别墅项目营销策略报告

2023/5/25香格里拉谨呈：江西恒立达置业有限公司别墅项目营销策略报告今鹰地产NowEagleEstate

定南县目前在售别墅有：客家风情村、怡和花园、甲桂林、山水香格里拉；而位于城北新区只有香格里拉，整体的基础设施也比较完善，前有锦绣大道横跨门前，侧有教育路跟岭北大道，后有环城路，小区背靠青山，中间有溪流穿插而过，小区引入东南亚风情格调，整体绿化率达到36%，周边有县政府、定南二中、学府院、行政中心等一些政府机构，即远离了城市的喧哗，又不失城市交通的便利，非常适合居家休闲养生。定南山水香格里拉小区，目前各项基础设施均在规划建设中，周边学校、行政、商业、休闲、生活、医疗配套成熟，商业面积约为30000m²，能够完善小区商业配套，方便业主的生活需求。以东南亚风情新现代主义格调打造的首席海岸美墅——香格里拉是城北新区唯一大型别墅住区，也是定南比较知名别墅大设计，居于城北新区城市发展核心区域，水系环绕且临近定南水源头礼享水库，空气绿化非常适合养生居住。

前言

香格里拉——开启定南城市墅生活！开启城市墅生活正式启动墅生活

舒生活生活并不只是活着！

项目策划阶段的任务第一部分第二部分第四部分第三部分项目定位项目形象提升项目价值点梳理营销策略营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻辑地图项目售楼处包装项目导视系统项目周边环境提升项目对外展示提升物业服务提升项目深度洞察项目SWOT分析深度洞察1—产品力产品具有一定优势：相比与定南的别墅而言，本案的产品的总体规划设计上有明显的差异性。阶梯式的排布，利用高差、坡度等方面提高别墅的私密性和舒适性。香格里拉别墅以“东南亚风情的新现代主义”为特色，在定南区域内还是比较高瑞一个别墅区，依托香格里拉名气，再加上周边景区式体验，尽显成熟之美，引发极强购买欲望。在我公司进驻香格里拉以来，前期来访客户对我们别墅区反响最大的就是，价格过高，户型不满意，很多人接收不了两百多万的联排别墅，独栋别墅三百多万，在定南区域内，普遍过高。市场上，别墅的价格大都在120-200万。缺乏说服力的购买理由：准确的品牌定位——我们的客群是谁？特色的居住价值——顾客的购买理由？鲜明的品牌包装——品牌个性化包装？深度洞察2—品牌力项目最大的特点是什么？购买后的利益点有哪些？目前项目的卖点基本都没有对外宣传，导致客户很难找到香格里拉，消费者很难想起买别墅要来香格里拉的念头。缺乏有效的精准营销手段：定位模糊下，目标人群不清晰，缺乏精准的渠道推广。粗放式的等客上门—“坐销”，效果难于理想。我们的目标客户是谁？他们购买别墅最关心哪些因素？我们如何精准的找到他们？用什么样的方式吸客？这些问题不解决，我们的销售力毫无保障，我们应当“坐销”与“行销”结合，走出去引进来。针对高端客户制定相应的拓展渠道，如：4S店、高档饭店等深度洞察3—销售力现场氛围与管理不足抛开与竞品楼盘规划、产品差异，我们在现场氛围和管理上，同样存在不足。销售中心沙盘布置过于简陋（模型、现场展示物品、宣传品等）现场配套物品过于简单，让人没有尊贵感；因增设一些咖啡、饮料、VIP客户室等。销售动线缺乏设计，别墅社区体验不足等，能购买别墅的人群一盘都是懂得品质生活的人群，现场配套因该项跟上。深度洞察4—现场感染力项目深度洞察项目SWOT分析项目自我SWOT分析）

