北京房地产开发企业成本管理与财务核算

房地产开发企业成本管理与财务核算xxxxxx税务师事务所有限公司主要内容一、房地产开发企业成本形成过程二、各项成本项目构成三、成本项目分配四、成本项目归集过程中票据房地产行业开发基本流程项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。基本开发流程图项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束成本形成过程与土地和前期费用有关各项规证一、立项批复二、国有土地出让合同三、土地使用证四、建设用地规划许可证五、建设工程规划许可证六、施工许可证七、预（销售）许可证项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：项目的估算、概算、预算项目整体预算开发项目的估算是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。项目估算的内容：依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。开发项目的概算是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。开发项目的预算这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，在施工图设计阶段为5%--35%。成本核算基本程序1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。成本核算基本程序7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象划分原则1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。成本核算对象确定土地费用土地取得方式及价款A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。涉及契税、城镇土地使用税、印花税前期费用A、勘察设计费(1)

勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2)

规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。(3)建筑研究用房费：包括材料及施工费前期唐费用B报批肿报建磁增容圈费(1丙)报批魄报建恨费：缸包括椅安检柴费、温质检叛费、勾标底叫编制券费、掏交易请中心潜手续职费、巧人防拔报建林费、参消防蓬配套熔设施稿费、亿散装氏水泥供集资鸡费、粘白蚁恭防治坦费、团墙改柿基金闸、建防筑面础积丈断量费危、路咸口开们设费蚊等、拉规划路管理浩费、园新材惧料基蛋金(或墙敢改专馋项基落金)、教分师住行宅基廉金(或中所小学页教师测住宅苏补贴陵费)、拆孩迁管纽奉理费院、招锄投标叨管理哈费等燃。项目盖整体绢性报碎批报码建费很：项扯目报塞建时没按规去定向晋政府悉有关吓部门论交纳扩的报学批费团。(2赴)增容察费：控包括伐水、集电、狼煤气慌增容扫费前期熄费用C、“三通看一平船”费拥：(1掏)临时围道路础：接叙通红扛线外夹施工茅用临帖时道再路的须设计缺、建碌造费伏用。(2乳)临时泉用电侍：接根通红辫线外垒施工址用临塞时用施电规纷划设酒计费烈、临赢时管梦线铺纤设、士改造说、迁靠移、诵临时废变压谷器安畏装及扑拆除多费用爆。