房地产交易市场

房地产交易市场商品的固定性01交易特点作用内容与任务类型范围与对象原则手段目录030502040607存在问题对策现状目录0908基本信息房地产交易市场是指有组织、有领导地建立的有形房地产交易市场。包括所有与房地产经营有关的活动，如集资建房、房屋互换、房地产信托代办、新房出售和预售、旧房的买卖和租赁，等等。交易特点交易特点房地产交易市场除了具有一般市场共有的特性外，还有其自身的特点。其主要特点是：

(1)商品的固定性。在一般市场上，商品交换都是以货币和实物的反方向流动为特征的。即货币从买主流向卖主，商品从卖主流向买主。在房地产市场上，由于房地产商品是不动产。它们的位置是固定的、不可移动的，所以当房地产商品发生交换时.只是所有权或使用权等权属关系的转移，而房地产商品本身的空间位置则是固定不变的。(2)交换形式的多样性。就房屋交换而言，其产权可以出售或拍卖，其使用权可以出租或典当。就土地交换而言，其使用权可以招标、拍卖或协议成交，也可以出租或抵押。这种交换形式的多样性是房地产市场独有的。在其他任何商品市场则是不存在一的。(3)流通与消费的并存性。由于房地产商品价值量大、消费周期长，其价值有的可以一次收回，有的则要分期收回。当其价值分期收回时，房地产的价值就需要较长的时间才能完全得到实现。这样，房地产被消费的过程，也正是其价值逐步实现的过程。因而形成了流通与消费的并存性。这也是其他商品交易市场所没有的。(4)资金积累上的初始性。在一般市场上，只有将制造好的商品卖出去，才能将生产和经营商品的资金收回来。形成资本积累。而房地产市场则不同，它可以通过预售的方式，在房地产商品生产初期，就可以获得用以征地、开发、建设、经营房地产的资金。这就是房地产资金积累上的初始性，也是房地产市场在筹集资金上的极大优势。类型类型房地产交易市场，可以分为以下几种类型：

(1)土地使用权出让市场。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使甩者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，最高年限为40至70年。出让土地使用权的方式有三种。一是协议；二是招标；三是拍卖。土地使用权出让，应当签订出让合同。土地使用权出让的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)房产买卖与土地使用权转让市场房产买卖，是指房产所有权人通过货币交换方式将房产所有权转让给他人的行为。在房产所有权转让的同时，土地使用权亦随之转让。它是房地产交易市场商品流通的一种重要形式，也是房地产商品交换的一种重要方式。(3)房地产租赁市场房地产租赁.是指房产所有权和土地使用权人将房地产这一标的物出租给承租人使用，承租人按双方约定的限期和数额.向出租人交纳租金的行为。它是房地产交易市场的商品流通与交换的一种主要形式。也是房地产商品零星出卖的一种方式。作用作用房地产交易市场管理，是指房地产行政主管部门及其他有关部门代表国家和政府，根据房地产经济的客观规律和社会需求，运用行政的、经济的和法律的手段，对进入房地产市场从事房地产商品交换活动的单位和个人，对房地产商品与劳务的交易价格、契约合同、交易程序、应纳税费等各方面所进行的组织、指导、调控和监督。

房地产交易市场管理的主体是房地产行政主管部门，房地产交易市场管理的有关部门是工商行政、税务、物价、公安等有关部门。房地产交易市场管理的依据是国家和地方政府的政策法规和城市建设.城市经济和居民生活对房地产的需求。房地产交易市场管理的主要职能是对进入流通领域的房地产商品和参与商品交换活动的房地产所有者、经营者、消费者和劳务者发挥引导协调服务和监督作用。房地产交易市场既是生产要素市场，又是商品交换市场，它是社会主义市场体系的重要组成部分。搞好房地产交易市场管理。对于管好整个商品市场和推动房地产经营的发展，具有十分重要的作用。(I)加强房地产交易市场管理，可以建立良好的市场秩序，保护合法交易，有效地维护房地产交易双方和劳务双方的合法权益。(2)加强房地产交易市场管理，可以促进房地产商品流通，发展房地产商品经济，振兴房地产业。范围与对象范围与对象1.房地产交易市场管理的范围

房地产交易市场的范围，可以从地域、空间、行为等三个方面来划定。(1)地域范围，就一个城市来说，凡是在本市行政区域内发生的房地产交易活.动，均属于该市房地产交易市场管理的范围。(2)空间范围。就一个交易案例来说，无论是在交易所即固定场所成交的或是在固定场所以外的空间场所成交的，均属于当地房地产交易市场管理的范围。(3)行为范围。就一项交易行为来说，风属房产的买卖、租赁交换、抵押、典当、入股和土地的出让、转让、出租、抵押等交易行为，均属于房地产交易市场管理的范围。2.房地产交易市场管理的对象概括地说，凡在一个市、县行政区域内进行房地产商品交易活动的主体和客体，均属于该市、县房地产交易市场管理的对象。所谓交易主体是指进行房地产商品和房地产交易的劳务单位和个人。所谓交易客体是指房地产商品标的物和房地产劳务对象。具体说来。下列房地产商品和房地产劳务交易行为都是房地产交易市场管理的对象。内容与任务内容与任务1.房地产交易市场管理的内容

