂：《夕顾客滨要求例、设表计及会工程即变更洽管理浸作业禾指引辆》《签刷证管矿理作塌业指演引》结算茧成本蜻控制控制泡要点裤：严裙格审肝核结糟算工脚程量合理确娘定结算傻单价控制原菜则：廉洁刑奉公励原则辨、多惩级审收核原喂则准确之高效周原则燥、可训复查按性原而则执行文舌件：《逐预结算屑管理作歼业指引亚》销售承初诺及物分业管理屈成本控秩制控制础要点贴：销录售承研诺（唇销售酷合同叹、广磨告、挑售楼藏书）物业管援理亏损控制原构则：不浆产生经度营负担良。执行相文件孝：《恢销售串管理呈制度退》《物业热管理制零度》控制要司点：权们责清晰会、循序蛾渐进控制原裳则：成炕本合理惯、运营室优先执行文面件：《可审批权紫限及流详程表》成本管演理权限郑设定2.1暮设计阶酸段工程诞成本控堤制2.烫2采吹购阶相段工港程成昂本控成制2.俭3施蜂工阶稻段工凶程成厚本控岸制2、房炮地产工砖程成本畜控制及涌造价研班究控制要奖点：分宫解明确见、责任某到人控制原坏则：合慌理、领币先执行文忘件：《翅设计限灾额指标肢表》设计黎限额跨指标祸的设矿定单项造纱价研究肃之建筑墓结构单项浑造价碧研究堂之机在电配暖套单项作造价漫研究炭之机辣电配音套单项造愿价研究弱之园林秤景观设计吐优化控制要幅点：逐影项落实耐、过程誓控制控制原磁则：及义时协商棵、兼顾疲运营执行息文件荣：《键成本衣优化校与控裕制作胸业指斩引》采购管鲁理采购管婶理程序工程隆与材绘料设抹备采换购作品业指本引合同桂管理合同管倍理程序合同洞与付泽款管畜理作换业指宾引房地产桌标准合渔同供应链娘管理供应链搏管理程姿序供应舟链管子理作苹业指象引施工喘阶段凤之三翻通一抽平控制伐要点史：通廉盘考匙虑开狠放区何域、店交付态区域神、施搏工区味域的逮交叉控制原袜则：一犯次规划酒、分期绑实施、愧减少浪牢费执行畜文件肤：项争目运铜营图胖、交贡付流差线图施工阶涂段之施服工与营话销配合控制苗要点占：要肝充分厌考虑侄样板竭房、拦开放权区域驻、销临售通债道、栋销售拥展示幻玉时间控制原莲则：围造绕营销鞭、区域苦合理、作先快后藏慢、合设同约定执行文铲件：里战程碑计课划项目正运营穴图施工幼阶段武之基干础施打工阶钳段控制要确点：充替分评估枯地质风列险、基份础设计袭及施工袜方案论悔证控制适原则盐：安花全、丝式经济执行文仿件：设练计及施锯工相关郊规范施工阶谅段之主臣体工程控制要躲点：约趋定清晰史、查漏滚补缺、木标准明满确控制原创则：营两销优先泉、专业堂兼顾执行文壶件：各洲专业审狐核要点施工阶声段之建状筑装饰控制要灾点：样烘板引路辽、标准们明确、淘报建验爪收、户炭图指导控制惯原则碑：样躺板会末审、且客户晋优先执行文丑件：交捉付标准一户忠一图施工阶询段之室夕内机电控制葛要点元：样谁板引伤路、悟功能贡优先贿、定负位清政晰控制敞原则川：标惧准明办确、请检测僚完善执行汁文件娘:机太电配梁置标职准施工阶寺段之室济外配套控制要港点：图结纸清晰萌、交叉茎合理、船内外有纸序、专赠业兼顾控制旅原则伶：降呆低无厕效成疤本执行文狡件：室男外管网斗综合设描计指引施工骂阶段糊之精枯装修控制作要点养：移绘交清妥晰、翅样板莲引路树、关议注节真点、竞大样朋清晰妹、工势序明欣确、开线惹合理柏、成秋品保夫护、幕客户鄙至上控制原灶则：样泻板会审殃、降低应无效成吴本、质就量成本懂、交叉取成本执行文浑件：土建移苦交精装心标准精装湾样板牲确认镇表精装但成品君保护获标准精装其修标歪准流周程成本管含理考核3.略1目杆标成策本的铺责任酒分解3.2们成本管哥理工作仿评估3.构3责舍任成冒本与慈质量怕成本黄评分3.误4成蒜本信急息管凤理3.5杏成本B凑SC考凝核目标厘成本藏责任殖分解控制鲜要点雾：责兽任清谱晰、冬结果冤导向控制洞原则渔：协捡商一在致、枪统一悔决策冻、考幅核明笛确执行文裂件《责京任成本篇作业指柱引》成本银管理秘工作蜂评估控制要窃点：责揪任清晰贴、可追泥溯、动寄态循环率反映控制摘原则羽：可侵量化执行删文件坑：《妹成本材评分盒表》责任成脆本与质起量成本缴评分控制净要点辆：凡是目蠢标成本纪外的成遗本必须逆要归属控制原恋则：界炊定清晰里、循环元累计执行文谁件：成腰本评分柿表成本产信息咳管理控制碌要点稍：强枪化信蚕息披犁露与卫沟通辞，加垮强过饺