(3返)临时敏用水植：接宇通红屑线外梦施工呜用临幅时给窝排水援设施旁的设践计、渔建造佣、管左线铺尽设、罩改造歉、迁罩移等某费用销。(4姜)场地当平整让：基奖础开酒挖前爪的场恶地平妖整、狗场地丽清运键、旧涉房拆惹除等哈费用资。前期谣费用D、临蜂时设秀施费(1少)临时厚围墙品：包思括围冈墙、旷围栏序设计脊、建途造、别装饰狱费用胜。(2程)临时掘办公脖室：桐租金诱、建木造及眠装饰倒费用宴。(3戚)临时罢场地御占用萄费：晴含施枯工用脱临时站占道轮费、律临时扯借用蜡空地魄租费朽。(4罩)临时匀围板鼻：包从括设缺计、单建造辈、装陕饰费棉用。建安说费用主体臣建筑茅工程屑费A、基闭础造掌价：番包括匪土石氧方、丧桩基械、护盾壁（铃坡）饱工程浪费，膝基础期处理采费、浪桩基滑咨询加及检温测费礼、降涨水。B、结独构及狐粗装絮修造赶价：雕主要爆包括恢砼框处架（辈含独谦立柱价基和司条基营等浅璃基础膝）、悟砌体谜、找椒平及亲抹灰拆、防幸水、千垂直哀运输召、脚合手架录、超冷高补源贴、达散水犬、沉嫌降缝奖、伸友缩缝福、底汤层花牛园砌帆体（疲高层门建筑酬的裙喷楼有怖架空玩层，冒原则港上架所空层膊结构瓣列入狗裙楼鲜、有覆转换右层结尘构并豆入塔壶楼）盾。C、门树窗工片程：款主要犯包括蜂单元规门、逃入户制门、厘户内吃门、食外墙仪门窗拜、防轮火门亡的费乏用。D、公欢共部宴位精幸装修垂费：耳主要偿包括详大堂由、电嘴梯厅盐、楼顽梯间乳、屋欢面、暑外立似面及帮雨蓬尘的精私装修箩费用确。E、户关内精盖装修引费：农主要乞包括绍厨房茎、卫我生间迅、厅烦房、订阳台病、露馆台的奖精装泊修费也用。建安犁费用主体秩安装悄工程A、室丹内水勇暖气壁电管疗线设嗽备费竞；(1湖)室内护给排晒水系伸统费旁（自赵来水营／排已水／加直饮阅水／胳热水雪）；(2酬)室内引采暖垃系统贪费（监地板客热／羡电热混膜／借分户宽燃气垮炉／雕管道拍系统爪／暖驳气片处）；(3治)室内辱燃气铃系统负费；(4救)室内快电气毙工程橡费：娃包括堡楼栋器及单威元配裙电箱互、电掏表箱泡、户疯配电东箱、炮管线够敷设梦、灯命具、翠开关瘦插座女、含事弱电梯工程爸管盒筛预埋建安泥费用B、室复内设真备及歉其安抵装费(1凭)通风程空调捆系统首费：阿包括秘空调断设备截及安竭装费潮用、姻空调变管道盐、通颠风系牛统费撒用；(2弊)电梯州及其羊安装疑费；(3披)发电馋机及回其安年装费监：包立括发没电机誓供货候、安幅装、木机房侮降噪镜费；(4乐)消防每系统根费：号包括旅水消展防、灾电消栏防、炕气体余灭火献、防体排烟湖工程艰费；(5纹)人防届设备追及安寻装费敲：包寄括密谈闭门猾、气迎体过滔滤装六置等挖。建安撒费用C、弱庙电系论统费(1躬)居家茎防盗唤系统括费用蚊：包侧括阳搁台及蜂室内郑红外逼探测都防盗聋、门阳磁、神紧急例按扭且等；(2巾)对讲触系统越费用骆：包尝括可己视及发非可扁视对锯讲系悄统费就用；(3筐)三表给远传忆系统将费用雁：包稳括水设、电喘、气诉远程葛抄表孔系统叠费用归；(4哑)有线泻电视兵费用犬：包渔括有惯线电去视、散卫星育电视纹主体辱内外把布线康及终顽端插液座费奶用；(5堂)电话帖系统狭费用大：包尝括主高体内揭外布帖线及药终端葵插座喂费用很；(6泡)宽带骂网：充包括梢主体将内外德布线川及终翠端插芳座费旧用。基础至设施届费社区坛管网击工程-基础罗设施指建架筑物2米以惜外和紧项目夏红线忠范围倦内各凝种管挠线、洽道路看工程厌建设扎费用音。-易与闻建筑染安装困工程掏费用测中附刺属工糠程费牛用重椅计；孟易与节前期骄工程脉费中“七通云一平”等费多用重蛇计；唐易与怎开发泻期间欧税费刮中市愁政基义础设锈施配驼套费烦、水慈电气滚增容缠费等旋概念廉混淆大。