房地产项目运营管理总结

房地产项目运营管理总结—631工程交流内容 1、项目管理的“共殇”2、项目推进的基本驱动模型&项目工程管理线路图3、抓前控--我们应该做哪些前控的动作64、严管理--我们应该做哪些过程管理和技术动作35、重提高--如何台阶式固化成长提高16、价值判断项目管理的“共殇”让人又爱又恨的“别墅”别墅VS高层的优势我们热爱别墅多：单价高，总价高，EBIT高快：销售及交房速度快，IRR高好：高端形象，龙湖高端品牌形象入市，客户群高端省：ROIC高技术节点细而复杂管理面大工程量小质量管理难风险大阶段性工期短，消耗大人海战术型，施工组织困难安全文明管理困难投入大别墅项目管理难度大—做别墅难，做龙湖的别墅更难！找到合适的总包单位难、不受政府欢迎别墅共殇项目推进的基本驱动模型两个基本思路模型更高的项目溢价营销研发财务发展造采物业工程更高效的项目运营Part1：挤压模型Part2：飞机模型工程管理是项目的发动机项目工程管理线路图抓前控6（前）

启动会工程研策发展报建的前控研发设计的前控招标采购的前控工程管理的前控技术管理的前控成本倒推的前控营销要求的前控物业需求的前控严管理3（中）控逻辑、找依据，管指令管好工程变更做好每一次停止报验、移交反移交管好每一个分部分项工程管细节，关键功能细节深入一线查资源，知己知彼不执行=0重提高1（后）

个人学习-组织学习技术总结和管理总结个人经历-组织能力大团队-团结一切可以团结的力量，持续装入我们的思想抓前控

我们应该做哪些前控的动作6我们始终应该思考的问题让飞机具备自动驾驶功能，实现过程不需大量管理成本投入也能做到75~80分！关键是前控！Tips:只解决了80分的问题，要达成90分以上的标准，需要付出许多额外努力。抓前控启动会工程研策关键点：启动会阶段应该站在工程角度透彻地想清楚20%关键性问题，80%想清楚一般性问题，并提出对总图、研发、营销的指导性意见。案例：郦城项目启动会工程部分---哪些变了？哪些没变？为什么？启示：总图的业态布局就像基因一样，它深刻影响项目工程管理及项目运营及成本！抓前控启动会工程部分关键点：新地区公司对报建流程的梳理（尤其是第一次进入的城市及城市的新区域）案例：常州市市区报建流程的梳理、验收流程的梳理启示：对关键线路节点的明确及各节点“影响人”的判断是关键Tips：报建各体系从“国土”“立项”到“规划”“建设”等之间的衔接点是最有可能出“危”和“机”的地方。发展报建的前控抓前控关键点：在清理出关键线路的基础上，以“主人翁”的精神做好各个节点的跟踪管控和所承担的工作。案例：郦城一期报建进程与二期报建进程的对比启示：1、主动熟悉外部资源，克服畏惧心理，主动的沟通比很多事情都重要

2、规矩做事发展报建的前控抓前控研发设计的前控关键点1：理出设计质量控制线路图，尤其是新进合作的设计院需在合同签订前准确完成的交流交底我们的出图要求及设计产品的交付标准。案例：上工勘图纸质量的提升及郦城项目的样板图启示：图纸是工程的宪法及主线，有了这个主线，工程实施才能顺畅，高效率。Tips：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本地资源做施工图设计。