云南昆明养老公寓市场定位策划报告

昆风地块前期市场定位方向

策划报告2012年12月报告体系一、行业大势二、项目基础分析三、项目界定四、西市区客户群特征及需求五、项目本体分析六、项目发展定位七、国内老年公寓案例分析八、案例分析对本项目的借鉴九、产品打造建议十、项目风险分析及应对策略十一、项目运营发展策略思考十二、项目平面布局规划第一部分行业大势行业大势1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设，3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和；2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕，2011年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施，标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔；4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施都有可能；这样的数据与趋势不得不让我们关注！1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于

50以下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（18-20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年）注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值

从外汇占款和其它经济指标综合来看;1、看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情；2、看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀；

结论相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析

第二部分项目基础分析

昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游城市，规划中未 来的泛亚中心城市云南省省会城市，全省唯一特大城市，中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，主城人口324万人；滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。联合国评定的地球上除新西兰外最适合人类居住的城市，“一湖四片”的规划更是将昆明推向了全世界。大干快上的经济政策特别是城中村改造，使昆明未来城市走向增加了诸多不可预见的情形，而由于国内信息一贯的不透明，具体影响难以预测昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米。可供建设面积月7000万平米，按照昆明最高消化730万平方米面积计算，可供昆明消化10年，今年建筑面积1300万，换句话说有约500万的面积变为存量；昆明336个城中村中，位于二环以外的有265个，涉及城中村土地面积达84000亩左右；一环至二环区域的城中村有51个，涉及城中村土地约5900亩，平均每村占地面积约为116亩；一环以内的城中村仅有22个，涉及城中村土地面积约625亩，平均每村占地约为31.25亩。区域城中村数量 （个）占地面积 （亩）涉及人口盘龙区6719182.24200784官渡区10330000220000五华区519794153000西山区11520864.43247040合计33679840.67820824

盘龙区 官渡区城中村改造集中区域

.昆明城市功能已经组团化、区域化，项目所属的泛西市区高新板块，其商业的发展特征是市场化、低端化、配套化从城市区位的演变来看，本项目处于西市区从2007-2008年，在二环边首次出现城市副中心开始，到2010年，昆明格局开始重新规划。主城区规划为未来的城市金融商业中心、杨家片区规划为省级行政办公区、呈贡规划为市级行政办公区和教育区、巫家坝规划为城市商业金融次中心。昆明城市功能已经组团化、区域化；项目所属的泛西市区，区域属性决定商业发展趋向于品质化、档次化、功能化。远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；通过对项目四至、周边道路构成、区域市场及辐射范围界定、本身条件及技术指标的分析，界定项目属性，为项目定位提供条件

第三部分项目界定•四至范围•道路分析•区域市场•经济技术指标

•项目属性项目区域：项目所处西市区，周边配套服务设施相对落后，随着政府发展导向由工业区转向城市副中心，大型居住、商业、商务项目的逐渐进驻和交通配套设施的逐步完善，西市区的价值开始显现政府规划主导城市由单中心向多中

心发展，未来形成“一主三副”的城市格局；西市区组成主要由高新区、五华区和西山区部分区域组成；西市区作

为传统的工业区，配套设施、居住氛围、商业环境等相对落后于北市

区和南市区，随着城市规划发展的

引导，工业区逐渐外迁，土地性质

逐步改变，交通设施逐步完善等，加

快西市区向“城市副中心”发展的步

伐，成为产业发展的重要支撑和承接

经济、人口转移的重要载体；项目位置：项目所在位置属于西市区规划的商业中心地带，是衔接西市区和中心城区的重要节点城市总体规划修编方案(2008-2020年)中，

将西市区分为三个组团发展；马街组团：西市区房地产开发最早区域，

同时也是西山区政府的所在地，政府主要

因素下，其将成为未来西市区商业、商务、

居住中心区；春雨路、人民西路延长线至昆瑞公路组团：

聚集大量高品质项目，如百大国际花园、

经典双城等；高新区组团：房地产开发炙热区域，同时

也是居住氛围浓厚、教育资源丰富的区域；商业：现有以市场型和城中村较低端配套商业为主，缺乏成熟的品质型商业配套，未来大型商业项目主要集中在高新区，项目周边的大型商业项目匮乏；商务：商务办公主要以自建项目为主，商务氛围缺失。居住：居住环境不断改善，目前品质型住宅有百大花园、戛纳小镇、经典双城、启鸿假日等，但居住氛围尚未成熟；教育：教育氛围相对浓厚，如昆明理工津桥学院、师大附中、高新一中、一小、交通管理学院、昆明医学院海源学院等；企业：集中于高新区，如可口可乐、白马药业、滇红药业、沃特生物等；其它配套：西北部客运站等，其它配套缺失。区域认知：通达性较好，项目周边的二环路和普吉路能有效的与其它区域连通，但形象展示性较差，消费者心理认知度相对较低项目四拌至：项筑目东邻凉二环西棒路，昭躲示性较录好，但梦周边区打域以市妹场类物犹业、工保业区和现城中村跌所包围删，档次后相对较果低。本案项目东离侧二环腿西路，手紧邻高职架桥项目北天侧为兴冶云烟草直汽车城项目迁东侧昆二环责西路龟，紧但邻高督架桥项目西交侧为春吨光小区项目内惯部：项揉目地块瞒方正，腥除办公作楼外均坛以厂房朗为主。昆风大究厦食尚辟缘餐战厅厂房1.城市优副中讨心地经位：图项目杠所处贼的西讲市区剥为昆攻明未要来城孩市副踩中心法之一膨，未常来功央能复合性强择，属后背起高成高长区域隔；2.政府规润划主导助，区域灶快速发索展，政纺府主导宣西市区拘由工业卡区转向深多功能规复合区斜，市政配水套逐步题完善，抢工业设患施外迁拿及其土梯地性质衔改变，嗽区域发鼠展潜力系大，奠布定项目未来育发展基危础3.商业属及配板套设举施相卡对滞柄后：安目前霸商业丢多以溜相对代中低伟端配答套性陵市场预型商婚业主探导，缺乏特恶色化、底复合化睬、综合双化、主愿题化的孟商业设缺施1.综合性妖商业开折发项目窃：项目水规划包逼括、商孝业街、志办公楼步、酒店舱及公寓忽等多重俊物业，具备束综合岁性商爬业开舅发特斤征，累因此险在项茂目发虽展战是略上阴应充钳分考阀量区亏域来她发展城规划饲和项目励自身页所能牌吸引钳的客钢群及贞与高抽新区左商业锋发展抄的关欲系，发合理阁的制盒定项料目发箱展策付略。2、较喉容易垮开发扭项目巨：由描于项粱目地絮块自堆身特陪点，璃本项弱目地域块方居正平滴坦，煤且项菠目地宝本身没谣有过芹多拆骡迁建加筑物说，对柴项目吓开发骄进度僚将是厅有利榨时间喝保障够。3.成为区嘴域中高摩端物业认的可能床：项目嫂的商业初体量、味区位、装建筑形尤式、周魔边商业环代境及消鹊费群体俱等特征笨使其将相发展成装为中高球端物业视的基础区域属栋性项目属免性项目属给性界定章：城市篮副中心歌区，结弹合城市嘴发展及赶区域属敬性来看油，满足澡发展发拳展中高抛端物业干的基本耽条件重点诱楼盘唉个案竟分析——经典大双城

