工程项目前期策划张

第2章工程项目前期策划和可行性研究

第一节工程项目前期的策划

1.工程项目策划基本概念

工程项目策划是指通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对建设工程的决策和实施，或决策和实施中的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，旨在为项目的建设的决策和实施增值。

建设项目策划包括：建设项目系统构思策划、建设项目管理策划和建设项目建成以后的运营策划。前期策划过程是：“无中生有”的过程，业主方、策划方、政府部门及外部专家和资源思想碰撞的过程。旨在为项目建设的决策和实施增值有建设意图项目决策阶段项目立项项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期项目正式动用项目使用阶段项目拆除开发管理(DM)物业管理(FM)项目管理(PM)项目决策阶段指有建设意图到项目批准，正式立项为止。这个阶段的主要任务就是工程项目的前期策划。工程项目建设阶段项目决策阶段项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME可行性研究报告项目建议书委托设计部门进行方案设计向人防部门报审人防规划方案向园林部门报审规划方案委托勘察单位进行地质勘探项目评估取得划意见书基础测绘地形图方案设计确定投资估算取得用地规划许可证，审定设计方案通知书初步设计确定的投资概算施图设计审查通知施工图领取建设工程规划许可证确定投资预算施工前准备设备、材料订货办理施工许可证施工招标施工及设备安装试运行竣工决算签订项目可行性研究委托合同投资决策阶段项目建设实施期设计阶段施工及安装阶段竣工验收项目后评价竣工期竣工阶段备案及工程移交签订项目管理委托合同项目建设准备期

项目构思策划：是在项目决策阶段所进行的总体策划，主要是项目的构思，进行项目的定义和的定位，全面构思一个待建工程项目。项目定义项目定位项目的系统构建其它return项目构思构思选择D情况分析及问题定义提出目标因素和目标系统设计项目定义项目审查D项目建议书可行性研究D项目任务书反馈环境和情况调查图2-1项目前期策划过程2.项目前期策划的重要作用1）项目前期策划是为了确立项目方向。2）影响全局。工程项目必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，便会成为上层系统的包袱。建设项目

决策项目建议书可行性研究批准立项技术分析经济分析?项目构思建设项目

实施立项设计任务书设计施工管理准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证?第二节工程项目的构思工程项目的构思是一种概念性策划，它是在企业的系统目标的指向下，从现实和经验中得出项目策划的前提和基础，在此基础上形成项目的大致策划轮廓，对这些策划的轮廓进行论证和选择才形成项目的构思。工程项目构思的起因可能有：1．通过市场研究发现新的投资机会，有利的投资地点和投资领域。2．上层系统运行存在问题或困难。3．上层战略或计划的分解，如国家、地区、城市的发展计划。4．项目业务，如建筑承包公司的项目。5．通过生产要素的合理组合，产生项目机会。项目构思的选择项目构思是对项目机会的捕捉。人们对项目机会必须有敏锐的感觉。项目的构思是丰富多彩的，有时甚至是“异想天开”的，必须作选择：淘汰那些明显不现实或没有实用价值的构思；由于资源的限制，即使是有一定可实现性和实用价值的构思，也不可能都转化成项目，必须在许多项目机会中优选。

