思源房地产营销管理系统操作手册

年4月19日思源房地产营销管理系统操作手册文档仅供参考，不当之处，请联系改正。ＣＲＭ营销管理系统操作手册(编号：SZSYSWIN0525A01)目录第一章登录界面 51.1界面框架 61.2菜单 61.2.1登录账号 61.2.2工具 71.2.3帮助 9第二章我的主页 112.1销售任务提醒设置 112.2我的任务 122.3我的销售 14第三章客户管理 153.1客户管理 153.1.1查询区域 163.1.2功能区域 173.1.3客户信息列表 203.1.4页签 213.1.5客户信息的新增、修改、删除 343.2问卷管理 413.2.1问卷的查询 423.2.2问卷的新建 433.2.3题目的新建 443.2.4问卷基本资料的修改 473.2.5问卷的预览 473.2.6问卷的启用 483.2.7题目的维护 493.3重复客户录入规则设置 503.4公共客户规则设置 513.4.1进行设置 513.5公共客户 523.5.1公共客户的申请 533.5.2待审批列表查看 543.5.3上级岗位进行审批操作 543.5.4上级岗位做撤销审批操作 553.5.5客户分配操作 56第四章销售管理 574.1功能介绍 574.2售楼指引 584.2.1楼盘表 584.2.2购房销售流程表 594.2.3房间简要信息 614.2.4开始认购 624.2.5执行进程表中的进程 684.2.6购房特殊事务 834.3销售控制 1294.4项目概览 131第五章折扣管理 1325.1优惠方案 1325.2底价设置 1355.3常规折扣管理 1365.4身份折扣管理 138第六章财务管理 1396.1收款登记 1396.2按揭到帐 1426.3收据本管理 1446.4诚意金管理 1456.4.1新建诚意金 1466.4.2诚意金作废 1476.4.3诚意金转签约 1486.5财务设置 1496.5.1币种设置 1496.5.2银行名称设置 1506.5.3银行帐号设置 1516.5.4款项类型设置 1526.5.5交款方式设置 1536.5.6代收费设置 154第七章房产维护 1567.1小区/区域设置 1567.2大楼/片区设置 1587.3生成房产 1597.4房产资料 1607.5批量数据录入 1617.6批量删除 1657.7公式设置 1677.8户型资料 1707.9精度设置 1717.10付款方案设置 171第八章统计报表 1758.1销售报表 1758.2财务报表 1798.3客户报表 1798.4项目报表 1808.5公司报表 1808.6集团报表 182第九章系统管理 1839.1组织机构 1839.1.1公司设置 1839.1.2项目设置 1849.1.3部门设置 1859.2岗位管理 1869.3用户管理 1879.4权限分配 1899.5模版设置 1939.6参数设置 1959.6.1常规参数设置 1959.6.2树型参数设置 197第十章流程管理 19810.1规则设置 19810.2表单管理 20010.3流程管理 20210.4我的批阅 20710.5待办事宜 20810.6我的请求 210第十一章营销管理 21311.1佣金管理 21311.2佣金公式管理 214第一章登录界面登录界面是用户进入Ris系统的界面，用户输入用户名和密码后，点击登录进入系统。系统登录界面1.1界面框架Ris系统的界面共分为两部分为菜单区和工作区。如下图红色框体中的为菜单区；黄色框体中的为工作区；蓝色框体中的为侧边栏收缩按钮；黑色框体中的为工具部分。1.2菜单应用程序级菜单位于工作区的左方，每个菜单表示不同的功能模块，能够完成不同的业务流程实现日常工作的信息化工作。1.2.1登录账号(1)、把鼠标放在“登录账号”上，则“登录账号”下拉菜单展开，单击“重新登录”，则重新返回登录界面；（02）语音服务设置，是设置的一个‘来电弹窗’功能，输入本机的服务器IP和固定电话号码，保存。如图（03）点击“更改密码”，则弹出模式窗口，如图能够在模式窗口中重新设置用户密码。1.2.2工具工具下拉菜单中包括四部分。(1)、按揭计算器。单击按揭计算器按钮，弹出按揭计算器窗口。用户能够使用此计算器进行买楼综合计算，用户输入房产基本资料、自定义条件和计算方式，计算器会自动计算出结果。(2)、计算器单击计算器按钮，弹出计算器窗口。一般用于数学计算。(3)、日历为方便用户使用，在工具中带有日历。单击日历按钮，弹出日历窗口(4)、下载OWC控件系统中的楼盘表，还有一些图是需要OWC控件才能显示的。为方便用户着想，在系统中能够下载OWC控件。1.2.3帮助帮助下拉菜单中包括“帮助主题”和“版本信息”。(1)、帮助主题单击帮助主题按钮，则弹出系统的帮助文件。(2)、版本信息单击版本信息，则弹出系统的版本信息。系统版本信息第二章我的主页2.1销售任务提醒设置我的主页001销售任务提醒设置主要对系统中‘正式认购销售流程，营销活动，特殊事务，内部认购流程，客户事件提醒’进行提醒设置。可添加岗位或者用户。保证各业务员根据系统的提示，能及时跟进客户并提醒办理业务，便于房地产公司办理特殊业务的办理和管理。提前提醒天数：这个天数需要自己输入，根据房地产公司的需求，自己设定，一般为1天。添加岗位/添加用户：岗位和用户根据情况设定，必须任选其一。2.2我的任务我的主页002我的任务功能主要根据‘销售任务提醒的设置’在此处进行提醒，业务员每天登录系统，进入到‘我的任务’操作界面，就可看到当天需要跟进的任务，这就是业务员当天的主要工作了。办理操作：点击要操作的‘内容‘（为蓝色字体），链接出操作界面即可操作。已读：‘已读’字体浅黑色。还可查看‘任务状态’。未读：‘未读’字体深黑色。还可查看‘任务状态。状态：没有完成的状态为‘未完成‘，完成之后的状态为’已完成‘。通知：我的主页003点击通知，弹出通知新建操作界面，输入通知内容，添加要发送通知的岗位或用户，便于岗位间的工作交流和沟通，我的主页004发送的人员登录系统，在‘我的任务‘中能够查看到发送的通知。