东莞市房地产市场报告

A2.1.房地产市场分析“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速东莞市商品住宅销售收入[亿元]东莞市商品住宅销售面积[万平方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开发建筑面积总额按镇区分[1998-2000年]描述城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发集中于东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区1998年至2000年底，商品房实际投入资金23亿元共推出楼盘231个，建筑面积455.7平方米樟木头、常平、附城、塘夏、黄江等镇区集中了90%的港资房地产开发商新开发的商品房楼盘集中在东城区和篁村，开发类型以多层和小高层为主，楼盘质数较高，开发理念在东莞市属于中上水平1998年至2000年，商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区在未来五年内，多层和小高层仍是商品房开发市场的主流，新开发的多层和小高层主要集中在东城区、篁村区和城区多层和小高层别墅高层1998-20002005E12%84%

6%8%91%

1%东城篁村城区塘夏其它1998年以后新开发的多层和小高层地域分布虎门商品房立项开发类型比例[按开发建筑面积]樟木头常平预计到2005年,每平方价格在2500元以上的中高档商品房将占据市场86%的份额描述东莞市商品房开发档次逐步提高东莞市政府对城市进行总体规划，改善居住环境，提升房地产开发的质量由于政府严格控制土地批租,土地价格上升较快居民住宅消费观念由商品住宅理念的接受者转为理念的领导者,需求品位提高金融机构对住房消费支持不断增强、按揭条件放宽，刺激住房消费需求市场的增长东莞市新的房地产开发商纷纷进入2500以上的中高档房地产市场的竞争,如:新世纪豪园,新石竹,雍华庭,七宝一居等13%50%20%10%2000别墅3500元以上*2500-3500元*

2500元以下*总额8%60%26%6%2005E*除别墅外商品住宅销售总面积[万平方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地产市场竞争格局可以从内部竞争状况等五个方面分析消费者潜在的进入者房地产开发专业服务提供者替代品政策壁垒强–较强的地方保护主义，早期外来的房地产开发商和民营企业必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产经济壁垒弱–房地产开发商尚未形成房地产开发的绝对成本优势和先进的商品房差异化概念大多数消费者消费观念尚处于商品住宅理念的接受者主力消费群不明显商品住宅50%为本地消费者，30%为港澳台消费者,20%为省内和外地消费者房地产开发商纷纷聘请专业的房地产策划和广告公司，提高商品房开发和营销质量聘请物业顾问公司，提高商品后续服务质量商品房替代品几乎不存在，安居房只占1%的市场份额内部竞争状况城区、常平和樟木头集中了70%的房地产开发市场集中度高，市场领先者较为明显，如：中信、光大等内资房地产开发比例逐年提高，由1998年的45%上升为2000年的67%消费者购买商品房考虑的因素价格房型地理位置和交通开发商品牌建筑物质量建筑物外观环境配套设施保安和物业服务重要性考虑因素12345本地消费者外地消费者描述50%为本地消费者，30%为港澳台消费者，20%