S——优势strength1、定南县别墅市场存量较少，真正的别墅区更是屈指可数，本案存在一定的市场机遇。2、本案的产品品质感较强，利于别墅品质的建立，提高项目的质感和档次。3、本案所在城北新区，虽目前相对较偏，但从长远的规划来说，近邻新的市政中心（未来升值潜力较大）；同时本案距离定南老城区仅有10分钟车程，是别墅理想的居住位置，出则繁华，入则宁静（离尘不离城）

W——劣势weakness1、定南县城区相对较小，客户的区域概念明显，对别墅的接受度相对大城市来说，需要一个过渡期。2、前期宣传力度几乎没有，有些客户明显没有接触到项目的魅力所在。3、本案别墅的密度较大，增加总价抗性，对销售带来巨大压力。

T——威胁Threaten1、定南县区住宅开发量较大，带来竞争压力。2、房地产市场出于调整期，未来走向不明朗，尤其是对改善性需求。3、别墅市场较为透明，基本上价格都在4200-5400元/㎡。

O——机会Opportunity

1、新一轮经济提升，增加部分有能力改善居住环境的购买需求。2、项目周边道路的维修，增加未来项目的机会点。3、通过我司包装、推广给定南县带来全新的感受，提升项目的关注度，全面引起关注。营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻辑地图项目售楼处包装项目导视系统项目周边环境提升项目对外展示提升物业服务提升形象定位客户定位

山水豪宅传世荣耀山水之畔，一府豪宅，一脉相传，一世荣耀！形象系列广告语墅生活生活并不是简单的活着！一江之水铸就一城经典择水源之畔，揽一江碧水，观一世繁华，铸一城经典！一江一水易生活豪庭豪园好风光择水而居，品质人生，香格里拉，首屈一指的稀缺别墅群落！稀世经典定南壹号资产集文化遗产、皇家血脉、当今居住价值于一体，以“极度稀缺”演绎历史的恒产观。根据具体的销售节点进行推广调整，大方向以别墅形象为主，配以销售信息为副标。形象定位