项目概况地理位置人民西路与海源路交汇口，西一中对面建筑面积/占地面积300万/66.67万平米开发商云南经典房地产开发有限公司商业面积100/万平方米物业类型普通住宅、公寓、商业、写字楼容积率4.49整合推广锐酉营销绿化率/主力户型80.3~122.77㎡总户数1020开盘时间2010年底停车位/开盘折扣办理优惠登记，开盘当日优惠0.5%装修情况毛坯价格/楼盘概述一期共推出6栋，均为34层，2梯5户朝向西南，东南户型两定位户型面积段户型种类比例两房两厅85~106㎡313.3%三房两厅89~138㎡686.7%总户型种类：9总户数：1020建筑风型格、园边林定位经典焰双城俊一期承共将蜻推出10卧20套住房断，以三恰房两油厅为旷主，两占86.锹7%经典双扁城运用苍现代的图建筑风对格，独玩创矩阵婚式商若业公桥园生态模灭式。密集件的建挺筑规啊模，斩楼间缘瑞距很灵小，循影响值底层礼业主礼采光黑，互允视对餐视严市重，层对业估主的崇隐私炉保护青欠缺驼。小区打捏造开放式俗的商业仔社区，绿树化率臭很低变，基膊本没伍有成注型的皂景观四。绿爸化带要城带带状分袭布被球分割呆成一色个个侨的矩筛形框漏。矩阵穴式的奥建筑隔规划而，让同小区椒看上贷更加苏开放卖，但胶是少矩了传厨统小享区的班居家弯生活浙感觉扩。价格定塑位客户定菌位项目奖位置冬处在类人民妖西路菊上，断沿着矛人民疾西路俭一直矮走便悟是昆耀明市钉的中皮心区思，地旅段在冒西市罩区来更说具扒有很切高的区优越竖性，庄周边茅拥有先黄土竿坡客销运站拔，西途苑客阵运站词，马眼街客军运站帽，加畅上自剖身的只品牌叶打造堤，因推此预针期售挪价比松较高日。先开发屑的经典效壹城项具目，开覆盘均价晒为48喉00元/㎡，万经典贴双城削一期绳的开乳盘预观售均价盗在75阅00元/平米。定位章在昆送明市哄的中勤产阶敌级。主力定声位客户虏是西市庸区的企抹事业单倒位员工泼，中高蚂等院校改教职工筑。周边老蛙社区的步客户。项目卖百点营销乏策略项目处双在西市氧区最靠冤近昆明挣中心区疯的位置择，独创矩当阵式商塌业公园孝生态模约式。自身绿打造10逃0万㎡的彻豪华商境业街区，将申建设幻玉有嘉补年华慰，大谊型商昼场，失已有10萌00多商家爹加盟，盲有国际河一线品替牌，也逮有国内辩二线品益牌。未来乖的轻脸轨四浴号线斯在项姑目处挣设立井站点队。自身规划幼瓣儿园和亩小学，兔周边拥莲有西一毛中、师毛大附中兰、等小纪中高等坊级别的坝名校。周围溜分布廉着黄摆土坡贡、西哈苑、饰马街芽三个测客运司站，避这三尊个客岸运站读是通拖往安俗宁、莫嵩明学等县丘以及惠丽江涂、大唱理等公的枢呼纽。周边摆市政济配套笨的日去趋完壮善，拾路网亚日益骑发达陆，周还边有颂沃尔词玛和科家乐士福这产类大郊型超嚼市。客户定额位是中产呢阶级臭，主器力户皆型的加设计冲室三念房为提主，占烤到86.金7%。针对匀西市谨区极啦度缺扰乏的卵商业乐配套隶，项忍目着汤力打汇造一银个大圈型、佳完善壮的商华业中效心，络并将欢之作胁为卖哈点，卷通过鸽网络植，报蜜版、替户外葬广告沉等不沫遗余叠力的别宣传瓣。借助之优前项目补经典壹汇城的成协功借势量，乘热定打铁，躺宣传经捞典双城鱼，其实杆二者并冶非一个旺项目，稀但是让送客户产遇生是同弊一项目谱的错觉倒，用很孟少的时床间快速工的增加踩项目的性社会认思知度。办理舰实名晴制的逗优惠仇登记财，开娘盘当危日可牌享受0.5飘%的优痰惠。项目宣音传语，矮着重强某调地理腔位置的鸭优越和瓣商业规荡划规模宜的庞大谣。高新区板块普吉路人民西路二环西路高新础区板睛块区页域位握置高新壮区板丛块是挡西市判区现甘阶段没房地缠产市耕场最余火爆殖的板计块，刘大量笨楼盘美在今睁年集码中放祸量。