为省内和外地消费者；常平、樟木头地区港澳台消费者占90%东莞本地消费者在选购商品房时首先考虑环境和保安服务，其次是户型，显示了本地居民对自身安全和周边环境(包括教育)较高的要求对于东莞本地人，自用房的建筑面积在100-130平方米的中大户型较受欢迎；购买80-100平方米的小户型，用于投资和出租的较多外地消费者在考虑购买商品房时，优先考虑价格，其次是房型、交通的便利和物业管理，同时较重视开发商的品牌港澳台和外国消费者把环境、地理位置、配套设施、保安和物业服务列在考虑购买商品房的首要因素，价格敏感性不高越来越多的消费者更加关注环境和配套设施港澳台和外国消费者不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同由于握开发金商市掀场定话位不千准确净，未猪能充吸分满舱足消穗费者列的需何求，毛造成死东莞急市商屡品住趁宅的党空置愤面积虏较大耳，并隶逐年愿上升东莞旺市商树品住肯宅空飞置面涛积[万脏平方沫米]描述商品描住宅鱼空置铃面积吨大，机20像00巷年底期达到垦15尼1.窑6万铜平方节米商品怪住宅榴空置俗率高耀。2召00奥0年梦，新季推出吊商品脊房建够筑面枣积为舰17描8万诊平方吧米，然但平呆均销抢售率睡只有绑48衫.6批%，奇新增狐空置顶商品机住宅并面积绳73遗万平唇方米房地貌产业晚发展妄初期径，存铺在盲础目批南地、杂批项警目和欣对商钥品房简预售芳款监拢控不谊严的喘现象赌，出贫现了划太平纺广场鞋花园宏、湾淹景台奋、崇澡商花团园、虽世外崭桃源套等“架烂尾碎楼盘甩”，子阻碍狐了房姥地产扯业的行发展大量筛空置疮楼盘壮造成控了建月设资孙金沉聚淀，吹部分苦银行酷贷款副不能启及时胖收回19酷9819险9920脉0040剖.078两.315蕉1.鲁6+9听4.搏7%p.创a.由于院政府附今后渐对土怖地批吩租的芹严格叛控制扛，短伍期内穷商品筋住宅姓开发粱的增惕长空远间有国限将建索立土授地储梅备中果心，严格顺控制肾土地登审批规范员土地虹交易救行为统，逐谷步实现公武开、本公正串、公出平的浩土地漆交易市膀场行构为必须开通过亩土地干拍卖知方式介才可舰获得房受地产凑开发严土地仪使用摄权商品歪住宅开发宴增长空间言有限严格她房地去产立堡项程城序，瓜由房路地产年项目命先立恢项后膨申报茄土地率再规缺划的腔程序李改变真为先共规划很后取搭得土规地在腾立项衡开发根据昆积压沸商品志房数巨量和描商品相房销路售情帜况，膀严格害控制析新项额目立四项和执开工吼，对卫除市企、镇炉中心稳区外六，其龄它地讽方原田则上的不再原审批迅新的绳房地盲产项叙目如果轿开发蓝商积陆压商组品房页面积辟超过州企业思近3或年累蠢计竣疑工商司品房纠面积杰的2朗0%道，将狠停止隶审批惑该开腾发商窄新项缺目立饥项土地藏批租房地轿产立陆项总体寸上说言，推蓬动东刃莞房按地产苦市场苍发展假的因浸素大筛于阻亩碍其品发展莫的因睛素20动01歉年到柜20援03会年，熔政府钥严格喊控制凳土地糟批租占，并轿成立潮土地己储备患中心池，调揪控房甜地产蓄市场兵，短惠期内性将会刮影响疑房地营产市英场政府庆严格赴控制怀房地输产开遥发立技项审从批主力唉消费供群不忠明显空置组商品脸房面迫积高械，到膊20斥00剧年底侨为1爷52库万平率方米东莞娘将城命市定双位为产“制历造业洗名城比“，核树立浇“城馒市牌躁、外安资牌兰和民腐营牌烈”，穗并将轮出资燥20莫0亿建元建菊设新飞东莞控，进做行有慈序的煎城市上总体界规划奇，提破升城峰市总胜体环稿境东莞倚房地馆产发瘦展与攻东莞怒在整企个珠捕江三摄角洲混所处垮的经总济地坑位不名相匹花配，沾发展路空间稠较大东莞鬼招商跌引资肝保持斗增长慰态势消费吼者对辟居住井条件吃和环吉境的锅要求向日益骂提高人均葛可支肥配收亩入是恰全国吩平均锻水平汽的2拨.1暴倍，茧广东配省平骂均水涉平的岁1.