房地产业的特征

房地产经营学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子大中城市房价：持续走高(最高19.2%)房价爬升：拉响触目惊心的“警报”房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火有关部门反驳“中国房产泡沫”说(建设部<怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料我们关注:事件的实质，背景。还有什么看到或者没看到？教科书能给出什么样的解释？内容编排初步：房地产概论

房地产市场

房地产开发

房地产经营

房地产金融房地产投资

房地产估价

物业管理

[参考文献]（待续）曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月简德三王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月第一章房地产与房地产业概论

第一节

房地产的基本概念

第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论第一节房地产的基本概念一、房地产的几个基本定义1、土地(land)（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语）（2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。

……土地的分类土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。对于房地产而言，土地有生地、熟地、毛地之分……2、地产（estateinland）

地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。

3、房地产(realestate)房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

4、不动产

（realestateorimmovable）

不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。

广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体。5、土地、地产、房地产、不动产之间的关系

二、房地产属性（一）房地产的自然属性房地产位置的固定性。

房地产的耐久性。房地产的异质性（独特性）。土地的不可再生性和土地总面积的有限性

（二）房地产的经济属性1、房地产具有高资本价值的特性。

购买或建造房地产都需要大笔的货币支出，且在房地产形成或转让的过程中还将产生大量的费用，如契税（1.5%）、保险费、产权登记费等。以杭州当前的住房价格为例，一套四级地区的100平方的商品房需60-70万左右，若一家庭年收入为十万元，一套房屋的购置费即相当于家庭6-7年的总收入。

房地产的高价值性使得其开发或流通高度依赖于金融业。2、房地产利用适应物价变动的缓慢性

由于土地用途的转换需要比较长的周期，如从农业用地转换为商品房建筑用地的过程，建筑用地转换为适用房产的开发过程都需要较长的时间，房地产不可能灵活地变动价格，对价格变化的反应呈钝性。这种钝性使得房地产业的周期性波动并不等同于国民经济的周期性波动。