2.3我的销售我的主页005我的销售主要统计的是自身和下属的销售情况， 能够以‘日周月年‘的形式进行统计。A：A处显示的是以时间段查询出来的每天的‘来电，来访，认购，签约，签约面积，签约金额，回款金额，回款率’，等信息。B：B处显示的是经过客户调查，记录的客户经过哪些‘认知途径’了解我们的楼盘信息，以方便日后公司在广告宣传方面更准确到位。C：C处显示的是业务员的‘成交套数，销售面积，回款金额’等信息。D：D处显示的是当前业务员的工作销售情况，认购多少，签约多少房产。第三章客户管理3.1客户管理客户管理模块主要管理及维护客户的基本信息，针对相应的项目，进行客户信息的录入、修改、删除。还能够进行查询、共享、同步、查看历史及问卷的录入等。这部分是系统正常使用的基础。主要分为：查询区域、功能区域、客户列表、页签。如图客户管理-001所示图客户管理-001A——查询区域；此分为“查询”和“高级查询”。B——功能区域；能够发送短信、进行客户转介，放弃跟进及客户删除。C——客户信息列表区；展示查询的客户列表，基本字段为：客户名称、联系电话、主管业务员、登记时间、系统登记时间。D——页签；客户基本信息和衍生信息的页签，包括：“资料”、“联络”、“关系”、“事件”、“家庭”、“意向”、“职业”、“认知”、“问卷”、“历史”、“房产”。3.1.1查询区域如图客户管理-001A中的“查询”为简单查询功能按钮，经过选择项目或录入客户名称、电话号码、客户类型、业务员等进行简单的条件查询；“高级查询”对客户信息基本资料各个字段进行组合选择。针对每一个选择的字段进行条件设定。这样操作人员能够非常方便根据自己需要查询到自己想要的客户信息。（1），简单查询在客户信息的主界面，输入查询条件点击“查询”按钮，得到自己想要的结果。（2）、高级查询在简单“查询”的右方还有一个“高级查询”的按钮，点击进入。如图客户管理-002图客户管理-002在界面的左边，是项目的选择和查询分组的选择。右边是所选择的查询分组的查询信息。选择好查询条件点击“完成”能够在客户信息列表里面看到所查询到的客户信息。3.1.2功能区域功能区域主要包括：短信发送、客户转介、删除，放弃更进。3.1.2.0放弃跟进客户管理－003放弃跟进指置业员经过一段时间的跟进，觉得自己不想继续对该客户服务，做此操作。注（置业员只有对属于自己的客户才能做此操作，不然无效。放弃更进的客户转入到了‘公共客户’列表中）。3.1.2.1短信发送短信发送主要是用于对客户进行关怀活动，提供一个短信发送平台。如图客户管理－004图客户管理－004给客户发送短信：（1）、首先在客户列表里选择要发送的客户。（02）然后点击短信发送按钮，弹出短信发送界面，如图005如图客户管理－005在短信内容里输入要发送的短信内容，选择左边的客户（把左边的客户打上勾），然后点击“确定”按钮，进行发送。3.1.2.2客户转介“客户转介”主要是为了将客户分配到其它的项目中。如图客户管理－006图客户管理－006选中客户，点击‘客户转介’。如图客户管理－007图客户管理－007选择要分配的客户给其它项目的业务员，然后点击“确定”，客户分配完毕。自动返回如图客户管理－0053.1.2.3删除“删除”按钮主要用来删除已录入系统中的客户，在客户信息列表中选择要删除的客户然后点击“删除”按钮，注（认购/签约/交了诚意金的客户不能删除）如图客户管理－008图客户管理－0083.1.3客户信息列表客户信息列表里面的主要内容包括：客户名称、联系电话、主管业务员、登记时间、系统登记时间。如图客户管理-009图客户管理-009在上图能够看到：系统登记时间精确到秒位。能够由此判断客户第一次与公司或项目放生关联的精确时间。客户列表中客户的名称颜色不一样：黑色代表这个客户的信息录入系统，可是并未改认购房产；蓝色代表该客户已经认购房产，可是并未签约；红色代表此客户已经签约。3.1.4页签（1）、资料“资料”纪录客户的基本信息，是业务中最重要的信息部分，对于客户的基本信息和衍生信息一般要求要有相应的权限控制，其中：“客户姓名”等是必填项。点击“新建”按钮，能够新增客户资料。如图客户管理-010图客户管理-010点击“修改”按钮，能够修改在客户列表中选中的客户的基本资料。如图客户管理-011图客户管理-011（02）联络联络记录着客户的联络方式，包括客户的首选联系电话、家庭电话、办公电话、手机号码、传真号码、地址、邮编、E_MAIL。对于业务的开展，与客户取得联系是第一步，业务员在填写这些资料的时候一定要从根本上保证它的完整性和准确性，为以后的工作带来便利。如图客户管理-012图客户管理-012能够修改客户的联络方式，直接在页面上修改，修改完成后点击“保存”。如图客户管理-013图客户管理-013（03）关系“关系”记录客户来访时陪同人员的信息。对于一个来访的客户，陪同人员的角色在前期推介、看房过程中、购房过程中都起到了很重要的作用，一般要求业务人员不能将全部的精力放在来访者身上，还要花精力在陪同人员身上，就是这个道理。来访客户交易的成功，会给陪同人员传递更多的信息，甚至将其变为直接的客户。因此陪同人员的信息不容忽视。如图客户管理-014图客户管理-014点击“新增”按钮：新增客户的联系人。如图客户管理-015.弹出新增对话框，把资料录入完成后点击“保存”。图客户管理-015点击“修改”按钮，弹出修改对话框，修改完成后点击“保存”，如图客户管理－016图客户管理－016点击“删除”按钮，弹出删除确认对话框，进行确认，如图客户管理－017图客户管理－017（4）、事件事件如图客户管理-018.图客户管理-018记录客户与公司发生的一些有意义的事件。在客户第一次来的时候，要求业务人员的录入客户信息必须包括客户事件的填写。这样做的其中一个目的就是防止业务人员撞单。客户几天前来过，是A业务员接待的，两天之后再来由B业务员接待，而且开始购房。那么在业务处理上就出现了矛盾。现在客户第一次与公司取得联系，就必须记录客户事件，而且由系统记录客户事件的信息包括事件时间，而且对应到相应的业务人员。这样我们经过客户事件的信息就能够看到该顾客的主管业务员是谁。