楼盘物桃业以小把高层、拒高层为局主，西搞市区少伍量花园训洋房、忌复式和色别墅户刷型都集够中在这龄个区域递。区域钥内拥有几墓十家高执新技术拘企业(见附表)，并咳且还没会有剑新的危企业狂进驻识，现然正大锅规模饱进行里城中字村的研改造驱以及堪一些步污染肉企业勾的外滨迁。区域内撇路网发招达，随戏着新规误划的道旺路陆续顷竣工通窗车，区戏域内交彩通变愈崖加得畅摇通。该悔区域有83、11圣3、C63等可倦以到货达市立中心码区域隙。区域内回房地产盲市场近程年来发粒展势头纷强劲，纳具代表疾性的楼奥盘有鼎锐易天城区、假日帅城市等验等。拥有宝高新穷一小按、师锐大附恋中、雄津桥日学院,医学院蝴等初高猴中、大艇学名校。积华生物医药控股有限公司云南天红堂药业有限公司云南世纪天乐房地产开发有限公司云南万康生物科技有限公司中美合资昆明滇虹药业有限公司昆明莱美药业有限公司云南翰玛标识制造工程有限公司云南银发环保集团股份有限公司昆明百事可乐饮料有限公司云南省久泰药业有限公司云南康美佳药业有限公司云南亚太环境工程设计研究有限公司昆明滇宝防水建材有限公司云南宏盛锦盟企业集团有限公司云南杰康药业有限公司昆明状元珂辰软件开发有限公司昆明积大制药有限公司云南宏华建设发展有限公司云南天红堂药业有限公司昆明艺嘉旅游规划设计有限公司S（优苦势）房地产潜市场发语展势头妖迅猛，哪一些优英秀楼盘月的出现妥，是客户对扒高新区单有了很第高的认封知度。道路惊、教霜育等浑的市胶政配舰套完建善。赶有轻让轨三妇、四这号线尚经过溉，拥有昆绞明最大伪的汽车4S店板陪块。高新区用政府和无密集的查高新企毅业分布搂在这里务，为房伯地产消崖费提供贤了有力准保障。W（劣势饱）区域内缺乏煮完善戚的商笑业配次套。曾经区报域内污肺染企业基较多，冷昆明客穷户对高泰新区的霸认识普虚遍都还谁停留在喷以前的积阶段，诊觉得不精适宜居泰住，影顷响购房产欲望。城中贵村的柳改造闻和大尺量楼努盘的督建设晚，噪音、闭空气污跃染严重搂。O（机会缺）越来越踩多的技滋术企业调入驻高醋新区，嫌这些单雀位的员乐工购房寇需求将农会拉动流高新区洒房地产摇市场的陷需求。道路据建设蚂以及摊城中巧村的级改造急，加景上商蛙业等趁配套且的完傍善，撇有利闲于该剂板块迷价值耍的提器升，房地毛产市箱场的强前景鸣优越地，有掠一定坏的升刘值空跪间。T（威胁萝）安宁虫、嵩其明等邀临近耻县的免房地禁产发丛展也不加快教步伐潜，在与环境朵和价妻格上嫂占据平很大磁的优础势，姓会和缩慧高新陆板块罚对客崇户进秧行竞宽争。众多拔企业顺云集播在西呼市区里，随着城多个窃楼盘音的集动中放栽量，便西市嘴区内钓的竞雪争变左得更要加激阶烈。分类在售/售罄一期开盘价二期开盘价二手房价格租售价格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400丽阳星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康桥售罄5000左右7000~900017.51/400棕榈园售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛纳小镇售罄6500~700013.751/500单位：（元/平方米）单位（月元/平方米）片区的对房价走痰势呈上四升的状盯态，处刺于升值榆的状态坟，在一厕段时间厌内任然男会持续沈。片区楼姿市的需副求并没芬有饱和喂，任处询于需大辫于供的痰状态。根据浸租售精比的重国际样标准体和中字国的弦现状亲，这谎个片形区的赶楼市越发展另情况赠相对识稳定速。板块重糠点楼盘分个案分吉析——假日筹城市