3、房糖地产凑利用汪的递绢减性雨和合哄理集胸约性秩。房地隐产利尾用存盐在报激酬递使减的披现象。据美国艰的研究直者的资翅料，在惊相同的灵土地面漆积上，拆建筑一饭座5层大数楼的珠投资较利润霜率为4.6袋3%，建邮筑一闷座10层大楼仇的投资逮利润率球为6%，建筑氏一座15层大楼雅的投资绍利润率糕为7.0涌5%，建筑先一座20层大石楼的储投资史利润悉率为6.攻72宾%，建筑膝一座30层大颈楼的衫投资逝利润芹率为5.名65梳%。也就搏是说，循建筑物跌楼层超袜过一定坐层数或原高度后跳，投资兼利润会巾出现递哗减趋势照，甚至独为0。主要荡原因束是高车层建明筑成胖本高反于低顿层建瞧筑，猴而售极价却父往往牺低于剂低层袖（容精积率忌低，趋使用校成本淘高，忌需求霜量小域），星建筑直容积范率提锤高造拢成的糠建筑虾的成册本上盲升超栏过了中节约肉土地冒成本眼的所抹得。锣因此肥，房叹地产秧利用哈存在盗一个亲合理采集约剥和合素理界诉限的组问题类。4、房量地产仇权利通的可住分割馋性与矩权益沙的低垂流动尤性土地浙使用稼者在定获得坏土地羞使用考权的曾同时科，也秧获得境了该名土地串的部薪分处校分权虎。土救地使傻用者恰通过殊行使晶这种环处分殖权又掠可获同得经划济或浪非经海济的雕利益脊，从称而享团有了竿一定洽的收避益权浙。房袋产使对用权领也是射如此止。房地产饿权益的素流动性置较差，拳即难以附迅速变验现，原绑因有：⑴房地患产的侄高价把值性研使得照交易早双方吐尤其军是消章费者胆在决闲策上颤持谨羊慎小行心的问态度给；⑵房地旬产商坦品的炕异质假性和茫不可仿移动寻性决胃定了夕每宗纳房地貌产发济生交办易的哑次数捏较少购，寻稿找到陵合适爹的交够易对棉象较财难。异一旦店发生球买卖司，交杆易完吧成过让程较针长；⑶如将叠房地关产进颗行出卵租，胜通过摇收租董金的讽方式毒收回煌投资乐，投趁资回遥收期卫较长幼。5、投资困与消费向的双重文性房地睬产可灵以作侵为一梨种生候产要滑素用后于生谣产消促费（峰如厂嫂房）上，也驾可以暗用于础生活华消费估（如芬住宅弄）。平但由锦于房月地产帆的固看定性雄、耐宫久性偶及不待可再蛇生性烂，使触之成伞为一占种重烤要的票投资谦品，渐具较巷强的终保值迹增值胃功能充。⑴有效注需求奴增加旗致使惠房地形产供炎求矛饲盾加梯剧，赏从而粥引发散地产忽价格溉上升澡进而子推动葡房产少价格储上升蚊。需裕求增浊加的陈因素欠有居掉民收忘入增赵加、沃人口森增长悟、居懒住条杀件改悦善、驰居住您水平悉提高活等；⑵通货膨掠胀的影偷响；⑶外部谨经济西环境决条件分的改林善，千如经错开发禁建设前使得固该房惰地产吧周围徒公用瓶设施裤更为就齐全织、环残境更肺为优准美等夕；⑷对建像筑物膝进行难的投坐资改恨造等赚，如尊室内症外装华修改纹造、诱更换霉功增伍加设口备等乓。（四等个原联因中工，前地三个堤原因婶引起叙的价累值增话加，灯称为秘房地泄产的旺自然脂增值溜）引起房食地产保碰值增值驱的主要华原因：6、房棚地产按利用跟的外扁部性房地产朴的利用斑及价值仍常常会换受到周咽围房地保产利用严及环境请变动的糠影响，眯这种特乒性称为备相互影截响性、忙溢出效耗应或外宿部性。煮（如杭由州城西蓬地区的闷房地产土发展路江径,最近循较热寨的三谎墩铭权雅苑众与亲指亲家顾园的区价格阁关系辫）另外，笑土地自迈身的经味济属性乱耦合于擦房地产添，则有属土地供锄给的稀安缺性、糟土地投蒙资收益昆的递减射性和土典地所有译权的垄逮断性等势属性。（三）绵房地产哭的社会虎属性1、房地产樱利用的甚社会效宜应。人类诊行为受急遗传和炼环境的却影响，便而环境业包括自命然环境镇和人文赖环境。哗人类的黑衣食住络行都是惭通过土日地和房折屋来满眨足的。献对土地位的开发副利用会玩对当地伟物理环肿境产生勒长远的易影响。夺住宅的吗质量、撕建筑密堆度、城希市结构怕、住址卡与工作娇地点的讨通勤距购离等因楚素，都度会对人息类的生蛮活、工跌作与娱两乐产生本有利或钥有害的饥影响。昨据有关因资料表毁明，设袖计良好利的居住拿区，能年起到降递低犯罪垦率，加丸强社区徐沟通与灿凝聚力碧，激发番居民参危与精神们的作用斩。例子督：美国波钱士顿地权区住宅鹅价格与吊学生测赵试成绩攀的相关主性住宅价殿格与测者试成绩灭回归结许果2、房地闸产的美限学价值建筑鲁是“牧凝固幅的音唇乐”您。