A、室弹外给目排水省系统辽费(1虫)室外林给水携系统轮费：旗主要丛包括跪小区妻内给栏水管龟道、丽检查软井、妨水泵严房设符备、辽及外况接的辰消火语栓等轨费用复；(2镰)雨污神水系竿统费议用基础撕设施对费B、室翻外采污暖系隙统费必：主渣要包杜括管速道系温统、剧热交居换站估、锅潮炉房乞费用C、室困外燃活气系斩统费缎：主议要包辽括管拾道系蝴统、识调压闭站D、室课外电掌气及糕高低铜压设论备费(1绘)高低弃压配绩电设泼备及慌安装俱：包摔括红挑线到吗配电末房的营高压曲线、辽高压蚀柜、涌变压闷器、约低压龙柜及努箱式吹变压怀设备迁费用漏；(2盆)室外誉强电翁管道都及电符缆敷练设：党室外满强电恒总平悠线路马部分振费用抗；(3胆)室外董弱电盆管道坡埋设鸟：包鸽括用忽于电膏视、怠电话砍、宽库带网因、智抄能化唉布线象的管肿道预骡埋、骑检查著井等取费用基础芒设施凶费E、室仙外智去能化捞系统膜费(1惹)停车汤管理许系统桑费用叉：包皮括露仪天停础车场瞎管理续系统芝、地而下室膨或架须空层斧停车归场管陕理系否统的萝费用垦；(2风)小区益闭路也监控锣系统叔费用傻：包寻括摄拆像头殖、显秀示屏院及电葱气系爱统安跑装等住费用燥；(3吉)周界启红外佛防越缘瑞系统小费用坡：红讯外对办扫等贪；(4傻)小区兼门禁侄系统谅费用骄；(5朵)电子邀巡更松系统振费用旅；(6宅)电子艳公告浇屏费滤用基础俯设施藏费园林可环境糟工程臭费-基础帮设施A、绿次化建饱设费妙：包哲括公缠共绿逼化、狼组团雪宅间盯绿化兆、一胳楼私点家花慰园、淋小区最周边蒜绿化汗支出挪；B、建舍筑小夸品：花雕塑蹲、水霸景、隔环廊垦、假唱山等鸦；C、道属路、脑广场决建造天费：立道路咬广场腰铺设主、开廉设路垦口工狸程及参补偿砖费等姿；D、围驼墙建们造费液：包荡括永债久性特围墙膨、围砖栏及伏大门做；E、室浪外照详明：杠室外丹照明搬电气丛工程网，如剖路灯内、草旦坪灯鸣；F、室懂外背卫景音幻玉乐；G、室倘外零胆星设际施：的儿童旋游乐振设施霉、各霞种指前示牌观、标透识牌星、示驰意图血、垃深圾桶茶、座引椅、挑阳伞谦等。配套办设施战费指按叼城市判规划轨要求勾在居敏住区流内配方套建栽设各胆种非何营业趴性设修施费润用。永主要岗包括瞒：幼暑儿园咏、文爷化活治动中希心、挣社区筐服务陕、公帝共厕猪所等衣。（费螺用确胃定方团式完轰全同当建筑妖安装弱工程系费）A、在葵开发临小区闸内发棕生的捷不会则产生按经营伴收入悼的不俭可经稳营性卵公共秀配套谊设施缘瑞支出刚，包承括居菊委会爆、派哲出所圣、岗禾亭、歪儿童简乐园怠、自宵行车流棚等炒；B、在猾开发裕小区绸内发千生的距根据馆法规掀或经啊营惯羽例，您其经沃营收横入归繁于经蒜营者辱或业叙委会狡的可长经营旁性公摊共配至套设尽施的雅支出批，如渡建造貌幼托砌、邮蹈局、粮图书苦馆、吹阅览凑室、淘健身舍房、睬游泳芳池、胀球场矮等设佳施的妨支出访；配套慨设施士费C、开蔑发小胀区内古城市龄规划辟中规型定的禾大配呈套设粱施项缸目不任能有淡偿转忽让和侦取得庆经营尖收益蜓权时业，发择生的邮没有购投资钳来源兽的费汤用；D、对哥于产攀权、咏收入棚归属左情况肺较为类复杂梯的地喷下室砖、车辞位等是设施浮，应塔根据守当地倦政府不法规替、开勉发商糠的销肌售承阳诺等唇具体蒜情况挡确定筋是否帜摊入墓本成帖本项码目。挡如开衣发商刊通过罢补交挥地价酱或人妻防工贯程费总等措铜施，芬得到拐政府宏部门蓬认可林，取胁得了戚该配胁套设摔施的品产权恶，则停应作遗为经海营性崭项目狗独立炎核算侵。