项目概况地理位置昆瑞路与海源中路交叉口（西市区）建筑面积/占地面积70万/6.67万平米开发商昆明启鸿房地产开发有限公司商业面积6.5万平方米物业类型商铺、公寓、小高层、高层容积率4.25整合推广天橙中国传播机构绿化率42%主力户型67~79平米2房89~138平米3房总户数4470开盘时间2010.8（具体待定）停车位2999开盘折扣邀请卡活动凭卡开盘当日优惠0.5%装修情况毛坯价格/楼盘概述共22栋，1~4栋回迁户，5~10栋商铺三层加住宅，11~22栋住宅，楼层为18层或34层朝向西南，东南户型法定位户型面积段户型种类比例两房两厅67~79㎡3/三房两厅89~138㎡12/四房两厅138、191㎡2/总户型种类：17总户数：4470建筑风屠格、园柔林定位假日城给市共有447秧0户，以革三房为蛋主小区运马用现代小建筑风冤格，为点式或乡丰者板式梁的高层阳住宅，煮因为朝扭西南、成东南方坛向，采佩光很好。小区的焦建筑密挖度大，台容积率暮高，楼户间距比魄较近，乓致使互脸视和对蒸视严重板，也影籍响地层嘱业主的庸采光。70万㎡狂水景剩，利透用第遇十的惜高差翠形成族跌落星式的租水景拼，有鄙一定裹的视冲觉冲织击力善。60厕0米的翁中央完水景承周围栽设计乎有凉脉亭、百木质您拱桥淡、沙最滩、员露天尼游泳巧池等怒给人野一种私悠闲烛、轻彼松的之感觉旅。小区绿除化率达毫到42%，让整引个小区昏看上去浅很美，仗富有生下机。价格烛定位客户娃定位项目打果造2万㎡阵水景碌，6.巾5万㎡骄商业墙街区确，600谋M滨河计风情绳商业逃街，在很款大程亡度上籍迎合模昆明龟本地蜻人喜孟欢水后景的套居住击习惯孟和加布强对贱西市沾区商粒业配也套的识完善轮。着膝力打肉造一汪个客坊户认予知度坚高的迹品牌蹈，为鸦楼盘勇销售银造势冠。假日苏城市芒的开柳盘预理售均更价在700舅0元~7靠50禽0元/平米。定位谈在昆镰明市叉的中初产阶墨级。主力臭定位屠客户农是西壁市区碎的企世事业虑单位唐员工血，中容高等瓜院校午教职菊工。周边老尽社区的思客户。项目创卖点营销队策略项目束处在膜高新尤去板斑块的鹿中心铸区位悟置，鹅中心私景观怜为2万㎡水茄景，想餐打造双宪水岸生洋活。自身绸打造6.5万㎡商证业区和60标0M滨河风秋情商业丸街，已有家蒸乐福赴、国铜美电余器等王知名般品牌及加入织。户型丰咸富，朝誉向以东勒南，西译南为主流，采光似性好，茶景观占伶有率高。未来的律轻轨四菜号线在寺项目临担近处设绕立站点您。自身协规划筐幼儿像园，碗周边仓拥有荒高新糟一小规、西韵一中撑、师摧大附读中、贱等小留中高山等级春别的保名校汗。周边边交通俘方便厦，驾驾车15分钟即扁可到达宣市中心邪，66、C69、56、180通往市举中心及荐热点区灰域。客户胆定位掏是中舟产阶落级，主力户浓型的设亡计为两恐房两厅善和三房张两厅，并结合丸一些跃匠层的户相型。针对西幻玉市区极婶度缺乏壤的商业威配套，齿项目着趟力打造总一个可僚以满足做基本购鬼物需求炭的商业遣街区，夫针对昆规明客户宰对水景莫的喜好责，打造2万平米部中央水忍景并通揪过户外啄广告，日报版等破着力宣急传，取窝得了很踏好的效陶果。办理薄实名盲制的愈优惠腹卡，剑开盘锹当日声可享颠受0.条5%的优惠英。项目宣追传语，晚突出自恋身项目娘的优势喝，42%绿化率返和中央妙水景，强调一疮种悠闲黎、轻松搏、富有板情调的虏居住环迎境。突出自泛己的教铜育配套僵优势王家桥板块龙泉路二环北路普吉路王家桥等板块区喷域位置普吉衡路以弓东，呀二环求北路横以北骂，龙杏泉路员以西遥。区域污内生米地较断多，霉房地齐产市壤场还穿有待弓进一且步开禽发，刑目前森正在再进行塔城中阀村改嗽造，哨和道鸭路规员划的峡建设真。房地产积市场相对其呆他版块渡滞后，市纽奉政配偷套不柱够完搂善，帜教育汉等的兆资源角依托咸高新朵板块弦和二耻环以刃内。王家桥借板块是鼓西市区朱与北市链区联通脉的地段照，道路晌建设竣健工之后衫，西市阳区与北势市区的劫连通性施会增强划，会带糊动房地掀产市场隐的发展例。王家喜桥板轨块王家桥城板块的打房地产微市场发括展相对郊其他板溉块明显巩滞后，粪一些污累染型的裳企业云瓣集在这菌里，这桨些企业牲的改迁研工作正估在进行虎中，城耐中村的抖改造以款及道路哨规划都顿在建设忍中。区域的陵价值还匠没有体东现出来云有待进谢一步发随觉，客户宾多为笑潜在共客户娘。板块确内是浴五华呢区道郑路重戴点建禾设的汗区域邮之一翻，规召划建市设工撒作结滑束之谜后，富该板防块的野区域理价值漠会进孤一步上得到锹体现纠，房贯地产饼市场纸会有祥进一凤步的督发展膛，在推生地括完成么向熟刷地的谊过度除之后韵，引短入的桑企业总员工漏以及参区域密内的慎原住举民都统将成救为该柜片区斗的客呢户，乌拉动领需求捷，催唱快房喇地产槐市场恢的发舞展。►西茅市区醒整体►马荡街板►高新王区板块►西充市区悉五华乏板块►小结第四部招分羡西市加区客户剪群特征脖、需求搜狐焦斑点网针浑对昆明赴西区的对置业调铺查，共滨有16腹43名网陶友参尿与投钩票。参与调惰查的164挤3网友仔，已适有97速6人在昆俭明已拥券有住房汤，占投格票总人抱数的59%会在昆弓明西区木买房，接占总票扁数的66%25醉—3俗0岁年龄肃段最多国，占投葵票人数低的31%西市区魄客户需绩求搜狐闭焦点里网针碰对昆谨明西尿区的剧置业锁调查份，共祝有16抚43名网友叨参与投脾票。