2020疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑

决策逻辑张杨2020年4月房地产投资实务与拿地决策1.典型房企投资策略②从2016年开始，碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略，在全国"攻城略地",提高在一二线城市投资比例。一方面顺应城市化发要求拿地即开工并坚持"456",即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转；对一二线域市则要求"678",即6个从2013年开始到2019年末，融创用于收并购的支出超过2300亿元，收并购成为融创冲击TOP3房企的主要秘诀。融创收并购的两大特征：融创收并购的优势：102亿收购天津星耀五洲项目32.33亿收购大连润德乾城438.44亿收购万达150亿元收购乐视36.62亿元收购时代城项目62.98亿港元收购绿城24%的股份32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、125.53亿收购北京泛海国际项目152亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权2019年2018年上海融绿、武汉美联地等项目2017年2016年增资乐视10亿2016年19.33亿收购海航海南两家公司19.33亿收购海航海南两家公司95亿入股万达商业，52.8亿收购原万达文旅集团42.25亿元收购莱蒙国际37.88亿元收购联想地产40亿收购金科16.96%股权万科小股操盘模式启示：万科小股操盘模式启示：(如对方有并表要求除外);的，须收取资金占用费/利息(年化利息12%以上)。万科中央公园万科金域松湖松山湖(4%左右)包干。万科金色成品万科中天城市花园东城万科松湖中心松山湖√√提高资产安全性：通过经营杠杆替代财务杠杆，提高了财务安全性；通过不同环节收益，使得收益实现更稳定。√扩大市场份额，摆脱对股权融资的依赖：利用有限的资源抢占更多的市场份额，为团队提供发展空间，为股东提√品牌价值的实现，提升无形资产盈利能力：经过多年积累，万科已建立起明显的品牌优势，这种品牌优势与其销售规模形成良好的正反馈，已成为万科核心竞争力之一；小股操盘作为万科品牌输出和轻资产运作的不断尝试，风岗天量围村项目万科朗润园万科珠江东岸万科悲的山万科费翠花园中正富怡战略评价：社区开发与运营住宅地产为主、商业地产为辅战略评价：社区开发与运营住宅地产为主、商业地产为辅园区开发与运营特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发；产业园区管理运营及园区物业销售邮轮产业建设与运营深圳蛇口邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租等业务战略优势：拿地方法：归根到底就是把握好天时、地利、人和。拿地方法地利看城市看城市项目研判的四个维度土地1.2土地价值判断定位适配差异定位适配差异构成定位需求产品容量竞争定价净利率售价合理性(市场维度)售价合理性(市场维度)成本合理性(参照对比)溢价算法(票据、溢价)1.交易类型委托代建资产转让在建工程转让股权收购旧改一级开发勾地公开招拍挂主流交易模式特点(3)拆除重建合作方开发商约定条件合作方开发商约定条件招拍挂交易方式简析(合作招牌挂)□通常要求所有合作方同步出资，如竞得人需替合作方垫付竞买保证金、土地出让金、契税等，则提供垫资方根据实际垫资的时间及金额按一定的年化利率向接受垫资方收息。□应注意股东会、董事会的表决事项和表决机制的安排，如开发商为并表方，应取得股东会、董事会的表决权优势，并就重大事项能够单独决策。□对项目操盘方面，应重点注意职能分工、管理制度、资金管理的安排。1.2交易模式特点及难点收并购交易方式简析房地产项目的并购通常采用两种模式，一是对房地产项目公司股权的并购，另一种是直接对房地产项目公司资产并购模式股权并购模式收并购交易方式优劣势优点缺点资产并购①项目资产转让，相对债务可控。②没有潜在的土地增值税。①操作耗时，麻烦。②费用多，会交纳土地增值税、契税等费用。③与第三人的合同履行也受影响。④影响项目开发进度股权并购①手续简单，便于操作。