城市综合体及经典案例

汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业比较综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式[硬件指标]五星级酒店（“希尔顿”式）1新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（网格）center几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center标志性建筑群——超高层/豪华酒店模式1Block商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block2：超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南—红荔都市风情规模渔效应伴：Blo粮ck1株+Bl迹ock孝2是UDD的重量今级元素棋，通过胁大规模俗的具有袜标志性恭的超高临层写字女楼和五侧星级酒渡店制造内强视觉宏冲击Blo浸ck1哄+Bl春ock卷2的建筑财形式及麻理念Blo朗ck1汤酒吧街晚：（人文符号）酒吧街工作痕之余暖找乐赛的最昏佳去畏处看不完挠的人24小时不增停息的姐都市疯净狂由一些盲激动人斤心的室誉内小街盖和多层赌建筑组柴成（新哭奥尔良迟的Bo妨ur吓bo拜n街和莫碎非斯的Bea钞le街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产瓜品、煌新创定意、钞新理汽念的壤集中所展示膊区潮流发谢布中心信息滚发布卖站品牌士橱窗主题芒推广谋区投资普会联后络处标志僵性等恳候点Ce威nt番er：模式5创新业态（贿娱乐型剥购物中砌心）的亦聚焦点Cen暖ter的建群筑形络式及没理念磁力借效应鼠：UDD的核蓬心景碎点，肢为消笔费者坊提供狂独一沃无二愿的经躲历运用秩现代预、夸旁张的民建筑盗手法安创造孕包括傲表演大场、亭媒体县展示面馆以刃及富膊含文梅化意籍义的壶场所城市之挂门媒体则展廊Bl的oc披k1Bl楼oc传k2Bl勿oc咏k3Bl秋oc匀k6Bl馋oc茧k4Blo挂ck5Cen离ter轴线的瞒营造“第陵五大抹道”康式的瞒符号么意义撞轴线模式4视觉中铁心与轴肝线的营碰造“第愉五大纱道”佛式的偏符号污意义纱轴线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Bl拦oc卖k1Bl裁oc痕k2Bl粉oc鹊k3Blo括ck6Bl壶oc励k4Bl参oc卸k5可以聋体味抬到都刺市生碗活的灯各种芦乐趣有店买铺，呢有餐船厅，蹦有办布公也任有住挺家，贷和纽约、闷伦敦、盗巴黎的膛市中心饶一样是对嚷过去渣集市粥型商登业精使神的芦回归艘，又益迎合当别代都量市人雷个性对化需斥求的绝地方Cen办terBl闸oc旧k3考+B终lo匆ck浊4+寄Blo贤ck吴5：Str占eet慎Ma枝ll+钥Bo狼x-S疗hop懂pin疼g功能性垄举措——景观棋型购物概中心（特新型商荷业建筑中形式）模式2Block3Block4Block5“S推tr赛ee汤t坦Ma稻ll升”的依设计汽理念混合晴效应庸：招商/设计的厌互动性“50：20：30膏”零售、叉餐饮、膊娱乐的的建议顾比例，六这一比倍例依据根市场不同芝略有淋变化抛（与Sh厌op模pi讨ng源M礼al品l的常规态比例75：15：10有相亚当差牺异）Str遇eet糊Ma倘ll“S桂tr寻ee涂t也Ma行ll劲”建议层数：

地下1层地上2层Str嚷eet妨Ma行ll的泳建筑概裂念模型躁——F姜old别ed境str骄eetFol译ded隶st匹ree室t——与周边扁环境相庆结合的仰小规模躬体块组走合而成晌，使街扬区生动得活泼观景平挺台——体块相陷互错落戒，形成驾了丰富衬的空间迫层次，傲同时营乔造出生花态观景化平台Str晋eet羡Ma桂ll的粪建筑形灵式直通街咳概念——建筑割化的锄、人喘行道都延伸府进去柿的建害筑，列建筑卷里面恒有广榴场、虏展馆光、小允店与环境毁亲和、趣融合的御街区代究表对环粒境作院出贡偏献的排同时蒙也得法到环记境的馆回报与传异统的Sho坑ppi蜂ng泰Mal君l不同胳，并害非由幕大型篇的百葛货主碰导，雹而是焰包括帆一组四中心另，（网例如恶小型举电影袖院/俱乐您部）葛，餐左饮中紫心（虽数个同精致抓餐馆据），咐以及织带有落“情陶景化屈服务扎”（sh辈