买房膏原因荣的选母择相麻对较班分散烧，有24石%的网友剥因“房价垮相对便吩宜”而选怪择西捞区。西区铅部分楼盘含价格痛高成为42抢%的投轧票者央不考诸虑西论区的起原因辜。对比得身出，西改市区楼伟盘的价或格只是姑相对其孕他片区备较低，贸实际价隙格在客涨户能承企受的范恐围内浮绿动。西市棋区客勉户需肆求西市区定客户需闭求搜狐焦筋点网针机对昆明泄西区的痒置业调宋查，共采有164鞭3名网饥友参吉与投涛票。西区的僻宜居已跨得到认棚可，有47%的受访妇者选择落会在西却区长住恋。“自住师和投资萄兼有”慕是西区掠购房的围主流，齐占受访浸网友的30害%。85%的网友捞会选择般“从银土行按揭杠贷款”羽的方式卖付款。随着一桨些工厂申、水泥佩厂等污叼染性较移强企业馒被规划柏外迁，肺西市区杰区域内是的高新冬技术企圾业会更巧加丰富他并且集称中，这绢些单位土员工会楚成为主使力客户纷群之一兔。高新一繁小等名晃校的进弄驻，教辜育资源尸的逐渐暂完善，碧将带动拉一部分最购房需旱求。客鼓户定位掀在高校冈教职工狂和为了事得到优推越的教恋育配套伏而购房古的市民丹。高新区缎内以科亩技型人塘员、出哪国留学毫人员为晌主，片乘区容纳疼大部分携的中端射客户群栏，西市剥区的高预新产业鸟区域规惑划，能耗吸引相赔关企业堪和人才守入驻，以带来一并定量的茶高端购擦买力。西市区放近几年灾的飞速倒发展，爷让更多闹的人看顽到西市蝇区未来粥的发展敌潜力，及结合目遮前西市某区相对杯较低的假价格，计会吸引渠其他片歼区的客真户来西翠市区置要业，同诸时也吸轧引了一踏大批投葛资客的材关注。外流群必体减少秃，到西此市区置宵业、投祥资客户产群体增吼多，将刊成为昆爽明市中渠产阶级笑新主力语置业区主力咸客户难群本地壳公务卷员阶狼层：这批人级的收入板相对比棕较稳定说，主要残靠每月订积蓄来必维持生他计。这狡批人因关其所处金职位和托部门不窗同，收员入也有壁高有低扰。他们穴在住房邀补贴上扎受到更荷好的优斗待，刺匙激了他川们的购悦房欲望材。由于先收入稳学定，这突批人供症楼的信崖心比较裁强。本地答私营合业主食阶层域：他们刷拥有伪自己蛛的产赤业，根业主尊有大斩有小州，财融力也顺各不跪相同林，但崖以中弊等有得产阶莲层占表较大孟比例始。作随为有誉产业显阶层括，他剩们在伸这里工创业度多年茫，对纳这里制有了撤感情盐，加们上各俯种其迫他因吵素的歪作用惜，有葬了在另这块黎奋斗移多年遍的热谊土安脆家的轮想法齐。由予于收朱入不来同，衰不同漫地源凉人对符不同鼻户型鞋、不您同品糟味的影住房桃，追责求不新尽相暗同。本地企盗业白领寨阶层：这些让人士耻是企请业的深中、驻高级截管理省人员日，他鸣们的桥年收凳入一更般在4至5万元暮之间捉，有氏些高袄级白痰领达10万元/年以上舞。他们石是房产腿消费的求主流，屯而且大袜多手上默已积累供了一笔归储蓄，征现在很缎多都没凳有住房寒。入驻企牲业白领沃、私营今业主阶培层：随着咐西市费区的谷规划志工作宿如火进如荼炊的进伙行中遮，马下街板鲜块有环一些璃企业伞入驻坛，也宫显现周了很祸多大简型的工商业程中心饰，这误些白凶领和荷业主陷的收产入一气般会奋很高枕，会较考虑峡在离呢上班仙或者挥铺面造比较肚近的塔地方枣置业缓。次主咽力客钳户群本地宣居民答：这些着人为快老小奏区的杰居民民和城粗中村尚的居冤民，贤其收解入有趣高有校低，助很多覆靠小声生意贷和出先租自扯建房秋房营床生。暖这类兔消费近群体棕购房脑的目迫的是锄为了鹊改善成居住疑环境悟，大赤多选飞择买软房后碎将原蛋有的萌房屋蝇租出铲。周围片帅区的年仔轻中产迹阶级：中心区恢、南、兽北市区踏与西市沫区的连戚通性很歌强离得钥很近，兽但房地羊产价格匠却有20钳00馅~3绵00久0元/㎡的野差距倘，西拉市区挥物业种具有本较大唐的价库格空鲜间，皆这些晕人的斥收入汤水平船中等减，首窄次置和业的福会选缎择到甜西市框区置堪业。投资客拥：受轻轨盗三号线放以及西剩市区大誉规模道朋路规划攻，使得音马街板海块的交被通居住卖环境有轻很大改凤变，增脊强了与句中心区哥、南市障区的联机通，房博地长市嫁场发展显前景被们普遍看辅好，这屠里也是板通往安特宁、嵩热明等县储以及丽听江、大模理等市母的枢纽声，旅游摄地产的洲发展前辰景优越刃。越来脸越多的楚投资客麻开始青初睐马街塘板块。西市壁区供生需预肥测今年请的西话市区嗽的总贪体消胜化量捕为52沈61套，月配均消化438呆.42套。成交荡趋势众呈上升砌状态。20捞11年西市多区成交婶套数西市盯区处称于一屋个供跃小于倦求的闹状态庸。楼盘的丽销售市番场并未晋饱和，话还需要奥很大的融放量。201是1年市场吗各区域罢供求情类况201睡2年，伶西市去区将听继续揭处于永一个琴供小蚂于求正的状转态，201差3年西市跑区将迎弹来一个框更大范登围的集态中放量柿，对供京求关系登会产生件一定的退影响。客户预筒测随着贫经典草双城类、西潜山新波城、卡假日认城市磨等大牛盘自凑身项椅目商近业体亿量的荒集中循补充挤，这机批商找家的哨购房斯需求妨会很谁巨大气，这奋批客村户将盲逐渐须成为株主力谋客户冰群之早一。高新技皆术企业钉园区在组不断的伴扩大，厌政府加辩大招商嘱引资的玩力度，交越来越育多大型贴高新技味术企业王入驻西攀市区，卵这些企缩慧业的员摩工、管概理层等斤将成为敌购房的粉主力军蜻。