形象系列广告语根据整体形象进行推广，配以销售信息为副标。形象定位概念类：1、生活并不是简单的活着2、山水豪宅，传世荣耀3、一江一水易生活，豪庭豪园好风光4、一江之水，铸就一城经典5、稀世庄园，打造城区新地标6、邻水而居，纵享天成促销类：1、山水美墅低价发行，打造城市核心富人区2、用普通住宅的价格买别墅3、为墅不多，一开倾城万众热捧4、有庭有院，“墅生活”形象定位客户定位创业的旺道路是葵艰难的劈燕，收获变成功的跌现在，特正好在枣这买个疯别墅犒肌劳下自货己！如今有扎了钱，斩就选这雀新区最应好的地叉段，买佩最好的铁别墅！退休酒在家玩，儿泥女尽赚孝，门加上若之前挎留的清一点隶积蓄的，刚饮好在吊这生区态最丘好的档地方爽买个像宅子库养老平！工作锤稳定复，收芹入也友还可毅以，姑价格网能够两接受该，买连在这赔里，葡改善匙生活悔，相耕当惬积意啊刚！客户脚猜想目标客火户描摹因此是我们到的主要德客户群河体！改善谱型客待户！客户类贝型我们需街要的客适户决定项秃目竞争型力的本筛源——改善性姓客户性格效属性项目客他户可能书具备的恢需求特悔征※看好所放在片区智的发展据潜力，检有支付被能力※喜爱片愚区的尺赏度和高堆尚的现疮代化化狗氛围※对新城汗区居住续具有的宫依赖感※最求葛高层吹次物忧质享航受※注重授品质扁、资驼源，志享受很良好玩的居筛住环欧境※理解转产品桑的理链念和兔产品泰创造淹的价寻值……自信且扔事业有戏成时尚善于交挺际喜欢痛成为横焦点谨慎富有智夕慧……营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告逻明辑地图项目售冷楼部包愚装项目目导视捎系统项目肾周边杰环境博提升项目对击外展示辽提升物业振服务招提升项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物今业唱服键务继提瓶升售楼部壳包装改党进意见售楼部企是接待糊客户的竹主要区择域，因类此售楼培处的设日计应本自着科学聋的尺度怪划分、选功能区哪隔、项赔目形象悉的传递俭、卖点迎的展示责，体现吓舒适亲灶近的参驳与感的豆原则来刊设计。滥并且配战合项目袖本身，个进行物般料包装在。分区改善方面水吧设置咖啡、饮料等沙盘区改善沙盘状况洽谈区设置新的洽谈区项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物确业祝服拳务秧提品升选择涝在项帜目周特边，卖尤其冠是沿口江道樱路处拨、环坡城路稠选择烫安置稻灯杆细旗、卧道旗兆，形诊成一义系列弦的视移觉冲济击，报提高恼项目良知名迷度，帆又可关作为班路线齿引导阻使用姻。选择饺在项幼目别锐墅地拆块周记边优千化工宋地围恢墙广珍告、倾墙体宰广告羊。主要饰路口冈租赁糊高炮灶、大尽牌广哑告项目导狐视系统——在主要神路口设颠置导视塔道旗项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物业芝服让务提遭升室外彻环境深包装蒸建议露天构茶坊灯等公祝共设辨施能狗够真规实体己验休塌闲生霉活状卵态售楼部甩门口建险议摆放棕露天茶颗坊及一迟些休闲上茶座，灭不建议柄在售楼场部门口怒停放大肌量摩托晓车、私娘家车等津，给售邪楼部留愚开足够自的空间络展示面兆。样板房唤装修建阅议样板房锐装修建弱议：建议加伪快工程厌进度，值尽快完尊成样板泉别墅的酿装修，趴实现现拖场售楼逐的条件逮，更利你于后期望销售，宜并且给歇客户一段个直观女的未来达居住体视验。建议装铃修两套亭样板房判，一套开为简欧厦风格，室一套为露现代风丸格简欧风现代风框格现代风酬格简欧渔风项目售楼处包装项目周边环境提升项目对外展示提升项目导视系统物业暂服孔务提肺升停车促场广场销售大寻厅休息区样板房签约洗手间离开董项目案场物宾业围销之方案销售距通道客户流泉线销售广蹲场服务客户饲迎接桂、会住所指予引、原信息览传递鬼、打仁伞……广场燃环境规维护因、小案品、庸水景倚、绿龄化的岩维护……停车场—会所、叔会所—停车场陆（视现登场距离洽配备）ABC调制横鸡尾伯酒、膝果盘做、各戚类饮丹品……负责出欠品及用吐具回收……台面叠、地柄面清察洁……AB吧台服茎务营销策略宣传策略活动策略推售策略营销推广总控项目价值点梳理项目定位项目形象提升项目深度洞察项目SWOT分析形象定位客户定位报告区逻辑针地图项目筛售楼牢处包纱装项目牵导视俱系统项目周号边环境谁提升项目对班外展示涝提升物业服钉务提升中高端柴楼盘操钳盘经验区域浇质素间的优陶良决暑定豪生宅项妄目的衫营销债方向骂。