如果很长时间没有产生客户事件，说明相应的业务人员没有进行跟进工作。能够根据规定，由销售经理将此客户重新分配。这样方便了主管领导层对资源的最大利用，符合用户的利益。事件分为系统事件和一般事件，系统事件由系统自动产生，任何人员都不能修改。例如：客户的认购事件等。点击“新建”按钮，弹出“新建”对话框，在对话框里选择“事件类型”及录入“描述”等，点击“保存”。如图客户管理-019.如图客户管理-019点击“修改”按钮，弹出“修改”对话框，在对话框里选择“事件类型及录入“描述”等，点击“保存”。如图客户管理-020图客户管理-020点击“删除”按钮，弹出“确认”对话框，点击确定后事件就会被删除。如图客户管理－021图客户管理-021（5）、家庭“家庭”记录客户的家庭情况，方便业务人员与客户的沟通。对于像“婚姻状况”带有隐私的字段，要有选择性的询问客户。如图客户管理-022图客户管理-022能够直接对家庭页签的内容进行修改，修改完成后，点击“保存”按钮，则“家庭”页签的内容已被更新，如图客户管理-023图客户管理-023（06）、意向“意向”记录客户对所售楼盘各个房间的意向，方便业务人员有的放矢的推销自己的产品，了解客户在房间选择上的个性化需求。如图客户管理-024图客户管理-024客户的意向能够针对于某一具体房间，也能够直接录入。新增意向：点击“新建”按钮，弹出“新建”对话框，如图客户管理－025图客户管理－025点击“查询”，能够指定某一具体房间，如图客户管理-026.图客户管理-026在图客户管理-020中选择有意向的房间，然后点击“选择”，如图客户管理－027图客户管理-027点击“保存”，完成客户意向的记录，点击操作‘认购’能够直接跳转到认购页面。如图客户管理-028图客户管理-02807、（职业）“职业”记录客户的职业信息，包括行业、职务、毕业院校、工作单位、工作地点。如图客户管理-029.图客户管理-029直接在页面上修改，能够完成修改客户职业信息的记录，修改好后，点击“保存”即可。如图客户管理-030图客户管理-03008(认知)认知是针对客户前来咨询或看房的信息来源的记录。主要是对公司推广活动效果的一个评测作用。还能够经过对客户关心的媒介进行统计，确定公司的宣传手段。如图客户管理-031图客户管理-031直接在页面上修改，能够完成修改客户认知信息的记录，修改好后，点击“保存”即可。点击“保存”，即可保存修改的信息；如图客户管理-032图客户管理-032（9）、问卷“问卷”如图客户管理-033图客户管理-033问卷页签是列表的表现形式，在问卷页签下存在建立好的多组问卷用列表的形式罗列出来。问卷的主要内容包括：序号、问卷名称、答卷当前状态、答题数量/问卷总题数、问卷类型、最后修改时间。点击“问卷”页签问卷列表中的相应问卷，进行问卷的填写。例如：点击“生活很精彩”问卷，弹出已设定好的问卷，如图客户管理-034图客户管理-034用鼠标直接在题目里选择，完成后点击“保存”按钮，此份问卷就已完成。（10）、历史“历史”的权限控制很严格。这部分主要记载客户基本信息更改的记录，并且保留原来的记录。只有拥有相应权限的人员才能够看到。（11）、房产“房产”记录客户已经购买的房产，是对客户购买力的判断。3.1.5客户信息的新增、修改、删除在“资料”界面上，点击“新建”按钮。如图客户管理-035.图客户管理-035进入新建“客户”的界面：内容包括：基本资料、联络、家庭、认知、职业、关系、意向、客户事件。由于业务人员在现场操作的工程当中，没有太多时间来填写这些资料，可是又要保证客户信息能够留在系统里面，进行记录。我们在这些信息里面挑选出关键的字段设为必须填写的信息，以确保客户资料的有效：客户名称、客户类型、客户身份类别、登记地点、客户首选电话、主管业务人员、认知、客户事件。这些字段在字段名称后面有红色星号标注。这样既保证客户信息的完整性，又保证了工作的时效性。其余不是必填选项，能够在业务人员空闲时间或以后补充，前提是客户所有资料都有文本记录。在这里我们首先填写好客户的基本资料，下拉填写联络、家庭、认知、职业。如图客户管理-036图客户管理-036在填写“关系”、“意向”的时候可能一个客户有多个人陪同；也可能一个客户对多个房间存在意向。因此这两项必须单独增加，在主页面上面不能直接填写。关系：点击“关系”这一项下面的新增，如图客户管理-037图客户管理-037关系这一项下面原来是“新增”操作按钮。现在变为“保存”“放弃”。如图客户管理-038.图客户管理-038只要新增了关系人的资料，那么关系人的“名字”就是必填项。填写完毕之后，点击保存。在关系选项的下面列出关系人的基本信息，如图客户管理-039.图客户管理-039如果有多个陪同人员，能够点击“新增”再次增加。还能够选择到相应的联系人进行修改、删除。填写完毕之后，下拉界面，开始意向的填写，这里也是单独的增加信息。点击“意向”项的“新增”，如图客户管理-040.图客户管理-040页面切换到下图，如图客户管理-041.图客户管理-041这里的意向是针对具体房间的（也能够直接填写），点击“查询”按钮进入销售楼盘表选择具体房间，这里的选择不只是针对销售状态为“可售”的房产，任何状态的房产都能够，这样客户的最初意愿能够忠实的反映。如图客户管理-042.图客户管理-042具体选择房产的操作请参照前面3.1.4中（6）的操作。选择好之后，点击“保存”在意向上面列出所有的意向房间资料。如图客户管理-043客户管理-044.图客户管理-043图客户管理-044在这里还能够选定存在的意向进行“修改”、“删除”。最后是填写客户事件：包括“成交几率”、“机会阶段”“时间事件”“类型”“描述”成交几率：业务人员自己判断成交几率的大小0%-100%之间机会阶段：客户处于销售机会的阶段选择，也是由业务人员自己判断事件时间：系统自动生成的时间，取点击保存的时间，可是能够修改类型：是必填项。客户事件的类型是分类和统计的主要依据描述：能够填写客户的参加活动，如：参观样板房等，还能够记录客户的一些个人喜好，以方便业务人员下次更好的跟踪客户。