随着西江市区规薯划进程冠不断的忍加快，童区域面志貌焕然充一新，丢因为区临域价值迈的不断堂体现，慈投资客延的涌入蜻也变得滚顺理成应章，这润批客户店虽算不勉上主力肯客户，纯但是对优西市区散房地产图的发展林也能起奖到很好嗽的推进淘作用。西市愤区会车涌入咬一大绣批客逮户，必加上态原先弱的客岛户群已，西悉市区各的客公户群狮体会倒有所翅增加象。价格预谷测西市区存的价格轧处于一挑个供小吸于求的威状态，帽供求不圣平衡，巾会致使近房价有杰一定的对上涨。西市区撇道路规振划、商缠业配套偶的逐渐蜜增强在吴加上大诉批新新户产业的粘入驻，钓使得西纳市区工荷业、商牲业、居年住环境序都有了供很大程橡度的提冲升，区录域消费耻能力也典增强，丘整个西僚市区的框区域价杨值得到毕提升，耳像中心艰区、南外、北市籍区看齐裂，因此专房价也莲会向这薪些区域级追赶，塔房价上捐涨的可星能性很昼大。大环境显上整个僵昆明市舍的房价亚在新的足房地产穗政策出液台以后逝并未见壁明显下奸调，房视价在一槽段时间唉内会受押其影响赚，但是均效果难锹以预测迅。20巷09年市超场区扛域价爹格情用况价格会和呈上涨递趋势，恼但幅度站不会很签大。中天花防园推出经后，价育格持续央小幅上俗涨，鼎寨易天景灭推出别呈墅价格竟高达124贤50元/㎡中天漂花园披推出汽后，剧价格撒持续丧小幅听上涨颠，鼎公易天擦景推单出别蛾墅价准格高察达124近50元/㎡客户、暗价格预返测西市浴区的呼楼市庙发展幻玉状态胆持续寨上升隙，区域内扶供需关脆系不平爷衡，处晌于供小仔于求的遣状态。今、横明年昌住宅糖和商浩铺仍玻然会黄有大洁规模争的放户量，以满足瓜西市区麻的需求扇。西市流区楼宇盘的价格安呈上咽涨趋摇势，弓今年稍这个骂势头换将会需持续。西市瞎区一场部分核道路您规划纸、市柿政配违套、焦城中肺村等饱的建迎设即四将竣产工，塑西市局区的友面貌辞会有籍巨大蝴改变笼。西市区辜商业配绿套的日嚷趋完善蔑，一方放面来自估政府的虹投入，扛一方面押来自开箭放商对糟项目的监规划。西市区统能否承屈受如此刻巨大的钢商业体椅量？20逢10年上半株年昆明僵楼市商伐品房共掉成交17鉴0.安9亿元剑，同所比增搁长27菜.3禽6%。其杀中，商桌品住宅台套数增吴长6.2天8%，同骆比大澡幅增鼓势减具缓；稀而非住嫁宅套近数则浇增长念了108挣%，商业漠地产传发展蔬势头高迅猛史。整个西鼓市区商违业体量邮约有200多万卷㎡，云都色国际新两栋矩高层陶住宅1-3层为商载业部分帮，中晟·溪城魂规划碧有约2万㎡的局商业街板，中天禾花园规什划2.条5㎡商业得业态，犬假日城框市商业物体量约6.婆5万㎡修，鼎灿易天胜城商青业体奏量也辜达到锈了8万多智㎡，贵经典岛双城烛更是行号称煎有10脸0万㎡蜜的商湖业体俭量，辱西山翼新城赌占地133万多㎡宿，它的贴商业体惠量也会漂在10范0万平艰米左左右。以西换市区甲目前义的消喉费习六惯来蔬看，孔商业梨氛围赖尚有奸待培物养，撇目前若还有茫绝大神部分牵人习治惯去娱市中峡心购去物。贩同时熄，住排宅、售商铺稍的相沃对集龟中供怕应，障也面叙临着凤空置漫率的暂问题糠。当交挺通更习加便洽捷，侨地产智项目拉不断婆涌现躺，到至底西讯市区杰能否疗承载首大型芬的商唤业项会目还秋有待塌商榷瓜。西市观区目亮前正负在规蛮划建城设中穗，区登域价通值得叮到提透升，贸但是杂这样另庞大昌的商赌业体糖量集若中释冬放，疏竞争忙环境暑会很瞎激烈奏，对路招商苏会产谷生一地定的币难度责，若街商业感体量院无明老显差穴异化搭，会妹给西毯市区澡的商盐业地追产发吴展带户来很讲多负姨面的联影响瓜。第五部闻分专项劝目本体浙分析地块烟特征拆分析地块价渡值分析地块发况展方向那初判地块坟特征御分析霉：◆地榆块属请性为商务用触地，面盈积相夏对较秋小；◆容积蛙率5.而0，属四于高浑密度诞项目适，不添具备苹开发帆高档产项目认的条灭件;◆地块驴周边主虹要是工糠业厂房未及老旧由居民安仔置区，项目公林建设施屿相对较型少，较沫大程度福上影响息了项目画的档次；项目两地块吃认知商业价搂值分析◆地块魂与城中喇村改造撞一路之汉隔，未来疲商业穿价值挤较大两；◆地块汤周边有高校云烦集，学诱生有较加强消费抽能力；◆地石块周边缺毒乏成规挠模的商倦业配套阶，形成葬市场昼的空川白点井；；◆周边酸有近10万的双居住闻人群诉，形怎成固定缠的消寒费群饱；小结霸：由于地湾块周边中拢小学、塔大学、己等众多财学校和茧住宅区狸环伺，浑消费潜千力强大，为项开目开发晌提供了辽部分市符场依据他；地块糕价值跑分析（一傲）项胡目发识展方全向初慎判考虑市刃场竞争惯因素下鹅的发展啊方向比暖较发展方向当前市场竞争状况评价竞争点比较优势/提升空间高档化发展现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈优势景观比较优势明显私人交通可达性比较优势明显生活升级配套完备程度提升空间较大产品品质差异化提升空间较大非高档化发展现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈地段与城市中心的距离比较优势明显公共交通可达性优势明显生活必需配套完备程度提升空间大性价比提升空间较小主要筝竞争扰点价值支欲撑分析◆周边大耽学、中办小学生喉、学生命租房需粘求，为道项目开遣发投资旗性产品骗提供基熊础；◆对于看您重教育掠资源，碰方便子蚂女就学暑的家长酱提供了燥类似“吉学区房裂”的产幻玉品；◆周边钉众多答的消封费人厘群，柴对于绍经营询类住召房有总一定致需求幸；◆投资疼类产艺品可奸以作堪为社再区商企业配凑套的黑一部接分，踏增加武项目刑的附焦加值透；（二）脚项目发岛展方向欣初判在项目娇土地成乘本具有城刚性、引地块面鸭积小的行情况下获，实施混“补缺歉型”市值场战略口无疑当灰前最好榴的选择。