充分发挥“构思－环境－能力”之间的平衡例如：某地区的两个大城市之间直线相距约250公里，中间有四个大中城市相连。该地区是我国经济最发达的地区之一。19XX年以前，连接两地的公路的路基路面较差，多为三级和四级公路。该地区交通流量大大超过公路网的承受能力，交通阻塞，事故频繁。考虑到当地的交通条件，该地区的社会和经济发展状况，拟建一条沟通这六大城市的高速公路。某房地产开发公司进行房地产开发，对南京市的各类型房产进行研究，包括主要房地产类型，及不同房产市场的价格区间，市场的供需状况，房产类型的主要客户群及发展趋势作出判断后，作出开发别墅的战略决策。第三节哭工稿程项目河的目标酷设计1、目标禾管理方康法（MB拨O－ma腿na裂ge僚me喜nt功b备y刺ob融je湿ct定iv晕es）建筑望工程冤项目告管理通采用壶目标丹管理板方法撇：(1勿)在项目继实施前悉就必须急确定明路确的目材标，精丙心论证犹，详细呀设计、禾优化和捕计划。罢－－目标炸刚性(2爸)项目甘先设除立总目厦标，再形采用播系统仔方法伴将总投目标反分解标成子目疗标和可执行妹目标。(3)将项效目目雕标落置实到猜责任胖人，家将目标管尚理同职能剩管理高度地号结合起猫来，建筹立由上凯而下，忠由整体忌到分部午的目标肾控制体短系，并贪加强对樱责任人炮进行业兔绩评价彻。(4)将项目唤目标落款实到项评目的各让阶段，假保证项执目在全殿生命期辨中目标恒、组织大、过程出、责任腰体系的软连续性透和整体刚性。2.目标因叨素的来速源目标因恢素通常尺由如下河几方面距决定：(1唇)问题齐的定滑义，爬即各忙个问衣题的偿解决卧程度怜，即屯为目订标因线素。项目产碰品的市顿场占有筛额；拟剃解决多斯少人口所的居住照问题，诞高速公唇路所要贩达到的摩行车速您度等；(2魄)有些边给界条件明的限制汗也形成疤项目的爬目标因绵素，富如资箱源限制纸，法律且的制约烧、项目幸相关者浑（如周象边组织谷）的要餐求等。(3)许多目泉标因素着是由最宾高层设速置的，吹上层战暮略目标火和计划傍的分解博可直接丈形成项圣目的目优标因素还。问题的贸定义项目奥的边话界条诞件高层吃设置项目的辩常见目圣标因素3.目标克系统掌结构项目询目标桃系统跃至少乞有如欧下三怜个层珍次：1.系统目切标，通常傲有，功铅能目标灿、技术达目标、状经济目贞标、社晃会目标迫、生态弹目标。2.子目标乔，为系宽统目船标的牵说明渴、补哀充。套生膜态目该标可旁以分兄解为援废水跌、废标气、笋废渣村的排建放标售准、庸环境哈的绿英化标杀准、兴生态打保护盏标准亦。3.可执行判目标，为子壤目标的丽细化。菌为达到警废水排犬放标准岁所应具歉备的废遣水处理遗装置规粥模、标责准、处土理过程勺、技术寨等。例如慎：某胶高速陪公路饭目标吹设计总体镰目标散：建蒜成处谜于国窗内领栽先水稍平的芝，能鹅展现徒沿线辆现代某化风细貌的兔标志仁性高竟速公份路工投程，枪全长抬：273公里。(一)功能庭目标1．交柏通功拖能(问题的吊解决程逮度)。(1纳)正常劣运营贤后，200卡0年日律平均部交通立量将涝达2万辆，201锄0年日平促均交通鱼量达5.5万辆，乖设计的勉最大交辟通量6万辆。(2)设计最吨高时速火为120凉km，两尼地间煮的行跳车时锣间由纹原来卷的10小时孙缩短斑为3-酒4小时饥。2．服民务功厦能要珠求。锡全线恰设6处服怀务区莲，有喝较为宫齐全恨的人唯、车叨服务召系统看，完膊成：(1高)汽车暑服务面功能臭要求乘：加谱油、届汽修跪、停究车、触洗车缩慧等；(2为)旅客产服务梅功能督要求甚：休座息、耕卫生也、购暖物、脆餐饮退等。4．交富通管脾理功侍能(1片)监控系献统要求（略龙）(2沿)通信系剥统要求（略）(3串)事故排益障系统永要求：勺达到确铲定的事跨故排障膝能力和立排障速杨度要求摧，设置哄巡逻车京辆和排栋障车辆,以及每鸣公里1部报累警电吵话。(4)收费锤系统圈要求（略绸）(5)供电徐系统立要求（略）(6候)照明越系统板要求（略）(7)公路的皮运行维裳护系统糊要求。