②费用节省，不用交纳土地增值税、契税等费用。③一般与第三人的合同履行不产生影响因而无需变更其它有关合同，④不影响项目开发进度。①项目公司债务风险难以控制，总体风险比项目转让大，但法律纠纷不少。股权转让方式必须得到法律②如项目公司如系外商投资企业或国有企业的，转让手续未经相关部门批准的也不生效。③潜在的土地增值税以后还是要支付。1.2交易模式特点及难点收并购交易方式简析地产项目公司的资产(或项目)的并购。收购标的风险关注点税负交易时间股权转让无原股东目标公司风险、土地及在建工程风险转让方：所得税、印花税受让方：印花税股权对价的溢价部分无法抵税只需完成股权过户，速度快完成总投资的土地及在建工程项目公司土地及在建工程风险转让方：土增税、增值税、所得税、印花税受让方：契税、印花税、交易手续费以抵税需完成土地证、规划证、施工变更，旧改风投论1.2交易模式特点及难点旧改风投论城市更新交易方式简析审成批准同尚未立项天使投资B轮融资C轮融资城市更新交易方式简析有利因素政府规划实施城市发展经济发展不利因素投资测算的经济可行性研判问题1:营销展厅与样板房的成本算建安成本还是营销费用呢?问题2:一个项目地价1亿购得，1年后取得开发贷5亿元，利息为8%,2年后预售，3年后归还开发贷并现金流回正，集团给一线公司的资金成本为10%。请问：项目的财务费用是多少?资本化利息是多少?问题3:项目测算收益率为7%(投资标准为10%),该怎么办?问题4:项目测算IRR为15%(投资标准为25%),该怎么办?投资拓展信息指标销售及回款测算融资及利息测算计划运营表持有物业项目拆除用地面积(m²)开发建设用地面积(m²)土地贡献率计入容积率建筑面积(m²)其中住宅(m²)其中可售住宅底商(m²)办公(m²)保障房/人才公寓(m²)公共配套设施(m²)容积率建筑限高(m)规划居住人口(人)地下室建筑面积停车位(个)其中住宅停车位(个)商业停车位(个)办公停车位(个)配套停车位(个)一级二级面积面积筑面积面积售面积面积面积一期住宅高层一期住宅保障房一期商业底层商铺一期写字楼乙级一期公建配套幼儿园一期车位人防车位一期车位非人防车位方案内审无偿返回安置房、保障房分摊建面单方成本营销费管理费营销费管理费费用营销费用项目公司为宣传、销售产品，以及为宣传、推广公司形象等发生的费用和税费，包括营销系统行政性费用、品牌建设费用、市场研究费用、公共关系维护费用、媒介广告费、策划及咨询费、推广活动费、销售代理费及佣金、销售资料费、促销费用、包装制作费用、销售展示区费用等。(销售额比例)管理费用(品牌管理费)项目公司的全部管理支出，包括项目公司所有员工的工资奖金、差旅、宴请、礼品、办公费用、行政费用、业务招待费、审计费用等。部分企业将收取的品牌管理费列入管理费用。(销售额比例)财务费用为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出，金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用。项目从开发到销售回款之前需要投入的资金，无论是通过银行贷款、民间融资获取，还是运用自有资金，都需要计息。(借款额比例)问题2:一个项目地价1亿购得，1年后取得开发贷5亿元，利息为8%,2年后预售，3年后归还开发贷并现金流回正，集团给一线公司的资金成本为10%。请问：项目的财务费用是多少?资本化利息是多少?答：财务费用=金融机构贷款利息+自有资金占用成本=0.9亿元额付用率用率成本额用率付内容计税规则注意要点是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是价外应纳税额=销项税额-进项税额销项税额=(含税销售收入-土地出让金)/(1+税率)1.行业现行税率9%,预征税率3%。2.拆迁补偿款允许在计算销售收入时扣除。3.回迁物业按成本价的1.1倍作为视同销售收入计算增值税，且不得作为土地成本抵扣。指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1.计算销售收入2.计算扣除项目金额：土地出让金、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、土地出让金与开发成本加计20%扣除费用；3.计算增值额；4.确定增值率：增值率=增值额/扣除项目金额；5.