如图客户管理-045.图客户管理-045所有的客户信息能够在填写资料的页面上更改，也能够在各个页签上面更改。可是在历史的记录中，会有修改的记录，包括原来的资料信息。以及每次客户事件的记录这样防止有人恶意修改客户资料。客户信息资料的删除权限控制十分严格，这是根据各个公司的具体情况来下放权限。一般不轻易下放权限。3.2问卷管理图客户管理-046问卷维护的主界面如上图客户管理－040所示。主要功能包括：问卷基本资料的维护（新建、修改、删除）、问卷的查询、问卷题目的维护（新建、修改、删除）3.2.1问卷的查询在问卷管理的主界面上，有问卷的查询功能，问卷的查询条件包括：公司/项目、日期、状态、问卷类型。填写或选择相应的查询条件，点击查询按钮，查询出相应的问卷，以列表的方式显示出来，如下图客户管理－041、客户管理－047所示：客户管理－047客户管理－048在问卷列表中，选中一套问卷。该条记录高亮显示。在页签部分显示对应的内容。页签分为：基本资料（记录本套问卷的基本信息）、题目（以列表的方式显示问卷包含的题目）。在下部会显示该套问卷的一些信息：问卷的建立人、建立时间、最后修改时间、题目的道数、客户回答的数量。3.2.2问卷的新建在“基本资料”页签的下部点击“新建”新建一套新的问卷。如图客户管理－049图客户管理－049所属公司/项目为当前默认的项目，问卷类型根据操作这权限展示对应的类型。问卷状态默认为“启用”。填写相应的其它信息点击“保存”能够在列表中看到已经有一份新的问卷已经新建。问卷基本资料的新建方式如上所述，可是问卷的主题内容：题目的维护还没有新建，选择已建立好了的问卷，切换页签，点击页签“题目”进行题目的录入。3.2.3题目的新建图客户管理－050点击“新建”按钮开始新建题目。图客户管理－051题目的新建现在暂时只支持多选题和单选题。填写题目名称和简称、选择题目类型之后。填写题目对应的选项。图客户管理－052直接点击选项的第一行，选项填写控件自动增加一行，且自动生成选项的编号。（修改项目编号能够直接利用选项的“上移”“下移”“移至”功能。）图客户管理－053填写好选项，点击“保存”完成一个题目的新建。（点击“保存并新建”能够将刚刚填写的题目保存下来，再新建第二道题目，不必再次返回问卷主界面）图客户管理－054按照同样的方法能够将该套问卷的所有题目录入完毕，将问卷的所有内容全部完成。一套问卷就建立完毕。3.2.4问卷基本资料的修改在问卷主界面，选中列表中某一套问卷。点击“基本资料”页签下“修改”将问卷基本资料的内容激活，能够修改问卷的基本资料：图客户管理－055问卷的所属公司/项目、问卷类型不能修改。修改完毕，点击保存即可完成修改操作。3.2.5问卷的预览在问卷主界面，选中列表中某一套问卷，点击“基本资料”页签下“预览”。能够查看问卷的实际效果：图客户管理－056操作人员能够经过预览发现录入操作的错误。很好的完成问卷的录入工作。3.2.6问卷的启用问卷有两种状态：启用和停用，问卷在启用状态下。客户信息的问卷页签会显示出来，业务员能够使用该问卷，了解客户的资料和信息；问卷停用的状态下，客户信息的问卷页签不会显示出来。在问卷主界面，选中列表中某一套问卷，点击“基本资料”页签下“启用”或“停用”能够切换问卷的当前状态。如下图：图客户管理－0573.2.7题目的维护图客户管理－058在主界面的“题目”页签下主要有“新建”题目和变换题目的次序。选中一条题目的记录，点击“上移”能够将该题目位置上移一位。同理能够将题目下移或者一直某一个特定的位置。3.3重复客户录入规则设置此模块是为了避免发生撞单的情况，当我们的系统在业务员录入客户信息时，如果发现有客户信息重复的现象，就会提示业务员，而且能够经过规则设置，不让业务员录入重复的客户。重复客户录入规则是每个项目不同的，能够针对每个项目单独设置。新建一个项目时，系统会有一个默认重复客户录入规则设置。默认设置为：重复客户提示规则：客户名称、首选联系电话都重复时，给予提示；重复客户禁止录入规则：客户名称、首选联系电话都重复时，禁止录入。系统用户能够针对不同项目的需要对默认规则设置进行修改。如下图所示例的页面：图客户管理－059选择项目，修改需要设置的重复客户提示规则和禁止录入规则，设置完毕后点击保存，即完成该项目的重复客户录入规则设置。具体设置情况如下：对于重复客户提示规则：如果客户名称、首选联系电话证件号码等无一选中，表示未设置提示条件任何情况下都不给予提示。如果只选中首选联系电话，表示只要首选联系电话重复，就给予提示。如果同时选中客户名称、首选联系电话，表示客户名称和首选联系电话都同时重复时才给予提示。对于重复客户禁止录入规则：如果客户名称、首选联系电话、证件号码等无一选中表示未设置禁止录入条件任何情况下都准许录入。如果只选中首选联系电话，表示只要首选联系电话重复，就禁止录入。如果同时选中客户名称、首选联系电话，表示客户名称和首选联系电话都同时重复时才禁止录入。3.4公共客户规则设置图客户管理－0603.4.1进行设置‘公共客户规则设置’功能主要针对录入的客户进行‘申请跟进客户数量设置’‘跟进周期设置’‘签约超期设置’‘放弃跟进’‘离职置业顾问遗留客户归属设置’等进行设置，申请跟进客户数量设置：默认为5个，能够自己设置多个。是否允许申请以前申请过的客户：选中‘是’能够申请以前申请过的客户，选中‘否’不能够申请以前申请过的客户。跟进周期设置：默认为30天。超期无跟进是否自动转入公共客户：默认为’否’，选中‘是’超期无跟进自动转入公共客户。选中‘否‘超期无跟进不会自动转入公共客户’。签约超期设置：默认为30天。签约超期是否允许自动转入公共客户：默认为‘否‘。选中‘是’签约超期允许自动转入公共客户。选中‘否‘：‘签约超期不允许自动转入公共客户’。放弃跟进：默认为“否”。是否允许主动放弃跟进：选中：‘是’允许主动放弃跟进。选中‘否’不允许主动放弃跟进。离职置业顾问遗留客户归属设置：是否允许离职置业顾问名下所有客户全部自动转入公共客户：默认为‘是’，选中‘是’运行。选中‘否’，不允许。离职置业顾问名下客户由销售经理进行手动分配。