抓前控关键点2：从方案阶段就投入1/3的精力介入设计案例：郦城一期样板区的图纸研发（改良的类独立栋）售楼处的方案确定启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体项目管理的影响Tips：从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖向、总平面、户型、安装系统、相关优化等）前置解决研发设计的前控抓前控关键点3：关注单位工程的每一个细部节点大样，关注图纸上的每一个文字及符号案例：郦城一期、二期的建筑、结构总说明的持续改进过程启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸的审核，特别是关系到报价的细部大样，要提前向设计明确标准做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会；Tips：清理出基本做法大样及说明与设计研究讨论，固化在蓝图中是最多快好省的做法！研发设计的前控抓前控关键点4：从标准样板图到设计样板图的审核案例：样板区及一期2次大规模的集中审图，蒙图法读图启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率；

Tips：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图研发设计的前控抓前控关键点5：抓跨好设计交桑底和图数纸会审工作案例：门一期的1次设狼计交溪底，2次图纸航会审启示乱：施殃工蓝麻图下笛来，涝设计变交底阶和图日纸会议审是趋解决费减少蛛后期卡设计简变更筐技术嚼洽商严的最狗后一纷次机捆会。Ti坡ps棉:要注涌意政急府的肺审图圾和内材审图较意见土的关突系研发设趴计的前脖控抓前控关键点6：如何室最大限摄度解决设计周寺期短与刚招标时高间紧张桑及招裁标精层度的或矛盾袄？案例房诚：一亏期别显墅招彻标案骗例启示：拥在项目科计划确饭无法避粒免冲突社的情况富下，标锻准做法臂节点的叛完善清誉理至关萍重要Ti针ps：宁多天勿少原呆则，绝税大多数班情况下柏别墅和与高层及戚地库是核能够清剪理完善哲做法清伸单的。研发设另计的前闻控抓前控关键影点7：通过多施工单桐位向监距理讲图轮、监理监向甲方怪讲图，惠甲方工酒程师内贞部讲图崖等消化纯图纸问羞题；案例扛：失羊败的积讲图若案例启示等：讲图应该=研究芽图=熟悉图，而不悔是光动顿口不动或脑的照鲜本宣科研发馅设计饲的前数控抓前控招标采误购的前贝控关键点1：重放视前灵期考傍察，爆认党真调查研纳究分供盗方（尤掘其是股其真振正的双老板扒）的优背景择和历询史案例荐：茫苏南谎招标狸管理筋原则彼中的损考缴察制层度启示：忆坚持“郊疑罪从悲有，宁可错茅杀也不醉漏放的原则廉”。Ti索ps：1、考贼察是爹了解制新资狡源诚塞信及偶合作亩情况省的方香式之识一，终更重止要的能是要胀调查侍清楚滑其之茧前合杨作人步对其恩的评陈价绝厌对不盈能认态为招专标采疾购仅驰仅是督造价铜采购菌部的浪事情祥，而袄应转阁变想暑法，析回归惨本原亿，造捷价采惑购是揭在为铜项目于选择侨合理丝式合适钥的分庆供方咱。2、对总赔包单位雄考察关言注范围忆深入至满劳务层爱面，至依少应了点解到真聋正出资免人的经插济实力尚及与项愿目的关灰系、项衣目主要战管理团衰队的能疑力（项挖目经理鄙、技术洋负责人持、造价湖人员、孤主要施期工员）娃、管理歌人员工绝资水平披、劳务嘴班组的赞承包方货式（不端能大包捕，建议乘班组仅哈做劳务仗及包简滥单辅材尾）、项必目资金邀的使用洒方式（垃避免挪倡用）、遮其它原损有业主姐对项目踪蝶团队的益真实评劫价及多裤方摸底抓前清控关键妈点2：招标启王动会案例：返入肯户门招才标启动毙会、防轧火门招谜标启动愚会等启示：捡通过“骡招标启恋动会”泥这个平歪台和节没点设置狐，将合皂同需求蚕与招标缩慧采购、穷图纸与鸦深化设彻计之间饶联系起灾来，有遣效提高怀招标效庆率和质例量。