建奇筑作般为人窝类智雹慧、酷技术道与文抛化的挖结晶怪，反惯映了贵人们桐的伦列理道赞德、山审美干情趣磁、价烘值观修念、委宗教叫感情陈、民逃族性叛格等被。房地产掩的美学顽价值具尾体体现子在三个驶方面：移作为建精筑物背狗景的自尖然环境高所形成革的自然美；城胳市规盐划、帝建筑甲设计畏及室左内装茎饰所哈表现摩出的艺术美；房地窃产、使军用者与正社会三奴个系统饺良性运持行与通县畅互动牵所表现辜出来的社会尸美。绿城房产爹：紫株桂花怒园范斯辱沃斯别墅，骗设计师路德维袖希密斯扛凡德罗同样著触名的：废流水别佣墅安徽足黟县别：宏霞村3、房地胡产的心勿理效应房地产侍是人类兔生存与游活动的纯空间，圣其中所疫蕴含的键信息对难活动者残的心理共与精神谦状态有蔑很大影帮响。工禾作空间选、生活牧空间、渴休闲空旧间都能抗起到不语同的作叼用与影应响。中国及古建多筑小镇风乘情洋人吗的商牺业街第二童节血房地响产业一、茫房地蛙产业酿的定绿义如果把墓房地产据作为一陈种产品坡，房地霉产业就还是这种抹产品生冒产经营神的行业张。关于集房地产竹业的有拴具体的害几种定津义：1、房牢地产芒业是险从事纵房地杀产开厕发、耕经营支、管伪理、它服务筹的行帮业（饲周诚桃，199沫7）。降这种英观点逐较多晴见。赠与此久类似竞的有严“房寄地产车业是注从事举房地捆产的睡开发撕组织芦、经龄营管薯理、乐买卖扇和租哈赁经害营，避以及规中介估、咨阵询、政评估辫等服休务的推行业活（乔金志敏膨，20怖02）。”2、房弊地产然业是浆从事纪房地骆产投叮资、奖开发波、经淘营、絮管理舍和服亚务，政主要星是流监通领逼域里积活动号的产兵业部的门（郑王克速忠，19蔽95）。3、房地洒产业是及指从事赏房地产就开发建磁设、租遮售经营贫以及与竖此紧密纽奉相关的偿中介服顿务如融鞋资、置飘换、装沸饰、维尺修、物哨业管理含等经济庆活动的搂行业，乓是国民泽经济中睛兼有生亲产与服愤务两种俯职能的赖独立产命业部门咸。（张冻永岳等瘦，19樱98）4、房挣地产突业是石从事摘房地附产开厅发、砍经营萍、管瞧理和溪服务邮等经监济实烦体所泰组成员的众婆多行娘业的米产业俯部门腿。房摊地产英行业薯包括挣房地馋产持疏产、岂经营肝、消次费等境各个泻领域主的经搅济组张织和预经纪络人以蔽及种证类专秤业技妄术人牢员，议他们旬是互史相依哀存、脏互相引联系扶、互通相提茧供服棚务的呼有机遥整体版（包碑亚钧边等，199棕8）。这梳种观点袄强调房冲地产业房诚的内涵夸除了包须括从事传房地产以经营活即动外，结还应加昏上从事甲房地产倡经营活峰动的各尼种法人斜单位。二、索房地现产业爆的分能类对房谨地产年业进芝行再才分类闲，一息般有玩四类手：1、房挺地产院开发何组织秧业。糟它是村以组丸织城侮市的妙开发菌、再掉开发疾为目斜的的完大规鹿模房孟地产呈经济寸活动面。此待类业分务的区主体距是房盆地产孝开发薪公司江。2、房地富产经营强业。包拣括房地俭产的买应卖、交喜换、租末赁、抵猛押、典驶当等活奇动。3、房地湿产中介剧、咨询摆及评估砖服务业嚷。4、物业朱管理业捐。包括扫楼宇管绸理、住胖宅小区办综合管抬理等社虫会服务樱活动。三、犬房地零产业解的特驳征房地批产业万作为涨国民埋经济敢的重何要产调业部畏门，扫具有丸以下别的基团本特辈征：1、基劫础性湿。房改地产派是一济种重旗要的百生产莫生活么资料芒，不棋仅为扰国民初经济躁各行包业的匪发展吼提供探基地型和蔽胶护场毁所，证也为奖人们葱提供隐栖身谣之地佛，因薄而房可地产展业在毁国计厉民生往中具她有极作为基饶础的奇地位坑，是贯国民奸经济警的基暂础性岭产业湖。所骄谓基化础性辽产业辞，是您指其瞒在国壁民经卫济中答是社疲会再斜生产疑和各押种经亲济活握动的勒载体弱，是伤国民狭经济刺的不连可缺崖少的港组成印部分商。据核有关把资料牙表明告，20舅01年全清国房苹地产乖开发针完成概投资阴总额筑约占GDP的7%左右凭，房为地产乖业所摆增加税的产恼值占GD笑P增长洒量的12%以上退，也浅就是德说，焦在200叼1年全国GD吊P增长的7个百牌分点鸣中，卡约有1个百紧分点础是由名房地很产业凉贡献宴的。津从地悬方看比，杭朽州市20斗02年房地响产业对GDP的贡献究为12%左右。2、先避导性由于壶房地制产业膀的基鱼础性门，在宾国民晕经济漫建设继中，副首先宣要有免房地刚产开案发和笔经营弃来提垮供生塞产和辛生活散空间女，也寇就是器说，她房地惰产业掘的发斗展要酷超前波于国务民经亚济的疲发展号。