方向吊判定炼：第六部写分俘项目发汤展定位项目皱定位咽思考项目苏总体磁定位项目邪形象健定位项目形费象策略主力客瓶户群定天位如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的区域定位与区域档次？确定本案价值方向针对本砖项目战牧略高度猪的思考跳出竞丘争发现广价值——借势、垫跳出、自超越核心肯思考裤点：或项目亏应该困打造月什么蓬样的级产品攀？假设点原一：写勺字楼由于项乡丰目周边欣文洁地草产的城云市综合巾体项目澡、保利乐地产的饿综合体残项目、变联想融靠科的数传码港项弦目均设杜计有大惰比列的扔写字楼副产品，孝加之同北属西市昆区城中唐村改造邻的其他尽项目，集写字楼抽市场竞鞠争异常债激烈，件市场空秃间较窄嫌，定位口于此无煤可避免去的会陷判入全面善竞争。假设点涂二：酒估店高新衫区酒丛店物挨业较蓄少，庙最好振的是克华帝竹王朝壶酒店逗，入筛住率寺也不的是很碎高，忠而该揭类物家业的凡发展氧已经罢进入匹大品匀牌时绿代，艘定位字于此毫类物令业将窜面对巧投资连回收毫期漫抵长的膊局面中。假设点乐三：公彼寓+写字楼周边大持量的城稳中村改鼠造项目滋均有这久类物业却，并且塘具有先织发优势追，本项夏目地块变面积小更，若过更度重复尼这一型阶态，显磨示不了凑自身的呜优势，没不具备迹强大的效市场竞也争力。“满城企尽是康城市汽综合过体”的结顷果也戒就意庭味着声，是匪其重云要组纠成部番分的正公寓出、酒椅店、擦写字焰楼等虚产品仪扎堆病面市烧，这用些大举量上虎马产膊品将厚开始溪转入旱对前种期产隐品的魄消化飘阶段婆。市青场竞基争会糟异常但激烈豆。本案剖在区酬域内叛在以畜上几瓶种方乳案均子不完氏全可帜行的甘情况捉下，趣如遵军循传膏统房壮地产抄开发呼思路企，无隙异于逐是在忽为政溉府“获垦荒吴”无亮可避浪免的悠会陷误入全给面竞闹争，畜本项转目应支另辟耗蹊径案，重治新审巡寿视项血目，荐跳出落项目队看项堂目，孔这样欲项目竹才具涝备生型命力模。全程使策划/代理的宜重中之再重是——帮助项掉目赢在孩起跑线延上！赢灰了再打泡！“好房烫子自己跑会说话熟”，房学地产产绘品成形后之时，集便决定医了它未缺来70%的命恐运。从营额销的翅角度遭来看捷，做迅产品听其实弓就是僵做卖尤点。从市骄场的煮角度慎来看冬，我航们认粒为有持三种休不同煮的态厦度——迎合、卡引导、财超越！从行冠业竞乖争的仪角度拣来看候，存皱在“育三品进”之言争——品质觉、品施位、表品牌烘！究竟是朱在产品克中做卖边点，还感是在卖嗓点中做谊产品？究竟冻是迎富合市映场，推还是谁引导列市场违，抑堂或超拌越市给场？“三叫品”翼之争今，企恋业如亚何过跨渡？服如何疲取舍闯？孰拒重孰洽轻？我们相翁信，正楚因为不皱同的态旱度，不载同的选约择，也爆成就了衰不同的悔开发商散。所以树就会有驳人做车革头，有拔人当车堤厢……思路决嫩定出路最大的格劣势背双后往往轧隐藏着首最强的悉优势！只有邀跳出禽地产携做地誓产，侍才是口该地岗块最萌佳的严发展禾选择阁。德症源地辩产策帐划班酷子以唱辩证肿的、窃发散希、逆划向的色思维辨，在闻充分挠权衡烦了当号前昆师明房街地产否市场换现状蠢基础沿上，优多次很论证外，认常为昆雾风地缴块的撞开发摩，不合能做偷房地庸产市陪场中孕随波堵逐流距的一精枚棋毛子，含不能笋在别厕人的巨基础沉上的采简单嚷克隆张，而宗应该彻是昆忧明房赖地产驶市场故走向涉复合付地产对开发虽的第胃一啖乔汤，折这样慨昆风炒地块较才能尿实现劈燕“金药鳞化园龙”隔的腾招龙一糊跃。于此，搂结合国步内最先控进的房察地产开撑发理念养——泛们地产理巴念，结合昆坝明最适匆合人居孕的气候临优势，故在相同惯的硬件敢基础上蚊植入全腹新的开潮发理念妈，将地券块开发割与发展拴的着眼胳点放到旬了中高洗端养生第的层面女上，跳师出单一夫地产的龟开发思俱维，站握在更高端的层面板，对地禽块的项央目开发票定位为具有国酷际化标僻准的云硬南首创蕉超五星席级养生心公寓诠释：葵以全新照的理念仍、先进电的模式执、专业矿的服务垄体系打驶造具有甘市场化外、标准释化以及俩合理化雄以养老渗、养生经公寓为需核心的帐样板养绕老典范舅。关键苦词：凑标准梦化全云装修死、时智尚、圣家居校；定位今思路名解析：如前炭所述很，本乏项目胸应另细辟蹊妈径，如跳出盏项目做看项股目，姿这样资项目白才具准备生歉命力则，定踪蝶位中圾高端静养老叨主题虑型的挥物业赖，采败用错织位经弓营模蚊式填敢补商嗓圈漏害缺。公满足闸众多箭退休松人士著养老陶及照服顾孩党子的辰需求蒙符合似主流唐购房打群体钟的诉袜求；定位神支撑蹈一：房地织产业闷经过素多年允的开拐发及饱昆明点大跃校进般匀的城浇中村补改造劳，过巴度竞嘱争和正相对棉过剩防的市大场呼的唤新杏的突年破点葡；中上高端沸老年狂公寓俱形态瓦，这桂一产做品和贡社区去形态嚼正是揉当前偶市场潜的稀恒缺产梯品形窄态。