Tip块s:每一个更招标启娃动会的位成果都毅能成为崭梳理一疯种材料切或服务面的知识招标采睛购的前泻控抓前恋控关键点3：坚持惰做标前完辅导---先说惨断后雄不乱充，丑捡话说韵在前拾面案例：艘一期、移二期总团包投标轻前的招蝇标辅导被对整体地文明施怎工的影咐响二期扇的外蚀架及叨整体渴施工斗案例启示：件在定标调前是甲酿方市场死，定标吹后是乙猛方市场合，在招喊标前，辈一定要俭尽可能流的将所吴有不利妙情况和射要求讲扑清楚、柿写明白赞。大家岛好才是愉真的好.Tip移s:耕1、沉考察—确定入康围单位---发标喜书（殖尽可绿能清叨楚，躬并经要项目在团队想尤其么是工剑程团紧队讨枪论）--标前辅邮导—投标---分析智技术拨标---合格猜技术差标开凡经济滚标---议标—定标报恼告---定标2、标耳前交底晶应包括秧公司介极绍及项扰目概况墓、项目晓工程管膛理要求玩（工期泪、节点怨、质量悉、文明颤施工、惰配合、贿停止点鞠、样板饥带路及牲点评、沫月度检锋查、技杨术管理锄要求等鼠）、资司金支付胖（时间梁、报表鸟、方式兵、比例棉等）、述违约金转及合同环处罚等岸、后期幸的发展耗计划，娱树立投逢标单位衬信心等招标蚂采购毯的前姨控抓前控关键点4：深入晋理解项周目TQR的基城础上讯，提鲁供合刚约规敲划的乒指导冤意见案例型：郦锈城1、2期合约椅规划桌的制漂定及丛优化滤计划启示：育合约规宴划的界珍面适合彩项目，摘能框出奶面积最药大的TQR三角招标采军购的前拿控抓前控关键刑点5：细核盲清单案例：痒一期总建包合同齿清单描鸽述的清柄理及遗字留问题启示惹：细核较清单项中取工作内容的壶描述：清单恩项的描乱述影响加施工单屡位的报唉价，细桃微的描影述差异充将导致斗双方理笨解不一荣致，报腔价有偏别差，引扮起后期匆的扯皮券，同时黄注意总守分包的污描述要污一致。Tip旅s:细核饲项目币总分葡包界法面、笛措施祸项目霜（如墓检验丢及测绵试费拌）、坦项目劫技术氏规范离等，鲜将项显目的职界面箩、重拳要分名部的嗓管理耗要求亭等描柄述清构楚加强春图纸旧的理登解和观熟悉律有助辅于清如单项京的审愿核招标豆采购尖的前呈控抓前由控关键点6：评好捧技术标案例：蜻一、二困期总包牵技术标援的审核启示：兼技术标砌审核要没重点关遵注对投早标辅导逼及招标炒文件的响应届情况，避免捎出现“匆力争”卸“尽力岩”“宜枯”等虚围词Ti穷ps：关惧键点,如工期狡（尤其像是阶段僵性工期绞要求）吉，整体言施工场羞地布置仅，关键呼岗位管养理人员呢应重点审哥核招标把采购孩的前澡控抓前控工程管跌理的前哨控关键点1：招乞标前黄、各佛分部创工程短开始顿前要耽做到“心霞中有会树”案例：种郦城二伶期招标谦前整体忆的工程烦管理思罪路形成启示：拍招标前壮理清楚谷怎么管淡，项目供管理的察思路应围相对清柔晰（标许段划分潜、交通淘组织、量水电接征口、道路路成型异及维护逆、围墙文、项目泉风险点固分析、宜总分包其界面划秘分及提渡供的条钳件、材恩料供应懂界面、竟土方调挽配场地鸟等）Tip持s:要清晰办地告孤诉分供宴方我皆们想要扩的东笼西是什滔么？抓前揪控关键点2：管理策菊划汇报案例：宿郦城2期的汉管理渔策划丸汇报悄；涂楚料、棚保温诱单位悄的管岂理策幻玉划比贝拼启示：炎施工单星位的管杏理策划葡汇报（减如何实功现市级旱文明工殖地和优故质结构盯、质量析标杆和扛安全文菌明施工挎标杆、吨重要分航部分项溉控制要罪点、农侨民工管它理、土悔建和安答装的配私合、对拳分包的秩管理、铺应急预性案、内谊部的资表料管理与等）双谋方共同正树立标泪杆，要爪细化到狸图文并氧茂，落剩实到可辅操作程集度上，玻它是提高裕施工粥单位超标准推的利反器Ti必ps：管理堆策划汇弊报不仅蜻适用于委总包工程管乓理的前但控抓前盏控关键点3：对分供方尤其暑是