其歌依据乌有二咳：其扇一，镜在国俩民经淘济的孙运行熟周期穿中，拴各行括各业愧的简挣单再呜生产挣和扩韵大再滴生产丛，都嫁是以沸房地般产的腊发展狗为前猎提条陡件的拦，因钻此，捷相对炼于经荷济运埋行周滥期各字阶段村的出积现，有房地笔产业砌往往注有先洽行半恶步的乌示范技作用浇；其屠二，露房地里产业帽是产映业链将长、件关联止度高猛的产恳业，证是提芬供最斥终产辣品的陕部门杂，它迈既有蚀一定持的前箭后衔督接性宪，又烟有侧走向关脊联性环，从辛而形贵成以授其为凭中心痛的产哲业圈称体系墓。3、关联宇性房地澡产业样的发伙展十穷分依基赖于粗金融邀业，鸟同时追又能纷带动缎建筑扬、建蒙材、夏冶金蕉、化菜工、和轻工棋、设讲计、勇广告段等行求业的弹发展捷（关爱于房护地产桌开发灶的流旋程在饰后面阁的章勒节将蹄有介贸绍）响，尤漏其是敌对建护筑业喘，有秆极强贫的带浅动作升用。破据世枕界银华行199僚4年的烦一项两研究戒表明配，100亿元的孟住房建货设投资煎将创造17会0~南22堤0亿元充的需带求，瓣每销固售100亿元的镰住房，员将带动13壶0~糟15披0亿元其柄它商品历的销售据。需求些带动系垮数的保乞守估计雾值为3。4、地痕域性房地管产的倘位置旅固定颂性，是决定拳了房熄地产雕业从绿生产招、流独通到终消费钳的全慕过程做都具柳有强凑烈的浇地域路性。凶具体搬表现稳为房忽地产帅市场令的地爬域性迫、房附地产免价格秤的地屋域差发异性再、房湖地产牌业发紫育及砌发展构因素仙的地南域差静异性责、房柜地产煎政策把法规愚的地杜域差怖异性思等方张面。5、周期张性房地蓝产业辣在长注期发侄展过厅程中烤呈现萌出周烟期性删波动容的特峡征。绵和国兵民经逮济的怎周期泊一样羡，房并地产钩业的六周期蛾性波点动也碰可分锡为发落展（沫复苏吓）、东繁荣瓦、危设机、运衰退搂（萧芳条）虹四个伸阶段艘。房于地产帖业的探性质袍决定告了它流的周洋期受占到该傲国家恐或者全地区剥的经腥济周愚期的洁引导聚，同宁时也饰对经咏济周狗期起去到一首定的原作用倦。房待地产笑市场值发展甲相对胡成熟患的国洲家或葡地区修的周叛期性油比较点明显便，如惩美国践二战声前房敲地产雅业的打波动纤周期歼大约哑为18年，二汪战后约海为3~姜6年。我朴国的房谋地产业归自上世延纪80年代以亦来，经怖历了几罪个阶段币，目前拌大约处毫在周期氧性的繁介荣初期助。我国住钓宅业和晴房地产均业的几烂个发展虽阶段6、高散风险音、高杠回报胁性人口神的增那加，队经济朋发展敢导致杠的收押入增懂加，群经济侧产业帝的不性断扩缓大和梅细化武，导础致对壶房地惯产的蝴需求崭持续桶增加意。而立房地昌产的纽奉供给嚼受土推地资坟源有匠限性骄的制困约，续并不忧能同始步增罩加，蒜房地虫产市告场供王求失宋衡使嘉得价询格水爱平呈零现长屑期上背涨的暑趋势忘。因喊此，嘱投资淡房地母产往争往具惭有较倍高的烛回报瓜。但常房地轧产市隐场一误旦投包机风滑盛行妻，过芝量的婚资金地涌入届造成筛房地柄产经按济泡垃沫，馆一旦课泡沫跌破灭疗，价邻格快村速下掉跌，谣将给欢投资单投机录者造色成巨筐大损协失。7、对厉金融勾业的妹依赖房地产济的高价赚值性，贼使得房竿地产开兼发、购绵买都需钱要大量岁的资金碍，所以弊房地产叼业的贷同款开发体或分期辽抵押付愚款消费休是最为脑常见的投方式（霞如开发涨商的打优包式筹各资，消寒费者的瓦按揭买肃房）。三、积房地脉产业奶运行尚运行拥机制掌的基太本架叛构和其它旬行业一茂样，房格地产业许作为国比民经济趣的一个欲独立产聚业，其直产品运榨行过程偿也需要模经过生搁产、流亭通、消纠费三个苍环节。芒生产建器设过程婆从购置虹土地开匪始，经画过房产票的开发洲建设（锯包括装腹修）；伯再进入月流通领凭域，或跟售或租债；然后惰进入消皂费过程皆。在这找一过程食中涉及屈到一系士列交易却关系，被形成一罩个以房仔地产交炕易为中毒心，旁夹及金融显、建材巡寿、中介渡和物业奋管理服狮务内外到两层的猎市场结进构体系汽，即房怎地产业焰赖以运脑行的房欠地产市鸡场结构迈体系。第三节尘房地产破产权理逼论与地遥租理论一、房劳地产产睬权理论（一诉）房禾地产缝产权吴的涵脉义。1、产泡权的而定义挪。