3．安全指功能：买降低事辆故发生颜率，为浙保证车于辆快速东安全行坚使，全冬线设有厅齐全的艳交通安都全设施筋。(二)技术天目标总体誉目标锣：符戏合我硬国高沾速公普路的传设计愈规范能标准素。1.全封闭衡，全立怀交，高令速公路迷全长约XX背X公里。2.路基荡宽26雷m，中于央分反隔带支宽3m，双向胸四车道章。3.按照我影国高速活公里标男准确定欲：(1腾)路线(2)路基要告求(3脸)路面子要求(4箩)桥梁凤涵洞箩要求(5执)互通式诸立交要究求(三)经济目捷标1．总投钢资(建设成牵本)：项换目总注概算拆为XX亿元千人民刮币。2．预计200并0年前金建成挺通车,本高执速公呼路为蜓收费税道路笨，在彩各个案互通若立交叉上设复收费兰站。踪蝶持续籍经营30年，椅其收贿益现兽值为XX亿元朝。3．预计X年收回倍投资，危项目内日部收益宅率为Y%。4.投资结弦构。采朴用股本舟融资和尝债务融焰资，包刻括国家跑股、法佳人股以保及银行谱贷款。(四)社会狮目标1．构建傲沿途6城市一蒙个统一挡的经济促带，替加快地遮区经济备的发展焦。预计跨国民经荒济的序产出效魄益为投飘入的X倍。2．带动遇沿线旅轧游业、览餐饮业携的发展勇。3．促圈进铁笨路部布门提堂高列狭车运悼行速令度，艇改善杂服务黑。4．创壶造良海好的炼投资斗环境腊，改田善地工区投款资形妻象。5．邮杆电业锤以高请速公狱路为致依托俯开通严快速秧邮路亩。6．促进扩劳动就刚业的程茄度。7．改善计交通环主境，减棍少事故呀发生率容。(五)生态目叠标：符合我疑国环境塘保护法震的要求1.环保茎绿化抛。为正净化架空气合，美殿化环俗境，虫中央植分隔偿带、匠边坡雄均设狂计草贯皮绿彼化，问服务惰区要暂单独绿进行匠绿化末和景赖观设网计。2.高速功公路促和服只务区殊污染纠治理笼要求就。3.公路周插围景观亲要求。芳使高速寺公路路成、桥、猫构筑物乒相互配蔽合，并览与沿途鼠山水地扯貌和沿颂线环境么协调。第四毙节卸工程蛇项目孟的可诵行性百研究2.1建设项劣目的可蜓行性研情究可行性缺研究是手建设项动目投资刃决策前怎的进行索技术经横济论证绪的一门屿科学。丙它的任坐务是综敏合论证猫一项建颂设项目滨在市场舞发展的岔前景，技术上廉的先进许和可行片性，财晃务上的堵实施可凶能性，珍经济上宣的合理讲性和有限效性。可行性庙研究最等早被应娃用，是样在20世纪30年代，歌当时美东国为了情开发田协纳西流略域而首锡次进行袭进行了虽可行性删研究，皇田纳西呀流域的扫开发利芝用取得怎了显著太的成效斯。中国架是在20世纪70年代情引入森这一密方法自的，绩经过楚试行离，从80年代开货始，国仰家已经缓确定将晒它作为寻一个总测要的技篮术经济叨论证手坊段纳入真基本建旺设程序痰。可行蚁性研厦究工晒作一广般分化为投资忽机会足研究璃、初舌步可借行性友研究配、详敌细可妨行性召研究录。深度要求研究阶段目的投资与成本估算精度研究费用占投总额的（％）所需时间(月）投资机会研究鉴别与选择项目，寻找投资机会±30％0.2－1.01－2初步可行性研究对项目进行初步技术经济分析，筛选项目方案±20％0.25－1.252－3详细可行性研究进行深入细致的技术经济分析，多方案选优±10％大项目0.2－1.0小项目1.0－3.03－6月或更长投资设想鉴定投资方向机会研究辅助分析初步可行性研究项目建议书申请银行贷款详细可行性研究资金筹措计划可行性研究报告项目评估项目决策可行性报告审核市场分投析市场预蚀测财务腿评估盈亏平桨衡分析敏感课性分再析风险翻评估宏观市诞场、区织域市场供给预榴测、需悉求预测纵、价格蛙预测销售收廊入、土翁地成本抢、建安些成本、山市政配宏套费、茧管理费疮、税费亮等静态笨指标绒：成像本利电润率锐、销计售利幕润率动态指迷标：净马现值、锯投资利蓝润率、艳投资周那期盈亏库分析做的关捞键是缝找到谜盈亏旗平衡作点，御即项迫目达印到盈萝亏平森衡状单态利帜润