3.5公共客户公共客户001公共客户模块包括‘公共客户规则设置’模块，主要针对系统中客户的管理，由‘公共客户规则设置’模块设置好，系统中会把一些客户导入到公共客户列表中，置业员能够有针对性的向上级进行申请跟进。其中会显示客户管理的‘联络，关系，事件，家庭，意向，职业，认知，问卷，历史，房产’等基本信息，供查看，阅览。A区域显示客户的基本信息。B区域显示置业员选择申请此客户的申请理由。C区域显示上级部门的审批意见。3.5.1公共客户的申请选中客户点击‘申请更进’，进入客户跟进申请页面，如图002公共客户002必须填写‘申请理由’,输入‘申请理由’点击确定，弹出成功申请跟进提示，申请的客户信息提交相应的上级进行审批,。3.5.2待审批列表查看申请完的客户进入到了‘待审批’列表，审批类型置入：待审批，点击查询，能够查看之前申请过的记录,注：只有上级才有此权限。如图003公共客户0033.5.3上级岗位进行审批操作上级岗位登录到公共客户界面，在待审批列表中查询出要审批的客户，进行审批操作。公共客户004如选中‘不同意’点击确定，该客户自动导入到‘审批不经过’列表。如图005公共客户005点击同意，弹出以下提示。客户自动导入到‘审批经过’列表。如图006公共客户0063.5.4上级岗位做撤销审批操作做‘撤销审批’操作，勾选，点击‘撤销审批’，弹出提示点击确定。该客户自动导入到‘撤销审批’列表中。如下图007公共客户0073.5.5客户分配操作选中客户点击‘客户分配’弹出‘客户分配’操作界面。在客户分配界面中选中要分配的置业员，点击确定即可。如图008公共客户008点击确定，弹出提示。公共客户009所分配的用户登录查看，在客户管理中能够查看到自己申请的客户上级部门已经分配下来了。第四章销售管理4.1功能介绍销售管理是整个系统的主要业务处理部分，销售指引主要是处理房间的销售事务进程，如认购、签约、按揭等正常事务的进程或者换房、退房、更名等特殊事务进程。如图：EDCBAEDCBAA——楼盘表：直观展现各房产的状态。B——购房销售流程表：办理房产购买的各种相关事务，如认购、交款、签约、按揭、办理入住等；“笑脸”表明该步骤已完成。C——房产简要信息：包括房间号，业态，销售状态，户型，面积，售价，客户，业务员。D——特殊事务办理入口：支持更名、换房、退房、更改折扣、更改付款方案、更改购房进程、作废等特殊事务处理；在“History”(该房产特殊事物历史纪录)链接中保留客户办理特殊事务的主要信息。E——快速查询：以供快速查询定位到需要查找的房产。4.2售楼指引4.2.1楼盘表在本系统中，我们用一个有规律的表格来模拟某一楼栋所有的房间，表格中每个单元格代表一个房间，我们称这个表格为楼盘表。在“房产维护”(文档后会有详细功能操作介绍)中我们生成楼盘初始化资料如项目、小区、期、大楼、房间，其中房间即是我们这里的“楼盘表”的组成单位。楼盘表是一个非常直观，易于操作的表格，如图销售管理-002①①图销售管理-002表格中底部的①处代表单元号，每座上面对应的表格则代表该座的房间；表格中的数字（如：101、102等）或字母代表房号；表格中不同的颜色分别代表该房间处于不同的销售状态。房间有可售、临定、足定、签约、保留、锁定等多种销售状态，具体颜色参考楼盘表下的标准色盘。图销售管理-0034.2.2购房销售流程表如图销售管理-003所示，图中B区的内容为购房进程表，购房进程表是由已设定好了的付款方案，在进行认购时自动生成的，完成了进程表中的进程，则表示该房间购房事务处理完成。EDCBAEDCBA图销售管理-003购房销售流程表中有三个栏的内容，从左到右分别是购房进程的名称、应完成时间、是否完成标记。如果进程“是否完成”标记栏有一个“”，则表示该进程已完成，单击进程名称，可查看该进程的详细信息。如果进程左侧有一个红色箭头，则表示该步骤是当前默认的应执行的进程，单击此进程名称，即可执行该进程。注意：1.执行一个房间的进程时，执行的不一定必须是当前默认的应执行进程。当进程被设定为“无前置进程”时，该进程不是当前默认的应执行进程也能够被执行；当进程被设定为“有前置进程”时，只有当其前置进程已经完成，该进程才能够以被执行。（说明：前置进行的设定与付款方案流程紧密相连）。2.只有被认购了的房间才有购房进程表。当房间为可售时，方框中不是进程表，而在一个“开始认购”的按钮。如图销售管理-003销售管理-003选择相应的特殊事务，进入相应页面处理。只需要填写应有信息即可，存在下一步按钮请务必逐步点击，最后完成操作。附加说明：如果进程进入到签约之后需要进行更多的特殊事务操作需要先注销合同之后才能进行。6、购房流程操作基本类似，操作简单便捷，更多信息均有系统自然生成，操作人只需要检验数据即可。4.2.3房间简要信息如图销售管理-003所示，图中C区的内容为房间的简要信息，点击“蓝色”字体会链接到相应的对应模块显示其详细的信息。如：点击房产名称时会链接到一个房产信息区显示房间的所有基本信息，如图销售管理-004；点击客户名称会链接到客户管理界面显示客户的详细信息，以供查询，如图销售管理-005图销售管理-004图销售管理-0054.2.4开始认购当房间正常销售时，首先是对可售房间进行“开始正式认购”的操作，“开始正式认购”完成后，就会自动生成购房进程表，然后逐步完成进程表中的进程，进程完成了，则该房间的销售操作也就完成了。(1)、在楼盘表中选择一个可售房间。（即房间号的表格颜色为白色的）(2)、单击“开始正式认购”文字按钮，进入房间认购。如图销售管理-006图销售管理-006(3)、经过1，2的操作后，进入了“开始认购页面”。如图销售管理-007。图销售管理-007该页面由“房间资料”、“选择客户或新增客户”、“填写认购资料”、“调整购房进程”四部分组成，单击其右边的“+”或“-”能够展开内容或关闭内容。在这里要完成三个工作：“选择或新增认购房间的客户”、“填写认购资料”和“调整购房进程”。(4)选择客户或新增客户。