关均于产判权，薯也有锦若干狱个定翅义，蚁其中马克思后的经济趋学论著捞中的“仰产权”灿概念，是高指一议种动愿态的返“生底产关适系总碌和”熟含义香上的轨经济未所有升权，慢有以戚下特柔点：①产权诉不仅喝是指北人对扎物的坊法定峰权属军关系板，还周是特皱定的胆经济似实现细形式薯；②从“叫产权克”界谅定到剑实现歼，其晶间要范经历显生产们、流判通、固分配净、消恢费等展一系捕列再释生产以环节斗，产余权本届身是差伴随预物质御资料垮生产国而“权再生您产”病出来曾的。耳这一帆运动细过程田在市经场经洒济中羽的综感合表团现为大价格率运动拥；③动态发瓣展的“解产权”宰，是一翁个随生肥产和资缸本社会钓化而不残断丰富坐其内涵值、扩展市其外延豪的人与眉人的经直济关系敏的体系。著名的径产权经浅济学家A.野A.阿尔炕钦定义苏的产性权：络“产渠权是园一个阴社会革所强有制实罢施的龄选择蔽一种扮经济蕉品使窃用的恼权利白”。D•谱C•诺斯定义的音产权更微为深刻梨，他认嚼为“产千权是个适人对他忠们所拥奶有的劳较动、物播品和服父务的占华有权利母。占有厦是法律蒜规则、真组织形狂式、实需施及其誉行为规露范的函浅数，……制度视框架炸的函树数。浇”2、房竭地产方产权扰的定胜义房地产骗产权是殃房地产啊经济运攀行过程乎中各种环权利的悉总和，储即权利霜束（Bu贡nd懒le略o陶f离Ri娱gh冈ts）,并由清此形流成了扇相互娇间密迟切关昏联的夕房地贫产产疲权结另构。曲房地槽产产抚权包届括房总地产石所有惜权和华其它朵权利督。作着为一江种不鸽断发寸展的呀人与膏人之塞间的作经济拔关系沿，房蛇地产经产权鞋会随冒着市址场经奴济和苦城市泻化的笋发展拜以及干科学柱技术饥的进郑步等穿其它饥因素元而增毁加，异处于拐动态哀的状堤况。3、房嚼地产院产权求制度根据马汪克思关录于产权笼理论的移论述，嘴房地产京产权制弟度应该汗包括以恐下内容牵：①房地捉产产动权是羡房地朽产经炊济关烦系，徒特别您是房凭地产输所有圈制关乖系的涨法律乘表现鸡。②房地誉产产碰权是讯以房篇地产恐财产屠为客傻体的催各种爱权利姓的总损和，宵从产翻权权耗能结较构角限度看福，是段一种截以复案数形脖式出窝现的膏“权奴利束奸”，臂包括玻所有肿权、悠占有适权、浑使用领权、溪处分塑权、棵收益窗权及气“受吹损受弹益权查”等编，其中的泪要害醉核心假是房嫁地产币的所贱有权危；3、房尺地产裤产权妻制度杂（续素）③房地产辟产权可疏分割、键分解、娇复合、撒重组，耐并会因羞技术进壳步、供滤需变化牲而不断洒设置新申的产权减产能；④房地玻产产缠权可稠进入弄市场威按商岸品化日原则划及价撤值规眯律进挠行交邮易、创流通威；⑤房地产掌产权需脂以法律特、法规架形式加释以界定阿规范、陈确认和磨保障；⑥房地愿产产株权要驾人格衔化，各界定阴要清惯晰。（二）牌房地产错权能1、所有潜权。是毛指所有动人依法椅对所有啄物占有面、使用续收益与特处分并灯排除他物人干涉此的权利共。房地造产所有窜权就其坏范围而帐言，包滔括土地笑所有权千和建筑晴物所有赔权。土芝地所有唇权除法蒸令限制衣外，在略行使时呀及于土夕地上下芬；建筑侵物所有富权及于言构造物碧或工作尝物全部摧。需要蜘说明的馋是，在扔中国，番城市土犬地归国良家所有连，而在沃象日本若这样的吴私有制顾国家，滴土地可惯以为私辱人所有剧。2、占绣有权指依法镇对房地患产进行励事实上柏的支配里和控制弄的权利懂。房地谅产占有幼权由所鸡有人行事使。凡比由非所住有权人谨行使的橡房地产本占有权宋，若属膏合法占拴有的，轿都受法由律保护批，所有太人不得锹请求返傲还。对牢非法占拆有人，速则要根僻据其是复恶意还饲是善意穷确定是举否应向奋所有人穷或合法余占有人绿返还占够有权和京赔偿损等失。3、使钳用权指按未照房液地产交的性盘能进董行有峡效利移用以六获取剃经济兼利益括的权授利。幸房地宰产使古用必宁须是魂：①按照房似地产本峰身的自邪然性能呆和经济竖性能进点行利用狼；②不改变哄也无损狂于房地袭产的本执质；③不损短害公轻共利冠益和蜓他人厘合法扩利益附。房僚地产冈所有臣人对剃所有壁房地纺产有等权加鞠以利漂用。喜但是奸，非趁所有狮人在拥依法尘占有奶房地槽产的洋条件概下，说可以减根据老法律圆和合蜻同的山规定葡行使犯使用宫权，丢并且流要按剥照指锋定用壶途使牌用。4、收始益权难。指网房地挨产所被有者熊或非益所有暗者依手法获挥取房捐地产若所产摇生的地利益狼和权晃利，粗这是晃房地遥产所趟有权误在经小济上佳的实吨现。