区域特议征区域发兰展阶段豪宅成择功营销肠方向陌生区炸域，认朗知度低区域阴“婴轮儿”旋期区域发吗展迅速厉，拥有落一定区棉域价值区域搏高成营熟度昏，区偶域价共值已溪被充材分认窑可区域渴“少矛年”总期区域既“成互年”叮期“告诉条别人她井会长得忘很美释”生活并蠢不是简凝单的活康着“告诉建别人她睛美得与绕众不同亮”生活躬就是悄与众揪不同“告却诉别话人她明是完占美的监”生平泄等，西活有稀别营销总椒体策略高端迁住宅悼成功担营销榴方向高端碗住宅拼成功狡营销谁动作基于近区域毛价值中，重隆新定尺义产棒品利用成晃熟区域夜价值，秃项目全朽方位打草造外的监细节放则大营造时尚感营造稀狼缺感营造身良份感重新定衔义区域膊价值，目提升形六象中高理端楼宝盘操届盘经薄验随着锯项目乱不断顽成熟振实景峡呈现营销当推广枯纲领微制定旁，三尾大关饶键因瞧素【关键一浪：生活歉观念凸坑现】别墅是走城市资免源豪宅菜的典范样，定南聪香格里设拉虽然欠缺提部分城市豆资源吧，但救区域巡寿规划柴发展数有着咬足够丝式的利篇好，迅我们标需要肢重点吨挖掘饿城市嘴价值己。【关键二牌：品牌痕价值体晴现】香格里挺拉品牌会一脉相忘承，但饮属性已亲经发展锣改变。刻为城市飞山水资拐源豪宅铲住区，蒙有着第嫌一居所现及强势砌资源的洪复合价贞值，但斑香格里掉拉需要重传递的脂是城市屿山水资洒源下的古另一种聋生活方湖式。【关键三轮：客户槽圈层突瞒破】目前定奖南区域差房价攀套升让我孔们联想车到定南枣香格里娃拉入市输之初，旦本项目裤总价与铺此趋同测，客户娘圈层未挖产生太增多变化慌，唯一才要考虑续的是区侧域的客游户圈层那突破。宣传策略推售策略营销费用活动策略户外勺高炮霉推广高炮可：选择交质通干道混、十字外路口、掠项目周故边。广筝告设计骂应做到律视觉效晕果独特萝，画面绿简洁宣传策害略宣传桌策略在高追端酒泥店、隆银行VIP室、汽调车4S店设馋置形简象展居板或虹者展油架通过间吴接植入舱将项目歉形象不考断在各劲大高端心场所传环播，从御而使项傻目形象止不断出商现在人伶们的视旁野中。微信营恋销营销迹方式辆：O2促O二维码用户怒通过芳扫描嘴二维拒码或底者搜宋索香霜格里金拉公勉众账购号就稳可以金成为眉香格仗里拉平微信款好友乘，在诵这里借可以勾了解芒到项并目奉戏送的坛项目吐最新次信息淘，也幻玉可以蒙获得毕派发蚀的项近目活赛动、墨户外芳活动脚等多解重圈扔层活循动邀戒约贪。高端名再品资讯嫁接御一线坟品牌牵，华枪韵热跪点会县为您饰发布随前言呢时尚抽讯息她，匹强配业筐主的骂高档姐生活瓣需求出。宣传策略推售策略营销推广总控活动策略6月推广启得动物料歼准备1营销中膝心开放（启驳幕盛仍宴）7月8月9月10月11月12月感观盛趟宴产品发犯布会香格高里拉早打造域的主狂流影来响力政活动2香格败里拉相产品尤发布3千人茎徒步4终极夜豪车柄展6业主爆答谢明（答宽谢晚尝宴）营销泛中心觉开放巡展赤配合品牌略影响醋力切余入：表香格截里拉记再启延感观割盛宴扎（稻媒体爸见面学会、动极致英体验修）项目福价值古导入戴：戴香查格里渣拉产品发历布大事件膀嫁接：肥千人徒飘步项目标体验槽升级尸：终级砖豪车岁展产品落价值致力升材华：香格允里拉屋启幕神盛典呼（样缴板房谈开放绢）客户持挤续经营天：生香灰格里拉膝业主答踢谢（持伐续的客眼户价值烫贡献）影响力某事件：情项目核敏心价值滩传递5香格里井拉样板热别墅开贫放终极豪长车展千人所徒步宣传策略推售策略营销费用活动策略核心输原则推售思立考中量评快跑栏，走牌量和仓走价闻同步多元跪化产耕品线蛛网罗动客户优次产恩品搭配吼进行【推售斜原则】以走量鞭性和提悬升性两待种产品收线作为库主力，神确保每汇批单位奇走量和闹走价的供双重价止值实现言