ow堪c沉as胃e痛st苦or晚es识)的一晨组名两牌专候卖店形成整藏体多中芳心效应填：Bl欣oc械k3阅：“胖Bo丘x-洪Sh谁op答ping灯”Box-ShoppingBlock3功能性普举措—戚—景观型购物治中心（钉新型商爷业建筑纳形式）模式2Blo枣ck3共：“B选ox-役Sho膀ppi掌ng”Box-Shopping层数：4层Box型-Sh琴opp掩ing连的建筑啊形式Bl什oc决k3班+B浇lo谎ck蹈4倦+Blo拨ck5Blo像ck1Bl井oc酬k2Bl宰oc末k3Blo宅ck6Bl蛋oc斧k4Blo激ck5专家公糠寓留学生郑公寓IT公寓经理人谊（CE扩O）公寓艺术改家公通寓等保有灭成为如卖场途的弹供性（商业液的自然杂演变）Cen桥ter（塔抽楼）样：“懂多功茄能公寓倾”（功堪能性贩举措刮）Block3Block5Blo丽ck3麦+Bl触ock迈5（塔裳楼）唐“Bo盆x-区Li好vi瞒ng”roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所Box-Living的定位——弹性空间价值逆缘于谦可变满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型菜单式平面（menuplan)个性化平面（characterplan)满足不同生活方式的平面（lifestyleplan)大空间平面（freeplan)具有可变性住宅（flexhousing)可自行设计的住宅(DIY)开放式厨房（openkitchen)多功能室(room)

α—r挠oo乖mBo魂x-扛Li夸vi俘ng味的定招位—枣—弹腾性空筹间满足α—r抄oom（居况住魔难方）个性很化和案适应乘变化景性要妨求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—ro成om以单元柴模数的糊一个“剪men陶up包lan牧”（居简住菜单乳）Box辉-Li艘vin条g的平军面组合烟形式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—蚕ro醉om（居面住魔磨方）宽户型弟设计申的可说变性努与适炒应性α—ro会omBo漆x-掀Li冶vi丸ng盯的针仔对客寸户的赠典型典组合味方式Bo屈x-摇Li驴vi泽ng的建茧筑形涂式超标准服务式公寓标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约超标准服务式公寓Blo欧ck4叶（塔楼秃）：“超普标准奏服务慢式公动寓相蔽关建催议”Blo被ck4常（塔楼暂）：超标乒准服巷务式喂公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标苗准服疼务式腾公寓生建筑芹形式建筑掌具有孤公建停化立呆面效断果，活强调辱沿街外的昭千示性街墙立峰面的营搬造标志席性建夫筑群租——豆强制贝视觉蜘冲击68层擦高中航时广场及贪南、西剧两面的选建筑群订，与赛丸格广场逼、地王君大厦呼叨应，形脾成深圳卷城市主扇天际线沿街敬环境劳的营绞造“纪念熟公园”蚂式的公刘共场所寇——人炼文符号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街致环境梢的营既造（“街道家仓具”/竖景观元驶素——碍人文符男号）加强塘地块院与中趟心公饰园的痛联系柴，设响置空伞中走劈燕廊，胆联系狡本项距目与棚中央炉公园皇的人和流。沿街笼环境言的营蛛造中心川公园赖的资夫源利绝用中心资公园Cen笛ter美pa伴rk营造压开放蚊式街灰区，播注重润建筑喇与环闯境的跌有机悉结合强调色建筑树空间留影响锅人们床行为断方式震的原熔则街区约的营秃造（完善山的步行事系统/乎风格化传的建筑慰群——宪人文符纺号）地下亦空间明的营龙造地下首停车肤场空指间的唐畅通华富册路地下驶与中崖心公香园贯跟通建筑类别计算单位标准车位公寓每户车位0.5商业一类每1000㎡建面2.5二类2商业巧停车数：12牧0个公寓车雄位：大于45冠0个-1F田—2F地下晃空间设计贡时需史要考虏虑商仔业车挥流与掩住宅初车流肤的分祸离，册并分遇别设校出入浇口-1、浑-2F中心公施园Cen盘ter趟pa厦rk-2F电—1F本项惭目停大车场Par宰kin泳g华富路Hu向af漆u.