5、处分窗权。指牌房地产惨所有者夜或非所师有者依泥法处置耐房地产条的权利籍。处置战包括出哭售、出权租、赠熟予、抵郊押等。里处分权蛋一般由蒜所有人蜂行使，晓也可由顽所有人休依法授温权，让煎使用者愈对房地塘产行使匠部分处淡分权。否（如土方地使用检权的转馅让，房附产三证因中的一凑证；房劲屋的分缩慧租转租蓝等）6、地拒上权指为建路造建筑负物、其睛它工作稿物或以孝植树为企目的而犁使用他涂人土地被的权利禾。地上锤权具有烈物权的雄性质和删物权的滔一切法泥律特征塌。可以析转让他奸人，也城可以作章为抵押蝇的标的棍物。地故上权是许否需支李付地租庆，则由搞当事人牵自行协龟定。7、地场役权是指迅土地型所有血者或况非土鸟地所碧有者壮，根订据土忆地现哗场的斑自然泄情况勇、法峡律规谊定的骡义务邪或所输有权弟人之尺间的光契约品，依诞法享补有敷寒设、负兴建承、修梁筑为贷公共丙利益晨所必猾需的框各种捐运输膀系统效或设案施而炮占有丢、使肿用、材勘察持他人询土地钩的权呼利。养其中利，为央他人城提供淡便利宇的土婚地称故为供抓役地屿，利梨用和刃享有雷便利玻的土锻地称钟为需姐役地垒。地避役权欺双方漫当事番人分缴别称姥为供牙地役冶人和铅需地第役人煤。地猾役权睁因需予役地膀而设瘦，不拣得与榨需役事地分纳离而惜转让锦，或凳成为侄其它制权利陕的标折的物健。8、租袜赁权指房夺地产视所有芝人或虎非所帝有人间依法纳作为少房地赖产出旋租人炼，将蛋房地权产的降使用第权租者赁给坟承租怒人使恭用，罚由承跨租人攻向出盯租人违支付池租金节的权泥利。童租赁雷权包戒括土惧地使鱼用权怒随同租地上遗或地妈下建搜筑物霉，其偿它附去着物霉的租捉赁，顺以及暑房产轨使用捷权的奇租赁贯。9、典权脚。指典粮权人支些付典价政取得占欺有出典坊人的房吉地产并肝加以使逼用和取渠得收益秋的权利梢。典权臣有如觉下特灵征：①设定典水权必须掀支付典拆价，作用为典权散人取得衰典权的善代价。猪在典权法期间，青典权人踢不支付晌租金，稻回赎时限，出典离人也不打支付利羽息；②典权的它标的物藏是土地酷、房屋椅等不动郑产，而露不是动缸产；③典权人倒占有典庄物，行野使使用大权和收砖益权，摄并享有抽物上请巷求权，扰还可以系转典、崇原出租巧、设定犹担保和互转让典柄权；④出典人杜有回赎卡权，即解以原典骂价赎回辈典物，膨赎回后现典权即厨消失。迹如双方叛同意，受典权人轧也可付猪典价与世买价之告间的差蔑额，从览而取得肆典物的登所有权街，也可次约定到框期不赎脉即视为凉绝赎。患以上特苹征可以疲说明，桶典权不碍是典当杏，典当锐是一种忘质押借彻贷，是钱债权，低而不是已物权；锋而典权苍是一种书益物权冰，不是披债。10、抵押捧权。指炼债务人费或第三史人向债贞权人提急供不动递产作为稼清偿债春务的担聚保，而汪不转移哑占有债喊权人由屋此取得棋的担保尺物权。抵押权授是为了滥担保债炭务的履拨行而设镜定的一随种物权嫌，当债牌务人到葱期不履背行债务宴时，抵耳押权人虎有权就逢抵押财麦产的价帽值优先国受偿，评并可请配求法院脱变卖抵咸押财产芒，抵押烟其债权样。在我鼓国，不目动产抵细押权包勺括土地狸抵押权招和房产播抵押权鲁，土地裤抵押权脏特指土堤地使用捆抵押（旱土地使碎用者以税土地使辉用权和跨房产向版银行抵户押取得拣贷款的袍行为）妖。土地斤使用权廊抵押时林，其地顷上建筑依物和其露它附着催物随之医抵押；估地上建绑筑物和吼其它附塑着物抵哄押时，数其使用拨范围内慈的土地江使用权药也随之疤抵押。抵押权书不同于线典权，谣所有人声仍能对级财产继假续行使炎占有、败使用、哄收益与忆处分的渴权利。谜这样，沙对债权犯人而言芽，取得馒了对自肯己债权赠的担保坊，却无肥保管抵骆押物的最责任，醋减少了绳风险；狱对社会妥而言，乡丰抵押人受能够继微续利用郊和改良吗抵押物锁，不影足响社会放财富的挺增加，劣而且还为增加了草商品交当换的移魄动性。（三）冰房地产扇产权的薪经济意族义产权谨在房驴地产司经济医中的仔作用冈主要筑表现押在由弟于土订地产撑权的粘经济搏特性顺，使腊得房摄、地参、产思（产视权）群三者华融合般为一打体，础形成拆房地脏产。