邮3，铺并以缴每年五17幼%的晶速度茂增长加入WT网O和近斗年来悟，香瓶港、畏澳门畅的回锄归将猾推动歌外销仇市场政府岔有意队对外趣地人须才采帜用购怜房入候户、意投资皱入户半政策民营即企业诵将可职以注莲册公阔司形勇式，墓独立印开发浙房地蜻产项未目阻碍姨东莞如房地气产市踪蝶场发织展的膨主要糕因素推动碍东莞情房地段产市鼻场发僻展的晌主要合因素东莞行市住卷宅产钳业发傻展以块住宅纱智能把化、末现代刑化为客主要怒特征杂，并扶以进旗一步风完善也金融五体系临为保培障以高违品质茶的规唱划、细设计驻和施域工，河贯彻图以人吨为本暮的住庄宅发激展方链针扩大胆住宅芒按揭若市场预规模引用伸新技诊术、检新材蚊料，鼻以提匀高住动宅产嫌业化绣水平通过框以住朋宅抵个押贷钞款证搏券化绘，改榨变房皱地产类开发筑领域锋的投耻资、卡融资坏体系推动喜住宅与产业徒科技亡化，涛推广恋智能哈化小览区重环办境和升配套梢的大象中型骄住宅很小区与当黑地政放府良抹好的柱关系惠，以辫取得优质施、价迈廉的止土地开发径商的免品牌裁和信奖誉开发怨适合莫市场判需求作的商闷品房开发强大规巾模的蹦居住竖社区涛，营征造良僻好的圆居住改环境与优吃秀的座房地屿产专抹业服胀务提行供者毛合作对市沾场机垂会、都进入纹时间纹和市诉场风劣险的牢把握表示涛不重脂要表示领十分镇重要开发宋适合龙市场帖需求植的商锅品房提供洲优质逐的物搅业管觉理服貌务房地遮产开磁发商盗在东者莞房扒地产良市场钻上取蜡得成绍功的华基本登要素成功改的基名本要裙素目前丘重要俊性重要疮性趋钞势A2锄.2汽.尼建筑凯安装没市场绑分析广东安省建颈筑安案装工川程市脖场的夜投资似额平北均每嫁年以倦8.组9%婚的速蚕度增达长15昆0715由1116犯8819消6021虾2519菌9619资9719格9819从9920旨00+8步.9路%p.夺a.广东禁省建本筑工忘程投指资额[亿令元]广东划省建摆筑安忽装工烂程市患场是扭竞争抬集中创度非毙常低川的市告场，谣并且争越来肢越分意散19炊9619忧9719珍9819浩9920累009%7%8%5%4%描职述广东哄省建胶筑安描装工灾程市淹场的赤集中聪度由耍19羽96质年的踪蝶9%族下降创为2追00挺0年滑的4箩%，毕市场隶竞争恩格局诉分散20迎00蔽年，促排名碗前三宵位的恳建筑圈业企贡业分喝别是降：广总东省昌长大遥公路挥工程纠有限括公司饶、江床苏省买建筑晋安装饰工程救股份详有限于公司蝇深圳形分公转司、还深圳论市市版政工炒程总清公司爸；产率值分润别达锻到1喇2.厦5、耕9.栽1和突7.者0亿疲元20去00诊年，技排名院前1完0家币的外绞省建凭筑企弦业有景2家直：江府苏省窜建筑议安装议工程庭股份涝公司捆和中内建四稼局前1络0家葡建筑彩企业锋业务因起伏立大；抓19乡丰99册年排艇名前援十家陈的企薯业中宾，只请有六荡家能荒在2殖00茫0年成保持茅前十谈位前十糠位产扛值最腰大的诞建筑确业企效业施工受产值耽占市歌场的腹%随着羡城市织化进码程和阁引进字外资刊的不棵断加品快，妄东莞龄市建芒筑安恋装工摸程市宰场容朱量不揉断上鹅升东莞痒市建趟筑安盈装工你程市企场保挤持稳槽定的劲增长之态势蚂，增泛长速水度略纠高于净广东迟省建撤筑安旋装工观程市定场的均增长借速度引进青外资敏是推迅动建亩筑安裹装工饿程市多场的炸主要胜因素日本视、欧益美企搅业不涂断加处大投蚂资，其用虫于建托筑安相装工置程的度投资自额也翅不断荣上升炭，2颈00塞0年赔-2芽00沙5年模的年忙均增浴长率逮将分错别达毫到2根0%去和2涨6%资质旧较高面的外筋来企夹业已论构成仰对本滑地企衔业的粗威胁目前机市场屋竞争竭以价霸格为尼主,睛市场甜运作接尚不握规范东莞唱市建息筑安叛装工杠程市改场的绩特点东莞嫌市建荷筑安酱装工说程市泥场表蔬现出钉比广决东省谷更快掀的增趋长19央9619群9719既9819区9920皮0020锯05E5256646876+9铸.8舅%p.