顶RD佩.Zhe苦nhu技a自Bus否St台ati掀ons中心公蝴园停车除场Ce拥nt圣er藏pa定rk勿p乱ar签ki缓ngRet家ail智Co戏nco筐urs木e地下警商业煎走廊中心公园Centerpark中心公杏园停车找场Cen纺ter篮par撤kp足ark刑ing本项量目停术车场Par见kin都g振华路折口站台景观轿创作此营La筹nd悔sc倚ap避e地下系空间泛的营帅造公寓面迈积：5.9万㎡商业督面积收：约3万㎡总建扛面：8万㎡占地退：1.古8万㎡容积率毅：约4.5区域坦开发衬建议地块旺面积刮测算中心会公园Cen召ter储pa佛rk公寓早面积跟：5.俭6万㎡总体商行业面积坚：约1.遮1万㎡总建春面：6.4万㎡占地：85颤00劈燕㎡容积茧率：沉约7.轰4B5B4B3Cen帅ter公寓面积：2万㎡商业面积：约6000㎡总建面：2.6万㎡占地：6200㎡容积率：约4商业面积：约5000㎡总建面：5000㎡占地：4500㎡容积率：约1.2公寓舰总建饱面：滚约13.解5万㎡商业总臂建面：逼约5.都2万㎡总体容既积率：刃约4.炒5~凳5区域鞭开发竞建议商业分桑布中心公盐园Ce泉nt扎er费p钱ar翼k局部-1F、1F、2F、3F出售比例：50%-1F、1F、2F、3F出售比例：100%-1F、1F、2F、3FBoxshopping:1—4F出售比例：75%—80%1—4F出售比例：30%—50%B4B5B3Ce贝nt倦er汇报纲狸要一、雁城市碑综合肾体的育基本甩特征二、贺典型分城市巴综合可体案冈例研鲜究三、惯城市秧综合凡体开压发要劲点提浩示四、市项目陆情况乒及市判场态吧势特贫征五、本允项目概料念规划六、初酒步经济纷效益探搏讨开发要堆点提示塘一:1,城艳市综合燥体的开垂发是最旨为复杂爪/链条躬最长/网环节最圾多的开那发领域瓜,它更恳重要的个要专心固专一的召整合资她源,形双成强大逗的“外包述经营”和“离岸橡经营”剥体系,而布非全觉链条战独立蜻运做脖.链接待:国泡贸商香品城2,役城市宏综合袍体的素开发毛区别腊于复退合地饥产开著发,勉首要惊的任均务不烟是强如调赢虚利能诵力,僚而是泼强调通风险鞠控制巩能力荷.开发要述点提示哲二:往往绿商业父是综蹦合体武的难轻点也愿是重币点,秘控制牙了商等业风散险也盆就控务制了破整盘险风险1,招京商先行监或以假垂设定制驱的方法绩控制业障态与建己筑的搭任配;2,涌持有恼部分星售卖易部分尿前期温剥离提,明帜确经享营管房诚理重仍点和溉设计锋重点肠;链接喉:星太光大板道案爸例链接:度汇都国均际案例3,特矩殊业态杀专项研呀究,独纷立设计墓,确保竟经营效贞果,体酱现专项皂价值;链接:约财富中搬心设计4,董势必女控制我自身主整体缠商业灰规模动,强登调区危域商邪业共解融;热势必鸣强调怠商业兔价值掘而非闲商业疑面积蛙.链接:岁曲靖项畏目5,撒提早朽引进变高水硬平招帖商公里司,这多家阳设计为院,毕组建师运营保管理逆公司妹,前垃期策遍划公粱司,拖三位郑一体仁进行津商业什规划哀.链接群:顺乘城项紧目开发要甜点提示害三:形象占是综假合体乘的第坏一要纪务,挣形象施建立慰体系洪KP窃I必白须清似晰而刻非概貌念化堂.KPI体系人文符公号功能化存体系区域标呜识强制性迁视觉冲嗽击——抚标志性乱建筑/苍豪华酒码店硬性指玩标软性指恩标商业建袍筑群便利枝停车步行系怖统特色仅符号喷语言纪念性握/风格程化建筑姿（群）……交通畅俯顺多功能笼公寓汇报纲冤要一、城留市综合拐体的基己本特征二、典栽型城市珠综合体贱案例研裂究三、城康市综合顽体开发接要点提家示四、项粉目情况相及市场问态势特聋征五、本雄项目概买念规划六、劣初步棋经济底效益颂探讨（1灭）宏断观市冻场环港境分筋析大势上：市场上川存在一屡种观点列，即认余为政府坡对于楼祥市采取皮的一系纵列限制沙措施是伟为了打冤击楼市溪的价格哥泡沫。低但是房探屋价格乌相对家趣庭收入柄，其实攻从19殊97年敲以来是祥在下滑刊显著。免总体来旱看，房先屋购买棵能力从昏200辜3年以财来都处农于较稳屋定的水等平，换欺句话说唤，房屋蓝的平均厘价格没昨有比5哀年以前踩更贵，纸因为家予庭收入托的平均养增长比松价格增萌长更快卡。中国欣的平煎均H辣PI哥R从嗽20丑03嘱年至赏今都围是在膀8~贵9倍句的范合围内宣，从李表面宇上看尿，高惧于国透际标赖准3夜~6寇倍的鞭水平无，但桌HP羊IR检的国刺际标栏准是磨基于敏发达撒国家税和中阿高收铺入国放家制碧定的业。根挤据世定界银瞧行对临96普个国袜家和颠地区困的调辟查结凶果，层发展漠中国佣家和殃低收穗入国刻家的女HP舰IR福水平截比发臂达国粘家和帖中高倒收入柜国家余普遍扯要高剃。其实政伞府采取解严厉的