房地市产产汽权的叠经济蹦行为裹表现⑴在房把地产畜开发车建设驱中，徐业主春有权团利用催土地结参与仓社会愧剩余明价值棒的分圣配，蛇以地荐租的用形式谦通过天房屋躬造价版得到恐实现昆；⑵利用潜土地启区位鱼差的集垄断透，形散成房竹地产睁增溢顷互动录机制名，即异利用占优越谈的土乡丰地区疮位，驼带来狮房屋订建筑誓的增贩溢，骗反过卷来房蔽屋的走精良根设计从建造兽，物俱业管老理周霸到规加范，馋小区袖组团乳布局驳合理耐，形幸成集杆聚效贝应，众又会荡提升岔土地车的区泳位优直势，博增加顷区位挠差收滴益；房地然产产染权的亲经济潜行为盘表现(续)⑶土地燥永续肝利用烦和自黎然增鸽值的沾权能牢特性彻，适蛾应广气大投玻资者街保值偶增值居的普侍遍心姐理要闲求，壤促使屠更多稍的投铺资者祸（也夜包括济家庭敌投资庭者）响投资贞房地挣产；⑷房地问产保闸值增撕值的舌权能次特性掌，使放房地病产成封为金米融活较动，倚特别骆是房勇地产何金融湿活动奸中最摸理想都的抵却押物束，从钳而会驼使房移地产焰获得旦最有填力的冬金融阳支持惭。二、疯地租盐地价份理论所谓倒地租哈地价饮理论愚，就涨是关衡于土煮地价止值及笛其市霉场表迈现形学式的肚理论号。地租地上价理论棵渊源很太长，代液表人物恢从十七指世纪中裕叶的配国第、斯印密、李告嘉图到逮十九世危纪上半挽叶的萨纱伊、马料尔萨斯虾，下半认叶的马锡克思，烤现代的景则有马肃歇尔、疫克拉克笼、萨缪呈尔森等保经济学箭大家。地租昏地价基理论翼可归旗纳为押二大宫类别月：一老类为蝴效用弊价值伯说（车代表佣人物庙马歇战尔）阅，另推一类书为劳叙动价揉值说夏（代裕表人牺物马粪克思剖）。（一）城市私地租峰地价唤存在隙的自治然、则经济析原因1、一鼓元效编用论长。这嗓种观楚点认堆为土艇地是娇不可萌再生犯的非楚耗竭疾性自桑然资死源。奔土地报具有净稀缺嫩性，饺数量旗是有云限的芳。但父土地个又具勿有效下用性疏，可集以为币人类甲提供软巨大旱的效啦用，筋是人蹄类赖假以生闸存的还劳动抛对象峡和基慎本的通劳动狐资料挎。土困地资善源具特有使遣用价用值是或土地芒自然盈资源悟转化胞为经便济资爱源从链而具车有价粪格的墓内在湾依据大。同饶时，造对有梁用且躬稀缺馒的土蒙地资仿源的倦竞争脾性需任求，盒使得车地租瓦（价斩）成游为配圆置土续地资抛源的变有效潜工具盒。2、土狡地二湖元论腐。二充元论娇认为休未经封人类虎开发峡改造臣的土揉地是复纯粹野的自彼然之运物，禽是一艰元性颠的土盾地；丙已加会入人殊类劳猜动的药土地商则是段自然丢之物溉与劳竞动的惹产物啦，即乱土地覆物质益与土焰地资臣本的喊“二讨元复逝合体夸”。贪土地皂物质窃与土种地资腿本在侵物质命上、狼经济价上都春可以绘进行舍单独枯分析炕或综绍合分模析。汉对土咽地物括质的办支付下称为鸭地租跃，对野土地届资本音的支俊付称办为土神地资叶本的支租金抱（包废括土刮地资控本的滨利息乌和折励旧）骆。（二披）地租纺的来逗源：反两种评理论碑观点1、新凶古典现经济跨学地厌租论享。新使古典雁经济你学的越地租舅理论棵认为勉各种守生产奥要素游都能去创造屠价值贿，劳讨动、独资本因、土膨地各悦要素闭分别持按各准自的偶贡献酱取得藏报酬独，即谱工资匹、利额息与漠地租宁。土亏地的汁报酬持有时辆又称瓦为商荣业租晕金（co午mm垄er油ci渐al熊r金en柔t），它包括纤两个部啊分，转桌移收入真（tr哲an靠sf萄er俘e坑ar料ni佩ng累s）与经济饺租金。蜻转移收刻入是对臣地力消驴耗的补肝偿或土我地资本么的报酬锣，经济置租金则颜是反映舌土地稀脚缺价值商的支付丽。2、马谅克思茶主义馆地租摔论马克思促的地租麻理论包登括了新伶古典地巴租理论胸中未包乞含的地峰租形成椒与维持训的社会旬关系。耀马克思浩认为只桶有工人轧的劳动登才创造撇价值，先工人创报造的m是可变咬资本（该工资V）的价值引增值，罪它包含漂了利息陈、地租营与企业宫纯利润炕；地主摩是寄生赌的，他宫们不创容造价值物却以地却租的形镜式参与社对剩余理价值的挑分割。补马克思纸定义的邻三类地绘租：级战差地租逝、绝对集地租与纷垄断地错租，每众一类都惯反映了遣一种特匪殊的社隔会关系命。两种愚地租向理论括的公揭式表雀达：PQ=早C+V失+M（1.1）PQ=粪W*N铲+R*驰L+r吹*K+酷B（1.诱2）公式斑中PQ代表萝产品课价值到。（1.1）式是舍马克思舞的观点文表达，稻产品价史值由生乖产资料派的价值奶补偿C、工资V和劳励动者努创造酷价值M构成块。（1.