我a.东莞堡市建佣筑工峰程投狮资额[亿规元]12榆8+1体1.灭0%p.裙a.宏观抢环境怠、引颜进外错资和悠房地贯产市括场是者驱动肝东莞束市建赛筑安局装工弊程市锻场的筝三大扔因素东莞血市建省筑工猾程市溜场的鹅驱动推因素房地赏产市宵场引进政外资宏观婶环境政府锐加快释了工咏业园着区的佩建设舌，近符期将达建立琴松山箭湖工纳业园个区，依规划齐面积割72扣平方江公里政府浙引导茶重点愁行业肃和企浊业增灭资扩酱产外商墨投资妖产业雀结构袋优化胖，直避接投俭资用喜于强建筑古工程栏的费竟用比苗例增宋大东莞国市房肿地产楼市场巧自1作99链8年精以来弱进入桶上升困期，岛由此喜带动晃建筑服安装划工程黎市场洞的稳恭步上绝升东莞睡将投熟资2押00先亿建翠设新败东莞歇，提削升城垃市的撇综合疫实力即，建前设“坊城市融牌”科，城瓶市化项进程静加快加入WT药O以后枯，更饰多的骑外资葵将进冶入中却国，恼由于科东莞极有利胞的地器理位皱置和淘优惠都、便静捷的菠投资略环境杀，将悠吸引告更多印的外赚资东莞抢市固解定资洁产投裂资每赌年以免10档%的签速度亡上升建设立“民艳营牌燃”，后推动膛民营购资本猪的投旬资房地洁产开仪发市桃场对叉于商佩品住旗宅配乌套设不施和附环境响要求抵越来比越高黄，房怎地产探开发粘商相右应用集于建汽筑安贱装工惩程的执投资宗增加随着泡东莞娱市实气际利献用外恐资不孝断增考加，踢外资症企业光用于牧建筑穷安装部工程忆的投怕资额顿增长歌较快东莞镇市实醉际利袋用外肥资额[亿键元]外资颂企业民用于倘建筑布安装骑工程六投资具额[亿寒元]19掩9719批9819填9920富0020稼03E20凤05E10提1.不611堡1.企212押1.播213嘱9.循219套0.螺528第0.酸0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19吃9719半9819阶9920罚0020稀03E20刑05E25绍.229证.432沾.038堡.065摇.284版.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.其中找，日爽本、感欧美爷企业竟用于僚建筑安装工程能的投肃资额掘增长芳率高昨于外馅商企倒业用凤于建愧筑安装工程胡的投纸资额舌的平斤均增师长率投资挑于东嫂莞的富日本革、欧潜美企皮业用扛于建巴筑安客装工置程的厕投资枪额[亿距元]战略夹上，名日本网、欧搂美企名业都旧把中凉国作绕为巨恐大的好发展摧市场日本钱、欧童美制纹造大鸟企业甜从着厨重建臭立出简口加郊工基拆地逐蒸渐转深向成怎为国暑内生功产基捡地已投旨资的忙日本伸、欧桌美企狂业会伟带动喊提供集零部鸟件和磨原材钓料的抛日本迟、欧己美企旷业数貌量和约投资凝额增池加东莞弄招商双引资的局通相过网逆上招家商、及委托岩顾问棍公司锡到日摧本、磁欧美索招商签、开纱办博丑览会米、提品供“墙一个陈窗口问收费报”等节服务忧，吸械引日在本、筑欧美削客户东莞壮市政技府“袍十五番”规置划中弱，已欲明确胖把引幼资的刻重点孟逐步抛转移斯到欧给美和穴日本督等国抬家描述19氏9719伞9819库9920裤0020论03E20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