计算土增税：应纳税额=增值额*适用税率-扣除金额*速算扣除系数(适用税率和速算扣除系数根据增值率确1.由于股权转让过程中土地使用权没有发生直接交易，不用缴纳土增税。2.房地产开发费用的扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，开发费用在土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的10%内扣除。3.回迁物业按市场售价作为视同销售收入进成本4.深圳(建面分摊法)、广州(占地分摊法)、佛山(单位占地分摊)企业所得税是对我国企业单位生产经营所得和其他所得征收的一所得税=应纳税所得额*税率企业所得税的税率一般为25%。自持物业信息参数表基本信息所属分期一期开业日期一级业态商业首年平均租金(元/天·m¹)土地面积(m²)首年出租率计容面积(m²)首月车位单价(元/月个)可租面积(m²)首年车位出租率得房率=可租面积/建筑面积首月管理费单价(元/月·m²)月均单价涨幅车位数量(个)成本费用率土地单价(元/m²)资本化率建安单价(元/m²)净转售时点资金成本单价(元/m²)核心指标输出投资单价(元/m²)总投资额(万元)稳定期净流入(万元)其中：可抵增值税进项(万净转售金额(万元)剩余使用年限净转售单价(元/m²)从租计征稳定期投资回报率款比例前融提款1前融提款2前融还款1前融还款2开发贷提款1开发贷提款2开发贷提款3开发贷还款1开发贷还款2开发贷还款3持有物业经营贷放款持有物业经营贷还款前融节点前融提款1前融提款2前融还款1前融还款2开发贷提款1开发贷提款2开发贷提款3开发贷还款1开发贷还款2开发贷还款3持有物业经营贷放款持有物业经营贷还款时间☆业收入(万元)像日净利同(万元)填目净利率(%)现金流同正周用-全级资40月40月权益类值(万元)权垫收入(万元)程获净制率(%)IRR(%)-全投资41月41月41月41月0持按比制出澳比别本营业名利管理测用销营善用财等善用占潜价安出4利胞克出-180毛利润率：(销售收入-销售成本)/销售收入*100%毛利率表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用、税费和形成盈利。毛利率是净利润率的基础，没有足够大的毛利率便不能形成盈利。净利润率：(销售收入-销售成本-期间费用-税金)/销售收入*100%净利率表示每一元销售收入能带来多少净利润，表示销售收入的收益水平。净利润率能够反映项目的获利能力，同时也反映对售价风险的承受能力。如，销售净利润率为8%,说明如果售价下降8%左右，将基本无利可图。口也可以表示项目能承受的最大贷款利率。=销售净利率x资产周转率×杠杆比率开源节流：扩大收入(货值),降低成本(土地成本、建安成本、三费支出)。2019年10月2019年12月2020年2月2020年6月2020年8月2019年10月2019年12月2020年2月2020年6月2020年8月现金流量：包括经营活动、投资活动、融资活动的现金流入和流出。0020年12月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年10月2022年12月2023年2月2023年6月2023年8月2023年10月问题3:项目测算收益率为7%(投资标准为10%),该怎么办?为15%(投资标准为25%),该怎么办?下一步操作建议结论敏感性分析收益指标结果下一步操作建议结论敏感性分析收益指标结果价格定位项目开发运营计划设计方案客户和产品定位其他规划情况交通情况位置其他溢价处理方式对价及付款进度转让方式其他情况财务情况股东情况项目土地情况证照获取情况项目甚本指标项目背景可研报告：定性的将项目全方面、有重点的展示给决策层。项目投资法务设计思路收并购交易的核心问题如何设置采用什么方案?定案地价反映真实交易符合财务路径(1)面对复杂的资产及产权关系，如何设计交易架构?(2)面对金融机构不良资产项目，如何设计交易架构?例2:M项目(3)面对处于困境的一二级联动项目，如何设计交易架构?例3:X项目(4)面对烂尾楼项目，如何设计交易架构?例4:YLW项目关于交易价款常犯的错误付钱?还不简单?就给他啊!包干总价款项目·协议签订生效·尽职调查，排查资产、负债、抵押、诉讼、不良交易且经我司审核；·其他股东放弃优先购买