损2）是偏新古哄典经窑济学押派的丈观点装表达鸟，W、L、r分别负表示胞劳动岔、土燃地、柳资本朴的单望位报恼酬，B是利润傅，W*N、R*L、r*塑K、B分别代柱表劳动雾、土地赖、资本壳和企业路家才能袍对于产呜出的贡钟献，也膀是四种历要素应宽得的报镇酬，一志般称之快为工资柔、地租思、利息搏和利润个。（三齿）城市地扒租地价朗种类1、阿兰朱索竞投弃地租模咬型。竞投租地租舰（bid子re嚼nt）或称拜为招磨标地熟租，植是指爬土地旨使用订者愿场意向冰不同顺位置唐的土观地支吴付的颈最大络费用洗。从吃投标唇者角秒度看禁，是狸为了刘某种都用途毁而需抢利用隙该土搁地时描，愿百意支饲付的夸最大悲地租杏成本麦。如毛果产睁品市拜场是胁完全关竞争债的，珠则土腰地租御金就盟表现术为竞勺投地尽租。地租与级距离的坑关系图乏：阿兰笋索竞壤投地勇租模恋型公式企业揪利润殊写成吸：(1.孕3)式中：d表示土喝地位置网到中心戴商业区害（ce所nt合ra灰l东bu骂si冻ne府ss染d艳is瞎tr竹ic载t,歪CB扎D）的距小离；C（d）表示企把业的生袭产总费膜用，包产括劳务影费用、仁机会成钢本、资卡本设施摊的费用循；r(爷d)是地倾租，n(d宴)表示笼位于易位置其处的肯土地取数量住，t(d够)为单位停运费；p,q分别经表示岸产品察的价艳格和转数量系。企业刚愿意比支付艺的总活地租前提:市场充免分竞争斧，所有敌企业的判利润是若一致的榨，记为，总地纺租为：(1.玩4)单位清地租锁为：(1.雄5)特殊形室式革时，此时，朴地租的唤决定因花素是运侨输费用既，距离袋越远，壤运费越芳高，地抵租越低究。这就樱是杜能兰模型中驼竞投租欲金表达见式。2、级差存地租如果触两个陆等量搅的资拨本和六劳力蛛作用蜜在不培同地出点的电等量枣土地毁上，互获取棒不同咬的利照润，旧较优爆等的叉土地甜所获干得的蛋超额唱利润澡就转座化为匙级差景地租协。在竞投翁租金模救型中，意这种利吉润差异辉由距离养造成的耐运费节如省额不狠同引起朽。在现朋实生活办中，除药了距离烘以外，编其它因坝素如土愧地肥力悼、气候拆、矿产礼丰度、许税负等低也是造肢成级差怎地租的逆重要因块素。城欣市中人壳口密集的度，商校业和服榴务业的寺繁华程船度，交毁通、通摄讯、供番热、供傲水、供勉电等基墓础设施墙完善度举是决定竭级差地电租分布扇的重要陈因素。级差地珍租Ⅰ和级差地度租Ⅱ由于位即置或其榨它外部农因素产绞生的超店额利润道转化而筐来的地副租称为化级差地赞租Ⅰ。劣等凶地没有从级差地绩租Ⅰ。级差访地租Ⅱ是指产连续矩投在漏同一亲块土孟地上齐的各仇个资嚷本，抹由于客生产际效率弹的不抱同，法由资纱本效简率较轧高的原资本歇产生久的超屑额利典润被亡土地本所有黑者拥垃有时控所转明化而见来的霞级差踏地租望。级差地榴租Ⅰ是级差隙地租Ⅱ的基础屡和出发示点，级跟差地租Ⅱ的变赌化最损终又梅必然蔬要以平级差手地租Ⅰ的形式速体现。岁从对土各地的长泳期利用胆过程来亡看，每纽奉一次租算约的签朝订都应梳是级差浸地租Ⅱ向级种差地加租Ⅰ转化的稍过程。城市级遍差地租Ⅱ是指在秆城市一耳定面积骄的某一遥土地上葡，在投慌资界限舰范围内断连续追就加投资夸直到建盟筑边际泥，建筑齿面积由适小到大壮（或者灾建筑质压量由低御到高）雄，建筑钻产品总库价值增惨加，由药此产生娃的总价碰值与总困成本之侨差形成谈的超额天利润，南这种超毁额利润希转化而拔成的地朗租即为榆城市级乳差地租Ⅱ。3、绝对颗地租所谓阴绝对驱地租谋是指种由土末地所宇有权写存在作决定舍的，甲不论书使用兽什么协样的吨土地栗都必宗须缴耍纳的音地租剖。绝魄对地旧租是棉土地房诚所有史者凭痕借对著土地岸私有应权的能垄断眉所获沾得的净，它贸由土碍地的厕产品盒市场拢价格僵高于敬社会砌生产傲价格懒的差市额利刚润转惩化而沫来。城市猪绝对反地租是在土脉地使用方权和土述地所有镇权分离测的条件薯下，所屯有的土药地使用识者都必板须缴纳穿的地租巩，即城械市土地怕使用者确所必须穴缴纳的休最低限却度的地衰租。绝慎对地租头量是使唇用一个恐城市最绍边缘的尘土地或据位置、级地基等扶方面最杨差的土惹地，所昂必须缴明纳的地拘租量。乓城市最绳边缘土承地作非焦农业用走途时，匪所缴纳漏的地租报不得低棒于作农贯业利用跃时的地齿租，所巾以，城轮市土地武绝对地渴租量应努等于与龟最边缘禽城市土阅地相邻维的农地毕上的农榨业地租胃。4、垄断划地租具有独好特性质史的土地刺