为书零的锹点反应咬敏感茧程度恶的指酷标是槽敏感柔系数返，敏剑感系旬数=目标值绩的变化氧百分比足／参数钩值变动纲的百分拒比风险分筋析又称埋概率分似析，利凭用概率译值来研判究不同浪因素的侧概率分猫布，从坝而对方肆案的经摔济效果肉指标做渠出某种绝概率描法述，对进方案的芝风险情弃况做出丽比较准而确的判曾断收入挪、成浆本、避费用麻预测项目详垃细可行丛性研究圣的内容1）总论2）需求遭预测和员拟建规纲模3）资抖源、暑原材授料、年燃料慢及公音用设厌施情该况4）建始厂条荣件和宴厂址尼方案5）设计招方案6）环秋境保光护7）调芝查环帽境现任状，及预测桌项目闸对环铅境的配影响8）企业四组织、有劳动人羡员和人捕员培训厕估算9）实施丽进度的仅建议10）投资黑估算和蓬资金筹镰措11）社会拦及经济费效果评霉价2.暑2建设项耍目评价1.建设项肠目经济渠评价建设抗项目叨经济常评价首是采谁用现垦代经弃济分坛析方摄法，港对拟双建项闷目建屯设和植经营购期内像投入负的诸差多经锡济要兽素进温行调渴整、偷预测候、研罪究、丧计算垮和论菌证，膛比较配、选法择和期推荐跃最佳剧方案爸的过伞程。建设斧项目档的经宁济评槐价包嚼括项赌目的扛财务炒评价佛和国接民经谅济评刷价。财务评窝价是在匪国家停现行扇的财育税制等度和混价格佛体系幸的前越提下寸，从府企业玻（项浊目）世的角欣度出沟发，胃计算避项目把范围牙内的串财务失效益碧和费执用，责分析甩项目肾的盈纺利能毒力和晋清偿描能力君，评粮价项他目在恒财务拘上的驾可行啄性。（1）盈利惧能力分矿析；（2）清尊偿能机力分左析；（3）生番存能放力分巩析。知识夸回顾挠：（1）资鸭金的杰时间置价值资金穷的时雕间价械值是指电资金眉的价清值是恒随时辟间变诞化而榨变化忧的，芒是时错间的汪函数乐，随核时间肯的推电移而义发生浇价值词的增础加，经增加糖的那币部分临价值旦就是飘原有缎资金州的时需间价绕值。隆资金痰在运踢动过朽程中充产生律增值奶，这劳里的省时间耐是指正资金节的运穗动时示间，如果艳把资稠金积油压起尊来，石不投但入运检动，道时间验再长聚也不堂会产台生资围金的辈时间员价值玩。资金时傅间价值京的大小乔取决于升多方面训的因素砌：主要有顾：投资赠收益率幻玉，银行裂利率、痕通货膨妙胀率、捎投资风右险因素毁等。实加际上，味银行利稿率就是惹资金时笑间价值如的一种咏表现方状式。利息是占用援资金所勺付的代筛价或者蔑放弃使踩用资金瞎所得到双的补偿雅。Fn=P+都InFn—本利普和或稻者终茫值；P—本金或困者现值懂；In—利息利率是指督在一汤定时茂间所诊得利叛息额厅与原骆投入冒资金吸的比翠例，会它反育映了穴资金赴随时碎间变坊化的积增值扮率。i=I1/P仓*1失00似%I1--逮-一个援计息随周期寒的利搏息；i-推--愧-利率1．单利闲法I=P×辜i×nF＝P×(1+i联×n)2．复利辞法F＝P×(1+i）nI=凡P×[(纲1+i）n-1]P—本金i—利率n—计息斥周期意数F—本利和I—利息单利法题：单利畅法仅遇以本怕金基凑数计抖算利径息，怜计算网利息钳时不梢将前僻期利滩息计岛入，筛利息阻不再馆生息忍。复利炸法：复利法环是以本侄金加累罢计利息脉之和为毕基数计衰算利息婆的方法医，不仅唯本金逐扛期计息跳，而且旧以前累郑计的利倦息亦逐自步加利断，也就疫是通常塘所说的倒“利滚茂利”的雨方法。单利裙法与狼复利垮法的挺比较年末单利法F＝P×(1+i×n)复利法F＝P×(1+i）n1F1＝1000+1000×10%=1100F1＝1000×(1+10%）=11002F2＝1100+1000×10%=1000×(1+10%×2)=1200F2＝1100+1100×10%=1000×(1+10%)2=12103F3＝1200+1000×10%=1000×(1+10%×3)=1300F3＝1210+1210×10%=1000×(1+10%)3=1331注意：工程经退济分析删中，所板有的利炸息和资少金时间亡价值计霸算均为犹复利计攻算。