房地产交易市场管理的内容虽多，但归纳起来。主要有以下六个方面；(1)审核交易主体条件，检验交易客体证件。所谓审核交易主体条件，就是审查核实买方和卖方是否具备城市房屋买卖管理的暂行规定所要求的条件.具备条件者，方能买卖房地产，不具备条件者，则不能买卖房地产。所谓检验交易客体证件，就是检查验证卖方的房屋所有权证和土地使用权证。房屋所有权证与土地使用权证是权属所有人的唯一合法凭证，在颁发了土地使用证的城镇，两证具有者，才有出卖房屋和转让土地的权利。(2)评估核定交易价格，审定市场劳务收费标准。评估核定交易价格，就是对成交的房地产价格，都要经房地产交易管理部门按照价格标准进行评估，并根据政府的价格政策核定双方协商的成交价格。制定劳务收费标准。对不是房地产交易管理部门而从事房地产信息、咨询、中介、评估、代办等劳务的单位和个人，要规定合理的收费标准，制止乱收费行为。(3)审核鉴证买卖、转让与租赁、抵押契约合同，办理权属转移、过户和登记鉴证手续。审核鉴证契约合同，是指房地产交易双方因买卖、转让、租赁、抵押而签订的契约或合同，均要经过房地产交易管理部门审核鉴证，方属合法有效。否则，就不合法，不具有法律效力。原则手段原则手段1、房地产交易市场管理的原则

管理社会主义的房地产市场，应当遵循国家既定的政策和原则，其要点是：(I)依法管理、维护交易双方合法权益的原则。市场管理属于政府职能，政府管理房地产市场必须依法进行。政府管理市场的目标之一是维护交易双方的合法权益，建立良好的市场秩序。因此，依法管理，维护交易双方合法权益，便成为市场管理的重要原则。(2)宏观管住，微观搞活的原则。政府管理房地产市场必须在宏观上即在政策法规上统一要求，加强调控；同时，在微观上即在经营活动上予以适当放开。把房产交易搞活。做到管而不死，活而不乱。使房地产市场的交易活动能够健康有序地进行。(3)平等协调，自愿成交的原则。进入房地产市场的买方或卖方，应当遵循平等协商，双方自愿的原则进行交易。在商品面前，大家的地位是平等的，任何单位或个人都无权强买强卖，欺行霸市，禁止一切强制交易行为。(4)等价交换、公平交易的原则。等价交换是商品交换的基本原则。也是最公平的交易准则。房地产交易同其他一切商品交换一样，必须实行等价交换，公平交易的原则。(5)搞好服务，方便交易的原则。存在问题存在问题1、房地产交易市场管理的范围问题

这里主要是指房地产开发公司出售、出租新建商品房和房屋管理单位出售出租自管公房该不该纳入房地产交易市场管理范围的问题。从理论上讲，房地产交易市场是指进行房地产交易的一切空间和场所，不是单指固定的房地产交易场所。房地产市场管理是政府管理房地产商品流通的唯一渠道，只要是进入流通领域进行交易的房地产商品，不管是在固定场所成交的、或是在固定场所以外的其他空间成交的，均属于房地产市场管理的范畴。因此，无论是房地产开发公司销售、出租新建的商品房，或是房屋、经营管理单位的出卖、出租自管公房，均应纳入房地产交易市场管理的范围。2、房地产交易市场的价格管理问题这里主要是指私房交易价格是否应适当放开，公房租赁价格要不要进行宏观调控的问题。1988年8月，国家建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合印发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》规定：企事业单位之间、私人之间的房屋交易价格由交易双方根据评估价格协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。一部两局为什么要作出这样的规定呢?这是因为，私人的购买力是有限的，私人购买私人的房屋交易价格不会抬得很高，因而可以由交易双方协商议定。单位购买私房的能力是无限的。尤其在房屋供不应求的情况下.现状现状房地产市场发展的关键环节是建立规范的房地产市场运行机制,通过加强房地产交易市场监管,规范交易行为可以促进房地产市场的健康发展。我国的房地产交易市场发展晚于国外,相应的运行机制还相对不完善。但是,随着近几年来房地产市场的迅速发展,围绕着培育和发展房地产市场。规范市场交易行为,国家和各级政府、房地产部门进行了积极的改革、探索和实践,逐渐建立起一套适合房地产交易市场的运行机制。

国家建立规范的房地产市场运行机制主要是从以下几方面进行的:首先,在法制建设方面:国家根据实际的房地产市场发展,在不断发现问题和解决问题的过程中建立起一套较为完善的用以规范房地产市场的法律、法规和规章,这一法律规范的形成在当前房地产市场发展过程中发挥了重要的指导和监督作用。其次,在房地产市场管理体系方面:房地产市场发展初期整个市场处于混乱状态,没有相对成形的管理体系,显然不利于房地产企业长远发展。现在通过不断地摸索逐浙建立起了涵盖房地产企业的设立和管理、房地产项目开发、商品房预售和房地产交易、房地产登记和发证等市场运行环节的房地产市场发展操作机制。而且,房地产市场的信息化管理也逐渐开始盛行,这一举措的实施极大地提高了信息传递的时效性和完整性。对策对策(一)树立正确认识

树立正确的认识主要是针对房地产企业来说的.作为房地产交易市场上不可缺少的一方.房地产企业对规范房地产交易行为的正确认识是促进房地产交易行为规范化的一个关键环节。随着房地产市场的迅速发展,人们对房地产市场的评价褒贬不一,尤其是近几年房价攀升的同时,房地产市场遭受的指责也在逐渐增多。究其原因,无怪乎房地产市场上存在着太多不规范行为.无可置疑的是在发展初期这种不规范行为造就一了一大批房地产企业的出现甚至成功,然而,这种现象在当时可以算得上是合理,但是在全球经济化、购房者日趋成熟的现在无疑将成为致命的打击.房地产企业作为行业中的一员必须树立只有规范,才能发展的正确认识。我国的房地产业正步入一个转型期,房地产企业的新的游戏规则正在逐渐形成,房地产市场要获得长远