关百键的烤分供鼓方应慕引入风险评眯估及平案衡机制碎和措施案例犹：二议期总锣包第争一次腹招标渡的失缩慧败，奏钢筋遗供货性方选宏择问拉题启示：橡通过考敏察、议宪标过程触答疑，付第三方古了解等缓，基本隐了解拟劳中标单去位的优嫌缺点，扎并有如浆何扬长洋避短及尊应对的泛管理方册案，对拌症下药出，提前武做好风部险预案Ti今ps：2>巡寿1>病3的理论工程管侄理的前信控抓前双控关键点4管理交粪底与技紧术交底案例森：一拳期、撤二期申所做途的管遭理交蓄底及受实际轨效果启示：1、坚持腿做好施煌工单位联进场后喷的甲方纱管理交菠底，明女确甲方体管理标咸准和管偏理要求2、坚畅持做浑好每谅个分精部工摔程的暂前置政交底Tip哨s：历管理冠交底仗和技镜术交傲底是女一项完以少傅时间雄撬动抵大效愚果的化买卖男！不瞧论有播无积另累都旱应该绢坚持倒。工程滩管理涂的前兵控抓前块控抓前控技术怕管理杰的前猎控关键锅点1：样板带植路（现场系样板点弃评、工匠法样板言墙、样袍板房）案例讲：郦涛城项武目实胆施工呀艺样哗板墙欠的案处例及轨在政皆府部耽门的抗影响启示愈：样咬板是源标准稿的高搂度，像坚持掌样板值带路贴，不较仅仅样是工身程关键点2：系统冠清理各递分部工赖程的关键判技术汁细节，重陷分统壁一和铲运用患施工李、监付理单说位，肉尤其避是地临方性落特色督的新垦技术令问题胆的清理。案例假：桩柄基施提工，治空气懒源热核泵，塔外遮录阳，劈燕江苏寄省质弹量通厌病防河治规镰程启示群：对旬地方兴性规针范、至规定熟的清单理和虎执行尚力度已确认轮是技绘术管疮理重舅点，千关键镇性地辣方规膨范、韵规定宋会影公响启嫩动会懒工程涨策划辜的内挠容技术管锡理的前林控抓前逆控关键增点3：统一技术及剑工艺做非法标准案例：现一期1、2标段豆地下贫室挡乒墙与评底板漏的浇缩慧筑方应式、门防水千反坎奴一次贯性整浴浇到令位的而统一启示：肾倡导、救引导质旗量竞争统，争先迎恐后的牢气氛Ti来ps：对于丢没有质唯量追求斧、得过哭且过的者分供方染管理人虎员，坚耻决剔除技术泼管理被的前皮控抓前控关键点1：分缠析找碎出真正影响请成本誉的关键因六素，并豆在此株基础员上参从与造烟价的舟合约通规划案例：侍土石删方工程岂的合约糠规划如污何达到被系统价很值最优饲化启示寸：算我疫们要鬼抓住白“西尺瓜”杂奖励奇“芝饥麻”招标之味前必须嚼确定参静考报价程标准，确并以此当为准线身分析判闯断风险盖及采取擦相应的腰防范措践施成本倒央推的前傲控抓前镰控关键鸦点2：景观银成本的倒置舌控制局设计案例：船苗木清药单列表启示：扛景观目融标成本乒制定后壁要结合平苗圃的吼实际囤伍货，进帽行限定滴性设计破，将效近果和图惊纸的准贴确性结皇合起来繁对设计银资源进嘉行考核成本禁倒推栏的前握控抓前控营销击要求俩的前被控关键死点：再从工洪程的岂角度前置思主考和解决盗营销的器客户体夕验及销售湖的进氧度要魂求案例：化香醍漫斧步样板盛区的位毛置选定香醍漫完步销售浅节奏调辱整启示：谢营销的耻节奏调迁整会极扒大影响蛋工程及颈运营节敏奏。工电程流水功的划分絮除了尽叙可能在叮启动会狼阶段思径考清楚诊外，在受样板区乖开放及若销售前诞期，要堤主动交守流讨论醉销售的谈节奏，框以应需差而变。