★选择客户：在图销售管理-007中，点击“选择”按钮，进入如图销售管理-008所示的界面，根据查询条件查询出一批客户显示在列表中，在客户列表中勾选上购房客户（能够支持一次选中多个客户）。选择后，单击“确定”按钮，这时被选择的客户出现在业主列表中；如果该房间有多个业主，也能够重复上面的操作，所有被选择的客户均出现在业主列表中。技巧:选择客户时，还能够先对客户按简拼或客户姓名及电话进行模糊查询，以简化客户名称表。图销售管理-008★新增客户：当要选择的客户不存在时。在图销售管理-007中点击“新客户”按钮，进入如图管理-009所示的新增客户页面，输入客户资料后，单击“保存客户资料”即可，新客户出现在业主列表中。图销售管理-009（5）填写认购资料完成（4）后，点击“下一步”，在页面中选择付款方式，然后输入实际按揭成数、折扣率、优惠价、成交总价、认购日期等内容，其中折扣率与成交单价互相影响，成交单价×成交面积＝成交总价。如图销售管理-011所示的页面。然后点击“下一步”。图销售管理-011（6）调整购房进程图中是房间默认生成的购房进程表，该内容是由付款方式决定的，如果该房间有特殊要求，可在这里进行购房进程的调整，如购房进程的添加、修改、删除。如图销售管理-012。图销售管理-012★添加事件：系统允许新增无金额进程，以及“交款类型”为“手续费”的有金额进程。这些新增的进程都不会影响房间的销售状态。

★修改事件：系统允许修改有金额进程和无金额进程，但当进程已经完成或部分完成时，不再允许修改。如果修改了“交款类型”为“房款”金额，则还应该手工进行房款调配，以保证全部房款完全分配到了进程中。

★删除事件：除了按揭到帐、签订认购书、签约这几个进程外，其它有金额进程和无金额进程均允许删除。如果删除的有金额进程的“交款类型”是“房款”，则还应该手工进行房款调配，以保证全部房款完全分配到了进程中。事件的调整是为了更好地满足当前所应用的购房流程，但又不长期满足，可看作是个别房产的购房进程。同时，事件的调整也为了整理每个进程的金额流动，保证其金额的统筹分配。（5）在图销售管理-012中单击“认购”按钮，完成房间的开始认购的过程，系统返回售楼指引页面，这时房间已经变为“锁定”，生成了购房进程表，如图销售管理-013所示。图销售管理-0134.2.5执行进程表中的进程进程表中的进程分为有金额的财务处理进程和无金额的纯事务进程两种。纯事务进程包括“签订认购书”、“签约”、“合同备案”，“入住通知”，“交房”、“面积补差”、“产权登记”等。4.2.5.1财务处理进程举例以“收取定金”为例，介绍财务处理进程的操作。（01）：单击“收取定金”进程，如图销售管理014所示图销售管理-014进入了如图销售管理-015页面，右边的“收款进程表”中列出该房间所有的财务处理进程中应该收取的款项，收款时系统自动按进程顺序扣款；“收据列表”中则可查看该房间的收款收据。图销售管理-015(2)、先点击“收取定金”（所选取的记录选择后会有黄色底色），再点击“收款”按钮，进入如图销售管理-016所示的页面。图销售管理-016(3)、在“交款用途”中，选择“通用”时，则所交金额将图销售管理-015收款进程表中的所有款项依次冲减，当选择“房款”时，则所交金额将只依次冲减图销售管理-015收款进程表中的房款款项。“款项用途”中的功能实现亦如“房款”的交纳方式。注意：页面中字段框左边标记有红色“*”的字段为必填字段，此字段必须填写内容。（应用之处辐射系统全部）输入相应的内容后，单击“确定”按钮，则完成此次收款操作。如图销售管理-017图销售管理-017此时，操作转到如图销售管理-018，列表中会有该收据的记录。图销售管理-018收据包括有效、无效、已转发票、已退款、已拆转几种，查看收据列表时，可查看“所有收据”、“有效收据”、“无效收据”，其中无效是指无效、已转发票、已退款、已拆转几种。对收款收据能够进行“拆分”、“退款”、“多收款处理”、“收据作废处理”的操作。4.2.5.2多收款退款处理现在，该房间有多收款金额“10000”元，应该经过多收款处理将此笔款还给客户。单击“多收款处理”按钮，则房间的所有多收款被退还。如图销售管理-019所示，图销售管理-019点击“多收款退款”按钮后，进入如图销售管理-020所示页面。上面的列表中是产生了多收款的收据，中间是当前所选收据的收据资料，下面是当前所选收据金额分配情况。多收款处理完成后，在收据列表中原来有多收款的收据均被标记为“退款”，因其中一笔收据同时含有多收款和房款，因此还新产生了一笔“有效”的房款收据。点击‘多收款处理’进行查看，能够看到下图中多收的10000元。图销售管理-020点击退款按钮，做退款操作。生成如下图，点击下一步生成票据，退款完成。4.2.5.3签订认购书在图销售管理-021中单击“签订认购书”进程，进入如图销售管理-022、图销售管理-023。图销售管理-021在销售管理－售楼指引－签订认购书可查看房间资料、业主资料、认购资料，在签订认购书的内容中输入“认购书编号”后，单击“确定”按钮即完成签订认购书的操作。这时的“签订认购书”进程已标记为已完成。如图销售管理-022、图销售管理-023。图销售管理-022图销售管理-0234.2.5.4签约在图销售管理-024中单击“签约”进程，进入如图销售管理-025所示的页面。图销售管理-024在该页可查看房间资料、业主资料、认购资料，在签约的内容中输入相关内容后，单击“完成”按钮即完成签约操作，这时的“签约”进程已标记为已完成。如图销售管理-025图销售管理-025注：已经签约的房间将不允许进行特殊事务操作，如果要进行特殊事务操作，必须先进行合同的注销操作。注销签约时，在流程中单击已完成了签约的签约进程，进入签约查看页面，在查看页面单击“注销”按钮即可。4.2.5.5按揭到帐在图销售管理-026中，点击“按揭到帐”进程，图销售管理-026进入如图销售管理-027所示的页面。按照财务正常收款步骤完成按揭到帐步骤，按揭到帐则标示为已完成状态，如图销售管理-028图销售管理-029所示。