定位支慕撑二：进入睡老龄豪化社我会是紫不争乎的事闪实，在这就牙需要参建造贤和发授展适检合不蜜同老继年人葵各种亭类型星的住资宅“智田园碑型、布山水闹型”揪养老工产品首由于决离城滑市相垦对远,中高端参老年公府寓会成已为越来垄越多老川年人的甜首选。突而商业巡寿性的高端老年公否寓市场娘上没有容，这预示赌着本项某目的进瓦入将面熟临巨大蜡的市场券空间；定位解支撑建三：国家羊、省睬、市追各级猜政府本鼓励胶进行伏老年纱公寓茄的建令设；【项目总腿体定位】本项粥目拥飘有的计物业猛功能叠：商业＋剃居住＋惠商务＋晨文化以现代波养老为傲基础，杯以慈善锅为本源皱，建设网具有鲜锯明传统升美德特克色的养坡老社区央典范。卧集“中嫁高端笋养生是”、寄医疗瞎康复请、商胜业服鞠务、往娱乐虎、骂生活粉于一婆体”的养秤老示样范社翠区。形象煤定位策略岸核心离尘休不离烛城，CBD的城市壮高端养赴生复合朝型项目品牌知呢名度化政匀府目倡标为其企业庭行为站在为约政府分薪忧的高患度替政府枣在解决输养老问故题上，付贡献力锻量。从而提昂升品牌筋知名度杰！形象押策略建筑的定发展，译源自生系活的发阵展随着再生活董的发虚展，霞对建顾筑，捉对产谜品已元有了器更高崖的要携求本案的租全新开猴发理念趴，从建呼筑、园挺林，小之品乃至坐产品的循细节无处失不体挺现尊店贵、撒对生摄活质赴量的蛮无限抗追求站在碌公司姓发展饿理念勾的高叫度上获得木领先党的视锦角和抄领袖惹的气壳度形象策惠略——国际址化元搬素打阔造项宰目明蕉天！“爱丁堡”内涵导敬入世界扮最早栽的富认人区获之一文化与饼艺术A、无勿处不老在的接尊贵鸽感1、“买的啦不仅讨仅是兰房子掩，更昂是尊俊贵的朝城市绿生活”2、园炼林小银品、搏建筑国、户股型、兴会所磁、服陶务，吉充分广地从泄老年积人的钢角度秒追求鸟品质专和细还节，敏体现竿对老川年人泥无微添不至脱的尊咬重B、无处吐不在的表高尚感1、“买的不沸仅仅是赏房子，血更是国悄际化的闷尊贵生缸活方式”2、植入恶国际化岸的元素嘉，在产共品和服俗务理念连上树立底全新标师准，对增加灵社区的桃尊贵感棉非常重芽要，可鸭通过建蒜筑形象恳和内部露设施意输义表现录。C、倡闷导高期尚的芝生活漠理念1、国外普的知名执的富人帐区早已稿不是简嫩单的财鞭富聚集牢，更是晴有着高箩尚生活耳理念的榆高度认赛同。2、高挂尚的生减活理念缓不仅需尝要从宣匆传上，谨更需要居从产品咏上予以划实现。加强会至所的开尿放性和致档次感倡导丢健康站、养虾生的论生活坑理念宫殿阶层富豪阶层中产阶级上层中产阶级中层中产阶级下层以下忽略不计主力忘客群予定位主力君客群兼定位促分析1、基辞于项戴目战暮略定乘位本军案主勒要面局向三尿类目场标顾衣客群斤体：其一拜，本茄身文驱化程跨度、环收入猛水平毁较高谈的企蹄事业本单位半老年候退休橡人群四。这类顾雪客较高节的文化竖素质，劈燕决定了蚁他们对阶于老年谣生活有丢着较高脚的追求锁，他们室不但希锦望自己缩慧的老年愁生活拥新有较好秘的医疗抖、家政们等服务蚂保障，淘更希望旺晚年生舍活能够睁丰富多原彩，满鉴足其物磁质和精凳神的双浊重要求移。同时汁，这类痕顾客本锋身经济帐基础丰目厚，可格以独立姜负担起听在专业台养老社纯区购房座的经济至开支，金一般不绞需要子厚女的经旗济支持转，故他窑们在购执买上具悄有更大顾的自主登决定权厦。其二哲，经狗济收线入、城文化拢素质使较高亚的中榜年子顽女。这类颈人群升一般帆工作挺较为咐忙碌瞒，缺朋乏足拿够的顽陪伴佛父母泛、照回顾父火母的棍时间旦，但更他们流非常蹄孝敬梦父母蛛，关介心父舰母的龟老年插生活堪于身加心健驾康，塌希望弦父母禁可以池在一秃个适兄宜的跨居住言环境杂中安属度晚料年。弱这类追目标变顾客炎群既纽奉有购哥买专向业养悄老服芽务社抓区住盆房的悄支付填能力膛，又颜极其掩希望誓可以达为父趁母购欣买这能类住男房作前为养浊老之红用。其三慌，有须一定梁收入复、不血喜城贺市中饶心区机的喧萝嚣生拢活环押境、救追求炒安逸扒平静宵的老预年生骑活的誓退休涉老人鱼。这类老叫人也许格收入并下不丰厚会，但他涉们对于吐养老生畅活有着越自己的暴追求，闹在考虑墓必要的阶养老配泪套的同卷时，对软价格较袄为敏感编。2、目标沟市场客近户需求从上述米目标客厦户以及震需求分穿析可以啄看出，碌目标市已场认可字接受本蜂案的核犬心需求戒在于：适宜骑的居仇住环森境+较好观医疗贤体系+完善掌的家滚政服哭务+可承受蚁的支付跌能力结论屑：基于贿此，霞居住辛景观星、环肚境的轰打造乞，合坚理医中疗体艇系的较引进蒜，完利善家僻政服杜务的锻配备流以及伶合理宗价格夸（或擦租金价）是差本案育开发滨发展肺的基乔础。中高端养生忙住宅对独特呼、稀缺鉴、昂贵朴的财富惩的领先羡性占有高度的柄私人社驱交需求晨、圈子论文化独特元的价范值观这及生房诚活哲停学的杜高度脑契合享受极渠高档次怠、舒适龙、高尚栏的居住吸生活安逸呼性、慕私密瞒性主力济客群—五大幅核心臂欲求第七部鞠分宽国内始老年公吊寓案例戴分析案例分得析小结北京东饶方太阳束城国内介最成尽功老蜜年社途区之桂一；街定位——身“世界警级的膝高尚斯退休量社区”、“全新退彻休生活珠的领跑阵者”区域概险况顺义以赏农业发垄展为主盲，植被寻覆盖率愈、绿化弃率和空走气质量善等环境朱条件和旱基础条丛件都非片常好，烟很多绿扒化率高吓档的别现墅项目分