抓前控物业需号求的前秃控关键点干：1、分析王物业纠实际嫩需求和政府图规定要歪求（物屑管用房嫩的面积晶及定位艘），安膀防、门概岗、绿暴化保洁位用水需嘴求，从参物业长凑期运行歪的角度陷进行配巩置2、交坏房后周的人龙车管进理动规线分淹析案例莲：物国业用脸房与宴商业燥用房腹合并晒调整捡的案慕例启示匠：应或站在烤全项逃目价瞧值最熟大化撑的角脑度思少考地垄产和祖物业幸的关魂系，誉合理娃配置泡物业摸设施抓前控严管笛理我们顶过程索应该叫做哪馅些管挺理和链技术请动作3关键向点：溉用工拳程师今指令著解决序管理正规性原和严谨眉性问题案例爆：使颤用工延程师罚指令欠体系盖后，箱减少纲了人局为随森意性另，所抛有的驱技术雄类资停料均鼓有2条线灭进行歼控制启示：洞图纸/审图葡意见茄及回庸复/图纸会肌审/设计交赶底/变更洽依商与据工程实巷际应该当丝丝入戴扣Ti习ps：工岛程师热指令皇内容盒主要情包含锐以下茧几个谷方面址：a、下发塌研发部侨送达的营施工图搬给施工胡单位、烂监理单要位、造绝价顾问杜单位；b、下驼发完辛善手袖续的长设计速变更锣（洽要商）弊给施堡工单哪位、刻监理姑单位垄、造宴价顾互问单洞位；c、对休施工骡单位斜现场录工作锻的指充示或兄提醒蹈；d、相应诸公司要仙求、作毁业标准虫或其它偿公司指湾令转发冻；e、其它外特殊事传项（局范部工作呼界面的源调整等笛）。控逻辑温、找依爹据，管峰指令严管理管好估工程塑变更关键点全：应尽父量减少过森程变更；在显清单仿体系盈下必战须严诱控变辣更的踩内容部和形猫式，康尽量挤规避察合同撤清单睁体系骄中无贫单价肚的项振目案例：勉招标图漫纸与最网终施工声不一致酿的案例榜（砌体夹材料变鸽更）启示验：变运更是鱼施工慰单位贺经济肆索赔驳的重嫩要手岸段，奸施工杜单位吹会不遥平衡眉报价粮，工眼程变母更会姥增加酒其额墨外获阶利的邮机会迟；Ti驻ps：设公计变劳更前菊做好另费用收估算晓，做驳好经宇济分踩析，帖细部盒的调亏整尽射量少患做（吸比如族窗洞润口、治空调宋位、献安装晋管线蛇移位羞等）认；不下要随截意变盈更合锐同范遗围、价工艺咱做法奖；求冶施工颂单位城做投零标时雷的单劝价分丘析和尚构成纹，有道利于克材料耳更换鸽和变师更管亮理严管理做好每妨一次停坟止点报催验、移狱交反移赞交关键点氏：让第一次抬有深刻腹的记忆，让婚移交聚和反喊移交湖有据掠可查案例逼：移怎交记惹录改弓为四凑方存栏档启示：良关键是尸坚持Ti帮ps：停忙止点帽是质香量控轮制的浸关键悔手段严管理管好眯每一绵个分浊部分凯项工嚷程关键点靠：每个创分部工猎程的管逆理一定视做到施拜工前有方案研欺讨、开寸始有样板领点评和标准孕确立、暖过程中拔有检查跑、完成胁后有评定和闯总结（PD钻CA循环）案例：不挡墙筏遥板整体亮一次性获浇筑启示：纪各个分困部的质置量和成然品保护扇决定了天总体工址程的质蛮量Tip引s：在每逢个分部卵分项开尽工前均蜂进行分谜部分项炼的管理呢交底，碌力求实陈用性，惯指出哪蓝些正向馒行为（爹附照片脱）是标感杆，哪肉些负向哨行为（禽附照片日）是高内压线，吹交底交想透。这揉个管理抬交底在蓄客观上腾也应是堪现场工铃程师和咸监理工啦程师技墙术工作翅的指南严管理管细节衫，关键功其能细节关键点手：在审百图前先辅对施工种图纸的站大样进凶行合理闹调整与少深化设情计，统菊一标准驴做法（钟土建或怒安装专造业细部范做法、择土建安析装配合咐做法）掌，再通无过讨论截施工工效艺，固勾化操作陆和管理尤流程，针比如防存水节点孟、门窗芒洞口及梳线条、坟露台排兼水做法代等案例栗：一秤、二捞期出沃图的谢大样灾清理飞会启示久：在虏清理棚出标潮准大愚样做丈法并刚固化诱在施干工蓝赞图后诊，应吨该用棚照片怨、样加板等倡形式册明确新质量钥标准Ti销ps：把节点固贼化在蓝狗图中是霉最好刘的做绘法，裁而不惨是后下面出译一张圾大样漂汇总严管理深入一这线查资源，知己缓知彼关键抄点：璃系统踏梳理逆调查盖劳务皇组织绕结构乖清理父及承震接单爆价案例：骂施工单羽位劳务雪的组绘织结蚂构图启示：好劳务是炎真正执背行层面询的人，晌劳务的伏组织架麻构劳务液款项支决付方式陆、支付弯情况影脆响项目碎运行，左特别是批在项目引后期，姐在了解