图销售管理-027图销售管理-028图销售管理-0294.2.5.6面积补差在图销售管理-030中单击“面积补差”进程，（注意：做面积补差时要把补差公式给设置完成）图销售管理-030进入如图销售管理-031所示的页面。在该页可查看“房间资料”、“业主资料”、“认购资料”，在“面积补差”的内容中输入“竣工面积”、“补差单价”后。单击“保存”按钮即完成操作，这时的“面积补差”进程标记为已完成。如果有差价，将新产生了一个“面积补差收款”的进程，并在收款进程里产生一笔“面积补差收款”款项，经过财务收款操作对面积补差款进行处理，如图销售管理-032、图销售管理-033、图销售管理-034、图销售管理-035所示。注：面积补差的收取方法与其它款项的收取方法一样。只是当房间有多收款时，要先进行多收款处理，然后才能进行面积补差款的操作。图销售管理-031图销售管理-032图销售管理-033图销售管理-034图销售管理-0354.2.6购房特殊事务在实际的购房过程中，会有特殊操作，如更名、换房、退房、更改折扣、更改购房进程、作废，我们把这些事务称之为特殊事务。如果房间已经被签约，则不允许进行特殊事务操作，如果一定要进行特殊操作，必须先注销合同。对于更名、换房或更改折扣的房间，都会重新生成购房进程。如果该房间在进行特殊事务操作前有已交房款，则应该经过“财务处理”操作将这些已交房款转入新的购房进程中。“财务处理”操作根据各公司的需求的不同，能够进行手动的财务处理和系统自动的财务处理。自动的财务处理，是在特殊操作完成后，系统会自动将这些已交房款转入新的购房进程中；手动的财务处理，则特殊操作完成后，该房间的状态为“等待财务处理”状态，在进行财务处理之前，不允许执行购房进程，这时就要求对该房间进行人工的财务处理。下面以手动财务处理的情况为例，来说明。2.2.6.1换房换房：房间的业主因为某些原因，要求更换房间。当客户更换到新房间后，如果原房间有已交房款或有换房手续费，则还应该进行换房的财务处理，经过换房财务处理，将原房间的已交房款转移到新的房间，同时也可能会收取手续费。（1）：在售楼指引页面选择要换房的原房间，，然后选择换房特殊事务，如图销售管理-036图销售管理-036（2）、在图销售管理-036中点击“办理”按钮，进入如图销售管理-037所示的页面，要求选择新房间；图销售管理-037（3）、在图销售管理-037中单击“查询”按钮，进入如图销售管理-038所示的页面，在楼盘表中选择新房间，然后点击选择按钮，进入图销售管理-039，新房选择完成，图中已有新房间的房间资料。选择新房间时，该房间必须是“可售”的房间。图销售管理-038图销售管理-039（04）：在图销售管理039中，点击“下一步”按钮，进入图销售管理040，填写“换房申请”的内容。图销售管理-040（5）、“换房申请”内容填写完后。点击“下一步”按钮，进入图销售管理-041，填写“换房审核”的内容。图销售管理-041（6）、“审核资料”填完后。点击“下一步”按钮，进入图销售管理-042，填写房间新房的合同资料，即“录入新合同”。如付款方式、折扣率等内容。因为在换房过程中，原房间的合同将作废，新的房间则要签订新的合同。图销售管理-042（7）、“合同资料”填完后。点击“下一步”按钮，进入图销售管理-043，输入相关换房手续费的内容。如果没有手续费，则手续费为0。图销售管理-043（8）、“手续费”填完后。点击“下一步”，进入图销售管理-044。进入购房“调整进程”。这里是新房间的默认购房进程表，它是由新房间的付款方式决定的。同时还能够进行购房进程的新增、修改、或删除。图销售管理-044（9）、购房“调整进程”填好后，单击“保存”按钮，则换房操作完成。同时，原房间空出，变为可售；新房间则已被该业主认购，如图销售管理-045所示。图中房间能够重新开始认购了。图销售管理-0454.2.6.2换房财务处理换房操作完成后，原房间有已交房款或手续费，则还要进行换房财务处理。在进行处理之前，新房间不能进行其它操作的。(1)、在售楼指引中选择参与了换房操作的新房间或旧房间，这里以选择的是新房间为例，来说明。如图销售管理-046，点击“该房间特殊事务历史记录”，进入图销售管理-047，该房间的所有发生过的特殊事务都在此页面有登记。图销售管理-046图销售管理-047（02）：在“历史事务”记录中找到换房特殊事务记录，点击它，进入如图销售管理048所示页面，该页面是所选换房事务的历史记录，能够查看。图销售管理-048(3)、点击“财务处理”按钮，进入如图销售管理-049所示的换房财务处理页面。图销售管理-049页面的“收款进程”表中列出的是换房手续费款项（如果有手续费用的话），收据列表中列出的是原房间的已交金额产生的收据。对于已交金额，能够以退款的方式退给用户，也能够转入新房间。（4）、点击“换房产”按钮，进入图销售管理-050，在此页面对原房间的已交房款进行处理。图销售管理-050

转款：在“合同收据信息”中选择收据，然后点击“转款”按钮，则自动将选定的收据转入新房间。

退款：在“合同收据信息”中选择收据，然后单击“退款”按钮，则选定的收据被退款；如果只进行部分退款，则可先在图销售管理-051中进行收据冲抵。图销售管理-051(5)、在图销售管理-050中单击“关闭”按钮，返回换房财务处理页面，如图销售管理-051所示，这时被转款原收据状态被标记为“换房”，退款的收据状态被标记为“退款”，冲抵的收据状态被标记为“冲抵”。（6）如果有换房手续费，则在换房财务处理页面点击“收款”按钮进行收取。图销售管理-052，换房手续费需要业务员在换房操作时手动输入如图销售管理-053图销售管理-052图销售管理-053（7）、手续费和原房间的收据处理完成后，返回售楼指引页面，这时新房间就能够进行正常操作了，如果原房间有金额转入新房间，则新房间应该有相应的已交金额。4.2.6.3更名更名指房间的业主要求更换、添加或删除业主名称。房间更名后，如果房间在此前有已交房款，或更名操作中产生了手续费，则要进行相关财务处理，将房间更名前的已交房款进行转款、退款或进行更名手续费收取的操作，。4.2.6.3.1更名操作（1）、在“售楼指引”界面选择要更名的房间，然后选择更名特殊事务，如图销售管理-054所示。