配套露设施休费按各碑项配古套设躲施设粮立明龙细科点目进福行核拦算，桑如：A、游傲泳池搁：土钞建、疫设备慈、设掘施；B、业艳主会睁所：阔设计砌、装罗修费析、资蜘产购软置、顿单体丛会所镜等；C、幼民儿园羡：建扶造成葵本及勒配套春资产招购置涌；D、学箭校：歌建造恭成本辆及配零套资呀产购轿置；E、球速场；F、设旦备用裂房：素配电旱房、洁水泵另房土丹建及技装修庆费；G、车跑站建皂造费屡：土辆建、载设备册、各陆项设输施。开发阀间接醉费用A、工誓程管灿理费(1剪)工程稳监理乏费：渔支付猛给聘况请的驳项目搞或工潜程监晓理单勾位的榨费用尽；(2照)预结义算编塑审费而：支唤付给姓造价粉咨询身公司蠢的预哈结算策的编执制、苍审核鸭费用辨；(3泄)行政拢管理涛费：梯直接碍从事归项目驳开发益的部强门的艳人员骡的工进资、染奖金孙、补桌贴等卧人工挖费以隔及直计接从普事项牌目开律发的举部门器的行箱政费(4箩)施工其合同荡外奖葱金：灰赶工诸奖、戒进度暑奖(5霸)工程疼质量程监督尼费：钉建设丙主管列部门瞎的质谋监费夺；(6遍)安全抱监督产费：断建设西主管栽部门避的安蜘监费青；(7涨)工程搬保险牢费。开发灶间接浓费用B、营觉销设龙施建猴造费(1柳)广告昂设施平及发防布费山：车证站广祖告、哈路牌啄广告伯；(2爆)销售掉环境画改造袍费：起会所辉、推毅出销饥售楼洗盘(含示狡范单欢位)周围解等销衡售区暗域销师售期权间的络现场浮设计红、工延程、壶装饰肤费；瘦临时被销售虽通道羊的设忠计、累工程德、装膏饰等改费用查；(3独)售楼狐处装壤修、游装饰搜费：魄设计牛、工原程、竞装饰姿等；(4拌)样板拘间：班包括灶样板收间设泄计、到装修末、家难具、结饰品浑以及咳保洁尽、保逼安、缺维修尺费。副主体视外搭皱设的的样板痒间还沿包括妄建造献费用烛；主柔体内呈样板尖间销狠售后镇回收编的设带计、页装修料、家传具、奶家私访等费纲用，疫在主轻营业棉务收抛入中求单列宾或单鼓独记佩录，肚考核帖时从呀总费邻用中发扣除家；(5适)其他汪。C、资女本化概借款么费用包括愧直接托用于姓项目唱开发结所借病入资房诚金的斩利息辉支出表、折剃价或也溢价岔摊销忠和辅粉助费奏用，衣以及领因外结币借词款而坟发生车汇兑及差额渐。因弊借款品而发塑生的耳辅助认费用柱包括尼手续棵费等达。D、物甚业管租理完估善费包括闷按规杠定应悄由开离发商泡承担白的由悔物业椒管理盒公司催代管吨的物那业管兽理基摩金、浆公建晃维修圣基金逼或其蛋他专济项基薄金；埋以及愈小区帖入住保前投降入的犁物业奔管理茅费用刘。成本驳项目换的分斯配土地卫成本率分配一般舅能分恢清成遮本核边算对飘象的焰，可亡直接跑将土亿地成脏本计触入特遍定的望成本族核算奋对象型中；至如果弟分不白清成谣本核叫算对械象，晃可先邪在“末土地石获得趋价款平”之蝇“待物分摊完成本义”的久核算秘项目咱进行投归集珍，然混后再满在有符关成迅本核弊算对千象间永分配余；也医可以危不进零行归塑集而们直接仁通过撕设定纪分摊您方法业分配访计入歉有关量成本丹核算罪对象打。具体者可按得照占骨地面孤积和搏建筑汽面积炎分摊占地抹面积墓法方法封一：一次汤分摊川：先瓶按小花区的抬占地丽面积谨将土辽地成谷本分蕉配到创各小珠区；二次保分摊柏：再酸将分田配到偷各小酬区内睡的土塔地成掠本，歌按小援区内妥房屋李等成馅本核还算对辞象和亩道路腾、广徒场等壳公用揉场所灰的占辱地面意积进垂行直陡接分学配；胸然三次斧分摊拥：后纪将分渴配到方小区茂内道刺路、歇广场源等公却用场蹲所占攀地面嘉积的盈土地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