（2）现筐金流忽量现金弟流出：指方案镰带来的躬货币支搅出。现金流蓄入：指方案驱带来的乘现金收普入。净现金挺流量：指现蚕金流验入与现金流出的旱代数辽和。现金碍流量椒：上述盐统称喜。现金粒流量吼主要象包括郊三个浪要素匪：大小宣、流船向、顽时间爸。大小即仅资金数阵额；流笛向指项奖目现金擦流入或效者流出士，流入忍为正，述流出为饼负；时锤间指现左金流入文与流出肺的时间督点，每补年的现麻金流量月的代数闷和就是柜该年的圣净现金戏流量。现金流查量图因屋借贷双窜方“立冤脚点”姻不同，皇理解不亮同。一品般用朝景上的箭率头表示蛾现金流搬入，朝饿下的箭撞头表示径现金流控出。通常辫规定担投资币发生垃在年旺初，丹收益帜和经敢常性柜的费铜用发李生在园年末颤。103210321000133滥1i＝10％10蜘00储蓄随人的搏现金叔流量堡图银行寺的现嗓金流宏量图i＝10％133绵11.盈利能奏力评价身指标（1）投脑资回尸收期投资碌回收禁期是投指用蒸投资溜带来钥的净林收益盲偿还恨全部遵初始买投资浸所需宇要的递时间肾。按跪照考捆虑资划金的滤时间低价值两可以竿分为队静态到投资先回收弃期和帖动态洋投资紧回收湾期。例题：基准录投资贼回收炕期为9年，和计算蚀如下腥方案佣的静务态投仍资回阔收期胁，并写判断隆方案象是否沃可行津？Pt＝6.3魔8≤P齿c＝9,则方案纸可行（2）净现戴值（NPV）净现臂值是猴反映危项目怖在建营设和慈生产舞经营核期内融获利北能力浸的动地态指诸标。披是指肢在项闭目的崭建设去和生洽产期梦内，岂各年逮的净室现金江流量遣按照检设定筒的折学现率篇折现虾到基耽准年滋的现啦金之察和。NPV≥0，项目社可行；NPV<0。项爱目不即可行壳。基准哲折现两率（3）内部床收益率弱（IRR）内部盖收益幼率是左公认南的最予重要牛的动幕态、非效率演型盈卵利能揭力的晒指标硬。内部收独益率的茶评判依黎据是部嚼门或者沃行业的告基准收努益率ic，当IRR≥ic时，互项目晃可以骆接受啊；IRR<ic时，可数以考虑君拒绝项粉目。2.项目阁偿债教能力楼评价尿指标主要是产考察项焰目寿命挤期内各扮年负债米情况和滨偿付各浩类负债则的偿债叙能力。项目活偿债哀能力韵的指阔标主居要有刑：借款偿送还期、侨偿债备孟付率，变资产负泥债率、秀流动比他率。（1）借躺款偿粮还期借款偿梅还期是谢指用项饭目投产疗以后可槽用于还舞本付息串的资金调（未分汇配利润乐、折旧丢摊销及花其他收变益）偿辅还贷款尾所需要猫的时间彩。（2）偿债总备付率偿债备隔付率=可用于隙还本付奥息的资漫金/当期应抖还本付替息额可用于童还本付垒息的资布金包括挎可用于铜还款的稀利润、陕折旧和兄摊销以戏及在成恳本中列担支的利组息费用叹；当期季应还本毫付息额盲包括当跨期应还携贷款本蹲金及计灰入成本逗的利息射额。偿债类备付椅率至麦少应社大于1；若助低于1则表刘示没始有足计够的哄资金埋偿付炒当期努债务你，需弊通过勒短期淘借款宣偿付态已到隆期债绿务。（3）资孙产负晋债率资产负夸债率是悉指一定研时点上更负债总吊额与资深产总额批的比率精，表示殿总资产亲中有多培少是负规债得到穴的。计固算公式样是：资产负摧债率=负债隙总额/全部资乱产总额×100楚%一般认帝为资产贫负债率璃的适宜恐水平在40贿-6龙0%，（4）流钩动比宁率流动柄比率间是指访一定滑时点卫上流骡动资耐产与浑流动脖负债漠的比榜率，徐反映除项目匀流动年资产暮在短们期债辨务到坟期以惯前可惹变为鬼现金夸用于巡寿偿还缘瑞流动樱负债湿的能具力。流动比辩率=流动自资产/流动负磁债×100跌%一般依认为端流动蛋比率巷为20常0%比较合折适。流动甚资产家：现笔金，尚应收稼及预柴付账捷款，文存货流动壳负债论：应刚付账隔款，伯预收拘账款幅。3.生存策能力世评价教指标资金烈来源步满足坟率是宽指用巡寿来衡奴量项概目各建年的怨资金真来源命满足担项目延正常患经营清活动播费用炭需求亩