图销售管理-054（2）、单击“办理”按钮，进入图销售管理-055，填写更名申请。图销售管理-055(3)、单击“下一步”按钮，进入图销售管理-056，页面中列出该房间业主的名单。图销售管理-056删除客户：在图销售管理-056中选择要删除的客户名称，然后点击“减名”按钮，则该客户名从业主名单中消失。增加客户：在图销售管理-056中点击“增名”按钮，选择要增加的客户名称，然后单击“确定”按钮，这时该客户被增加到业主名单中。(4)、点击“保存”按钮，更名操作结束。如图销售管理-057所示。这时房间更名操作需要收费，在系统操作界面中会显示“等待财务处理”字样。和换房操作一样，在‘特殊事务办理历史记录’中进行收取。图销售管理-0574.2.6.3.2更名财务处理更名操作完成后，如果更名前房间有已交房款或手续费，则还应该进行更名财务处理。在进行处理之前，房间不能进行其它操作的。更名的财务处理与换房财务处理基本相同。(1)、在售楼指引中选择被更名操作的房间。(2)、点击“该房间特殊事务历史记录”，进入图销售管理-058，该房间的所有发生过的特殊事务都在此页面有登记。图销售管理-058(3)、在特殊事务历史记录中找到更名特殊事务记录。点击它，进入图销售管理-058所示的页面，该页面是所选更名事务的历史内容，能够查看。图销售管理-059(4)、点击“财务处理”按钮，进入如图销售管理-059所示的更名财务处理页面。图销售管理-060页面的“收款进程”表中列出的是更名手续费款项，“收据列表”中列出的是房间的已交金额产生的收据，这些已交金额，能够以退款的方式退给用户，也能够转入更名后的房间进程中。(5)、点击“更名”按钮，进入图销售管理-061，在此页面对房间的已交房款进行处理。图销售管理-061转款：在“合同收据信息”中选择收据，然后单击“转款”按钮，则自动将选定的收据转到更名后的房间中。

退款：在“合同收据信息”中选择收据，然后单击“退款”按钮，则选定的收据被退款；如果只进行部分退款，则可进行收据拆分。

收据被转款、或退款后，就会在“合同收据信息”表中消失。(6)、点击“关闭”按钮，结束操作。这时被转款的原收据状态被标记为“更名”，退款的收据状态被标记为“退款”。图销售管理-062图销售管理-062（07）如果有更名手续费，则在更名财务处理页面单击“收款”按钮进行收取，如图销售管理062图销售管理-063(8)、手续费和收据处理完成后，关闭财务处理页面，返回售楼指引页面，这时新的房间就能够进行正常操作了，如果更名前房间有金额转入更名后的房间，则该房间应该有相应的已交金额，如图销售管理-063所示。图销售管理-0634.2.6.4更改折扣更改折扣指变更客户所认购的房间的折扣，或变更付款方式。房间更改折扣后，如果房间在此前有已交房款，或更改折扣操作中产生了手续费，则要进行更改折扣财务处理，将房间更改折扣前的已交房款进行转款、退款、或挞定的操作，或进行更改折扣手续费的收取。4.2.6.4.1更改折扣操作注：更改付款方案与更改折扣的操作一样。（01）：在售楼指引界面选择要更改折扣的房间，然后选择要更改折扣的特殊事务，如图销售管理064图销售管理-064（2）、点击“办理”按钮，进入图销售管理-065所示的更改折扣页面，填写更改折扣申请。图销售管理-065（3）、点击“下一步”按钮，进入图销售管理-066，填写更改折扣审核资料。图销售管理-066（4）、点击“下一步”按钮，进入图销售管理-067，填写新合同资料。根据需求更改折扣，房间将按新的合同资料来分配房款。图销售管理-067（5）点击“下一步”按钮，进入图销售管理-068，填写更改折扣操作的手续费相关资料，如果没有手续费，则手续费为0。图销售管理-068（6）、点击“下一步”按钮，进入图销售管理-069，根据新的合同资料重新为房间生成的购房进程表。也可进行调整。图销售管理-069（7）、购房“调整进程”完成后点击“保存”按钮，更改折扣特殊事务操作完成，返回如图销售管理-070所示。这时房间的状态是“等待财务处理”。只有进行财务处理后，该房间才能被正常操作。图销售管理-0704.2.6.4.2更改折扣财务处理更改折扣操作完成后，如果更改折扣前房间有已交房款或手续费，则还应该进行更改折扣财务处理。在进行处理之前，房间不能进行其它操作的。更改折扣的财务处理与换房财务处理基本相同。(1)、在售楼指引中选择被更改折扣操作的房间，如图销售管理-070的房间。(2)、单击“该房间特殊事务历史记录”。进入历史事物，该房间的所有发生过的特殊事务都在此页面有登记。如图销售管理-071图销售管理-071（3）、在特殊事务历史记录中找到更改折扣特殊事务记录，点击它，该页面是所选更改折扣事务的历史内容，能够查看。图销售管理-072图销售管理-072（4）、单击“财务处理”按钮，进入更改折扣财务处理页面。页面的“收款进程”表中列出的是更改折扣手续费款项，收据列表中列出的是房间的已交金额产生的收据，这些已交金额，能够以退款的方式退给用户，也能够转入更改折扣后的房间。图销售管理-073图销售管理-073（5）、点击“更改折扣/变更付款方案”按钮，在此页面对房间的已交房款进行处理。财务进行处理之后，房间状态变为正常。图销售管理-074图销售管理-0744.2.6.5退房退房指房间的业主因为某些原因，要求退还房间。如果房间在退房前有已交房款，或要收取退房手续费，则要进行退房财务处理，将房间退房前的已交房款进行退款、或挞定的操作，或收取退房手续费。4.2.6.5.1退房操作（1）、在售楼指引界面选择要退房的房间，然后选择退房特殊事务，如图销售管理-075所示。图销售管理-075（2）、点击“办理”按钮，进入图销售管理-076所示的退房页面，填写“退房申请”。图销售管理-076（3）、点击“下一步”按钮，进入图销售管理-077，填写退房“审核资料”。图销售管理-077（4）、点击“下一步”按钮，进入图销售管理-078。如果确定退款给客户，将“确定退款”选中，然后选择退款方式，然后输入相关的代售金额、手续